Technischer Sanierungsbedarf von rund 325.000 € – aber nur rund 98.000 € Wertminderung

Warum technische Sanierungskosten und tatsächliche Marktwertminderung bei älteren Gebäuden deutlich auseinanderfallen können

  • Sanierungskosten
  • Wertminderung
  • Modernisierungsstau
  • Bauschäden
  • boG
  • Restnutzungsdauer
  • Alterswertminderung
  • Doppelberücksichtigung
  • Sachwert
  • Gebäude und Schäden

Kurzantwort ​

Technischer Sanierungsbedarf und Marktwertminderung sind nicht dasselbe.

Bei einem älteren Gebäude können beispielsweise:

325.000 € technische Sanierungs- und Modernisierungskosten

erforderlich sein, ohne dass der Verkehrswert deshalb ebenfalls um:

325.000 €

sinkt.

Im Praxisfall wurden von einem überschlägig ermittelten technischen Aufwand von rund 324.000 bis 325.000 € nur rund:

98.000 €

als zusätzliche marktwertrelevante Wertminderung berücksichtigt.

Der Grund:

Ein erheblicher Teil der Maßnahmen beseitigt nicht nur bestehende Mängel, sondern schafft gleichzeitig einen gegenüber dem bisherigen Gebäude verbesserten Zustand.

Dazu können gehören:

  • bessere Energieeffizienz
  • neue Heiztechnik
  • neue Fenster
  • modernisierte Elektroinstallation
  • höhere Gebrauchstauglichkeit
  • längere wirtschaftliche Nutzbarkeit

Sanierungskosten beantworten die Frage, was technische Maßnahmen kosten. Die Wertminderung beantwortet dagegen die Frage, wie stark der Marktpreis des Grundstücks durch den vorhandenen Zustand tatsächlich beeinflusst wird.

Beide Größen können erheblich voneinander abweichen.

Worum geht es? ​

Bei älteren Immobilien werden im Rahmen einer Besichtigung häufig zahlreiche notwendige Maßnahmen festgestellt.

Dann entsteht schnell eine Liste mit hohen Kosten:

  • Dach
  • Heizung
  • Fenster
  • Elektrik
  • Keller
  • Fassade
  • Innenausbau

Die Summe kann mehrere hunderttausend Euro betragen.

Ein häufiger Fehler wäre, diese Summe vollständig vom bereits ermittelten Immobilienwert abzuziehen.

Warum das problematisch sein kann ​

Die Ausgangswerte einer Verkehrswertermittlung berücksichtigen regelmäßig bereits bestimmte Eigenschaften des Gebäudes.

Dazu können gehören:

  • Gebäudealter
  • Restnutzungsdauer
  • Gebäudestandard
  • Alterswertminderung
  • Sachwertfaktor
  • marktüblich erzielbare Miete
  • Liegenschaftszinssatz

Wird anschließend zusätzlich der gesamte Modernisierungsaufwand vollständig abgezogen, kann derselbe Nachteil mehrfach in der Bewertung enthalten sein.

Anonymisiertes Praxisbeispiel ​

Bewertet wurde ein freistehendes Einfamilienhaus aus dem Jahr:

1980

Das Gebäude war weitgehend nicht modernisiert.

Die Wohnfläche betrug rund:

190 m²

Das Haus war voll unterkellert und verfügte über eine Doppelgarage.

Erheblicher Modernisierungs- und Instandhaltungsstau ​

Bei der Ortsbesichtigung wurden zahlreiche bauliche, technische und energetische Defizite festgestellt.

Das Gebäude befand sich in wesentlichen Bereichen noch im ursprünglichen Zustand des Baujahres.

Festgestellte beziehungsweise angesetzte Maßnahmen ​

Im Gutachten wurden überschlägig folgende Maßnahmen berücksichtigt:

Dachdämmung, Dachaufbau und Holzbauteile ​

rund:

55.000 €

Erneuerung der Heizung einschließlich Tankanlage ​

rund:

40.000 €

Elektroinstallation ​

rund:

35.000 €

Fenster beziehungsweise Holzfenster ​

rund:

32.000 €

Kellerfeuchtigkeit, Putzabplatzungen und Abdichtungsmaßnahmen ​

rund:

55.000 €

Kelleraußentreppe einschließlich Außentür ​

rund:

12.000 €

Fassadenholz, Dachholz, Anstriche und Teilreparaturen ​

rund:

25.000 €

Innenrenovierung ​

rund:

18.000 €

Bodenbeläge im Obergeschoss ​

rund:

12.000 €

Treppen und Anpassungen ​

rund:

15.000 €

Nebenkosten und Unvorhergesehenes ​

rund:

25.000 €

Technischer Gesamtbedarf ​

Die Einzelpositionen ergaben überschlägig rund:

324.000 €

Im Gutachten wurde der technische Sanierungsbedarf zusammenfassend mit rund:

325.000 €

bezeichnet.

Diese Differenz ist aufgrund der überschlägigen Kostenbetrachtung ohne wesentliche Bedeutung.

Warum wurden nicht 325.000 € vom Immobilienwert abgezogen? ​

Weil diese Kosten nicht ausschließlich der Beseitigung vorhandener Schäden dienten.

Viele Maßnahmen würden das Gebäude gleichzeitig deutlich verbessern.

Beispiel Dachdämmung ​

Das Dach war nach den Feststellungen praktisch ungedämmt.

Eine heutige Dämmmaßnahme beseitigt nicht nur einen bauzeittypischen energetischen Nachteil.

Sie führt gleichzeitig zu einem deutlich höheren energetischen Standard.

Alter Zustand ​

Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1980.

Damals galten andere energetische Anforderungen als heute.

Ein vollständig zeitgemäßer Dachaufbau würde deshalb einen gegenüber dem ursprünglichen Gebäude verbesserten Zustand herstellen.

Technische Kosten enthalten damit Modernisierung ​

Ein Teil der Kosten dient nicht der reinen Wiederherstellung.

Er schafft:

Modernisierung.

Das ist bewertungstechnisch entscheidend.

Beispiel Heizungsanlage ​

Die vorhandene Ölzentralheizung einschließlich Tankanlage stammte aus dem Baujahr.

Eine neue Heizungsanlage würde nicht einfach nur den Zustand von 1980 wiederherstellen.

Sie würde typischerweise:

  • moderne Technik schaffen
  • Ausfallrisiken reduzieren
  • Effizienz verbessern
  • Restlebensdauer der Anlage deutlich erhöhen

Deshalb sind 40.000 € Heizkosten nicht automatisch 40.000 € Wertminderung ​

Vor Durchführung der Maßnahme besitzt das Gebäude eine alte Heizung.

Nach Durchführung besitzt es eine neue Anlage.

Der Eigentümer erhält also nicht nur einen reparierten Altzustand, sondern einen verbesserten technischen Zustand.

Beispiel Elektroinstallation ​

Auch die Elektroinstallation war weitgehend bauzeittypisch und technisch überaltert.

Im Gutachten wurden hierfür rund:

35.000 €

technischer Aufwand angesetzt.

Eine vollständige Erneuerung würde aber ebenfalls einen deutlich moderneren Zustand herstellen.

Neu für alt ​

Dahinter steckt ein grundlegender Bewertungsgedanke:

Wer eine alte Anlage durch eine neue ersetzt, erhält wirtschaftlich:

neu statt alt

Die Kosten dieser Verbesserung können deshalb nicht automatisch vollständig der vorhandenen Immobilie als Wertminderung zugerechnet werden.

Beispiel Fenster ​

Für die alten Holzfenster wurden rund:

32.000 €

angesetzt.

Neue Fenster würden gleichzeitig:

  • technischen Zustand verbessern
  • Wärmeschutz erhöhen
  • Bedienbarkeit verbessern
  • zukünftigen Instandhaltungsbedarf reduzieren

Auch hier entstehen über die reine Schadensbeseitigung hinausgehende Vorteile.

Anders bei echten Schäden ​

Nicht jede Position besitzt denselben Modernisierungsanteil.

Bei unmittelbar vorhandenen Schäden kann die Marktwertwirkung wesentlich näher an den tatsächlichen Beseitigungskosten liegen.

Kellerfeuchtigkeit ​

Im Kellergeschoss wurden unter anderem festgestellt:

  • Feuchtigkeitsschäden
  • Putzabplatzungen
  • Durchfeuchtungen

Hierfür wurden überschlägig rund:

55.000 €

angesetzt.

Auch hier blieb die genaue Ursache offen ​

Die Wertermittlung beruhte auf einer zerstörungsfreien Ortsbesichtigung.

Eine detaillierte technische Ursachenanalyse der Kellerfeuchtigkeit war nicht Gegenstand des Gutachtens.

Deshalb war auch dieser Kostenansatz überschlägig.

Verkehrswertgutachten ist keine Sanierungsplanung ​

Ein Verkehrswertgutachten ersetzt regelmäßig keine:

  • detaillierte Schadensdiagnostik
  • Fachplanung
  • Ausschreibung
  • verbindliche Kostenermittlung

Die ausgewiesenen Sanierungskosten dienen vielmehr der sachverständigen Einschätzung der Wertwirkung.

Technischer Kostenbedarf ist deshalb eine Hilfsgröße ​

Die Kostenliste beantwortet zunächst:

Welche Größenordnung könnte eine zeitgemäße technische Überarbeitung des Gebäudes erreichen?

Erst anschließend muss beantwortet werden:

Welcher Teil davon wirkt am Markt tatsächlich zusätzlich wertmindernd?

Drei Ebenen müssen getrennt werden ​

1. Technischer Zustand ​

Welche Bauteile sind:

  • alt
  • beschädigt
  • energetisch überholt
  • erneuerungsbedürftig?

2. Maßnahmenkosten ​

Was würde eine technische Sanierung beziehungsweise Modernisierung ungefähr kosten?

3. Marktwertwirkung ​

Wie viel weniger zahlt ein durchschnittlicher Marktteilnehmer deshalb für das Objekt?

Diese drei Größen sind nicht identisch.

Alterswertminderung berücksichtigt bereits Gebäudealter ​

Im Sachwertverfahren wurde das Gebäude nicht so bewertet, als wäre es neu.

Für das Wohnhaus wurde angesetzt:

  • Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre
  • Restnutzungsdauer: 35 Jahre

Daraus ergab sich bereits eine erhebliche Alterswertminderung.

Alterswertminderung im Praxisfall ​

Der entsprechende Faktor betrug:

0,4375

Das bedeutet:

Der rechnerische Gebäudewert war gegenüber dem Neubauwert bereits erheblich reduziert.

Warum das wichtig ist ​

Ein altes Fenster, eine alte Heizung oder ein alter Dachaufbau steckt teilweise bereits im altersbedingt reduzierten Gebäudewert.

Würde anschließend der vollständige Ersatz durch Neuteile nochmals voll abgezogen, kann ein Teil der Alterswirkung doppelt berücksichtigt werden.

Restnutzungsdauer ebenfalls relevant ​

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Wohnhauses wurde mit:

35 Jahren

angesetzt.

Auch diese Größe spiegelt wider, dass kein neuwertiges Gebäude bewertet wird.

Modernisierung kann Restnutzungsdauer verlängern ​

Werden umfangreiche Maßnahmen durchgeführt, kann sich die wirtschaftliche Nutzbarkeit eines Gebäudes verbessern.

Das Gutachten nennt genau diesen Effekt als einen Grund dafür, die gesamten Sanierungskosten nicht vollständig wertmindernd anzusetzen.

Marktanpassung kommt ebenfalls hinzu ​

Der vorläufige Sachwert wird im Sachwertverfahren anschließend an den Grundstücksmarkt angepasst.

Im Praxisfall wurde ein Sachwertfaktor von:

0,97

verwendet.

Warum auch das für Doppelberücksichtigung wichtig ist ​

Bei der Auswahl dieses Faktors wurde ausdrücklich der unterdurchschnittliche:

  • bauliche
  • technische
  • energetische

Zustand des Gebäudes mitgewürdigt.

Damit beeinflusste der Sanierungsstau bereits den Marktanpassungsfaktor.

Zusätzlich nochmals 325.000 € abzuziehen wäre problematisch ​

Die Rechnung würde sonst vereinfacht enthalten:

  1. Alterswertminderung wegen Gebäudealter
  2. reduzierte Restnutzungsdauer
  3. reduzierter Sachwertfaktor wegen Sanierungszustand
  4. voller Abzug sämtlicher Modernisierungskosten

Damit könnte derselbe wirtschaftliche Nachteil mehrfach erfasst werden.

Deshalb nur zusätzliche Wertwirkung als boG ​

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sollen gerade die Eigenschaften erfassen, die in den übrigen Bewertungsansätzen noch nicht ausreichend berücksichtigt sind.

Die entscheidende Frage lautet:

Welcher Teil des Sanierungsstaus ist nach den bereits vorgenommenen Bewertungsanpassungen noch zusätzlich wertmindernd?

Fallbezogener Ansatz von rund 30 % ​

Im konkreten Gutachten wurde sachverständig angenommen, dass rund:

30 %

des überschlägigen technischen Sanierungsaufwands als zusätzliche marktwertrelevante Belastung anzusetzen sind.

Aus rund:

325.000 €

ergaben sich damit etwa:

97.500 €

gerundet:

98.000 €

Ganz wichtig: keine 30-%-Regel ​

Aus diesem Beispiel darf keinesfalls abgeleitet werden:

Bei Sanierungskosten werden immer 30 % als Wertminderung angesetzt.

Eine solche allgemeine Regel gibt der Praxisfall nicht her.

Der Prozentsatz war eine sachverständige Einschätzung für genau dieses Gebäude und dieses Bewertungsmodell.

In einem anderen Objekt kann die Relation völlig anders sein ​

Je nach Situation kann die tatsächliche Wertminderung:

  • deutlich höher
  • ungefähr gleich hoch
  • oder deutlich niedriger

als die technischen Kosten sein.

Beispiel akuter Schaden ​

Angenommen, ein ansonsten neuwertiges Gebäude besitzt einen eindeutig festgestellten Wasserschaden.

Beseitigungskosten:

20.000 €

Wenn die Maßnahme ausschließlich den zuvor vorhandenen Normalzustand wiederherstellt, kann die Wertminderung wesentlich näher an diesen Kosten liegen.

Beispiel umfassende Modernisierung ​

Ein Haus aus den 1970er-Jahren erhält:

  • neue Fenster
  • neue Heizung
  • neue Elektrik
  • neues Dach
  • neue Bäder

Gesamtkosten:

250.000 €

Nach Durchführung ist das Gebäude aber erheblich moderner als zuvor.

Deshalb wäre es regelmäßig problematisch, 250.000 € vollständig als reine Schadensbeseitigung zu behandeln.

Reparatur und Modernisierung unterscheiden ​

Reparatur ​

stellt einen üblichen beziehungsweise vorher vorhandenen Zustand wieder her.

Modernisierung ​

verbessert den Standard gegenüber dem bisherigen Zustand.

Viele Maßnahmen enthalten beide Komponenten gleichzeitig.

Beispiel Heizung ​

Eine defekte 45 Jahre alte Heizung wird durch eine neue Anlage ersetzt.

Darin stecken gleichzeitig:

  • Schadensbeseitigung
  • Ersatz
  • Modernisierung
  • technische Verjüngung

Die Kosten lassen sich deshalb bewertungstechnisch nicht immer vollständig einer reinen Wertminderung zuordnen.

Auch Gebrauchswert steigt ​

Modernisierungsmaßnahmen können die Immobilie für Käufer attraktiver machen.

Zum Beispiel durch:

  • höheren Komfort
  • geringere Betriebskosten
  • bessere Energieeffizienz
  • höhere technische Sicherheit
  • geringeres kurzfristiges Investitionsrisiko

Dieser zukünftige Mehrwert muss berücksichtigt werden.

Marktwert ist keine Kostenrechnung ​

Der Verkehrswert beschreibt nicht:

Was muss ich investieren?

Sondern:

Welchen Preis würde ein Marktteilnehmer für die Immobilie im aktuellen Zustand zahlen?

Das ist eine andere Frage.

Käufer denken trotzdem in Sanierungskosten ​

Natürlich spielen Sanierungskosten bei Kaufentscheidungen eine wichtige Rolle.

Ein Käufer wird kalkulieren:

  • Kaufpreis
  • Sanierungsbudget
  • Finanzierung
  • Risiko
  • zeitlicher Aufwand

Aber daraus folgt nicht zwingend ein Euro-für-Euro-Abschlag vom Immobilienwert.

Marktabschlag kann auch Risikokomponenten enthalten ​

Umgekehrt kann der Markt bei unklaren Schäden sogar stärker reagieren als die später tatsächlich entstehenden Kosten.

Gründe können sein:

  • Unsicherheit
  • Planungsrisiko
  • Zeitaufwand
  • Finanzierungsrisiko
  • versteckte Folgeschäden

Deshalb gibt es keine starre Beziehung zwischen Kosten und Wertminderung.

Sachwert vor objektspezifischen Belastungen ​

Im Praxisfall betrug der marktangepasste vorläufige Sachwert rund:

596.000 €

Dieser Wert war bereits:

  • altersgemindert
  • marktangepasst

Danach wurden besondere Belastungen berücksichtigt ​

Davon wurden anschließend abgezogen:

Sanierungs- und Zustandsbesonderheiten ​

rund:

98.000 €

Wohnungsrecht ​

rund:

220.000 €

Sachwert nach den Belastungen ​

Damit ergab sich ein Sachwert von rund:

278.000 €

Wohnungsrecht und Sanierungsstau nicht vermischen ​

Der Abschlag von 98.000 € betrifft den Gebäudezustand.

Der Abschlag von 220.000 € betrifft dagegen eine rechtliche Belastung.

Diese beiden Positionen haben völlig unterschiedliche Ursachen und müssen getrennt betrachtet werden.

Ertragswert ebenfalls betroffen ​

Auch im unterstützend gerechneten Ertragswert wurde der schlechte Gebäudezustand bereits teilweise berücksichtigt.

Die nachhaltig erzielbare Miete wurde nicht auf dem Niveau eines modernisierten Hauses angesetzt.

Marktdatenmittel zunächst rund 10,53 €/m² ​

Aus mehreren Quellen ergab sich zunächst ein allgemeines Mietniveau von ungefähr:

10,53 €/m²

Objektspezifische Miete nur 8,75 €/m² ​

Wegen:

  • Sanierungsstau
  • energetischer Defizite
  • großer Wohnfläche

wurden schließlich nur:

8,75 €/m²

angesetzt.

Damit wirkte der schlechte Gebäudezustand bereits auf den Ertragswert.

Doppelberücksichtigung besonders sorgfältig prüfen ​

Wenn derselbe Sanierungszustand bereits:

  • Gebäudesachwert
  • Restnutzungsdauer
  • Sachwertfaktor
  • Marktmiete
  • Liegenschaftszinssatz

beeinflusst, muss ein zusätzlicher boG-Abzug besonders sorgfältig begründet werden.

Warum dennoch 98.000 € zusätzlich angesetzt wurden ​

Das Gutachten kam zu dem Ergebnis, dass trotz der bereits enthaltenen alters- und marktbezogenen Effekte noch ein zusätzlicher objektspezifischer Nachteil bestand.

Dieser wurde mit rund:

98.000 €

quantifiziert.

Nicht jede Kostenposition muss einzeln marktangepasst werden ​

Eine mögliche Vorgehensweise besteht darin, zunächst den gesamten technischen Aufwand überschlägig zu erfassen und anschließend dessen marktwertrelevanten Anteil sachverständig zu bestimmen.

Genau so wurde im Praxisfall vorgegangen.

Alternative Vorgehensweisen sind möglich ​

Je nach Fall können auch einzelne Maßnahmen getrennt bewertet werden.

Beispielsweise:

  • akute Reparatur voll
  • Modernisierung nur anteilig
  • reine Schönheitsrenovierung gering
  • nicht erforderliche Wunschmodernisierung gar nicht

Entscheidend ist eine nachvollziehbare und konsistente Methodik.

Energetischer Sanierungsbedarf besonders kritisch ​

Gerade bei energetischen Maßnahmen besteht häufig die Gefahr, Kosten und Wertminderung gleichzusetzen.

Eine neue Dämmung oder Heizung:

  • kostet Geld
  • erhöht aber gleichzeitig den energetischen Standard

Die Wertwirkung ist deshalb nicht identisch mit den Investitionskosten.

Fehlende Dämmung ist trotzdem marktwertrelevant ​

Das bedeutet nicht, dass energetische Defizite ignoriert werden dürfen.

Im Gegenteil:

Ein Käufer berücksichtigt:

  • höhere Energiekosten
  • zukünftigen Investitionsbedarf
  • gesetzlichen Rahmen
  • schlechtere Marktgängigkeit

Die Frage ist nur:

Wie stark?

Technischer Neubaustandard ist nicht automatisch Bewertungsziel ​

Ein älteres Haus muss nicht so behandelt werden, als müsse es vollständig auf heutigen Neubaustandard gebracht werden.

Der Verkehrswert bezieht sich auf das vorhandene Objekt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr.

Marktgerechter Zustand statt theoretischer Perfektion ​

Entscheidend ist, welchen Zustand ein typischer Käufer für ein Haus:

  • dieses Baujahres
  • dieser Lage
  • dieser Objektart

erwartet.

Ein vollständiges „Neumachen“ sämtlicher Bauteile kann deutlich über das hinausgehen, was zur Herstellung eines marktüblichen Zustands erforderlich wäre.

Übermodernisierung berücksichtigen ​

Würde durch die Sanierung ein wesentlich höherer Standard geschaffen als marktüblich erforderlich, gehören auch diese Mehrkosten nicht vollständig zur bestehenden Wertminderung.

Beispiel Bad ​

Ein funktionstüchtiges Bad aus älterem Baujahr ist möglicherweise optisch nicht modern.

Ein luxuriöses neues Bad für:

40.000 €

ist deshalb nicht automatisch eine bestehende Wertminderung von 40.000 €.

Technische Notwendigkeit und Käuferwunsch unterscheiden ​

Das ist ein weiterer wichtiger Punkt.

Nicht jede vom Käufer gewünschte Modernisierung ist ein vorhandener Mangel.

Im Praxisfall lagen allerdings erhebliche objektive Defizite vor ​

Das Gebäude war nicht nur geschmacklich älter.

Festgestellt wurden unter anderem:

  • fehlende Dachdämmung
  • alte Ölzentralheizung
  • alte Tankanlage
  • technisch überalterte Elektroinstallation
  • Feuchtigkeitsschäden im Keller
  • sanierungsbedürftige Holzfenster
  • verwitterte Holzbauteile

Damit bestand eindeutig ein erheblicher Modernisierungs- und Instandhaltungsstau.

Dennoch bleibt Kosten ≠ Wertminderung ​

Gerade der deutliche Sanierungsbedarf macht das Beispiel so anschaulich.

Trotz technisch rund:

325.000 €

wurden nur:

98.000 €

als zusätzliche objektspezifische Wertminderung angesetzt.

Typische Fehler ​

Gesamte Sanierungskosten ungeprüft vom Wert abziehen ​

Damit werden Modernisierungseffekte ignoriert.

Sanierungskosten mit Marktwertminderung gleichsetzen ​

Beide Größen beantworten unterschiedliche Fragen.

Alterswertminderung ignorieren ​

Ein altes Gebäude ist im Sachwert bereits nicht mit Neubauwert angesetzt.

Restnutzungsdauer ignorieren ​

Auch sie bildet Alter und wirtschaftlichen Zustand ab.

Sachwertfaktor und boG unabhängig voneinander wählen ​

Beide können teilweise dieselben Marktreaktionen enthalten.

Energetische Modernisierung vollständig als Schaden behandeln ​

Sie erzeugt häufig gleichzeitig einen höheren Standard.

Pauschale Prozentregel verwenden ​

Der 30-%-Ansatz des Praxisfalls ist nicht verallgemeinerbar.

Technische Kosten als exakte Kostenprognose darstellen ​

Bei reiner Ortsbesichtigung handelt es sich häufig nur um überschlägige Größenordnungen.

Doppelberücksichtigung im Ertragswert übersehen ​

Ein schlechter Zustand kann bereits die Marktmiete reduzieren.

Vorgehensweise ​

Bei erheblichem Modernisierungs- und Sanierungsstau empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – technische Defizite erfassen ​

Welche Bauteile sind:

  • schadhaft
  • technisch überaltert
  • energetisch unzureichend?

Schritt 2 – überschlägigen Kostenrahmen bestimmen ​

Keine Scheingenauigkeit erzeugen.

Schritt 3 – Maßnahmen klassifizieren ​

Unterscheiden zwischen:

  • Reparatur
  • Ersatz
  • Modernisierung
  • Komfortverbesserung

Schritt 4 – vorhandenen Bewertungsansatz prüfen ​

Welche Nachteile sind bereits enthalten in:

  • Alterswertminderung
  • Restnutzungsdauer
  • Gebäudestandard?

Schritt 5 – Marktanpassung prüfen ​

Wurde der Zustand bereits beim Sachwertfaktor berücksichtigt?

Schritt 6 – Ertragsansätze prüfen ​

Beeinflusst der Zustand bereits:

  • Marktmiete
  • Liegenschaftszinssatz?

Schritt 7 – verbleibende zusätzliche Wertwirkung bestimmen ​

Nur dieser noch nicht erfasste Teil sollte als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt werden.

Schritt 8 – Modernisierungsvorteile würdigen ​

Welche Maßnahmen führen gleichzeitig zu:

  • höherem Standard
  • längerer Nutzbarkeit
  • höherem Gebrauchswert?

Schritt 9 – Marktreaktion einschätzen ​

Was würde ein durchschnittlicher Käufer tatsächlich vom Kaufpreis abziehen?

Schritt 10 – Doppelberücksichtigung vermeiden ​

Kostenpositionen nicht mehrfach vollständig erfassen.

Formulierungsbaustein ​

Am Bewertungsobjekt besteht ein erheblicher baulicher, technischer und energetischer Modernisierungs- beziehungsweise Instandhaltungsstau. Der für eine umfassende technische Überarbeitung überschlägig ermittelte Maßnahmenaufwand liegt deutlich über der daraus unmittelbar abzuleitenden Marktwertminderung.

Die geschätzten technischen Aufwendungen können nicht vollständig als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal wertmindernd berücksichtigt werden. Ein wesentlicher Teil der Maßnahmen führt nicht ausschließlich zur Beseitigung vorhandener Schäden oder Mängel, sondern bewirkt zugleich eine Verbesserung des Gebäudestandards, eine energetische Modernisierung, eine Erhöhung des Gebrauchswerts und gegebenenfalls eine Verlängerung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer.

Darüber hinaus sind Gebäudealter und wirtschaftliche Abnutzung bereits über den Gebäudestandard, die Alterswertminderung, die Restnutzungsdauer und die Marktanpassung berücksichtigt. Ein vollständiger zusätzlicher Abzug sämtlicher Modernisierungskosten würde daher teilweise zu einer Doppelberücksichtigung führen.

Als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ist deshalb nur derjenige Anteil des technischen Maßnahmenaufwands zu berücksichtigen, der aus Sicht eines durchschnittlichen Marktteilnehmers zusätzlich wertmindernd wirkt und nicht bereits durch andere Bewertungsparameter beziehungsweise durch den mit der Modernisierung verbundenen Mehrwert kompensiert wird.

Kernaussage ​

Technische Sanierungskosten sind nicht automatisch identisch mit der Wertminderung einer Immobilie. Bei älteren Gebäuden enthalten viele Maßnahmen neben der Beseitigung von Schäden zugleich Modernisierungs- und Verbesserungseffekte. Außerdem sind Alter, Restnutzungsdauer und unterdurchschnittlicher Zustand häufig bereits an anderer Stelle der Bewertung berücksichtigt. Im Praxisfall standen deshalb rund 325.000 € technischem Sanierungsbedarf nur rund 98.000 € zusätzliche Marktwertminderung gegenüber. Dieses Verhältnis ist jedoch objektspezifisch und darf nicht als allgemeine Prozentregel verwendet werden.

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