Kurzantwort
Eine vermietete Eigentumswohnung kann weniger wert sein als eine vergleichbare frei verfügbare Wohnung, wenn die bestehende Miete deutlich unter dem Marktniveau liegt.
Der Grund:
Ein Käufer übernimmt nicht nur die Immobilie, sondern auch das bestehende Mietverhältnis.
Er kann deshalb regelmäßig nicht sofort:
- die marktübliche Miete verlangen
- neu vermieten
- selbst einziehen
- die Wohnung frei einem Eigennutzer anbieten
Im Praxisfall lag die tatsächliche Nettokaltmiete bei rund:
8,04 €/m²
Die marktüblich erzielbare Miete wurde dagegen mit:
10,50 €/m²
angesetzt.
Diese Differenz ist wirtschaftlich erheblich.
Die Marktmiete zeigt das nachhaltige Ertragspotenzial. Die Ist-Miete zeigt, welchen Ertrag der Erwerber aufgrund des bestehenden Vertrags tatsächlich zunächst erhält. Beides muss in der Verkehrswertermittlung zusammen betrachtet werden.
Worum geht es?
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung treffen zwei Betrachtungsebenen aufeinander:
Marktüblich erzielbare Miete
Welche Miete wäre für die Wohnung unter gewöhnlichen Marktbedingungen grundsätzlich erzielbar?
Tatsächlich vereinbarte Miete
Welche Miete zahlt der vorhandene Mieter aufgrund seines bestehenden Vertrags?
Sind beide Werte ungefähr gleich, entsteht daraus häufig kein besonderes Bewertungsproblem.
Liegt die tatsächliche Miete jedoch deutlich unter der Marktmiete, wird die Bewertung anspruchsvoller.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde eine Eigentumswohnung in einer größeren innerstädtischen Wohn- und Geschäftsanlage.
Wesentliche Merkmale waren:
- Baujahr des Gebäudes etwa 1998
- Dachgeschosslage
- rund 55,98 m² Wohnfläche
- Balkon
- Aufzug
- Tiefgaragenstellplatz
- zentrale Lage
Die Wohnung war seit dem Jahr:
2006
durchgehend vermietet.
Tatsächliche Miete
Die monatliche Nettokaltmiete der Wohnung betrug:
450 €
Bei einer Wohnfläche von:
55,98 m²
entspricht dies rund:
8,04 €/m²
monatlich.
Marktüblich erzielbare Miete
Für die Ertragswertermittlung wurde die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete mit:
10,50 €/m²
angesetzt.
Damit ergab sich für die Wohnung rechnerisch eine marktübliche Monatsmiete von rund:
587,79 €
Differenz zwischen Ist-Miete und Marktmiete
Die Differenz beträgt damit ungefähr:
137,79 € pro Monat
beziehungsweise:
1.653,48 € pro Jahr
Allein bei einer einzelnen kleinen Wohnung ist dieser Unterschied bereits wirtschaftlich relevant.
Warum nicht einfach mit 8,04 €/m² rechnen?
Das Ertragswertverfahren orientiert sich grundsätzlich an den marktüblich erzielbaren Erträgen.
Die tatsächliche Miete kann verwendet werden, wenn sie marktüblich ist.
Ist sie deutlich niedriger, würde eine ausschließliche Kapitalisierung der Ist-Miete das langfristige Ertragspotenzial der Immobilie möglicherweise zu niedrig abbilden.
Warum nicht einfach mit 10,50 €/m² rechnen und die Vermietung ignorieren?
Auch das wäre zu kurz gedacht.
Denn ein Erwerber erhält die Marktmiete nicht automatisch ab dem Tag des Kaufs.
Er übernimmt zunächst den bestehenden Mietvertrag.
Damit besteht wirtschaftlich ein Unterschied zwischen:
- theoretischem Marktmietpotenzial
- und kurzfristig tatsächlich verfügbarem Ertrag
Der bestehende Mietvertrag gehört zur Immobilie
Bei einem Verkauf endet ein bestehendes Mietverhältnis grundsätzlich nicht allein durch den Eigentümerwechsel.
Für die Verkehrswertermittlung bedeutet das:
Die wirtschaftliche Situation des Erwerbers wird durch das vorhandene Mietverhältnis geprägt.
Der Käufer kauft nicht nur 55,98 m² Wohnfläche
Er kauft eine konkrete Rechts- und Nutzungssituation.
Dazu gehören:
- bestehender Mieter
- bestehende Miethöhe
- bestehender Mietvertrag
- eingeschränkte kurzfristige Verfügbarkeit
Deshalb kann eine vermietete Wohnung nicht ohne Weiteres wie eine leerstehende Wohnung behandelt werden.
Bedeutung für Eigennutzer
Besonders deutlich ist der Unterschied für einen Eigennutzer.
Eine freie Wohnung kann grundsätzlich kurzfristig selbst genutzt werden.
Eine langjährig vermietete Wohnung dagegen nicht ohne Weiteres.
Damit wird der potenzielle Käuferkreis eingeschränkt.
Eigennutzer fallen teilweise als Käufergruppe aus
Für einen Käufer, der selbst einziehen möchte, ist eine vermietete Wohnung weniger attraktiv.
Damit verschiebt sich der Käuferkreis stärker in Richtung:
- Kapitalanleger
- langfristig orientierte Investoren
Ein kleinerer Käuferkreis kann die Marktgängigkeit beeinflussen.
Bedeutung für Kapitalanleger
Auch ein Kapitalanleger sieht die niedrige Ist-Miete kritisch.
Denn seine tatsächlichen Einnahmen liegen zunächst unter dem marktüblichen Niveau.
Er kann das theoretische Mietpotenzial nicht beliebig sofort ausschöpfen.
Marktmiete ist deshalb Potenzial – keine Sofortgarantie
Die im Gutachten angesetzten:
10,50 €/m²
zeigen das marktübliche Ertragspotenzial der Wohnung.
Sie bedeuten nicht:
Der Käufer erhält ab morgen 10,50 €/m².
Dieser Unterschied ist für die Bewertung entscheidend.
Marktüblich erzielbare Miete sorgfältig ableiten
Im Praxisfall gab es für den Ort keinen qualifizierten Mietspiegel.
Deshalb wurden mehrere Datenquellen herangezogen.
Unter anderem:
- wohnwert.de
- IMV-Marktdaten
- Sprengnetter-Marktdaten
- eigene Mietpreissammlung
Rechnerischer Mittelwert der Marktdaten
Die ausgewerteten Quellen ergaben:
- 14,84 €/m²
- 15,26 €/m²
- 11,09 €/m²
- 11,38 €/m²
Der reine Mittelwert betrug:
13,14 €/m²
Warum trotzdem nur 10,50 €/m² angesetzt wurden
Der rechnerische Mittelwert wurde nicht ungeprüft übernommen.
Denn die Marktdaten bildeten das konkrete Bewertungsobjekt nicht vollständig ab.
Zu berücksichtigen waren unter anderem:
- Dachgeschosslage
- Dachschrägen
- nicht vollständig barrierefreie Erreichbarkeit
- bauzeittypische Ausstattung
- gealterte Einbauküche
- gealterte Dachflächenfenster
- Schwarzverfärbungen beziehungsweise Fogging
- technische Themen in der Gesamtanlage
- komplexe WEG-Struktur
Deshalb wurde ein niedrigerer objektspezifischer Mietansatz gewählt.
Regionale Kontrollrechnung
Zusätzlich wurde der qualifizierte Mietspiegel einer benachbarten Stadt als Kontrollgröße verwendet.
Für eine vergleichbare Wohnungsgröße ergab die überschlägige Berechnung dort einen Wert von rund:
9,46 €/m²
mit einer Spanne von ungefähr:
8,28 €/m² bis 10,71 €/m²
Der Ansatz von:
10,50 €/m²
lag damit innerhalb dieser Kontrollspanne.
Weitere Kontrolle durch regionale Mietdaten
Auch weitere regionale Daten wurden herangezogen.
Die tatsächlich beobachteten Mietwerte der vergangenen Jahre lagen im Mittel bei rund:
11,25 €/m²
Auch diese Größenordnung stützte den angesetzten Mietwert.
Ertragswert wurde mit der Marktmiete gerechnet
Für die Wohnung wurden deshalb angesetzt:
55,98 m² × 10,50 €/m²
=
587,79 € monatlich
beziehungsweise:
7.053,48 € jährlich
Tiefgaragenstellplatz separat
Der Tiefgaragenstellplatz wurde zusätzlich mit:
65 € monatlich
angesetzt.
Damit ergab sich ein gesamter marktüblich erzielbarer Jahresrohertrag von:
7.833,48 €
Warum der Ertragswert trotzdem die Vermietung abbilden muss
Würde ausschließlich die Marktmiete kapitalisiert und keinerlei weitere Anpassung vorgenommen, könnte der Eindruck entstehen, die Wohnung sei frei zu Marktbedingungen vermietbar.
Genau das war nicht der Fall.
Die Vermietung beeinflusste deshalb die gesamte Risikowürdigung
Im Gutachten wurde die langfristige Vermietung ausdrücklich als wertdämpfendes Merkmal betrachtet.
Sie floss insbesondere ein in:
- Beurteilung der Marktgängigkeit
- Ableitung des Liegenschaftszinssatzes
- Vergleichswert
- abschließende Verkehrswertwürdigung
Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz wurde mit:
2,30 %
angesetzt.
Bei seiner Ableitung wurde unter anderem berücksichtigt:
- langfristige Vermietung seit 2006
- unter Marktniveau liegende tatsächliche Miete
- Dachgeschosslage
- technische Risiken der WEG
- komplexe Eigentümerstruktur
Damit wurde die konkrete Risikosituation nicht ignoriert.
Vergleichswert zeigt die Marktwirkung noch deutlicher
Für frei verfügbare beziehungsweise durchschnittliche Bestandswohnungen wurde zunächst ein Orientierungsbereich von ungefähr:
4.600 bis 5.000 €/m²
ermittelt.
Als Ausgangswert wurden:
4.600 €/m²
verwendet.
Ausgangswert der Wohnung
Bei:
55,98 m² × 4.600 €/m²
ergab sich zunächst:
257.508 €
Marktanpassung
Nach einer ersten Angebots-/Marktanpassung von etwa:
5 %
verblieben rund:
244.633 €
Tiefgaragenstellplatz
Für den Tiefgaragenstellplatz wurden zusätzlich:
18.000 €
angesetzt.
Zwischensumme:
262.633 €
Objekt- und mietbedingte Anpassung
Wegen:
- langfristiger Vermietung
- deutlich unter Marktniveau liegender Miete
- eingeschränkter Marktgängigkeit
- Dachgeschosslage
- bauzeittypischer Ausstattung
- WEG-Risiken
wurde anschließend ein weiterer objektspezifischer Abschlag von rund:
20 %
vorgenommen.
Ergebnis Vergleichswert
Dadurch ergab sich rechnerisch:
210.106 €
gerundet:
210.000 €
Der 20-%-Abschlag ist keine allgemeine Mietabschlagsregel
Ganz wichtig:
Aus diesem Fall darf nicht abgeleitet werden:
Eine unter Marktmiete vermietete Eigentumswohnung ist immer 20 % weniger wert.
Der Abschlag berücksichtigte mehrere Merkmale gemeinsam.
Dazu gehörten neben der Vermietung auch:
- Dachgeschosslage
- Ausstattung
- WEG-Risiken
- technische Besonderheiten
Ertragswert und Vergleichswert lagen nahezu gleich
Der Ertragswert betrug:
209.000 €
Der Vergleichswert:
210.000 €
Diese sehr gute Übereinstimmung wurde im Gutachten als Plausibilitätsbestätigung gewertet.
Verkehrswert
Der endgültige Verkehrswert wurde mit:
210.000 €
festgelegt.
Warum nicht deutlich über 300.000 €?
Im Gutachten wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass deutlich höhere Wertvorstellungen voraussetzen würden, dass die Wohnung beispielsweise:
- frei verfügbar
- kurzfristig selbst nutzbar
- marktüblich vermietet
- modernisiert
- ohne die beschriebenen Objekt- und WEG-Risiken
veräußert werden könnte.
Diese Voraussetzungen lagen am Bewertungsstichtag nicht vor.
Eine freie Wohnung hat einen anderen Markt
Das zeigt einen wichtigen Bewertungsgrundsatz:
Der Verkehrswert einer Wohnung hängt nicht nur von Fläche, Lage und Baujahr ab, sondern auch von ihrer rechtlichen und tatsächlichen Verfügbarkeit.
Eine freie Wohnung kann für:
- Eigennutzer
- Kapitalanleger
interessant sein.
Eine vermietete Wohnung richtet sich dagegen überwiegend an Kapitalanleger.
Mietverhältnis beeinflusst damit die Marktgängigkeit
Je länger und wirtschaftlich ungünstiger ein bestehendes Mietverhältnis ist, desto stärker kann sich der Kreis möglicher Erwerber reduzieren.
Das kann den Kaufpreis beeinflussen.
Untervermietung unter Marktniveau ist besonders relevant
Ein bestehendes Mietverhältnis ist nicht automatisch negativ.
Ist die Wohnung marktgerecht vermietet, kann dies für einen Kapitalanleger sogar attraktiv sein.
Problematisch wird es insbesondere, wenn:
Ist-Miete deutlich unter Marktmiete liegt
und gleichzeitig keine kurzfristige Anpassungsmöglichkeit besteht.
Marktgängige Vermietung kann wertneutral sein
Beispiel:
Ist-Miete:
10,40 €/m²
Marktmiete:
10,50 €/m²
Dann besteht kaum ein wirtschaftlicher Unterschied.
Das Mietverhältnis kann für einen Kapitalanleger sogar Planungssicherheit bieten.
Niedrige Bestandsmiete erzeugt Ertragspotenzial – aber zeitversetzt
Eine unter Marktniveau liegende Miete besitzt zwei Seiten.
Negativ:
- geringerer kurzfristiger Ertrag
Positiv:
- langfristiges Mietsteigerungspotenzial
Für den Verkehrswert kommt es darauf an, wie ein durchschnittlicher Marktteilnehmer dieses Potenzial einschätzt.
Nicht jede theoretische Mieterhöhung ist sofort realisierbar
Eine wichtige Grenze:
Der Sachverständige sollte nicht unterstellen, dass eine bestehende Miete unmittelbar auf das Marktniveau angehoben werden kann.
Mieterhöhungsmöglichkeiten hängen von:
- Mietvertrag
- mietrechtlichen Voraussetzungen
- zeitlichen Grenzen
- konkreter Vertragsgestaltung
ab.
Eine vollständige mietrechtliche Prüfung war im Praxisfall nicht Gegenstand des Gutachtens.
Deshalb keine fiktive Sofortanpassung
Bewertungstechnisch sollte nicht so gerechnet werden, als würde der Erwerber unmittelbar nach Kauf:
8,04 €/m² → 10,50 €/m²
anheben können.
Das wäre eine nicht belegte Annahme.
Auch Kündigung darf nicht einfach unterstellt werden
Ebenso wenig darf eine vermietete Wohnung so bewertet werden, als könne das Mietverhältnis kurzfristig problemlos beendet werden.
Gerade bei einem langjährigen Mietverhältnis muss die tatsächliche rechtliche Situation respektiert werden.
Bestehende Vermietung kann Eigennutzerwert stark begrenzen
Für einen Selbstnutzer kann eine Wohnung noch so attraktiv sein:
- zentrale Lage
- Balkon
- Tiefgarage
- Aufzug
Wenn sie nicht verfügbar ist, kann er sie kurzfristig nicht entsprechend nutzen.
Diese fehlende Verfügbarkeit ist selbst ein Marktmerkmal.
Dachgeschosslage kommt zusätzlich hinzu
Im Praxisfall war die Wohnung nicht nur vermietet.
Sie lag zudem im Dachgeschoss und besaß Dachschrägen.
Dadurch war die Marktsituation zusätzlich spezieller.
Aufzug hilft – aber nicht vollständig barrierefrei
Zwar war ein Aufzug vorhanden.
Der Zugang zum Aufzug war vom Hauseingang aus jedoch nicht vollständig ebenerdig.
Damit war die Erschließung gegenüber einem reinen Treppenhaus besser, aber nicht vollständig barrierefrei.
Auch dieses Merkmal beeinflusste die Objektqualität.
WEG-Risiken ebenfalls relevant
Hinzu kamen Themen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Unter anderem:
- alte Zentralheizung
- technische Störungen
- Trinkwasser-/Legionellenthematik
- energetische Fragen
- Instandhaltungsbedarf
- organisatorische Komplexität
Diese Faktoren erschweren die isolierte Betrachtung der Mietdifferenz.
Deshalb keinen pauschalen Mietabschlag verwenden
Ein Bewertungsfehler wäre:
Marktmiete ist 30 % höher als Ist-Miete, also muss der Verkehrswert um 30 % sinken.
Zwischen Miete und Verkehrswert besteht keine solche lineare Beziehung.
Ertragsdifferenz muss kapitalisiert und marktlich eingeordnet werden
Bewertungstechnisch relevant sind unter anderem:
- Höhe der Mietdifferenz
- Dauer bis zu möglichen Anpassungen
- Mietrecht
- Restnutzungsdauer
- Liegenschaftszinssatz
- Käuferkreis
- Verfügbarkeit
Erst daraus ergibt sich die tatsächliche Marktreaktion.
Doppelberücksichtigung vermeiden
Das ist bei vermieteten Wohnungen besonders wichtig.
Wenn das bestehende Mietverhältnis bereits berücksichtigt wird über:
- Liegenschaftszinssatz
- Vergleichswertabschlag
- allgemeine Marktgängigkeit
darf nicht zusätzlich ohne weitere Begründung ein vollständiger kapitalisierter Mietausfall nochmals abgezogen werden.
Zwei grundsätzlich mögliche Bewertungswege
Vereinfacht können unterschiedliche methodische Wege denkbar sein.
Weg 1 – Marktmiete im Ertragswert
Dann muss die bestehende Mietbindung anderweitig sachgerecht berücksichtigt werden.
Weg 2 – tatsächliche Miete beziehungsweise periodisierte Mietdifferenz
Dann muss das langfristige Marktmietpotenzial entsprechend modelliert werden.
Entscheidend ist die methodische Konsistenz.
Im Praxisfall wurde Weg 1 gewählt
Das Gutachten rechnete mit der marktüblich erzielbaren Miete.
Die bestehende langfristige Vermietung wurde anschließend über die:
- Risikowürdigung
- Liegenschaftszinsableitung
- Vergleichswertanpassung
- abschließende Verkehrswertableitung
berücksichtigt.
Vorteil dieser Vorgehensweise
Das langfristige Ertragspotenzial der Immobilie bleibt sichtbar.
Gleichzeitig wird nicht so getan, als wäre die Wohnung frei verfügbar.
Tatsächliche Miete bleibt eine wichtige Information
Auch wenn sie nicht direkt als nachhaltiger Rohertrag angesetzt wurde, ist die Ist-Miete keineswegs unwichtig.
Sie zeigt:
- tatsächliche kurzfristige Rendite
- bestehende Vertragslage
- Abstand zum Markt
- wirtschaftliche Einschränkung des Erwerbers
Besonders relevant bei Erbschaft und Pflichtteilsthemen
Im Praxisfall war der Bewertungsstichtag der Todestag des Erblassers.
Damit musste die konkrete Vermietungssituation genau zu diesem Zeitpunkt berücksichtigt werden.
Es durfte nicht auf eine möglicherweise spätere:
- Mietanpassung
- Modernisierung
- Neuvermietung
abgestellt werden.
Bewertungsstichtag entscheidet
Die Frage lautet immer:
Welche Verhältnisse bestanden am Wertermittlungsstichtag?
Nicht:
Was könnte der neue Eigentümer vielleicht irgendwann daraus machen?
Typische Fehler
Ist-Miete ungeprüft als Marktmiete übernehmen
Das unterschätzt bei sehr günstigen Altverträgen das langfristige Ertragspotenzial.
Marktmiete ansetzen und bestehendes Mietverhältnis ignorieren
Das überschätzt die kurzfristige wirtschaftliche Verfügbarkeit.
Sofortige Mieterhöhung auf Marktniveau unterstellen
Mietrechtliche und vertragliche Grenzen werden ignoriert.
Vermietete Wohnung mit freier Wohnung vergleichen
Der Käuferkreis unterscheidet sich.
Pauschalen Abschlag verwenden
Die Wertwirkung ist objektspezifisch.
Mietdifferenz mehrfach berücksichtigen
Liegenschaftszinssatz, Vergleichswert und zusätzliche Abschläge müssen auf Doppelansätze geprüft werden.
Zukunftspotenzial mit Stichtagswert verwechseln
Maßgeblich sind die Verhältnisse zum Bewertungsstichtag.
Vorgehensweise
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung unter Marktmiete empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – tatsächliche Miete feststellen
Welche Nettokaltmiete ist vertraglich vereinbart?
Schritt 2 – Mietverhältnis analysieren
Seit wann besteht es?
Schritt 3 – Marktmiete ableiten
Mehrere geeignete Marktquellen verwenden.
Schritt 4 – Ist- und Marktmiete vergleichen
Wie groß ist die Differenz?
Schritt 5 – Verfügbarkeit prüfen
Ist die Wohnung:
- frei
- vermietet
- langfristig gebunden?
Schritt 6 – Käuferkreis berücksichtigen
Ist die Immobilie eher für:
- Eigennutzer
- Kapitalanleger
- beide Gruppen
marktgängig?
Schritt 7 – Bewertungsmethode festlegen
Ist-Miete und Marktmiete konsistent in das Ertragswertmodell integrieren.
Schritt 8 – Mietbindung wertmäßig würdigen
Zum Beispiel über:
- Liegenschaftszinssatz
- Vergleichswert
- gesonderte Modellierung
Schritt 9 – Doppelberücksichtigung prüfen
Mietnachteil nicht mehrfach vollständig erfassen.
Schritt 10 – Ergebnis mit Marktpreisen plausibilisieren
Freie und vermietete Vergleichswohnungen unterscheiden.
Formulierungsbaustein
Die zu bewertende Eigentumswohnung ist zum Wertermittlungsstichtag langfristig vermietet. Die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete liegt unterhalb der für das Bewertungsobjekt abgeleiteten marktüblich erzielbaren Miete.
Für die Ertragswertermittlung wird das nachhaltige marktübliche Mietniveau zugrunde gelegt. Das bestehende Mietverhältnis bleibt hiervon jedoch nicht unberücksichtigt, da ein Erwerber die höhere Marktmiete nicht ohne Weiteres unmittelbar realisieren und die Wohnung während des bestehenden Mietverhältnisses auch nicht frei selbst nutzen kann.
Die hieraus resultierende eingeschränkte wirtschaftliche Verfügbarkeit und Marktgängigkeit wird daher im Rahmen der objektspezifischen Risikowürdigung, der Ableitung des Liegenschaftszinssatzes sowie der Plausibilisierung über den Vergleichswert berücksichtigt.
Eine zusätzliche pauschale Kapitalisierung der vollständigen Mietdifferenz ist nur dann sachgerecht, wenn dadurch keine bereits an anderer Stelle berücksichtigte Wertwirkung nochmals erfasst wird.
Kernaussage
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung unter Marktmiete müssen Ist-Miete und Marktmiete gemeinsam betrachtet werden. Die Marktmiete beschreibt das langfristige Ertragspotenzial, während die niedrigere Bestandsmiete die kurzfristige wirtschaftliche Realität des Erwerbers bestimmt. Der Verkehrswert muss deshalb sowohl das nachhaltige Mietniveau als auch die eingeschränkte Verfügbarkeit und Marktgängigkeit aufgrund des bestehenden Mietvertrags abbilden – ohne denselben Nachteil mehrfach zu berücksichtigen.
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