Kurzantwort
Wohnungsrecht und Sanierungsstau können gleichzeitig den Verkehrswert einer Immobilie erheblich mindern.
Sie dürfen jedoch nicht zu einer einzigen pauschalen Wertminderung zusammengefasst werden.
Der Grund:
Beide Belastungen wirken auf völlig unterschiedliche Weise.
Der Sanierungsstau betrifft:
- den baulichen Zustand
- die technische Ausstattung
- den energetischen Standard
- den Investitionsbedarf
Das Wohnungsrecht betrifft dagegen:
- die rechtliche Nutzungsmöglichkeit
- die wirtschaftliche Verfügbarkeit
- die Eigennutzungsmöglichkeit
- die Vermietbarkeit
- die Marktgängigkeit
Im Praxisfall wurden deshalb getrennt berücksichtigt:
rund 98.000 € für den Gebäudezustand
und
rund 220.000 € für das Wohnungsrecht
Bauliche Wertminderung und rechtliche Wertminderung müssen getrennt hergeleitet werden. Erst danach dürfen sie im Verkehrswertmodell zusammengeführt werden.
Worum geht es?
Bei einer Immobilie können mehrere wertmindernde Besonderheiten gleichzeitig bestehen.
Typische Beispiele sind:
- Bauschäden
- Modernisierungsstau
- Wohnungsrechte
- Nießbrauch
- Dienstbarkeiten
- ungewöhnliche Ertragsverhältnisse
Bewertungstechnisch entsteht dann schnell die Gefahr, unterschiedliche Sachverhalte miteinander zu vermischen.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein freistehendes Einfamilienhaus mit Doppelgarage.
Das Gebäude stammte aus dem Jahr:
1980
Die Wohnfläche betrug rund:
190 m²
Das Grundstück umfasste:
977 m²
Zwei starke Belastungen gleichzeitig
Zum Bewertungsstichtag bestanden zwei wesentliche Besonderheiten.
1. erheblicher Modernisierungs- und Sanierungsstau
und
2. lebenslanges Wohnungsrecht für zwei Berechtigte
Das Wohnungsrecht bestand bis zum Tod des:
Letztversterbenden.
Ausgangswert vor den besonderen Belastungen
Der marktangepasste vorläufige Sachwert betrug rund:
596.000 €
Dieser Wert war bereits unter Berücksichtigung von:
- Bodenwert
- Gebäudesachwert
- Alterswertminderung
- Sachwertfaktor
ermittelt worden.
Danach wurden die besonderen Belastungen berücksichtigt
Sanierungs- und Zustandsbesonderheiten
rund:
−98.000 €
Wohnungsrecht
rund:
−220.000 €
Gesamte besondere objektspezifische Wertbeeinflussung:
−318.000 €
Ergebnis
Damit ergab sich ein Sachwert von rund:
278.000 €
Warum die beiden Abschläge getrennt bleiben müssen
Der bauliche Zustand und das Wohnungsrecht haben unterschiedliche Ursachen.
Sanierungsstau
Der Käufer übernimmt ein technisch und energetisch veraltetes Gebäude.
Wohnungsrecht
Der Käufer übernimmt ein Grundstück, das er wirtschaftlich nicht frei nutzen kann.
Beides beeinflusst den Preis.
Aber auf unterschiedliche Weise.
Sanierungsstau betrifft die Sache selbst
Im Praxisfall bestanden unter anderem:
- fehlende Dachdämmung
- alte Ölzentralheizung
- alte Tankanlage
- technisch überalterte Elektroinstallation
- alte Holzfenster
- Feuchtigkeitsschäden im Keller
- verwitterte Holzbauteile
- erheblicher Renovierungsbedarf
Diese Nachteile bestehen unabhängig davon, wer das Haus nutzt.
Wohnungsrecht betrifft die Nutzungsverfügbarkeit
Das Wohnungsrecht bewirkte dagegen:
Der Eigentümer konnte das Haus nicht frei:
- selbst bewohnen
- vermieten
- einem Käufer zur freien Nutzung überlassen
Solange mindestens einer der beiden Berechtigten lebte, blieb das Recht bestehen.
Beispiel zur Trennung
Man kann sich zwei gedankliche Grundstücke vorstellen.
Objekt A
Sanierungsbedürftiges Haus ohne Wohnungsrecht.
Dann bleibt allein der schlechte Gebäudezustand.
Objekt B
Technisch gutes Haus mit Wohnungsrecht.
Dann bleibt allein die rechtliche Nutzungseinschränkung.
Das Bewertungsobjekt vereinte beide Nachteile.
Deshalb braucht jeder Sachverhalt seine eigene Herleitung
Für den Sanierungsstau lautet die Frage:
Wie stark mindert der vorhandene technische Zustand den Marktwert?
Für das Wohnungsrecht lautet die Frage:
Welchen Kapitalwert besitzt die entzogene Nutzungsmöglichkeit?
Das sind zwei verschiedene Bewertungsfragen.
Sanierungsstau wurde nicht mit den vollen Kosten angesetzt
Der überschlägig ermittelte technische Sanierungsbedarf betrug rund:
324.000 bis 325.000 €
Als zusätzliche Marktwertminderung wurden davon jedoch nur rund:
98.000 €
angesetzt.
Warum nicht 325.000 €?
Weil viele Maßnahmen zugleich modernisieren.
Dazu gehörten unter anderem:
- neue Heiztechnik
- neue Fenster
- neue Elektroinstallation
- Dachdämmung
- energetische Verbesserung
Ein vollständiger Kostenabzug hätte deshalb Modernisierungs- und Verjüngungseffekte unberücksichtigt gelassen.
Wohnungsrecht dagegen anders ermittelt
Das Wohnungsrecht wurde nicht anhand von Sanierungskosten geschätzt.
Es wurde aus dem wirtschaftlichen Nutzungsvorteil hergeleitet.
Grundlage waren insbesondere:
- marktübliche Miete
- Wohnfläche
- Garage
- Kostenverteilung
- Alter der Berechtigten
- Sterbetafel
- Kapitalisierungszinssatz
Jährlicher Wert des Wohnungsrechts
Aus der marktüblichen Nutzung des Hauses einschließlich Doppelgarage wurde ein jährlicher reiner Rechtswert von rund:
19.126 €
abgeleitet.
Kapitalwert des Rechts
Unter Berücksichtigung der statistischen Lebensdauer beider Berechtigten bis zum Tod des Letztversterbenden ergab sich ein Kapitalwert von rund:
220.347 €
gerundet:
220.000 €
Zwei völlig verschiedene Berechnungsmodelle
Damit ergibt sich:
Zustand
aus technischer und marktlicher Würdigung
Wohnungsrecht
aus Nutzungswert und Kapitalisierung
Das ist methodisch sauber.
Warum eine Pauschallösung problematisch wäre
Eine Formulierung wie:
„Das Haus ist sanierungsbedürftig und mit Wohnrecht belastet, deshalb pauschal minus 300.000 €.“
wäre fachlich kaum nachvollziehbar.
Es wäre nicht erkennbar:
- welcher Anteil auf den Zustand entfällt
- welcher Anteil auf das Recht entfällt
- ob Doppelberücksichtigungen vorliegen
Trennung erhöht die Nachvollziehbarkeit
Eine getrennte Darstellung zeigt deutlich:
- Welche Belastung besteht?
- Wie wurde sie bewertet?
- Welche Daten wurden verwendet?
- Wo wirkt sie im Modell?
Das ist gerade bei steuerlich oder rechtlich relevanten Gutachten wichtig.
Doppelberücksichtigung beim Sanierungsstau vermeiden
Der Zustand des Gebäudes war bereits teilweise berücksichtigt über:
- Alterswertminderung
- Restnutzungsdauer
- Sachwertfaktor
- Marktmiete
- Liegenschaftszinssatz
Deshalb durfte nur die noch verbleibende zusätzliche Wertwirkung als boG angesetzt werden.
Doppelberücksichtigung beim Wohnungsrecht vermeiden
Auch das Wohnungsrecht darf nicht mehrfach vollständig angesetzt werden.
Wenn der Kapitalwert des Rechts als gesonderte Belastung abgezogen wird, sollte nicht zusätzlich an anderer Stelle nochmals pauschal dieselbe eingeschränkte Verfügbarkeit vollständig berücksichtigt werden.
Marktgängigkeit kann trotzdem beeinflusst sein
Das Wohnungsrecht wirkt selbstverständlich auch auf die Marktgängigkeit.
Dieser qualitative Effekt erklärt die Belastung.
Er darf aber nicht ohne weitere Begründung zusätzlich zum kapitalisierten Rechtswert nochmals vollständig abgezogen werden.
Beide Belastungen können sich wirtschaftlich überlagern
Ein interessantes Problem entsteht dadurch, dass der Wohnungsberechtigte ein sanierungsbedürftiges Haus nutzt.
Dann stellt sich die Frage:
Ist der Nutzungswert des Wohnungsrechts wirklich so hoch wie bei einem modernisierten Haus?
Genau deshalb ist die richtige Marktmiete wichtig.
Marktmiete bereits wegen Gebäudezustand reduziert
Im Praxisfall wurde die marktübliche Miete des Hauses nicht auf einem Neubauniveau angesetzt.
Aus mehreren Datenquellen ergab sich zunächst ein Mittelwert von rund:
10,53 €/m²
Nach Objektanpassung wurden aber nur:
8,75 €/m²
angesetzt.
Das ist für die Trennung entscheidend
Der schlechte Gebäudezustand wirkte damit bereits auf den Jahreswert des Wohnungsrechts.
Das Wohnungsrecht wurde also nicht mit dem Mietwert eines modernisierten Hauses kapitalisiert.
Beispiel für eine mögliche Doppelzählung
Angenommen:
Eine sanierte Immobilie wäre mit:
11,00 €/m²
vermietbar.
Das unsanierte Gebäude aber nur mit:
8,75 €/m²
Wenn das Wohnungsrecht bereits mit 8,75 €/m² bewertet wird, ist der schlechte Zustand im Rechtswert teilweise schon enthalten.
Deshalb dürfen beide Abschläge nicht völlig losgelöst voneinander betrachtet werden
Sie müssen getrennt ermittelt werden.
Aber anschließend ist zu prüfen:
Gibt es Überschneidungen?
Das ist ein wichtiger Unterschied.
Getrennte Herleitung heißt nicht blindes Addieren
Auch wenn beide Positionen zunächst separat berechnet werden, sollte abschließend geprüft werden, ob ihre Kombination marktgerecht ist.
Beispiel
Sanierungsstau:
−98.000 €
Wohnungsrecht:
−220.000 €
Rechnerische Summe:
−318.000 €
Diese Summe ist nur dann sachgerecht, wenn die beiden Ansätze nicht dieselbe Wertwirkung doppelt enthalten.
Im Praxisfall erfolgte genau diese getrennte Ausweisung
Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale wurden aufgeteilt in:
- Bauschäden beziehungsweise Sanierungszustand
- Wohnungsrecht
Damit blieb die Bewertungslogik transparent.
Der Gebäudezustand bleibt auch während des Wohnungsrechts relevant
Man könnte argumentieren:
Wenn der Eigentümer das Haus ohnehin nicht nutzen kann, ist der Sanierungsstau doch egal.
Das wäre zu kurz gegriffen.
Das Gebäude besitzt weiterhin einen technischen Zustand.
Dieser beeinflusst:
- Nutzungswert
- zukünftige Verwertbarkeit
- Marktgängigkeit
- Investitionsbedarf
Wohnungsrecht beseitigt keinen Sanierungsbedarf
Wenn das Wohnungsrecht endet, bleibt der Sanierungsstau bestehen, sofern bis dahin keine Maßnahmen durchgeführt wurden.
Deshalb ist die bauliche Belastung grundsätzlich eigenständig.
Umgekehrt beseitigt Sanierung kein Wohnungsrecht
Selbst nach vollständiger Modernisierung wäre der Eigentümer weiterhin durch das Wohnungsrecht eingeschränkt.
Auch deshalb sind beide Belastungen eigenständig.
Zeitliche Dimension berücksichtigen
Beide Wertminderungen können jedoch unterschiedliche zeitliche Wirkungen haben.
Wohnungsrecht
endet irgendwann mit dem Tod des Letztversterbenden.
Gebäudezustand
verändert sich durch:
- Alterung
- Reparaturen
- Modernisierung
Deshalb besitzen beide unterschiedliche zeitliche Profile.
Wohnungsrecht ist eine zeitlich begrenzte Rechtsbelastung
Der Barwert sinkt grundsätzlich, je kürzer die statistisch verbleibende Laufzeit des Rechts ist.
Sanierungsstau kann dagegen zunehmen
Unterlassene Instandhaltung kann sich im Laufe der Zeit verschärfen.
Beispielsweise:
- Feuchtigkeit breitet sich aus
- Bauteile verschleißen weiter
- Technik fällt aus
Auch deshalb darf man beide Belastungen nicht als identische Risikoposition behandeln.
Gute Lage bleibt trotzdem erhalten
Im Praxisfall lag das Grundstück in einer guten Wohnlage.
Dieser Vorteil wurde durch:
- Wohnungsrecht
- Sanierungsstau
nicht aufgehoben.
Der Bodenwert und die Standortqualität blieben eigenständige positive Wertkomponenten.
Deshalb Verkehrswert nicht einfach negativ denken
Trotz erheblicher Belastungen verblieb ein Verkehrswert von rund:
280.000 €
Die Immobilie hatte weiterhin:
- Grundstückswert
- Gebäudesubstanz
- Wohnnutzung
- Doppelgarage
- gute Lage
Interessanter Effekt: Verkehrswert unter Bodenwert
Der Bodenwert betrug rund:
334.000 €
Der belastete Verkehrswert lag bei rund:
280.000 €
Das ist kein Widerspruch.
Warum der Verkehrswert unter dem Bodenwert liegen kann
Der Bodenwert wird grundsätzlich so betrachtet, als wäre das Grundstück unbebaut.
Das tatsächliche Grundstück war aber belastet durch:
- vorhandenes sanierungsbedürftiges Gebäude
- Wohnungsrecht
Diese realen Eigenschaften können den tatsächlichen Verkehrswert unter den hypothetischen Bodenwert drücken.
Sanierungsstau und Wohnungsrecht wirken auf unterschiedliche Käufergruppen
Ein Käufer eines sanierungsbedürftigen Hauses kalkuliert:
- Investitionsbedarf
- technische Risiken
Ein Käufer eines mit Wohnungsrecht belasteten Hauses kalkuliert zusätzlich:
- fehlende Eigennutzung
- fehlende kurzfristige Vermietbarkeit
- zeitlich aufgeschobene Verfügbarkeit
Die Kombination kann den Käuferkreis deutlich einschränken.
Marktgängigkeit wird kumulativ belastet
Ein Objekt mit nur einem der beiden Nachteile kann noch relativ gut vermarktbar sein.
Die Kombination aus:
- hoher Investition
- gleichzeitig fehlender freier Nutzbarkeit
kann jedoch deutlich schwieriger sein.
Dennoch keine zusätzliche pauschale „Kombinationsstrafe“
Auch hier gilt:
Eine erschwerte Marktgängigkeit ist zu würdigen.
Sie sollte aber nicht ohne belastbare Grundlage als dritter großer Abschlag zusätzlich zu:
- Sanierungsstau
- Wohnungsrecht
angesetzt werden.
Ertragswert als zusätzliche Plausibilisierung
Im Praxisfall wurde neben dem Sachwert auch ein Ertragswert ermittelt.
Dieser betrug rund:
251.000 €
Der Sachwert lag bei rund:
278.000 €
Beide Verfahren enthielten dieselben besonderen Belastungen
Auch im Ertragswert wurden berücksichtigt:
- rund 98.000 € Zustand
- rund 220.000 € Wohnungsrecht
Dadurch blieb die Behandlung der Besonderheiten verfahrensübergreifend konsistent.
Hauptverfahren blieb der Sachwert
Da es sich um ein selbstgenutztes Einfamilienhaus handelte, wurde der Sachwert als führendes Verfahren angesehen.
Der Ertragswert diente der Unterstützung und Plausibilisierung.
Typische Fehler
Wohnungsrecht und Sanierungsstau pauschal zusammenfassen
Die Ursachen und Berechnungsmethoden sind unterschiedlich.
Beide Abschläge berechnen, aber Überschneidungen nicht prüfen
Getrennte Berechnung verhindert nicht automatisch Doppelberücksichtigung.
Wohnungsrecht mit Marktmiete eines sanierten Hauses bewerten
Der tatsächliche Objektzustand muss im Nutzungswert enthalten sein.
Sanierungskosten vollständig abziehen und zusätzlich niedrige Miete verwenden
Das kann denselben Zustand mehrfach erfassen.
Wohnungsrecht zusätzlich noch einmal als pauschale Marktgängigkeitseinbuße abziehen
Der kapitalisierte Rechtswert bildet die Belastung bereits wesentlich ab.
Denken, Wohnungsrecht mache den Sanierungsstau bedeutungslos
Der schlechte Zustand bleibt eigenständig relevant.
Denken, Sanierung beseitige das Wohnungsrecht
Recht und Gebäudetechnik sind getrennte Ebenen.
Vorgehensweise
Wenn Wohnungsrecht und Sanierungsstau gleichzeitig vorliegen, empfiehlt sich folgende Struktur:
Schritt 1 – unbelasteten beziehungsweise vorläufigen Grundstückswert ermitteln
Zunächst das Objekt nach dem geeigneten Bewertungsverfahren berechnen.
Schritt 2 – Gebäudezustand erfassen
Welche technischen und baulichen Defizite bestehen?
Schritt 3 – bereits enthaltene Zustandswirkungen prüfen
Insbesondere:
- Alterswertminderung
- Restnutzungsdauer
- Sachwertfaktor
- Marktmiete
Schritt 4 – zusätzliche Zustandswertminderung bestimmen
Nur noch nicht berücksichtigte Effekte als boG erfassen.
Schritt 5 – Inhalt des Wohnungsrechts feststellen
Wer darf was wie lange nutzen?
Schritt 6 – marktüblichen Nutzungswert ableiten
Dabei den tatsächlichen Gebäudezustand berücksichtigen.
Schritt 7 – jährlichen Rechtswert bestimmen
Kostenverteilung und Nebenflächen einbeziehen.
Schritt 8 – Rechtswert kapitalisieren
Bei mehreren Berechtigten gegebenenfalls bis zum Tod des Letztversterbenden.
Schritt 9 – beide Wertminderungen getrennt ausweisen
Zum Beispiel:
- Zustand
- Recht
Schritt 10 – Überschneidungen prüfen
Ist der schlechte Zustand bereits im Nutzungswert des Rechts berücksichtigt?
Schritt 11 – Doppelberücksichtigung vermeiden
Keine dritte pauschale Belastung ohne eigenständige Begründung.
Schritt 12 – Gesamtergebnis plausibilisieren
Prüfen, ob das Ergebnis aus Sicht eines durchschnittlichen Marktteilnehmers nachvollziehbar erscheint.
Formulierungsbaustein
Am Bewertungsobjekt bestehen sowohl erhebliche bauliche und technische Zustandsbesonderheiten als auch eine grundstücksbezogene rechtliche Belastung in Form eines lebenslangen Wohnungsrechts.
Beide Sachverhalte werden getrennt voneinander bewertet, da sie unterschiedliche wirtschaftliche Ursachen besitzen. Der Sanierungs- und Modernisierungsstau betrifft den tatsächlichen Zustand der baulichen Anlagen und den hieraus resultierenden Investitions- beziehungsweise Marktanpassungsbedarf. Das Wohnungsrecht beschränkt dagegen die rechtliche und wirtschaftliche Verfügbarkeit des Grundstücks.
Die wertrelevante Zustandsminderung wird nur insoweit zusätzlich angesetzt, wie sie nicht bereits durch Gebäudestandard, Alterswertminderung, Restnutzungsdauer, Marktanpassungsfaktor oder Ertragsansätze berücksichtigt ist.
Der Wert des Wohnungsrechts wird hiervon getrennt auf Grundlage des marktüblichen Nutzungswertes der vom Recht erfassten Flächen, der vertraglichen Kostenverteilung sowie der statistischen Laufzeit des Rechts kapitalisiert. Bei der Bestimmung des Nutzungswertes ist der tatsächliche Gebäudezustand zu berücksichtigen.
Abschließend ist zu prüfen, ob sich zwischen beiden Wertminderungen Überschneidungen ergeben. Nur so kann vermieden werden, dass der schlechte Gebäudezustand oder die eingeschränkte Nutzbarkeit mehrfach wertmindernd erfasst werden.
Kernaussage
Wohnungsrecht und Sanierungsstau können gleichzeitig erhebliche Wertminderungen verursachen, wirken aber auf unterschiedlichen Ebenen. Der Sanierungsstau betrifft den baulichen und technischen Zustand, das Wohnungsrecht die rechtliche und wirtschaftliche Verfügbarkeit. Beide Belastungen sollten deshalb zunächst getrennt hergeleitet und transparent ausgewiesen werden. Anschließend ist jedoch zu prüfen, ob sich ihre Wertwirkungen überschneiden – insbesondere dann, wenn der schlechte Gebäudezustand bereits die für das Wohnungsrecht angesetzte Marktmiete reduziert. Saubere Trennung bedeutet daher nicht blindes Addieren, sondern nachvollziehbare Einzelbewertung mit abschließender Doppelberücksichtigungsprüfung.
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