Kurzantwort

Eine touristisch außergewöhnliche Lage ist nicht automatisch eine wirtschaftlich überlegene Immobilienlage.

Bei einer Berggaststätte kann dieselbe Almlage gleichzeitig:

• den Erlebniswert erhöhen
• Gäste anziehen
• das Objekt unverwechselbar machen

und zugleich:

• die Erreichbarkeit erschweren
• die Bewirtschaftung verteuern
• die Saison verkürzen
• die Ver- und Entsorgung komplizieren
• den Käuferkreis verkleinern
• alternative Nutzungen erschweren

Im Praxisfall lag eine ältere Berggaststätte in landschaftlich attraktiver Alm- und Höhenlage.

Für die bestehende gastronomisch-touristische Nutzung besaß der Standort eine besondere Qualität.

Für eine gewöhnliche Wohn- oder Gewerbenutzung war die Lage dagegen deutlich eingeschränkt.

Die zentrale Erkenntnis lautet deshalb:

Lagequalität ist immer nutzungsbezogen. Was für eine Berggaststätte attraktiv ist, kann für eine normale Immobilie gleichzeitig ein erheblicher Verwertungsnachteil sein.

Worum geht es?

In der Immobilienbewertung wird die Lage häufig vereinfacht als:

• gut
• mittel
• schlecht

beschrieben.

Bei Spezialimmobilien reicht diese Einteilung oft nicht aus.

Denn die Qualität einer Lage hängt wesentlich davon ab:

Für welche Nutzung wird die Immobilie vom Markt überhaupt nachgefragt?

Eine Almlage kann hervorragend und problematisch zugleich sein

Für eine Berggaststätte können gerade Eigenschaften positiv sein, die bei anderen Immobilien negativ wirken.

Beispiele:

• Abgeschiedenheit
• Höhenlage
• Naturumgebung
• Nähe zu Wanderwegen
• fehlende dichte Bebauung

Ein Ferien- oder Gastronomiekonzept kann daraus einen erheblichen Erlebniswert ziehen.

Ein gewöhnlicher Gewerbebetrieb würde dieselben Merkmale möglicherweise als erheblichen Standortnachteil ansehen.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde eine Berggaststätte in einer touristisch geprägten Alm- und Außenbereichslage im Chiemgau.

Das Gebäude lag außerhalb des zusammenhängenden Siedlungsbereichs.

Die Umgebung war geprägt durch:

• Almflächen
• Wanderwege
• einzelne Gaststätten- und Almgebäude
• Freizeit- und Erholungsnutzung

Positive Seite der Lage

Das Gutachten würdigte insbesondere:

• landschaftlich attraktive Umgebung
• touristischen Charakter
• Nähe zu Wander- und Freizeitwegen
• besondere Lagequalität für eine Berggaststätte

Die Lage war damit kein klassischer Standortnachteil

Für die vorgesehene beziehungsweise historisch vorhandene Nutzung als Berggaststätte besaß sie einen besonderen funktionalen Vorteil.

Das Objekt war dort, wo seine typische Kundschaft unterwegs ist.

Der gleiche Standort besitzt aber erhebliche Nachteile

Die Zufahrt erfolgte nicht über eine normale innerörtliche Straße.

Nach den vorliegenden Angaben betrug die Wegstrecke von der Talstation bis zum Objekt rund:

7 bis 8 km

Die Fahrzeit lag bei etwa:

15 Minuten mit dem Pkw

über einen Berg- beziehungsweise Almweg.

Das ist bewertungstechnisch erheblich

Eine erschwerte Zufahrt betrifft nicht nur Gäste.

Sie wirkt auch auf:

• Lieferverkehr
• Handwerker
• Personal
• Feuerwehr und Rettung
• Winterdienst
• Instandhaltung
• Entsorgung

Erreichbarkeit ist deshalb ein wirtschaftlicher Faktor

Eine schöne Aussicht kann die logistischen Nachteile nicht automatisch kompensieren.

Saison- und Wetterabhängigkeit

Das Gutachten beschreibt die Nutzung ausdrücklich als:

• saisonabhängig
• wetterabhängig
• besucherfrequenzabhängig

Damit hängt der wirtschaftliche Erfolg stärker von äußeren Bedingungen ab als bei einer gewöhnlichen innerörtlichen Gaststätte.

Im Praxisfall wurden rund 200 Bewirtschaftungstage angesetzt

Für die Ertragsbetrachtung wurde eine maximal realistische Bewirtschaftung beziehungsweise Auslastung von ungefähr:

200 Tagen pro Jahr

zugrunde gelegt.

Das verdeutlicht:

Die Immobilie steht zwar ganzjährig physisch zur Verfügung, ihre wirtschaftliche Nutzung kann aber wesentlich stärker saisonal begrenzt sein.

Wirtschaftliche Nutzbarkeit ist nicht dasselbe wie technische Nutzbarkeit

Ein Gebäude kann technisch vorhanden und grundsätzlich nutzbar sein.

Trotzdem kann die wirtschaftlich sinnvolle Nutzung zeitlich oder funktional eingeschränkt sein.

Eigenversorgung statt normaler Erschließung

Das Objekt verfügte nach den Gutachtenangaben über:

• eigene Wasserversorgung aus einer Quelle
• UV-Aufbereitung
• eigene Abwasserlösung beziehungsweise Kläranlage

Das kann unabhängig machen

Eine eigene Versorgung kann zunächst positiv erscheinen.

Sie vermeidet möglicherweise die vollständige Abhängigkeit von kommunalen Netzen.

Sie erzeugt aber auch zusätzliche Verantwortung

Zum Beispiel für:

• Betrieb
• Wartung
• Prüfung
• Instandhaltung
• Ersatzinvestitionen

Deshalb nicht mit innerörtlicher Erschließung vergleichbar

Eine Immobilie mit:

• öffentlichem Wasseranschluss
• öffentlicher Kanalisation
• üblicher Straßenerschließung

besitzt eine andere Infrastrukturqualität als eine Berggaststätte mit Eigenversorgung.

Für den Markt ist das relevant

Ein potenzieller Käufer muss nicht nur das Gebäude erwerben.

Er übernimmt zugleich eine besondere Betriebs- und Versorgungssituation.

Kleiner Käuferkreis

Das Gutachten beurteilt den potenziellen Erwerberkreis ausdrücklich als deutlich kleiner als bei üblichen Wohn- oder Gewerbeimmobilien.

In Betracht kommen vor allem Käufer mit:

• touristischem Interesse
• gastronomischem Interesse
• eigennutzungsorientiertem Konzept
• Bereitschaft, die besonderen Betriebsrisiken zu übernehmen

Das ist ein entscheidender Wertfaktor

Je spezieller das Objekt, desto weniger Erwerber kommen überhaupt infrage.

Weniger Käufer bedeutet nicht automatisch niedriger Wert

Aber:

Ein kleiner Käuferkreis kann zu:

• längeren Vermarktungszeiten
• stärkeren Preisverhandlungen
• größeren Unsicherheiten

führen.

Marktgängigkeit und Lageattraktivität sind verschiedene Dinge

Ein Objekt kann sehr attraktiv wirken und trotzdem schwer verkäuflich sein.

Beispiel

Eine Berghütte mit traumhafter Aussicht kann emotional außergewöhnlich sein.

Aber ein Käufer muss gleichzeitig akzeptieren:

• schwierige Zufahrt
• saisonalen Betrieb
• hohe Instandhaltung
• besondere Genehmigungssituation
• geringe alternative Nutzungsmöglichkeiten

Das begrenzt die Drittverwendungsfähigkeit

Drittverwendungsfähigkeit beschreibt vereinfacht:

Wie leicht lässt sich ein Objekt für andere marktübliche Nutzungen einsetzen?

Im Praxisfall war diese eingeschränkt

Eine Umwandlung in:

• normales Wohnhaus
• Büro
• gewöhnliche Gewerbeimmobilie

kann in einer Außenbereichs- und Almlage nicht ohne Weiteres unterstellt werden.

Deshalb darf eine alternative Nutzung nicht einfach hineinbewertet werden

Ein Sachverständiger sollte nicht sagen:

Wenn Gastronomie nicht funktioniert, kann man dort einfach hochwertig wohnen.

Dafür braucht es tatsächliche und rechtliche Grundlagen.

Außenbereich verstärkt die Einschränkung

Das Grundstück lag außerhalb des zusammenhängenden Siedlungsbereichs.

Für bauliche Veränderungen und alternative Nutzungen können deshalb besondere öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen gelten.

Auch Erweiterungen sind nicht selbstverständlich

Die vorhandene Bebauung darf deshalb nicht mit einem frei entwickelbaren innerörtlichen Baugrundstück verwechselt werden.

Betreiberabhängigkeit

Bei einer Spezialimmobilie wie einer Berggaststätte hängt der wirtschaftliche Erfolg stark vom Betreiber ab.

Dazu gehören

• gastronomisches Konzept
• Öffnungszeiten
• Personal
• Bekanntheit
• Servicequalität
• Wetter
• touristische Besucherströme

Der Immobilienwert darf aber nicht nur den bisherigen Betreiber abbilden

Das Gutachten trennt deshalb zwischen:

• tatsächlich erzielten Betriebsergebnissen
• nachhaltig erzielbarer Pacht

Genau das ist wichtig

Ein sehr erfolgreicher Betreiber kann mehr erwirtschaften als ein durchschnittlicher Marktteilnehmer.

Ein schwacher Betreiber kann umgekehrt Verluste produzieren.

Beides ist nicht unmittelbar gleichbedeutend mit Immobilienwert.

Lagequalität muss daher doppelt betrachtet werden

Bei einer Berggaststätte empfiehlt sich mindestens folgende Trennung:

Touristische Lagequalität

Wie attraktiv ist der Standort für Gäste?

Immobilienwirtschaftliche Verwertbarkeit

Wie leicht kann ein Erwerber das Objekt dauerhaft und wirtschaftlich sinnvoll nutzen?

Im Praxisfall war die touristische Lagequalität positiv

Genannt wurden:

• Natur
• Landschaft
• Wanderwege
• Freizeitwert
• besondere Almatmosphäre

Die wirtschaftliche Verwertbarkeit war dennoch eingeschränkt

Genannt wurden unter anderem:

• Entfernung zum Hauptort
• lange Zufahrt
• eingeschränkte ganzjährige Erreichbarkeit
• Saisonabhängigkeit
• besondere Ver- und Entsorgung
• Betreiberabhängigkeit
• geringe Drittverwendung
• kleiner Erwerberkreis

Beides muss gleichzeitig im Verkehrswertbild erscheinen

Ein Fehler wäre, nur eine Seite zu betrachten.

Fehler 1: „Traumlage = hoher Zuschlag“

Eine schöne Landschaft allein rechtfertigt keinen pauschalen Wertzuschlag.

Fehler 2: „Außenbereich = schlechte Lage“

Auch das wäre zu einfach.

Für eine Alm- oder Berggaststätte kann der Außenbereich gerade Teil des touristischen Nutzungskonzepts sein.

Richtige Frage

Wie wirkt genau diese Lage auf genau diese Nutzung?

Lage ist funktional

Dasselbe Grundstück kann für unterschiedliche Nutzungen völlig verschieden bewertet werden.

Beispiel Berggaststätte

Positiv:

• Wanderfrequenz
• Aussicht
• Natur

Negativ:

• Logistik
• Saison
• Erreichbarkeit

Beispiel Dauerwohnen

Möglicherweise negativ:

• Entfernung
• Versorgung
• Wintererreichbarkeit
• fehlende Infrastruktur

Beispiel klassischer Gewerbebetrieb

Noch stärker negativ:

• schlechte Andienung
• fehlender Kundenverkehr
• geringer Arbeitskräftezugang

Deshalb keine allgemeine Lageklasse

Bei Spezialimmobilien sollte die Lage nicht nur mit:

„gut“

bezeichnet werden.

Besser differenzieren

Zum Beispiel:

Die Lage weist für eine touristisch-gastronomische Nutzung eine besondere landschaftliche und freizeitbezogene Qualität auf, ist jedoch aufgrund ihrer Erreichbarkeit, Saisonabhängigkeit und infrastrukturellen Besonderheiten wirtschaftlich deutlich eingeschränkt.

Das ist präziser als ein Schulnotensystem

Gerade bei Spezialimmobilien sind einfache Lageklassen häufig zu grob.

Einfluss auf den Bodenwert

Die besondere Almlage spielte auch bei der Bodenwertableitung eine Rolle.

Das Gutachten übernahm keinen innerörtlichen Bodenrichtwert unverändert.

Ausgangspunkt

Für gemischte Bauflächen in der Ortslage wurde ein Wert von:

470 €/m²

herangezogen.

Anpassung

Wegen der besonderen Außenbereichs- und Almlage sowie der eingeschränkten Erschließung und Drittverwendungsfähigkeit wurde für den baulich geprägten Grundstücksteil ein Wert von rund:

350 €/m²

abgeleitet.

Auch dieser Abschlag ist einzelfallbezogen

Die Größenordnung von rund 25 % darf nicht als allgemeine Regel für Berg- oder Außenbereichslagen verwendet werden.

Einfluss auf den Ertragswert

Die Lage wirkte ebenfalls auf die nachhaltig erzielbare Pacht.

Gaststättenflächen allein reichen nicht

Eine innerörtliche Gaststätte mit gleicher Fläche könnte eine ganz andere Miete oder Pacht erzielen.

Im Praxisfall wurde die Gesamtpacht mit rund

24.000 € pro Jahr

angesetzt.

Das entsprach bezogen auf die gesamte Wohn- und Nutzfläche ungefähr:

4,20 €/m² monatlich

Warum so niedrig?

Berücksichtigt wurden unter anderem:

• saisonale Nutzung
• eingeschränkte Erreichbarkeit
• besondere Lage
• Betriebsrisiken
• Betreiberabhängigkeit
• eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit

Einfluss auf den Liegenschaftszinssatz

Auch der Liegenschaftszinssatz wurde mit:

5,0 %

deutlich oberhalb typischer Wohnobjekte angesetzt.

Auch hier dieselben Risiken nicht doppelt zählen

Die Almlage taucht damit an mehreren Stellen auf:

• Bodenwert
• Pachtableitung
• Liegenschaftszinssatz
• Sachwertfaktor
• Marktgängigkeit

Das ist nicht automatisch falsch.

Aber:

Jede Wertwirkung muss eine eigene Funktion besitzen.

Doppelberücksichtigung vermeiden

Wenn die erschwerte Erreichbarkeit bereits vollständig im Bodenwert berücksichtigt wurde, darf sie nicht noch einmal ohne Abgrenzung mit demselben wirtschaftlichen Effekt vollständig abgezogen werden.

Unterschiedliche Wirkungen sind möglich

Die Zufahrt kann zum Beispiel:

Bodenwert

die allgemeine Grundstücksqualität mindern

Pacht

die laufende Bewirtschaftung erschweren

Liegenschaftszinssatz

das Investitionsrisiko erhöhen

Das können unterschiedliche Wirkungsmechanismen sein.

Trotzdem braucht es Modellkonsistenz

Gerade bei Spezialimmobilien ist sonst schnell jede Besonderheit an mehreren Stellen enthalten.

Einfluss auf das Sachwertverfahren

Auch beim Sachwertfaktor wurde die eingeschränkte Marktgängigkeit berücksichtigt.

Der Sachwertfaktor wurde sachverständig mit:

0,90

angesetzt.

Auch das kein „Almlage-Faktor“

Dieser Wert ist objektspezifisch.

Er darf nicht auf andere Berghütten oder Gaststätten übertragen werden.

Große Differenz zwischen Sachwert und Ertragswert

Der Fall zeigt die Ambivalenz besonders deutlich.

Sachwert:

rund 340.000 €

Ertragswert:

rund 173.000 €

Was bedeutet diese Differenz?

Die Immobilie besitzt:

• Grundstück
• Gebäude
• vorhandene Substanz
• besondere touristische Lage

Ihre nachhaltige wirtschaftliche Ertragskraft ist jedoch deutlich schwächer.

Genau das ist bei Spezialimmobilien möglich

Substanz und Ertragskraft müssen nicht eng zusammenliegen.

Eine schöne Spezialimmobilie kann wirtschaftlich schwach sein

Dieser Satz ist für den Fall zentral.

Verkehrswert wurde am Sachwert orientiert

Das Gutachten leitete den Verkehrswert mit rund:

340.000 €

vorrangig aus dem Sachwert ab.

Der Ertragswert diente zur Unterstützung beziehungsweise Plausibilisierung.

Trotzdem ist der niedrige Ertragswert wichtige Information

Er zeigt:

Ein Käufer kann nicht davon ausgehen, dass die vorhandene Substanz automatisch eine entsprechend hohe laufende Rendite erzeugt.

Marktteilnehmer müssen Spezialrisiken akzeptieren

Ein Käufer einer Berggaststätte erwirbt deshalb nicht nur:

• Gebäude
• Grundstück
• Lage

sondern auch:

• Saisonrisiko
• Betreiberabhängigkeit
• Logistik
• Eigenversorgung
• Instandhaltung in schwieriger Lage
• öffentlich-rechtliche Unsicherheit

Der Erlebniswert ist nicht vollständig kapitalisierbar

Eine spektakuläre Lage kann einen hohen subjektiven Reiz besitzen.

Der Verkehrswert berücksichtigt jedoch nicht ein außergewöhnliches persönliches Kaufinteresse.

Marktwert verlangt gewöhnlichen Geschäftsverkehr

Entscheidend ist:

Was würde ein typischer sachkundiger Marktteilnehmer unter Berücksichtigung aller Vor- und Nachteile zahlen?

Liebhaberwert vermeiden

Gerade bei:

• Almen
• Schlössern
• historischen Gasthäusern
• Ferienobjekten

besteht die Gefahr, emotionalen Wert mit Marktwert zu vermischen.

Ein einzelner Liebhaber kann deutlich mehr zahlen

Das macht den außergewöhnlichen Preis aber nicht automatisch zum allgemeinen Verkehrswert.

Typische Fehler

Schöne Aussicht automatisch als hohen Wertzuschlag behandeln

Touristische Attraktivität muss wirtschaftlich verwertbar sein.

Außenbereich pauschal nur negativ bewerten

Für eine Berggaststätte kann er Teil des Nutzungskonzepts sein.

Erreichbarkeit nur als Komfortfrage sehen

Sie beeinflusst Betrieb, Personal, Versorgung und Instandhaltung.

Eigene Quelle und Kläranlage als wertneutral behandeln

Eigenversorgung kann zusätzliche Betriebs- und Investitionsrisiken erzeugen.

Saisonabhängigkeit ignorieren

Ein touristisches Objekt kann nicht automatisch mit 365 wirtschaftlich gleichwertigen Nutzungstagen kalkuliert werden.

Kleinen Käuferkreis übersehen

Spezialimmobilien können lange Vermarktungszeiten und stärkere Preisverhandlungen aufweisen.

Alternative Nutzung einfach unterstellen

Wohn- oder sonstige Nutzung muss tatsächlich und rechtlich möglich sein.

Lageabschläge mehrfach vollständig berücksichtigen

Bodenwert, Pacht, Liegenschaftszinssatz und Sachwertfaktor müssen konsistent aufeinander abgestimmt werden.

Vorgehensweise

Bei einer Berggaststätte oder vergleichbaren touristischen Spezialimmobilie empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – Nutzung definieren

Welche Nutzung prägt das Objekt tatsächlich?

Schritt 2 – touristische Standortvorteile erfassen

Zum Beispiel:

• Aussicht
• Wanderwege
• Freizeitfrequenz
• Bekanntheit

Schritt 3 – Erreichbarkeit untersuchen

• Zufahrtslänge
• Straßenqualität
• Wintertauglichkeit
• Lieferverkehr

Schritt 4 – Saisonabhängigkeit bewerten

Wie viele wirtschaftlich sinnvolle Betriebstage sind realistisch?

Schritt 5 – Ver- und Entsorgung prüfen

• Wasser
• Abwasser
• Energie
• Müll
• Wartung

Schritt 6 – Käuferkreis bestimmen

Wer würde ein solches Objekt tatsächlich erwerben?

Schritt 7 – Drittverwendungsfähigkeit untersuchen

Welche realistischen Alternativnutzungen bestehen?

Schritt 8 – öffentlich-rechtliche Situation berücksichtigen

Ist die gegenwärtige beziehungsweise geplante Nutzung ausreichend abgesichert?

Schritt 9 – Wertwirkungen den richtigen Parametern zuordnen

Zum Beispiel:

• Bodenwert
• Pacht
• Liegenschaftszinssatz
• Sachwertfaktor

Schritt 10 – Doppelberücksichtigung kontrollieren

Dasselbe Risiko nicht mehrfach vollständig erfassen.

Formulierungsbaustein

Das Bewertungsobjekt weist aufgrund seiner besonderen Alm- und Außenbereichslage eine für die touristisch-gastronomische Nutzung spezifische Lagequalität auf. Die landschaftlich attraktive Umgebung, die Einbindung in Wander- und Freizeitstrukturen sowie der besondere Erlebniswert wirken grundsätzlich wertstützend.

Diesen Vorteilen stehen jedoch erhebliche wirtschaftliche Einschränkungen gegenüber. Hierzu zählen insbesondere die erschwerte und nicht ortsübliche Erreichbarkeit, die Saison- und Wetterabhängigkeit, die besondere Ver- und Entsorgungssituation sowie die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit.

Die Lage kann daher nicht nach den Maßstäben eines gewöhnlichen innerörtlichen Wohn- oder Gewerbegrundstücks beurteilt werden. Ihre Qualität ist vielmehr unmittelbar an die bestehende touristisch-gastronomische Nutzung gebunden. Für andere Nutzungsarten kann dieselbe Lage deutlich weniger attraktiv beziehungsweise nur eingeschränkt verwertbar sein.

Die einzelnen Lagewirkungen sind den jeweiligen Bewertungsparametern nachvollziehbar zuzuordnen. Soweit Lage- und Nutzungsrisiken bereits bei Bodenwert, nachhaltig erzielbarer Pacht oder Marktanpassungsfaktoren berücksichtigt wurden, ist eine zusätzliche vollständige Berücksichtigung derselben Wertwirkung zu vermeiden.

Kernaussage

Eine Berggaststätte kann gleichzeitig in einer hervorragenden touristischen und einer schwierigen immobilienwirtschaftlichen Lage liegen. Im Praxisfall wirkten Natur, Almatmosphäre, Wander- und Freizeitbezug positiv auf die gastgewerbliche Nutzung. Dem standen jedoch eine rund 7 bis 8 km lange Almzufahrt, eingeschränkte ganzjährige Erreichbarkeit, Saison- und Wetterabhängigkeit, eigene Wasser- und Abwasserlösungen, Betreiberabhängigkeit sowie ein kleiner Käuferkreis gegenüber. Deshalb darf eine außergewöhnliche touristische Lage nicht automatisch mit einer allgemein hohen Grundstücks- oder Immobilienqualität gleichgesetzt werden. Entscheidend ist immer, wie gut die Lage für die konkrete Nutzung wirtschaftlich verwertbar ist.

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