Kurzantwort

Ein historisch genehmigter Gaststättenbetrieb bedeutet nicht automatisch, dass jede heute tatsächlich ausgeübte Nutzung in demselben Umfang rechtlich abgesichert ist.

Im Praxisfall bestanden Hinweise auf eine ältere gaststättenbezogene Genehmigung.

Die vorliegenden historischen Unterlagen nannten:

35 Plätze

für die Gastwirtschaft.

Bei der späteren Ortsbesichtigung wurde dagegen eine heutige Nutzung mit rund:

70 Innenplätzen

festgestellt beziehungsweise beschrieben.

Damit entstand eine wesentliche Bewertungsfrage:

Ist lediglich die grundsätzliche Gaststättennutzung historisch abgesichert oder auch der heute tatsächlich vorhandene Betriebsumfang?

Diese Frage konnte im Verkehrswertgutachten nicht abschließend beantwortet werden.

Deshalb wurde weder unterstellt:

Die heutige Nutzung ist sicher vollständig genehmigt.

noch:

Die heutige Nutzung ist sicher unzulässig.

Stattdessen wurde die ungeklärte Differenz zwischen historischem Genehmigungsstand und heutiger Nutzung als:

öffentlich-rechtliches und wirtschaftliches Risiko

behandelt.

Besonders relevant wird dies bei:

• Verkauf
• Betreiberwechsel
• Neuverpachtung
• Erweiterung des Betriebs
• baulichen Änderungen
• behördlicher Überprüfung

Bestandsschutz schützt nicht pauschal das Etikett „Gaststätte“, sondern ist immer im Zusammenhang mit dem tatsächlich rechtlich abgesicherten Bestand und Nutzungsumfang zu betrachten. Für die Immobilienbewertung ist deshalb entscheidend, was nachgewiesen ist, was tatsächlich genutzt wird und was erst noch rechtlich geklärt werden muss.

Worum geht es?

Bei älteren gewerblichen Immobilien treffen häufig drei Ebenen aufeinander:

1. historische Genehmigungsunterlagen
2. heutiger tatsächlicher Betrieb
3. geplante künftige Nutzung durch einen Erwerber

Diese drei Ebenen müssen nicht identisch sein.

Historisch genehmigte Nutzung

Aus alten Unterlagen kann sich beispielsweise ergeben:

Gaststätte genehmigt.

Damit ist aber noch nicht zwingend geklärt:

• welche Räume umfasst waren
• wie viele Gastplätze vorgesehen waren
• welche Nebenräume genehmigt waren
• ob Beherbergung Bestandteil der Nutzung war
• welche späteren baulichen Veränderungen genehmigt wurden

Tatsächliche heutige Nutzung

Der Betrieb kann sich über Jahrzehnte verändert haben.

Zum Beispiel durch:

• zusätzliche Sitzplätze
• andere Raumaufteilung
• Erweiterung der Küche
• zusätzliche Beherbergungsräume
• andere Betriebsform

Ob sämtliche Veränderungen rechtlich mitvollzogen wurden, lässt sich aus der bloßen Tatsache ihres Bestehens nicht ableiten.

Künftige Nutzung

Ein Käufer wiederum interessiert sich nicht nur dafür:

Was wurde bisher gemacht?

Sondern insbesondere:

Was darf ich nach dem Erwerb nachhaltig weiterbetreiben?

Genau hier entsteht die Verkehrswertrelevanz.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde eine ältere Berggaststätte in besonderer Alm- und Außenbereichslage.

Die Immobilie wurde historisch gastgewerblich genutzt.

In den vorliegenden Unterlagen fanden sich Hinweise auf eine entsprechende frühere Genehmigung.

Historischer Umfang

Die älteren Unterlagen nannten Betriebsräume mit:

35 Plätzen

für die Gastwirtschaft.

Heutiger Umfang

Beim Ortstermin wurde die gegenwärtige beziehungsweise zuletzt vorhandene Nutzung mit ungefähr:

70 Innenplätzen

beschrieben.

Damit hatte sich die Platzkapazität gegenüber der dokumentierten historischen Größenordnung etwa verdoppelt.

Das erzeugt eine Prüfungsfrage

Aus:

35 Plätze historisch dokumentiert

und:

70 Plätze heute vorhanden

folgt nicht automatisch:

35 Plätze sind legal und 35 illegal.

Eine solche Aussage wäre ohne weitergehende Prüfung nicht gerechtfertigt.

Es folgt aber ebenso wenig

Weil die Gaststätte seit Langem besteht, sind automatisch alle 70 Plätze rechtlich abgesichert.

Auch dafür fehlte im Praxisfall ein belastbarer Nachweis.

Richtige Bewertungshaltung

Die sachgerechte Aussage lautet:

Zwischen dem dokumentierten historischen Nutzungsumfang und dem festgestellten heutigen Betriebsumfang besteht eine nicht abschließend geklärte Abweichung.

Warum diese Differenz relevant ist

Die Zahl der Gastplätze kann mit weiteren Anforderungen zusammenhängen.

Im Gutachten werden insbesondere mögliche Bezüge genannt zu:

• Betriebsumfang
• Rettungswegen
• Brandschutz
• Sanitäranlagen
• Küchen- und Spülbereichen
• Gaststättenbetrieb

Damit ist die Platzanzahl nicht nur eine gastronomische Kennzahl.

Mehr Gäste können andere Anforderungen auslösen

Ein Betrieb für 35 Personen kann technisch und organisatorisch anders zu beurteilen sein als ein Betrieb für rund 70 Personen.

Ob und welche konkreten zusätzlichen Anforderungen tatsächlich bestehen, war im Praxisfall allerdings nicht abschließend geprüft.

Deshalb keine Rechtsfolge vorwegnehmen

Ein Verkehrswertgutachten sollte in einer solchen Situation nicht selbst zur Genehmigungsbehörde werden.

Es sollte nicht ohne belastbare Grundlage feststellen:

• welche Plätze genehmigt sind
• welcher Bestandsschutz exakt besteht
• welche Auflagen zwingend erfolgen werden

Aufgabe des Sachverständigen

Bewertungsrelevant ist vielmehr:

Wie würde ein sachkundiger Marktteilnehmer mit dieser ungeklärten Situation umgehen?

Käufer übernimmt ein Klärungsrisiko

Ein Erwerber wird möglicherweise vor Fortführung des Betriebs klären wollen:

• tatsächlichen Genehmigungsstand
• Umfang des Bestandsschutzes
• Zulässigkeit der vorhandenen Nutzung
• Anforderungen bei Betreiberwechsel
• mögliche Anpassungsmaßnahmen

Dieses Risiko kann kaufpreisrelevant sein

Denn eine rechtliche oder technische Klärung kann zu:

• Zeitaufwand
• Planungskosten
• Prüfkosten
• Investitionen
• Betriebsverzögerungen

führen.

Bestandsschutz ist keine pauschale Fortführungsgarantie

Der Begriff „Bestandsschutz“ wird in der Immobilienpraxis häufig zu weit verwendet.

Typische Aussage:

Die Gaststätte besteht seit Jahrzehnten, also hat sie Bestandsschutz.

Für eine Wertermittlung ist diese Verkürzung problematisch.

Entscheidend ist der geschützte Bestand

Zu untersuchen wäre insbesondere:

• welche Anlage beziehungsweise Nutzung ursprünglich rechtmäßig war
• welcher Umfang davon erfasst wurde
• welche späteren Veränderungen vorgenommen wurden

Gebäude vorhanden bedeutet nicht automatisch Nutzung vollständig abgesichert

Baulicher Bestand und Nutzungsumfang sind nicht zwingend identisch.

Ein Raum kann baulich seit Jahrzehnten existieren.

Das beantwortet noch nicht automatisch:

Für welchen Zweck durfte beziehungsweise darf er genutzt werden?

Historische Genehmigung deshalb möglichst konkret auswerten

Nicht nur:

Gaststätte genehmigt.

Sondern möglichst:

• welche Räume?
• welche Betriebsbeschreibung?
• welche Platzanzahl?
• welche Nebenfunktionen?
• welche späteren Nachträge?

Im Praxisfall war genau diese Konkretisierung problematisch

Es bestanden zwar historische Unterlagen zur gaststättenbezogenen Nutzung.

Die dort genannte Größenordnung von:

35 Plätzen

wich aber deutlich von den rund:

70 Innenplätzen

der heutigen Situation ab.

Beherbergungsanteile als weitere Besonderheit

Das Gebäude enthielt außerdem umfangreiche Wohn- und Beherbergungsflächen.

Dazu gehörten unter anderem:

• Schlafräume
• Gästezimmer
• Matratzenlager
• Wohnung
• Sanitärbereiche

Auch hier kann für eine belastbare Bewertung relevant sein, welchen Umfang die historisch abgesicherte Nutzung tatsächlich umfasste.

Historische Nutzung nicht automatisch fortschreiben

Bei einem über Jahrzehnte genutzten Objekt können sich:

• tatsächliche Verhältnisse
• bauliche Standards
• Betriebsstrukturen

entwickelt haben.

Das bedeutet nicht automatisch, dass jede Veränderung rechtlich problematisch ist.

Es bedeutet aber:

Der aktuelle Zustand sollte nicht allein aus der historischen Existenz des Betriebs als vollständig abgesichert abgeleitet werden.

Eigentümerwechsel und Betreiberwechsel unterscheiden

Ein weiterer wichtiger Punkt des Falls ist die Unterscheidung zwischen:

Eigentümerwechsel

und:

Betreiberwechsel

Eigentümerwechsel

Der bloße Verkauf des Grundstücks bedeutet nach der im Gutachten vorgenommenen Einordnung nicht ohne Weiteres, dass ein bestehender baurechtlicher Bestandsschutz allein deshalb entfällt.

Betreiberwechsel

Für die tatsächliche Fortführung eines Gaststättenbetriebs können daneben jedoch andere betriebs- und erlaubnisbezogene Fragen relevant werden.

Das Gutachten weist darauf hin, dass bei einer Übernahme beziehungsweise einem Betreiberwechsel eine erneute beziehungsweise vorläufige gaststättenrechtliche Erlaubnis erforderlich werden kann, insbesondere abhängig von:

• Betreiber
• Betriebsform
• Räumen
• Betriebsumfang
• konkreter Bewirtschaftung

Deshalb nicht verkürzen auf

Immobilie verkauft = Gaststätte darf automatisch unverändert weiterlaufen.

Ebenso wenig sollte pauschal behauptet werden:

Betreiberwechsel = bestehender Betrieb ist nicht mehr zulässig.

Entscheidend ist die konkrete Situation

Zu prüfen wären:

• bestehende Genehmigungen
• aktuelle Nutzung
• geplantes Betreiberkonzept
• tatsächlicher Betriebsumfang

Der neue Betreiber kann andere Fragen auslösen als der neue Eigentümer

Das ist für Käufer einer Betriebsimmobilie wesentlich.

Man kann Eigentümer eines Grundstücks sein, ohne daraus automatisch jede gewünschte betriebliche Nutzung ableiten zu können.

Immobilienrechtliche und betriebliche Ebene trennen

Vereinfacht:

Immobilie

Welche bauliche Nutzung ist abgesichert?

Betrieb

Unter welchen Voraussetzungen darf der konkrete Gaststättenbetrieb geführt werden?

Beide Ebenen können für die Kaufpreisentscheidung zusammenwirken.

Betreiberwechsel als Marktstichtagsrisiko

Ein typischer Käufer einer leerstehenden Gaststätte muss gerade damit rechnen, dass ein neuer Betrieb etabliert werden muss.

Damit ist die Frage des Betreiberwechsels für ihn nicht theoretisch.

Praxisfall: Objekt war leerstehend

Das Bewertungsobjekt war zum Stichtag:

leerstehend

Damit konnte nicht einfach ein laufender Betrieb unverändert übernommen werden.

Das erhöht die Relevanz der Prüfung

Ein potenzieller Erwerber muss möglicherweise vor einer Wiederaufnahme klären:

• Genehmigungsstand
• Betriebsumfang
• Brandschutz
• Hygiene
• technische Ausstattung

Bestandsschutz und technischer Zustand hängen wirtschaftlich zusammen

Selbst wenn eine Nutzung grundsätzlich rechtlich fortgeführt werden könnte, bedeutet das noch nicht:

Der vorhandene technische Zustand genügt ohne Investitionen für einen zeitgemäßen Betrieb.

Im Praxisfall bestanden erhebliche Defizite

Unter anderem bei:

• Elektroinstallation
• Küche
• Spülbereich
• Sanitäranlagen
• Treppen
• Balkon
• Fenstern

Deshalb zwei unterschiedliche Risiken

rechtliches Risiko

Darf der Betrieb in diesem Umfang fortgeführt werden?

technisches Risiko

Welche Investitionen sind erforderlich, um ihn tatsächlich sicher und marktgerecht zu betreiben?

Beides nicht vermischen

Eine alte Elektroanlage ist nicht automatisch Beweis einer fehlenden Betriebsgenehmigung.

Eine historische Genehmigung wiederum beweist nicht, dass die technische Anlage heutigen betrieblichen Anforderungen genügt.

Brandschutz als Bindeglied

Besonders deutlich wird das beim Brandschutz.

Das Gutachten konnte keine abschließende brandschutztechnische Prüfung durchführen.

Gleichzeitig waren unter anderem:

• Treppen
• Rettungswege
• Elektroanlage
• Gastplatzzahl
• Beherbergung

als mögliche Themen relevant.

Deshalb Risikohinweis statt Feststellung

Nicht:

Der Brandschutz ist unzulässig.

Sondern:

Bei Fortführung, Betreiberwechsel oder behördlicher Prüfung können weitere Nachweise, Anpassungen oder Auflagen erforderlich werden.

Bewertung folgt der Marktreaktion

Für den Verkehrswert ist entscheidend:

Würde ein Käufer für ein Objekt mit ungeklärtem Nutzungsumfang denselben Preis zahlen wie für eine Immobilie mit vollständig dokumentierter und eindeutig fortführbarer Genehmigungslage?

Regelmäßig wird er zumindest die Unsicherheit berücksichtigen.

Wie kann sich das im Wert auswirken?

Zum Beispiel durch:

• geringere Zahlungsbereitschaft
• Risikopuffer
• zusätzliche Prüfkosten
• längere Entscheidungsphase
• geringeren Käuferkreis

Aber keine fiktiven Maximalkosten

Solange keine behördlichen Auflagen vorliegen, sollte nicht automatisch unterstellt werden:

Die komplette Gaststätte muss für einen bestimmten Betrag umgebaut werden.

Pauschale Risikowürdigung

Im Praxisfall wurden die öffentlich-rechtlichen Unsicherheiten gemeinsam mit technischen und baulichen Risiken in den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen berücksichtigt.

Enthalten waren unter anderem

• mögliche Anpassungen von Küche und Spülbereich
• Gaststätten-Sanitäranlagen
• Brandschutzmaßnahmen
• Prüf- und Planungskosten
• Risiko einer eingeschränkten beziehungsweise auflagenbehafteten Fortführung

Gesamtabschlag

Der pauschale Abschlag betrug:

200.000 €

Wichtig: keine 200.000 € allein wegen der Sitzplatzdifferenz

Der Betrag erfasst zahlreiche:

• bauliche
• technische
• regulatorische

Risiken gleichzeitig.

Es wäre deshalb falsch zu behaupten:

Die ungeklärten 35 zusätzlichen Plätze verursachten einen Abschlag von 200.000 €.

Die Sitzplatzdifferenz war nur ein Risikobaustein

Genau diese Abgrenzung ist wichtig.

Einfluss auf die Pachtableitung

Auch bei der nachhaltig erzielbaren Pacht musste vorsichtig vorgegangen werden.

Der Bericht unterstellte nicht uneingeschränkt:

70 Plätze können dauerhaft ohne weitere Prüfung betrieben werden.

Gleichzeitig wurde die vorhandene Kapazität zur Plausibilisierung betrachtet

Die rund:

70 Innenplätze

wurden beispielsweise bei der wirtschaftlichen Betrachtung der Gastronomie berücksichtigt.

Daraus entsteht ein Spannungsfeld

Technisch vorhanden:

ca. 70 Plätze

Historisch dokumentiert:

35 Plätze

Wirtschaftliche Plausibilisierung:

orientiert sich auch an der vorhandenen Kapazität

Rechtliche Absicherung:

nicht abschließend geprüft

Genau solche Spannungsfelder müssen transparent bleiben

Sonst würde der Ertragswert eine Nutzung voraussetzen, deren rechtliche Tragfähigkeit gleichzeitig ungeklärt ist.

Sachverständige Lösung

Die wirtschaftliche Nutzbarkeit wird modelliert.

Das Rechtsrisiko wird aber ausdrücklich benannt und zusätzlich gewürdigt.

Kein automatischer Bestandsschutz-Zuschlag

Die langjährige Geschichte einer Gaststätte kann für Marktteilnehmer positiv sein.

Sie ersetzt jedoch keinen belastbaren Nachweis des heutigen Genehmigungsumfangs.

Unterlagenlage ist entscheidend

Bei einer Spezialimmobilie sollten insbesondere vorliegen beziehungsweise geprüft werden:

• Baugenehmigungen
• genehmigte Pläne
• Nutzungsänderungen
• Nachträge
• Betriebsbeschreibungen
• weitere einschlägige Unterlagen

Fehlen Unterlagen, steigt die Bewertungsunsicherheit

Dann muss klar zwischen:

• nachgewiesener Rechtslage
• Auftraggeberangaben
• tatsächlichem Bestand
• Bewertungsannahmen

unterschieden werden.

Bei Verkauf besonders relevant

Ein Erwerber wird häufig eine andere Risikobereitschaft besitzen als eine Familie oder ein Betreiber, der das Objekt seit Jahrzehnten kennt.

Der Markt bewertet Dokumentationsqualität mit

Eine klare Genehmigungslage kann:

• Finanzierung erleichtern
• Investitionsplanung verbessern
• Betreiberwechsel vereinfachen

Eine ungeklärte Situation kann das Gegenteil bewirken.

Nicht jede Abweichung führt zwingend zu Wertminderung

Wenn eine spätere Prüfung ergibt, dass:

• sämtliche 70 Plätze genehmigt sind
• die Nutzung vollständig abgesichert ist

entfällt das entsprechende Unsicherheitsmoment.

Deshalb Bewertung stichtagsbezogen

Am Wertermittlungsstichtag zählt der Erkenntnisstand, der für typische Marktteilnehmer verfügbar beziehungsweise sachgerecht zugrunde zu legen ist.

Nachträgliche Klärung kann das Risikobild verändern

Werden später zusätzliche Genehmigungen gefunden oder behördliche Bestätigungen eingeholt, kann eine erneute Bewertung zu einem anderen Ergebnis kommen.

Typische Fehler

„Gaststätte genehmigt“ mit „heutiger Betrieb vollständig genehmigt“ gleichsetzen

Der konkrete Umfang muss geprüft werden.

35 und 70 Plätze automatisch als illegale Differenz interpretieren

Dafür fehlt ohne weitere Prüfung die Grundlage.

Langjährige Nutzung als vollständigen Genehmigungsnachweis behandeln

Tatsächliche Nutzung und rechtliche Absicherung sind verschiedene Ebenen.

Bestandsschutz als pauschale Garantie verwenden

Entscheidend ist der konkret geschützte Bestand.

Eigentümerwechsel und Betreiberwechsel gleichsetzen

Sie können unterschiedliche rechtliche beziehungsweise betriebliche Fragen auslösen.

Jede mögliche zukünftige Auflage als sichere Kostenposition behandeln

Das überschätzt ungeklärte Risiken.

Technische Mängel und Genehmigungsfragen vermischen

Beide können zusammenwirken, bleiben aber unterschiedliche Sachverhalte.

Historische Platzanzahl beim Ertragswert ignorieren

Wenn mit einer größeren Kapazität kalkuliert wird, sollte die rechtliche Unsicherheit transparent berücksichtigt werden.

Risiko doppelt ansetzen

Öffentlich-rechtliche Unsicherheiten dürfen nicht vollständig gleichzeitig über Pacht, Liegenschaftszinssatz und boG mehrfach erfasst werden.

Vorgehensweise

Bei einer älteren Gaststätte mit unklarer Genehmigungshistorie empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – historische Genehmigungen beschaffen

Welche Nutzung wurde ursprünglich zugelassen?

Schritt 2 – genehmigten Umfang erfassen

Zum Beispiel:

• Räume
• Gastplätze
• Beherbergung
• Nebenbereiche

Schritt 3 – tatsächlichen Bestand aufnehmen

Was wird heute beziehungsweise wurde zuletzt tatsächlich genutzt?

Schritt 4 – Abweichungen dokumentieren

Nicht sofort rechtlich bewerten, sondern zunächst feststellen.

Schritt 5 – spätere Genehmigungen und Nachträge suchen

Wurde der Betrieb später erweitert?

Schritt 6 – rechtliche Unsicherheiten kennzeichnen

Keine abschließende Rechtswirkung ohne ausreichende Grundlage behaupten.

Schritt 7 – Betreiberwechsel separat betrachten

Welche zusätzlichen Prüfungen könnten für den künftigen Betrieb relevant werden?

Schritt 8 – technische Betriebsfähigkeit prüfen

Brandschutz, Elektro, Hygiene und weitere Themen nicht mit dem Genehmigungsbestand verwechseln.

Schritt 9 – Marktreaktion würdigen

Wie wirkt die verbleibende Unsicherheit auf typische Erwerber?

Schritt 10 – Bewertungsparameter abgrenzen

Wo wird das Risiko berücksichtigt:

• Pacht
• Liegenschaftszinssatz
• boG
• abschließende Marktbeurteilung?

Formulierungsbaustein

Nach den vorliegenden Unterlagen bestehen Hinweise auf eine historisch genehmigte gaststättenbezogene Nutzung. Der dokumentierte frühere Betriebsumfang stimmt jedoch nicht vollständig mit der am Bewertungsobjekt festgestellten beziehungsweise mitgeteilten heutigen Nutzung überein.

Aus dieser Abweichung kann im Rahmen der Verkehrswertermittlung weder abschließend auf eine vollständige Genehmigung des heutigen Nutzungsumfangs noch auf dessen Unzulässigkeit geschlossen werden. Umfang und Fortbestand einer gegebenenfalls geschützten Nutzung wären anhand der vollständigen Genehmigungsakten und erforderlichenfalls durch die zuständige Behörde zu klären.

Für die Wertermittlung wird daher nicht unterstellt, dass ein Erwerber beziehungsweise neuer Betreiber den gegenwärtigen Betriebsumfang ohne weitere Prüfung, Abstimmung oder mögliche Anpassungsmaßnahmen uneingeschränkt fortführen kann.

Die hieraus resultierende Unsicherheit wird als objektspezifisches Markt- und Verwertungsrisiko berücksichtigt. Eine konkrete behördliche Auflage oder bestimmte Investitionshöhe wird hierdurch nicht vorweggenommen.

Eigentumsübergang, baurechtliche Bestandssituation und die Voraussetzungen für die tatsächliche Fortführung des Gaststättenbetriebs sind dabei voneinander zu unterscheiden.

Kernaussage

Eine historische Gaststättengenehmigung ist kein pauschaler Freibrief für jeden später entstandenen Betriebsumfang. Im Praxisfall nannten die verfügbaren historischen Unterlagen 35 Gastplätze, während die tatsächliche Nutzung mit rund 70 Innenplätzen beschrieben wurde. Das Gutachten konnte nicht abschließend feststellen, ob diese Erweiterung vollständig rechtlich abgesichert war. Deshalb wurde weder eine unzulässige Nutzung behauptet noch die uneingeschränkte Fortführung unterstellt. Für den Verkehrswert ist genau diese Unsicherheit entscheidend: Ein Käufer muss möglicherweise Genehmigungsstand, Bestandsschutz, Brandschutz, Betriebsumfang und Anforderungen eines Betreiberwechsels klären. Bestandsschutz ist damit keine abstrakte Eigenschaft „der Gaststätte“, sondern muss sich auf den konkret rechtlich abgesicherten Bestand und die tatsächlich beabsichtigte Nutzung beziehen.

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