Kurzantwort
Bei einem sehr großen Grundstück ist es häufig nicht sachgerecht, jeden Quadratmeter mit demselben Bodenwert anzusetzen.
Entscheidend ist vielmehr:
Welche wirtschaftliche Funktion und welche selbstständige Verwertbarkeit besitzt die jeweilige Teilfläche?
Ein großes Grundstück kann gleichzeitig enthalten:
- den unmittelbar zum Wohnhaus gehörenden Grundstücksumgriff
- übergroße Garten- und Freiflächen
- reine Erschließungsflächen
- selbstständig bebaubare Entwicklungsflächen
- Hinterliegerflächen mit zusätzlichen Risiken
Diese Bereiche können trotz Zugehörigkeit zu nur einem Flurstück völlig unterschiedliche Wertigkeiten besitzen.
Im Praxisfall umfasste das Gesamtgrundstück:
3.956 m²
Für die Bewertung wurde es in vier wirtschaftliche Teilflächen gegliedert:
- Hauptgrundstück mit Wohnhaus: ca. 2.706 m²
- private Erschließungsfläche: ca. 350 m²
- Baufläche A1/A2: ca. 550 m²
- Baufläche B: ca. 350 m²
Alle Flächen gehörten zum selben Grundstück.
Trotzdem wurden sie nicht mit demselben Quadratmeterwert angesetzt.
Einheitliches Eigentum bedeutet nicht automatisch einheitliche wirtschaftliche Grundstücksqualität.
Worum geht es?
Der Bodenrichtwert wird regelmäßig in Euro je Quadratmeter angegeben.
Das verleitet zu einer einfachen Rechnung:
Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Bodenwert
Bei einem normalen Baugrundstück kann eine solche Berechnung ein geeigneter Ausgangspunkt sein.
Bei außergewöhnlich großen oder unterschiedlich nutzbaren Grundstücken kann sie jedoch zu erheblichen Fehlbewertungen führen.
Warum?
Weil der Markt nicht jeden Quadratmeter gleich bezahlt.
Ein Quadratmeter:
- unmittelbar am Wohnhaus
- in einem nicht bebaubaren Garten
- innerhalb einer privaten Zufahrt
- oder auf einem eigenständig bebaubaren Bauplatz
kann eine völlig unterschiedliche wirtschaftliche Funktion besitzen.
Ein Flurstück kann aus mehreren wirtschaftlichen Teilflächen bestehen
Katasterrechtlich kann ein Grundstück eine einzige Fläche darstellen.
Bewertungstechnisch kann trotzdem eine Unterteilung erforderlich sein.
Entscheidend ist dabei nicht die Zahl der Flurstücke, sondern die Frage:
Bestehen innerhalb des Grundstücks Teilbereiche mit wesentlich unterschiedlichen wertbestimmenden Eigenschaften?
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein Grundstück mit einer Gesamtfläche von:
3.956 m²
Auf dem vorderen beziehungsweise bestehenden Grundstücksbereich befand sich ein großzügiges Einfamilienhaus.
Für den rückwärtigen Bereich waren durch eine Bebauungsplanänderung zusätzliche Wohnbauflächen geschaffen worden.
Damit bestand das Grundstück wirtschaftlich nicht mehr nur aus:
einem großen Einfamilienhausgrundstück.
Es enthielt zusätzlich eigenständiges Entwicklungspotenzial.
Wertmäßige Aufteilung
Für die Wertermittlung wurden folgende Teilbereiche gebildet:
| Teilfläche | Nutzung | Fläche |
|---|---|---|
| Hauptgrundstück | Wohnhaus mit Garten- und Nebenflächen | ca. 2.706 m² |
| T2 | private Erschließungsfläche | ca. 350 m² |
| T3 | Baufläche A1/A2 | ca. 550 m² |
| T4 | Baufläche B | ca. 350 m² |
| Gesamt | 3.956 m² |
Diese Aufteilung war zunächst:
bewertungstechnisch
und noch keine vermessungstechnisch vollzogene Grundstücksteilung.
Das ist ein wichtiger Unterschied
Eine Teilfläche kann wirtschaftlich gesondert bewertet werden, obwohl sie noch kein eigenes Flurstück bildet.
Die Bewertung fragt:
Welchen eigenständigen wirtschaftlichen Beitrag leistet dieser Grundstücksteil?
Die Vermessung beantwortet dagegen eine andere Frage:
Ist daraus bereits ein rechtlich und katastermäßig selbstständiges Grundstück entstanden?
Teilfläche 1 – Hauptgrundstück mit Wohnhaus
Dem bestehenden Wohnhaus wurden rund:
2.706 m²
zugeordnet.
Dazu gehörten insbesondere:
- Gebäudeumgriff
- Zufahrten
- Terrassen
- Garten
- Außenanlagen
- sonstige für die Wohnnutzung funktional erforderliche Flächen
Auch innerhalb dieser 2.706 m² war nicht jeder Quadratmeter gleichwertig
Das Gutachten ging davon aus, dass rund:
1.300 m²
noch als vollwertiger Grundstücksumgriff des Wohnhauses angesehen werden können.
Die darüber hinausgehenden:
1.406 m²
wurden als überschießende Garten- und Hinterlandfläche behandelt.
Warum?
Ein sehr großer Garten kann die Wohnqualität erhöhen.
Ab einer bestimmten Größe steigt der Marktwert eines Einfamilienhauses aber häufig nicht mehr proportional zur Grundstücksfläche.
Der Grenznutzen zusätzlicher Grundstücksfläche nimmt ab
Ein Käufer kann beispielsweise einen deutlichen Unterschied sehen zwischen:
- 400 m² und 700 m² Grundstück
- 700 m² und 1.000 m² Grundstück
Der Unterschied zwischen:
- 2.500 m² und 2.800 m²
muss dagegen nicht im gleichen Verhältnis bezahlt werden.
Genau das ist Grundstücksübergröße
Grundstücksübergröße bedeutet nicht:
Die zusätzliche Fläche ist wertlos.
Sondern:
Die zusätzliche Fläche besitzt häufig eine geringere wirtschaftliche Wertigkeit als der vollwertige Grundstücksumgriff.
Im Praxisfall wurde zoniert
Für rund:
1.300 m²
wurde der volle Bodenrichtwert zugrunde gelegt.
Für die überschießenden:
1.406 m²
wurde ein reduzierter Wertansatz von:
60 % des Bodenrichtwerts
verwendet.
Ausgangswert
Bodenrichtwert:
440 €/m²
Vollwertiger Bereich
1.300 m² × 440 €/m²
=
572.000 €
Übergroße Garten- und Hinterlandfläche
Reduzierter Ansatz:
440 €/m² × 60 % = 264 €/m²
Damit:
1.406 m² × 264 €/m²
=
371.184 €
Zusammen
Vor weiteren Anpassungen ergaben sich damit:
943.184 €
Vergleich mit einheitlichem Ansatz
Wären sämtliche:
2.706 m²
mit dem vollen Bodenrichtwert angesetzt worden:
2.706 m² × 440 €/m²
=
1.190.640 €
Die einheitliche Bewertung hätte die wirtschaftliche Bedeutung der übergroßen Gartenfläche damit deutlich höher angesetzt.
Daraus wurde ein Größenfaktor abgeleitet
Das Verhältnis betrug ungefähr:
943.184 € / 1.190.640 € ≈ 0,79
Dieser Faktor wurde anschließend für die Bodenwertanpassung des Hauptgrundstücks verwendet.
Aber 60 % beziehungsweise Faktor 0,79 sind keine allgemeine Regel
Das ist besonders wichtig.
Aus dem Fall darf nicht abgeleitet werden:
Übergröße wird immer mit 60 % bewertet.
Ebenso wenig gilt:
Große Grundstücke bekommen immer Faktor 0,79.
Beide Ansätze entstanden aus der konkreten Grundstücksstruktur dieses Einzelfalls.
Bei einem anderen Grundstück kann die überschießende Fläche viel wertvoller sein
Zum Beispiel wenn sie:
- separat bebaubar
- teilbar
- eigenständig erschließbar
- verkäuflich
ist.
Dann handelt es sich möglicherweise überhaupt nicht mehr um bloße Übergröße.
Genau das zeigt der rückwärtige Grundstücksbereich
Ein erheblicher Teil des Gesamtgrundstücks war nämlich nicht lediglich großer Garten.
Aufgrund der planungsrechtlichen Entwicklung bestanden zusätzliche Bauflächen.
Teilfläche T3 – Baufläche A1/A2
Diese Teilfläche umfasste rund:
550 m²
Für sie bestand aufgrund des Bebauungsplans grundsätzlich eine zusätzliche Wohnbebauungsmöglichkeit.
Damit besaß sie eine wesentlich höhere wirtschaftliche Qualität als eine bloße Gartenfläche.
Ausgangspunkt ebenfalls 440 €/m²
Der Bodenrichtwert betrug wiederum:
440 €/m²
Aber noch kein voll entwickelter Bauplatz
Zum Bewertungsstichtag bestanden noch mehrere offene Punkte:
- keine abschließende Vermessung
- keine selbstständige Grundstücksbildung
- Erschließung noch herzustellen
- rechtliche Erschließung noch nicht vollständig gesichert
Deshalb wurde nicht der volle Bodenrichtwert angesetzt.
Fallbezogene Anpassung
Für T3 wurde ein Faktor von:
0,85
verwendet.
Damit:
440 €/m² × 0,85
=
374 €/m²
Bodenwert T3
550 m² × 374 €/m²
=
205.700 €
gerundet:
206.000 €
Teilfläche T4 – Baufläche B
Auch diese Fläche war grundsätzlich als Wohnbaufläche vorgesehen.
Fläche:
ca. 350 m²
Allerdings zusätzliche Nachteile
Neben:
- fehlender Grundstücksbildung
- noch nicht vollständig gesicherter Erschließung
bestand hier zusätzlich eine:
Hinterliegerlage
Deshalb geringerer Faktor
Angesetzt wurden:
80 % des Bodenrichtwerts
also:
440 €/m² × 0,80
=
352 €/m²
Bodenwert T4
350 m² × 352 €/m²
=
123.200 €
gerundet:
123.000 €
Auch 85 % und 80 % sind keine Standardabschläge
Die Faktoren sind objektspezifische Ansätze dieses Gutachtenfalls.
Sie dürfen nicht als allgemeine Umrechnungskoeffizienten für:
- ungeteilte Bauflächen
- Hinterlieger
- fehlende Erschließung
verwendet werden.
Teilfläche T2 – private Erschließung
Besonders interessant war die rund:
350 m²
große private Verkehrsfläche.
Sie war erforderlich, um die rückwärtigen Bauflächen zu erschließen.
Diese Fläche war nicht selbstständig bebaubar
Damit konnte sie wirtschaftlich nicht wie ein normaler Bauplatz behandelt werden.
Gleichzeitig war sie aber nicht wertlos.
Denn ohne die Erschließungsfläche wäre die Nutzung der rückwärtigen Bauflächen wesentlich erschwert oder möglicherweise nicht möglich.
Funktional wichtig – aber nicht selbstständig verwertbar
Genau diese Kombination macht Erschließungsflächen bewertungstechnisch besonders interessant.
Die Fläche besitzt Wert, weil sie eine Funktion erfüllt.
Aber diese Funktion lautet:
Erschließung anderer Flächen
und nicht:
eigenständige Wohnbebauung
Im Praxisfall wurden 40 % angesetzt
Aus:
440 €/m²
wurden:
176 €/m²
Damit ergab sich:
350 m² × 176 €/m²
=
61.600 €
Auch hier keine 40-%-Regel
Eine private Zufahrtsfläche ist nicht generell:
40 % von Bauland
wert.
Der Ansatz hängt unter anderem davon ab:
- welche Grundstücke sie erschließt
- ob sie alternativ nutzbar ist
- wie die Rechtsverhältnisse ausgestaltet sind
- ob sie zwingend erforderlich ist
- ob sie Gemeinschaftseigentum werden soll
Vier Flächen – vier wirtschaftliche Funktionen
Damit bestanden auf nur einem Flurstück:
Hauptgrundstück
bestehende Wohnnutzung
Übergroßer Grundstücksteil innerhalb des Hauptgrundstücks
Garten- und Erholungsfunktion mit reduziertem Grenznutzen
Erschließungsfläche
keine eigene Bebauung, aber funktional notwendig
Bauflächen
eigenständiges Entwicklungspotenzial
Genau deshalb wäre ein einheitlicher €/m²-Ansatz problematisch
Eine Rechnung wie:
3.956 m² × 440 €/m²
würde unterstellen:
Jeder Quadratmeter besitzt dieselbe Qualität wie das Bodenrichtwertgrundstück.
Das traf hier gerade nicht zu.
Umgekehrt wäre ein pauschaler Übergrößenabschlag ebenfalls falsch
Auch die gegenteilige Methode wäre problematisch:
Das Grundstück ist riesig, also wird die gesamte Fläche pauschal reduziert.
Denn dann würden die eigenständig bebaubaren rückwärtigen Flächen möglicherweise zu niedrig bewertet.
Übergröße ist nicht gleich Entwicklungsfläche
Das ist eine der wichtigsten Erkenntnisse aus diesem Fall.
Eine zusätzliche Fläche kann sein:
bloße Übergröße
ohne selbstständige Bebauungsmöglichkeit
oder:
eigenständige Entwicklungsfläche
mit zusätzlichem Baurecht
Diese beiden Flächen sind wirtschaftlich völlig unterschiedlich.
Deshalb zuerst Nutzungspotenzial prüfen
Vor jedem Übergrößenabschlag sollte geprüft werden:
Kann die überschießende Fläche selbstständig verwertet werden?
Wenn ja, kann eine Teilflächenbewertung erforderlich sein
Mögliche eigenständige Nutzungen sind beispielsweise:
- weiterer Bauplatz
- Doppelhausgrundstück
- Mehrfamilienhausfläche
- separates Hinterliegergrundstück
Wenn nein, bleibt häufig nur ergänzender Nutzwert
Dann liegt der wirtschaftliche Nutzen eher in:
- größerem Garten
- Abstand zu Nachbarn
- Privatheit
- Freizeitnutzung
Dieser Zusatznutzen kann positiv sein, aber nicht zwingend proportional zum Bodenrichtwert.
Bebauungsplan kann den Charakter einer Fläche vollständig verändern
Im Praxisfall war die Nachverdichtungsmöglichkeit planungsrechtlich konkretisiert.
Damit wurde aus einem Teil des großen Grundstücks wirtschaftlich:
Entwicklungsland mit Wohnbaurecht
statt bloßer Gartenübergröße.
Planungsrecht ist deshalb zentral
Zu prüfen sind insbesondere:
- Bebauungsplan
- Art der baulichen Nutzung
- zulässige Wohneinheiten
- Grundflächenzahl
- Vollgeschosse
- Bauweise
- Erschließung
Baurecht allein genügt aber noch nicht für den vollen Bauplatzwert
Auch das zeigt der Fall sehr gut.
Eine planungsrechtlich bebaubare Fläche kann trotzdem gegenüber einem fertigen Baugrundstück Nachteile besitzen.
Zum Beispiel:
- fehlende Vermessung
- fehlende Grundstücksbildung
- offene Leitungsanschlüsse
- nicht vollständig gesicherte Zufahrt
Daher mehrere Qualitätsstufen innerhalb eines Grundstücks
Eine Fläche kann:
- planungsrechtlich bebaubar
und gleichzeitig:
- wirtschaftlich noch nicht voll marktgängig
sein.
Teilflächenbewertung bedeutet deshalb nicht nur Flächenaufteilung
Es reicht nicht, vier Rechtecke auf einem Lageplan zu zeichnen.
Für jede Teilfläche muss geprüft werden:
- Nutzung
- Bebaubarkeit
- Erschließung
- selbstständige Verwertbarkeit
- Grundstücksbildung
- Lage
- rechtliche Risiken
Wirtschaftliche Teilfläche versus vermessenes Grundstück
Im Praxisfall waren die Bauflächen noch nicht vermessen und noch nicht als eigenständige Grundstücke gebildet.
Trotzdem konnten sie separat bewertet werden.
Warum?
Weil ihre wirtschaftliche Funktion ausreichend unterscheidbar war.
Die Bewertung kann damit eine zukünftige Grundstücksstruktur modellieren, sofern sie auf belastbaren tatsächlichen und planungsrechtlichen Grundlagen beruht.
Aber die Annahme muss transparent bleiben
Es sollte klar erkennbar sein:
Die Teilflächenbildung erfolgt für Bewertungszwecke.
Sie darf nicht den Eindruck erwecken, als seien bereits tatsächlich mehrere selbstständige Grundstücke vorhanden.
Summe der Teilwerte
Im Praxisfall wurden schließlich folgende Teilwerte angesetzt:
Hauptgrundstück einschließlich Wohnhaus
880.000 €
Erschließungsfläche T2
61.600 €
Baufläche T3
206.000 €
Baufläche T4
123.000 €
Gesamt
Damit ergab sich:
1.270.600 €
gerundet:
1.270.000 € Verkehrswert
Der Gesamtwert entstand damit aus unterschiedlichen wirtschaftlichen Komponenten
Nicht aus:
Fläche × einheitlicher Quadratmeterpreis
sondern aus einer differenzierten Betrachtung der einzelnen Grundstücksfunktionen.
Besonders wichtig: Teilflächen beeinflussen sich gegenseitig
Die Wertzonen dürfen trotzdem nicht völlig isoliert betrachtet werden.
Beispielsweise hat die Erschließungsfläche T2 ihren Wert gerade deshalb, weil sie T3 und T4 erschließt.
Ohne Bauflächen wäre dieselbe Zufahrt möglicherweise wesentlich weniger wert
Das zeigt:
Teilflächenwerte entstehen häufig aus funktionalen Zusammenhängen.
Auch das Hauptgrundstück kann durch die Abtrennung beeinflusst werden
Wird ein großer Garten in Bauplätze aufgeteilt, können sich verändern:
- Privatsphäre
- Gartenqualität
- Zufahrtssituation
- Nachbarschaft
- Grundstückszuschnitt
Deshalb sollte geprüft werden, ob die Summe der theoretischen Einzelwerte tatsächlich mit der Gesamtverwertung vereinbar ist.
Keine Doppelbewertung von Entwicklungspotenzial
Ein besonders wichtiger Fehler wäre:
- das Hauptgrundstück bereits wegen seines großen Gartens hoch zu bewerten
- dieselben Flächen zusätzlich als eigenständige Bauplätze anzusetzen
Dann würde dasselbe Entwicklungspotenzial doppelt berücksichtigt.
Deshalb klare Flächenabgrenzung
Jeder Quadratmeter sollte wirtschaftlich nur einmal einer Wertfunktion zugeordnet werden.
Mehrere Wertzonen sind nicht dasselbe wie mehrere Bodenrichtwerte
Auch wenn überall derselbe Bodenrichtwert als Ausgangspunkt verwendet wird, können unterschiedliche objektspezifische Werte entstehen.
Im Praxisfall war der Ausgangswert regelmäßig:
440 €/m²
Daraus wurden je nach Teilfläche unterschiedliche Werte abgeleitet.
Beispielhafte Werte im Praxisfall
- vollwertiger Wohnhausumgriff: 440 €/m² vor weiteren Anpassungen
- übergroße Gartenfläche: 264 €/m²
- Erschließungsfläche: 176 €/m²
- Baufläche A1/A2: 374 €/m²
- Baufläche B: 352 €/m²
Diese Zahlen zeigen eindrucksvoll:
Derselbe Bodenrichtwert kann innerhalb eines einzigen Grundstücks zu sehr unterschiedlichen objektspezifischen Bodenwerten führen.
Typische Fehler
Gesamtes Grundstück mit Bodenrichtwert multiplizieren
Bei heterogenen Großgrundstücken kann das den Wert erheblich verzerren.
Sämtliche Zusatzfläche als Übergröße behandeln
Selbstständig bebaubare Flächen können wesentlich höherwertig sein.
Jede Gartenfläche mit vollem Baulandwert ansetzen
Der Markt honoriert zusätzliche Grundstücksgröße häufig nicht proportional.
Erschließungsfläche mit normalem Bauland gleichsetzen
Ihre Funktion und selbstständige Nutzbarkeit unterscheiden sich.
Baurecht mit fertigem Bauplatz gleichsetzen
Vermessung, Erschließung und rechtliche Sicherung können noch fehlen.
Prozentfaktoren aus einem anderen Gutachten übernehmen
60 %, 40 %, 85 % oder 80 % sind keine allgemeinen Regeln.
Flächen doppelt bewerten
Entwicklungspotenzial darf nicht gleichzeitig im Hauptgrundstück und in der separaten Baufläche enthalten sein.
Katastergrenzen mit wirtschaftlichen Wertgrenzen gleichsetzen
Ein Flurstück kann mehrere wirtschaftliche Wertzonen enthalten.
Vorgehensweise
Bei großen Grundstücken empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – Gesamtfläche analysieren
Wie groß und wie strukturiert ist das Grundstück?
Schritt 2 – vorhandene Nutzung feststellen
Welche Fläche benötigt das bestehende Gebäude wirtschaftlich?
Schritt 3 – angemessenen Grundstücksumgriff bestimmen
Welche Fläche gehört noch vollwertig zur bestehenden Nutzung?
Schritt 4 – überschießende Flächen untersuchen
Sind sie nur Garten- beziehungsweise Hinterland oder separat verwertbar?
Schritt 5 – Planungsrecht prüfen
Bestehen zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten?
Schritt 6 – selbstständige Verwertbarkeit prüfen
Sind Teilung und Verkauf realistisch?
Schritt 7 – Erschließung analysieren
Wie werden zusätzliche Bauflächen erreicht und versorgt?
Schritt 8 – wirtschaftliche Teilflächen bilden
Nur soweit tatsächlich unterschiedliche Wertfunktionen bestehen.
Schritt 9 – jede Teilfläche eigenständig bewerten
Bodenrichtwert und objektspezifische Merkmale getrennt würdigen.
Schritt 10 – Gesamtwert plausibilisieren
Prüfen, ob die Summe der Teilwerte auch als Gesamtverwertung wirtschaftlich nachvollziehbar ist.
Formulierungsbaustein
Aufgrund der außergewöhnlichen Grundstücksgröße und der unterschiedlichen tatsächlichen sowie planungsrechtlichen Nutzungsmöglichkeiten ist eine einheitliche Bewertung der Gesamtfläche mit einem identischen Quadratmeterwert nicht sachgerecht.
Das Grundstück wird daher für Bewertungszwecke in wirtschaftlich unterschiedliche Teilflächen gegliedert. Dem bestehenden Wohngebäude wird zunächst ein angemessener Grundstücksumgriff mit den funktional erforderlichen Garten-, Zufahrts- und Nebenflächen zugeordnet. Soweit darüber hinausgehende Flächen keine eigenständige Bebaubarkeit aufweisen, ist deren geringerer wirtschaftlicher Grenznutzen gegenüber vollwertigem Wohnbauland zu berücksichtigen.
Planungsrechtlich eigenständig bebaubare Entwicklungsflächen sind hiervon zu unterscheiden. Diese besitzen grundsätzlich eine höhere wirtschaftliche Qualität, können jedoch aufgrund noch ausstehender Grundstücksbildung, nicht vollständig hergestellter beziehungsweise rechtlich gesicherter Erschließung oder einer Hinterliegerlage gegenüber einem unmittelbar verfügbaren Baugrundstück wertmäßig eingeschränkt sein.
Reine Erschließungsflächen sind wiederum gesondert zu beurteilen, da sie zwar keine eigenständige Bebaubarkeit besitzen, für die Verwertbarkeit der rückwärtigen Bauflächen jedoch funktional erforderlich sein können.
Die Bewertung erfolgt somit nicht nach der formalen Einheit des Flurstücks, sondern nach den tatsächlichen wirtschaftlichen Funktionen und Verwertungsmöglichkeiten der einzelnen Grundstücksbereiche.
Kernaussage
Ein großes Grundstück ist nicht automatisch eine einheitliche Wertfläche. Im Praxisfall bestanden auf einem einzigen 3.956-m²-Flurstück ein Wohnhausgrundstück, übergroße Gartenflächen, eine private Erschließungsfläche und zwei zusätzliche Bauflächen. Diese Bereiche hatten völlig unterschiedliche wirtschaftliche Funktionen und wurden deshalb differenziert bewertet. Entscheidend ist nicht allein, wem die Fläche gehört oder ob sie katastermäßig bereits geteilt ist, sondern welche Nutzung, Bebaubarkeit, Erschließung und selbstständige Verwertbarkeit der jeweilige Grundstücksteil tatsächlich besitzt. Gerade bei großen Grundstücken sollte daher vor jeder pauschalen Übergrößenanpassung geprüft werden, ob vermeintliche Restflächen nicht eigenständiges Entwicklungspotenzial enthalten.
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