Kurzantwort
Ein bloßer Hinweis auf eine mögliche Wassergefährdung ist bewertungstechnisch anders zu beurteilen als eine Immobilie, bei der bereits konkrete Hochwasserereignisse und Wasserschäden dokumentiert sind.
Die Bewertung sollte deshalb unterscheiden zwischen:
- kartografischem Gefahren- oder Sensibilitätshinweis
- konkreter Lage am Gewässer
- historisch bekannten Hochwasserereignissen
- tatsächlich eingetretenen Wasserschäden
- daraus resultierender Marktreaktion
Im Praxisfall lag das Grundstück:
- unmittelbar an einem Bachlauf
- innerhalb eines wassersensiblen Bereichs
- mit einer bekannten Hochwasserhistorie
Genannt wurden Hochwasserereignisse in den Jahren:
1823, 1954 und 2016
Für das Ereignis 2016 wurden erhebliche Wassereintritte beschrieben.
Der Fall ging damit deutlich über einen bloßen abstrakten Kartenhinweis hinaus.
Im Rahmen der Bodenwertermittlung wurde deshalb ein fallbezogener Abschlag von:
20 %
angesetzt.
Je konkreter sich eine abstrakte Gefährdung durch historische Ereignisse, Vorschäden und erkennbare Marktreaktionen bestätigt, desto größer kann ihre Bedeutung für den Verkehrswert werden.
Worum geht es?
Bei der Immobilienbewertung begegnen immer häufiger Begriffe wie:
- wassersensibler Bereich
- Hochwassergefährdung
- Starkregenrisiko
- Überschwemmungsgebiet
- Oberflächenwasser
- hoher Grundwasserstand
Diese Begriffe dürfen nicht ohne Weiteres gleichgesetzt werden.
Ein Kartenhinweis ist zunächst nur eine Information
Wenn ein Grundstück in einem öffentlich zugänglichen Kartenwerk als wassersensibel dargestellt wird, bedeutet dies zunächst:
Für den Standort bestehen besondere hydrologische beziehungsweise topografische Rahmenbedingungen, unter denen Wasser auftreten kann.
Das ist noch nicht dasselbe wie:
Das Grundstück wird regelmäßig überschwemmt.
Wassersensibler Bereich ist nicht automatisch festgesetztes Überschwemmungsgebiet
Gerade diese Unterscheidung ist wichtig.
Ein wassersensibler Bereich kann Hinweise geben auf mögliche:
- Oberflächenwasserabflüsse
- erhöhte Bodenfeuchte
- hohe Grundwasserstände
- Starkregenfolgen
- lokale Überflutungen
Daraus folgt aber nicht automatisch, dass dieselben rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse bestehen wie in einem förmlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet.
Bewertung beginnt deshalb nicht mit einem Prozentsatz
Ein häufiger Fehler wäre:
Wassersensibler Bereich = immer minus 5 %, 10 % oder 20 %.
So funktioniert die Bewertung nicht.
Entscheidend ist die konkrete Situation des Grundstücks.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein historisch gewerblich genutztes Grundstück mit ehemaliger Brauerei- und Gaststättennutzung.
Das Grundstück befand sich unmittelbar an einem Bachlauf.
Zusätzlich war der Bereich in den verfügbaren Kartenwerken als:
wassersensibel
dargestellt.
Der entscheidende Unterschied: tatsächliche Hochwasserhistorie
Im vorliegenden Fall blieb es nicht bei einem abstrakten Gefahrenhinweis.
Nach den vorliegenden Informationen war das Anwesen bereits mehrfach von Hochwasser betroffen.
Genannt wurden insbesondere:
- 1823
- 1954
- 2016
Für 2016 wurden erhebliche Wassereintritte beschrieben
Damit lag ein deutlich stärkerer Anhaltspunkt vor als bei einem Grundstück, das lediglich aufgrund seiner geografischen Lage als potenziell wassergefährdet eingestuft wird.
Hochwassermarken am Gebäude
Am Gebäude waren nach den Feststellungen des Gutachtens Hochwassermarken vorhanden.
Solche Spuren können wertvolle Hinweise darauf geben, dass frühere Wasserereignisse tatsächlich eingetreten sind.
Sie ersetzen allerdings keine vollständige hydrologische oder technische Untersuchung.
Drei Ebenen der Risikobewertung
Für die Immobilienbewertung kann eine gedankliche Abstufung hilfreich sein.
Ebene 1 – abstrakter Hinweis
Zum Beispiel:
wassersensibler Bereich
Noch kein nachgewiesener Schaden.
Ebene 2 – konkrete Standortgefährdung
Zum Beispiel:
- unmittelbare Nähe zu einem Bach
- tiefe Geländelage
- bekannte Abflusswege
Ebene 3 – tatsächliche Ereignisse
Zum Beispiel:
- dokumentierte Überflutungen
- Wassereintritt
- bekannte Vorschäden
- Hochwassermarken
Mit jeder zusätzlichen Ebene wird die Marktrelevanz grundsätzlich greifbarer.
Risiko und Schaden unterscheiden
Auch bei vorhandener Hochwasserhistorie müssen zwei Dinge getrennt werden.
Zukünftiges Risiko
Wie wahrscheinlich beziehungsweise marktlich relevant sind weitere Wasserereignisse?
Vorhandener Schaden
Welche Schäden sind bereits konkret eingetreten und noch vorhanden?
Warum diese Trennung wichtig ist
Ein vergangenes Hochwasser kann:
- vollständig beseitigte Schäden hinterlassen haben
- weiterhin vorhandene Feuchteschäden verursachen
- das zukünftige Risikobewusstsein des Marktes beeinflussen
Diese drei Wirkungen sind nicht identisch.
Im Praxisfall bestanden mehrere Ebenen gleichzeitig
Das Gutachten beschrieb:
- wassersensible Lage
- unmittelbare Gewässernähe
- historische Hochwasserereignisse
- erhebliche Wassereintritte
- Feuchte- und Schimmelprobleme im Gebäudebestand
Damit war die Situation erheblich konkreter als bei einem Grundstück ohne bekannte Schadenhistorie.
Warum das auch den Bodenwert betrifft
Hochwasserrisiken betreffen nicht ausschließlich das Gebäude.
Auch der Grund und Boden kann in seiner Marktgängigkeit beeinflusst sein.
Ein Käufer berücksichtigt möglicherweise:
- zukünftiges Schadensrisiko
- bauliche Schutzmaßnahmen
- Einschränkungen der Nutzung
- höhere Anforderungen an Sanierung
- langfristige Verwertbarkeit
Im Praxisfall: Bodenrichtwert 71 €/m²
Ausgangspunkt der Bodenwertermittlung war ein Bodenrichtwert von rund:
71 €/m²
für die maßgebliche Lage.
Fallbezogene Anpassung
Wegen der Hochwasser- beziehungsweise Wassergefährdung wurde ein Faktor von:
0,80
angesetzt.
Damit ergab sich:
71 €/m² × 0,80 = 56,80 €/m²
Bodenwert
Bei einer bewerteten Teilfläche von:
850 m²
ergab sich:
56,80 €/m² × 850 m² = 48.280 €
gerundet:
48.300 €
Der Abschlag betrug damit 20 %
Wichtig ist aber:
20 % sind kein allgemeiner Hochwasserabschlag.
Der Ansatz war das Ergebnis dieses konkreten Falls.
Warum hier ein deutlich höherer Abschlag plausibel erschien
Der Fall wies mehrere belastende Merkmale gleichzeitig auf:
- Bach unmittelbar am Grundstück
- wassersensible Lage
- wiederholte Hochwasserereignisse
- dokumentierte Wassereintritte
- bestehende Feuchteproblematik
- ohnehin eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit
Vergleich: bloß wassersensibler Bereich
Bei einem anderen Grundstück kann die Situation deutlich schwächer ausgeprägt sein.
Beispielsweise:
- wassersensibler Bereich laut Karte
- keine bekannte Hochwasserhistorie
- keine Schäden
- keine sichtbaren Spuren
- keine erkennbare Einschränkung der Nutzung
Dann wäre ein Abschlag in derselben Größenordnung nicht automatisch gerechtfertigt.
Genau deshalb muss die Intensität des Risikos geprüft werden
Die Bewertung sollte nicht nur fragen:
Gibt es einen Hinweis?
Sondern:
Wie konkret hat sich dieses Risiko bereits realisiert?
Historische Ereignisse erhöhen die Informationsqualität
Ein tatsächlich eingetretenes Hochwasser liefert eine andere Informationsqualität als eine rein abstrakte Gefahrenkarte.
Denn es zeigt:
Das Schadensszenario ist an diesem Standort nicht nur theoretisch denkbar.
Trotzdem nicht jedes alte Ereignis gleich gewichten
Ein Hochwasser aus dem Jahr 1823 besitzt eine andere Aussagekraft als ein Ereignis aus jüngerer Vergangenheit.
Deshalb sollte zusätzlich betrachtet werden:
- Häufigkeit
- Intensität
- zeitlicher Abstand
- Veränderungen am Gewässer
- bauliche Schutzmaßnahmen
Ein einzelnes historisches Ereignis reicht nicht automatisch für einen hohen Abschlag
Auch hier gilt:
Der Marktwert ergibt sich aus der Gesamtbetrachtung.
Wiederholte Ereignisse sind stärkeres Signal
Wenn ein Standort über längere Zeit mehrfach betroffen war, kann dies aus Käufersicht ein strukturelles Risiko anzeigen.
Im Praxisfall wurden mehrere Ereignisse über einen langen Zeitraum genannt.
Das jüngere Ereignis 2016 ist besonders relevant
Ein vergleichsweise jüngeres Ereignis mit erheblichen Wassereintritten kann aus Marktsicht besonders bedeutsam sein, weil Käufer es eher als weiterhin relevantes Standortmerkmal wahrnehmen.
Sichtbare Vorschäden verstärken die Marktreaktion
Bestehen zusätzlich:
- Feuchte
- Schimmel
- beschädigte Bauteile
kann die Zahlungsbereitschaft weiter sinken.
Aber Gebäudeschaden und Bodenrisiko nicht doppelt abziehen
Das ist methodisch besonders wichtig.
Wenn Feuchte- und Hochwasserschäden bereits in einem Sanierungsabschlag für das Gebäude enthalten sind, darf derselbe Schaden nicht nochmals vollständig über den Bodenwert abgezogen werden.
Zwei unterschiedliche Ursachen können trotzdem nebeneinander bestehen
Eine sachgerechte Trennung kann lauten:
Bodenwert
Berücksichtigt das dauerhaft erhöhte Standort- und Marktrisiko.
Gebäudewert
Berücksichtigt konkrete bereits eingetretene Schäden an der Bausubstanz.
Beispiel
Ein Grundstück liegt hochwassergefährdet.
Das Gebäude wurde bereits geschädigt.
Dann können grundsätzlich zwei unterschiedliche Auswirkungen bestehen:
- zukünftiges Standort- und Wiederholungsrisiko
- heutiger konkreter Reparaturbedarf
Beide müssen sauber voneinander abgegrenzt werden.
Sonst droht Doppelberücksichtigung
Ein methodischer Fehler wäre:
- 20 % Bodenwertabschlag wegen Hochwasser
- vollständige Reparaturkosten wegen Hochwasser
- zusätzlich allgemeiner Risikoabschlag
- nochmals höhere Renditeanforderung wegen desselben Risikos
ohne zu prüfen, ob dieselbe Belastung mehrfach erfasst wird.
Marktgängigkeit ist entscheidend
Für den Verkehrswert zählt letztlich:
Wie reagiert ein durchschnittlicher Käufer auf diese Situation?
Mögliche Reaktionen können sein:
- geringere Zahlungsbereitsschaft
- höhere Sicherheitsanforderungen
- längere Vermarktungsdauer
- geringerer Käuferkreis
Versicherung kann eine Rolle spielen
Ein Erwerber kann sich auch dafür interessieren:
- ob Versicherungsschutz möglich ist
- zu welchen Bedingungen
- mit welchen Selbstbehalten
- welche Risiken ausgeschlossen sind
Das kann die Marktentscheidung beeinflussen.
Eine konkrete Versicherbarkeit sollte jedoch nicht ohne belastbare Informationen unterstellt werden.
Hochwasserrisiko kann Drittverwendungsfähigkeit beeinflussen
Besonders relevant wird das bei Immobilien, die ohnehin nur schwer nachnutzbar sind.
Im Praxisfall bestand bereits eine stark eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit.
Das Hochwasserrisiko verschärfte diese Situation zusätzlich.
Warum?
Ein Projektentwickler oder Investor kalkuliert nicht nur:
- Sanierungskosten
- Nutzungskonzept
sondern zusätzlich:
- zukünftige Wasserschäden
- Schutzmaßnahmen
- technische Risiken
- Unsicherheit
Risiko beeinflusst damit den Investitionsspielraum
Je höher die Unsicherheit, desto geringer kann der Betrag sein, den ein Erwerber für das Grundstück selbst zu zahlen bereit ist.
Gewässernähe ist nicht automatisch positiv
Bei Wohnimmobilien kann Wasserlage teilweise attraktiv sein.
Das gilt aber nicht automatisch.
Im Praxisfall wurde ausdrücklich kein positiver Lageeffekt aus der Bachnähe abgeleitet.
Die Hochwasserhistorie überwog.
Lage am Wasser und Wassergefahr unterscheiden
Eine attraktive Gewässerlage kann grundsätzlich positiv wirken.
Gleichzeitig kann eine konkrete Hochwassergefährdung negativ wirken.
Beides muss getrennt analysiert werden.
Hochwassergeschichte dokumentieren
Bei entsprechenden Hinweisen sollte soweit möglich geprüft werden:
- historische Fotos
- Hochwassermarken
- Eigentümerangaben
- frühere Schadensunterlagen
- Versicherungsunterlagen
- amtliche Karten
Eigentümerangaben sind eine Informationsquelle
Sie können wichtige Hinweise liefern.
Sie sollten jedoch als solche bezeichnet und – soweit möglich – mit weiteren Quellen plausibilisiert werden.
Keine hydrologische Fachuntersuchung ersetzen
Ein Verkehrswertgutachten ist regelmäßig keine:
- Hochwasserexpertise
- hydrologische Untersuchung
- Wasserbauplanung
Wenn konkrete technische Fragen entscheidend werden, kann zusätzliche Fachkompetenz erforderlich sein.
Stichtagsbezug beachten
Auch Hochwasserrisiken sind stichtagsbezogen zu betrachten.
Entscheidend ist:
Welche Informationen und Marktreaktionen waren zum Wertermittlungsstichtag relevant?
Spätere Ereignisse nicht automatisch rückwirkend verwenden
Tritt erst nach dem Bewertungsstichtag ein großes Hochwasser auf, darf dieses Ereignis nicht ohne Weiteres so behandelt werden, als sei es am früheren Stichtag bereits bekannt gewesen.
Es kann höchstens helfen, bereits bestehende Standortmerkmale besser zu verstehen.
Typische Fehler
Wassersensiblen Bereich mit Überschwemmungsgebiet gleichsetzen
Beides ist nicht automatisch dasselbe.
Bei jedem Kartenhinweis pauschal denselben Abschlag ansetzen
Die tatsächliche Risikolage muss untersucht werden.
Hochwasserhistorie ignorieren
Bereits eingetretene Ereignisse können deutlich wertrelevanter sein als ein abstrakter Hinweis.
Schaden und zukünftiges Risiko vermischen
Beides muss getrennt bewertet werden.
Hochwasserschäden doppelt berücksichtigen
Ein Schaden darf nicht mehrfach vollständig wertmindernd angesetzt werden.
Aus einem Einzelfall eine 20-%-Regel ableiten
Der Abschlag war objektspezifisch.
Gewässernähe automatisch positiv bewerten
Bei tatsächlicher Hochwasserhistorie kann das Gegenteil der Fall sein.
Versicherungskosten ungeprüft unterstellen
Konkrete Versicherungsbedingungen benötigen belastbare Grundlagen.
Vorgehensweise
Bei einem Grundstück mit möglichem Wasserrisiko empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – Kartenlage feststellen
Liegt das Grundstück in einem:
- wassersensiblen Bereich
- sonstigen Gefahrenbereich?
Schritt 2 – Gewässernähe prüfen
Wie nah liegt das Grundstück an:
- Bach
- Fluss
- Graben
- sonstigem Abflussbereich?
Schritt 3 – historische Ereignisse recherchieren
Sind frühere Hochwasser bekannt?
Schritt 4 – tatsächliche Schäden feststellen
Gab es:
- Wassereintritt
- Feuchteschäden
- Schimmel
- konstruktive Schäden?
Schritt 5 – Wiederholungsrisiko beurteilen
Ist aus Marktsicht mit zukünftigen Ereignissen zu rechnen?
Schritt 6 – Marktreaktion einschätzen
Wie wirkt das Risiko auf:
- Zahlungsbereitschaft
- Verwertbarkeit
- Drittverwendungsfähigkeit?
Schritt 7 – Bodenwertwirkung bestimmen
Ist ein objektspezifischer Abschlag sachgerecht?
Schritt 8 – Gebäudeschäden separat beurteilen
Konkrete Schäden nicht mit dem allgemeinen Standortrisiko vermischen.
Schritt 9 – Doppelberücksichtigung prüfen
Wurde dasselbe Risiko bereits an anderer Stelle berücksichtigt?
Schritt 10 – Ansatz nachvollziehbar begründen
Kein pauschaler Standardprozentsatz.
Formulierungsbaustein
Das Bewertungsgrundstück befindet sich in unmittelbarer Nähe eines Gewässers und liegt nach den verfügbaren Kartenwerken innerhalb eines wassersensiblen Bereichs. Diese Darstellung allein stellt noch keinen Nachweis eines eingetretenen Hochwasserschadens dar.
Im vorliegenden Fall bestehen jedoch zusätzliche konkrete Hinweise auf eine erhöhte Standortgefährdung. Nach den vorliegenden Informationen war das Grundstück bereits mehrfach von Hochwasserereignissen betroffen. Darüber hinaus liegen Hinweise auf erhebliche Wassereintritte und entsprechende Vorschäden vor.
Aus Sicht eines durchschnittlichen Marktteilnehmers geht die Risikosituation daher über einen bloßen abstrakten Gefahrenhinweis hinaus. Die bekannte Hochwasserhistorie kann die Marktgängigkeit, die zukünftige Nutzungserwartung sowie die Zahlungsbereitschaft potenzieller Erwerber beeinträchtigen.
Die hieraus resultierende Bodenwertanpassung wird objektspezifisch abgeleitet. Ein pauschaler Abschlag allein aufgrund der Einordnung als wassersensibler Bereich ist nicht sachgerecht. Konkrete bereits eingetretene Gebäudeschäden sind gesondert zu beurteilen und dürfen nicht nochmals vollständig über den Bodenwert berücksichtigt werden.
Kernaussage
Ein wassersensibler Bereich ist zunächst ein Gefahren- beziehungsweise Sensibilitätshinweis. Deutlich stärker kann das Wasserrisiko wertrelevant werden, wenn zusätzliche konkrete Erkenntnisse vorliegen: unmittelbare Gewässernähe, wiederholte historische Hochwasserereignisse, dokumentierte Wassereintritte oder noch erkennbare Vorschäden. Im Praxisfall lagen diese Merkmale gemeinsam vor, sodass der Bodenwert fallbezogen um 20 % angepasst wurde. Dieser Ansatz ist keine allgemeine Hochwasserpauschale. Entscheidend ist stets, wie konkret sich das Risiko am Bewertungsobjekt manifestiert und wie der Grundstücksmarkt darauf reagiert.
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