Kurzantwort

Bei einem Gebäude mit unterschiedlichen Baualtersstufen gibt es nicht zwangsläufig nur ein einziges „wahres“ Baujahr für alle Bewertungsfragen.

Im Praxisfall bestand das Gebäude aus:

• einem 1998 errichteten Keller- und Erdgeschoss in Massivbauweise
• einem rund 250 Jahre alten historischen Holzblockbau als Obergeschoss

Der historische Gebäudeteil wurde beim Bau des Hauses an den heutigen Standort umgesetzt.

Für die rechnerische Wertermittlung wurde das Wohnhaus dennoch mit:

Baujahr 1998

geführt.

Bei einer Gesamtnutzungsdauer von:

80 Jahren

wurde eine Restnutzungsdauer von:

52 Jahren

angesetzt.

Der historische Holzaufbau blieb trotzdem nicht unbeachtet.

Seine Besonderheiten flossen insbesondere ein über:

• Baukonstruktion
• energetische Qualität
• Erhaltungszustand
• Nagetierschäden
• Instandhaltungsbedarf
• Grundrissgestaltung
• Marktgängigkeit

Bei Gebäuden mit heterogener Baualtersstruktur darf das im Rechenmodell angesetzte Baujahr nicht mit dem tatsächlichen Alter jedes einzelnen Bauteils verwechselt werden. Entscheidend ist, wie das Gesamtgebäude wirtschaftlich und marktbezogen einzuordnen ist.

Worum geht es?

Normalerweise lässt sich bei einem Einfamilienhaus relativ einfach sagen:

Das Gebäude wurde im Jahr X errichtet.

Bei außergewöhnlichen Gebäuden kann diese Aussage jedoch zu kurz greifen.

Ein Haus kann aus:

• alten und neuen Gebäudeteilen
• versetzten historischen Bauteilen
• späteren Anbauten
• umfassend erneuerten Gebäudeteilen

bestehen.

Dann können mehrere Altersangaben gleichzeitig richtig sein.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde ein Einfamilienhaus in einer oberbayerischen Gemeinde.

Das Gebäude besitzt eine ungewöhnliche Konstruktion.

Keller- und Erdgeschoss

Errichtet:

1998

Bauweise:

Massivbau

Obergeschoss

historischer Holzblockbau

Alter:

rund 250 Jahre

Der Holzbau wurde im Zusammenhang mit der Errichtung des heutigen Gebäudes an den Standort umgesetzt.

Welches Baujahr hat dieses Haus?

Diese Frage lässt sich nicht allein mit dem Alter des ältesten Holzbalkens beantworten.

Man muss unterscheiden zwischen:

1. Alter einzelner Bauteile
2. Errichtung beziehungsweise Entstehung des heutigen Gesamtgebäudes
3. wirtschaftlicher Altersstruktur des Gebäudes

Das historische Bauteil ist deutlich älter

Der Holzblockbau im Obergeschoss stammt offensichtlich nicht aus dem Jahr 1998.

Seine konstruktive Substanz ist erheblich älter.

Das tatsächliche Materialalter kann daher mehrere Jahrhunderte betragen.

Das heutige Gesamtgebäude entstand aber 1998

Keller und Erdgeschoss wurden 1998 neu hergestellt.

Der historische Holzbau wurde auf diesen neu errichteten Gebäudeteil umgesetzt.

Damit entstand in dieser Form ein neues Gesamtgebäude aus:

neuerem Massivbau + historischem Holzaufbau

Im Gutachten wurde deshalb 1998 als Baujahr geführt

In den Objekt- und Berechnungsdaten wurde für das Einfamilienhaus angesetzt:

Baujahr 1998

Auch die Alterswertminderung wurde auf dieser Grundlage modelliert.

Gesamtnutzungsdauer

Für das Wohnhaus wurde angesetzt:

80 Jahre

Restnutzungsdauer

Zum Bewertungsstichtag wurde angesetzt:

52 Jahre

Rechnerische Alterswertminderung

Bei:

• 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer
• 52 Jahren Restnutzungsdauer

ergab sich eine Alterswertminderung von:

35 %

beziehungsweise ein verbleibender Faktor von:

0,65

Warum wurde nicht mit einem Baujahr vor 1800 gerechnet?

Würde der gesamte Gebäudewert ausschließlich nach dem Alter des historischen Holzaufbaus behandelt, würde dies die tatsächliche Gebäudestruktur nicht zutreffend beschreiben.

Denn wesentliche Teile des Hauses stammen aus 1998.

Dazu gehören insbesondere:

• Keller
• Erdgeschoss
• wesentliche Massivkonstruktionen
• technische Einbindung des Gesamtgebäudes

Historisches Materialalter ist nicht automatisch wirtschaftliches Gebäudealter

Ein 250 Jahre alter Holzbalken bedeutet nicht automatisch:

Das heutige Einfamilienhaus ist wirtschaftlich 250 Jahre alt.

Das wäre eine zu starke Vereinfachung.

Umgekehrt darf der historische Aufbau nicht verschwinden

Ebenso falsch wäre:

Baujahr 1998, deshalb ist der gesamte Baukörper technisch wie ein gewöhnliches Haus von 1998 zu behandeln.

Auch das trifft den Praxisfall nicht.

Genau hier liegt die besondere Bewertungsaufgabe

Das Rechenmodell benötigt zwar eindeutige Parameter.

Das reale Gebäude kann aber wesentlich komplexer sein.

Die Aufgabe besteht deshalb darin:

einen sachgerechten Modellansatz zu wählen und gleichzeitig die vom Modell nicht vollständig erfassten Besonderheiten an den richtigen Stellen zu berücksichtigen.

Was wurde beim historischen Holzaufbau konkret berücksichtigt?

Im Gutachten wurde die besondere Konstruktion ausführlich beschrieben.

Das Obergeschoss bestand aus einem historischen Holzbau mit:

• Holzwänden
• Holzdecken
• historischer Holztreppe
• Holzfassade
• besonderen konstruktiven Übergängen

Historischer Charakter kann positiv wirken

Der historische Holzaufbau verlieh dem Gebäude nach der Beschreibung einen:

• besonderen
• individuellen
• ortstypischen

Charakter.

Das kann für bestimmte Käufer durchaus attraktiv sein.

Historisch bedeutet aber nicht automatisch wertsteigernd

Dem besonderen Charakter standen erhebliche Nachteile gegenüber.

Dazu gehörten insbesondere:

• konstruktive Besonderheiten
• energetische Einschränkungen
• erhöhter Instandhaltungsbedarf
• verwitterte Holzbauteile
• außergewöhnlicher Nagetierschaden
• eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit

Der historische Charakter war deshalb nicht isoliert als Wertzuschlag zu behandeln.

Energetische Qualität separat beurteilen

Das Gutachten stellte fest, dass insbesondere der historische Holzaufbau hinsichtlich der Wärmedämmung nicht heutigen Anforderungen entspricht.

Die vorhandene Dämmung wurde als Holzwolldämmung beschrieben.

Damit war klar:

Das rechnerische Baujahr 1998 bedeutete nicht, dass der historische Gebäudeteil energetisch einem normalen Gebäude dieses Baujahrs entspricht.

Technischer Zustand separat beurteilen

Auch der Zustand des Holzaufbaus wurde nicht aus der Baujahreszahl abgeleitet.

Berücksichtigt wurden unter anderem:

• Verwitterungserscheinungen
• Schäden an Bauteilen
• allgemeiner Instandhaltungsbedarf

Vor allem aber bestand ein erheblicher dokumentierter Nagetierbefall.

Siebenschläferbefall als außergewöhnlicher Schaden

Nach einem gesonderten Bauschadensgutachten bestanden insbesondere:

• Schäden an der Wärmedämmung
• Schäden an der Dampfsperre
• zahlreiche Ein- und Austrittsöffnungen
• mögliche verdeckte Folgeschäden

Für diesen außergewöhnlichen Gebäudeschaden wurde ein gesonderter Wertabschlag von:

140.000 €

angesetzt.

Das zeigt die Funktion des Baujahrs sehr gut

Das Baujahr 1998 war ein Parameter des Bewertungsmodells.

Der tatsächliche Zustand wurde trotzdem zusätzlich untersucht.

Das Modell sagte also nicht:

Baujahr 1998 = durchschnittlicher Zustand eines Hauses von 1998.

Baujahr und Zustand sind zwei verschiedene Merkmale

Zwei Gebäude aus demselben Jahr können völlig unterschiedliche Zustände aufweisen.

Beispiel:

Gebäude A

Baujahr 1998

• laufend instand gehalten
• modernisiert
• technisch gepflegt

Gebäude B

Baujahr 1998

• historische Bauteile
• erhebliche Schäden
• Instandhaltungsstau

Beide haben dasselbe rechnerische Baujahr.

Ihr Marktwert kann trotzdem erheblich voneinander abweichen.

Restnutzungsdauer ist wirtschaftlich zu verstehen

Für die Immobilienbewertung ist deshalb die Restnutzungsdauer besonders wichtig.

Sie beschreibt nicht einfach:

Wie viele Jahre steht das Gebäude physisch noch?

Sondern vielmehr die voraussichtliche weitere wirtschaftliche Nutzbarkeit im zugrunde gelegten Bewertungsmodell.

Alter eines Holzbaus allein bestimmt die Restnutzungsdauer nicht

Ein historischer Holzbau kann bei guter Konstruktion und Unterhaltung sehr lange bestehen.

Allein aus einem tatsächlichen Materialalter von beispielsweise 200 oder 250 Jahren lässt sich deshalb nicht automatisch eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von:

0 Jahren

ableiten.

Auch ein sehr altes Bauteil kann weiterhin wirtschaftlich nutzbar sein

Entscheidend sind vielmehr beispielsweise:

• konstruktiver Zustand
• Gebrauchstauglichkeit
• Instandhaltung
• Modernisierungen
• funktionale Eignung
• Marktakzeptanz

Umsetzen eines historischen Gebäudeteils verändert die Bewertungsfrage

Bei einem versetzten Holzbau kommt eine weitere Besonderheit hinzu.

Der Gebäudeteil steht nicht mehr in seiner ursprünglichen Gebäudekonfiguration.

Er wurde:

• abgebaut beziehungsweise umgesetzt
• in ein neues Gesamtgebäude integriert
• mit neueren Gebäudeteilen verbunden

Damit ist sein ursprüngliches Errichtungsdatum nicht automatisch das Errichtungsdatum des heutigen Gesamtobjekts.

Mehrere Baualtersangaben können nebeneinander bestehen

Für eine fachlich saubere Beschreibung kann deshalb formuliert werden:

Gesamtgebäude

Errichtung in heutiger Form:

1998

historischer Gebäudeteil

Holzblockbau:

rund 250 Jahre alt

Bewertungsmodell

Baujahr:

1998

Diese Angaben widersprechen sich nicht.

Sie beantworten unterschiedliche Fragen.

Warum eine transparente Beschreibung wichtig ist

Würde in einem Gutachten nur stehen:

Baujahr 1998

könnte ein Leser annehmen, sämtliche konstruktiven Bauteile stammten aus diesem Jahr.

Das wäre hier missverständlich.

Besser ist eine differenzierte Beschreibung

Zum Beispiel:

Das heutige Wohngebäude wurde 1998 errichtet. Keller- und Erdgeschoss wurden hierbei in Massivbauweise neu hergestellt. Das Obergeschoss besteht aus einem wesentlich älteren historischen Holzblockbau, der im Zuge der Errichtung an den Standort umgesetzt und in das Gesamtgebäude integriert wurde.

Damit wird die Baugeschichte nachvollziehbar.

Dann das Bewertungsmodell erläutern

Anschließend kann erklärt werden:

Für die modellhafte Sachwertermittlung wird das Gesamtgebäude mit dem Errichtungsjahr 1998 geführt. Die besonderen Eigenschaften des historischen Holzaufbaus werden über dessen tatsächliche Konstruktion, Zustand und objektspezifische Wertmerkmale berücksichtigt.

Damit sind Beschreibung und Berechnung miteinander verbunden.

Historischer Aufbau und NHK

Im Sachwertverfahren wurde das Einfamilienhaus der Nutzungsgruppe:

Ein- und Zweifamilienhäuser

zugeordnet.

Für das Wohngebäude wurden standardbezogene NHK 2010 von:

835 €/m² BGF

verwendet.

Der Gebäudestandard wurde mit:

Standardstufe 3

angesetzt.

Auch hier bleibt das Modell typisierend

Normalherstellungskosten bilden keine individuelle historische Konstruktion exakt nach.

Sie dienen als modellhafte Grundlage für die Sachwertermittlung.

Gerade bei ungewöhnlichen Gebäuden ist deshalb die anschließende objektspezifische Würdigung besonders wichtig.

Heterogene Baualtersstruktur ist ein Warnsignal für den Sachverständigen

Wenn unterschiedliche Gebäudeteile deutlich verschiedene Altersstufen besitzen, sollte geprüft werden:

• Ist ein einheitlicher Modellansatz noch sachgerecht?
• Gibt es technisch eigenständige Gebäudeteile?
• Sind unterschiedliche Restnutzungsdauern erforderlich?
• Welche Besonderheiten sind bereits im Modell enthalten?
• Welche müssen zusätzlich berücksichtigt werden?

Der konkrete Lösungsweg hängt vom jeweiligen Objekt ab.

Im Praxisfall wurde ein einheitlicher Ansatz gewählt

Das Gutachten hat das Wohnhaus nicht in einen rechnerischen:

• Massivbauteil von 1998
• und einen 250 Jahre alten Holzbauteil

mit jeweils eigenständiger Alterswertminderung aufgeteilt.

Stattdessen wurde das Gesamtwohnhaus einheitlich mit:

Baujahr 1998 und Restnutzungsdauer 52 Jahre

bewertet.

Die Besonderheiten des historischen Gebäudeteils wurden an anderen Stellen berücksichtigt.

Warum diese Information wichtig ist

Der Fall zeigt:

Eine heterogene Baualtersstruktur muss nicht zwingend zu mehreren getrennten Baujahresberechnungen führen.

Aber sie muss beschrieben und wirtschaftlich gewürdigt werden.

Funktionale Besonderheiten ebenfalls berücksichtigen

Der historische Aufbau beeinflusste nicht nur die Konstruktion.

Das Gebäude wies laut Gutachten auch eine:

stark verwinkelte und teilweise verschachtelte Grundrissgestaltung

auf.

Grundriss als eigenständiges Wertmerkmal

Die Raumaufteilung wurde hinsichtlich:

• Übersichtlichkeit
• Flexibilität
• Drittverwendungsfähigkeit

als unterdurchschnittlich beurteilt.

Auch dieser Effekt lässt sich nicht allein aus dem Baujahr 1998 erkennen.

Marktgängigkeit ist entscheidend

Ein Käufer bewertet das Gebäude nicht nach einer einzelnen Jahreszahl.

Er sieht vielmehr:

• historischen Charakter
• besondere Bauweise
• Zustand
• energetische Qualität
• Schäden
• Raumaufteilung
• laufenden Unterhaltungsbedarf

Die Summe dieser Eigenschaften bestimmt die Marktreaktion.

Historisch kann einen kleineren Käuferkreis bedeuten

Ein außergewöhnlicher historischer Holzaufbau kann Liebhaber ansprechen.

Andere Käufer können dagegen zurückhaltend reagieren wegen:

• erhöhtem Instandhaltungsaufwand
• schwer kalkulierbaren Konstruktionen
• energetischen Fragen
• spezieller Gestaltung

Dadurch kann sich die Drittverwendungsfähigkeit reduzieren.

Keine persönliche Liebhaberbewertung

Ein einzelner Interessent könnte bereit sein, gerade wegen des historischen Holzaufbaus einen besonders hohen Preis zu zahlen.

Für den Verkehrswert ist jedoch nicht ein außergewöhnliches persönliches Interesse maßgeblich.

Entscheidend ist die Reaktion des gewöhnlichen Grundstücksmarktes.

Historischer Charakter ist nicht gleich Denkmalschutz

Ein weiterer wichtiger Punkt des Praxisfalls:

Trotz des rund 250 Jahre alten Holzaufbaus wurde für das Bewertungsobjekt kein Denkmalschutz festgestellt.

Alter allein begründet keine automatische Denkmaleigenschaft

Das tatsächliche Alter eines Gebäudeteils und ein rechtlicher Denkmalstatus sind zwei unterschiedliche Fragen.

Ein historischer Gebäudeteil darf daher nicht allein aufgrund seines Alters automatisch als Denkmal behandelt werden.

Denkmalrecht separat prüfen

Für die Bewertung sollte deshalb unterschieden werden zwischen:

• historischem Alter
• historischer Bauweise
• tatsächlicher Denkmaleigenschaft
• rechtlichen Schutzwirkungen

Keine automatische Alterswertminderung von nahezu 100 %

Ein besonders häufiger Denkfehler wäre:

Holzaufbau rund 250 Jahre alt, also vollständig abgeschrieben.

Eine solche Schlussfolgerung würde die tatsächliche wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudeteils ignorieren.

Physisches Alter ist nicht lineare wirtschaftliche Entwertung

Ein Bauteil kann wesentlich älter als eine modellhafte Gesamtnutzungsdauer sein und dennoch weiterhin:

• vorhanden
• tragfähig
• nutzbar
• marktfähig

sein.

Deshalb muss die wirtschaftliche Situation betrachtet werden.

Ebenso wenig darf das Baujahr 1998 alle Altersprobleme neutralisieren

Die andere Extremposition wäre:

Das Gebäude gilt als Baujahr 1998, also spielen die 250 Jahre alten Holzbauteile keine Rolle.

Auch das wäre falsch.

Der richtige Ansatz liegt in der differenzierten Würdigung

Der Praxisfall zeigt eine sinnvolle gedankliche Trennung:

Rechenparameter

Baujahr 1998

historische Baugeschichte

rund 250 Jahre alter Holzaufbau

wirtschaftliche Bewertung

über tatsächlichen Zustand und Marktmerkmale

Weitere technische Altersunterschiede

Auch die Gebäudetechnik stammte teilweise aus 1998.

Beispielsweise:

• Ölzentralheizung
• Fenster

Diese Bauteile besaßen wiederum ein anderes tatsächliches Alter als der historische Holzaufbau.

Ein Gebäude kann deshalb viele „Alter“ gleichzeitig besitzen

Zum Beispiel:

• Tragstruktur Holz: rund 250 Jahre
• Massivgeschosse: Baujahr 1998
• Heizung: 1998
• einzelne Reparaturen: später
• heutiger wirtschaftlicher Zustand: stichtagsbezogen

Eine einzige Jahreszahl kann diese Komplexität nicht vollständig darstellen.

Baujahr bleibt trotzdem eine notwendige Modellgröße

Bewertungsverfahren benötigen standardisierte Eingangsgrößen.

Das Baujahr dient unter anderem zur Einordnung von:

• Gebäudealter
• Restnutzungsdauer
• Alterswertminderung

Es darf aber nicht losgelöst von der tatsächlichen Objektbeschaffenheit verwendet werden.

Typische Fehler

Das Alter des ältesten Bauteils zum Baujahr des gesamten Hauses erklären

Das kann das Gesamtgebäude falsch einordnen.

Das jüngere Baujahr verwenden und historische Bauteile ignorieren

Dann werden konstruktive und technische Besonderheiten ausgeblendet.

Historischen Holzbau automatisch mit Restnutzungsdauer 0 ansetzen

Physisches Alter und wirtschaftliche Restnutzungsdauer sind nicht identisch.

Historischen Charakter automatisch als Wertzuschlag behandeln

Die Marktreaktion kann positiv oder negativ sein.

Alter mit Denkmalschutz gleichsetzen

Ein historischer Bauteilbestand begründet nicht automatisch einen Denkmalstatus.

Besonderheiten nur über das Baujahr abbilden

Zustand, Schäden und Funktionalität müssen eigenständig geprüft werden.

Dasselbe Merkmal mehrfach abschlagen

Wenn die Besonderheit bereits über Zustand, Marktmiete oder andere Parameter berücksichtigt ist, darf sie nicht nochmals pauschal vollständig abgezogen werden.

Vorgehensweise

Bei Gebäuden mit unterschiedlichen Baualtersstufen empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – Baugeschichte rekonstruieren

Welche Gebäudeteile stammen aus welcher Zeit?

Schritt 2 – heutiges Gesamtgebäude bestimmen

Wann entstand das Objekt in seiner heutigen konstruktiven Form?

Schritt 3 – historische Gebäudeteile dokumentieren

Zum Beispiel:

• ursprüngliches Alter
• Herkunft
• Umsetzung
• Einbindung in den Neubau

Schritt 4 – Bewertungsmodell bestimmen

Welches Baujahr beziehungsweise welche Altersstruktur wird modelltechnisch verwendet?

Schritt 5 – Restnutzungsdauer prüfen

Passt die rechnerische Restnutzungsdauer zur wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Gesamtgebäudes?

Schritt 6 – Zustand der einzelnen Komponenten würdigen

Insbesondere:

• Konstruktion
• Dämmung
• Holzbauteile
• technische Anlagen

Schritt 7 – funktionale Besonderheiten prüfen

Zum Beispiel:

• Grundriss
• Raumhöhen
• Erschließung
• Drittverwendungsfähigkeit

Schritt 8 – außergewöhnliche Schäden gesondert erfassen

Im Praxisfall insbesondere der erhebliche Nagetierbefall.

Schritt 9 – Marktgängigkeit untersuchen

Wie reagieren durchschnittliche Käufer auf die ungewöhnliche Gebäudestruktur?

Schritt 10 – Doppelberücksichtigung vermeiden

Historisches Alter nicht gleichzeitig mehrfach über:

• Restnutzungsdauer
• Gebäudestandard
• Marktanpassung
• pauschalen Abschlag

vollständig erfassen.

Formulierungsbaustein

Das Bewertungsobjekt weist eine heterogene Baualtersstruktur auf. Keller- und Erdgeschoss wurden im Zuge der Errichtung des heutigen Wohngebäudes in neuerer Massivbauweise hergestellt. Das Obergeschoss besteht dagegen aus einem wesentlich älteren historischen Holzblockbau, der an den heutigen Standort umgesetzt und in das Gesamtgebäude integriert wurde.

Für die modellhafte Wertermittlung wird das Wohngebäude mit dem Errichtungsjahr des heutigen Gesamtobjekts geführt. Hieraus folgt jedoch nicht, dass sämtliche Bauteile tatsächlich dieses Alter besitzen oder konstruktiv einem üblichen Gebäude dieses Baujahres entsprechen.

Die Besonderheiten des historischen Gebäudeteils werden daher gesondert anhand seiner tatsächlichen Konstruktion, seines Erhaltungszustands, seiner energetischen Eigenschaften, seiner funktionalen Auswirkungen und gegebenenfalls vorhandener Schäden gewürdigt.

Das tatsächliche Alter einzelner historischer Bauteile ist nicht mit der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer des Gesamtgebäudes gleichzusetzen. Entscheidend ist vielmehr, über welchen Zeitraum das Gebäude in seiner konkreten Gesamtheit bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Kernaussage

Bei einem Gebäude aus neueren und historischen Bauteilen ist das Baujahr keine rein materialbezogene Altersangabe. Im Praxisfall wurde das heutige Gesamtgebäude mit Baujahr 1998 bewertet, obwohl das Obergeschoss aus einem rund 250 Jahre alten versetzten Holzblockbau bestand. Das historische Alter wurde dadurch nicht ignoriert: Konstruktion, energetische Qualität, Erhaltungszustand, Schäden und Marktgängigkeit wurden eigenständig berücksichtigt. Entscheidend ist daher nicht, zwanghaft eine einzige Jahreszahl auf sämtliche Bauteile zu übertragen, sondern zwischen Baugeschichte, Bewertungsmodell und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer sauber zu unterscheiden.

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