Teilweise nicht besichtigbar wegen Einsturzgefahr – wie bewertet man nicht zugängliche Gebäudebereiche?

Warum Sicherheitsgrenzen bei der Ortsbesichtigung akzeptiert werden müssen und wie Unsicherheiten über nicht einsehbare Gebäudeteile sachgerecht in die Wertermittlung einfließen können

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  • Schadensrisiko
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Kurzantwort ​

Nicht jeder Gebäudebereich kann bei einer Ortsbesichtigung vollständig betreten oder untersucht werden.

Wenn beispielsweise:

  • Einsturzgefahr
  • erhebliche statische Schäden
  • beschädigte Decken
  • unsichere Treppen
  • gefährliche Technikbereiche

bestehen, geht die Sicherheit der Besichtigung vor.

Das bedeutet aber nicht, dass diese Bereiche bei der Verkehrswertermittlung einfach ignoriert werden dürfen.

Vielmehr muss transparent geklärt werden:

  • welche Bereiche nicht besichtigt werden konnten
  • warum sie nicht zugänglich waren
  • welche Erkenntnisse aus den übrigen Gebäudeteilen vorliegen
  • welche Annahmen für die nicht besichtigten Bereiche getroffen werden
  • welche Unsicherheit daraus für die Bewertung entsteht

Im Praxisfall konnten mehrere Gebäudeteile wegen erheblicher Sicherheitsrisiken nicht vollständig betreten werden.

Für diese Bereiche wurde angenommen, dass ihr Zustand:

dem Zustand der besichtigten Bereiche entspricht oder diesen nicht übertrifft.

Aufgrund der bereits festgestellten erheblichen Schäden wurde sogar davon ausgegangen, dass nicht besichtigte Bereiche teilweise einen:

vergleichbaren oder schlechteren Zustand

aufweisen könnten.

Nicht besichtigt bedeutet nicht automatisch mängelfrei. Bei erkennbar stark geschädigten Gebäuden muss die Bewertungsannahme zur tatsächlichen Risikolage des Gesamtobjekts passen.

Worum geht es? ​

Die Ortsbesichtigung ist ein wichtiger Bestandteil der Immobilienbewertung.

Sie dient dazu, sich einen eigenen Eindruck zu verschaffen von:

  • Bauart
  • Zustand
  • Nutzung
  • Ausstattung
  • Schäden
  • Funktionalität

Eine Verkehrswertermittlung ist jedoch keine vollständige technische Gebäudeuntersuchung.

Die Ortsbesichtigung hat Grenzen ​

Im Rahmen einer normalen Verkehrswertermittlung erfolgen regelmäßig keine:

  • zerstörenden Untersuchungen
  • Bauteilöffnungen
  • statischen Berechnungen
  • Schadstoffuntersuchungen
  • umfassenden Funktionsprüfungen

Der Sachverständige beurteilt im Wesentlichen das, was:

  • zugänglich
  • sichtbar
  • dokumentiert

ist.

Manche Bereiche dürfen aus Sicherheitsgründen nicht betreten werden ​

Bei stark geschädigten Gebäuden kann die Situation deutlich schwieriger werden.

Typische Gründe für einen Besichtigungsverzicht können sein:

  • Einsturzgefahr
  • stark geschädigte Decken
  • instabile Dachkonstruktionen
  • provisorisch abgestützte Bereiche
  • beschädigte Treppen
  • Gefahren durch technische Anlagen

Sicherheit geht vor Vollständigkeit ​

Ein Sachverständiger muss einen Gebäudebereich nicht betreten, wenn dies mit einem erheblichen persönlichen Risiko verbunden ist.

Die Bewertung darf nicht davon abhängig gemacht werden, dass gefährliche Bereiche vollständig begangen werden.

Anonymisiertes Praxisbeispiel ​

Bewertet wurde ein historischer ehemaliger Brauerei- und Gaststättenkomplex.

Der Gebäudebestand war stark geschädigt.

Im Rahmen der Ortsbesichtigung konnten folgende Bereiche nicht oder nur eingeschränkt besichtigt werden:

  • Teile des rückwärtigen Gebäudebereichs
  • einzelne Technikräume
  • einzelne Lagerräume
  • Bereiche mit erkennbaren statischen Schäden

Grund war die Sicherheit ​

Das Gutachten nennt ausdrücklich:

erhebliche Sicherheitsrisiken

und teilweise:

bestehende Einsturzgefahr.

Eine vollständige Besichtigung dieser Gebäudebereiche wurde deshalb als nicht vertretbar angesehen.

Warum das bewertungstechnisch wichtig ist ​

Nicht zugängliche Bereiche erzeugen Unsicherheit.

Denn der Sachverständige kann nicht unmittelbar feststellen:

  • wie stark Bauteile geschädigt sind
  • ob weitere Mängel vorhanden sind
  • ob verdeckte Schäden bestehen
  • ob einzelne Bereiche besser oder schlechter erhalten sind

Zwei falsche Extreme ​

Bei nicht besichtigbaren Bereichen gibt es zwei typische Fehlreaktionen.

Fehler 1 – einfach mängelfrei unterstellen ​

Das wäre bei einem ansonsten stark geschädigten Gebäude häufig nicht plausibel.

Fehler 2 – automatisch Totalschaden unterstellen ​

Auch das wäre ohne ausreichende Grundlage zu weitgehend.

Die Annahme muss zum Gesamtbild passen ​

Im Praxisfall war bereits bekannt, dass wesentliche Gebäudeteile erhebliche Schäden aufwiesen.

Dazu gehörten unter anderem:

  • Dachschäden
  • Tragwerksschäden
  • geschädigte Decken
  • Feuchteschäden
  • Schimmel
  • überalterte technische Anlagen

Deshalb wäre die Annahme:

Die nicht besichtigten Bereiche sind vermutlich einwandfrei.

nicht plausibel gewesen.

Getroffene Bewertungsannahme ​

Für die nicht zugänglichen Bereiche wurde deshalb unterstellt, dass ihr Zustand:

dem Zustand der besichtigten Gebäudebereiche entspricht oder diesen nicht übertrifft.

Zusätzlich wurde aufgrund des Gesamtzustands angenommen, dass sie teilweise sogar schlechter erhalten sein könnten.

Was bedeutet „nicht übertrifft“? ​

Damit wird ausgedrückt:

Es werden keine unbekannten positiven Eigenschaften unterstellt, die den Wert wesentlich erhöhen könnten.

Keine versteckten Wertreserven unterstellen ​

Wenn ein stark geschädigter Gebäudekomplex teilweise nicht zugänglich ist, wäre es methodisch problematisch anzunehmen:

Hinter der verschlossenen Tür befindet sich wahrscheinlich ein hervorragend sanierter Bereich.

Dafür müsste es belastbare Hinweise geben.

Gleichzeitig keine frei erfundenen Schäden ​

Die Bewertung darf aber auch nicht behaupten:

Dort ist sicher alles eingestürzt.

wenn dies nicht festgestellt wurde.

Deshalb: Annahmen transparent machen ​

Eine saubere Wertermittlung sollte klar formulieren:

  • was gesehen wurde
  • was nicht gesehen wurde
  • warum eine Besichtigung nicht möglich war
  • welche Annahme verwendet wurde

Unsicherheit ist selbst eine bewertungsrelevante Information ​

Ein Käufer steht bei einem solchen Objekt vor demselben Problem:

Was erwartet mich in den nicht einsehbaren Bereichen?

Diese Unsicherheit kann seine Zahlungsbereitsschaft beeinflussen.

Besonders bei Sanierungsobjekten ​

Je schlechter der bekannte Zustand, desto relevanter werden unbekannte Bereiche.

Denn dort können zusätzliche Kosten entstehen für:

  • Sicherung
  • Rückbau
  • Tragwerk
  • Feuchtesanierung
  • technische Anlagen

Risiko verdeckter Schäden ​

Bei älteren und stark geschädigten Gebäuden können zusätzlich nicht sichtbare Probleme bestehen, zum Beispiel:

  • geschädigte Holzbalken
  • verdeckte Feuchte
  • konstruktive Schäden
  • Korrosion
  • unbekannte Leitungszustände

Diese Punkte sind im Rahmen einer normalen Ortsbesichtigung häufig nicht abschließend feststellbar.

Verkehrswertgutachten ist kein Schadensgutachten ​

Eine wichtige Abgrenzung:

Die Verkehrswertermittlung soll den Marktwert bestimmen.

Sie ersetzt keine detaillierte:

  • Bauschadensuntersuchung
  • Tragwerksplanung
  • Schadstoffanalyse
  • technische Bestandsaufnahme

Wann zusätzliche Fachuntersuchungen sinnvoll werden ​

Wenn die genaue technische Beschaffenheit eines nicht zugänglichen Bereichs entscheidend für eine wirtschaftliche Entscheidung ist, können zusätzliche Untersuchungen erforderlich sein.

Zum Beispiel durch:

  • Tragwerksplaner
  • Bausachverständige
  • Fachplaner
  • Schadstoffgutachter

Für die Verkehrswertermittlung genügt häufig eine belastbare Risikoeinordnung ​

Bei extrem geschädigten Gebäuden ist manchmal gar nicht entscheidend, ob ein verdeckter Schaden:

50.000 €

oder:

80.000 €

kostet.

Wenn ohnehin bereits ein umfassender Kernsanierungsbedarf besteht, kann die entscheidende Aussage sein:

Die unbekannten Bereiche erhöhen das bereits erhebliche wirtschaftliche Risiko zusätzlich.

Größenordnung statt Scheingenauigkeit ​

Gerade bei nicht einsehbaren Bereichen sollte keine technische Präzision vorgetäuscht werden, die tatsächlich nicht vorhanden ist.

Fachlich besser ist eine transparente Bandbreite oder Risikoeinordnung.

Nicht besichtigt bedeutet nicht automatisch negativer Sonderabschlag ​

Auch hier gilt:

Ein nicht zugänglicher Bereich führt nicht zwingend zu einem eigenen pauschalen Wertabschlag.

Entscheidend ist die Gesamtwirkung ​

Das Risiko kann bereits berücksichtigt sein in:

  • Sanierungsabschlag
  • Restnutzungsdauer
  • Marktgängigkeit
  • Ertragsansätzen
  • allgemeiner Risikowürdigung

Doppelberücksichtigung vermeiden ​

Wenn bereits ein umfassender Sanierungsabschlag angesetzt wurde, sollte nicht zusätzlich für jede nicht besichtigte Fläche ein weiterer pauschaler Sicherheitsabschlag erfolgen, sofern dieselbe Unsicherheit bereits enthalten ist.

Im Praxisfall Teil eines umfassenden Schadensbildes ​

Die fehlende Zugänglichkeit war kein isoliertes Problem.

Sie stand im Zusammenhang mit:

  • Einsturzgefahr
  • erheblichem Sanierungsbedarf
  • statischen Risiken
  • schlechtem Gesamtzustand

Deshalb wurde sie innerhalb der gesamten wirtschaftlichen Risikobeurteilung berücksichtigt.

Käuferperspektive ​

Ein typischer Käufer wird bei nicht besichtigbaren Bereichen regelmäßig fragen:

  • Welche zusätzlichen Schäden könnten vorhanden sein?
  • Wie teuer wird die Sicherung?
  • Können weitere Gebäudeteile ausfallen?
  • Ist eine Sanierung überhaupt kalkulierbar?

Unsicherheit reduziert Planbarkeit ​

Gerade Investoren reagieren häufig empfindlich auf unbekannte Kosten.

Je geringer die Kalkulationssicherheit, desto geringer kann die Zahlungsbereitsschaft sein.

Aber Unsicherheit ist kein beliebiger Abschlag ​

Die Bewertung darf nicht lauten:

Nicht besichtigt = pauschal minus 20 %.

Dafür gibt es keine allgemeine Regel.

Maßgeblich ist der Kontext ​

Zu prüfen sind insbesondere:

  • Umfang der nicht zugänglichen Bereiche
  • Schadensbild der sichtbaren Bereiche
  • Baualter
  • Gebäudestruktur
  • Nutzung
  • vorhandene Sicherungsmaßnahmen
  • wirtschaftliche Bedeutung der betroffenen Flächen

Beispiel 1 – kleiner nicht zugänglicher Dachraum ​

Ein kleiner Dachraum ist nicht zugänglich.

Das übrige Gebäude befindet sich in gutem Zustand.

Die Unsicherheit kann gering sein.

Beispiel 2 – große Bereiche mit Einsturzgefahr ​

Mehrere rückwärtige Gebäudeteile eines stark geschädigten Altbaus sind wegen Einsturzgefahr nicht begehbar.

Das übrige Gebäude weist bereits:

  • Tragwerksschäden
  • Dachschäden
  • Feuchteschäden

auf.

Dann besitzt die fehlende Zugänglichkeit wesentlich größere Bedeutung.

Sichtbare Sicherungen als Informationsquelle ​

Provisorische:

  • Stützen
  • Absperrungen
  • Sicherungsmaßnahmen

können zusätzliche Hinweise auf problematische Gebäudebereiche liefern.

Sie ersetzen aber ebenfalls keine statische Begutachtung.

Historische Gebäude besonders anfällig für Unsicherheiten ​

Bei sehr alten Gebäuden bestehen häufig:

  • unterschiedliche Bauphasen
  • unbekannte Umbauten
  • nicht dokumentierte Konstruktionen
  • verdeckte Reparaturen

Die Unsicherheit kann deshalb größer sein als bei einem modernen Gebäude mit vollständigen Bauunterlagen.

Unterlagen können die Besichtigung ergänzen ​

Hilfreich können sein:

  • alte Pläne
  • Bauakten
  • frühere Gutachten
  • Fotos
  • Reparaturrechnungen
  • Schadensberichte

Sie können helfen, nicht zugängliche Bereiche besser einzuordnen.

Aber Unterlagen ersetzen den tatsächlichen Zustand nicht vollständig ​

Ein alter Bauplan zeigt beispielsweise:

Wie ein Gebäudeteil geplant war.

Er beweist nicht zwingend:

Wie er heute technisch erhalten ist.

Annahmen müssen wertrelevant sein ​

Nicht jede nicht besichtigte Ecke muss ausführlich bewertet werden.

Wichtig sind Bereiche, die den Verkehrswert wesentlich beeinflussen können.

Im Praxisfall waren die betroffenen Bereiche erheblich ​

Es handelte sich um:

  • rückwärtige Gebäudeteile
  • Technik
  • Lager
  • statisch geschädigte Bereiche

Damit konnten sie für:

  • Sanierungskosten
  • Nutzbarkeit
  • Verkehrssicherheit

relevant sein.

Wertermittlungsstichtag beachten ​

Bei rückwirkenden Bewertungen kommt eine zusätzliche Schwierigkeit hinzu.

Wenn die Ortsbesichtigung später erfolgt, muss zudem geprüft werden:

Bestand der schlechte Zustand bereits am historischen Bewertungsstichtag?

Nicht jeder später festgestellte Schaden darf automatisch rückwirkend unterstellt werden.

Im Praxisfall historischer Stichtag ​

Der Bewertungsstichtag lag deutlich vor der Ortsbesichtigung.

Damit musste die spätere Besichtigung als Erkenntnisquelle für den früheren Zustand dienen.

Auch dadurch erhöhte sich die Bedeutung transparenter Annahmen.

Typische Fehler ​

Gefährliche Bereiche trotzdem betreten ​

Die Vollständigkeit der Besichtigung steht nicht über der persönlichen Sicherheit.

Nicht zugängliche Bereiche einfach ignorieren ​

Sie können wesentliche Risiken enthalten.

Automatisch mängelfreien Zustand unterstellen ​

Das muss zum Gesamtobjekt passen.

Frei erfundene Schäden annehmen ​

Auch eine negative Annahme braucht eine sachliche Grundlage.

Technische Genauigkeit vortäuschen ​

Nicht einsehbare Bauteile können nicht exakt beurteilt werden.

Verkehrswertgutachten mit Bauschadensgutachten verwechseln ​

Die Untersuchungsziele unterscheiden sich.

Pauschalen Sicherheitsabschlag anwenden ​

Es gibt keinen allgemeinen Prozentsatz.

Risiko mehrfach berücksichtigen ​

Sanierungsabschlag und zusätzlicher Unsicherheitsabschlag können sich überschneiden.

Vorgehensweise ​

Bei nicht oder nur eingeschränkt besichtigbaren Gebäudebereichen empfiehlt sich folgende Struktur:

Schritt 1 – nicht zugängliche Bereiche dokumentieren ​

Welche Gebäudeteile konnten nicht besichtigt werden?

Schritt 2 – Grund nennen ​

Zum Beispiel:

  • Einsturzgefahr
  • mangelnde Verkehrssicherheit
  • bauliche Schäden

Schritt 3 – sichtbares Umfeld beurteilen ​

Wie ist der Zustand angrenzender und vergleichbarer Bereiche?

Schritt 4 – vorhandene Unterlagen auswerten ​

Gibt es zusätzliche Informationen?

Schritt 5 – plausible Annahme formulieren ​

Zum Beispiel:

Zustand entspricht den vergleichbaren besichtigten Bereichen oder ist nicht besser.

Schritt 6 – Unsicherheit transparent benennen ​

Welche Erkenntnisgrenzen bestehen?

Schritt 7 – wirtschaftliche Relevanz prüfen ​

Kann die Unsicherheit den Marktwert wesentlich beeinflussen?

Schritt 8 – Bewertungsparameter abstimmen ​

Ist das Risiko bereits berücksichtigt in:

  • Sanierungsabschlag
  • RND
  • Ertrag
  • Marktgängigkeit?

Schritt 9 – Doppelberücksichtigung vermeiden ​

Keinen zusätzlichen Abschlag ohne sachliche Notwendigkeit.

Schritt 10 – gegebenenfalls Fachuntersuchung empfehlen ​

Wenn eine genauere technische Beurteilung erforderlich ist.

Formulierungsbaustein ​

Im Rahmen der Ortsbesichtigung konnten einzelne Gebäudebereiche aufgrund erkennbarer erheblicher Sicherheitsrisiken nicht beziehungsweise nur eingeschränkt betreten werden. Eine weitergehende Begehung war aus Gründen der persönlichen Sicherheit nicht vertretbar.

Die betroffenen Bereiche wurden daher nicht unmittelbar vollständig untersucht. Für die Wertermittlung wird unter Berücksichtigung des Zustands der angrenzenden und vergleichbaren Gebäudebereiche sowie des insgesamt festgestellten Schadensbildes davon ausgegangen, dass die nicht besichtigten Bereiche keinen besseren Erhaltungszustand aufweisen.

Diese Annahme ersetzt keine statische, konstruktive oder schadensbezogene Fachuntersuchung. Die bestehende Erkenntnisunsicherheit wird im Rahmen der Gesamtbeurteilung des baulichen Zustands und des wirtschaftlichen Risikos berücksichtigt.

Soweit die daraus resultierenden Risiken bereits innerhalb des angesetzten Sanierungs- beziehungsweise Marktwertabschlags berücksichtigt sind, erfolgt kein zusätzlicher pauschaler Wertabschlag allein wegen der eingeschränkten Besichtigungsmöglichkeit.

Kernaussage ​

Nicht zugängliche Gebäudebereiche dürfen bei einer Verkehrswertermittlung weder ignoriert noch ohne Grundlage als mängelfrei oder vollständig zerstört angenommen werden. Besteht wegen statischer Schäden oder Einsturzgefahr ein Sicherheitsrisiko, geht die Sicherheit der Ortsbesichtigung vor. Die Bewertung muss dann transparent aufzeigen, welche Bereiche nicht besichtigt wurden, welche Erkenntnisse aus vergleichbaren Gebäudeteilen vorliegen und welche Annahmen daraus abgeleitet werden. Bei einem bereits stark geschädigten Gebäude kann es sachgerecht sein, für nicht zugängliche Bereiche keinen besseren Zustand als für die besichtigten Bereiche zu unterstellen. Die daraus entstehende Unsicherheit ist wirtschaftlich zu würdigen, darf aber nicht mehrfach wertmindernd berücksichtigt werden.

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