Kurzantwort
Ein hoher Reparatur- oder Modernisierungsbedarf ist nicht automatisch eine Kernsanierung.
Von einem umfassenden Kernsanierungsbedarf kann insbesondere dann gesprochen werden, wenn nicht nur einzelne Bauteile betroffen sind, sondern wesentliche Bereiche des Gebäudes gleichzeitig erneuert, ertüchtigt oder grundlegend wiederhergestellt werden müssen.
Typische Bereiche können sein:
- Dach und Tragwerk
- Geschossdecken
- technische Gebäudeausstattung
- Elektroinstallation
- Heizung
- Sanitär
- Feuchte- und Schadensbereiche
- Fenster und Außenbauteile
- Innenausbau
- gegebenenfalls Anforderungen aus einer künftigen Nutzung
Im Praxisfall wurde ein überschlägiger Sanierungsbedarf von rund:
1,5 Mio. €
ermittelt.
Für die Verkehrswertermittlung wurde daraus jedoch nicht automatisch eine Wertminderung von ebenfalls 1,5 Mio. € abgeleitet.
Als besonderer objektspezifischer Wertabschlag wurden rund:
1,0 Mio. €
angesetzt.
Der Grund:
Technische Sanierungskosten und Marktwertminderung sind zwei unterschiedliche Größen.
Die technische Kostenschätzung beantwortet die Frage:
Was könnte eine umfassende Wiederherstellung beziehungsweise Ertüchtigung kosten?
Die Verkehrswertermittlung fragt dagegen:
Um wie viel reduziert der vorhandene Zustand die Zahlungsbereitschaft eines durchschnittlichen Marktteilnehmers?
Gerade bei wirtschaftlich stark überalterten Gebäuden können beide Beträge erheblich voneinander abweichen.
Worum geht es?
Bei älteren Immobilien werden Begriffe wie:
- Renovierungsbedarf
- Instandhaltungsstau
- Modernisierungsbedarf
- Sanierungsbedarf
- Kernsanierungsbedarf
häufig vermischt.
Für die Immobilienbewertung ist die Abgrenzung jedoch wichtig.
Denn ein Gebäude mit einigen überalterten Bauteilen ist anders zu bewerten als ein Objekt, bei dem praktisch die gesamte technische und konstruktive Funktionsfähigkeit neu hergestellt werden müsste.
Normaler Instandhaltungsstau
Ein Instandhaltungsstau liegt vereinfacht vor, wenn notwendige laufende Erhaltungsmaßnahmen über längere Zeit nicht oder nur unzureichend durchgeführt wurden.
Typische Beispiele sind:
- abgewitterte Fassaden
- überalterte Bodenbeläge
- ältere Sanitärgegenstände
- verschlissene Oberflächen
- kleinere Dachreparaturen
- überfällige Anstriche
- einzelne defekte Bauteile
Solche Maßnahmen können durchaus erhebliche Kosten verursachen.
Sie bedeuten aber noch nicht automatisch, dass das gesamte Gebäude technisch und wirtschaftlich grundlegend erneuert werden muss.
Modernisierungsbedarf
Davon zu unterscheiden ist die Modernisierung.
Dabei geht es häufig nicht nur um die Wiederherstellung eines früheren Zustands, sondern um die Anpassung an einen zeitgemäßen Standard.
Beispiele:
- moderne Heiztechnik
- zeitgemäße Elektroinstallation
- energetische Verbesserung
- neue Sanitärbereiche
- verbesserte Grundrissgestaltung
- aktuelle technische Ausstattung
Auch umfangreiche Modernisierung bedeutet nicht zwangsläufig Kernsanierung.
Wann wird aus Sanierungsstau eine Kernsanierung?
Die Grenze ist nicht allein über einen bestimmten Eurobetrag zu ziehen.
Entscheidend ist vielmehr:
Wie tief greifen die notwendigen Maßnahmen in die Gebäudesubstanz ein?
Ein Kernsanierungsbedarf liegt insbesondere dann nahe, wenn zahlreiche wesentliche Gebäudebereiche gleichzeitig betroffen sind und eine nachhaltige Nutzung ohne grundlegende Erneuerung nicht mehr möglich erscheint.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein historischer Gebäudekomplex, der früher unter anderem genutzt wurde als:
- Brauerei
- Gaststätte
- Veranstaltungssaal
- Lager
- Technikbereich
- Wohnbereich
Das ursprüngliche Baujahr wurde mit ungefähr:
1800
angegeben.
Die gesamte Nutzfläche lag bei mehr als:
1.100 m².
Kein gewöhnlicher Renovierungsfall
Bei der Besichtigung zeigte sich kein Zustand, der mit einigen Schönheitsreparaturen oder einzelnen technischen Erneuerungen zu beheben gewesen wäre.
Vielmehr bestanden erhebliche Defizite in mehreren zentralen Gebäudebereichen.
Dachkonstruktion und Dachflächen
Der Dachstuhl und die Dachflächen waren in weiten Teilen schadhaft.
Festgestellt beziehungsweise beschrieben wurden unter anderem:
- undichte Dachbereiche
- geschädigte Holzkonstruktionen
- durchhängende Bereiche
- Erneuerungsbedarf an der Eindeckung
- Erneuerungsbedarf an der Entwässerung
Teilweise bestand erheblicher Sicherungsbedarf.
Tragwerk und Decken
Auch tragende beziehungsweise konstruktiv wichtige Bereiche waren betroffen.
Dazu gehörten:
- Geschossdecken
- Fehlböden
- Gewölbe
- statische Sicherungen
- geschädigte Konstruktionsteile
Einzelne Bereiche konnten aus Sicherheitsgründen nicht vollständig betreten werden.
Elektroinstallation
Die elektrische Anlage war technisch stark überaltert.
Es bestanden Hinweise auf sehr alte Installationsbereiche.
Für eine nachhaltige Nutzung wurde eine weitgehende beziehungsweise vollständige Erneuerung als erforderlich angesehen.
Heizungs- und Technikbereiche
Auch die vorhandene Heizungsanlage sowie technische Nebenanlagen waren deutlich überaltert.
Für eine nachhaltige Weiternutzung wären umfangreiche Erneuerungen beziehungsweise Prüfungen erforderlich gewesen.
Sanitär und ehemalige Gastronomiebereiche
Die vorhandenen:
- WC-Anlagen
- Küchenbereiche
- Leitungen
- sanitären Einrichtungen
entsprachen ebenfalls nicht mehr einem marktgängigen Standard.
Feuchte-, Schimmel- und Hochwasserschäden
Zusätzlich bestanden erhebliche Feuchteprobleme.
Im Gebäude wurden:
- Feuchteschäden
- Schimmelprobleme
- Folgen früherer Hochwasserereignisse
beschrieben.
Damit lag nicht nur technische Überalterung, sondern auch tatsächlicher Schadensbestand vor.
Innenausbau
Auch der Innenausbau war weitgehend technisch und wirtschaftlich überaltert.
Betroffen waren unter anderem:
- Böden
- Wandflächen
- Deckenflächen
- Türen
- Oberflächen
- Ausstattung
Brandschutz und künftige Nutzbarkeit
Für eine erneute gewerbliche Nutzung wären nach Einschätzung des Gutachtens zusätzliche Anpassungen zu erwarten gewesen.
Die genaue brandschutztechnische Beurteilung war jedoch nicht Gegenstand der Verkehrswertermittlung.
Für die Bewertung wurde deshalb kein verbindliches Brandschutzkonzept erstellt, sondern ein allgemeines Kostenrisiko innerhalb des Sanierungsumfangs berücksichtigt.
Das Gesamtbild ist entscheidend
Keiner der genannten Punkte allein hätte zwingend zu der Einstufung als Kernsanierungsobjekt geführt.
Entscheidend war die Kombination.
Betroffen waren gleichzeitig:
- Gebäudehülle
- Tragwerk
- Dach
- Decken
- Haustechnik
- Elektro
- Heizung
- Sanitär
- Innenausbau
- Feuchtebereiche
Damit war die nachhaltige wirtschaftliche Nutzung nicht mit einzelnen Reparaturmaßnahmen wiederherzustellen.
Überschlägiger Sanierungsbedarf
Im Gutachten wurden folgende Größenordnungen angesetzt:
| Maßnahme | Überschlägiger Ansatz |
|---|---|
| Dachstuhl, Dachflächen, Eindeckung, Entwässerung | 300.000 € |
| Tragwerk, Decken, Fehlböden, Gewölbe, statische Sicherungen | 250.000 € |
| Elektroinstallation vollständig | 70.000 € |
| Heizung, Wärmeverteilung, Tank- und Technikbereiche | 100.000 € |
| Sanitär, Küchenbereiche, WC-Anlagen, Leitungen | 120.000 € |
| Feuchte-, Schimmel- und Hochwasserschäden | 120.000 € |
| Fenster, Türen, Fassaden- und Außenbauteile | 100.000 € |
| Brandschutz, Fluchtwege, Genehmigungsfähigkeit | 120.000 € |
| Innenausbau, Böden, Wand- und Deckenflächen | 180.000 € |
| Rückbau, Entsorgung, Baustelleneinrichtung, Sicherung | 140.000 € |
In der Summe ergab sich überschlägig:
rund 1,5 Mio. €
Was bedeutet eine solche Kostenschätzung?
Diese Summe ist zunächst eine technische beziehungsweise sachverständige Größenordnung.
Sie soll zeigen:
Welche Investitionsdimension wäre für eine umfassende Wiederherstellung beziehungsweise Nutzbarmachung zu erwarten?
Sie ist nicht automatisch gleichbedeutend mit:
Verkehrswertminderung = 1,5 Mio. €
Warum Sanierungskosten und Wertminderung nicht identisch sind
Der Verkehrswert wird nicht danach bestimmt, wie viel Geld ein theoretisch vollständiges Sanierungsprogramm kostet.
Maßgeblich ist die Reaktion des Marktes.
Beispiel
Angenommen, ein Gebäude benötigt:
300.000 € Sanierung
Nach Durchführung der Maßnahmen steigt sein Marktwert aber lediglich um:
180.000 €.
Dann wäre es nicht sachgerecht, automatisch die gesamten 300.000 € als Verkehrswertminderung anzusetzen.
Andersherum ebenfalls möglich
Bei bestimmten Schäden kann ein Marktteilnehmer wegen:
- Unsicherheit
- Bauzeit
- Finanzierungsrisiko
- verdeckten Schäden
- Vermarktungsproblemen
stärker reagieren, als es eine reine Reparaturkostenrechnung vermuten lässt.
Deshalb besteht keine feste mathematische Beziehung zwischen Kosten und Wertminderung.
Im Praxisfall: 1,5 Mio. € Kosten, 1,0 Mio. € Wertabschlag
Trotz des überschlägigen Sanierungsbedarfs von rund:
1,5 Mio. €
wurde ein marktwertrelevanter Abschlag von rund:
1,0 Mio. €
angesetzt.
Warum wurde nicht vollständig abgezogen?
Der technische Sanierungsansatz beschrieb eine umfassende Wiederherstellung.
Ein durchschnittlicher Käufer würde aber nicht zwingend jede dieser Maßnahmen:
- vollständig
- sofort
- im beschriebenen Umfang
durchführen.
Unterschiedliche Erwerberstrategien sind denkbar
Ein Marktteilnehmer könnte beispielsweise:
- nur einzelne Bereiche sichern
- Teilflächen weiterhin nutzen
- Gebäudeteile stilllegen
- schadhafte Bereiche zurückbauen
- nur eine Zwischen- oder Lagernutzung verfolgen
- eine vollständig andere Entwicklung anstreben
Deshalb ist die vollständige technische Sanierung nur eines von mehreren möglichen Szenarien.
Der Markt kauft den Ist-Zustand
Für den Verkehrswert zählt:
Welchen Preis bezahlt ein Käufer für das Objekt in seinem vorhandenen Zustand?
Der Käufer kalkuliert dabei zwar seine künftigen Kosten.
Aber er kalkuliert gleichzeitig:
- Nutzungsmöglichkeiten
- Grundstückswert
- Restwert
- Risiken
- Alternativnutzungen
- Entwicklungsoptionen
Technischer Vollkostenansatz kann zu weit gehen
Eine vollständige Kernsanierung kann Maßnahmen enthalten, die den bisherigen Zustand nicht nur reparieren, sondern gleichzeitig verbessern.
Beispiele:
- heutiger technischer Standard
- neue Haustechnik
- verbesserte Energieeffizienz
- moderner Innenausbau
- neue Nutzungskonzepte
Ein Teil der Investition kann damit einen neuen Nutzen beziehungsweise eine Qualitätsverbesserung erzeugen.
Alt gegen neu
Ein Käufer ersetzt bei einer Kernsanierung beispielsweise:
eine jahrzehntealte Heizungsanlage
durch:
eine neue Heizungsanlage.
Es wäre wirtschaftlich nicht immer sachgerecht, die gesamten Neubaukosten als reine Beseitigung eines bestehenden Wertdefizits zu interpretieren.
Deshalb keine feste Kostenquote
Aus dem Praxisfall darf nicht abgeleitet werden:
Bei Kernsanierungen sind immer zwei Drittel der Kosten wertmindernd.
Denn:
1,0 Mio. € / 1,5 Mio. € ≈ 67 %
ist lediglich das Ergebnis dieses konkreten Falls.
Es handelt sich nicht um einen allgemeinen Bewertungsfaktor.
Keine 67-%-Regel
Bei einem anderen Objekt können technisch notwendige Kosten von:
500.000 €
zu einer Wertminderung von:
- 200.000 €
- 400.000 €
- 500.000 €
- oder einer anderen Größenordnung
führen.
Die Marktreaktion muss immer objektspezifisch beurteilt werden.
Besonders bei wirtschaftlich überalterten Gebäuden
Bei normalen Wohngebäuden besteht häufig ein relativ klarer Zusammenhang zwischen:
- Investition
- verbesserter Nutzbarkeit
- Marktwert
Bei Spezialimmobilien ist das schwieriger.
Hier war die ursprüngliche Nutzung wirtschaftlich weitgehend verbraucht
Die ehemalige Nutzung als:
- Brauerei
- Gaststätte
- großer Saalbetrieb
war bereits aufgegeben.
Selbst nach einer sehr teuren Sanierung wäre nicht automatisch eine entsprechend hohe Marktnachfrage entstanden.
Genau hier wird die Wirtschaftlichkeit entscheidend
Die Frage lautet nicht nur:
Kann das Gebäude saniert werden?
Sondern:
Ist es wirtschaftlich sinnvoll, es zu sanieren?
Technische Sanierbarkeit und wirtschaftliche Sanierbarkeit unterscheiden
Technisch sanierbar
Mit ausreichendem Aufwand lässt sich ein Gebäude häufig wiederherstellen.
Wirtschaftlich sanierbar
Die Investition steht in einem vernünftigen Verhältnis zum späteren:
- Marktwert
- Ertrag
- Nutzen
Diese beiden Aussagen sind nicht identisch.
Ein Gebäude kann technisch sanierbar und wirtschaftlich trotzdem verbraucht sein
Genau das ist bei stark überalterten Spezialimmobilien ein zentrales Bewertungsthema.
Die reine Aussage:
Man kann es sanieren.
reicht nicht aus.
Käufer betrachtet Gesamtkapitalbedarf
Ein Käufer addiert gedanklich:
Kaufpreis + Sanierung + Planung + Risiken
und vergleicht dies mit:
Wert beziehungsweise Ertrag nach Fertigstellung.
Wenn diese Rechnung nicht aufgeht, sinkt seine Zahlungsbereitschaft für den Bestand erheblich.
Sanierungskosten dienen häufig auch der Plausibilisierung
Bei extremem Sanierungsstau ist die genaue Kostenhöhe nicht immer die wichtigste Erkenntnis.
Ob ein Sanierungsbedarf beispielsweise:
1,4 Mio. €
oder:
1,6 Mio. €
beträgt, kann für die grundlegende wirtschaftliche Entscheidung nebensächlich sein, wenn das Objekt bereits bei beiden Größenordnungen nicht wirtschaftlich sanierbar erscheint.
Größenordnung statt Scheingenauigkeit
Deshalb ist eine überschlägige Kostenermittlung in einem Verkehrswertgutachten häufig darauf gerichtet, die:
wirtschaftliche Größenordnung
zu erfassen.
Sie ersetzt keine detaillierte:
- Fachplanung
- Ausschreibung
- Kostenermittlung
- statische Untersuchung
- Schadensbegutachtung
Bei Kernsanierungsobjekten steigt die Unsicherheit
Gerade ältere Gebäude bergen erhebliche Risiken verdeckter Schäden.
Mögliche Themen können sein:
- nicht sichtbare Tragwerksschäden
- verdeckte Feuchte
- geschädigte Holzkonstruktionen
- unbekannte Leitungszustände
- Schadstoffe
- Gründungsprobleme
Diese Risiken beeinflussen ebenfalls die Zahlungsbereitschaft
Ein Käufer kalkuliert nicht nur bekannte Kosten.
Er berücksichtigt häufig auch:
Was könnte zusätzlich noch auftreten?
Das kann zu weiteren Risikoüberlegungen führen.
Aber Risiko nicht mehrfach abziehen
Hier ist besondere Vorsicht erforderlich.
Wenn bereits ein ausreichend vorsichtiger Marktabschlag gewählt wurde, darf für dieselbe Unsicherheit nicht zusätzlich mehrfach abgezogen werden.
Doppelberücksichtigung vermeiden
Im konkreten Fall wurden viele Probleme bereits gemeinsam im allgemeinen Sanierungs- und Marktabschlag gebündelt.
Ein zusätzlicher vollständiger Abschlag beispielsweise für:
- alte Heizung
- schlechte Elektroanlage
- Feuchtigkeit
- Innenausbau
wäre zu prüfen, wenn diese Punkte bereits Bestandteil des 1-Mio.-€-Ansatzes sind.
Sonst wird derselbe Mangel mehrfach berücksichtigt
Beispielsweise:
- Heizungsanlage in Sanierungskosten enthalten
- zusätzlich separater Heizungsabschlag
- nochmals reduzierte Restnutzungsdauer wegen Heizung
- nochmals erhöhter Marktrisikoabschlag
Eine solche Mehrfachberücksichtigung kann zu einer Überbewertung der Belastung führen.
Kernsanierungsbedarf beeinflusst auch andere Bewertungsparameter
Der Zustand kann sich nicht nur über einen direkten Wertabschlag auswirken.
Er kann außerdem relevant sein für:
- Restnutzungsdauer
- Marktmiete oder Pacht
- Marktgängigkeit
- Drittverwendungsfähigkeit
- Liegenschaftszinssatz
- Verfahrenswahl
Deshalb muss das Bewertungsmodell insgesamt konsistent bleiben
Je mehr Parameter wegen desselben Zustands verändert werden, desto wichtiger wird eine abschließende Prüfung:
Wurde das wirtschaftliche Risiko realistisch oder mehrfach erfasst?
Wo liegt nun die Grenze zum normalen Instandhaltungsstau?
Eine starre Grenze gibt es nicht.
Es gibt aber deutliche Indikatoren.
Indikator 1 – Anzahl der betroffenen Gewerke
Sind nur einzelne Bauteile betroffen?
Oder nahezu sämtliche wesentlichen Gebäudebereiche?
Indikator 2 – konstruktive Eingriffstiefe
Geht es um:
- Anstrich
- Austausch einzelner Oberflächen
oder um:
- Tragwerk
- Decken
- Dachkonstruktion
- komplette technische Anlagen?
Indikator 3 – Nutzbarkeit ohne Maßnahmen
Kann das Gebäude weiterhin sinnvoll genutzt werden?
Oder ist eine nachhaltige Nutzung erst nach umfassender Ertüchtigung möglich?
Indikator 4 – technische Sicherheit
Bestehen Risiken hinsichtlich:
- Tragfähigkeit
- Verkehrssicherheit
- Feuchtigkeit
- technischer Anlagen?
Indikator 5 – wirtschaftliche Verwertbarkeit
Kann ein Käufer mit überschaubarem Aufwand eine marktgängige Nutzung herstellen?
Oder ist ein vollständiges neues Nutzungskonzept erforderlich?
Indikator 6 – Verhältnis von Investition und Marktpotenzial
Besonders wichtig ist:
Wie groß ist der Sanierungsaufwand im Verhältnis zum anschließend erreichbaren wirtschaftlichen Ergebnis?
Eine Kernsanierung ist mehr als „alles alt“
Ein Gebäude mit:
- alter Heizung
- alten Fenstern
- altem Bad
ist nicht automatisch ein Kernsanierungsobjekt.
Kernsanierungsbedarf betrifft das Gesamtsystem
Er liegt eher nahe, wenn gleichzeitig:
- Konstruktion
- Gebäudehülle
- Technik
- Ausbau
grundlegend erneuert werden müssen.
Wirtschaftliche Überalterung kann zusätzlich auftreten
Im Praxisfall kam hinzu, dass nicht nur der technische Zustand problematisch war.
Auch die frühere Gebäudefunktion war kaum noch marktgerecht.
Das verschärft die Situation
Denn nach einer sehr teuren Sanierung hätte man immer noch eine hochspezialisierte Immobilie in einem kleinen Markt gehabt.
Das unterscheidet diesen Fall von einem marktgängigen Wohnhaus.
Beispiel: stark sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus
Ein Einfamilienhaus benötigt:
300.000 € Investition.
Nach der Sanierung besteht aber eine hohe Nachfrage und ein Marktwert von:
700.000 €.
Hier kann die Gebäudesubstanz weiterhin erheblichen wirtschaftlichen Wert besitzen.
Beispiel: historische Spezialimmobilie
Eine Spezialimmobilie benötigt:
1,5 Mio. € Investition.
Nach der Sanierung besteht trotzdem:
- geringer Nutzerkreis
- eingeschränkte Vermietbarkeit
- schwacher örtlicher Markt
Dann kann die bestehende Substanz wirtschaftlich nahezu verbraucht sein.
Der Marktabschlag soll die Käuferperspektive abbilden
Im Praxisfall war die zentrale Bewertungsüberlegung deshalb nicht:
Welche Rechnung aus allen technischen Einzelpositionen ergibt exakt 1.000.000 €?
Sondern:
Welchen Preisabschlag würde der Markt angesichts dieses außergewöhnlichen Gesamtzustands voraussichtlich verlangen?
Sachverständige Würdigung statt reiner Kostenrechnung
Das ist der Kern der Bewertungsaufgabe.
Die technische Kostenschätzung liefert eine wichtige Grundlage.
Die Wertminderung entsteht aber erst durch die Übertragung auf:
Marktverhalten und Zahlungsbereitschaft.
Typische Fehler
Jede große Reparaturliste als Kernsanierung bezeichnen
Entscheidend ist die Eingriffstiefe in die wesentlichen Gebäudesysteme.
Sanierungskosten vollständig vom Verkehrswert abziehen
Kosten und Wertminderung sind nicht automatisch identisch.
Eine feste Kosten-Wert-Quote verwenden
Es gibt keine allgemeine 50-, 60- oder 70-%-Regel.
Nur technische Kosten betrachten
Auch Marktgängigkeit und Drittverwendungsfähigkeit sind entscheidend.
Wirtschaftliche Überalterung ignorieren
Eine technisch sanierte Spezialimmobilie kann trotzdem schwer vermarktbar bleiben.
Verbesserung durch neue Bauteile ignorieren
Eine Kernsanierung stellt nicht nur Altzustand wieder her, sondern schafft teilweise neue Qualität.
Verdeckte Risiken vollständig ignorieren
Bei historischen Gebäuden können erhebliche Unsicherheiten bestehen.
Für Unsicherheiten mehrfach Abschläge ansetzen
Risiken dürfen nicht mehrfach vollständig berücksichtigt werden.
Restnutzungsdauer und Sanierungsabschlag unabhängig voneinander behandeln
Beide Ansätze müssen methodisch zusammenpassen.
Vorgehensweise
Bei stark sanierungsbedürftigen Gebäuden empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – Schäden und Mängel erfassen
Welche wesentlichen Bauteile sind betroffen?
Schritt 2 – normalen Instandhaltungsstau abgrenzen
Handelt es sich noch um laufende Erhaltungsmaßnahmen?
Schritt 3 – Eingriffstiefe bestimmen
Müssen wesentliche konstruktive und technische Systeme erneuert werden?
Schritt 4 – Kernsanierungsbedarf beurteilen
Ist eine nachhaltige Nutzung ohne umfassende Sanierung noch möglich?
Schritt 5 – Kosten überschlägig ermitteln
Nur mit einer für die Verkehrswertermittlung erforderlichen Genauigkeit.
Schritt 6 – Nutzung nach Sanierung untersuchen
Welche wirtschaftlich tragfähige Verwendung wäre anschließend möglich?
Schritt 7 – Marktpotenzial prüfen
Welchen Wert oder Ertrag kann das sanierte Objekt überhaupt erreichen?
Schritt 8 – Marktwertminderung ableiten
Nicht mechanisch aus den Kosten, sondern aus der Käuferperspektive.
Schritt 9 – andere Bewertungsparameter prüfen
Wurde der Zustand bereits berücksichtigt in:
- Restnutzungsdauer
- Miete
- Liegenschaftszinssatz
- Marktanpassung?
Schritt 10 – Doppelberücksichtigung ausschließen
Jede wirtschaftliche Belastung nur in sachgerechtem Umfang erfassen.
Formulierungsbaustein
Der festgestellte bauliche Zustand geht deutlich über einen gewöhnlichen altersbedingten Instandhaltungsstau hinaus. Die erforderlichen Maßnahmen betreffen wesentliche Bereiche der Gebäudekonstruktion, der Gebäudehülle, der technischen Gebäudeausstattung sowie des Innenausbaus. Eine nachhaltige und marktgerechte Nutzung wäre ohne umfangreiche Sanierungs- und Ertüchtigungsmaßnahmen nicht möglich.
Der überschlägig ermittelte Sanierungsbedarf dient der Beurteilung der wirtschaftlichen Größenordnung und ersetzt keine detaillierte Fachplanung oder Kostenberechnung. Die technisch erforderlichen beziehungsweise angenommenen Sanierungsaufwendungen sind nicht automatisch mit der Verkehrswertminderung gleichzusetzen.
Maßgeblich für die Verkehrswertermittlung ist vielmehr die Frage, in welchem Umfang ein durchschnittlicher Marktteilnehmer den bestehenden baulichen Zustand, die erforderlichen Investitionen, die verbleibenden Unsicherheiten sowie die nach Durchführung der Maßnahmen erreichbare wirtschaftliche Nutzbarkeit bei seiner Kaufpreisbildung berücksichtigen würde.
Unter Würdigung des außergewöhnlich hohen Sanierungsbedarfs, der eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit und der wirtschaftlichen Überalterung wird daher ein marktbezogener Wertabschlag angesetzt, der von den technisch überschlägig ermittelten Vollkosten abweichen kann. Eine schematische Kosten-Wert-Relation besteht nicht.
Kernaussage
Von einem Kernsanierungsbedarf ist nicht schon dann auszugehen, wenn ein Gebäude alt ist oder mehrere Bauteile modernisiert werden müssen. Entscheidend ist, ob wesentliche Bereiche von Konstruktion, Gebäudehülle, Technik und Ausbau so umfassend betroffen sind, dass eine nachhaltige Nutzung erst nach einer grundlegenden Erneuerung möglich wird. Im Praxisfall wurden hierfür überschlägig rund 1,5 Mio. € Sanierungsbedarf ermittelt. Diese Kosten wurden jedoch nicht automatisch vollständig als Verkehrswertminderung übernommen. Stattdessen wurde ein marktbezogener Wertabschlag von rund 1,0 Mio. € angesetzt. Der Fall zeigt: Technische Sanierungskosten beschreiben den Aufwand – die Wertminderung beschreibt die Reaktion des Marktes. Zwischen beiden Größen besteht keine feste Quote.
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