Kurzantwort

Bei Spezialimmobilien passt das standardisierte Sachwertmodell häufig nicht vollständig zum Bewertungsobjekt.

Das bedeutet aber nicht automatisch, dass das Sachwertverfahren unbrauchbar ist.

Entscheidend ist vielmehr:

Das nächstgeeignete Modell muss bewusst als Näherung verwendet, seine Grenzen müssen offengelegt und die anschließende Marktanpassung besonders sorgfältig vorgenommen werden.

Im Praxisfall wurde eine Berggaststätte aus dem Jahr:

1970

bewertet.

Das Gebäude war:

• nicht modernisiert
• technisch deutlich überaltert
• gastgewerblich genutzt
• mit Wohn- und Beherbergungsflächen ausgestattet
• in besonderer Alm- und Außenbereichslage gelegen

Ein speziell passendes NHK-Modell für:

Berggaststätten in Almlage

stand nicht zur Verfügung.

Deshalb wurde hilfsweise das Modell:

Wohnhäuser mit Mischnutzung (25 % gewerblicher Anteil)

verwendet.

Der gewählte NHK-Ansatz betrug:

630 €/m² BGF

bei Standardstufe:

1

Auch für den Sachwertfaktor lagen keine unmittelbar passenden Daten für Berggaststätten vor.

Als Orientierung wurden veröffentlichte Daten für Ein- und Zweifamilienhäuser herangezogen.

Ausgangswert:

1,02

zeitliche Anpassung:

× 0,94

ergibt rechnerisch rund:

0,96

Für das konkrete Spezialobjekt wurde schließlich ein Sachwertfaktor von:

0,90

angesetzt.

Die Restnutzungsdauer wurde bei:

• Baujahr 1970
• GND 80 Jahre
• fehlender wesentlicher Modernisierung

mit:

24 Jahren

angesetzt.

Der zentrale Grundsatz lautet:

Bei Spezialimmobilien ist nicht entscheidend, ein scheinbar perfektes Standardmodell zu finden. Entscheidend ist, dass Modellwahl, Restnutzungsdauer und Marktanpassung nachvollziehbar zusammenpassen und ihre Grenzen offen benannt werden.

Worum geht es?

Das Sachwertverfahren arbeitet mit standardisierten Modellgrößen.

Dazu gehören insbesondere:

• Normalherstellungskosten
• Gebäudestandard
• Gesamtnutzungsdauer
• Restnutzungsdauer
• Alterswertminderung
• Sachwertfaktor

Für häufig gehandelte Wohnimmobilien stehen hierfür vergleichsweise gut etablierte Modelle und Marktdaten zur Verfügung.

Bei einer Berggaststätte ist das schwieriger.

Spezialimmobilien passen oft nicht sauber in Tabellenmodelle

Eine Berggaststätte ist weder:

• normales Einfamilienhaus
• klassisches Mehrfamilienhaus
• gewöhnliches Geschäftshaus

Sie kann gleichzeitig enthalten:

• Gaststättenräume
• Küche
• Spülbereich
• Gästezimmer
• Betreiberwohnung
• Matratzenlager
• Keller
• Lager
• Technikräume
• Gaststätten-Sanitäranlagen

Damit entsteht eine gemischte Gebäudestruktur.

Das Problem der NHK-Zuordnung

Normalherstellungskosten dienen dazu, durchschnittliche Herstellungskosten typisierter Gebäude abzubilden.

Sie funktionieren besonders gut, wenn das Bewertungsobjekt dem jeweiligen Modell hinreichend entspricht.

Im Praxisfall gab es kein direkt passendes Berggaststättenmodell

Das Gutachten ordnete das Gebäude deshalb der Nutzungsgruppe:

Wohnhäuser mit Mischnutzung

zu.

Verwendet wurde der Gebäudetyp:

Wohnhäuser mit Mischnutzung (25 % gewerblicher Anteil)

Warum ist das nur eine Näherung?

Weil das konkrete Objekt funktional deutlich stärker gastgewerblich geprägt war.

Die Flächenaufteilung umfasste rund:

Gaststättenflächen

130,49 m²

Wohn- und Beherbergungsflächen

185,35 m²

Funktions- und Nebenflächen

157,21 m²

Gesamt:

473,05 m²

Das ist keine typische 25-%-Mischnutzung

Schon die Nutzungsgliederung zeigt:

Die Immobilie lässt sich nicht vollständig mit einem normalen Wohnhaus mit kleinem Gewerbeanteil gleichsetzen.

Trotzdem kann ein Proxy-Modell sinnvoll sein

Wenn kein exakt passendes Standardmodell verfügbar ist, kann ein möglichst nahekommendes Modell als:

Modellproxy

verwendet werden.

Proxy bedeutet nicht Identität

Es bedeutet:

Dieses Modell bildet das Bewertungsobjekt nicht vollständig ab, ist aber unter den verfügbaren Modellen die brauchbarste Annäherung.

Das muss transparent gemacht werden

Problematisch wäre:

Die Berggaststätte entspricht dem NHK-Modell für Wohnhäuser mit 25 % Gewerbeanteil.

Sachgerechter ist:

Mangels eines unmittelbar passenden Standardmodells wird dieses NHK-Modell näherungsweise als Berechnungsgrundlage verwendet.

NHK-Ansatz im Praxisfall

Das Gutachten verwendete:

630 €/m² BGF

im Basisjahr 2010.

Gebäudestandard

Es wurde vollständig:

Standardstufe 1

angesetzt.

Warum niedriger Standard?

Das Objekt war:

• nicht modernisiert
• technisch überaltert
• einfach ausgestattet

Unter anderem bestanden:

• einfache Elektroinstallation
• ältere Fenster
• überalterte Sanitärbereiche
• einfache Oberflächen
• erheblicher Instandhaltungsbedarf

Brutto-Grundfläche

Die BGF betrug:

621 m²

Herstellungskosten im Basisjahr

Damit:

621 m² × 630 €/m²

=

391.230 €

Anpassung an den Bewertungsstichtag

Mit dem verwendeten Baupreisindex von:

190,6

ergaben sich durchschnittliche Herstellungskosten am Stichtag von rund:

745.684 €

Diese Zahl ist noch kein Marktwert

Sie beschreibt zunächst nur modellhafte Herstellungskosten.

Danach folgt die Alterswertminderung

Für das Gebäude wurden angesetzt:

Gesamtnutzungsdauer

80 Jahre

Restnutzungsdauer

24 Jahre

Alterswertminderung

Damit verblieben:

30 %

des alterswertgeminderten Herstellungswerts.

Die Alterswertminderung betrug:

70 %

Vorläufiger Gebäudesachwert

Rund:

223.705 €

Warum 24 Jahre Restnutzungsdauer?

Das Gebäude stammt aus dem Jahr:

1970

Der Wertermittlungsstichtag lag im Jahr:

2026

Das tatsächliche Alter betrug damit ungefähr:

56 Jahre

Arithmetische Betrachtung

Bei einer Gesamtnutzungsdauer von:

80 Jahren

ergibt sich:

80 − 56 = 24 Jahre

Genau dieser Wert wurde angesetzt

Es erfolgte keine wesentliche fiktive Verjüngung.

Warum keine Verlängerung?

Das Gutachten beschreibt das Gebäude ausdrücklich als:

nicht modernisiert

und nennt einen erheblichen:

• Unterhaltungsstau
• Renovierungsbedarf
• technischen Anpassungsbedarf

Damit gab es keinen starken Modernisierungseffekt

Bei umfassend modernisierten Gebäuden kann die wirtschaftliche Restnutzungsdauer gegebenenfalls verlängert werden.

Hier war gerade das Gegenteil der Fall.

Arithmetische RND kann deshalb plausibel bleiben

Bei einem alten, weitgehend unmodernisierten Gebäude kann die einfache Differenz:

GND minus Alter

eine sachgerechte Ausgangsgröße sein.

Aber auch hier keine allgemeine Regel

Nicht jedes Gebäude von 1970 besitzt automatisch 24 Jahre Restnutzungsdauer.

Entscheidend sind unter anderem:

• Modernisierungsgrad
• Bauzustand
• wirtschaftliche Nutzbarkeit
• Gebäudetyp
• Modellvorgaben

Spezialimmobilien zusätzlich wirtschaftlich betrachten

Gerade bei einer Gaststätte kann die wirtschaftliche Nutzungsdauer nicht allein aus der technischen Haltbarkeit abgeleitet werden.

Ein Gebäude kann technisch noch lange stehen

Aber wirtschaftlich bereits deutlich eingeschränkt sein.

Zum Beispiel wegen:

• veralteter Grundrisse
• mangelnder Funktionalität
• Betreiberanforderungen
• fehlender Drittverwendungsfähigkeit
• baurechtlicher Risiken

Deshalb Restnutzungsdauer nicht nur biologisches Gebäudealter

Sie beschreibt die voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbare Dauer.

Im Praxisfall passten Alter und Zustand zusammen

Das Gebäude war:

• rund 56 Jahre alt
• nicht modernisiert
• funktional teilweise überholt
• technisch deutlich gealtert

Damit war eine Restnutzungsdauer von:

24 Jahren

als Modellansatz nachvollziehbar.

Danach kommt die Marktanpassung

Der vorläufige Sachwert ist noch kein Verkehrswert.

Er muss an das tatsächliche Marktgeschehen angepasst werden.

Dafür dient der Sachwertfaktor

Der Sachwertfaktor stellt vereinfacht das Verhältnis zwischen:

• rechnerischem vorläufigem Sachwert
• tatsächlich am Markt gezahltem Kaufpreis

dar.

Problem im Praxisfall

Für:

Berggaststätten in Almlage

lagen keine unmittelbar passenden veröffentlichten Sachwertfaktoren vor.

Was stand stattdessen zur Verfügung?

Der Gutachterausschuss veröffentlichte Sachwertfaktoren für:

Ein- und Zweifamilienhäuser

Diese Objektart ist nicht direkt vergleichbar

Trotzdem können solche Daten eine Orientierung liefern.

Ausgangsorientierung

Für Ein- und Zweifamilienhäuser mit Grundstücksgrößen von mehr als:

500 m² bis 1.000 m²

wurde ein mittlerer Sachwertfaktor von:

1,02

genannt.

Zeitlicher Anpassungsfaktor

Für die Anwendung ab 2025 wurde:

0,94

herangezogen.

Rechnerische Orientierung

Damit:

1,02 × 0,94

=

rund:

0,96

Das war aber noch nicht der endgültige Faktor

Denn das Bewertungsobjekt wich erheblich von diesen Wohnobjekten ab.

Unterschiede

Die Berggaststätte hatte:

• 1.498 m² Grundstücksfläche
• gastgewerbliche Sondernutzung
• Alm- und Außenbereichslage
• Betreiberabhängigkeit
• Saisonabhängigkeit
• eingeschränkte Erreichbarkeit
• eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit
• kleinen Käuferkreis

Deshalb Reduktion auf 0,90

Der Sachwertfaktor wurde sachverständig mit:

0,90

angesetzt.

Was bedeutet das?

Der rechnerische vorläufige Sachwert wurde damit um:

10 %

marktangepasst.

Aber 0,90 ist kein veröffentlichter Berggaststättenfaktor

Das ist entscheidend.

Der Wert:

0,90

war ein:

objektspezifisch abgeleiteter Sachwertfaktor

und kein statistisch ausgewiesener Marktparameter für Alm-Gaststätten.

Wohnmarktdaten sind hier nur Brücke

Sie liefern eine Ausgangsorientierung.

Danach muss geprüft werden:

Wie weit unterscheidet sich die Spezialimmobilie von den Objekten, aus denen der Faktor stammt?

Je größer die Abweichung, desto vorsichtiger die Übertragung

Im Praxisfall bestanden gleich mehrere Unterschiede:

• Objektart
• Grundstücksgröße
• Nutzung
• Lage
• Erreichbarkeit
• Marktgängigkeit

Deshalb keine Scheingenauigkeit

Es wäre methodisch problematisch, den aus Wohnobjekten berechneten Faktor von:

0,96

ohne weitere Prüfung exakt zu übernehmen.

Ebenso problematisch wäre ein völlig freier Faktor

Man sollte nicht einfach sagen:

Spezialimmobilie, deshalb 0,70.

Auch eine sachverständige Anpassung braucht einen nachvollziehbaren Ausgangspunkt.

Gute Methodik liegt dazwischen

1. verfügbaren Marktparameter suchen
2. dessen Teilmarkt verstehen
3. Vergleichbarkeit prüfen
4. Unterschiede beschreiben
5. vorsichtig anpassen
6. Ergebnis als sachverständige Näherung kennzeichnen

Marktanpassung des Praxisfalls

Vorläufiger Sachwert:

rund:

595.179 €

Sachwertfaktor:

0,90

ergab:

535.661 €

marktangepassten vorläufigen Sachwert.

Danach kamen noch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Der pauschale Abschlag betrug:

200.000 €

Ergebnis Sachwert

Damit:

335.661 €

beziehungsweise gerundet:

340.000 €

Warum nicht alle Risiken schon im Sachwertfaktor erfassen?

Das Gutachten trennt bewusst zwischen:

allgemeinen Marktanpassungen

und

besonderen objektspezifischen Risiken

Sachwertfaktor

Der Faktor 0,90 berücksichtigt insbesondere:

• eingeschränkte Marktgängigkeit
• besondere Objektart
• Almlage
• Nutzungsstruktur

boG

Der Abschlag von 200.000 € berücksichtigt insbesondere:

• Bauschäden
• Sanierungsbedarf
• technische Risiken
• öffentlich-rechtliche Risiken

Diese Trennung ist wichtig

Würde man dieselben Mängel bereits vollständig im Sachwertfaktor abbilden und anschließend nochmals 200.000 € abziehen, könnte es zu einer Doppelberücksichtigung kommen.

Genau deshalb wurde der Sachwertfaktor nicht stärker reduziert

Das Gutachten weist ausdrücklich darauf hin, dass wegen der später separat berücksichtigten Risiken keine weitergehende starke Reduzierung vorgenommen wurde.

Modellkonsistenz ist entscheidend

Bei Spezialimmobilien können mehrere unsichere Modellparameter gleichzeitig auftreten:

• NHK-Modell
• RND
• Sachwertfaktor
• boG

Dann muss besonders sorgfältig geprüft werden:

Welche Eigenschaft wird wo berücksichtigt?

Beispiel wirtschaftliche Überalterung

Sie könnte theoretisch wirken über:

• geringere RND
• geringeren Sachwertfaktor
• zusätzliche boG

Sie darf aber nicht ohne Abgrenzung dreimal vollständig angesetzt werden.

Beispiel Almlage

Sie kann:

• die Marktgängigkeit reduzieren
• den Käuferkreis verkleinern

Das spricht eher für eine Marktanpassung.

Beispiel defekter Balkon

Das ist dagegen ein konkreter objektspezifischer Zustand.

Er gehört eher zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen.

Modellproxy und Marktproxy unterscheiden

Im Praxisfall wurden gleich zwei Näherungen benötigt.

NHK-Proxy

Wohnhaus mit Mischnutzung als Annäherung für die Baukostenstruktur.

Markt-Proxy

Sachwertfaktoren aus Wohnobjekten als Orientierung für die Marktanpassung.

Beide Proxys erfüllen unterschiedliche Funktionen

Der NHK-Proxy beantwortet:

Welche Herstellungskostenordnung kann näherungsweise angesetzt werden?

Der Sachwertfaktor-Proxy beantwortet:

Wie reagiert der Markt ungefähr auf einen solchen Substanzwert?

Beide dürfen nicht miteinander verwechselt werden

Ein unperfektes NHK-Modell kann nicht einfach durch einen beliebigen Sachwertfaktor „repariert“ werden.

Stattdessen jeden Modellschritt separat begründen

Das erhöht die Nachvollziehbarkeit.

Wann ist ein Proxy-Modell noch vertretbar?

Wenn:

• kein besseres Standardmodell verfügbar ist
• die Abweichungen bekannt sind
• der Ansatz plausibel begründet wird
• das Ergebnis durch weitere Verfahren kontrolliert wird

Genau deshalb war die Ertragswertberechnung wichtig

Im Praxisfall wurde zusätzlich ein Ertragswert ermittelt.

Dieser lag mit rund:

173.000 €

deutlich unter dem Sachwert.

Das zeigt die Modellgrenzen

Der Sachwert beschreibt stärker:

• Substanz
• Boden
• vorhandene bauliche Anlage

Der Ertragswert zeigt dagegen:

• eingeschränkte Pachtfähigkeit
• schwache wirtschaftliche Tragfähigkeit

Bei Spezialimmobilien kann diese Differenz besonders aufschlussreich sein

Sie zwingt dazu, das Sachwertergebnis nicht nur mechanisch zu übernehmen.

Trotzdem wurde der Verkehrswert am Sachwert orientiert

Der Verkehrswert wurde mit rund:

340.000 €

angesetzt.

Das bedeutet nicht, dass das Sachwertmodell perfekt war

Es bedeutet:

Unter Würdigung des konkreten Marktsegments wurde die substanzorientierte Betrachtung als führend angesehen.

Sachwertverfahren ist durch Marktanpassung kein reines Kostenverfahren

Ein häufiger Irrtum lautet:

Sachwert = Baukosten minus Alter.

Das ist unvollständig.

Der entscheidende Marktschritt ist der Sachwertfaktor

Er verbindet den rechnerischen Substanzwert mit den tatsächlichen Marktverhältnissen.

Gerade bei Spezialimmobilien ist dieser Schritt schwierig

Denn passende Vergleichskäufe fehlen häufig.

Dann steigt die sachverständige Unsicherheit.

Diese Unsicherheit muss offengelegt werden

Nicht:

Sachwertfaktor beträgt exakt 0,90.

Sondern besser:

Mangels unmittelbar passender Marktdaten wird der Sachwertfaktor aus verfügbaren Orientierungsdaten unter Würdigung der objektspezifischen Unterschiede sachverständig mit 0,90 angesetzt.

RND ebenfalls nicht scheinpräzise darstellen

Die:

24 Jahre

sind ein Bewertungsmodell.

Sie sind keine technische Garantie, dass das Gebäude genau noch 24 Jahre nutzbar bleibt.

Restnutzungsdauer ist keine technische Lebensdauerprognose

Ein Gebäude kann:

• früher wirtschaftlich ausscheiden
• länger genutzt werden
• durch Modernisierung verlängert werden

Typische Fehler

Unpassendes NHK-Modell als exakt passend darstellen

Bei Spezialimmobilien muss die Näherung benannt werden.

Gewerbeanteil des Proxy-Modells mit der tatsächlichen Nutzung gleichsetzen

Das verwendete „25-%-Modell“ beschreibt nicht automatisch die tatsächliche Flächenstruktur.

Wohn-Sachwertfaktor ungeprüft übernehmen

Wohnobjekte und Berggaststätten gehören unterschiedlichen Teilmärkten an.

0,90 als allgemeinen Faktor für Berggaststätten verwenden

Der Ansatz ist objektspezifisch.

RND nur nach Baujahr bestimmen

Zustand, Modernisierung und wirtschaftliche Nutzbarkeit sind ebenfalls relevant.

Arithmetische RND grundsätzlich ablehnen

Bei weitgehend unmodernisierten Gebäuden kann sie durchaus plausibel sein.

Sanierungsbedarf gleichzeitig vollständig über RND, Sachwertfaktor und boG erfassen

Dadurch droht Doppelberücksichtigung.

NHK-Modellfehler durch beliebige Marktanpassung kompensieren

Jeder Modellschritt muss separat nachvollziehbar bleiben.

Präzision vortäuschen

Fehlende Spezialmarktdaten lassen sich nicht durch zusätzliche Nachkommastellen ersetzen.

Vorgehensweise

Bei einer Spezialimmobilie ohne exakt passende Sachwertmodelle empfiehlt sich folgende Vorgehensweise:

Schritt 1 – Gebäude funktional analysieren

Welche Nutzungen liegen tatsächlich vor?

Schritt 2 – bestmögliches NHK-Modell auswählen

Nicht nach Bezeichnung allein, sondern nach funktionaler Nähe.

Schritt 3 – Modellabweichungen dokumentieren

Welche Merkmale passen nicht?

Schritt 4 – Gebäudestandard sachgerecht festlegen

Den tatsächlichen Ausbauzustand berücksichtigen.

Schritt 5 – GND und RND prüfen

Nicht nur Alter, sondern auch Modernisierung und wirtschaftliche Nutzbarkeit betrachten.

Schritt 6 – vorläufigen Sachwert berechnen

Noch ohne Marktanpassung.

Schritt 7 – verfügbare Sachwertfaktoren suchen

Auch benachbarte Teilmärkte können als Orientierung dienen.

Schritt 8 – Übertragbarkeit kritisch prüfen

Objektart, Größe, Lage und Marktgängigkeit vergleichen.

Schritt 9 – objektspezifischen Sachwertfaktor ableiten

Als sachverständige Marktanpassung, nicht als scheinbar amtlichen Wert.

Schritt 10 – boG getrennt halten

Konkrete Bauschäden und Sonderrisiken nur soweit berücksichtigen, wie sie nicht bereits in anderen Parametern enthalten sind.

Schritt 11 – Ergebnis durch anderes Verfahren kontrollieren

Bei Spezialimmobilien besonders wichtig.

Schritt 12 – Modellgrenzen transparent beschreiben

Das erhöht die Qualität der Bewertung stärker als Scheingenauigkeit.

Formulierungsbaustein

Für das Bewertungsobjekt steht kein unmittelbar passendes standardisiertes NHK-Modell für die konkrete Spezialnutzung zur Verfügung. Zur Ermittlung des vorläufigen Sachwerts wird daher das funktional nächstliegende Modell als Näherungsmodell herangezogen. Die hieraus resultierenden Abweichungen zwischen Modellobjekt und Bewertungsobjekt werden bei der weiteren sachverständigen Würdigung berücksichtigt.

Die Restnutzungsdauer wird unter Berücksichtigung von Baujahr, baulichem Zustand, Modernisierungsgrad und wirtschaftlicher Nutzbarkeit angesetzt. Bei einem weitgehend unmodernisierten Gebäude kann die arithmetische Differenz zwischen Gesamtnutzungsdauer und Gebäudealter eine plausible Ausgangsgröße darstellen, sofern keine wesentlichen modernisierungsbedingten Verlängerungseffekte erkennbar sind.

Für die Marktanpassung liegen keine unmittelbar passenden Sachwertfaktoren für die konkrete Spezialimmobilie vor. Verfügbare Sachwertfaktoren anderer Objektarten werden daher ausschließlich als Orientierung verwendet und hinsichtlich der abweichenden Objektart, Lage, Grundstücksgröße, Marktgängigkeit und Drittverwendungsfähigkeit sachverständig angepasst.

Soweit konkrete bauliche, technische oder öffentlich-rechtliche Besonderheiten gesondert als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden, ist darauf zu achten, diese Wertwirkungen nicht zusätzlich vollständig über Restnutzungsdauer oder Sachwertfaktor zu erfassen.

Kernaussage

Bei einer Berggaststätte kann das Sachwertverfahren nur mit Modellnäherungen arbeiten, wenn weder ein exakt passendes NHK-Modell noch spezielle Sachwertfaktoren verfügbar sind. Im Praxisfall wurde die Gastwirtschaft näherungsweise über das NHK-Modell „Wohnhäuser mit Mischnutzung (25 % gewerblicher Anteil)“ mit 630 €/m² BGF abgebildet. Für den Sachwertfaktor dienten Wohnmarktdaten mit einer rechnerischen Orientierung von rund 0,96 lediglich als Ausgangspunkt; wegen der besonderen Objektart, Almlage und eingeschränkten Marktgängigkeit wurde objektspezifisch 0,90 angesetzt. Das 1970 errichtete und nicht wesentlich modernisierte Gebäude erhielt bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer eine Restnutzungsdauer von 24 Jahren, entsprechend der arithmetischen Restdauer. Entscheidend sind nicht die einzelnen Zahlen, sondern die Methodik: Näherungsmodelle müssen als solche kenntlich gemacht, Marktparameter kritisch übertragen und Überschneidungen zwischen Restnutzungsdauer, Sachwertfaktor und boG konsequent vermieden werden.

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