Kurzantwort
Ein Wohnungsrecht kann wirtschaftlich wesentlich weiter reichen als das bloße Recht, bestimmte Wohnräume unentgeltlich zu bewohnen.
Erfasst das Recht zusätzlich:
- das gesamte Wohnhaus
- Garagen
- Gartenflächen
- Terrassen
- Zu- und Abfahrten
- sonstige Außen- und Grundstücksflächen
und ist der Eigentümer von der eigenen Nutzung dieser Bereiche ausgeschlossen, kann die Belastung wirtschaftlich deutlich stärker sein als bei einem klassischen Wohnungsrecht an einzelnen Räumen.
Im Praxisfall waren zwei Berechtigte vorgesehen.
Das Recht bestand:
lebenslang bis zum Tod des Letztlebenden.
Es umfasste:
- sämtliche Räume des Wohnhauses
- zwei Garagen
- Gartenflächen
- Terrassenflächen
- Zu- und Abfahrtsflächen
- sonstige dem Anwesen zugeordnete Grundstücksbereiche
Die Ausübung erfolgte unter Ausschluss des Eigentümers.
Der jährliche Ausgangswert wurde zunächst aus der nachhaltig erzielbaren Marktmiete von Wohnhaus und Garagen abgeleitet.
Zusätzlich wurde im konkreten Fall für die umfassende Nutzung der Garten- und Außenflächen ein Zuschlag von:
10 % des Rohwerts
berücksichtigt.
Nach weiteren Kostenansätzen ergab sich eine jährlich zu kapitalisierende Rentenrate von rund:
29.036 €
und daraus ein Kapitalwert des Rechts von rund:
532.000 €
Je umfassender ein Wohnungsrecht die tatsächliche Nutzung des gesamten Anwesens dem Eigentümer entzieht, desto weniger lässt es sich bewertungstechnisch wie ein bloßes Recht an einzelnen Wohnräumen behandeln.
Worum geht es?
Bei der Bewertung eines Wohnungsrechts reicht es nicht aus, nur festzustellen:
Ein Wohnungsrecht ist vorhanden.
Entscheidend ist vielmehr:
Was genau darf der Berechtigte nutzen und was bleibt dem Eigentümer noch?
Der wirtschaftliche Umfang kann von Fall zu Fall erheblich unterschiedlich sein.
Einfaches Wohnungsrecht und umfassendes Nutzungsrecht unterscheiden
Ein klassischer Fall kann beispielsweise nur betreffen:
- eine Wohnung
- einzelne Räume
- ein bestimmtes Geschoss
Der Eigentümer kann die übrigen Gebäudeteile und Grundstücksflächen weiterhin selbst nutzen oder verwerten.
Im Praxisfall war das anders
Das vorgesehene Recht erfasste nicht lediglich einen abgegrenzten Wohnbereich.
Es bezog sich auf:
sämtliche Räume des Wohnhauses.
Damit war bereits die gesamte eigentliche Wohnnutzung dem Eigentümer entzogen.
Zusätzlich wurden die Garagen erfasst
Auch die vorhandenen Garagen sollten von den Berechtigten genutzt werden können.
Im Praxisfall bestanden:
zwei Garagenstellplätze.
Für deren wirtschaftlichen Nutzungsvorteil wurde eine marktübliche Miete von:
50 € je Garage und Monat
angesetzt.
Damit ergaben sich:
100 € monatlich
beziehungsweise:
1.200 € jährlich.
Das Recht endete aber auch dort noch nicht
Zusätzlich umfasste es die Nutzung von:
- Garten
- Terrassen
- Zufahrten
- Abfahrtsflächen
- weiteren zugeordneten Grundstücksflächen
Damit wurde wirtschaftlich nicht nur Wohnraum überlassen.
Es wurde praktisch die Nutzung eines vollständigen Wohnanwesens eingeräumt.
Genau das verändert die Bewertung
Ein Käufer eines belasteten Grundstücks fragt nicht nur:
Wie viel Wohnfläche kann ich nicht nutzen?
Er fragt vielmehr:
Welche wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten verbleiben mir überhaupt?
Ausschluss des Eigentümers besonders bedeutsam
Nach der im Gutachten zugrunde gelegten Rechtsgestaltung sollte die Nutzung unter:
Ausschluss des jeweiligen Eigentümers
erfolgen.
Damit konnte der Eigentümer das Anwesen während der Dauer des Rechts nicht einfach parallel selbst nutzen.
Wirtschaftlich weitgehender Nutzungsentzug
Das Gutachten beschreibt die Folge entsprechend deutlich:
Dem Eigentümer werde die Nutzung und wirtschaftliche Verwertung des gesamten betroffenen Anwesens für die Dauer des Rechts weitgehend entzogen.
Unterschied zu einem bloßen Mitbenutzungsrecht
Das Wort „Mitbenutzung“ kann zunächst harmlos klingen.
Bewertungstechnisch muss jedoch genau gelesen werden, wie das Recht tatsächlich ausgestaltet ist.
Wenn der Berechtigte umfangreiche Außenflächen nutzen darf und der Eigentümer zugleich von deren Nutzung ausgeschlossen ist, besteht wirtschaftlich eine wesentlich stärkere Belastung als bei einer bloß gelegentlichen Mitbenutzung.
Deshalb niemals nur auf die Bezeichnung des Rechts schauen
Entscheidend ist nicht allein, ob die Urkunde das Recht bezeichnet als:
- Wohnungsrecht
- Mitbenutzungsrecht
- Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht
Entscheidend ist der konkrete Inhalt.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein großes, modernisiertes Einfamilienhaus mit rund:
241 m² Wohnfläche
und einer integrierten Doppelgarage.
Im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge sollte zugunsten zweier Übergeber ein lebenslanges Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht eingetragen werden.
Zwei Berechtigte
Das Recht stand zwei Personen zu.
Es sollte bis zum Tod des:
Letztlebenden
fortbestehen.
Nach dem Tod des ersten Berechtigten sollte das Recht dem überlebenden Berechtigten ungeschmälert verbleiben.
Das erhöht die mögliche Laufzeit
Bei zwei Berechtigten endet das Recht nicht bereits mit dem Tod der statistisch zuerst versterbenden Person.
Für die Bewertung muss die gemeinsame Überlebenskonstellation berücksichtigt werden.
Das Recht bezog sich auf das gesamte Wohnhaus
Es handelte sich nicht um:
- einzelne Zimmer
- eine Einliegerwohnung
- nur ein Geschoss
sondern um sämtliche Wohnräume.
Damit war die gesamte Marktmiete des Wohnhauses für die Bewertung relevant.
Nachhaltige Marktmiete
Für die rund:
241,46 m² Wohnfläche
wurde im Gutachten eine nachhaltig erzielbare Marktmiete von:
10,20 €/m² monatlich
angesetzt.
Daraus ergaben sich für das Wohnhaus:
2.462,89 € monatlich
beziehungsweise:
29.554,68 € jährlich.
Garagen zusätzlich
Für zwei Garagen:
2 × 50 € = 100 € monatlich
also:
1.200 € jährlich.
Gesamter marktüblicher Nutzungswert vor weiteren Anpassungen
Damit ergaben sich:
30.754,68 € jährlich.
Dieser Betrag stellte den Ausgangspunkt für die weitere Bewertung des Rechts dar.
Warum reicht die Wohnraummiete hier noch nicht aus?
Weil die Berechtigten zusätzlich wesentliche Grundstücks- und Außenflächen nutzen durften.
Ein Haus mit:
- Garten
- Terrasse
- Zufahrt
- großzügigen Außenflächen
bietet einen anderen Gebrauchsvorteil als dieselbe Wohnfläche ohne diese Nutzungsmöglichkeiten.
Außenflächen können Teil des wirtschaftlichen Rechtswerts sein
Das bedeutet allerdings nicht, dass jeder Quadratmeter Garten einfach mit einer zusätzlichen Quadratmetermiete bewertet werden sollte.
Die Nutzung von Außenflächen ist typischerweise bereits teilweise Bestandteil der Marktattraktivität eines Einfamilienhauses.
Deshalb besteht eine erhebliche Gefahr der Doppelberücksichtigung.
Im Praxisfall wurde ein Zuschlag verwendet
Das Gutachten berücksichtigte für die besondere Mitbenutzung des gesamten Grundstücks sowie der Garten- und Außenanlagen einen Zuschlag von:
10 % des Rohwerts.
Aus:
30.754,68 €
ergaben sich zusätzlich:
3.075,47 € jährlich.
Dieser 10-%-Ansatz ist nicht allgemein übertragbar
Aus dem Fall darf keinesfalls abgeleitet werden:
Gartenmitbenutzung erhöht ein Wohnungsrecht immer um 10 %.
Ein solcher Zuschlag muss im konkreten Fall begründet werden.
Warum?
Weil der wirtschaftliche Zusatznutzen stark davon abhängt:
- wie groß die Außenflächen sind
- welche Qualität sie besitzen
- ob der Eigentümer sie ebenfalls nutzen darf
- ob sie bereits in der angesetzten Hausmiete berücksichtigt sind
- ob exklusive oder lediglich gemeinsame Nutzung besteht
Exklusive Nutzung ist stärker als bloße Mitbenutzung
Das ist ein wesentlicher Punkt.
Darf der Eigentümer einen Garten weiterhin gleichberechtigt nutzen, ist seine wirtschaftliche Einschränkung geringer.
Ist er dagegen von der Nutzung ausgeschlossen, ist die Belastung deutlich intensiver.
Deshalb Rechtswortlaut genau auswerten
Bei jedem Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht sollten insbesondere folgende Fragen beantwortet werden:
Welche Räume?
- einzelne Räume?
- Wohnung?
- gesamtes Haus?
Welche Nebenflächen?
- Keller?
- Garage?
- Stellplätze?
Welche Außenflächen?
- Garten?
- Terrasse?
- Hof?
- Zufahrt?
Welche Nutzungsintensität?
- alleinige Nutzung?
- Mitbenutzung?
- Nutzung unter Ausschluss des Eigentümers?
Nicht jede Grundstücksfläche muss vom Recht erfasst sein
Besonders bei großen Grundstücken ist dies entscheidend.
Im Praxisfall bestanden zusätzlich rückwärtige Bau- und Entwicklungsflächen.
Diese waren nicht Bestandteil der hier bewerteten Belastung.
Deshalb nicht das gesamte Flurstück pauschal belasten
Das Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht wurde nur dem Wohnhausgrundstück zugeordnet.
Die gesonderten Entwicklungsflächen blieben unbelastet.
Das zeigt die Bedeutung einer räumlichen Abgrenzung
Ein Recht kann innerhalb eines einzigen Flurstücks:
- bestimmte Bereiche vollständig erfassen
- andere Bereiche überhaupt nicht erfassen
Nutzungsumfang und Flächenumfang sind zwei verschiedene Fragen
Bei der Bewertung müssen deshalb gleichzeitig geklärt werden:
- Wie intensiv ist das Recht?
- Auf welche Flächen erstreckt es sich?
Eigentümerposition während der Rechtsdauer
Bei einem sehr umfassenden Wohnungsrecht kann dem Eigentümer wirtschaftlich zunächst nur ein belastetes Eigentum verbleiben.
Er kann beispielsweise nicht ohne Weiteres:
- selbst einziehen
- das Haus frei vermieten
- die Garagen frei nutzen
- Garten und Terrasse selbst verwenden
Das beeinflusst den Käuferkreis
Ein typischer Eigennutzer sucht ein Haus, das er kurzfristig beziehen kann.
Ein mit einem umfassenden lebenslangen Wohnungsrecht belastetes Haus erfüllt diese Voraussetzung gerade nicht.
Mögliche Käufer verschieben sich
In Betracht kommen eher:
- Familienangehörige
- langfristig orientierte Anleger
- Erwerber mit langfristigem Zeithorizont
Dadurch kann die Marktgängigkeit erheblich eingeschränkt sein.
Kapitalwert als Ausgangspunkt der Belastungsbewertung
Im Praxisfall wurde der wirtschaftliche Nutzungsvorteil kapitalisiert.
Dafür wurde zunächst die jährliche Rentenrate bestimmt.
Ausgangswert des Rechts
Marktmiete Wohnhaus und Garagen:
30.754,68 € jährlich
Zuschlag für umfangreiche Außenflächennutzung
+ 3.075,47 €
Abzug von Kostenanteilen
Im Gutachten wurden jährlich vom Berechtigten zu übernehmende Bewirtschaftungskostenanteile in Höhe von rund:
4.794,65 €
berücksichtigt.
Jährlicher reiner Wert des Rechts
Damit ergab sich:
29.035,56 € jährlich.
Das entspricht monatlich rund:
2.419,63 €.
Kapitalisierung
Für die Kapitalisierung wurden im Gutachten angesetzt:
- zwei Berechtigte
- Ende beim Tod des Letztlebenden
- Sterbetafel 2022/2024
- Kapitalisierungszinssatz 3,0 %
- Dynamik 1,5 %
- monatlich vorschüssige Betrachtung
Kapitalwert
Daraus wurde ein Barwert von:
531.661,37 €
abgeleitet.
Gerundet:
532.000 €
Der hohe Betrag erklärt sich aus mehreren Komponenten
Nicht allein aus einer hohen Wohnfläche.
Zusammen wirkten:
- großes Wohnhaus
- vollständige Wohnnutzung
- zwei Garagen
- umfassende Außenflächennutzung
- zwei Berechtigte
- Laufzeit bis zum Tod des Letztlebenden
Wohnungsrecht und Nießbrauch nicht gleichsetzen
Auch ein sehr umfassendes Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht bleibt nicht automatisch ein Nießbrauch.
Die rechtliche Einordnung richtet sich nach der konkreten Gestaltung.
Für die Wertermittlung ist deshalb die tatsächliche Rechtsposition zugrunde zu legen und nicht lediglich aufgrund ihrer wirtschaftlichen Intensität eine andere Rechtsform zu unterstellen.
Wirtschaftliche Ähnlichkeit bedeutet keine rechtliche Identität
Ein umfassendes Wohnungsrecht kann wirtschaftlich sehr belastend sein.
Das macht es aber nicht automatisch zu einem Nießbrauch.
Deshalb Begriffe sauber verwenden
Die Bewertung sollte nicht schreiben:
wirtschaftlich ist das eigentlich ein Nießbrauch,
wenn die rechtliche Ausgestaltung dafür keine belastbare Grundlage bietet.
Besser ist:
Das Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht besitzt aufgrund seines umfassenden Nutzungsumfangs einen erheblichen wirtschaftlichen Einfluss.
Kostenverteilung beeinflusst den Rechtswert
Nicht nur die Nutzungsflächen sind relevant.
Auch die Frage:
Wer trägt welche Kosten?
kann den wirtschaftlichen Vorteil des Berechtigten verändern.
Beispiel
Wenn der Berechtigte sämtliche größeren Instandhaltungskosten tragen müsste, wäre sein wirtschaftlicher Vorteil geringer als bei einem völlig kostenfreien Nutzungsrecht.
Deshalb Rohertrag nicht einfach kapitalisieren
Die reine Marktmiete bildet zunächst nur den Bruttonutzungsvorteil.
Anschließend müssen die nach der Rechtsgestaltung den Berechtigten beziehungsweise Eigentümer treffenden Kosten sachgerecht berücksichtigt werden.
Keine automatische Übernahme von Mietrechtssystematik
Ein Wohnungsberechtigter ist nicht einfach ein normaler Mieter.
Die vertragliche beziehungsweise dingliche Kostenverteilung kann anders ausgestaltet sein.
Deshalb muss die konkrete Regelung analysiert werden.
Gartenwert nicht doppelt erfassen
Eine wichtige methodische Frage im Praxisfall ist der zusätzliche 10-%-Ansatz für Garten- und Außenflächen.
Bei der Übertragung auf andere Fälle muss besonders geprüft werden:
Ist der Vorteil der Außenflächen bereits in der angesetzten Einfamilienhausmiete enthalten?
Einfamilienhausmieten enthalten häufig bereits Grundstücksnutzen
Ein Mieter eines Einfamilienhauses bezahlt regelmäßig nicht nur für die Innenfläche.
Der Mietpreis kann bereits beeinflusst sein durch:
- Garten
- Terrasse
- Stellplätze
- Grundstücksqualität
Deshalb darf ein zusätzlicher Außenflächenzuschlag nicht automatisch angesetzt werden.
Ein separater Zuschlag braucht eigenständige Begründung
Er kann eher nachvollziehbar sein, wenn die Außenflächen:
- außergewöhnlich groß
- besonders hochwertig
- exklusiv
- über das bei Vergleichsobjekten übliche Maß hinausgehend
sind.
Im Praxisfall außergewöhnlich große Außenanlagen
Das Grundstück verfügte über umfangreiche:
- Gartenanlagen
- Terrassierungen
- Natursteinmauern
- Wege
- alten Baumbestand
- parkähnliche Freiflächen
Damit war die Grundstücksnutzung tatsächlich umfangreicher als bei einem durchschnittlichen Wohnobjekt.
Dennoch keine allgemeine Zuschlagsformel
Gerade weil die Ausgangsmiete bereits objektspezifisch angesetzt wurde, muss in anderen Fällen besonders sorgfältig geprüft werden, ob ein zusätzlicher Zuschlag erforderlich ist.
Wohnungsrecht und Marktwertabschlag sind nicht immer identisch
Der Kapitalwert eines Rechts ist eine wichtige Größe.
Die tatsächliche Marktreaktion auf ein belastetes Grundstück kann dennoch zusätzlich davon abhängen:
- wie marktgängig das Objekt ist
- wie lang die Belastung voraussichtlich dauert
- welcher Käuferkreis besteht
- welche Nutzung dem Eigentümer verbleibt
Im Gutachten wurde der Kapitalwert unmittelbar als Belastung angesetzt
Im konkreten Fall wurde der ermittelte Wert von rund:
532.000 €
als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal beim Wohnhausgrundstück berücksichtigt.
Keine Belastung der separaten Entwicklungsflächen
Die rückwärtigen Bauflächen blieben davon unberührt.
Das ist methodisch besonders wichtig.
Typische Fehler
Nur die Wohnfläche betrachten
Garagen und Außenflächen können ebenfalls vom Recht erfasst sein.
Bezeichnung statt Inhalt bewerten
„Wohnungsrecht“ sagt noch nicht, wie umfassend die Nutzung tatsächlich ist.
Ausschluss des Eigentümers ignorieren
Exklusive Nutzung wirkt wirtschaftlich stärker als gemeinsame Nutzung.
Das gesamte Flurstück automatisch belasten
Der räumliche Umfang des Rechts muss exakt festgestellt werden.
Marktmiete ungeprüft vollständig kapitalisieren
Kostenverteilung und sonstige Rechtsbedingungen müssen berücksichtigt werden.
Gartenmitbenutzung immer mit 10 % ansetzen
Der Ansatz des Praxisfalls ist keine allgemeine Regel.
Außenflächennutzen doppelt berücksichtigen
Er kann teilweise bereits in der Marktmiete des Einfamilienhauses enthalten sein.
Zwei Berechtigte wie eine Einzelperson kapitalisieren
Bei Fortbestand bis zum Tod des Letztlebenden ist die gemeinsame Lebenserwartung relevant.
Umfassendes Wohnungsrecht automatisch als Nießbrauch bezeichnen
Wirtschaftliche Intensität und rechtliche Einordnung sind zu trennen.
Vorgehensweise
Bei einem umfassenden Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – Rechtsinhalt vollständig erfassen
Welche Rechte sind tatsächlich eingeräumt?
Schritt 2 – Wohnräume bestimmen
Einzelne Räume oder gesamtes Gebäude?
Schritt 3 – Nebenflächen erfassen
Zum Beispiel:
- Garage
- Keller
- Stellplätze
Schritt 4 – Außenflächen prüfen
Zum Beispiel:
- Garten
- Terrasse
- Hof
- Zufahrt
Schritt 5 – Nutzungsintensität klären
Besteht:
- ausschließliche Nutzung
- Mitbenutzung
- Ausschluss des Eigentümers?
Schritt 6 – räumliche Reichweite feststellen
Welche Grundstücksteile sind betroffen und welche bleiben frei?
Schritt 7 – marktüblichen Nutzungsvorteil ableiten
Ausgehend von angemessener Marktmiete beziehungsweise vergleichbaren Nutzungswerten.
Schritt 8 – Kostenverteilung berücksichtigen
Welche Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten trägt der Berechtigte?
Schritt 9 – Laufzeit sachgerecht kapitalisieren
Bei mehreren Berechtigten die konkrete Beendigungsregel berücksichtigen.
Schritt 10 – Ergebnis mit der Marktposition plausibilisieren
Passt der kapitalisierte Rechtswert zur tatsächlichen wirtschaftlichen Einschränkung des Eigentums?
Formulierungsbaustein
Das zu bewertende Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht beschränkt sich nicht auf einzelne Wohnräume, sondern umfasst sämtliche Räume des Wohngebäudes sowie weitere wesentliche Bestandteile des Anwesens. Neben den Garagen sind insbesondere Garten-, Terrassen-, Zu- und Abfahrts- sowie weitere dem Wohnhaus funktional zugeordnete Außenflächen von der Rechtsausübung erfasst.
Aufgrund des vorgesehenen Ausschlusses des Eigentümers verbleibt diesem während der Dauer des Rechts keine eigenständige Nutzungsmöglichkeit der belasteten Bereiche. Der wirtschaftliche Einfluss des Rechts geht daher deutlich über den eines auf einzelne Räume begrenzten Wohnungsrechts hinaus.
Zur Ermittlung des Rechtswerts ist zunächst der marktübliche Nutzungsvorteil der betroffenen Wohn- und Nebenflächen abzuleiten. Zusätzliche Nutzungsrechte an außergewöhnlichen Garten- und Außenflächen können berücksichtigt werden, soweit deren wirtschaftlicher Vorteil nicht bereits vollständig in der angesetzten Marktmiete enthalten ist.
Die konkrete Kostenverteilung sowie bei mehreren Berechtigten die vereinbarte Dauer des Rechts – insbesondere ein Fortbestand bis zum Tod des Letztlebenden – sind bei der Kapitalisierung gesondert zu berücksichtigen. Pauschale Zuschläge für Garten- oder Außenflächennutzung sind nicht allgemein übertragbar.
Kernaussage
Ein Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht kann wirtschaftlich erheblich weiter reichen als ein klassisches Wohnungsrecht an einzelnen Räumen. Im Praxisfall durften die Berechtigten nicht nur das gesamte Wohnhaus, sondern auch die Garagen sowie wesentliche Garten-, Terrassen-, Zu- und Abfahrtsflächen nutzen; der Eigentümer war von der Nutzung der betroffenen Bereiche ausgeschlossen. Zusätzlich bestand das Recht für zwei Personen bis zum Tod des Letztlebenden. Dadurch entstand eine besonders intensive Einschränkung des belasteten Eigentums. Der ermittelte Kapitalwert von rund 532.000 € beruht deshalb nicht allein auf der Wohnfläche, sondern auf dem gesamten konkreten Nutzungsumfang, der Kostenverteilung und der voraussichtlichen Rechtsdauer. Entscheidend ist immer der Inhalt des Rechts – nicht lediglich seine Bezeichnung.
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