Kurzantwort

Ein junges und technisch ordentlich erhaltenes Gebäude muss nicht automatisch einen hohen Verkehrswert besitzen.

Gerade bei Spezialimmobilien können zwei völlig unterschiedliche Ebenen auseinanderfallen:

technische Nutzbarkeit

und

wirtschaftliche Verwertbarkeit.

Im Praxisfall wurde ein Hofladen mit Cafébetrieb erst im Jahr:

2015

errichtet.

Bei der Ortsbesichtigung zeigte sich das Gebäude:

• gepflegt
• altersentsprechend erhalten
• ohne wesentliche augenscheinlich erkennbare Bauschäden

Trotzdem stand es bereits seit rund:

drei Jahren leer.

Innerhalb dieses Zeitraums konnte nach den Feststellungen des Gutachtens keine nachhaltige:

• Vermietung
• Verpachtung
• oder sonstige Nachnutzung

realisiert werden.

Der Leerstand wurde deshalb nicht nur als momentane Nutzungssituation verstanden.

Er war ein Hinweis darauf, dass:

die wirtschaftliche Verwertbarkeit des Gebäudes deutlich hinter seiner technischen Nutzbarkeit zurückbleibt.

Der Verkehrswert wurde schließlich mit rund:

90.000 €

abgeleitet.

Das Beispiel zeigt:

Ein Gebäude kann technisch jung, gepflegt und grundsätzlich gebrauchsfähig sein und trotzdem nur einen begrenzten Marktwert besitzen, wenn der Markt für seine konkrete Nutzung kaum Nachfrage zeigt.

Worum geht es?

Bei Immobilien wird häufig intuitiv angenommen:

Je neuer und besser erhalten ein Gebäude ist, desto höher muss sein Wert sein.

Für marktgängige Standardimmobilien ist diese Überlegung zunächst nachvollziehbar.

Ein:

• junges
• gepflegtes
• technisch funktionierendes

Gebäude besitzt grundsätzlich Vorteile gegenüber einem vergleichbaren stark sanierungsbedürftigen Objekt.

Bei Spezialimmobilien reicht diese Betrachtung jedoch nicht aus.

Ein Gebäude kann technisch gut und wirtschaftlich problematisch sein

Der Verkehrswert entsteht nicht allein aus:

• Baujahr
• Herstellungskosten
• Materialqualität
• Erhaltungszustand

Entscheidend ist ebenso:

Gibt es Marktteilnehmer, die das Gebäude in seiner konkreten Form tatsächlich nutzen wollen?

Technische Nutzbarkeit

Technische Nutzbarkeit bedeutet vereinfacht:

Das Gebäude kann aufgrund seines baulichen Zustands grundsätzlich verwendet werden.

Wirtschaftliche Verwertbarkeit

Wirtschaftliche Verwertbarkeit fragt dagegen:

Lässt sich für dieses Gebäude am Markt eine sinnvolle und nachhaltige Nutzung finden?

Das kann bedeuten:

• selbst nutzen
• vermieten
• verpachten
• verkaufen
• umnutzen

Beide Ebenen können stark auseinanderfallen

Ein altes sanierungsbedürftiges Haus kann in einer hervorragenden Lage wirtschaftlich sehr interessant sein.

Umgekehrt kann ein junges Spezialgebäude technisch einwandfrei sein, aber kaum Nachfrage finden.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde ein ehemaliger Hofladen mit Cafébetrieb.

Das Gebäude war Teil eines landwirtschaftlich geprägten Hofensembles.

Es wurde im Jahr:

2015

errichtet.

Technisch vergleichsweise jung

Zum Wertermittlungsstichtag war das Gebäude damit erst rund elf Jahre alt.

Die äußere und innere Ausstattung befand sich nach der Ortsbesichtigung in einem gepflegten und altersentsprechenden Zustand.

Keine wesentlichen sichtbaren Schäden

Im Rahmen der zerstörungsfreien Ortsbesichtigung wurden keine wesentlichen offensichtlich erkennbaren:

• Baumängel
• Bauschäden

festgestellt.

Die technische Substanz war also nicht das Hauptproblem

Das unterscheidet diesen Fall deutlich von vielen anderen Spezialimmobilien.

Der geringe Verkehrswert beruhte nicht darauf, dass zunächst umfangreiche Sanierungskosten erforderlich gewesen wären.

Stattdessen bestand ein wirtschaftliches Problem

Der Hofladen stand bereits seit mehreren Jahren leer.

Das Gutachten nennt rund:

drei Jahre Leerstand.

Kein nachhaltiger neuer Nutzer gefunden

In diesem Zeitraum konnte keine nachhaltige:

• Vermietung
• Verpachtung
• sonstige Nachnutzung

realisiert werden.

Warum dieser Leerstand wichtig ist

Leerstand kann unterschiedliche Ursachen haben.

Nicht jeder Leerstand ist automatisch wertmindernd.

Vorübergehender Leerstand

Ein Gebäude kann beispielsweise kurzzeitig leer stehen wegen:

• Mieterwechsels
• Verkaufsvorbereitung
• Modernisierung
• Neuorganisation eines Betriebs

Dann muss daraus noch keine strukturelle Marktschwäche folgen.

Mehrjähriger Leerstand kann etwas anderes zeigen

Wenn ein grundsätzlich funktionsfähiges Gebäude über mehrere Jahre keinen nachhaltigen Nutzer findet, stellt sich die Frage:

Ist der Leerstand möglicherweise Ausdruck einer dauerhaft eingeschränkten Nachfrage?

Genau so wurde der Praxisfall eingeordnet

Das Gutachten bezeichnet den langjährigen Leerstand ausdrücklich als:

konkreten Marktindikator für die eingeschränkte Nachfrage.

Das ist ein wichtiger Unterschied

Die Aussage lautete nicht lediglich:

Das Gebäude ist heute leer.

Sondern sinngemäß:

Obwohl das Gebäude noch relativ jung und technisch nutzbar ist, konnte über einen längeren Zeitraum keine nachhaltige Nutzung realisiert werden.

Damit gewinnt der Leerstand zusätzliche Aussagekraft.

Leerstand als Marktsignal

Ein mehrjähriger Leerstand kann zeigen, dass:

• der Nutzerkreis klein ist
• die Lage nicht ausreichend nachgefragt wird
• die Gebäudestruktur zu speziell ist
• alternative Nutzungen kaum möglich sind

Im Praxisfall kamen mehrere Faktoren zusammen

Die eingeschränkte wirtschaftliche Verwertbarkeit wurde insbesondere begründet mit:

• Außenbereichslage
• Lage innerhalb eines Hofensembles
• begrenzter Kundenfrequenz
• spezieller Nutzung als Hofladen mit Café
• eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit
• funktionaler Abhängigkeit von der Hofinfrastruktur

Der Standort war stark nutzungsgebunden

Der Hofladen wurde ursprünglich zur Bewirtung beziehungsweise Versorgung von Besuchern des landwirtschaftlichen Betriebs errichtet.

Damit war das Gebäude nicht unabhängig von seinem Umfeld konzipiert.

Das ursprüngliche Betriebskonzept war Teil seiner Funktion

Solange der Hofbetrieb entsprechende Besucher und Kunden erzeugte, konnte diese Lage sinnvoll sein.

Nach Aufgabe des Hofladen- und Cafébetriebs stellte sich dagegen die Frage:

Wer benötigt genau an diesem Standort genau dieses Gebäude?

Außenbereichslage begrenzt den Markt

Das Objekt lag außerhalb des geschlossenen Siedlungsbereichs.

Die Umgebung war landwirtschaftlich geprägt.

Für ein Hofcafé kann das funktionieren

Eine solche Lage kann im Zusammenhang mit einem funktionierenden landwirtschaftlichen Betrieb attraktiv sein.

Für einen beliebigen Gewerbemieter sieht die Situation anders aus

Ein unabhängiger Betreiber benötigt möglicherweise:

• Kundenfrequenz
• Sichtbarkeit
• Laufkundschaft
• gute gewerbliche Erreichbarkeit

Diese Voraussetzungen waren am Standort nur eingeschränkt vorhanden.

Das Gebäude war stark auf seine ursprüngliche Nutzung zugeschnitten

Die Grundrissstruktur bestand unter anderem aus:

• Gastraum
• Verkaufs- beziehungsweise Thekenbereich
• Küche
• Lager
• getrennten Sanitäranlagen

Das Gebäude war damit funktional auf:

Hofladen und Cafébetrieb

ausgerichtet.

Eine Spezialstruktur verkleinert den Nutzerkreis

Ein typischer Interessent für:

• Büro
• Wohnung
• Lager
• Praxis

kann diese Raumstruktur nicht automatisch ohne Anpassungen übernehmen.

Wohnnutzung war keine gesicherte Alternative

Das Gutachten weist ausdrücklich darauf hin, dass eine Umnutzung zu Wohnzwecken nicht ohne Weiteres unterstellt werden kann.

Das Gebäude war als:

Gewerbeeinheit

genehmigt.

Außenbereich zusätzlich relevant

Aufgrund der Lage im Außenbereich bestand nach dem Gutachten keine gesicherte rechtliche Grundlage dafür, einfach von einer zukünftigen Wohnnutzung auszugehen.

Deshalb durfte Wohnnutzung nicht als Wertreserve eingepreist werden

Ein Käufer könnte zwar überlegen:

Vielleicht könnte daraus irgendwann eine Wohnung werden.

Für die Verkehrswertermittlung reicht eine solche Möglichkeit aber nicht aus.

Potenzial muss hinreichend gesichert sein

Die Bewertung sollte unterscheiden zwischen:

theoretisch denkbar

und

am Stichtag hinreichend gesichert und marktlich verwertbar.

Technische Flexibilität war ebenfalls begrenzt

Auch ohne die öffentlich-rechtliche Frage bestand ein Anpassungsbedarf.

Für alternative Nutzungen wären nach dem Gutachten voraussichtlich:

• bauliche
• ausstattungsbezogene
• gegebenenfalls genehmigungsrechtliche

Maßnahmen notwendig.

Eine weitere Abhängigkeit: Wärmeversorgung

Die Wärmeversorgung des Gebäudes erfolgte über eine Hackschnitzelanlage auf einem benachbarten Grundstück.

Damit bestand eine weitere funktionale Verbindung zum Hofensemble.

Eigenständige Verwertung wird dadurch komplizierter

Ein Käufer eines völlig unabhängigen Gewerbeobjekts erwartet häufig eine weitgehend eigenständige:

• Erschließung
• technische Versorgung
• Grundstücksstruktur

Beim Hofladen bestanden dagegen tatsächliche und wirtschaftliche Verflechtungen mit den angrenzenden Hofflächen.

Auch das kann den Käuferkreis einschränken

Das Gutachten sah potenzielle Erwerber im Wesentlichen bei Personen, die:

• eine vergleichbare Nutzung fortführen
• oder eine betriebliche Verbindung zum bestehenden Hofensemble herstellen können

Das ist ein sehr kleiner Markt

Je spezieller die notwendige Nutzungskonstellation, desto weniger Interessenten kommen infrage.

Geringe Nachfrage trotz gutem Zustand

Genau deshalb ist der Fall so anschaulich.

Das Gebäude war nicht:

• alt
• ruinös
• technisch verbraucht

und trotzdem bestand nur eine eingeschränkte Nachfrage.

Verkehrswert ist kein technischer Zeitwert

Der Verkehrswert beantwortet nicht die Frage:

Was ist die vorhandene Bausubstanz technisch noch wert?

Sondern:

Welchen Preis würde der Markt für Grundstück und Gebäude unter den konkreten tatsächlichen und rechtlichen Bedingungen bezahlen?

Herstellungskosten können deshalb deutlich vom Marktwert abweichen

Ein Gebäude kann bei seiner Errichtung erhebliche Kosten verursacht haben.

Wenn später nur wenige Marktteilnehmer Verwendung dafür haben, müssen diese Herstellungskosten nicht vollständig im Verkehrswert erhalten bleiben.

Besonders bei Spezialgebäuden

Das betrifft beispielsweise:

• Hofläden
• Gaststätten
• Vereinsgebäude
• betriebsgebundene Gebäude
• besondere Gewerbeobjekte

Sachwert und wirtschaftliche Verwertbarkeit

Im Gutachten wurde der Sachwert als vorrangige Bewertungsgrundlage verwendet.

Der ermittelte Sachwert lag bei rund:

100.000 €

Aber auch der Sachwert musste an den Markt angepasst werden

Der rechnerische vorläufige Sachwert betrug zunächst rund:

140.000 €

Nach Marktanpassung und Berücksichtigung weiterer objektspezifischer Besonderheiten ergab sich rund:

100.000 €

Das zeigt die Funktion der Marktanpassung

Der Sachwert darf nicht mit:

Baukosten minus Alter

enden.

Er muss auf die tatsächlichen Marktverhältnisse reagieren.

Ertragswert als Kontrollgröße

Zusätzlich wurde ein Ertragswert von rund:

86.000 €

ermittelt.

Sehr niedriger nachhaltiger Mietansatz

Obwohl regionale Angebotsmieten für Gastronomie- und Gewerbeflächen im Gutachten deutlich höher lagen, wurden für das Objekt nur:

4,50 €/m² monatlich

angesetzt.

Warum?

Insbesondere wegen:

• Außenbereichslage
• langjährigem Leerstand
• eingeschränkter Drittverwendung
• erforderlichem Revitalisierungsaufwand

Auch hier wirkt der Markt

Die bauliche Qualität allein hätte keinen höheren Mietansatz gerechtfertigt, wenn der Standort und die Nutzungsstruktur keinen entsprechend starken Mietmarkt boten.

Verkehrswert rund 90.000 €

Das Gutachten stellte schließlich gegenüber:

• Sachwert: rund 100.000 €
• Ertragswert: rund 86.000 €

und leitete daraus unter Würdigung der Besonderheiten einen Verkehrswert von rund:

90.000 €

ab.

Bodenwert bereits 76.500 €

Besonders anschaulich ist das Verhältnis zum Bodenwert.

Für den wirtschaftlich zugeordneten Grundstücksumgriff von 425 m² wurde ein Bodenwert von:

76.500 €

ermittelt.

Verkehrswert nur rund 13.500 € darüber

Der Verkehrswert des bebauten Objekts lag mit:

90.000 €

nur rund:

13.500 €

über dem Bodenwert.

Das bedeutet nicht, dass das Gebäude technisch nur 13.500 € wert ist

Dieser Schluss wäre falsch.

Die Differenz ist kein technischer Gebäudewert.

Sie zeigt lediglich:

Der Gesamtmarkt honoriert die vorhandene Gebäudesubstanz unter den konkreten Nutzungs- und Marktbedingungen nur begrenzt über den Bodenwert hinaus.

Genau hier zeigt sich wirtschaftliche Entwertung

Das Gebäude ist technisch vorhanden.

Es ist relativ jung.

Es ist gepflegt.

Aber seine konkrete wirtschaftliche Verwendung ist stark eingeschränkt.

Wirtschaftliche Obsoleszenz kann früh auftreten

Ein Gebäude muss nicht erst 60 oder 80 Jahre alt sein, um wirtschaftlich an Bedeutung zu verlieren.

Wenn das ursprüngliche Nutzungskonzept:

• nicht mehr funktioniert
• kaum Nachfrage findet
• schwer ersetzbar ist

kann wirtschaftliche Überalterung beziehungsweise wirtschaftliche Entwertung deutlich früher einsetzen.

Alter ist deshalb nur eine Dimension

Für die Bewertung sind mindestens vier Ebenen zu unterscheiden:

Technisches Alter

Wie alt ist das Gebäude?

Technischer Zustand

Wie gut ist die Substanz erhalten?

Funktionale Eignung

Passt die Gebäudestruktur noch zu heutigen Nutzungen?

Wirtschaftliche Marktgängigkeit

Gibt es ausreichend Käufer oder Nutzer?

Im Praxisfall waren die ersten beiden Punkte relativ günstig

Alter

jung

Zustand

gepflegt

Die beiden anderen Punkte waren problematisch

Funktionale Eignung

stark auf Hofladen/Café zugeschnitten

Marktgängigkeit

deutlich eingeschränkt

Genau diese Kombination erklärt den niedrigen Wert

Nicht das Gebäude als Bauwerk war „schlecht“.

Seine Position im Markt war schwach.

Leerstand liefert zusätzliche Marktinformation

Ohne den mehrjährigen Leerstand könnte man argumentieren:

Vielleicht gibt es durchaus Nachfrage, sie wurde nur noch nicht getestet.

Im Praxisfall war die Situation konkreter.

Der Markt hatte bereits Zeit zu reagieren

Über rund drei Jahre konnte keine nachhaltige Nachnutzung realisiert werden.

Damit bestand ein tatsächlicher Hinweis darauf, dass die Verwertungsprobleme nicht nur theoretischer Natur waren.

Aber Leerstand beweist nicht automatisch Unverkäuflichkeit

Auch hier darf nicht übertrieben werden.

Ein leerstehendes Objekt kann weiterhin einen positiven Verkehrswert besitzen.

Der Fall beweist auch das

Trotz Leerstand und geringer Drittverwendbarkeit wurde ein positiver Verkehrswert von:

90.000 €

abgeleitet.

Leerstand ist deshalb ein Indikator, kein eigener Wertmaßstab

Aus:

drei Jahren Leerstand

kann nicht einfach ein bestimmter:

• Prozentabschlag
• Kapitalwertverlust
• Sachwertfaktor

abgeleitet werden.

Die Ursachen müssen untersucht werden

Der Leerstand kann beispielsweise zurückgehen auf:

• schwache Nachfrage
• unrealistische Mietforderung
• fehlende Vermarktung
• rechtliche Probleme
• technische Defizite
• Betreiberentscheidung

Erst die Ursachen machen ihn bewertungsrelevant

Im Praxisfall wurde der Leerstand gemeinsam mit:

• Standort
• Spezialnutzung
• Drittverwendung
• Hofabhängigkeit

betrachtet.

Mehrere Indizien zeigten in dieselbe Richtung

Dadurch erhielt die Schlussfolgerung größere Plausibilität:

Es besteht eine strukturell eingeschränkte Marktgängigkeit.

Leerstand nicht isoliert bewerten

Ein häufiger Fehler wäre:

Drei Jahre leer = minus 30 %.

Eine solche Regel gibt es nicht.

Besser: Leerstand als Markttest verstehen

Bei einem funktionsfähigen Gebäude kann längerer Leerstand ein tatsächlicher Hinweis darauf sein, wie der Markt auf das Objekt reagiert.

Besonders aussagekräftig bei jungen Gebäuden

Bei einem stark sanierungsbedürftigen Gebäude könnte der Leerstand schlicht durch den schlechten Zustand erklärt werden.

Beim Praxisobjekt war das anders.

Das Gebäude war relativ jung und gepflegt

Damit wurden andere Ursachen wahrscheinlicher:

• Standort
• Nutzungsbindung
• geringer Interessentenkreis
• fehlende Alternativnutzung

Das macht den Leerstand analytisch wertvoll

Er hilft zu unterscheiden:

Ist das Gebäude technisch unbrauchbar oder wirtschaftlich schwer verwertbar?

Bewertungsparameter müssen konsistent bleiben

Bei Spezialimmobilien besteht allerdings eine wichtige Gefahr.

Dasselbe Marktproblem kann an mehreren Stellen des Bewertungsmodells auftauchen.

Beispielsweise

Eine eingeschränkte Drittverwendung kann berücksichtigt werden durch:

• niedrigen Mietansatz
• höheren Liegenschaftszinssatz
• Sachwertfaktor
• besondere objektspezifische Merkmale
• wirtschaftliche Nutzungsdauer

Nicht jedes Mal vollständig dasselbe Risiko abziehen

Sonst entsteht eine Doppel- oder Mehrfachberücksichtigung.

Leerstand ist besonders anfällig dafür

Wenn der mehrjährige Leerstand bereits die Grundlage für:

• niedrige Marktmiete
• erhöhtes Vermietungsrisiko
• reduzierten Sachwertfaktor

bildet, muss genau geprüft werden, ob zusätzlich noch ein eigener voller Leerstandsabschlag erforderlich ist.

Bewertung muss Wirkungszusammenhänge offenlegen

Die bessere Frage lautet:

In welchem Parameter wird welcher Teil des Risikos berücksichtigt?

Typische Fehler

Junges Baujahr mit hohem Verkehrswert gleichsetzen

Technisches Alter ist nur ein Wertfaktor.

Gepflegten Zustand mit guter Marktgängigkeit verwechseln

Ein technisch gutes Spezialgebäude kann kaum Nachfrage besitzen.

Leerstand nur als Momentaufnahme betrachten

Mehrjähriger Leerstand kann ein echter Marktindikator sein.

Aus Leerstand automatisch einen festen Abschlag ableiten

Es gibt keine allgemeine Prozentregel.

Ursachen des Leerstands nicht analysieren

Nur ein strukturell erklärbarer Leerstand ist für die Markteinschätzung besonders aussagekräftig.

Frühere Nutzung einfach fortschreiben

Eine aufgegebene Hofladen- oder Café-Nutzung muss auf ihre heutige wirtschaftliche Tragfähigkeit geprüft werden.

Wohnnutzung als sichere Alternative unterstellen

Eine Umnutzung muss technisch und rechtlich hinreichend gesichert sein.

Herstellungskosten mit Marktwert verwechseln

Der Markt muss die vorhandene Substanz nicht vollständig honorieren.

Wirtschaftliche Risiken mehrfach abziehen

Drittverwendung und Leerstand können in mehreren Bewertungsparametern bereits enthalten sein.

Vorgehensweise

Bei einem jungen, aber länger leerstehenden Spezialgebäude empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – technischen Zustand feststellen

Bestehen relevante Schäden oder Instandhaltungsdefizite?

Schritt 2 – Leerstandsdauer feststellen

Seit wann wird das Gebäude nicht mehr genutzt?

Schritt 3 – Ursache des Leerstands untersuchen

Ist er:

• vorübergehend
• betrieblich
• technisch
• marktbedingt?

Schritt 4 – ursprüngliche Nutzung analysieren

Ist sie heute noch wirtschaftlich realistisch?

Schritt 5 – Drittverwendungsfähigkeit prüfen

Welche alternativen Nutzungen sind tatsächlich möglich?

Schritt 6 – rechtliche Nutzbarkeit untersuchen

Sind gewünschte Umnutzungen planungs- und genehmigungsrechtlich hinreichend gesichert?

Schritt 7 – funktionale Abhängigkeiten erfassen

Zum Beispiel:

• Wärmeversorgung
• gemeinsame Zufahrt
• Hofinfrastruktur

Schritt 8 – Marktbeobachtungen auswerten

Gibt es reale Nachfrage beziehungsweise belastbare Miet- oder Kaufdaten?

Schritt 9 – Bewertungsparameter konsistent ableiten

Leerstand und Drittverwendung nicht unkontrolliert mehrfach berücksichtigen.

Schritt 10 – technisches und wirtschaftliches Ergebnis getrennt erläutern

Ein guter Bauzustand widerspricht einem niedrigen Verkehrswert nicht automatisch.

Formulierungsbaustein

Das Bewertungsobjekt weist trotz seines vergleichsweise jungen Baujahrs und des insgesamt gepflegten baulichen Zustands eine deutlich eingeschränkte wirtschaftliche Verwertbarkeit auf. Wesentliche augenscheinlich erkennbare Bauschäden oder technische Nutzungshindernisse wurden im Rahmen der Ortsbesichtigung nicht festgestellt.

Demgegenüber besteht zum Wertermittlungsstichtag bereits seit mehreren Jahren Leerstand. Innerhalb dieses Zeitraums konnte keine nachhaltige Vermietung, Verpachtung oder sonstige Nachnutzung realisiert werden. Der Leerstand wird daher nicht lediglich als vorübergehender Nutzungsausfall, sondern als konkreter Hinweis auf die eingeschränkte Nachfrage nach dem spezialisierten Bewertungsobjekt gewürdigt.

Maßgeblich hierfür sind insbesondere die nutzungsspezifische Gebäudekonzeption, die Lage außerhalb geschlossener Siedlungsstrukturen, die begrenzte Kundenfrequenz, die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit sowie die funktionale Einbindung in das bestehende Betriebs- beziehungsweise Hofensemble.

Die technische Nutzbarkeit des Gebäudes ist daher von seiner wirtschaftlichen Verwertbarkeit zu unterscheiden. Der gute bauliche Zustand verhindert nicht, dass Marktteilnehmer die eingeschränkten Nutzungs- und Vermarktungsmöglichkeiten wertmindernd berücksichtigen.

Kernaussage

Ein junges und gepflegtes Gebäude besitzt nicht automatisch einen entsprechend hohen Verkehrswert. Im Praxisfall war der Hofladen erst 2015 errichtet worden und wies keine wesentlichen augenscheinlich erkennbaren Bauschäden auf. Trotzdem stand er bereits seit rund drei Jahren leer, ohne dass eine nachhaltige Vermietung, Verpachtung oder Nachnutzung realisiert werden konnte. Dieser Leerstand war ein konkreter Hinweis darauf, dass nicht die technische Substanz, sondern die wirtschaftliche Verwertbarkeit das zentrale Problem darstellte. Außenbereichslage, spezialisierte Gebäudestruktur, geringe Kundenfrequenz, begrenzte Drittverwendungsfähigkeit und die Abhängigkeit vom Hofensemble reduzierten den Markt. Technische Nutzbarkeit und wirtschaftliche Marktgängigkeit müssen deshalb gerade bei Spezialimmobilien konsequent voneinander getrennt werden.

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