Kurzantwort

Dass Vergleichspreise vorhanden sind, bedeutet noch nicht automatisch, dass das Vergleichswertverfahren das geeignete Hauptverfahren ist.

Entscheidend ist nicht:

Wie viele Preise habe ich?

Sondern:

Wie gut sind die Vergleichsobjekte tatsächlich mit dem Bewertungsobjekt vergleichbar?

Im Praxisfall standen zahlreiche regionale Marktinformationen zur Verfügung.

Eine eigene Sammlung enthielt:

40 Angebotsfälle

mit einem durchschnittlichen Preis von rund:

3.265 €/m²

und einem Median von rund:

3.248 €/m²

Trotzdem wurde der Verkehrswert nicht unmittelbar aus diesen Quadratmeterpreisen abgeleitet.

Der Grund:

Die Vergleichsfälle unterschieden sich teilweise erheblich hinsichtlich:

• Objektart
• Wohnfläche
• Ausstattung
• Grundstücks- beziehungsweise Gartenbezug
• Garage und Stellplatzsituation
• Photovoltaikanlage
• Modernisierungszustand
• Instandhaltungsbedarf

Das konkrete Bewertungsobjekt war eine größere Eigentumswohnung mit rund:

120,88 m² Wohnfläche

in einer kleinen Eigentümergemeinschaft, mit:

• Garage
• zusätzlicher Stellmöglichkeit
• Balkon
• Gartenbezug
• PV-Anlage
• erheblichem Modernisierungs- und Instandhaltungsbedarf

Deshalb wurden Ertragswert und Sachwert als tragfähigere Hauptverfahren verwendet.

Die Vergleichspreise erfüllten dennoch eine wichtige Funktion:

Sie zeigten, ob das Ergebnis von rund 340.000 € beziehungsweise die daraus abgeleitete Größenordnung pro Quadratmeter noch plausibel innerhalb des regionalen Marktgeschehens lag.

Worum geht es?

Das Vergleichswertverfahren gilt grundsätzlich als besonders marktnahe Bewertungsmethode.

Die Grundidee ist einfach:

Was haben Marktteilnehmer für vergleichbare Immobilien tatsächlich bezahlt?

Wenn ausreichend geeignete Vergleichskaufpreise vorliegen, kann daraus der Wert des Bewertungsobjekts abgeleitet werden.

Das entscheidende Wort lautet aber „vergleichbar“

Nicht jeder Immobilienpreis aus derselben Stadt ist automatisch ein geeigneter Vergleichspreis.

Ein Vergleichsobjekt muss in wesentlichen Merkmalen ähnlich sein

Dazu können gehören:

• Lage
• Objektart
• Wohnfläche
• Baujahr
• Zustand
• Ausstattung
• Grundstücksanteil
• Stellplätze
• Geschosslage
• Sondernutzungsrechte
• energetischer Standard
• Modernisierungsgrad

Je stärker die Unterschiede, desto schwieriger die direkte Übertragung

Ein Quadratmeterpreis ist kein universeller Marktwert.

Er ist das Ergebnis eines konkreten Verkaufsobjekts mit konkreten Eigenschaften.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde eine Eigentumswohnung im ersten Obergeschoss eines kleineren Wohngebäudes.

Die Wohnung verfügte über rund:

120,88 m² Wohnfläche

Hinzu kamen unter anderem:

• eine Garage
• zusätzliche Stellmöglichkeit
• Balkonflächen
• Gartenbezug
• Photovoltaikanlage

Gleichzeitig bestand erheblicher Modernisierungsbedarf

Wertrelevant waren unter anderem:

• modernisierungsbedürftiges Badezimmer
• veraltetes Gäste-WC
• Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen
• ältere Heizungsanlage
• ältere Fenster
• Instandhaltungsbedarf am Gemeinschaftseigentum

Auch die Eigentümergemeinschaft war atypisch

Es bestand nach den vorliegenden Informationen:

• keine professionelle Verwaltung
• kein angespartes Rücklagenkonto

Bei einer kleinen Eigentümergemeinschaft kann dies für Erwerber zusätzliche organisatorische und finanzielle Risiken bedeuten.

Vergleichspreissammlung vorhanden

Das Gutachten enthielt eine eigene Marktpreissammlung mit:

40 Fällen

Statistische Kennzahlen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag bei rund:

3.265 €/m²

Der Median lag bei rund:

3.248 €/m²

Die Standardabweichung betrug rund:

258 €/m²

Der Variationskoeffizient lag bei rund:

7,9 %

Auf den ersten Blick eine gute Datengrundlage

40 Fälle wirken zunächst umfangreich.

Die Preisspanne erscheint statistisch zudem nicht völlig ungeordnet.

Trotzdem reicht dies noch nicht für ein belastbares Vergleichswertverfahren.

Warum?

Weil die Stichprobe hinsichtlich der Objektarten sehr heterogen war.

Enthalten waren beispielsweise:

• Eigentumswohnungen
• Einfamilienhäuser
• Doppelhaushälften
• Reihenhäuser
• Reihenendhäuser
• Mehrfamilienhäuser
• Maisonettewohnungen

Das ist keine homogene Vergleichsgruppe

Ein Einfamilienhaus folgt anderen Marktmechanismen als eine Eigentumswohnung.

Ein Reihenhaus kann wiederum nicht ohne Weiteres mit einer großen Wohnung innerhalb einer kleinen Eigentümergemeinschaft verglichen werden.

Gleicher Ort reicht nicht

Die Tatsache:

Alle Objekte liegen in derselben Stadt

stellt noch keine ausreichende Vergleichbarkeit her.

Vergleichbarkeit muss mehrdimensional geprüft werden

Eine gute Vergleichsgruppe sollte möglichst hinsichtlich mehrerer Merkmale ähnlich sein.

Objektart

Eine Eigentumswohnung sollte möglichst mit anderen Eigentumswohnungen verglichen werden.

Wohnfläche

Eine Wohnung mit:

120,88 m²

ist möglicherweise nicht direkt mit einer Wohnung von:

55 oder 65 m²

vergleichbar.

Warum?

Der Quadratmeterpreis kann von der Wohnungsgröße abhängen.

Kleinere Wohnungen erzielen häufig andere Quadratmeterpreise als sehr große Wohnungen.

Ausstattung

Eine Wohnung mit:

• Garage
• Gartenbezug
• Balkon
• PV-Nutzen

kann höher bewertet werden als eine ansonsten vergleichbare Wohnung ohne diese Merkmale.

Zustand

Dieser Punkt war im Praxisfall besonders wichtig.

Das Bewertungsobjekt war nicht vollständig modernisiert.

Viele Vergleichsangebote können dagegen bereits saniert sein

Wenn ein Vergleichspreis von:

3.300 €/m²

für eine modernisierte Wohnung gilt, kann dieser Wert nicht ungeprüft auf eine Wohnung mit erheblichem Sanierungsbedarf übertragen werden.

Deshalb Vergleichspreis nicht einfach multiplizieren

Ein häufiger Fehler wäre:

120,88 m² × 3.265 €/m²

=

rund:

395.000 €

und diesen Betrag als Verkehrswert anzusetzen.

Warum wäre das problematisch?

Weil dadurch unterstellt würde, dass das Bewertungsobjekt exakt dem durchschnittlichen Zustand und der durchschnittlichen Ausstattung der Vergleichsgruppe entspricht.

Das war gerade nicht der Fall.

Tatsächlicher Verkehrswert

Im Gutachten wurde ein Verkehrswert von rund:

340.000 €

abgeleitet.

Daraus ergibt sich ein Ist-Wert pro Quadratmeter

340.000 € / 120,88 m²

=

rund:

2.813 €/m²

Deutlich unter dem Stichprobenmittel

Vergleichsdaten:

ca. 3.265 €/m²

Bewertungsobjekt:

ca. 2.813 €/m²

Differenz:

rund:

452 €/m²

Ist das ein Widerspruch?

Nein.

Gerade diese Differenz kann durch objektspezifische Nachteile plausibel sein.

Im Praxisfall insbesondere durch den Zustand

Das Gutachten berücksichtigt erhebliche Modernisierungs- und Instandsetzungserfordernisse.

Damit ist nachvollziehbar, dass ein Erwerber für den aktuellen Ist-Zustand weniger bezahlt als für ein marktüblich modernisiertes Vergleichsobjekt.

Vergleichswerte können trotzdem wertvoll sein

Auch wenn sie nicht zur unmittelbaren Wertableitung geeignet sind, können sie eine wichtige Kontrollfunktion erfüllen.

Plausibilisierung bedeutet

Man fragt:

Passt das Ergebnis grundsätzlich in das regionale Marktgefüge?

Im Praxisfall wurde zusätzlich ein sanierter Quadratmeterwert betrachtet

Das Gutachten stellte dem Ist-Wert von rund:

2.813 €/m²

einen rechnerischen Wert von rund:

3.246 €/m² sanierter Wohnfläche

gegenüber.

Dieser Wert lag nahezu beim Marktmittel

Eigene Stichprobe:

ca. 3.265 €/m²

Rechnerisch sanierter Objektwert:

ca. 3.246 €/m²

Das ist methodisch sehr anschaulich

Der niedrigere Ist-Wert konnte damit durch den Modernisierungsbedarf erklärt werden.

Gedanklich modernisiert lag das Objekt dagegen ungefähr im regional beobachteten Preisniveau.

Genau so können Vergleichsdaten zur Plausibilisierung dienen

Sie beantworten nicht zwingend:

Der Verkehrswert beträgt exakt X Euro.

Sondern:

Ist die abgeleitete Wertgrößenordnung marktlich nachvollziehbar?

Vergleichswertverfahren und Vergleichspreis-Plausibilisierung unterscheiden

Das sollte begrifflich sauber getrennt werden.

Vergleichswertverfahren

Der Wert wird unmittelbar aus geeigneten Vergleichspreisen beziehungsweise geeigneten Vergleichsfaktoren abgeleitet.

Vergleichspreis-Plausibilisierung

Ein anderweitig ermittelter Wert wird mit regionalen Marktpreisen verglichen und auf Plausibilität geprüft.

Im Praxisfall lag überwiegend die zweite Situation vor

Der Verkehrswert wurde im Wesentlichen gestützt auf:

• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Ertragswert

rund:

340.000 €

Sachwert

rund:

343.000 €

Sehr geringe Ergebnisdifferenz

Die beiden Verfahren lagen nur rund:

3.000 €

auseinander.

Dadurch bestand bereits eine starke interne Plausibilität

Die regionalen Vergleichsdaten lieferten eine zusätzliche externe Kontrolle.

Vergleichsdaten müssen nicht wertlos sein, nur weil kein Vergleichswertverfahren möglich ist

Das ist ein wichtiger Grundsatz.

Zwischen:

vollwertiger direkter Vergleichswertableitung

und

keinerlei Aussagekraft

gibt es eine große Zwischenstufe.

Diese Zwischenstufe heißt Marktstützung

Vergleichsdaten können zeigen:

• regionales Preisniveau
• typische Marktbandbreite
• Entwicklung der Preise
• Plausibilität eines Ergebnisses

Aber sie dürfen nicht mehr behaupten, als sie leisten können

Wenn die Objekte nicht hinreichend ähnlich sind, sollte nicht formuliert werden:

Aus 40 Vergleichskäufen ergibt sich ein Vergleichswert von 3.265 €/m².

Besser

Die ausgewerteten Marktdaten zeigen für den regionalen Wohnimmobilienmarkt eine Preisbandbreite, innerhalb der sich das Bewertungsergebnis unter Berücksichtigung der objektspezifischen Unterschiede plausibel einordnet.

Angebotsfälle zusätzlich problematisch

Im Praxisfall war die eigene Sammlung ausdrücklich:

auf Basis von Angebotspreisen

erstellt.

Das reduziert ihre unmittelbare Aussagekraft zusätzlich.

Angebotspreis ist nicht Kaufpreis

Ein Angebot zeigt:

welchen Preis ein Verkäufer verlangt.

Ein Kaufpreis zeigt:

welchen Preis Käufer und Verkäufer tatsächlich vereinbart haben.

Dazwischen kann eine erhebliche Differenz liegen

Zum Beispiel wegen:

• Preisverhandlungen
• langer Vermarktungsdauer
• überhöhter Ausgangspreise
• späterer Preisreduzierungen

Deshalb besonders vorsichtig mit dem Begriff „Vergleichspreis“

Wenn Angebotsdaten verwendet werden, sollte klar benannt werden:

Es handelt sich um Angebots- beziehungsweise Marktbeobachtungsdaten.

Amtliche Kaufpreisdaten besitzen grundsätzlich andere Qualität

Beurkundete und vom Gutachterausschuss ausgewertete Transaktionen stehen näher am tatsächlichen Marktgeschehen.

Aber auch amtliche Durchschnittswerte sind nicht automatisch direkte Vergleichspreise

Das Gutachten nennt beispielsweise regionale Durchschnittspreise für verschiedene Wohnimmobilien.

Auch diese Werte bilden größere Gruppen ab.

Durchschnitt ist kein Einzelobjekt

Ein durchschnittlicher Marktpreis kann hilfreich sein.

Er sagt aber nicht:

Genau diese Wohnung ist genau so viel wert.

Beispiel

Ein Durchschnitt von:

3.200 €/m²

kann Objekte umfassen mit:

• saniertem und unsaniertem Zustand
• unterschiedlichen Baujahren
• verschiedenen Wohnungsgrößen
• unterschiedlichen Lagen

Deshalb Objektanpassung erforderlich

Bei einem echten Vergleichswertverfahren müssten wesentliche Abweichungen sachgerecht berücksichtigt werden.

Was macht einen guten Vergleichsfall aus?

Ein geeigneter Vergleich sollte möglichst ähnlich sein bei:

Lage

gleicher beziehungsweise vergleichbarer Teilmarkt

Nutzung

Eigentumswohnung zu Eigentumswohnung

Größe

ähnliche Wohnfläche

Baujahr

vergleichbare Altersklasse

Ausstattung

ähnlicher Standard

Zustand

ähnlicher Modernisierungsgrad

Nebenrechte und Zusatzausstattung

ähnliche Garage, Garten, Stellplatz, Balkon etc.

Je mehr Anpassungen erforderlich sind, desto schwächer wird der Vergleich

Wenn ein Vergleichsobjekt gleichzeitig angepasst werden muss wegen:

• Größe
• Baujahr
• Lage
• Zustand
• Stellplatz
• Garten
• PV

stellt sich irgendwann die Frage:

Ist es noch ein geeigneter Vergleich?

Quantität ersetzt keine Qualität

40 heterogene Fälle können weniger aussagekräftig sein als:

5 sehr gut vergleichbare echte Kaufpreise.

Das ist eine der wichtigsten Lehren des Falls

Eine große Tabelle sieht statistisch überzeugend aus.

Ihre fachliche Aussagekraft hängt aber davon ab, was tatsächlich miteinander verglichen wird.

Streuung allein beantwortet die Vergleichbarkeitsfrage nicht

Im Praxisfall lag der Variationskoeffizient der Quadratmeterpreise bei nur rund:

7,9 %

Das wirkt zunächst relativ kompakt.

Trotzdem war die Stichprobe heterogen

Denn statistische Preisnähe bedeutet nicht automatisch:

objektbezogene Vergleichbarkeit.

Zwei völlig verschiedene Immobilientypen können zufällig ähnliche €/m²-Preise besitzen

Das macht sie noch nicht zu geeigneten Vergleichsobjekten.

Median und Mittelwert helfen trotzdem

Der Mittelwert lag bei:

3.265 €/m²

Der Median bei:

3.248 €/m²

Die geringe Differenz zeigt:

Die Preisverteilung wurde offenbar nicht durch einzelne extreme Werte völlig dominiert.

Aber auch ein sauberer Median ersetzt keine Objektselektion

Zuerst muss die Vergleichsgruppe fachlich geeignet sein.

Danach werden statistische Kennzahlen interessant.

Reihenfolge ist entscheidend

Nicht:

1. möglichst viele Daten sammeln
2. Mittelwert bilden
3. Wert bestimmen

Sondern:

1. Teilmarkt definieren
2. geeignete Vergleichsobjekte auswählen
3. Unterschiede analysieren
4. Daten gegebenenfalls bereinigen
5. statistisch auswerten
6. Ergebnis würdigen

Besonderheit Eigentumswohnung im kleinen Gebäude

Das Bewertungsobjekt war zudem keine völlig typische Eigentumswohnung in einer großen Wohnanlage.

Kleine Eigentümergemeinschaft

Nach den Gutachtenangaben bestanden:

• keine professionelle Verwaltung
• keine Rücklage

Das beeinflusst die Marktposition

Ein Käufer kann damit höhere Risiken verbinden:

• Abstimmungsbedarf
• Sonderumlagen
• Finanzierung gemeinschaftlicher Maßnahmen

Solche Merkmale sind in allgemeinen Wohnungspreisdaten kaum sichtbar

Eine Datenbank zeigt häufig nur:

• Lage
• Wohnfläche
• Kaufpreis

Nicht aber:

• Rücklagenstand
• Verwaltungsstruktur
• Sanierungsrisiko der Gemeinschaft

Genau deshalb reicht €/m² allein nicht

Der Quadratmeterpreis ist eine praktische Vergleichsgröße.

Er darf aber nicht zum vollständigen Immobilienmodell werden.

Garage ebenfalls nicht immer im €/m²-Wert enthalten

Bei einem Vergleichsangebot kann eine Garage:

• inklusive
• separat bepreist
• gar nicht vorhanden

sein.

Das muss vor einem direkten Vergleich geklärt werden.

Gartenbezug ähnlich

Eine Wohnung mit Gartennutzung kann gegenüber einer Wohnung ohne Außenfläche einen anderen Marktwert besitzen.

PV-Anlage ebenfalls individuell

Im Praxisfall wurde für die vorhandene PV-Anlage einschließlich Speicher ein zusätzlicher wirtschaftlicher Wert berücksichtigt.

Ein Vergleichsobjekt ohne PV ist damit nicht völlig identisch.

Zustand bleibt aber Hauptunterschied

Besonders stark war die Abweichung beim Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf.

Deshalb „sanierter Quadratmeterpreis“ als Kontrollgröße

Die rechnerische Betrachtung eines sanierten Zustands kann hilfreich sein, wenn die regionalen Vergleichsdaten überwiegend modernere oder modernisierte Objekte repräsentieren.

Aber auch das ist kein echtes Vergleichswertverfahren

Die Rechnung:

heutiger Wert + Sanierungsaufwand = sanierter Vergleichswert

ist keine automatische Vergleichswertformel.

Sie dient lediglich dazu, die Größenordnung zu prüfen.

Kosten und Wertwirkung unterscheiden

Auch hier gilt:

Sanierungskosten und Verkehrswertsteigerung müssen nicht exakt identisch sein.

Deshalb sollte eine solche Kontrollrechnung nicht überinterpretiert werden.

Verfahrenswahl richtet sich nach Datenqualität

Das Gutachten formuliert den Grundgedanken zutreffend:

Das geeignete Verfahren richtet sich unter anderem danach, welche Daten für das konkrete Objekt belastbar verfügbar sind.

Vergleichswert nicht um jeden Preis erzwingen

Nur weil Eigentumswohnungen häufig im Vergleichswertverfahren bewertet werden, muss dieses Verfahren nicht zwingend führend sein, wenn die erforderlichen Vergleichskaufpreise fehlen.

Stattdessen können andere Verfahren überzeugender sein

Im Praxisfall:

Ertragswert

ca. 340.000 €

Sachwert

ca. 343.000 €

Beide Ergebnisse waren nahezu deckungsgleich.

Das stärkte die Wertableitung

Die Vergleichsdaten konnten anschließend bestätigen:

Das Ergebnis liegt in einer plausiblen regionalen Größenordnung.

Vergleichswertdaten als dritte Kontrollsäule

Damit standen faktisch drei Informationsachsen zur Verfügung:

Ertragsmarkt

Was kann die Wohnung nachhaltig erwirtschaften?

Substanzmarkt

Welche sachwertbezogene Größenordnung ergibt sich?

Vergleichsmarkt

Wie liegen ähnliche Wohnimmobilien preislich?

Nicht jedes Verfahren muss zum selben Eurobetrag führen

Entscheidend ist die Gesamtschau.

Typische Fehler

Viele Daten mit hoher Datenqualität verwechseln

Die Anzahl sagt nichts über die Vergleichbarkeit.

Angebotspreise als Kaufpreise bezeichnen

Sie beruhen nicht auf abgeschlossenen Transaktionen.

Unterschiedliche Objektarten ungeprüft zusammenwerfen

ETW, EFH, Reihenhäuser und MFH sind keine einheitliche Vergleichsgruppe.

Durchschnittspreis direkt mit der Wohnfläche multiplizieren

Objektspezifische Unterschiede bleiben dann unberücksichtigt.

Wohnungsgröße ignorieren

Große und kleine Wohnungen können unterschiedliche €/m²-Niveaus besitzen.

Modernisierungszustand ignorieren

Sanierte und unsanierte Wohnungen sind nicht ohne Anpassung vergleichbar.

Garage, Garten und PV nicht differenzieren

Zusatzmerkmale können den Preis beeinflussen.

Niedrige statistische Streuung mit guter Vergleichbarkeit gleichsetzen

Auch heterogene Objekte können zufällig ähnliche Preise haben.

Vergleichswertverfahren erzwingen

Wenn geeignete Vergleichskaufpreise fehlen, kann ein anderes Verfahren tragfähiger sein.

Plausibilisierung mit Wertableitung verwechseln

Ein Marktvergleich kann ein Ergebnis bestätigen, ohne es unmittelbar erzeugt zu haben.

Vorgehensweise

Bei vorhandenen, aber nur eingeschränkt vergleichbaren Marktdaten empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – Bewertungsobjekt exakt beschreiben

Welche Merkmale bestimmen den Marktwert?

Schritt 2 – Teilmarkt definieren

Zum Beispiel:

• Eigentumswohnungen
• bestimmte Lage
• vergleichbare Größenklasse

Schritt 3 – Daten nach Objektart filtern

Ungeeignete Immobilientypen möglichst ausschließen.

Schritt 4 – Vergleichbarkeit beurteilen

Prüfen:

• Größe
• Baujahr
• Zustand
• Ausstattung
• Garage
• Garten
• Sonderausstattung

Schritt 5 – Datenart feststellen

Handelt es sich um:

• tatsächliche Kaufpreise
• Angebotsdaten
• Marktberichte
• Durchschnittswerte?

Schritt 6 – ausreichend vergleichbare Kaufpreise prüfen

Nur dann unmittelbare Vergleichswertableitung erwägen.

Schritt 7 – bei schwacher Vergleichbarkeit anderes Hauptverfahren wählen

Zum Beispiel Ertrags- oder Sachwertverfahren.

Schritt 8 – Marktpreise als Plausibilisierung nutzen

Passt das Ergebnis in die regionale Bandbreite?

Schritt 9 – Zustand gesondert erklären

Warum liegt das Bewertungsobjekt gegebenenfalls unter oder über dem Durchschnitt?

Schritt 10 – Vergleichsdaten nicht überinterpretieren

Nur die Aussage treffen, die die Daten tatsächlich tragen.

Formulierungsbaustein

Für den regionalen Wohnimmobilienmarkt stehen umfangreiche Markt- und Angebotsdaten zur Verfügung. Unmittelbar vergleichbare, hinsichtlich Lage, Objektart, Größe, Ausstattung, Nebenflächen und Modernisierungszustand hinreichend übereinstimmende Kaufpreise liegen jedoch nur eingeschränkt vor.

Eine unmittelbare Ableitung des Verkehrswerts ausschließlich aus den vorhandenen Quadratmeterpreisen wäre daher mit erheblichen Anpassungsunsicherheiten verbunden. Die Vergleichsdaten werden aus diesem Grund nicht als alleinige Grundlage eines Vergleichswertverfahrens, sondern ergänzend zur Plausibilisierung der anderweitig ermittelten Verfahrensergebnisse herangezogen.

Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass Angebotsdaten lediglich Preisvorstellungen der Anbieter wiedergeben und nicht mit tatsächlich realisierten Kaufpreisen gleichzusetzen sind. Ebenso sind Unterschiede hinsichtlich Wohnungsgröße, Modernisierungszustand, Garage, Garten- und Balkonflächen sowie weiterer objektspezifischer Merkmale zu beachten.

Die regionalen Marktdaten bestätigen die Größenordnung des ermittelten Verkehrswerts, ohne dass daraus ein unmittelbarer Vergleichswert für das konkrete Bewertungsobjekt abgeleitet werden kann.

Kernaussage

Vorhandene Vergleichspreise führen nicht automatisch zum Vergleichswertverfahren. Entscheidend ist die Qualität der Vergleichbarkeit. Im Praxisfall standen 40 regionale Angebotsfälle mit einem Mittelwert von rund 3.265 €/m² und einem Median von rund 3.248 €/m² zur Verfügung. Die Stichprobe war jedoch hinsichtlich Objektart, Größe und Ausstattung heterogen und bildete insbesondere den erheblichen Modernisierungsbedarf der konkreten Eigentumswohnung nicht zuverlässig ab. Deshalb wurde der Verkehrswert von rund 340.000 € beziehungsweise rund 2.813 €/m² nicht unmittelbar aus diesen Daten abgeleitet. Ertrags- und Sachwertverfahren lieferten mit rund 340.000 € und 343.000 € nahezu identische Ergebnisse; die Vergleichsdaten dienten anschließend als Markt- und Plausibilitätskontrolle. Quantität ersetzt beim Vergleichswert niemals Vergleichbarkeit.

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