Kurzantwort

Der Vergleichswert einer Eigentumswohnung wird nicht dadurch ermittelt, dass irgendein durchschnittlicher Quadratmeterpreis mit der Wohnfläche multipliziert wird.

Entscheidend ist vielmehr:

Wie gut sind die verwendeten Vergleichsdaten tatsächlich mit der zu bewertenden Wohnung vergleichbar und welche wertrelevanten Unterschiede müssen angepasst werden?

Bei Eigentumswohnungen sind insbesondere relevant:

• Lage
• Baujahr
• Wohnfläche
• Geschosslage
• Ausstattung
• Zustand
• Grundriss
• Stellplatz- oder Garagensituation
• Sondernutzungsrechte
• WEG-Struktur
• Instandhaltungsrücklage
• besondere rechtliche oder tatsächliche Nutzungseinschränkungen

Im Praxisfall lag der durchschnittliche Kaufpreis des Gutachterausschusses bei rund:

4.011 €/m² Wohnfläche

Das Bewertungsobjekt wich jedoch in mehreren Punkten von einer durchschnittlichen Eigentumswohnung ab.

Deshalb wurde dieser Wert nicht unmittelbar übernommen.

Nach objektspezifischer Anpassung und Plausibilisierung wurde ein Vergleichsfaktor von rund:

2.625 €/m²

angesetzt.

Bei rund:

139 m² Wohnfläche

ergab sich:

139 m² × 2.625 €/m² ≈ 365.000 €

Der Vergleichswert entsteht nicht aus dem Durchschnittspreis allein. Entscheidend ist der objektspezifisch angepasste Vergleich mit dem tatsächlichen Markt.

Worum geht es?

Das Vergleichswertverfahren gehört zu den unmittelbar marktorientierten Bewertungsverfahren.

Die Grundidee ist einfach:

Was haben Käufer für ausreichend vergleichbare Immobilien tatsächlich bezahlt?

Bei Eigentumswohnungen erscheint dieses Verfahren besonders naheliegend.

Denn Wohnungen werden am Markt regelmäßig in:

€/m² Wohnfläche

verglichen.

Einfacher Preisvergleich reicht trotzdem nicht

Zwei Wohnungen mit jeweils:

100 m² Wohnfläche

können völlig unterschiedliche Marktwerte besitzen.

Zum Beispiel wegen:

• unterschiedlicher Lage
• unterschiedlichem Baujahr
• Aufzug oder fehlendem Aufzug
• unterschiedlichem Modernisierungsstand
• Balkon oder Garten
• Garage oder Stellplatz
• Grundrissqualität
• unterschiedlichen WEG-Verhältnissen

Deshalb muss hinter jedem Quadratmeterpreis gefragt werden:

Was genau wurde hier miteinander verglichen?

Zwei Wege zum Vergleichswert

Das Vergleichswertverfahren kann grundsätzlich auf zwei Arten durchgeführt werden.

Vergleich über konkrete Vergleichspreise

Es werden tatsächlich erzielte Kaufpreise ausreichend vergleichbarer Wohnungen herangezogen.

Vergleich über Vergleichsfaktoren

Es wird ein aus Marktdaten abgeleiteter durchschnittlicher Wert verwendet, beispielsweise:

€/m² Wohnfläche

Dieser Faktor wird anschließend an das konkrete Bewertungsobjekt angepasst.

Im Praxisfall wurde im Wesentlichen mit einem Vergleichsfaktor gearbeitet.

Was ist ein Vergleichsfaktor?

Ein Vergleichsfaktor ist ein durchschnittlicher Marktwert bezogen auf eine geeignete Bezugsgröße.

Bei Eigentumswohnungen ist das häufig:

€/m² Wohnfläche

Beispiel:

Durchschnittlicher Marktwert:

4.000 €/m²

Wohnfläche:

80 m²

Rechnerischer Ausgangswert:

320.000 €

Aber:

Das ist zunächst nur ein Ausgangswert.

Der Durchschnitt beschreibt ein Normobjekt

Ein veröffentlichter Vergleichsfaktor bezieht sich regelmäßig auf eine Gruppe ausgewerteter Kaufpreise.

Diese Wohnungen besitzen bestimmte durchschnittliche Eigenschaften.

Der Mittelwert beschreibt deshalb nicht automatisch exakt die konkrete Bewertungswohnung.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde eine großzügige Erdgeschosswohnung in einem kleineren Mehrfamilienhaus.

Die wesentlichen Daten:

• Baujahr des Gebäudes: ca. 1980
• Wohnfläche: rund 139 m²
• Erdgeschoss
• eine Garage
• großer Wohn- und Essbereich
• Wintergarten
• Gartenbezug

Auf den ersten Blick spricht vieles für eine attraktive Wohnung.

Gleichzeitig bestanden ungewöhnliche Besonderheiten

Die Wohnung wich in mehreren Punkten deutlich von einem durchschnittlichen Wohnungseigentum ab.

Dazu gehörten:

• überdurchschnittlich große Wohnfläche
• verschachtelte Grundrissgestaltung
• gemeinschaftlicher Keller- und Technikbereich nur über die Wohnung zugänglich
• kein eindeutig zugeordneter eigener Kellerraum
• fehlende professionelle WEG-Verwaltung
• keine angesparte Instandhaltungsrücklage
• nicht vollständig eindeutige Stellplatzsituation
• eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit

Diese Merkmale waren für einen durchschnittlichen Erwerber kaufpreisrelevant.

Ausgangspunkt Gutachterausschuss

Für Eigentumswohnungen der entsprechenden Baualtersklasse wurde im maßgeblichen regionalen Bereich ein mittlerer Kaufpreis von rund:

4.011 €/m² Wohnfläche

angegeben.

Die beobachtete Spanne war allerdings erheblich.

Sie reichte ungefähr von:

1.667 €/m²

bis:

5.833 €/m²

Schon die große Spanne ist wichtig

Eine solche Bandbreite zeigt:

Der Quadratmeterpreis einer Eigentumswohnung hängt stark von ihren konkreten Eigenschaften ab.

Ein Mittelwert von:

4.011 €/m²

bedeutet deshalb nicht:

Jede Wohnung dieser Baualtersklasse ist 4.011 €/m² wert.

Was würde eine ungeprüfte Übernahme ergeben?

Bei rund:

139 m² Wohnfläche

würde ein unveränderter Ansatz von 4.011 €/m² ergeben:

139 × 4.011 € = rund 558.000 €

Dieser Wert hätte die objektspezifischen Nachteile der konkreten Wohnung nicht ausreichend berücksichtigt.

Deshalb Vergleichsfaktor anpassen

Das Gutachten hat die wesentlichen Abweichungen vom durchschnittlichen Vergleichsobjekt zunächst einzeln untersucht.

Überdurchschnittlich große Wohnfläche

Die Wohnung verfügte über rund:

139 m²

Wohnfläche.

Für eine Eigentumswohnung ist das eine vergleichsweise große Einheit.

Größere Wohnung bedeutet nicht automatisch höheren Quadratmeterpreis

Der absolute Wert einer größeren Wohnung kann steigen.

Der Preis je Quadratmeter kann gleichzeitig sinken.

Warum?

Weil sich mit zunehmender Gesamtgröße:

• der absolute Kaufpreis erhöht
• der Käuferkreis verkleinern kann
• Finanzierung schwieriger werden kann
• weniger Haushalte eine so große Wohnung benötigen

Im Praxisfall

Für die überdurchschnittliche Wohnfläche wurde überschlägig ein Abschlag von:

5 %

berücksichtigt.

Dieser Ansatz ist objektspezifisch und keine allgemeine Regel.

Zugang zum Gemeinschaftskeller ausschließlich durch die Wohnung

Ein besonders ungewöhnlicher Punkt bestand darin, dass der gemeinschaftlich genutzte Keller- und Technikbereich nur über die Bewertungswohnung erreichbar war.

Warum das problematisch ist

Andere Berechtigte beziehungsweise Nutzer mussten damit gegebenenfalls die Wohnung betreten, um:

• Kellerbereiche
• Haustechnik
• gemeinschaftliche Einrichtungen

zu erreichen.

Für einen fremden Erwerber bedeutet das potenziell:

• Einschränkung der Privatsphäre
• Konfliktpotenzial
• eingeschränkte ungestörte Nutzung

Das ist keine typische Eigentumswohnung

Ein durchschnittlicher Käufer erwartet regelmäßig eine klare Trennung zwischen:

• Sondereigentum
• gemeinschaftlicher Erschließung
• Technikbereichen

Weicht eine Wohnung davon erheblich ab, kann dies die Marktgängigkeit spürbar reduzieren.

Im Gutachten

Für diese Besonderheit wurde überschlägig berücksichtigt:

−10 %

Auch dieser Wert war fallbezogen.

Kein eindeutig zugeordneter Kellerraum

Bei Eigentumswohnungen gehört ein Kellerabteil häufig zur marktüblichen Erwartung.

Im Praxisfall bestand kein eindeutig zugeordneter eigener Kellerraum.

Marktwertwirkung

Das bedeutet unter anderem:

• weniger Stauraum
• geringerer Nutzungskomfort
• schlechtere Vergleichbarkeit mit normalen Eigentumswohnungen

Dafür wurde überschlägig ein Abschlag von:

5 %

berücksichtigt.

WEG-Struktur beeinflusst ebenfalls den Vergleichswert

Eine Eigentumswohnung besteht wirtschaftlich nicht nur aus ihren Innenräumen.

Der Käufer tritt gleichzeitig in eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein.

Deshalb sind WEG-Verhältnisse wertrelevant

Zu prüfen sind insbesondere:

• Verwaltung
• Rücklagen
• Beschlüsse
• Kostenverteilung
• gemeinschaftliche Anlagen
• Instandhaltungszustand

Keine professionelle Verwaltung

Im Praxisfall wurde die Gemeinschaft im Wesentlichen durch die Eigentümer selbst organisiert.

Eine professionelle WEG-Verwaltung bestand nicht.

Keine Instandhaltungsrücklage

Zusätzlich bestand keine angesparte Instandhaltungsrücklage.

Das kann aus Käufersicht bedeuten:

Bei größeren zukünftigen Maßnahmen müssen Kosten möglicherweise direkt durch:

• Sonderumlagen
• zusätzliche Einzahlungen

getragen werden.

Gemeinsamer Abschlag

Für fehlende Rücklage und fehlende professionelle Verwaltung wurde im Gutachten überschlägig ein weiterer Abschlag von:

5 %

angesetzt.

Lagebesonderheiten

Zusätzlich bestanden:

• mögliche Immissionen durch eine nahegelegene Gaststätte
• Lage in einem wassersensiblen Bereich

Diese Merkmale wurden zusammen mit:

−3 %

überschlägig berücksichtigt.

Überschlägige Gesamtanpassung

Die Einzelüberlegungen ergaben:

• große Wohnfläche: −5 %
• Keller-/Technikzugang durch Wohnung: −10 %
• fehlender eigener Kellerraum: −5 %
• WEG-Struktur und fehlende Rücklage: −5 %
• Immissionen und wassersensibler Bereich: −3 %

Summe:

−28 %

Überschlägige Rechnung

Aus:

4.011 €/m²

wurden damit zunächst:

4.011 €/m² × 0,72 = rund 2.888 €/m²

Wichtig: Diese Rechnung war nur Plausibilisierung

Der Wert von rund:

2.888 €/m²

wurde nicht automatisch als endgültiger Vergleichsfaktor übernommen.

Das Gutachten hat ausdrücklich zusätzlich lokale Marktinformationen herangezogen.

Genau das ist fachlich wichtig

Ein mathematisch abgeleiteter Abschlag ersetzt nicht die Marktbeobachtung.

Nach jeder Anpassung muss geprüft werden:

Passt das Ergebnis tatsächlich noch zum lokalen Immobilienmarkt?

Plausibilisierung mit Angebotsdaten

Zusätzlich wurden Vergleichsangebote aus der Umgebung ausgewertet.

Die Mehrzahl lag ungefähr zwischen:

2.700 €/m²

und:

3.500 €/m²

Einzelne höhere Angebote erreichten rund:

4.455 €/m²

Angebotspreise sind keine Kaufpreise

Das ist ein wichtiger Unterschied.

Ein Angebot zeigt:

Zu welchem Preis möchte jemand verkaufen?

Ein Kaufpreis zeigt:

Zu welchem Preis wurde tatsächlich verkauft?

Deshalb besitzen echte Kaufpreise grundsätzlich eine höhere Aussagekraft für das Vergleichswertverfahren.

Trotzdem können Angebote hilfreich sein

Wenn nur wenige direkte Kaufpreise verfügbar sind, können Angebotsdaten zur Plausibilisierung dienen.

Sie helfen beispielsweise zu prüfen:

• liegt die Bewertung völlig außerhalb des Marktangebots?
• welche Preisbandbreiten werden aktuell aufgerufen?
• wie stark unterscheiden sich Objektarten und Wohnungsgrößen?

Angebote nicht unkritisch übernehmen

Angebotspreise können:

• zu hoch angesetzt sein
• Verhandlungsspielräume enthalten
• lange am Markt stehen

Sie sollten deshalb nicht wie beurkundete Kaufpreise behandelt werden.

Endgültiger Vergleichsfaktor

Nach Würdigung:

• der Gutachterausschussdaten
• der örtlichen Angebotsbeobachtung
• der Wohnungsgröße
• der objektspezifischen Besonderheiten
• der eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit

wurde ein Vergleichsfaktor von rund:

2.625 €/m²

als marktgerecht angesehen.

Vergleichswert

Bei:

139 m²

ergab sich:

139 × 2.625 €/m²

=

rund:

365.000 €

Was sagt der Wert von 2.625 €/m²?

Nicht:

Wohnungen in dieser Gemeinde kosten 2.625 €/m².

Sondern:

Für diese konkrete Wohnung erscheint unter Berücksichtigung ihrer Besonderheiten ein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor von rund 2.625 €/m² marktgerecht.

Das ist ein entscheidender Unterschied.

Vergleichsfaktor ist objektspezifisch

Der Wert kann nicht ohne Weiteres auf:

• Nachbarwohnung
• anderes Geschoss
• kleinere Wohnung
• modernisierte Wohnung
• Wohnung mit normaler Kellererschließung

übertragen werden.

Hinreichende Vergleichbarkeit

Für das Vergleichswertverfahren müssen Vergleichsobjekte ausreichend ähnlich sein.

Wichtige Merkmale sind insbesondere:

• Lage
• Gebäudealter
• Wohnungsgröße
• Ausstattungsstandard
• Zustand
• Geschoss
• Grundriss
• Stellplätze
• rechtliche Ausgestaltung

Vergleichbar bedeutet nicht identisch

Perfekt identische Wohnungen existieren selten.

Deshalb dürfen Vergleichsobjekte durchaus Unterschiede aufweisen.

Diese Unterschiede müssen jedoch:

sachgerecht anpassbar

sein.

Wann wird ein Vergleich problematisch?

Wenn die Unterschiede so groß sind, dass jede Anpassung nur noch auf freien Schätzungen beruht.

Dann verliert der Vergleich an Aussagekraft.

Beispiel

Eine:

• 45-m²-Neubauwohnung
• mit Aufzug
• Tiefgarage
• zentraler Ortslage

ist nur eingeschränkt geeignet, um eine:

• 139-m²-Wohnung
• Baujahr 1980
• mit ungewöhnlicher WEG-Struktur
• im ländlichen Raum

unmittelbar zu vergleichen.

Vergleichsobjekte müssen auch zeitlich passen

Nicht nur die Objektmerkmale sind wichtig.

Auch der Kaufzeitpunkt muss zum Wertermittlungsstichtag passen.

Warum?

Der Immobilienmarkt verändert sich.

Insbesondere:

• Zinsen
• Nachfrage
• Finanzierungsmöglichkeiten
• Preisniveau

können sich innerhalb weniger Jahre deutlich ändern.

Stichtagsprinzip

Im Praxisfall war der Wertermittlungsstichtag:

31.03.2023

Gerade dieser Zeitraum war durch den Übergang von der vorherigen Niedrigzinsphase zu höheren Finanzierungskosten geprägt.

Deshalb mussten Vergleichsdaten auf die damaligen Marktverhältnisse bezogen werden.

Vergleichswert ist stichtagsbezogen

Ein heutiger Angebotspreis kann deshalb nicht ohne Weiteres auf einen früheren Bewertungsstichtag übertragen werden.

Zu- und Abschläge müssen nachvollziehbar sein

Ein häufiges Problem im Vergleichswertverfahren sind lange Listen von Prozentabschlägen.

Zum Beispiel:

• Lage −5 %
• Zustand −10 %
• Größe −5 %
• Grundriss −10 %

Solche Tabellen wirken mathematisch exakt.

Die eigentliche Frage lautet aber:

Woher stammen diese Prozentwerte?

Sachverständige Anpassung muss erklärt werden

Wenn kein statistisch abgeleiteter Umrechnungskoeffizient vorhanden ist, sollte deutlich werden, dass es sich um eine sachverständige Anpassung handelt.

Keine Scheingenauigkeit

Ein Ergebnis wie:

2.625,90 €/m²

kann technisch aus einer Berechnungssoftware entstehen.

Die zugrunde liegende Marktableitung besitzt jedoch keine Genauigkeit auf zehn Cent pro Quadratmeter.

In der fachlichen Interpretation ist deshalb die Größenordnung entscheidend.

Doppelberücksichtigung vermeiden

Besonders wichtig ist:

Ein wertminderndes Merkmal darf nicht mehrfach berücksichtigt werden.

Beispiel

Die ungewöhnliche Kellererschließung beeinflusst möglicherweise bereits:

• Marktgängigkeit
• Vergleichsfaktor
• Marktmiete

Wenn anschließend zusätzlich ein separater pauschaler Wertabschlag angesetzt wird, muss geprüft werden, ob derselbe Nachteil doppelt erfasst wird.

Im Praxisfall keine zusätzlichen boG

Der Vergleichswert wurde mit:

365.000 €

ermittelt.

Weitere besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wurden danach nicht nochmals separat abgezogen.

Die wesentlichen Besonderheiten waren bereits im objektspezifischen Vergleichsfaktor berücksichtigt.

Das ist methodisch entscheidend

Wenn ein Vergleichsfaktor bereits auf:

• Größe
• Grundriss
• WEG-Struktur
• Nutzungseinschränkungen

angepasst wurde, dürfen diese Faktoren nicht anschließend ein zweites Mal vollständig vom Ergebnis abgezogen werden.

Vergleichswert und Ertragswert

Im Praxisfall wurde zusätzlich ein Ertragswert ermittelt.

Dieser betrug rund:

357.000 €

Der Vergleichswert betrug:

365.000 €

Unterschied nur rund 8.000 €

Die beiden Verfahren lagen damit relativ nah beieinander.

Das war eine wichtige Plausibilitätsstütze.

Unterschiedliche Verfahren – ähnliche Aussage

Der Ertragswert betrachtet vor allem:

• Miete
• Bewirtschaftungskosten
• Bodenwert
• Liegenschaftszinssatz
• Restnutzungsdauer

Der Vergleichswert betrachtet stärker:

• Kaufpreise
• Quadratmeterpreise
• Marktvergleiche

Wenn beide Ansätze zu einer ähnlichen Größenordnung führen, kann das die Plausibilität des Ergebnisses erhöhen.

Trotzdem nicht einfach mitteln

Aus:

357.000 € Ertragswert

und:

365.000 € Vergleichswert

folgt nicht automatisch:

Verkehrswert = mathematischer Mittelwert.

Die endgültige Verkehrswertableitung muss sich daran orientieren, welches Verfahren das Marktverhalten des konkreten Objekts am besten abbildet.

Im Praxisfall

Der Verkehrswert wurde mit rund:

360.000 €

festgelegt.

Das lag zwischen beiden Verfahrenswerten und innerhalb derselben engen Wertbandbreite.

Vergleichswert ist besonders marktnahe Methode

Der große Vorteil des Vergleichswertverfahrens besteht darin, dass es unmittelbar an beobachteten Marktpreisen ansetzt.

Es fragt:

Was zahlt der Markt für vergleichbare Immobilien?

Seine Stärke ist gleichzeitig seine Schwäche

Das Verfahren ist nur so gut wie die Vergleichsdaten.

Wenn:

• zu wenige Fälle vorliegen
• Objekte stark unterschiedlich sind
• Zeitpunkte nicht passen
• Besonderheiten unbekannt sind

wird die Aussagekraft geringer.

Markttransparenz ist deshalb entscheidend

In kleinen Gemeinden kann es vorkommen, dass nur wenige geeignete Eigentumswohnungen verkauft werden.

Dann muss mit:

• regionalen Auswertungen
• Vergleichsfaktoren
• Angebotsdaten
• weiteren Bewertungsverfahren

plausibilisiert werden.

Eigentumswohnungen sind mehr als Wohnfläche

Ein Quadratmeterpreis darf nie nur auf die Wohnfläche reduziert werden.

Zum Wohnungseigentum gehören wirtschaftlich auch:

• Anteil am Gemeinschaftseigentum
• Grundstücksanteil
• Garage oder Stellplatz
• Sondernutzungsrechte
• WEG-Risiken
• Gemeinschaftsanlagen

Besonderheiten der WEG können großen Einfluss haben

Eine technisch gute Wohnung kann trotzdem schwer verkäuflich sein, wenn:

• WEG-Unterlagen fehlen
• erhebliche Konflikte bestehen
• keine Rücklage vorhanden ist
• Erschließung ungewöhnlich geregelt ist

Solche Merkmale müssen im Vergleich berücksichtigt werden.

Durchschnittswert ist deshalb nur Startpunkt

Ein Mittelwert des Gutachterausschusses ist sehr wertvoll.

Aber er beantwortet zunächst nur:

Was wurde im Durchschnitt für eine bestimmte Gruppe von Wohnungen bezahlt?

Er beantwortet noch nicht:

Was ist genau diese Wohnung wert?

Typische Fehler

Durchschnittspreis ungeprüft mit der Wohnfläche multiplizieren

Der Mittelwert beschreibt nicht automatisch das Bewertungsobjekt.

Angebotspreise wie Kaufpreise behandeln

Angebote sind nur eingeschränkt als Marktbeleg geeignet.

Sehr unterschiedliche Wohnungen miteinander vergleichen

Dann werden die notwendigen Anpassungen zu groß.

Wohnungsgröße nicht berücksichtigen

Große Wohnungen können einen niedrigeren Quadratmeterpreis aufweisen.

WEG-Verhältnisse ignorieren

Die Wohnung wird immer zusammen mit ihrer gemeinschaftlichen Struktur verkauft.

Zu viele pauschale Prozentabschläge verwenden

Die Herleitung muss nachvollziehbar bleiben.

Anpassungen nochmals als boG abziehen

Das führt zu Doppelberücksichtigung.

Stichtag ignorieren

Marktdaten müssen zu den Wertverhältnissen des Bewertungsstichtags passen.

Rechnerische Genauigkeit mit Marktgenauigkeit verwechseln

Ein Vergleichsfaktor auf Cent genau ist nicht automatisch sachverständig auf Cent genau bestimmbar.

Vorgehensweise

Bei der Vergleichswertermittlung einer Eigentumswohnung empfiehlt sich folgende Struktur:

Schritt 1 – Bewertungsobjekt vollständig beschreiben

Insbesondere:

• Wohnfläche
• Baujahr
• Lage
• Ausstattung
• Geschoss
• Grundriss
• Stellplatz

Schritt 2 – WEG-spezifische Merkmale prüfen

Zum Beispiel:

• Rücklage
• Verwaltung
• Gemeinschaftseigentum
• Sondernutzungsrechte
• Erschließung

Schritt 3 – geeignete Vergleichsdaten beschaffen

Vorrangig:

• Kaufpreise
• Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses

Schritt 4 – zeitliche Vergleichbarkeit prüfen

Passen die Vertragszeitpunkte zum Bewertungsstichtag?

Schritt 5 – sachliche Vergleichbarkeit prüfen

Wie ähnlich sind:

• Lage
• Alter
• Größe
• Zustand
• Nutzung?

Schritt 6 – Abweichungen identifizieren

Welche Merkmale unterscheiden das Bewertungsobjekt vom Normobjekt?

Schritt 7 – Anpassungen sachverständig ableiten

Nur wertrelevante Unterschiede berücksichtigen.

Schritt 8 – Vergleichsfaktor bestimmen

Ausgangsdaten objektspezifisch anpassen.

Schritt 9 – mit weiteren Marktdaten plausibilisieren

Zum Beispiel:

• lokale Angebote
• weitere Kaufpreisspannen
• andere Bewertungsverfahren

Schritt 10 – Doppelberücksichtigung prüfen

Bereits im Vergleichsfaktor enthaltene Merkmale nicht nochmals abziehen.

Formulierungsbaustein

Zur Ableitung des Vergleichswertes werden die für Eigentumswohnungen der maßgeblichen Lage- und Baualtersklasse veröffentlichten Marktdaten herangezogen. Der daraus abgeleitete durchschnittliche Vergleichsfaktor beschreibt ein typisiertes Marktobjekt und kann nicht ohne weitere Prüfung auf das Bewertungsobjekt übertragen werden.

Das Bewertungsobjekt weist gegenüber den durchschnittlich ausgewerteten Eigentumswohnungen mehrere wertbeeinflussende Besonderheiten auf. Diese betreffen insbesondere Wohnungsgröße, Grundrissgestaltung, gemeinschaftliche Erschließung, Nebenräume sowie die konkrete Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die wertrelevanten Abweichungen werden bei der Ableitung eines objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors berücksichtigt. Die sachverständige Anpassung wird anschließend anhand weiterer regionaler Marktinformationen plausibilisiert.

Besonderheiten, die bereits innerhalb des angepassten Vergleichsfaktors berücksichtigt wurden, werden nicht nochmals gesondert als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abgezogen. Hierdurch wird eine Doppelberücksichtigung vermieden.

Kernaussage

Der Vergleichswert einer Eigentumswohnung entsteht nicht durch die bloße Multiplikation eines durchschnittlichen Quadratmeterpreises mit der Wohnfläche. Ein veröffentlichter Vergleichsfaktor bildet nur ein durchschnittliches Marktobjekt ab. Weicht die konkrete Wohnung hinsichtlich Größe, Grundriss, Ausstattung, WEG-Struktur oder sonstiger wertrelevanter Merkmale davon ab, muss der Vergleichsfaktor sachgerecht angepasst und anschließend mit tatsächlichen Marktinformationen plausibilisiert werden. Im Praxisfall führte diese Vorgehensweise von einem regionalen Durchschnitt von rund 4.011 €/m² zu einem objektspezifischen Vergleichsfaktor von rund 2.625 €/m² und damit zu einem Vergleichswert von rund 365.000 €.

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