Kurzantwort
Der Vergleichswert einer Eigentumswohnung wird nicht dadurch ermittelt, dass irgendein durchschnittlicher Quadratmeterpreis mit der Wohnfläche multipliziert wird.
Entscheidend ist vielmehr:
Wie gut sind die verwendeten Vergleichsdaten tatsächlich mit der zu bewertenden Wohnung vergleichbar und welche wertrelevanten Unterschiede müssen angepasst werden?
Bei Eigentumswohnungen sind insbesondere relevant:
- Lage
- Baujahr
- Wohnfläche
- Geschosslage
- Ausstattung
- Zustand
- Grundriss
- Stellplatz- oder Garagensituation
- Sondernutzungsrechte
- WEG-Struktur
- Instandhaltungsrücklage
- besondere rechtliche oder tatsächliche Nutzungseinschränkungen
Im Praxisfall lag der durchschnittliche Kaufpreis des Gutachterausschusses bei rund:
4.011 €/m² Wohnfläche
Das Bewertungsobjekt wich jedoch in mehreren Punkten von einer durchschnittlichen Eigentumswohnung ab.
Deshalb wurde dieser Wert nicht unmittelbar übernommen.
Nach objektspezifischer Anpassung und Plausibilisierung wurde ein Vergleichsfaktor von rund:
2.625 €/m²
angesetzt.
Bei rund:
139 m² Wohnfläche
ergab sich:
139 m² × 2.625 €/m² ≈ 365.000 €
Der Vergleichswert entsteht nicht aus dem Durchschnittspreis allein. Entscheidend ist der objektspezifisch angepasste Vergleich mit dem tatsächlichen Markt.
Worum geht es?
Das Vergleichswertverfahren gehört zu den unmittelbar marktorientierten Bewertungsverfahren.
Die Grundidee ist einfach:
Was haben Käufer für ausreichend vergleichbare Immobilien tatsächlich bezahlt?
Bei Eigentumswohnungen erscheint dieses Verfahren besonders naheliegend.
Denn Wohnungen werden am Markt regelmäßig in:
€/m² Wohnfläche
verglichen.
Einfacher Preisvergleich reicht trotzdem nicht
Zwei Wohnungen mit jeweils:
100 m² Wohnfläche
können völlig unterschiedliche Marktwerte besitzen.
Zum Beispiel wegen:
- unterschiedlicher Lage
- unterschiedlichem Baujahr
- Aufzug oder fehlendem Aufzug
- unterschiedlichem Modernisierungsstand
- Balkon oder Garten
- Garage oder Stellplatz
- Grundrissqualität
- unterschiedlichen WEG-Verhältnissen
Deshalb muss hinter jedem Quadratmeterpreis gefragt werden:
Was genau wurde hier miteinander verglichen?
Zwei Wege zum Vergleichswert
Das Vergleichswertverfahren kann grundsätzlich auf zwei Arten durchgeführt werden.
Vergleich über konkrete Vergleichspreise
Es werden tatsächlich erzielte Kaufpreise ausreichend vergleichbarer Wohnungen herangezogen.
Vergleich über Vergleichsfaktoren
Es wird ein aus Marktdaten abgeleiteter durchschnittlicher Wert verwendet, beispielsweise:
€/m² Wohnfläche
Dieser Faktor wird anschließend an das konkrete Bewertungsobjekt angepasst.
Im Praxisfall wurde im Wesentlichen mit einem Vergleichsfaktor gearbeitet.
Was ist ein Vergleichsfaktor?
Ein Vergleichsfaktor ist ein durchschnittlicher Marktwert bezogen auf eine geeignete Bezugsgröße.
Bei Eigentumswohnungen ist das häufig:
€/m² Wohnfläche
Beispiel:
Durchschnittlicher Marktwert:
4.000 €/m²
Wohnfläche:
80 m²
Rechnerischer Ausgangswert:
320.000 €
Aber:
Das ist zunächst nur ein Ausgangswert.
Der Durchschnitt beschreibt ein Normobjekt
Ein veröffentlichter Vergleichsfaktor bezieht sich regelmäßig auf eine Gruppe ausgewerteter Kaufpreise.
Diese Wohnungen besitzen bestimmte durchschnittliche Eigenschaften.
Der Mittelwert beschreibt deshalb nicht automatisch exakt die konkrete Bewertungswohnung.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde eine großzügige Erdgeschosswohnung in einem kleineren Mehrfamilienhaus.
Die wesentlichen Daten:
- Baujahr des Gebäudes: ca. 1980
- Wohnfläche: rund 139 m²
- Erdgeschoss
- eine Garage
- großer Wohn- und Essbereich
- Wintergarten
- Gartenbezug
Auf den ersten Blick spricht vieles für eine attraktive Wohnung.
Gleichzeitig bestanden ungewöhnliche Besonderheiten
Die Wohnung wich in mehreren Punkten deutlich von einem durchschnittlichen Wohnungseigentum ab.
Dazu gehörten:
- überdurchschnittlich große Wohnfläche
- verschachtelte Grundrissgestaltung
- gemeinschaftlicher Keller- und Technikbereich nur über die Wohnung zugänglich
- kein eindeutig zugeordneter eigener Kellerraum
- fehlende professionelle WEG-Verwaltung
- keine angesparte Instandhaltungsrücklage
- nicht vollständig eindeutige Stellplatzsituation
- eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit
Diese Merkmale waren für einen durchschnittlichen Erwerber kaufpreisrelevant.
Ausgangspunkt Gutachterausschuss
Für Eigentumswohnungen der entsprechenden Baualtersklasse wurde im maßgeblichen regionalen Bereich ein mittlerer Kaufpreis von rund:
4.011 €/m² Wohnfläche
angegeben.
Die beobachtete Spanne war allerdings erheblich.
Sie reichte ungefähr von:
1.667 €/m²
bis:
5.833 €/m²
Schon die große Spanne ist wichtig
Eine solche Bandbreite zeigt:
Der Quadratmeterpreis einer Eigentumswohnung hängt stark von ihren konkreten Eigenschaften ab.
Ein Mittelwert von:
4.011 €/m²
bedeutet deshalb nicht:
Jede Wohnung dieser Baualtersklasse ist 4.011 €/m² wert.
Was würde eine ungeprüfte Übernahme ergeben?
Bei rund:
139 m² Wohnfläche
würde ein unveränderter Ansatz von 4.011 €/m² ergeben:
139 × 4.011 € = rund 558.000 €
Dieser Wert hätte die objektspezifischen Nachteile der konkreten Wohnung nicht ausreichend berücksichtigt.
Deshalb Vergleichsfaktor anpassen
Das Gutachten hat die wesentlichen Abweichungen vom durchschnittlichen Vergleichsobjekt zunächst einzeln untersucht.
Überdurchschnittlich große Wohnfläche
Die Wohnung verfügte über rund:
139 m²
Wohnfläche.
Für eine Eigentumswohnung ist das eine vergleichsweise große Einheit.
Größere Wohnung bedeutet nicht automatisch höheren Quadratmeterpreis
Der absolute Wert einer größeren Wohnung kann steigen.
Der Preis je Quadratmeter kann gleichzeitig sinken.
Warum?
Weil sich mit zunehmender Gesamtgröße:
- der absolute Kaufpreis erhöht
- der Käuferkreis verkleinern kann
- Finanzierung schwieriger werden kann
- weniger Haushalte eine so große Wohnung benötigen
Im Praxisfall
Für die überdurchschnittliche Wohnfläche wurde überschlägig ein Abschlag von:
5 %
berücksichtigt.
Dieser Ansatz ist objektspezifisch und keine allgemeine Regel.
Zugang zum Gemeinschaftskeller ausschließlich durch die Wohnung
Ein besonders ungewöhnlicher Punkt bestand darin, dass der gemeinschaftlich genutzte Keller- und Technikbereich nur über die Bewertungswohnung erreichbar war.
Warum das problematisch ist
Andere Berechtigte beziehungsweise Nutzer mussten damit gegebenenfalls die Wohnung betreten, um:
- Kellerbereiche
- Haustechnik
- gemeinschaftliche Einrichtungen
zu erreichen.
Für einen fremden Erwerber bedeutet das potenziell:
- Einschränkung der Privatsphäre
- Konfliktpotenzial
- eingeschränkte ungestörte Nutzung
Das ist keine typische Eigentumswohnung
Ein durchschnittlicher Käufer erwartet regelmäßig eine klare Trennung zwischen:
- Sondereigentum
- gemeinschaftlicher Erschließung
- Technikbereichen
Weicht eine Wohnung davon erheblich ab, kann dies die Marktgängigkeit spürbar reduzieren.
Im Gutachten
Für diese Besonderheit wurde überschlägig berücksichtigt:
−10 %
Auch dieser Wert war fallbezogen.
Kein eindeutig zugeordneter Kellerraum
Bei Eigentumswohnungen gehört ein Kellerabteil häufig zur marktüblichen Erwartung.
Im Praxisfall bestand kein eindeutig zugeordneter eigener Kellerraum.
Marktwertwirkung
Das bedeutet unter anderem:
- weniger Stauraum
- geringerer Nutzungskomfort
- schlechtere Vergleichbarkeit mit normalen Eigentumswohnungen
Dafür wurde überschlägig ein Abschlag von:
5 %
berücksichtigt.
WEG-Struktur beeinflusst ebenfalls den Vergleichswert
Eine Eigentumswohnung besteht wirtschaftlich nicht nur aus ihren Innenräumen.
Der Käufer tritt gleichzeitig in eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein.
Deshalb sind WEG-Verhältnisse wertrelevant
Zu prüfen sind insbesondere:
- Verwaltung
- Rücklagen
- Beschlüsse
- Kostenverteilung
- gemeinschaftliche Anlagen
- Instandhaltungszustand
Keine professionelle Verwaltung
Im Praxisfall wurde die Gemeinschaft im Wesentlichen durch die Eigentümer selbst organisiert.
Eine professionelle WEG-Verwaltung bestand nicht.
Keine Instandhaltungsrücklage
Zusätzlich bestand keine angesparte Instandhaltungsrücklage.
Das kann aus Käufersicht bedeuten:
Bei größeren zukünftigen Maßnahmen müssen Kosten möglicherweise direkt durch:
- Sonderumlagen
- zusätzliche Einzahlungen
getragen werden.
Gemeinsamer Abschlag
Für fehlende Rücklage und fehlende professionelle Verwaltung wurde im Gutachten überschlägig ein weiterer Abschlag von:
5 %
angesetzt.
Lagebesonderheiten
Zusätzlich bestanden:
- mögliche Immissionen durch eine nahegelegene Gaststätte
- Lage in einem wassersensiblen Bereich
Diese Merkmale wurden zusammen mit:
−3 %
überschlägig berücksichtigt.
Überschlägige Gesamtanpassung
Die Einzelüberlegungen ergaben:
- große Wohnfläche: −5 %
- Keller-/Technikzugang durch Wohnung: −10 %
- fehlender eigener Kellerraum: −5 %
- WEG-Struktur und fehlende Rücklage: −5 %
- Immissionen und wassersensibler Bereich: −3 %
Summe:
−28 %
Überschlägige Rechnung
Aus:
4.011 €/m²
wurden damit zunächst:
4.011 €/m² × 0,72 = rund 2.888 €/m²
Wichtig: Diese Rechnung war nur Plausibilisierung
Der Wert von rund:
2.888 €/m²
wurde nicht automatisch als endgültiger Vergleichsfaktor übernommen.
Das Gutachten hat ausdrücklich zusätzlich lokale Marktinformationen herangezogen.
Genau das ist fachlich wichtig
Ein mathematisch abgeleiteter Abschlag ersetzt nicht die Marktbeobachtung.
Nach jeder Anpassung muss geprüft werden:
Passt das Ergebnis tatsächlich noch zum lokalen Immobilienmarkt?
Plausibilisierung mit Angebotsdaten
Zusätzlich wurden Vergleichsangebote aus der Umgebung ausgewertet.
Die Mehrzahl lag ungefähr zwischen:
2.700 €/m²
und:
3.500 €/m²
Einzelne höhere Angebote erreichten rund:
4.455 €/m²
Angebotspreise sind keine Kaufpreise
Das ist ein wichtiger Unterschied.
Ein Angebot zeigt:
Zu welchem Preis möchte jemand verkaufen?
Ein Kaufpreis zeigt:
Zu welchem Preis wurde tatsächlich verkauft?
Deshalb besitzen echte Kaufpreise grundsätzlich eine höhere Aussagekraft für das Vergleichswertverfahren.
Trotzdem können Angebote hilfreich sein
Wenn nur wenige direkte Kaufpreise verfügbar sind, können Angebotsdaten zur Plausibilisierung dienen.
Sie helfen beispielsweise zu prüfen:
- liegt die Bewertung völlig außerhalb des Marktangebots?
- welche Preisbandbreiten werden aktuell aufgerufen?
- wie stark unterscheiden sich Objektarten und Wohnungsgrößen?
Angebote nicht unkritisch übernehmen
Angebotspreise können:
- zu hoch angesetzt sein
- Verhandlungsspielräume enthalten
- lange am Markt stehen
Sie sollten deshalb nicht wie beurkundete Kaufpreise behandelt werden.
Endgültiger Vergleichsfaktor
Nach Würdigung:
- der Gutachterausschussdaten
- der örtlichen Angebotsbeobachtung
- der Wohnungsgröße
- der objektspezifischen Besonderheiten
- der eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit
wurde ein Vergleichsfaktor von rund:
2.625 €/m²
als marktgerecht angesehen.
Vergleichswert
Bei:
139 m²
ergab sich:
139 × 2.625 €/m²
=
rund:
365.000 €
Was sagt der Wert von 2.625 €/m²?
Nicht:
Wohnungen in dieser Gemeinde kosten 2.625 €/m².
Sondern:
Für diese konkrete Wohnung erscheint unter Berücksichtigung ihrer Besonderheiten ein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor von rund 2.625 €/m² marktgerecht.
Das ist ein entscheidender Unterschied.
Vergleichsfaktor ist objektspezifisch
Der Wert kann nicht ohne Weiteres auf:
- Nachbarwohnung
- anderes Geschoss
- kleinere Wohnung
- modernisierte Wohnung
- Wohnung mit normaler Kellererschließung
übertragen werden.
Hinreichende Vergleichbarkeit
Für das Vergleichswertverfahren müssen Vergleichsobjekte ausreichend ähnlich sein.
Wichtige Merkmale sind insbesondere:
- Lage
- Gebäudealter
- Wohnungsgröße
- Ausstattungsstandard
- Zustand
- Geschoss
- Grundriss
- Stellplätze
- rechtliche Ausgestaltung
Vergleichbar bedeutet nicht identisch
Perfekt identische Wohnungen existieren selten.
Deshalb dürfen Vergleichsobjekte durchaus Unterschiede aufweisen.
Diese Unterschiede müssen jedoch:
sachgerecht anpassbar
sein.
Wann wird ein Vergleich problematisch?
Wenn die Unterschiede so groß sind, dass jede Anpassung nur noch auf freien Schätzungen beruht.
Dann verliert der Vergleich an Aussagekraft.
Beispiel
Eine:
- 45-m²-Neubauwohnung
- mit Aufzug
- Tiefgarage
- zentraler Ortslage
ist nur eingeschränkt geeignet, um eine:
- 139-m²-Wohnung
- Baujahr 1980
- mit ungewöhnlicher WEG-Struktur
- im ländlichen Raum
unmittelbar zu vergleichen.
Vergleichsobjekte müssen auch zeitlich passen
Nicht nur die Objektmerkmale sind wichtig.
Auch der Kaufzeitpunkt muss zum Wertermittlungsstichtag passen.
Warum?
Der Immobilienmarkt verändert sich.
Insbesondere:
- Zinsen
- Nachfrage
- Finanzierungsmöglichkeiten
- Preisniveau
können sich innerhalb weniger Jahre deutlich ändern.
Stichtagsprinzip
Im Praxisfall war der Wertermittlungsstichtag:
31.03.2023
Gerade dieser Zeitraum war durch den Übergang von der vorherigen Niedrigzinsphase zu höheren Finanzierungskosten geprägt.
Deshalb mussten Vergleichsdaten auf die damaligen Marktverhältnisse bezogen werden.
Vergleichswert ist stichtagsbezogen
Ein heutiger Angebotspreis kann deshalb nicht ohne Weiteres auf einen früheren Bewertungsstichtag übertragen werden.
Zu- und Abschläge müssen nachvollziehbar sein
Ein häufiges Problem im Vergleichswertverfahren sind lange Listen von Prozentabschlägen.
Zum Beispiel:
- Lage −5 %
- Zustand −10 %
- Größe −5 %
- Grundriss −10 %
Solche Tabellen wirken mathematisch exakt.
Die eigentliche Frage lautet aber:
Woher stammen diese Prozentwerte?
Sachverständige Anpassung muss erklärt werden
Wenn kein statistisch abgeleiteter Umrechnungskoeffizient vorhanden ist, sollte deutlich werden, dass es sich um eine sachverständige Anpassung handelt.
Keine Scheingenauigkeit
Ein Ergebnis wie:
2.625,90 €/m²
kann technisch aus einer Berechnungssoftware entstehen.
Die zugrunde liegende Marktableitung besitzt jedoch keine Genauigkeit auf zehn Cent pro Quadratmeter.
In der fachlichen Interpretation ist deshalb die Größenordnung entscheidend.
Doppelberücksichtigung vermeiden
Besonders wichtig ist:
Ein wertminderndes Merkmal darf nicht mehrfach berücksichtigt werden.
Beispiel
Die ungewöhnliche Kellererschließung beeinflusst möglicherweise bereits:
- Marktgängigkeit
- Vergleichsfaktor
- Marktmiete
Wenn anschließend zusätzlich ein separater pauschaler Wertabschlag angesetzt wird, muss geprüft werden, ob derselbe Nachteil doppelt erfasst wird.
Im Praxisfall keine zusätzlichen boG
Der Vergleichswert wurde mit:
365.000 €
ermittelt.
Weitere besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wurden danach nicht nochmals separat abgezogen.
Die wesentlichen Besonderheiten waren bereits im objektspezifischen Vergleichsfaktor berücksichtigt.
Das ist methodisch entscheidend
Wenn ein Vergleichsfaktor bereits auf:
- Größe
- Grundriss
- WEG-Struktur
- Nutzungseinschränkungen
angepasst wurde, dürfen diese Faktoren nicht anschließend ein zweites Mal vollständig vom Ergebnis abgezogen werden.
Vergleichswert und Ertragswert
Im Praxisfall wurde zusätzlich ein Ertragswert ermittelt.
Dieser betrug rund:
357.000 €
Der Vergleichswert betrug:
365.000 €
Unterschied nur rund 8.000 €
Die beiden Verfahren lagen damit relativ nah beieinander.
Das war eine wichtige Plausibilitätsstütze.
Unterschiedliche Verfahren – ähnliche Aussage
Der Ertragswert betrachtet vor allem:
- Miete
- Bewirtschaftungskosten
- Bodenwert
- Liegenschaftszinssatz
- Restnutzungsdauer
Der Vergleichswert betrachtet stärker:
- Kaufpreise
- Quadratmeterpreise
- Marktvergleiche
Wenn beide Ansätze zu einer ähnlichen Größenordnung führen, kann das die Plausibilität des Ergebnisses erhöhen.
Trotzdem nicht einfach mitteln
Aus:
357.000 € Ertragswert
und:
365.000 € Vergleichswert
folgt nicht automatisch:
Verkehrswert = mathematischer Mittelwert.
Die endgültige Verkehrswertableitung muss sich daran orientieren, welches Verfahren das Marktverhalten des konkreten Objekts am besten abbildet.
Im Praxisfall
Der Verkehrswert wurde mit rund:
360.000 €
festgelegt.
Das lag zwischen beiden Verfahrenswerten und innerhalb derselben engen Wertbandbreite.
Vergleichswert ist besonders marktnahe Methode
Der große Vorteil des Vergleichswertverfahrens besteht darin, dass es unmittelbar an beobachteten Marktpreisen ansetzt.
Es fragt:
Was zahlt der Markt für vergleichbare Immobilien?
Seine Stärke ist gleichzeitig seine Schwäche
Das Verfahren ist nur so gut wie die Vergleichsdaten.
Wenn:
- zu wenige Fälle vorliegen
- Objekte stark unterschiedlich sind
- Zeitpunkte nicht passen
- Besonderheiten unbekannt sind
wird die Aussagekraft geringer.
Markttransparenz ist deshalb entscheidend
In kleinen Gemeinden kann es vorkommen, dass nur wenige geeignete Eigentumswohnungen verkauft werden.
Dann muss mit:
- regionalen Auswertungen
- Vergleichsfaktoren
- Angebotsdaten
- weiteren Bewertungsverfahren
plausibilisiert werden.
Eigentumswohnungen sind mehr als Wohnfläche
Ein Quadratmeterpreis darf nie nur auf die Wohnfläche reduziert werden.
Zum Wohnungseigentum gehören wirtschaftlich auch:
- Anteil am Gemeinschaftseigentum
- Grundstücksanteil
- Garage oder Stellplatz
- Sondernutzungsrechte
- WEG-Risiken
- Gemeinschaftsanlagen
Besonderheiten der WEG können großen Einfluss haben
Eine technisch gute Wohnung kann trotzdem schwer verkäuflich sein, wenn:
- WEG-Unterlagen fehlen
- erhebliche Konflikte bestehen
- keine Rücklage vorhanden ist
- Erschließung ungewöhnlich geregelt ist
Solche Merkmale müssen im Vergleich berücksichtigt werden.
Durchschnittswert ist deshalb nur Startpunkt
Ein Mittelwert des Gutachterausschusses ist sehr wertvoll.
Aber er beantwortet zunächst nur:
Was wurde im Durchschnitt für eine bestimmte Gruppe von Wohnungen bezahlt?
Er beantwortet noch nicht:
Was ist genau diese Wohnung wert?
Typische Fehler
Durchschnittspreis ungeprüft mit der Wohnfläche multiplizieren
Der Mittelwert beschreibt nicht automatisch das Bewertungsobjekt.
Angebotspreise wie Kaufpreise behandeln
Angebote sind nur eingeschränkt als Marktbeleg geeignet.
Sehr unterschiedliche Wohnungen miteinander vergleichen
Dann werden die notwendigen Anpassungen zu groß.
Wohnungsgröße nicht berücksichtigen
Große Wohnungen können einen niedrigeren Quadratmeterpreis aufweisen.
WEG-Verhältnisse ignorieren
Die Wohnung wird immer zusammen mit ihrer gemeinschaftlichen Struktur verkauft.
Zu viele pauschale Prozentabschläge verwenden
Die Herleitung muss nachvollziehbar bleiben.
Anpassungen nochmals als boG abziehen
Das führt zu Doppelberücksichtigung.
Stichtag ignorieren
Marktdaten müssen zu den Wertverhältnissen des Bewertungsstichtags passen.
Rechnerische Genauigkeit mit Marktgenauigkeit verwechseln
Ein Vergleichsfaktor auf Cent genau ist nicht automatisch sachverständig auf Cent genau bestimmbar.
Vorgehensweise
Bei der Vergleichswertermittlung einer Eigentumswohnung empfiehlt sich folgende Struktur:
Schritt 1 – Bewertungsobjekt vollständig beschreiben
Insbesondere:
- Wohnfläche
- Baujahr
- Lage
- Ausstattung
- Geschoss
- Grundriss
- Stellplatz
Schritt 2 – WEG-spezifische Merkmale prüfen
Zum Beispiel:
- Rücklage
- Verwaltung
- Gemeinschaftseigentum
- Sondernutzungsrechte
- Erschließung
Schritt 3 – geeignete Vergleichsdaten beschaffen
Vorrangig:
- Kaufpreise
- Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses
Schritt 4 – zeitliche Vergleichbarkeit prüfen
Passen die Vertragszeitpunkte zum Bewertungsstichtag?
Schritt 5 – sachliche Vergleichbarkeit prüfen
Wie ähnlich sind:
- Lage
- Alter
- Größe
- Zustand
- Nutzung?
Schritt 6 – Abweichungen identifizieren
Welche Merkmale unterscheiden das Bewertungsobjekt vom Normobjekt?
Schritt 7 – Anpassungen sachverständig ableiten
Nur wertrelevante Unterschiede berücksichtigen.
Schritt 8 – Vergleichsfaktor bestimmen
Ausgangsdaten objektspezifisch anpassen.
Schritt 9 – mit weiteren Marktdaten plausibilisieren
Zum Beispiel:
- lokale Angebote
- weitere Kaufpreisspannen
- andere Bewertungsverfahren
Schritt 10 – Doppelberücksichtigung prüfen
Bereits im Vergleichsfaktor enthaltene Merkmale nicht nochmals abziehen.
Formulierungsbaustein
Zur Ableitung des Vergleichswertes werden die für Eigentumswohnungen der maßgeblichen Lage- und Baualtersklasse veröffentlichten Marktdaten herangezogen. Der daraus abgeleitete durchschnittliche Vergleichsfaktor beschreibt ein typisiertes Marktobjekt und kann nicht ohne weitere Prüfung auf das Bewertungsobjekt übertragen werden.
Das Bewertungsobjekt weist gegenüber den durchschnittlich ausgewerteten Eigentumswohnungen mehrere wertbeeinflussende Besonderheiten auf. Diese betreffen insbesondere Wohnungsgröße, Grundrissgestaltung, gemeinschaftliche Erschließung, Nebenräume sowie die konkrete Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die wertrelevanten Abweichungen werden bei der Ableitung eines objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors berücksichtigt. Die sachverständige Anpassung wird anschließend anhand weiterer regionaler Marktinformationen plausibilisiert.
Besonderheiten, die bereits innerhalb des angepassten Vergleichsfaktors berücksichtigt wurden, werden nicht nochmals gesondert als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abgezogen. Hierdurch wird eine Doppelberücksichtigung vermieden.
Kernaussage
Der Vergleichswert einer Eigentumswohnung entsteht nicht durch die bloße Multiplikation eines durchschnittlichen Quadratmeterpreises mit der Wohnfläche. Ein veröffentlichter Vergleichsfaktor bildet nur ein durchschnittliches Marktobjekt ab. Weicht die konkrete Wohnung hinsichtlich Größe, Grundriss, Ausstattung, WEG-Struktur oder sonstiger wertrelevanter Merkmale davon ab, muss der Vergleichsfaktor sachgerecht angepasst und anschließend mit tatsächlichen Marktinformationen plausibilisiert werden. Im Praxisfall führte diese Vorgehensweise von einem regionalen Durchschnitt von rund 4.011 €/m² zu einem objektspezifischen Vergleichsfaktor von rund 2.625 €/m² und damit zu einem Vergleichswert von rund 365.000 €.
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