Kurzantwort
Auch wenn eine Immobilie leer steht oder ihre ursprüngliche Nutzung bereits aufgegeben wurde, kann ein Ertragswert grundsätzlich noch untersucht werden.
Dann darf allerdings nicht einfach eine nicht vorhandene tatsächliche Miete angesetzt werden.
Entscheidend ist vielmehr:
Welcher Ertrag wäre für die vorhandenen Flächen unter Berücksichtigung ihres Zustands, ihrer Marktgängigkeit und ihrer realistischen Nutzungsmöglichkeiten nachhaltig erzielbar?
Im Praxisfall war die frühere Nutzung als Brauerei und Gaststätte bereits beendet.
Tatsächliche Miete:
0 €
Für die Ertragswertbetrachtung wurde dennoch ein vorsichtiger nachhaltig erzielbarer Rohertrag von:
13.080 € pro Jahr
angesetzt.
Dieser setzte sich zusammen aus:
- Gaststätte: 500 € pro Monat
- Saal: 250 € pro Monat
- ehemalige Brauerei- und Lagerflächen: 300 € pro Monat
- Garage: 40 € pro Monat
Wichtig war dabei die Einschränkung:
Die Erträge wurden nur unter der Annahme angesetzt, dass die betreffenden Flächen überhaupt in einen verpachtbaren Zustand versetzt werden können.
Der Fall zeigt:
Leerstand bedeutet nicht automatisch Ertrag null. Ebenso wenig darf bei einer aufgegebenen Spezialnutzung eine theoretische Marktmiete für moderne Vergleichsflächen angesetzt werden. Maßgeblich ist die realistisch erzielbare wirtschaftliche Nutzung des konkreten Objekts.
Worum geht es?
Das Ertragswertverfahren basiert grundsätzlich auf den nachhaltig erzielbaren Erträgen eines Grundstücks.
Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus ist die Ausgangslage vergleichsweise einfach.
Es gibt:
- Wohnungen
- Mietverträge
- tatsächliche Mieten
- regionale Vergleichsmieten
Bei einer aufgegebenen Spezialimmobilie ist die Situation deutlich schwieriger.
Wenn die tatsächliche Miete 0 € beträgt
Leerstand kann zunächst bedeuten:
keine tatsächlichen Einnahmen.
Daraus folgt aber noch nicht zwingend:
nachhaltig erzielbarer Ertrag = 0 €.
Denn die Verkehrswertermittlung fragt nicht ausschließlich:
Was wird heute tatsächlich gezahlt?
Sondern:
Welcher marktübliche Ertrag kann unter den gegebenen Objekt- und Marktverhältnissen nachhaltig erzielt werden?
Tatsächlicher Ertrag und nachhaltiger Ertrag unterscheiden
Diese beiden Größen dürfen nicht verwechselt werden.
Tatsächlicher Ertrag
Das ist die aktuell tatsächlich vereinnahmte Miete oder Pacht.
Nachhaltig erzielbarer Ertrag
Das ist der unter marktüblichen und auf Dauer tragfähigen Bedingungen erzielbare Ertrag.
Im Praxisfall bestand keine tatsächliche Vermietung
Bewertet wurde ein historischer Gebäudekomplex mit ehemaligen:
- Gaststättenflächen
- Veranstaltungsflächen
- Brauerei- und Lagerflächen
- Nebenflächen
- Garage
Die frühere gewerbliche Nutzung war bereits aufgegeben.
Das Objekt stand leer.
Eine Ist-Miete gab es deshalb nicht
Die tatsächlich erzielte Nettokaltmiete betrug:
0 €
für sämtliche Nutzungseinheiten.
Eine reine Ist-Ertragsbetrachtung hätte damit keine sinnvolle Aussage über die noch vorhandenen wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten geliefert.
Deshalb musste eine hypothetische Marktsituation untersucht werden
Die Frage lautete:
Welche Nutzung beziehungsweise welcher Pachtertrag wäre für die vorhandenen Bereiche noch realistisch denkbar?
Dabei durfte nicht so getan werden, als handele es sich um eine moderne, voll funktionsfähige Gewerbeimmobilie.
Zustand und Nutzungsmöglichkeiten bestimmen den Ertrag
Das Gebäude wies erhebliche Einschränkungen auf.
Dazu gehörten insbesondere:
- sehr hoher Sanierungsbedarf
- aufgegebene ursprüngliche Nutzung
- geringe Marktgängigkeit
- ländliche Lage
- eingeschränkte Stellplatzsituation
- fehlender Biergarten innerhalb des Bewertungsobjekts
- stark eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit
Diese Merkmale mussten bereits bei der Ertragsableitung berücksichtigt werden.
Nicht jede vorhandene Fläche ist voll vermietbar
Das Gebäude verfügte über mehr als:
1.100 m² Nutzfläche.
Trotzdem wurde nicht einfach gerechnet:
1.100 m² × marktübliche Gewerbemiete
Denn große Teile der Fläche waren:
- spezialisiert
- technisch überaltert
- nur eingeschränkt nutzbar
- nicht mit modernen Gewerbeflächen vergleichbar
Genau deshalb wurden Pauschalansätze verwendet
Im Praxisfall erfolgte die Ertragsableitung nicht einheitlich in:
€/m²
sondern bereichsweise über pauschale Monatsbeträge.
Gaststätte
Für den früheren Gaststättenbereich wurden angesetzt:
500 € pro Monat
beziehungsweise:
6.000 € pro Jahr
Saal
Für den Veranstaltungs- beziehungsweise Saalbereich:
250 € pro Monat
beziehungsweise:
3.000 € pro Jahr
Ehemalige Brauerei- und Lagerflächen
Für diese Bereiche wurden angesetzt:
300 € pro Monat
beziehungsweise:
3.600 € pro Jahr
Garage
Für die Garage:
40 € pro Monat
beziehungsweise:
480 € pro Jahr
Gesamtrohertrag
Damit ergab sich:
6.000 € + 3.000 € + 3.600 € + 480 €
=
13.080 € pro Jahr
Warum kein einheitlicher Quadratmeterpreis?
Bei marktgängigen Wohnungen oder Büroflächen ist eine Ableitung über:
€/m²
häufig sinnvoll.
Bei einer historischen Spezialimmobilie kann dies jedoch zu einer Scheingenauigkeit führen.
Unterschiedliche Flächen besitzen völlig unterschiedliche Nutzungsqualitäten
Eine ehemalige:
- Gaststube
- Veranstaltungshalle
- Brauereifläche
- Lagerfläche
kann nicht automatisch zum selben Quadratmeterpreis vermietet werden.
Funktion ist wichtiger als Fläche
Bei solchen Objekten kann es fachlich sinnvoller sein zu fragen:
Was könnte ein Nutzer für diesen gesamten Bereich realistischerweise monatlich bezahlen?
anstatt:
Welche Standardmiete pro Quadratmeter gilt für moderne Gewerbeflächen?
Vergleichsangebote nur eingeschränkt übertragbar
Im Gutachten wurde ein Gastronomieangebot aus der Region als Orientierung herangezogen.
Dort wurde für ungefähr:
340 m² Gastronomiefläche
eine monatliche Kaltmiete von:
990 €
genannt.
Das entspricht ungefähr:
2,90 €/m².
Dieser Wert wurde nicht einfach übernommen
Denn das Bewertungsobjekt unterschied sich erheblich hinsichtlich:
- Zustand
- Größe
- Nutzungsstruktur
- Marktgängigkeit
- Sanierungsbedarf
Der Vergleich diente deshalb nur der Orientierung.
Moderne Lagerflächen sind ebenfalls kein geeigneter Direktvergleich
Für Lager- und Gewerbeflächen können am Markt deutlich höhere Mieten beobachtet werden.
Solche Angebote beziehen sich jedoch häufig auf:
- moderne Hallen
- gute Zufahrt
- ausreichende Stellplätze
- zeitgemäße Technik
- flexible Grundrisse
Diese Qualität bestand im Praxisfall gerade nicht.
Vergleichbarkeit vor Miethöhe
Ein häufiger Fehler wäre:
Moderne Lagerhalle kostet 6 €/m², also sind historische Brauereiflächen ebenfalls 6 €/m² wert.
Das wäre methodisch kaum tragfähig.
Zunächst ist zu prüfen:
Sind die Flächen hinsichtlich Nutzbarkeit überhaupt vergleichbar?
Nachhaltig bedeutet nicht theoretisch maximal
Der nachhaltige Ertrag soll nicht den höchsten denkbaren Betrag abbilden.
Er soll eine auf Dauer realistische Markterwartung darstellen.
Gerade bei Spezialimmobilien konservativ ableiten
Je geringer:
- Markttransparenz
- Nachfrage
- Drittverwendungsfähigkeit
desto vorsichtiger muss die Ertragsableitung erfolgen.
Die zentrale Einschränkung des Praxisfalls
Im Gutachten wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der unterstellte Ertrag voraussetzt:
Die betreffenden Flächen müssen überhaupt in einen verpachtbaren Zustand versetzt werden können.
Das ist wesentlich.
Denn ein Ertragswert darf keinen unrealistischen Zustand unterstellen
Wenn Flächen tatsächlich:
- nicht verkehrssicher
- technisch nicht nutzbar
- nicht zugänglich
- stark beschädigt
sind, kann nicht ohne Weiteres sofortige Vollvermietung unterstellt werden.
Zwei Ebenen müssen deshalb unterschieden werden
Technische Nutzbarkeit
Kann die Fläche überhaupt genutzt beziehungsweise verpachtet werden?
Marktliche Vermietbarkeit
Findet sich für diese Nutzung zu einem bestimmten Preis ein Nutzer?
Beide Voraussetzungen müssen erfüllt sein.
Rest- und Zwischennutzung statt Vollnutzung
Im Praxisfall ging es nicht darum, eine wieder vollständig funktionierende Brauereigaststätte zu unterstellen.
Die Ertragswertbetrachtung bildete vielmehr eine begrenzte wirtschaftliche Rest- beziehungsweise Nachnutzung ab.
Das erklärt den niedrigen Rohertrag
Mehr als 1.100 m² Nutzfläche erzeugten lediglich:
13.080 € Jahresrohertrag.
Das entspricht gerade keiner normalen Flächenproduktivität.
Es zeigt die starke wirtschaftliche Einschränkung des Objekts.
Leerstand kann unterschiedliche Ursachen haben
Für die Bewertung ist wichtig, warum ein Objekt leer steht.
Marktbedingter Leerstand
Es findet sich kein Nutzer.
Technischer Leerstand
Das Gebäude kann derzeit nicht sinnvoll genutzt werden.
Strategischer Leerstand
Der Eigentümer vermietet bewusst nicht.
Nutzungsaufgabe
Die frühere Nutzung wurde dauerhaft beendet.
Diese Fälle können bewertungstechnisch unterschiedlich zu beurteilen sein.
Im Praxisfall: Nutzungsaufgabe plus technische Probleme
Hier kamen mehrere Ursachen zusammen:
- der Gaststättenbetrieb war beendet
- die Gebäudesubstanz war stark sanierungsbedürftig
- die ursprüngliche Nutzung war wirtschaftlich kaum marktgängig
- alternative Nutzungen waren ebenfalls eingeschränkt
Deshalb durfte die frühere Betriebspacht nicht einfach fortgeschrieben werden
Eine historische Pacht aus Zeiten eines funktionierenden Gaststättenbetriebs hätte die aktuelle beziehungsweise stichtagsbezogene wirtschaftliche Situation nicht zwingend angemessen beschrieben.
Der Betrieb ist nicht die Immobilie
Gerade bei gastronomischen Immobilien muss unterschieden werden zwischen:
- wirtschaftlichem Erfolg des Betriebs
- Wert der Immobilie
- nachhaltig erzielbarer Immobilienpacht
Ein früher erfolgreicher Gaststättenbetrieb macht die Immobilie nicht automatisch dauerhaft hoch ertragsfähig.
Ertrag muss objektbezogen sein
Entscheidend sind Eigenschaften wie:
- Lage
- Flächen
- Zustand
- Stellplätze
- Nutzbarkeit
- Drittverwendungsfähigkeit
Nicht der frühere Unternehmererfolg.
Bewirtschaftungskosten folgen anschließend
Aus dem angesetzten Jahresrohertrag von:
13.080 €
wurden im Gutachten Bewirtschaftungskosten von rund:
4.012 €
abgezogen.
Reinertrag
Damit verblieb:
13.080 € − 4.012 €
=
rund:
9.068 € jährlich
Der Boden muss ebenfalls verzinst werden
Bei einem Bodenwert von:
48.300 €
und einem Liegenschaftszinssatz von:
8,5 %
ergab sich ein Bodenwertverzinsungsbetrag von rund:
4.106 €
Gebäudereinertrag
Damit verblieben für die baulichen Anlagen nur rund:
4.963 € jährlich
Kurze Restnutzungsdauer
Dieser geringe Gebäudereinertrag wurde lediglich über eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von:
6 Jahren
kapitalisiert.
Gebäudebeitrag
Daraus ergab sich ein Ertragswertbeitrag der baulichen Anlagen von rund:
22.600 €
Zuzüglich Bodenwert
Zusammen mit dem Bodenwert ergab sich ein Ertragswert von rund:
70.900 €
Was zeigt diese Rechnung?
Sie zeigt nicht:
Das Gebäude ist wieder normal vermietbar.
Sie zeigt vielmehr:
Trotz aufgegebener Hauptnutzung kann noch eine geringe wirtschaftliche Restnutzbarkeit bestehen.
Nachhaltiger Ertrag kann sehr niedrig sein
Ein Ertragsansatz ist nicht schon deshalb unbrauchbar, weil er im Verhältnis zur Gebäudefläche sehr niedrig erscheint.
Gerade bei wirtschaftlich überalterten Spezialimmobilien kann genau das marktgerecht sein.
Ertrag null wäre ebenfalls denkbar
Es gibt Fälle, in denen tatsächlich kein nachhaltiger positiver Ertrag mehr ableitbar ist.
Zum Beispiel wenn:
- sämtliche Bereiche unbenutzbar sind
- keine rechtlich oder technisch mögliche Nutzung besteht
- kein Nutzerkreis vorhanden ist
Dann darf nicht künstlich ein Ertrag konstruiert werden.
Deshalb zuerst Nutzung, dann Miete
Die richtige Reihenfolge lautet:
- Welche Nutzung ist realistisch?
- Welche Flächen sind dafür geeignet?
- Welcher Nutzerkreis existiert?
- Welche Pacht beziehungsweise Miete trägt dieser Markt?
Nicht umgekehrt.
Gefahr der Überoptimierung
Ein Bewertungsfehler wäre, für jede Teilfläche die theoretisch höchste mögliche Nutzung anzunehmen.
Zum Beispiel:
- Gaststätte optimal verpachtet
- Saal voll genutzt
- Lager voll vermietet
- Wohnräume ebenfalls separat vermietet
wenn dieses Nutzungskonzept praktisch nicht gleichzeitig realisierbar ist.
Gesamtobjekt betrachten
Bei Spezialimmobilien müssen die einzelnen Nutzungsmöglichkeiten auch miteinander vereinbar sein.
Flächenaddition kann zu Scheinertrag führen
Nur weil mehrere Bereiche theoretisch getrennt vermietbar erscheinen, bedeutet das nicht automatisch, dass für jeden Bereich gleichzeitig ein unabhängiger Markt existiert.
Nachhaltigkeit bedeutet deshalb auch Konsistenz
Das Nutzungskonzept muss:
- technisch
- wirtschaftlich
- funktional
plausibel sein.
Doppelberücksichtigung von Risiken vermeiden
Der Praxisfall zeigt außerdem eine wichtige methodische Herausforderung.
Die schwache Marktgängigkeit wurde bereits berücksichtigt durch:
- niedrige Ertragsansätze
- hohen Liegenschaftszinssatz
- kurze Restnutzungsdauer
Das kann sachgerecht sein – muss aber überprüft werden
Unterschiedliche Parameter dürfen unterschiedliche Aspekte des Risikos abbilden.
Es muss jedoch geprüft werden:
Wird dasselbe Problem mehrfach in voller Stärke berücksichtigt?
Beispiel
Wenn wegen der schlechten Drittverwendungsfähigkeit bereits nur:
300 € monatliche Pacht
für große ehemalige Brauereiflächen angesetzt werden, sollte nicht automatisch derselbe Nachteil nochmals vollständig über einen zusätzlichen pauschalen Abschlag berücksichtigt werden.
Marktmiete und Liegenschaftszinssatz erfüllen unterschiedliche Aufgaben
Die Miete beschreibt:
den erwarteten Ertrag.
Der Liegenschaftszinssatz beschreibt insbesondere:
die marktliche Verzinsungs- beziehungsweise Renditeanforderung.
Beide können bei einem riskanten Objekt ungünstiger sein.
Aber die Gesamtwirkung muss plausibel bleiben.
Keine Scheingenauigkeit erzeugen
Bei einer sehr marktfernen Spezialimmobilie ist ein Ertrag von:
13.080 €
nicht als mathematisch exakt belegbare Zahl zu verstehen.
Es handelt sich um eine sachverständige Marktannahme auf Grundlage der verfügbaren Erkenntnisse.
Je dünner der Markt, desto wichtiger die Plausibilisierung
Geeignete Quellen können sein:
- regionale Angebote
- tatsächlich bekannte Pachtfälle
- eigene Marktbeobachtung
- vergleichbare Teilnutzungen
Dabei muss die eingeschränkte Vergleichbarkeit transparent bleiben.
Typische Fehler
Leerstand automatisch mit nachhaltigem Ertrag 0 € gleichsetzen
Es können weiterhin realistische Nach- oder Restnutzungen bestehen.
Frühere Pacht ungeprüft fortschreiben
Die ursprüngliche Nutzung kann wirtschaftlich bereits beendet sein.
Moderne Gewerbemieten übernehmen
Nicht vergleichbare Flächen liefern keine belastbare Marktmiete.
Alle Flächen mit einem einheitlichen €/m²-Wert bewerten
Bei heterogenen Spezialimmobilien kann das wirtschaftlich unpassend sein.
Theoretische Vollvermietung unterstellen
Technische und marktliche Nutzbarkeit müssen gegeben sein.
Zu optimistische Nachnutzung ansetzen
Bewertet wird nicht das beste denkbare Projekt, sondern eine marktgerechte Erwartung.
Sanierungszustand bei der Miete ignorieren
Ein nicht nutzbares Gebäude kann nicht wie eine marktgängige Immobilie verpachtet werden.
Risiken mehrfach berücksichtigen
Miete, Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und weitere Abschläge müssen konsistent zusammenspielen.
Vorgehensweise
Bei aufgegebener Nutzung und fehlender Ist-Miete empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – Ursache des Leerstands feststellen
Warum wird das Objekt nicht genutzt?
Schritt 2 – ursprüngliche Nutzung untersuchen
Ist sie noch marktgängig und wirtschaftlich realistisch?
Schritt 3 – technische Nutzbarkeit prüfen
Welche Bereiche können tatsächlich genutzt werden?
Schritt 4 – mögliche Nachnutzungen bestimmen
Zum Beispiel:
- Lager
- einfache Gewerbenutzung
- Teilnutzung
- Zwischennutzung
Schritt 5 – Flächen funktional gliedern
Nicht jede Fläche muss denselben Ertrag besitzen.
Schritt 6 – Marktinformationen beschaffen
Geeignete Vergleichsangebote und Marktbeobachtungen heranziehen.
Schritt 7 – Vergleichbarkeit kritisch prüfen
Moderne Flächen nicht mit wirtschaftlich überalterten Spezialflächen gleichsetzen.
Schritt 8 – nachhaltigen Ertrag vorsichtig ableiten
Nur das ansetzen, was ein typischer Nutzer voraussichtlich tragen würde.
Schritt 9 – Bewirtschaftungskosten und weitere Ertragsparameter konsistent ansetzen
Die geringe Marktgängigkeit darf nicht unkontrolliert mehrfach berücksichtigt werden.
Schritt 10 – Ergebnis mit dem Gesamtobjekt plausibilisieren
Passt der kapitalisierte Ertrag zur tatsächlich noch vorhandenen wirtschaftlichen Restnutzung?
Formulierungsbaustein
Zum Wertermittlungsstichtag wird aus dem Bewertungsobjekt kein tatsächlicher Miet- oder Pachtertrag erzielt. Die ursprünglich ausgeübte Nutzung wurde bereits aufgegeben.
Für die Ertragswertermittlung ist daher nicht die tatsächliche Ist-Situation allein maßgeblich, sondern die Frage, welche Erträge unter Berücksichtigung der vorhandenen Gebäudestruktur, des baulichen Zustands, der örtlichen Marktverhältnisse und der realistischen Drittverwendungsmöglichkeiten nachhaltig erzielbar erscheinen.
Aufgrund der erheblich eingeschränkten Marktgängigkeit werden die vorhandenen Nutzungseinheiten nicht mit den Mietansätzen moderner oder uneingeschränkt nutzbarer Vergleichsobjekte gleichgesetzt. Stattdessen werden für die einzelnen funktionalen Bereiche vorsichtige marktbezogene Pauschalansätze abgeleitet.
Die angenommenen Erträge setzen voraus, dass die jeweiligen Bereiche technisch und tatsächlich in einen nutzungs- beziehungsweise verpachtungsfähigen Zustand versetzt werden können. Der Ertragsansatz bildet damit keine vollständige Wiederaufnahme der ursprünglichen Nutzung, sondern eine eingeschränkte wirtschaftliche Rest- beziehungsweise Nachnutzung ab.
Kernaussage
Eine aufgegebene Nutzung und eine tatsächliche Miete von 0 € führen nicht automatisch dazu, dass im Ertragswertverfahren kein Ertrag angesetzt werden kann. Entscheidend ist, welche wirtschaftlich realistische Rest- oder Nachnutzung für das konkrete Objekt noch besteht. Im Praxisfall wurde für eine leerstehende ehemalige Brauerei- und Gaststättenimmobilie ein vorsichtiger nachhaltiger Jahresrohertrag von rund 13.080 € abgeleitet. Die Ansätze berücksichtigten bereits die geringe Marktgängigkeit, den schlechten baulichen Zustand und die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit. Gerade bei Spezialimmobilien gilt deshalb: Zuerst die realistische Nutzung bestimmen – erst danach die dazu passende Miete oder Pacht ableiten.
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