Kurzantwort
Eine Verkehrswertermittlung kann grundsätzlich auch dann durchgeführt werden, wenn nicht alle rechtlichen Unterlagen vollständig vorliegen.
Entscheidend ist jedoch:
Fehlende Unterlagen dürfen nicht durch scheinbar sichere Tatsachen ersetzt werden.
Im Praxisfall lag kein aktueller Grundbuchauszug vor.
Stattdessen stützte sich die Wertermittlung auf:
- Angaben des Auftraggebers
- einen vorliegenden Vertragsentwurf
- die darin vorgesehene Bestellung eines Wohnungs- und Mitbenutzungsrechts
Das Gutachten berücksichtigte dieses Recht wertmindernd, obwohl es zum Bewertungszeitpunkt noch nicht durch einen aktuellen Grundbuchauszug nachgewiesen war.
Dabei wurde ausdrücklich unterstellt:
Das im Vertragsentwurf vorgesehene Recht wird entsprechend bestellt und im Grundbuch eingetragen.
Gleichzeitig wurde darauf hingewiesen:
Sollten weitere wertbeeinflussende Rechte, Belastungen oder Beschränkungen bestehen, kann sich der ermittelte Verkehrswert ändern.
Damit wird aus einer fehlenden Tatsachengrundlage eine transparente Bewertungsannahme.
Worum geht es?
Bei einer Verkehrswertermittlung sind rechtliche Grundstücksmerkmale besonders wichtig.
Dazu gehören beispielsweise:
- Wohnungsrechte
- Nießbrauch
- Wegerechte
- Leitungsrechte
- Dienstbarkeiten
- Reallasten
- Rückauflassungsvormerkungen
- sonstige Nutzungs- oder Verfügungsbeschränkungen
Solche Rechte können den Verkehrswert erheblich beeinflussen.
Das Grundbuch ist deshalb eine zentrale Informationsquelle
Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt unter anderem:
- Eigentumsverhältnisse
- eingetragene Rechte
- eingetragene Belastungen
- Vormerkungen
- Dienstbarkeiten
Für eine belastbare rechtliche Ausgangslage ist er deshalb regelmäßig von hoher Bedeutung.
Was passiert, wenn er nicht vorliegt?
Dann muss unterschieden werden zwischen:
nachgewiesenen Tatsachen
und
Bewertungsannahmen
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein Zweifamilienhaus im Zusammenhang mit einer geplanten Übertragung innerhalb der Familie.
Im Zuge dieser Übertragung sollte zugunsten zweier Personen ein lebenslanges Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht bestellt werden.
Kein aktueller Grundbuchauszug vorhanden
Das Gutachten stellte ausdrücklich fest:
Ein aktueller Grundbuchauszug wurde nicht zur Verfügung gestellt und nicht eingesehen.
Damit war die vollständige aktuelle Grundbuchlage nicht verifiziert.
Welche Unterlagen lagen stattdessen vor?
Grundlage waren:
- Auftraggeberangaben
- ein Entwurf des Überlassungsvertrags
Aus diesem Vertragsentwurf ergab sich das geplante Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht.
Das Recht wurde trotzdem bewertet
Der Sachverständige hat das geplante Recht wertmindernd angesetzt.
Der kapitalisierte Wert betrug rund:
268.000 €
Warum war das möglich?
Weil die Bewertung ausdrücklich unter einer Annahme erfolgte.
Die Annahme lautete sinngemäß:
Das im Vertragsentwurf vorgesehene Recht wird entsprechend bestellt und im Grundbuch eingetragen.
Das ist keine Feststellung des Ist-Zustands
Wichtig ist die Unterscheidung:
Tatsachenfeststellung
„Das Recht ist im Grundbuch eingetragen.“
Bewertungsannahme
„Für Bewertungszwecke wird unterstellt, dass das vorgesehene Recht eingetragen wird.“
Diese Aussagen sind nicht dasselbe.
Genau diese Trennung muss im Gutachten sichtbar sein
Wenn ein Leser nicht erkennen kann, ob eine Belastung:
- tatsächlich besteht
- nur geplant ist
- nur unterstellt wird
entsteht ein erhebliches Transparenzproblem.
Vertragsentwurf kann Bewertungsgrundlage sein
Ein Vertragsentwurf kann wertrelevante Informationen enthalten.
Zum Beispiel:
- Umfang eines Wohnungsrechts
- Kostenverteilung
- Nutzungsbefugnisse
- Dauer des Rechts
- Erlöschensregelungen
- Ausschluss des Eigentümers
Damit kann er für die Bewertung sehr wichtig sein.
Aber Vertragsentwurf ist kein Grundbuchnachweis
Ein Vertragsentwurf zeigt:
Was künftig vereinbart werden soll.
Er beweist nicht zwingend:
Was im Grundbuch aktuell eingetragen ist.
Deshalb nicht gleichsetzen
Aus einem Vertragsentwurf darf nicht automatisch geschlossen werden:
- dass das Recht bereits besteht
- dass genau diese Fassung eingetragen wird
- dass keine weiteren Rechte vorhanden sind
Auftraggeberangaben ebenfalls nur begrenzt belastbar
Auskünfte des Eigentümers können wichtige Hinweise geben.
Zum Beispiel:
- bestehende Nutzungen
- bekannte Rechte
- familiäre Vereinbarungen
Sie ersetzen aber nicht automatisch eine aktuelle registerrechtliche Prüfung.
Gute Bewertung kennzeichnet Informationsquellen
Ein Gutachten sollte klar ausweisen:
Welche Angaben stammen aus dem Grundbuch?
Welche Angaben stammen vom Auftraggeber?
Welche Angaben stammen aus Vertragsunterlagen?
Welche Sachverhalte werden nur unterstellt?
Genau das erhöht Nachvollziehbarkeit
Ein späterer Leser kann dann beurteilen:
- welche Tatsachen gesichert sind
- welche Annahmen überprüft werden sollten
- wie empfindlich das Ergebnis auf abweichende Rechtsverhältnisse reagiert
Unbekannte Rechte können den Wert verändern
Das Gutachten weist ausdrücklich darauf hin:
Sollten weitere wertbeeinflussende Rechte oder Belastungen bestehen, könnte sich der ermittelte Verkehrswert verändern.
Warum dieser Hinweis wichtig ist
Angenommen, später zeigt sich zusätzlich ein:
- Wegerecht
- Leitungsrecht
- Nießbrauch
- weiteres Wohnungsrecht
Dann wäre der ursprünglich berechnete Verkehrswert unter Umständen nicht mehr zutreffend.
Bewertungsannahme ist deshalb immer bedingt
Sie gilt nur unter der Voraussetzung:
Die angenommene rechtliche Situation trifft tatsächlich zu.
Keine absolute Sicherheit suggerieren
Problematisch wäre eine Formulierung wie:
Das Grundstück ist frei von weiteren Belastungen.
wenn gerade kein aktueller Grundbuchauszug vorliegt.
Besser
Nach den vorliegenden Unterlagen und Angaben bestehen keine weiteren bekannten wertrelevanten Belastungen.
Das ist deutlich präziser.
Auch bestehende Rechte können unvollständig beschrieben sein
Selbst wenn ein Vertragsentwurf vorliegt, können Details entscheidend sein.
Zum Beispiel:
- Mitbenutzung oder ausschließliche Nutzung?
- gesamtes Grundstück oder Teilfläche?
- Kosten beim Eigentümer oder Berechtigten?
- Recht bis zum Tod eines Berechtigten oder des Letztlebenden?
Kleine Vertragsunterschiede können große Wertwirkungen haben
Im Praxisfall war das Wohnungsrecht sehr umfassend.
Es erfasste:
- beide Wohnungen
- Keller
- Speicher
- Garagen
- Garten
- Terrasse
- Zu- und Abfahrtsflächen
Schon eine Änderung des räumlichen Umfangs hätte den Kapitalwert des Rechts beeinflussen können.
Deshalb Vertragsstand dokumentieren
Ein Gutachten sollte möglichst festhalten:
- welcher Vertragsentwurf vorlag
- welches Datum dieser hatte
- welche Fassung bewertet wurde
Änderungen nach dem Stichtag können Neubewertung erforderlich machen
Wenn die endgültige notarielle Urkunde später anders lautet, kann das Ergebnis anzupassen sein.
Beispiel
Ursprünglich:
Nutzung des gesamten Hauses.
Später:
Nutzung nur der Erdgeschosswohnung.
Dann wäre die wirtschaftliche Belastung erheblich geringer.
Oder umgekehrt
Ursprünglich:
Mitbenutzung des Gartens.
Später:
ausschließliche Gartennutzung unter Ausschluss des Eigentümers.
Dann könnte die Belastung steigen.
Bewertungsannahmen sollten deshalb konkret formuliert sein
Nicht:
Wohnungsrecht wird berücksichtigt.
Sondern:
Für die Bewertung wird unterstellt, dass das im Vertragsentwurf beschriebene Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht in diesem Umfang wirksam bestellt wird.
Grundbuch und Vertrag haben unterschiedliche Funktionen
Grundbuch
zeigt bestehende dingliche Rechtsverhältnisse
Vertragsentwurf
zeigt geplante zukünftige Rechtsgestaltung
Für die Bewertung können beide relevant sein.
Besonders häufig bei vorweggenommener Erbfolge
In solchen Fällen wird häufig:
- Eigentum übertragen
- gleichzeitig ein Wohnungsrecht vorbehalten
- später erst die Eintragung vorgenommen
Dann liegt die endgültige Rechtslage zum Bewertungszeitpunkt möglicherweise noch nicht vollständig vor.
Verkehrswertermittlung kann trotzdem sinnvoll sein
Wenn der Bewertungszweck gerade darin besteht, die geplante Übertragung zu beurteilen, kann es sachgerecht sein, die zukünftige Belastung im Gutachten zu modellieren.
Aber nur transparent
Der Leser muss erkennen:
Das Ergebnis gilt für den angenommenen Belastungszustand.
Ist-Zustand und Soll-Zustand nicht vermischen
Ein besonders sauberer Aufbau wäre:
tatsächliche rechtliche Situation am Stichtag
was ist nachgewiesen?
geplante rechtliche Situation
was soll künftig entstehen?
Bewertungsannahme
welcher Zustand wird für die Wertermittlung zugrunde gelegt?
So bleibt die Bewertung prüfbar
Gerade bei:
- Schenkung
- Erbfolge
- Grundstücksteilung
- künftigen Dienstbarkeiten
ist diese Trennung wichtig.
Abteilung III ist grundsätzlich anders zu behandeln
Das Gutachten weist darauf hin, dass schuldrechtliche beziehungsweise finanzierungsbezogene Belastungen aus Abteilung III nicht wertmindernd berücksichtigt werden.
Hintergrund ist die übliche Annahme, dass valutierende Grundpfandrechte bei einem Verkauf:
- gelöscht
- oder kaufpreislich ausgeglichen
werden.
Grundpfandrechte sind deshalb nicht mit Wohnungsrechten gleichzusetzen
Ein Wohnungsrecht bleibt als dingliche Belastung grundsätzlich am Grundstück bestehen, sofern es nicht aufgehoben wird.
Eine Finanzierungsschuld ist dagegen typischerweise der persönlichen Vermögenssphäre des Eigentümers zuzuordnen.
Unterlagenlage beeinflusst Bewertungsrisiko
Je unvollständiger die rechtliche Dokumentation, desto größer die Unsicherheit.
Besonders kritisch bei hoher Wertwirkung
Im Praxisfall betrug der Wert des Wohnungsrechts rund:
268.000 €
Das ist ein erheblicher Betrag.
Schon deshalb ist die genaue Rechtsgestaltung besonders relevant.
Je größer der Werteinfluss, desto wichtiger die Verifikation
Bei einem geringfügigen Recht kann eine Unsicherheit weniger relevant sein.
Bei einer Belastung von mehreren hunderttausend Euro kann sie zentral sein.
Gutachten sollte deshalb Risikohinweis enthalten
Zum Beispiel:
Bei abweichender rechtlicher Würdigung oder abweichender Eintragung ist die Wertermittlung zu überprüfen.
Dieser Hinweis ist keine Schwäche
Er macht transparent, wo die Grenzen der Aussage liegen.
Verkehrswertermittlung ist keine Rechtsberatung
Der Sachverständige bewertet die wirtschaftlichen Auswirkungen eines angenommenen Rechtszustands.
Er klärt nicht zwingend abschließend:
- ob ein Recht wirksam entstanden ist
- wie eine Klausel juristisch endgültig auszulegen ist
- welche Rechtsfolge eine bestimmte Vertragsgestaltung hat
Bei Zweifeln juristische Klärung erforderlich
Besonders bei:
- komplexen Dienstbarkeiten
- unklaren Vertragsklauseln
- widersprüchlichen Unterlagen
kann eine rechtliche Prüfung notwendig sein.
Sachverständiger muss Rechtsunsicherheit kenntlich machen
Nicht jede Rechtsfrage lässt sich im Verkehrswertgutachten abschließend lösen.
Unterlagenhierarchie
In der Praxis kann eine sinnvolle Priorisierung sein:
- aktueller Grundbuchauszug
- notarielle Urkunde
- sonstige verbindliche Vertragsunterlagen
- Vertragsentwurf
- Auftraggeberangaben
Je weiter unten die Informationsquelle liegt, desto vorsichtiger sollte die Formulierung sein.
Diese Reihenfolge ist keine starre Rechtsregel
Sie verdeutlicht lediglich:
Die Beweiskraft und Verbindlichkeit der Unterlagen ist unterschiedlich.
Bewertungsannahmen dürfen nicht versteckt werden
Problematisch wäre, eine Annahme tief im Gutachten zu verstecken und später mit dem Ergebnis wie mit einer gesicherten Tatsache umzugehen.
Besser wiederholt klarstellen
Insbesondere bei:
- Auftragsbeschreibung
- rechtlicher Situation
- Bewertung des Rechts
- Verkehrswertableitung
kann auf die Annahme hingewiesen werden.
Beispielhafte Formulierung
Die Bewertung erfolgt unter der Annahme, dass das im Vertragsentwurf vorgesehene Wohnungsrecht in dem beschriebenen Umfang wirksam bestellt und grundbuchlich gesichert wird.
Was passiert bei späterem Grundbuchauszug?
Wenn später ein aktueller Auszug vorliegt, sollten die Annahmen geprüft werden.
Drei mögliche Ergebnisse
Annahme bestätigt
Keine Anpassung notwendig.
kleinere Abweichung
Ergebnis gegebenenfalls unverändert oder geringfügig anzupassen.
wesentliche Abweichung
Neuberechnung erforderlich.
Typische Fehler
Vertragsentwurf als bestehenden Grundbuchzustand darstellen
Planung und Ist-Zustand müssen getrennt werden.
Auftraggeberangaben ungeprüft als gesicherte Rechtslage behandeln
Die Informationsquelle muss kenntlich sein.
Fehlenden Grundbuchauszug gar nicht erwähnen
Das verschleiert eine wesentliche Bewertungsunsicherheit.
Unbekannte Rechte pauschal ausschließen
Ohne aktuellen Nachweis ist das zu weitgehend.
Bewertungsannahme nicht konkret beschreiben
Dann ist unklar, welcher Rechtszustand bewertet wurde.
Spätere Vertragsänderungen ignorieren
Eine abweichende Rechtsgestaltung kann Neubewertung erfordern.
Verkehrswertermittlung mit Rechtsprüfung verwechseln
Der Sachverständige bewertet wirtschaftliche Auswirkungen, entscheidet aber nicht jede Rechtsfrage abschließend.
Hohe Rechtsbelastung trotz unsicherer Unterlagenlage ohne Risikohinweis bewerten
Je größer der Werteinfluss, desto wichtiger die Transparenz.
Vorgehensweise
Bei fehlendem aktuellem Grundbuchauszug empfiehlt sich folgende Vorgehensweise:
Schritt 1 – fehlende Unterlagen ausdrücklich benennen
Nicht verschweigen.
Schritt 2 – vorhandene Ersatzunterlagen erfassen
Zum Beispiel:
- Vertragsentwurf
- ältere Grundbuchauszüge
- Auftraggeberangaben
Schritt 3 – Informationsquellen trennen
Was ist nachgewiesen, was nur mitgeteilt?
Schritt 4 – geplante Rechte konkret beschreiben
Räumlicher und wirtschaftlicher Umfang.
Schritt 5 – Bewertungsannahme formulieren
Welcher zukünftige Rechtszustand wird zugrunde gelegt?
Schritt 6 – Wertwirkung dieses Zustands berechnen
Zum Beispiel Kapitalwert eines Wohnungsrechts.
Schritt 7 – unbekannte zusätzliche Belastungen vorbehalten
Keine Vollständigkeit behaupten.
Schritt 8 – Sensitivität beurteilen
Wie stark würde eine abweichende Rechtslage den Wert verändern?
Schritt 9 – rechtliche Klärung empfehlen
Wenn Auslegung oder Wirksamkeit zweifelhaft ist.
Schritt 10 – spätere Verifikation ermöglichen
Bei Vorlage aktueller Unterlagen Bewertung gegebenenfalls überprüfen.
Formulierungsbaustein
Ein aktueller Grundbuchauszug lag zum Zeitpunkt der Wertermittlung nicht vor und wurde vom Sachverständigen nicht eingesehen. Die Beurteilung der privatrechtlichen Situation erfolgt daher auf Grundlage der vorgelegten Vertragsunterlagen sowie der Angaben des Auftraggebers.
Für Bewertungszwecke wird unterstellt, dass das im vorliegenden Vertragsentwurf beschriebene Recht in dem dort vorgesehenen Umfang wirksam bestellt und grundbuchlich gesichert wird. Diese Annahme bildet die Grundlage der wertmäßigen Berücksichtigung.
Die vorliegende Wertermittlung beinhaltet keine abschließende rechtliche Prüfung der Wirksamkeit oder Auslegung der Vertragsregelungen. Sollten sich aus einem aktuellen Grundbuchauszug, der endgültigen notariellen Urkunde oder einer abweichenden rechtlichen Würdigung weitere oder anders ausgestaltete wertbeeinflussende Rechte und Belastungen ergeben, ist die Wertermittlung zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen.
Nicht nachgewiesene Sachverhalte werden damit ausdrücklich als Bewertungsannahmen und nicht als gesicherte Tatsachen behandelt.
Kernaussage
Auch ohne aktuellen Grundbuchauszug kann eine Verkehrswertermittlung möglich sein, wenn der Bewertungszweck dies erfordert und die vorhandenen Vertragsunterlagen eine hinreichende Grundlage bieten. Entscheidend ist jedoch die konsequente Trennung zwischen nachgewiesenem Rechtszustand und Bewertungsannahme. Im Praxisfall wurde ein umfassendes Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht auf Grundlage eines Vertragsentwurfs mit rund 268.000 € wertmindernd berücksichtigt, obwohl kein aktueller Grundbuchauszug vorlag. Das Gutachten stellte deshalb ausdrücklich darauf ab, dass die geplante Belastung wie vorgesehen bestellt und eingetragen wird. Gleichzeitig wurde vorbehalten, dass weitere unbekannte Rechte oder eine abweichende spätere Vertragsgestaltung den Verkehrswert verändern können.
Verwandte Themen
- Bewertungsannahmen im Verkehrswertgutachten
- fehlender Grundbuchauszug
- Vertragsentwurf als Bewertungsgrundlage
- geplantes Wohnungsrecht
- Rechte und Belastungen im Grundbuch
- rechtliche Unsicherheit im Gutachten
- Wohnungsrecht bei vorweggenommener Erbfolge
- Grundbuch und Verkehrswert
- Risikohinweise im Verkehrswertgutachten
- abweichende Rechtslage und Neubewertung