Kurzantwort

Bei einer Berggaststätte darf der Ertragswert nicht einfach aus:

• dem letzten Umsatz
• dem letzten Gewinn
• einer normalen Gewerbemiete
• einer normalen Wohnraummiete
• oder einem pauschalen Quadratmeteransatz

abgeleitet werden.

Eine solche Spezialimmobilie besteht wirtschaftlich aus mehreren miteinander verbundenen Nutzungsbereichen:

• Gastronomie
• Wohn- und Beherbergung
• Funktions- und Nebenflächen

Im Praxisfall umfasste das Gebäude insgesamt rund:

473,05 m²

Da das Objekt leerstand, existierte keine tatsächliche Pacht.

Die nachhaltig erzielbare Jahrespacht wurde deshalb über mehrere Kontrollrechnungen mit rund:

24.000 € pro Jahr

abgeleitet.

Das entspricht rechnerisch rund:

2.000 € pro Monat

beziehungsweise:

ca. 4,20 €/m² monatlich

bezogen auf die gesamte Wohn- und Nutzfläche.

Dieser Quadratmeterwert war jedoch nicht Ausgangspunkt der Bewertung, sondern das Ergebnis einer differenzierten Pachtableitung.

Besonders wichtig war außerdem:

Der jährliche Reinertrag des Grundstücks betrug nach Bewirtschaftungskosten rund:

18.766,84 €

Davon entfielen bei einem Bodenwert von rund:

367.000 €

und einem Liegenschaftszinssatz von:

5,0 %

bereits:

18.350 €

auf die Bodenwertverzinsung.

Für die baulichen Anlagen verblieben damit nur:

416,84 € jährlich

als Gebäudereinertrag.

Der Fall zeigt zwei zentrale Grundsätze: Bei Spezialimmobilien muss die nachhaltige Pacht aus der tatsächlichen Nutzungsstruktur hergeleitet werden – und ein hoher Bodenwert kann dazu führen, dass vom Grundstücksreinertrag wirtschaftlich kaum noch etwas auf das Gebäude entfällt.

Worum geht es?

Das Ertragswertverfahren beantwortet vereinfacht die Frage:

Welche nachhaltig erzielbaren Erträge kann ein Grundstück einem typischen Eigentümer ermöglichen?

Dabei geht es nicht darum, wie erfolgreich ein bestimmter Betreiber persönlich wirtschaftet.

Entscheidend ist vielmehr:

Welche marktübliche Pacht wäre ein wirtschaftlich handelnder Pächter für genau diese Immobilie nachhaltig zu zahlen bereit?

Das ist bei einer Berggaststätte besonders schwierig

Eine normale Wohnung lässt sich häufig vergleichsweise einfach anhand von:

€/m² Wohnfläche

einordnen.

Bei einer Berggaststätte funktioniert das nur eingeschränkt.

Denn innerhalb eines Gebäudes können völlig unterschiedliche Flächen vorhanden sein.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Das Gebäude verfügte über insgesamt rund:

473,05 m² Wohn- und Nutzfläche

Diese gliederten sich in drei wesentliche Bereiche.

Gaststättenflächen

Rund:

130,49 m²

Dazu gehörten insbesondere:

• Gasträume
• Ausschank
• Küche
• Spülbereich

Wohn- und Beherbergungsflächen

Rund:

185,35 m²

Dazu gehörten unter anderem:

• Schlafräume
• Gästezimmer
• Wohnung
• Matratzenlager
• Bäder
• Flure
• anteilige Balkonfläche

Funktions- und Nebenflächen

Rund:

157,21 m²

Dazu gehörten insbesondere:

• Lager
• Büro
• Keller
• Technikräume
• Kühlraum
• Tankraum
• Heizraum
• Gaststätten-WC
• sonstige Funktionsflächen

Diese Flächen sind wirtschaftlich nicht gleichwertig

Ein Gastraum kann unmittelbar Umsatz ermöglichen.

Ein Gästezimmer kann Übernachtungserträge ermöglichen.

Ein Heizraum dagegen ist notwendig, aber nicht eigenständig vermietbar.

Deshalb nicht alle 473 m² mit demselben Marktmietwert ansetzen

Eine reine Rechnung wie:

473 m² × X €/m²

würde die unterschiedlichen Funktionen der Flächen verwischen.

Das Gutachten arbeitet deshalb mit mehreren Teilansätzen

Die nachhaltige Pacht wurde über:

1. Wohn- und Beherbergungsanteil
2. Gastronomie
3. Funktions- und Nebenflächen

plausibilisiert.

Wohn- und Beherbergungsflächen

Für normale Wohnflächen in der Gemeinde wurde zunächst eine ortsübliche Vergleichsmiete abgeleitet.

Mehrere Marktquellen ergaben einen arithmetischen Mittelwert von rund:

11,94 €/m²

Nach einem sachverständigen Abschlag von etwa 5 % wurde als Vergleichsgröße angesetzt:

11,40 €/m² monatlich

Rechnerischer Wohnmietwert

Bei:

185,35 m²

ergäbe eine vollständige Wohnraumbewertung:

185,35 m² × 11,40 €/m² × 12

=

rund:

25.358 € pro Jahr

Dieser Wert wurde aber nicht vollständig übernommen

Warum?

Weil es sich bei den Flächen nicht um eine normale frei vermietbare Wohnung im Ortsbereich handelte.

Betriebsgebundene Wohnfläche ist nicht normale Wohnfläche

Die Wohn- und Beherbergungsräume waren funktional mit der Berggaststätte verbunden.

Sie befanden sich:

• in der Almlage
• innerhalb des Gaststättengebäudes
• teilweise in historisch gewachsener Raumstruktur
• teilweise mit Durchgangszimmern
• teilweise als Gäste- beziehungsweise Betreiberunterkunft

Freie Drittvermietung war deshalb nicht ohne Weiteres zu unterstellen

Eine normale Marktmiete von 11,40 €/m² vollständig anzusetzen hätte vorausgesetzt, dass die Flächen wirtschaftlich wie eine gewöhnliche Wohnung genutzt werden können.

Genau diese Vergleichbarkeit war nicht gegeben.

Deshalb Reduktion auf etwa 50 bis 60 %

Zur Plausibilisierung wurden Größenordnungen von:

50 % des rechnerischen Wohnmietwerts

=

rund:

12.700 € jährlich

und:

60 %

=

rund:

15.200 € jährlich

betrachtet.

Gewürdigter Korridor

Für den Wohn- und Beherbergungsanteil wurde ein plausibler Beitrag von ungefähr:

13.000 € bis 15.000 € pro Jahr

angenommen.

Keine allgemeine 50- oder 60-%-Regel

Diese Reduktion ist vollständig objektspezifisch.

Sie bedeutet nicht:

Wohnraum innerhalb einer Gaststätte ist immer nur 50 bis 60 % einer normalen Marktmiete wert.

Entscheidend sind unter anderem:

• bauliche Abgeschlossenheit
• Genehmigungslage
• Erschließung
• Ausstattung
• Nutzungsbindung
• tatsächliche Vermietbarkeit

Gastronomie separat betrachten

Der gastronomische Teil wurde nicht über die normale Wohnmiete abgeleitet.

Stattdessen wurde untersucht:

Welches wirtschaftliche Potenzial besitzt der Betrieb grundsätzlich?

Sitzplatzkapazität

Im Praxisfall bestanden ungefähr:

70 Innenplätze

verteilt auf zwei Gasträume.

Bewirtschaftungstage

Nach Angaben der Beteiligten wurden maximal etwa:

200 nutzbare beziehungsweise realistische Bewirtschaftungstage pro Jahr

angesetzt.

Theoretische Sitzplatztage

Daraus ergibt sich rein rechnerisch:

70 Plätze × 200 Tage

=

14.000 Sitzplatztage pro Jahr

Was bedeutet das?

Diese Zahl ist keine reale Gästezahl.

Sie stellt lediglich eine Kapazitätsgröße dar.

Sitzplatzkapazität ist noch kein Umsatz

Ein Sitzplatz kann:

• leer bleiben
• einmal pro Tag belegt sein
• mehrfach umgesetzt werden

Die bloße Zahl der Sitzplätze sagt daher noch nichts über den tatsächlich erzielbaren Jahresumsatz.

Deshalb Auslastungsszenarien

Das Gutachten prüfte mehrere vereinfachte Szenarien.

25 % nachhaltige Auslastung

Rund:

3.500 Gäste pro Jahr

bei angenommen:

18 € Durchschnittsverzehr

ergaben ein Umsatzpotenzial von rund:

63.000 €

30 % Auslastung

Rund:

4.200 Gäste

bei:

20 € Durchschnittsverzehr

ergaben:

84.000 €

35 % Auslastung

Rund:

4.900 Gäste

bei:

22 € Durchschnittsverzehr

ergaben rund:

107.800 €

Diese Szenarien sind keine Umsatzprognose

Sie dienen lediglich der Frage:

Ist die angenommene Pacht wirtschaftlich grundsätzlich mit einem plausiblen Gaststättenbetrieb vereinbar?

Umsatzbezogene Pachtkontrolle

Aus möglichen nachhaltigen Umsätzen wurden Pachtquoten von:

6 % bis 8 %

betrachtet.

Beispiel 80.000 € Umsatz

6 %:

4.800 €

8 %:

6.400 €

Beispiel 100.000 € Umsatz

6 %:

6.000 €

8 %:

8.000 €

Daraus Gastronomieanteil

Als plausible Größenordnung für die gastronomische Pacht wurden etwa:

6.000 € bis 8.000 € jährlich

abgeleitet.

Flächenbezogene Gegenkontrolle

Zusätzlich wurde geprüft, was sich bei den rund:

130,49 m² Gaststättenflächen

mit einfachen flächenbezogenen Pachtansätzen ergeben würde.

Bei 4 €/m² monatlich

rund:

6.264 € jährlich

Bei 5 €/m² monatlich

rund:

7.829 € jährlich

Auch daraus entstand praktisch derselbe Korridor

Nämlich:

ca. 6.000 € bis 8.000 € pro Jahr

Das ist gute Plausibilisierung

Zwei unterschiedliche Denkwege führen in eine ähnliche Größenordnung:

Umsatzorientiert

ca. 6.000 bis 8.000 €

Flächenorientiert

ca. 6.000 bis 8.000 €

Trotzdem keine starre Gastronomieformel

Weder:

70 Plätze × 200 Tage

noch:

6 bis 8 % vom Umsatz

sind universelle Bewertungsformeln.

Gastronomiekonzepte unterscheiden sich erheblich

Zum Beispiel bei:

• Preisniveau
• Speisenangebot
• Getränkeanteil
• Personalintensität
• Wareneinsatz
• Öffnungszeiten
• Sitzplatzumschlag

Deshalb nur Plausibilisierung

Die Zahlen dienen dazu, einen Pachtansatz auf wirtschaftliche Plausibilität zu prüfen.

Sie ersetzen keine detaillierte Betriebsplanung.

Funktions- und Nebenflächen

Die rund:

157,21 m²

Funktionsflächen wurden ebenfalls nicht wie normale Hauptnutzflächen behandelt.

Warum?

Ein:

• Heizraum
• Tankraum
• Lager
• Technikraum
• Keller

ist für den Betrieb notwendig.

Er erzielt aber regelmäßig keinen eigenständigen Mietwert wie ein Gastraum oder eine Wohnung.

Niedriger Kontrollansatz

Im Gutachten wurden deshalb Größenordnungen von:

1 bis 2 €/m² monatlich

betrachtet.

Daraus ergaben sich

bei 1 €/m²:

rund:

1.887 € jährlich

und bei 2 €/m²:

rund:

3.773 € jährlich

Plausibler Anteil

Für die Funktionsflächen wurde daraus ungefähr:

2.000 € bis 3.000 € pro Jahr

abgeleitet.

Zusammenführung

Damit ergaben sich drei Pachtkomponenten.

Wohn- und Beherbergung

ca. 13.000 bis 15.000 €

Gastronomie

ca. 6.000 bis 8.000 €

Funktionsflächen

ca. 2.000 bis 3.000 €

Gesamtkorridor

Damit:

ca. 21.000 € bis 26.000 € pro Jahr

Gewählter Ansatz

Sachverständig angesetzt wurden:

24.000 € jährlich

Daraus Durchschnittswert

Bezogen auf:

473,05 m²

ergibt sich:

ca. 4,23 €/m² monatlich

beziehungsweise gerundet rund:

4,20 €/m²

Wichtig: Der Quadratmeterwert kommt am Ende

Er wurde nicht einfach vorher aus einer Datenbank übernommen.

Das ist methodisch ein entscheidender Unterschied.

Der €/m²-Wert ist hier Ergebnis, nicht Ausgangspunkt

Bei einer heterogenen Spezialimmobilie ist das oft sachgerechter.

Tatsächliche Betriebsergebnisse ebenfalls ausgewertet

Zusätzlich standen historische Gewinnermittlungen zur Verfügung.

Frühere Jahre

In den Jahren 2013/2014 wurden nach den vorliegenden Unterlagen Betriebseinnahmen in der Größenordnung von:

rund 90.000 €

erzielt.

Die steuerlichen Gewinne lagen ungefähr bei:

11.500 bis 12.500 €

2020

Nochmals ein wirtschaftlich tragfähigeres Jahr mit:

rund 80.900 € Betriebseinnahmen

und:

rund 14.400 € steuerlichem Gewinn

Spätere Entwicklung

Für 2021 wurde ein deutlicher Einbruch beschrieben.

Für 2023/2024 war kein nachhaltiger Normalbetrieb mehr erkennbar.

Es bestanden:

• geringe Einnahmen
• Verluste

Warum nicht einfach den letzten Gewinn verwenden?

Weil der Gewinn eines Gastronomiebetriebs von vielen Faktoren abhängt, die nicht unmittelbar Immobilienmerkmale sind.

Betreibererfolg hängt unter anderem ab von

• Öffnungszeiten
• Personal
• Wareneinsatz
• Küchenkonzept
• Preisgestaltung
• Werbung
• persönlichem Einsatz
• Betriebsführung

Umsatz ist deshalb nicht Immobilienertrag

Das ist ein zentraler Bewertungsgrundsatz.

Der Umsatz gehört zunächst zum:

Gastronomiebetrieb

nicht unmittelbar zur Immobilie.

Immobilienertrag ist hier die Pacht

Für den Eigentümer ist entscheidend:

Welche Pacht kann das Grundstück mit Gebäude nachhaltig erzielen?

Betreibergewinn und Eigentümerertrag trennen

Ein sehr guter Betreiber kann hohe Gewinne erzielen.

Ein schlechter Betreiber kann Verlust machen.

Die Immobilie bleibt möglicherweise dieselbe.

Deshalb nicht den persönlichen Betriebserfolg kapitalisieren

Sonst würde ein guter Unternehmer automatisch den Immobilienwert erhöhen.

Und ein schlechter Betreiber würde die Immobilie automatisch entwerten.

Das wäre nicht sachgerecht.

Historische Zahlen trotzdem wertvoll

Sie zeigen:

• ob das Konzept grundsätzlich funktionieren konnte
• wie stark die Erträge schwanken
• welche Saisonabhängigkeit besteht
• wie betreiberabhängig der Betrieb ist

Genau so wurden sie im Praxisfall verwendet

Nicht als direkte Wertformel, sondern als:

Plausibilisierungs- und Risikoinformation

Leerstand zum Stichtag

Das Objekt stand zum Bewertungszeitpunkt leer.

Damit war der tatsächliche aktuelle Ertrag:

0 €

Trotzdem ist Verkehrswert nicht automatisch Ertragswert null

Im Ertragswertverfahren wird grundsätzlich auf die marktüblich erzielbaren und nachhaltig gesicherten Erträge abgestellt.

Deshalb kann auch ein leerstehendes Objekt einen positiven Ertragswert besitzen.

Leerstand und nachhaltige Ertragsfähigkeit trennen

Die Frage lautet:

Ist die Immobilie grundsätzlich marktüblich verpachtbar?

Nicht nur:

Ist sie heute tatsächlich verpachtet?

Im Praxisfall allerdings mit erheblichen Einschränkungen

Die nachhaltige Pacht musste wegen:

• Almlage
• Saisonabhängigkeit
• eingeschränkter Erreichbarkeit
• baulichem Zustand
• Betreiberabhängigkeit
• Genehmigungsrisiken

vorsichtig angesetzt werden.

Vom Rohertrag zum Reinertrag

Aus dem angesetzten Rohertrag von:

23.841,72 € jährlich

wurden Bewirtschaftungskosten abgezogen.

Bewirtschaftungskosten

Insgesamt:

5.074,88 € jährlich

Das entsprach rund

21,3 % des Rohertrags

Enthalten waren unter anderem

• Verwaltungskosten
• Instandhaltung
• Mietausfallwagnis

Grundstücksreinertrag

Damit verblieben:

18.766,84 € pro Jahr

Jetzt kommt die Bodenwertverzinsung

Im allgemeinen Ertragswertverfahren wird der Grundstücksreinertrag gedanklich aufgeteilt in:

• Ertrag des Bodens
• Ertrag der baulichen Anlagen

Bodenwert

Der angesetzte Bodenwert betrug rund:

367.000 €

Liegenschaftszinssatz

Verwendet wurden:

5,0 %

Bodenwertverzinsung

Damit:

367.000 € × 5,0 %

=

18.350 € jährlich

Vergleich mit Grundstücksreinertrag

Gesamtreinertrag:

18.766,84 €

Bodenwertverzinsung:

18.350 €

Gebäudereinertrag

Differenz:

416,84 € jährlich

Das Gebäude trägt ertragsseitig fast nichts mehr bei

Das ist die ungewöhnliche, aber besonders lehrreiche Aussage des Falls.

Bedeutet das, dass das Gebäude wertlos ist?

Nein.

Es bedeutet zunächst nur:

Im verwendeten Ertragswertmodell verbleibt nach Verzinsung des angesetzten Bodenwerts kaum noch ein laufender Reinertragsanteil für die baulichen Anlagen.

Das ist keine technische Bewertung des Gebäudes

Das Gebäude besitzt weiterhin:

• Substanz
• Nutzflächen
• Sachwert

Deshalb war der Sachwert auch deutlich höher

Sachwert:

rund 340.000 €

Ertragswert nach weiteren objektspezifischen Abschlägen:

rund 173.000 €

Die geringe Gebäuderente zeigt wirtschaftliche Schwäche

Der Ertragswert macht sichtbar:

Die vorhandene Nutzung kann den hohen angesetzten Bodenwert und die vorhandene Gebäudesubstanz nur sehr schwach verzinsen.

Warum kann das passieren?

Mehrere Faktoren treffen zusammen:

• relativ hoher Bodenwert
• niedrige nachhaltige Pacht
• hohe Bewirtschaftungskosten
• hoher Risikozins
• eingeschränkte Nutzung

Bodenwertverzinsung ist keine tatsächliche Ausgabe

Das ist wichtig.

Der Eigentümer überweist nicht jährlich:

18.350 € Bodenverzinsung

an jemanden.

Es ist eine Rechengröße

Sie dient dazu, den Grundstücksreinertrag modelltechnisch auf:

• Boden
• Gebäude

aufzuteilen.

Deshalb nicht mit Bewirtschaftungskosten verwechseln

Die Bodenwertverzinsung ist keine:

• Rechnung
• Steuer
• Pacht
• Betriebsausgabe

Sie ist Bestandteil des Ertragswertmodells.

Hoher Bodenwert kann den Gebäudereinertrag stark reduzieren

Das ist mathematisch zwangsläufig.

Je höher:

• Bodenwert
• Liegenschaftszinssatz

desto größer der Reinertragsanteil des Bodens.

Sensitivität beachten

Gerade hier ist die Wertermittlung sehr empfindlich.

Wenn sich beispielsweise:

• Bodenwert
• Liegenschaftszinssatz
• Pacht

ändern, kann sich der Gebäudereinertrag stark verändern.

Liegenschaftszinssatz 5,0 %

Für Berggaststätten standen keine unmittelbar passenden veröffentlichten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung.

Wohnobjekte nur als Orientierung

Genannt wurden unter anderem:

Ein- und Zweifamilienhäuser

Median:

1,4 %

Mehrfamilienhäuser

Median:

2,9 %

mit einer oberen Spanne von etwa:

3,7 %

Diese Werte waren nicht direkt übertragbar

Eine Berggaststätte trägt andere Risiken als eine Wohnimmobilie.

Insbesondere

• Betreiberabhängigkeit
• Saisonabhängigkeit
• eingeschränkte Erreichbarkeit
• geringe Drittverwendung
• besondere Ver- und Entsorgung
• öffentlich-rechtliche Unsicherheiten

Deshalb deutlich höherer Zinssatz

Der gewählte Liegenschaftszinssatz betrug:

5,0 %

Aber auch 5,0 % keine allgemeine Berggaststättenregel

Es lagen gerade keine unmittelbar passenden Spezialmarktdaten vor.

Der Ansatz war deshalb:

sachverständig abgeleitet

und nicht statistisch als allgemeiner Marktzinssatz für Berggaststätten nachgewiesen.

Warum nicht noch höher?

Das Gutachten weist darauf hin, dass erhebliche technische und öffentlich-rechtliche Risiken zusätzlich über einen separaten pauschalen Abschlag berücksichtigt wurden.

Doppelberücksichtigung vermeiden

Würde man dieselben Risiken:

• vollständig in der Pacht
• vollständig im Liegenschaftszinssatz
• und vollständig nochmals über boG

berücksichtigen, könnte das Ergebnis übermäßig gedrückt werden.

Deshalb Rollen der Parameter trennen

Pacht

bildet die nachhaltige wirtschaftliche Nutzbarkeit ab.

Liegenschaftszinssatz

bildet insbesondere das marktübliche Rendite- und Investitionsrisiko ab.

boG

bilden besondere, im Modell noch nicht erfasste objektspezifische Belastungen ab.

Das ist bei Spezialimmobilien besonders wichtig

Je weniger direkte Marktdaten vorhanden sind, desto größer ist die Gefahr, dass derselbe Nachteil in mehreren Parametern gleichzeitig berücksichtigt wird.

Ergebnis des Ertragswertmodells

Gebäudereinertrag:

416,84 € jährlich

Kapitalisierungsfaktor bei:

• 5,0 % Liegenschaftszins
• 24 Jahren Restnutzungsdauer

rund:

13,799

Gebäudeertragswert

Damit nur rund:

5.752 €

Bodenwert wieder hinzu

plus:

367.000 €

ergibt zunächst rund:

372.752 €

Danach besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Abschlag:

200.000 €

Ertragswert

Damit rund:

173.000 €

Das Ergebnis zeigt die Schwäche der Ertragskraft besonders deutlich

Die Immobilie besitzt einen erheblichen Boden- und Substanzwert.

Die nachhaltige Pacht reicht aber nur begrenzt aus, um diesen Wert wirtschaftlich zu tragen.

Ertragswert als Warnsignal

Gerade deshalb ist ein stark vom Sachwert abweichender Ertragswert nicht nutzlos.

Er kann zeigen:

Die vorhandene Substanz steht in einem ungünstigen Verhältnis zur nachhaltig erzielbaren Ertragskraft.

Typische Fehler

Letzten Jahresumsatz kapitalisieren

Umsatz ist Betreiberertrag und nicht unmittelbar Immobilienertrag.

Letzten steuerlichen Gewinn als Immobilienrendite verwenden

Auch dieser hängt stark vom Betreiber ab.

Leerstand mit dauerhaft null Ertrag gleichsetzen

Maßgeblich ist die nachhaltig marktüblich erzielbare Pacht.

Sämtliche Flächen mit derselben Pacht pro m² bewerten

Gastronomie, Beherbergung und Technikflächen besitzen unterschiedliche wirtschaftliche Funktionen.

Wohnflächen innerhalb des Betriebs wie normale Wohnungen bewerten

Die tatsächliche Drittvermietbarkeit muss geprüft werden.

50 bis 60 % der Wohnmiete als allgemeine Regel verwenden

Der Ansatz ist einzelfallbezogen.

70 Plätze × 200 Tage als prognostizierte Gästezahl behandeln

Es handelt sich nur um eine Kapazitätsgröße.

Umsatzpacht von 6 bis 8 % verallgemeinern

Auch diese Bandbreite ist nur eine Plausibilisierung des konkreten Falls.

5,0 % Liegenschaftszins als Standard für Berggaststätten übernehmen

Der Ansatz wurde mangels direkter Spezialmarktdaten sachverständig entwickelt.

Bodenwertverzinsung als tatsächliche Kostenposition verstehen

Sie ist eine Rechengröße des Ertragswertverfahrens.

Gebäudereinertrag von 417 € mit Gebäudewert von 417 € verwechseln

Der Gebäudereinertrag ist eine jährliche Ertragsgröße, kein Sachwert.

Dieselben Risiken mehrfach vollständig berücksichtigen

Pacht, Liegenschaftszinssatz und boG müssen aufeinander abgestimmt sein.

Vorgehensweise

Bei einer gastgewerblichen Spezialimmobilie empfiehlt sich folgende Vorgehensweise:

Schritt 1 – tatsächliche Nutzungseinheiten trennen

Zum Beispiel:

• Gastronomie
• Beherbergung
• Wohnen
• Nebenflächen

Schritt 2 – tatsächliche Vermietbarkeit untersuchen

Sind einzelne Flächen wirklich separat marktgängig?

Schritt 3 – Vergleichsmieten nur als Ausgangspunkt verwenden

Normale Wohn- oder Gewerbemieten nicht blind übertragen.

Schritt 4 – Gastronomiebereich funktional plausibilisieren

Zum Beispiel über:

• Sitzplätze
• Öffnungstage
• Auslastung
• Umsatzpotenzial

Schritt 5 – frühere Betriebsergebnisse auswerten

Aber Betreiberleistung und Immobilienertrag trennen.

Schritt 6 – nachhaltigen Pachtkorridor bestimmen

Nicht nur einen einzelnen Rechenweg verwenden.

Schritt 7 – Bewirtschaftungskosten abziehen

Nur Eigentümerkosten berücksichtigen.

Schritt 8 – Bodenwertverzinsung bestimmen

Bodenwert × Liegenschaftszinssatz.

Schritt 9 – Gebäudereinertrag prüfen

Ist er:

• deutlich positiv
• gering
• null
• negativ?

Schritt 10 – Ergebnis wirtschaftlich interpretieren

Nicht nur rechnen, sondern fragen:

Was sagt das Verhältnis von Bodenwert, Pacht und Gebäudereinertrag über die Tragfähigkeit des Objekts aus?

Formulierungsbaustein

Für das Bewertungsobjekt liegt keine nachhaltig erzielte tatsächliche Pacht vor. Die marktüblich erzielbare Pacht wird daher aus den unterschiedlichen Nutzungsbereichen des Gebäudes sachverständig abgeleitet und durch mehrere voneinander unabhängige Betrachtungen plausibilisiert.

Die vorhandenen Wohn- und Beherbergungsflächen sind aufgrund ihrer funktionalen Einbindung in den Gaststättenbetrieb und der besonderen Außenbereichs- beziehungsweise Almlage nicht mit frei vermietbarem Wohnraum im Ortsbereich gleichzusetzen. Der aus allgemeinen Wohnmarktdaten ableitbare Mietwert wird daher lediglich als Orientierungsgröße verwendet und objektspezifisch reduziert.

Für den gastronomischen Bereich werden die vorhandene Sitzplatzkapazität, die realistisch verfügbare jährliche Bewirtschaftungsdauer sowie mögliche Auslastungs- und Umsatzgrößen ausschließlich zur Plausibilisierung einer nachhaltig tragfähigen Pacht herangezogen. Die individuellen Umsätze und Gewinne früherer Betreiber stellen dagegen keine unmittelbaren Immobilienerträge dar.

Der nachhaltig erzielbare Rohertrag ist anschließend um die marktüblichen Bewirtschaftungskosten zu vermindern. Vom verbleibenden Grundstücksreinertrag ist der auf den Grund und Boden entfallende Verzinsungsanteil abzuziehen. Ergibt sich hieraus nur noch ein geringer Gebäudereinertrag, ist dies als Hinweis darauf zu würdigen, dass die vorhandene bauliche Substanz durch die nachhaltig erzielbaren Grundstückserträge nur schwach getragen wird.

Der verwendete Liegenschaftszinssatz ist an die besondere Objekt- und Risikostruktur anzupassen. Soweit spezielle Marktdaten fehlen, sind herangezogene Vergleichswerte anderer Objektarten lediglich als Orientierung zu verstehen. Überschneidungen mit bereits in der Pacht oder in besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen erfassten Risiken sind zu vermeiden.

Kernaussage

Die Ertragsbewertung einer Berggaststätte kann nicht auf eine einzelne Quadratmetermiete oder den letzten Betreibergewinn reduziert werden. Im Praxisfall wurden rund 473 m² Gesamtfläche funktional in Gastronomie, Wohn- und Beherbergung sowie Nebenflächen aufgeteilt. Aus Wohnmietwerten, reduzierten Ansätzen für betriebsgebundene Wohnflächen, Sitzplatz- und Auslastungsbetrachtungen, Umsatzplausibilisierung und Nebenflächenansätzen wurde ein Pachtkorridor von etwa 21.000 bis 26.000 € jährlich und daraus eine nachhaltige Jahrespacht von rund 24.000 € abgeleitet. Nach Bewirtschaftungskosten verblieben rund 18.767 € Reinertrag. Die Bodenwertverzinsung von rund 18.350 € verbrauchte davon nahezu den gesamten Betrag, sodass rechnerisch nur rund 417 € jährlicher Gebäudereinertrag übrig blieben. Dieser geringe Gebäudereinertrag bedeutet nicht, dass das Gebäude keinen Sachwert besitzt. Er zeigt vielmehr, dass die vorhandene Substanz durch die nachhaltig erzielbare Pacht wirtschaftlich nur sehr schwach getragen wird.

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