Kurzantwort

Bei einem bebauten Grundstück in besonderer Alm- und Außenbereichslage kann der Bodenwert häufig nicht sinnvoll durch einfache Multiplikation der gesamten Grundstücksfläche mit einem einzigen Bodenrichtwert ermittelt werden.

Im Praxisfall bestand das Grundstück aus insgesamt:

1.498 m²

Es war mit einer Berggaststätte bebaut.

Ein eigener Bodenrichtwert für genau diese:

• Almlage
• Außenbereichslage
• gastgewerbliche Nutzung
• besondere Erschließungssituation

stand nicht zur Verfügung.

Deshalb musste zunächst geklärt werden:

Welcher Teil des Grundstücks ist durch die vorhandene Bebauung und Nutzung wirtschaftlich geprägt und welcher Teil besitzt lediglich den Charakter einer untergeordneten Rest- oder Nebenfläche?

Die modellhaft ermittelte Gebäudegrundfläche betrug rund:

207 m²

Für den baulich geprägten Grundstücksteil wurden im konkreten Fall rund:

1.035 m²

angesetzt.

Das entspricht dem:

5-Fachen der Gebäudegrundfläche

Die verbleibenden:

463 m²

wurden als Rest-, Umgriffs- beziehungsweise Nebenfläche gewürdigt.

Für den baulich geprägten Bereich wurde aus einem innerörtlichen Bodenrichtwert für gemischte Bauflächen von:

470 €/m²

unter Berücksichtigung der erheblich abweichenden Lage-, Nutzungs- und Erschließungsverhältnisse ein Wertansatz von rund:

350 €/m²

abgeleitet.

Für die Restfläche wurde in Anlehnung an den landwirtschaftlichen Bodenrichtwert ein Ansatz von:

10 €/m²

verwendet.

Damit ergab sich überschlägig:

1.035 m² × 350 €/m² = 362.250 €

und:

463 m² × 10 €/m² = 4.630 €

Gesamt:

366.880 €

beziehungsweise rund:

367.000 € Bodenwert

Die entscheidende Erkenntnis lautet:

Bei besonderen Außenbereichsgrundstücken muss zuerst die wirtschaftliche Grundstücksstruktur verstanden werden. Erst danach kann ein geeigneter Bodenwertansatz entwickelt werden. Weder der nächstgelegene Bodenrichtwert noch ein pauschaler Hausumgriff dürfen schematisch übernommen werden.

Worum geht es?

Der Bodenrichtwert beschreibt keinen individuell feststehenden Wert für jedes Grundstück innerhalb oder außerhalb einer Gemeinde.

Er bezieht sich auf ein typisiertes:

Bodenrichtwertgrundstück

mit bestimmten Eigenschaften.

Das konkrete Bewertungsgrundstück kann davon erheblich abweichen.

Bei Spezialimmobilien wird diese Abweichung besonders groß

Eine Berggaststätte in Almlage besitzt typischerweise andere Eigenschaften als ein innerörtliches Grundstück.

Zum Beispiel:

• Außenbereichslage
• besondere touristische Nutzung
• erschwerte Zufahrt
• eigene Wasserversorgung
• eigene Abwasserentsorgung
• eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit
• Saisonabhängigkeit
• geringere bauliche Entwicklungsfreiheit

Ein innerörtlicher Bodenrichtwert kann deshalb nicht einfach unmittelbar übernommen werden.

Touristisches Premium bedeutet nicht automatisch hoher Bodenwert

Der Praxisfall besitzt eine landschaftlich ausgesprochen attraktive Lage.

Positiv wirken:

• Natur
• Aussicht
• touristische Prägung
• Nähe zu Wanderwegen
• besondere Eignung für eine Berggaststätte

Für genau diese Nutzung kann die Lage deshalb außergewöhnlich attraktiv sein.

Gleichzeitig ist die allgemeine Grundstücksverwertbarkeit eingeschränkt

Das Grundstück liegt nicht innerhalb eines normalen Siedlungsbereichs.

Die Zufahrt erfolgt über einen längeren Alm- beziehungsweise Wirtschaftsweg.

Die Ver- und Entsorgung unterscheidet sich ebenfalls von innerörtlichen Grundstücken.

Hinzu kommen:

• Außenbereichslage
• eingeschränkte Erweiterungsmöglichkeiten
• kleine Zahl geeigneter Käufer
• starke Nutzungsbindung

Lagequalität ist deshalb nutzungsabhängig

Für eine Berggaststätte:

besonders attraktiv

Für normales Wohnen oder gewöhnliches Gewerbe:

deutlich eingeschränkt

Genau deshalb darf die Lage nicht einfach als „sehr gut“ in einen Zuschlag übersetzt werden

Eine landschaftlich außergewöhnliche Lage kann gleichzeitig wirtschaftliche Nachteile besitzen.

Die Bodenwertermittlung muss beide Seiten berücksichtigen.

Kein unmittelbar passender Bodenrichtwert

Für die konkrete Almlage bestand kein eigener Bodenrichtwert, der das Bewertungsgrundstück vollständig abbildete.

Damit stellte sich die Frage:

Welcher vorhandene Bodenrichtwert eignet sich wenigstens als Ausgangspunkt?

Mehrere mögliche Vergleichsniveaus

Im Umfeld beziehungsweise für Bergen standen unterschiedliche Bodenwerte zur Verfügung.

Genannt wurden unter anderem:

Wohnbauland

rund:

740 €/m²

gemischte Bauflächen

rund:

470 €/m²

Gewerbeflächen

rund:

110 €/m²

landwirtschaftlicher Nutzgrund

rund:

9,50 €/m²

Keiner dieser Werte passte vollständig

Wohnbauland war zu hochwertig und zu stark auf innerörtliche Wohnnutzung ausgerichtet.

Gewerbebauland bildete die touristische Gaststättennutzung ebenfalls nicht überzeugend ab.

Landwirtschaftlicher Nutzgrund unterschätzte wiederum den vorhandenen baulich geprägten und wirtschaftlich genutzten Grundstücksteil.

Deshalb sachverständige Ableitung statt mechanischer Übernahme

Im Gutachten wurde der Bodenrichtwert für:

gemischte Bauflächen mit 470 €/m²

als Ausgangspunkt gewählt.

Warum gerade dieser?

Die vorhandene Nutzung bestand aus einer Mischung verschiedener Funktionen:

• Gastronomie
• Wohn- und Beherbergungsflächen
• Funktions- und Nebenflächen

Damit erschien eine gemischte Nutzung näher an der tatsächlichen Objektstruktur als reine Wohn- oder Gewerbenutzung.

Trotzdem blieb die Vergleichbarkeit eingeschränkt

Die innerörtliche gemischte Baufläche unterscheidet sich erheblich vom Bewertungsgrundstück.

Deshalb war eine Anpassung erforderlich.

Wertmindernde Unterschiede

Im Praxisfall wurden insbesondere berücksichtigt:

• Außenbereichs- und Almlage
• Entfernung zum Hauptort
• eingeschränkte Erreichbarkeit
• nicht ortsübliche Ver- und Entsorgung
• objektbezogene Nutzung
• Betreiberabhängigkeit
• eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit

Wertstützende Besonderheiten

Gleichzeitig bestanden:

• vorhandene Bebauung
• touristische Attraktivität
• bestehende gastgewerbliche Nutzungsmöglichkeit

Daraus wurde ein Abschlag von rund 25 % hergeleitet

Aus:

470 €/m²

wurden überschlägig:

470 €/m² × 0,75 = 352,50 €/m²

Abgeleitet und gerundet wurden:

350 €/m²

Keine allgemeine 25-%-Regel

Dieser Abschlag gilt nur für den konkreten Bewertungsfall.

Er bedeutet nicht:

Außenbereich = 25 % Abschlag.

Ein anderes Grundstück kann:

• wesentlich stärker
• wesentlich schwächer
• überhaupt nicht in dieser Form

angepasst werden.

Auch 350 €/m² sind kein eigener amtlicher Bodenrichtwert

Das ist besonders wichtig.

Die:

350 €/m²

sind ein:

sachverständig abgeleiteter Bodenwertansatz

und kein veröffentlichter Bodenrichtwert des Gutachterausschusses für genau dieses Grundstück.

Erst die Grundstücksfläche differenzieren

Bevor der Wertansatz angewendet werden konnte, musste geklärt werden:

Auf welche Fläche wirken die 350 €/m² überhaupt?

Denn nicht die gesamten:

1.498 m²

wurden als gleichwertige baulich geprägte Fläche angesehen.

Baulich geprägter Grundstücksanteil

Die modellhafte Gebäudegrundfläche betrug rund:

207 m²

Orientierung über den Hausumgriff

Das Gutachten greift eine Orientierung auf, wonach bei bebauten Außenbereichsgrundstücken ein baulich geprägter Grundstücksanteil häufig in einem Verhältnis zur Grundfläche des Hauptgebäudes betrachtet werden kann.

Genannt wird ein Bereich von etwa:

4- bis 5-facher Gebäudegrundfläche

Im konkreten Fall wurde das 5-Fache gewählt

Rechnung:

207 m² × 5 = 1.035 m²

Damit wurden:

1.035 m²

als baulich geprägter Grundstücksanteil angesetzt.

Warum eher die obere Orientierung?

Der Bericht begründet dies mit:

• Nutzung als Berggaststätte
• erforderlichen Zugangsflächen
• Betriebsflächen
• Umgriffsflächen
• insgesamt begrenzter Grundstücksgröße

Keine allgemeine 5-fach-Regel

Die Zahl darf keinesfalls schematisch übertragen werden.

Nicht:

Außenbereichshaus = Grundstücksfläche immer fünfmal Gebäudegrundfläche.

Hausumgriff ist funktional zu bestimmen

Die zentrale Frage lautet vielmehr:

Welche Fläche ist für die vorhandene wirtschaftliche Nutzung tatsächlich erforderlich?

Bei einer Berggaststätte kann dazu mehr gehören als die Gebäudegrundfläche

Zum Beispiel:

• Zugänge
• Terrasse
• betriebliche Bewegungsflächen
• notwendiger Gebäudeumgriff
• Ver- und Entsorgungsflächen

Bei einem anderen Objekt kann die Fläche anders ausfallen

Ein Wohnhaus im Außenbereich benötigt möglicherweise einen anderen Umgriff.

Eine Werkstatt kann größere Rangierflächen benötigen.

Ein landwirtschaftliches Gebäude kann funktional wieder anders einzuordnen sein.

Orientierung statt Formel

Die 4- bis 5-fache Gebäudegrundfläche kann daher allenfalls ein:

Plausibilisierungs- und Orientierungsrahmen

sein.

Die endgültige Abgrenzung muss aus dem konkreten Grundstück abgeleitet werden.

Restfläche

Von insgesamt:

1.498 m²

wurden:

1.035 m²

dem baulich geprägten Teil zugerechnet.

Damit verblieben:

463 m²

Diese Fläche wurde nicht ebenfalls mit 350 €/m² bewertet

Das wäre methodisch nicht plausibel gewesen.

Denn die Fläche besaß nach der Bewertung keine gleichwertige bauliche und wirtschaftliche Funktion.

Stattdessen Rest- und Nebenfläche

Die 463 m² wurden als:

• Restfläche
• Umgriffsfläche
• Nebenfläche

eingeordnet.

Orientierung am landwirtschaftlichen Bodenwert

Für landwirtschaftliche Flächen im südlichen Landkreis wurde ein Bodenrichtwert von:

9,50 €/m²

genannt.

Für den Praxisfall wurde gerundet:

10 €/m²

angesetzt.

Damit bestehen auf einem Flurstück zwei völlig unterschiedliche Wertniveaus

Baulich geprägter Bereich:

350 €/m²

Restfläche:

10 €/m²

Das ist kein Widerspruch

Ein Flurstück ist eine katastermäßige Einheit.

Wirtschaftlich können unterschiedliche Teilflächen aber völlig verschiedene Funktionen besitzen.

Genau das ist bei großen Außenbereichsgrundstücken häufig relevant

Der Quadratmeter unmittelbar am Gebäude kann wirtschaftlich wesentlich wertvoller sein als eine weiter entfernte Restfläche.

Nicht jede Fläche profitiert gleich von der Bebauung

Die vorhandene Gaststätte prägt insbesondere den notwendigen funktionalen Gebäudeumgriff.

Eine darüber hinausgehende Fläche erhält dadurch nicht automatisch denselben Bodenwert.

Bodenwertberechnung des Praxisfalls

Baulich geprägter Grundstücksteil

1.035 m² × 350 €/m²

=

362.250 €

Restfläche

463 m² × 10 €/m²

=

4.630 €

Gesamtbodenwert

362.250 € + 4.630 €

=

366.880 €

Gerundet:

rund 367.000 €

Durchschnittlicher Wert über das gesamte Grundstück

Teilt man den Gesamtbodenwert durch:

1.498 m²

ergibt sich rechnerisch:

rund 245 €/m²

Aber Vorsicht mit diesen 245 €/m²

Dieser Wert ist lediglich ein:

rechnerischer Durchschnittswert

über zwei unterschiedlich bewertete Teilflächen.

Er ist kein eigenständiger Bodenrichtwert

Das ist methodisch wichtig.

Die 245 €/m² entstehen erst aus:

• 1.035 m² zu 350 €/m²
• 463 m² zu 10 €/m²

Deshalb darf die Berechnung nicht rückwärts interpretiert werden

Nicht:

Der Bodenrichtwert des Grundstücks beträgt 245 €/m².

Sondern:

Der differenziert hergeleitete Gesamtbodenwert entspricht rechnerisch durchschnittlich rund 245 €/m² über die Gesamtfläche.

Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Bodenwertansatz

Bodenrichtwert

amtlich veröffentlichter durchschnittlicher Lagewert für ein definiertes Richtwertgrundstück.

abgeleiteter Bodenwertansatz

sachverständig auf das konkrete Bewertungsgrundstück angepasster Wert.

rechnerischer Durchschnittswert

Gesamtbodenwert geteilt durch Gesamtfläche.

Diese drei Größen sollten nicht miteinander verwechselt werden.

Warum der nächstgelegene Bodenrichtwert nicht automatisch der richtige ist

Geographische Nähe allein reicht nicht.

Beispiel

Ein innerörtliches Wohnbaugrundstück kann nur wenige Kilometer entfernt liegen.

Trotzdem bestehen völlig andere:

• Erschließungsverhältnisse
• Nutzungsrechte
• Entwicklungsmöglichkeiten
• Käufergruppen

Vergleichbarkeit ist wichtiger als Entfernung

Entscheidend ist deshalb:

Welcher Bodenrichtwert bildet die wirtschaftliche Nutzung des Bewertungsgrundstücks am besten ab?

Manchmal gibt es keinen wirklich passenden Richtwert

Dann kann eine sachverständige Ableitung aus mehreren Informationsquellen erforderlich sein.

Im Praxisfall kamen zusammen

• Bodenrichtwerte für verschiedene Nutzungsarten
• Orientierungen des Gutachterausschusses zu Außenbereichslagen
• landwirtschaftlicher Bodenrichtwert
• konkrete Lage- und Nutzungsmerkmale

Keine Scheingenauigkeit durch Zeitindexierung

Auch bei der zeitlichen Anpassung wurde im Gutachten bewusst kein zusätzlicher Faktor angesetzt.

Hintergrund

Die Bodenwertableitung war bereits:

• objektspezifisch
• modellbezogen
• aus mehreren Datenquellen hergeleitet

Für die besondere Almlage lagen keine ausreichend belastbaren stichtagsnahen Vergleichsdaten vor.

Deshalb keine automatische Hochrechnung

Allgemeine Preissteigerungen des Wohnbaulandmarktes wurden nicht einfach übertragen.

Das ist methodisch sinnvoll

Eine Preisentwicklung innerörtlicher Wohnbaugrundstücke muss nicht identisch auf eine Berggaststätte im Außenbereich wirken.

Marktentwicklung muss zum Teilmarkt passen

Ein allgemeiner Immobilienindex ist deshalb nicht automatisch geeignet.

Doppelberücksichtigung vermeiden

Die Besonderheiten der Almlage wurden bereits bei der Ableitung der:

350 €/m²

berücksichtigt.

Deshalb wurden später keine zusätzlichen Bodenwertabschläge mehr vorgenommen für:

• Zufahrt
• Erschließung
• Außenbereich
• eingeschränkte Nutzung

Das ist ein wichtiger Modellgrundsatz

Wenn ein Merkmal bereits vollständig in einem Bodenwertansatz steckt, darf es nicht nochmals über einen weiteren Faktor vollständig abgezogen werden.

Dasselbe gilt für die Restfläche

Die geringere Wertigkeit wurde bereits dadurch berücksichtigt, dass sie nur mit:

10 €/m²

angesetzt wurde.

Ein weiterer pauschaler Restflächenabschlag wäre deshalb nicht ohne zusätzliche Begründung erforderlich.

Touristische Attraktivität richtig einordnen

Eine besondere touristische Lage darf ebenfalls nicht doppelt berücksichtigt werden.

Wenn sie bereits:

• den Ausgangswert stützt
• die gastgewerbliche Nutzbarkeit begründet

sollte nicht zusätzlich noch ein willkürlicher „Panorama-Zuschlag“ angesetzt werden.

Marktwert braucht keine emotionale Lageprämie

Eine spektakuläre Aussicht ist nur insoweit wertrelevant, wie sie typische Marktteilnehmer tatsächlich kaufpreiswirksam berücksichtigen.

Nutzung prägt den Bodenwert

Gerade bei Spezialimmobilien hängt die Bodenqualität stark von der vorhandenen oder nachhaltig zulässigen Nutzung ab.

Berggaststätte und Wohnbaugrundstück sind nicht austauschbar

Selbst wenn die Berggaststätte landschaftlich schöner liegt, kann das innerörtliche Wohnbaugrundstück wirtschaftlich wesentlich flexibler nutzbar sein.

Deshalb nicht nur auf die Schönheit der Lage schauen

Für den Bodenwert sind ebenso wichtig:

• rechtliche Nutzbarkeit
• wirtschaftliche Nutzbarkeit
• Erschließung
• Verwertbarkeit
• Käuferkreis

Wirtschaftliche Grundstücksteilung ist keine reale Teilung

Die Aufteilung in:

• 1.035 m² baulich geprägt
• 463 m² Restfläche

erfolgte ausschließlich für Bewertungszwecke.

Dadurch entstehen keine neuen Grundstücke

Es wurden weder:

• neue Flurstücke
• neue Grundbuchgrundstücke
• eigenständig veräußerbare Parzellen

unterstellt.

Deshalb besser von Teilflächen oder Wertzonen sprechen

Die wirtschaftliche Differenzierung dient ausschließlich dazu, den Bodenwert sachgerecht abzuleiten.

Typische Fehler

Gesamte Fläche mit innerörtlichem Bodenrichtwert bewerten

Bei einer besonderen Außenbereichslage kann dies zu einer erheblichen Überbewertung führen.

Gesamte Fläche nur als Landwirtschaftsfläche behandeln

Damit würde die vorhandene bauliche Nutzung möglicherweise erheblich unterschätzt.

Nächstgelegenen Bodenrichtwert ungeprüft übernehmen

Räumliche Nähe bedeutet keine wirtschaftliche Vergleichbarkeit.

Fünffachen Hausumgriff als allgemeine Regel verwenden

Der Ansatz ist nur eine Orientierungsgröße.

Restfläche mit demselben Wert wie den Hausumgriff ansetzen

Unterschiedliche wirtschaftliche Funktionen müssen berücksichtigt werden.

25-%-Abschlag verallgemeinern

Der Praxisansatz gilt ausschließlich für den konkreten Fall.

350 €/m² als amtlichen Bodenrichtwert darstellen

Es handelt sich um einen sachverständig abgeleiteten Wertansatz.

245 €/m² als ursprünglichen Richtwert darstellen

Dieser Wert entsteht erst als rechnerischer Durchschnitt aus der differenzierten Bodenwertermittlung.

Touristische Attraktivität automatisch als Zuschlag behandeln

Die Lage besitzt gleichzeitig erhebliche wirtschaftliche Einschränkungen.

Bereits berücksichtigte Nachteile nochmals abschlagen

Dadurch entsteht Doppelberücksichtigung.

Vorgehensweise

Bei einem bebauten Außenbereichsgrundstück mit besonderer Nutzung empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – Gesamtgrundstück erfassen

Wie groß ist das Flurstück?

Schritt 2 – vorhandene Nutzung analysieren

Welche Funktion besitzt das Gebäude?

Schritt 3 – Gebäudegrundfläche bestimmen

Sie kann eine erste Orientierung für den wirtschaftlichen Umgriff geben.

Schritt 4 – funktionalen Hausumgriff ableiten

Welche Flächen benötigt das Gebäude tatsächlich für:

• Zugang
• Betrieb
• Aufenthalt
• Versorgung?

Schritt 5 – Restflächen identifizieren

Welche Flächen besitzen nur untergeordnete wirtschaftliche Bedeutung?

Schritt 6 – verfügbare Bodenrichtwerte untersuchen

Welche Nutzungsarten stehen zur Verfügung?

Schritt 7 – Vergleichbarkeit beurteilen

Welcher Richtwert eignet sich am ehesten als Ausgangspunkt?

Schritt 8 – objektspezifische Unterschiede berücksichtigen

Zum Beispiel:

• Außenbereich
• Almlage
• Erreichbarkeit
• Eigenversorgung
• Drittverwendung

Schritt 9 – Teilflächen getrennt bewerten

Unterschiedliche Funktionen können unterschiedliche Wertansätze erfordern.

Schritt 10 – Gesamtbodenwert bilden

Erst anschließend kann ein durchschnittlicher Gesamtwert je Quadratmeter berechnet werden.

Formulierungsbaustein

Für das Bewertungsgrundstück steht kein Bodenrichtwert zur Verfügung, der die besondere Außenbereichs- und Almlage, die vorhandene gastgewerbliche Nutzung sowie die abweichenden Erschließungs- und Verwertungsverhältnisse unmittelbar abbildet. Eine schematische Übertragung innerörtlicher Bodenrichtwerte ist daher nicht sachgerecht.

Zur Bodenwertableitung wird das Grundstück zunächst wirtschaftlich differenziert. Der durch die vorhandene Bebauung und Nutzung geprägte Grundstücksteil umfasst neben der Gebäudegrundfläche diejenigen Zugangs-, Betriebs-, Aufenthalts- und Umgriffsflächen, die für die nachhaltige Nutzung des Bewertungsobjekts funktional erforderlich sind. Darüber hinausgehende Flächen werden entsprechend ihrer geringeren wirtschaftlichen Bedeutung gesondert gewürdigt.

Die Größe des baulich geprägten Grundstücksanteils wird unter Berücksichtigung der konkreten Nutzung, Gebäudegrundfläche und Grundstücksstruktur sachverständig bestimmt. Orientierungswerte zum Verhältnis zwischen Gebäudegrundfläche und Hausumgriff stellen dabei keine allgemein gültigen Multiplikatoren dar.

Der für den baulich geprägten Grundstücksteil verwendete Wertansatz wird aus geeigneten regionalen Bodenrichtwertinformationen unter Berücksichtigung der konkreten Lage-, Nutzungs-, Erschließungs- und Verwertungsmerkmale abgeleitet. Die verwendeten Anpassungen sind objektspezifisch und nicht auf andere Außenbereichsgrundstücke übertragbar.

Die wirtschaftliche Aufteilung dient ausschließlich der Bodenwertermittlung und stellt weder eine katasterrechtliche noch eine grundbuchmäßige oder tatsächlich selbstständig verwertbare Grundstücksteilung dar.

Kernaussage

Bei einer Berggaststätte im Außenbereich kann weder die gesamte Grundstücksfläche mit einem innerörtlichen Bodenrichtwert noch pauschal mit einem landwirtschaftlichen Bodenwert bewertet werden. Im Praxisfall wurde das 1.498 m² große Grundstück wirtschaftlich in einen rund 1.035 m² großen baulich geprägten Bereich und eine rund 463 m² große Restfläche differenziert. Für den Hausumgriff wurde aus einem innerörtlichen Bodenrichtwert von 470 €/m² unter Berücksichtigung der besonderen Alm-, Erschließungs- und Nutzungsverhältnisse ein objektspezifischer Ansatz von 350 €/m² abgeleitet. Die Restfläche wurde mit rund 10 €/m² bewertet. Daraus entstand ein Gesamtbodenwert von rund 367.000 € beziehungsweise rechnerisch rund 245 €/m² über die Gesamtfläche. Entscheidend ist jedoch nicht diese Zahl, sondern die Methodik: Lagequalität ist nutzungsbezogen, der Hausumgriff ist funktional statt schematisch zu bestimmen, und der nächstgelegene Bodenrichtwert ist nur dann geeignet, wenn seine Grundstücksmerkmale mit dem Bewertungsobjekt hinreichend vergleichbar sind.

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• Berggaststätte und Almlage
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