Kurzantwort
Ein Gebäude kann technisch noch vorhanden sein und trotzdem wirtschaftlich keinen positiven eigenständigen Wertbeitrag mehr leisten.
Das ist insbesondere dann möglich, wenn:
- der Sanierungsbedarf außergewöhnlich hoch ist
- wesentliche Gebäudeteile technisch oder konstruktiv verbraucht sind
- die ursprüngliche Nutzung nicht mehr marktgängig ist
- alternative Nutzungen nur mit sehr hohen Investitionen möglich wären
- die erforderlichen Investitionen nicht durch den anschließend erzielbaren Marktwert oder Ertrag gedeckt werden
Im Praxisfall bestand ein historischer Brauerei- und Gaststättenkomplex mit mehr als:
1.100 m² Nutzfläche
und rund:
1.719 m² Bruttogrundfläche.
Trotz dieser erheblichen Gebäudesubstanz wurde festgestellt:
Der vorhandene Gebäudebestand leistet aus Sicht eines durchschnittlichen Marktteilnehmers keinen eigenständigen positiven wirtschaftlichen Wertbeitrag mehr.
Der Grund war nicht das hohe Gebäudealter allein.
Entscheidend war das Zusammenwirken aus:
- erheblichem baulichem Verschleiß
- statischen und konstruktiven Risiken
- umfangreichem Kernsanierungsbedarf
- wirtschaftlicher Überalterung
- sehr eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit
- aufgegebener ursprünglicher Nutzung
Worum geht es?
Bei der Immobilienbewertung wird häufig angenommen:
Je größer das Gebäude, desto höher muss sein Wert sein.
Das stimmt nicht.
Ein Gebäude besitzt nur dann einen positiven wirtschaftlichen Wertbeitrag, wenn der Markt mit seiner vorhandenen Substanz noch einen verwertbaren Nutzen verbindet.
Technische Existenz ist nicht gleich wirtschaftlicher Wert
Ein Gebäude kann:
- stehen
- vollständig umbaut sein
- große Flächen besitzen
- erhebliche historische Herstellungskosten verkörpern
und trotzdem wirtschaftlich weitgehend verbraucht sein.
Die entscheidende Frage lautet
Nicht:
Wie viel Gebäude ist vorhanden?
Sondern:
Welchen wirtschaftlichen Nutzen hat diese Gebäudesubstanz für einen typischen Käufer noch?
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein historischer Gebäudekomplex, der ursprünglich als:
- Brauerei
- Gaststätte
- Veranstaltungslokal
- Lager- und Produktionsgebäude
genutzt wurde.
Das ursprüngliche Baujahr wurde mit ungefähr:
1800
angegeben.
Umfang des Gebäudes
Die überschlägige Nutzfläche betrug rund:
1.104 m²
Die Bruttogrundfläche lag bei rund:
1.719 m².
Die Flächen verteilten sich unter anderem auf:
- Gaststätte
- Veranstaltungssaal
- ehemalige Brauereiflächen
- Lagerflächen
- Wohn- und Nebenräume
- Schützenstand
- Garage
Viel Fläche – aber wenig wirtschaftliche Nutzbarkeit
Die große Fläche war gerade nicht automatisch positiv.
Viele Gebäudebereiche waren:
- technisch überaltert
- funktional unzeitgemäß
- nur eingeschränkt zugänglich
- stark sanierungsbedürftig
- nicht ohne Weiteres anderweitig nutzbar
Die ursprüngliche Nutzung war aufgegeben
Die ehemalige Gaststätten- und Brauereinutzung war bereits beendet.
Damit stellte sich die zentrale Bewertungsfrage:
Kann ein Käufer die vorhandene Gebäudestruktur noch sinnvoll nutzen?
Wiederaufnahme der alten Nutzung problematisch
Eine erneute Nutzung als Gaststätte oder Veranstaltungsbetrieb hätte umfangreiche Investitionen erfordert.
Betroffen waren insbesondere:
- Tragwerk
- Dach
- technische Anlagen
- Brandschutz
- Energieeffizienz
- Sanitärbereiche
- Innenausbau
Auch eine Umnutzung war schwierig
Eine Umnutzung beispielsweise zu Wohnzwecken wäre ebenfalls nicht ohne Weiteres möglich gewesen.
Die vorhandene Gebäudestruktur war stark geprägt durch:
- ehemalige Produktionsflächen
- Lagerbereiche
- große Veranstaltungsräume
- Technikflächen
- lange Erschließungswege
Damit fehlte eine flexible, marktgängige Grundrissstruktur.
Drittverwendungsfähigkeit stark eingeschränkt
Ein wichtiges Merkmal wirtschaftlich verbrauchter Bausubstanz ist die geringe Drittverwendungsfähigkeit.
Das bedeutet:
Das Gebäude lässt sich nur schwer einer anderen marktgängigen Nutzung zuführen.
Warum Drittverwendung so wichtig ist
Ein Gebäude kann für seinen ursprünglichen Zweck ungeeignet geworden sein.
Wenn es jedoch leicht zu:
- Wohnen
- Büro
- Lager
- Gewerbe
umgenutzt werden kann, kann trotzdem ein erheblicher Wert bestehen.
Bei einer hoch spezialisierten Gebäudestruktur ist das anders.
Baulicher Zustand außergewöhnlich schlecht
Im Praxisfall wurden erhebliche Schäden und Mängel festgestellt.
Dazu gehörten unter anderem:
- schadhafte Dachkonstruktionen
- undichte Dachflächen
- durchhängende Konstruktionen
- Schäden an Decken und Gewölben
- statische Risiken
- Feuchte
- Schimmel
- technisch überalterte Elektroinstallation
- veraltete Heizungsanlage
- überalterte Sanitärbereiche
- erheblicher Innenausbaubedarf
Teilbereiche nicht mehr gefahrlos begehbar
Einzelne rückwärtige Gebäudeteile konnten wegen bestehender Sicherheitsrisiken nur eingeschränkt oder gar nicht besichtigt werden.
Teilweise bestand:
Einsturzgefahr.
Das zeigt, dass es sich nicht mehr nur um kosmetische oder typische altersbedingte Mängel handelte.
Kein normaler Instandhaltungsstau
Ein normaler Instandhaltungsstau betrifft beispielsweise:
- überalterte Oberflächen
- kleinere Reparaturen
- ältere Fenster
- Renovierungsbedarf
Hier lagen dagegen Schäden an wesentlichen Teilen der Gebäudesubstanz und technischen Infrastruktur vor.
Kernsanierung erforderlich
Das Gutachten kam deshalb zu dem Ergebnis, dass eine weitere nachhaltige Nutzung nur nach einer umfassenden:
Kernsanierung
denkbar wäre.
Überschlägiger Sanierungsbedarf
Für die wesentlichen Maßnahmen wurden folgende Größenordnungen angesetzt:
Dachstuhl, Dachflächen und Entwässerung
rund 300.000 €
Tragwerk, Decken und statische Sicherung
rund 250.000 €
Elektroinstallation
rund 70.000 €
Heizung und Technik
rund 100.000 €
Sanitär- und Küchenbereiche
rund 120.000 €
Feuchte-, Schimmel- und Hochwasserschäden
rund 120.000 €
Fenster, Türen und Fassaden
rund 100.000 €
Brandschutz und Fluchtwege
rund 120.000 €
Innenausbau
rund 180.000 €
Rückbau, Sicherung und Baustelleneinrichtung
rund 140.000 €
Gesamt
Der überschlägige Sanierungsbedarf lag bei rund:
1,5 Mio. €
Entscheidend ist aber nicht allein die Kostensumme
Ein hoher Sanierungsbedarf allein macht ein Gebäude noch nicht wirtschaftlich wertlos.
Entscheidend ist die Relation zwischen:
- Investitionsbedarf
- anschließendem Marktwert
- nachhaltig erzielbaren Erträgen
- Nachfrage
- Nutzungsmöglichkeiten
Beispiel
Ein Gebäude benötigt:
1 Mio. € Sanierung
und besitzt anschließend einen Marktwert von:
2,5 Mio. €
Dann kann die Sanierung wirtschaftlich sinnvoll sein.
Anders bei wirtschaftlich verbrauchter Bausubstanz
Wenn:
1,5 Mio. €
investiert werden müssten, aber der Markt danach keinen entsprechend hohen Wert oder Ertrag trägt, verliert die bestehende Substanz ihren positiven wirtschaftlichen Charakter.
Genau das war hier das Problem
Das Gutachten kam zu der Einschätzung:
Die für eine marktgerechte Nutzung notwendigen Investitionen stehen nicht in einem angemessenen Verhältnis zu den am Standort erzielbaren Erträgen und Marktwerten.
Herstellungskosten sind dann kaum noch aussagekräftig
Im Sachwertverfahren wurden für das Gebäude aktuelle Herstellungskosten von mehr als:
4,2 Mio. €
abgeleitet.
Nach Alterswertminderung verblieb rechnerisch noch ein Gebäudesachwert von rund:
637.000 €.
Rechnerischer Sachwert bedeutet nicht automatisch Marktwert
Diese Zahl beschreibt zunächst modellhaft die verbliebene Substanz.
Sie beantwortet noch nicht:
Würde ein Käufer hierfür tatsächlich einen entsprechenden Preis zahlen?
Marktteilnehmer denkt anders
Ein Käufer sieht nicht nur:
Hier stehen 1.700 m² Gebäude.
Er sieht auch:
- Wie viel muss ich investieren?
- Welche Nutzung ist möglich?
- Welche Erträge kann ich erzielen?
- Welche Risiken bestehen?
- Wie groß ist der spätere Käufer- oder Mieterkreis?
Wenn Kosten den Nutzen dominieren
Sobald die vorhandene Gebäudesubstanz hauptsächlich:
- Sanierungskosten
- Sicherungskosten
- Rückbaukosten
- Entwicklungsrisiken
auslöst, kann sie vom positiven Wertträger zum wirtschaftlichen Belastungsfaktor werden.
Der Gebäudebestand kann zum Risiko werden
Das ist ein zentraler Punkt.
Ein Gebäude ist nicht automatisch ein Vermögenswert.
In Extremfällen kann es wirtschaftlich eher wirken wie:
ein auf dem Grundstück vorhandener Kosten- und Risikofaktor.
Das Gutachten formulierte genau diese Situation
Der vorhandene Gebäudebestand wurde aus Sicht eines marktüblich handelnden Erwerbers im Wesentlichen als:
- Sanierungsrisiko
- Sicherungsrisiko
- Kostenrisiko
beurteilt.
Marktwertabschlag statt vollständiger Sanierungskosten
Obwohl die überschlägigen Kosten rund:
1,5 Mio. €
betrugen, wurden nicht 1,5 Mio. € vollständig wertmindernd abgezogen.
Als besonderer objektspezifischer Wertabschlag wurden rund:
1,0 Mio. €
angesetzt.
Warum nicht die vollen 1,5 Mio. €?
Weil Sanierungskosten nicht automatisch identisch mit Wertminderung sind.
Der Markt fragt nicht zwingend:
Was kostet eine vollständige technische Wiederherstellung?
Sondern:
Wie stark beeinflusst der Zustand meine Zahlungsbereitschaft?
Wirtschaftlich verbraucht bedeutet nicht zwingend technisch unbrauchbar
Auch ein wirtschaftlich weitgehend verbrauchtes Gebäude kann teilweise noch:
- genutzt
- gelagert
- zwischengenutzt
- gesichert
werden.
Deshalb bestand noch ein geringer Restnutzen
Im Praxisfall wurde trotz fehlendem positiven klassischen Sachwertbeitrag noch eine eingeschränkte Rest- beziehungsweise Zwischennutzung einzelner Bereiche angenommen.
Genau diese begrenzte Nutzbarkeit führte dazu, dass der Verkehrswert über dem reinen Bodenwert lag.
Bodenwert
Der Bodenwert der bewerteten Teilfläche betrug rund:
48.300 €.
Verkehrswert
Der Verkehrswert wurde mit rund:
71.000 €
ermittelt.
Differenz
Damit bestand ein Mehrwert von rund:
22.700 €
gegenüber dem Bodenwert.
Dieser wurde wirtschaftlich im Wesentlichen durch eine eingeschränkte Restnutzung einzelner Gebäudeteile erklärt.
Kein Widerspruch
Das bedeutet:
Das Gebäude kann keinen positiven eigenständigen Sachwertbeitrag mehr besitzen und trotzdem noch einen begrenzten wirtschaftlichen Nutzungsbeitrag leisten.
Das ist kein Widerspruch.
Sachwert und Nutzwert unterscheiden
Der klassische Gebäudesachwert kann wirtschaftlich aufgezehrt sein.
Gleichzeitig kann eine:
- Zwischenvermietung
- Lagernutzung
- Übergangsnutzung
noch einen kleinen positiven Marktbeitrag erzeugen.
Wirtschaftliche Überalterung
Neben dem technischen Verschleiß spielte im Praxisfall die wirtschaftliche Überalterung eine entscheidende Rolle.
Was bedeutet wirtschaftliche Überalterung?
Ein Gebäude kann technisch noch bestehen, aber hinsichtlich seiner Nutzung nicht mehr den Anforderungen des Marktes entsprechen.
Beispiele:
- zu große Veranstaltungsflächen
- überholte Betriebsstrukturen
- unflexible Produktionsräume
- schlechte Stellplatzsituation
- aufwendig erschließbare Teilbereiche
Das Gebäude wird vom Markt nicht mehr gebraucht wie früher
Bei einer früher gut funktionierenden Brauereigaststätte können sich:
- Freizeitverhalten
- Gastronomienachfrage
- Betriebsmodelle
- technische Anforderungen
grundlegend verändert haben.
Die Immobilie altert deshalb nicht nur baulich, sondern auch wirtschaftlich.
Alter allein ist nicht entscheidend
Das Baujahr um:
1800
macht das Gebäude nicht automatisch wirtschaftlich verbraucht.
Ein historisches Gebäude kann bei:
- guter Lage
- guter Substanz
- attraktiver Nutzung
- hoher Nachfrage
sehr wertvoll sein.
Die Kombination ist entscheidend
Im Praxisfall wirkten gleichzeitig:
- hohes Gebäudealter
- schlechte Substanz
- technische Überalterung
- erheblicher Investitionsbedarf
- aufgegebene Nutzung
- geringer Käuferkreis
- eingeschränkte Umnutzbarkeit
- Hochwasserrisiko
Marktgängigkeit als Prüfstein
Ein wirtschaftlich nutzbares Gebäude sollte grundsätzlich einen Käuferkreis besitzen, der bereit ist, für seine vorhandene Funktion oder eine realistische Nachnutzung zu bezahlen.
Im Praxisfall war dieser Käuferkreis sehr klein.
Mögliche Käufer
In Betracht kamen allenfalls:
- spezielle Investoren
- Liebhaber
- Projektentwickler
- möglicherweise öffentliche oder kommunale Erwerber
Sonderinteressen nicht mit Marktwert verwechseln
Ein einzelner Liebhaber kann einem historischen Objekt persönlich einen hohen Wert beimessen.
Das bedeutet aber nicht automatisch, dass dieser Wert dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.
Der gewöhnliche Markt ist entscheidend
Der Verkehrswert orientiert sich nicht an außergewöhnlicher:
- Liebhaberei
- persönlicher Verbundenheit
- kommunaler Zielsetzung
sondern am Verhalten typischer Marktteilnehmer.
Warnsignale für wirtschaftlich verbrauchte Bausubstanz
Eine Kombination folgender Merkmale kann darauf hinweisen:
- Sanierungskosten sehr hoch
- Erträge sehr niedrig
- ursprüngliche Nutzung aufgegeben
- Nachnutzung unklar
- erhebliche funktionale Defizite
- geringer Käuferkreis
- kurze wirtschaftliche Restnutzungsdauer
- große technische Risiken
Kein einzelnes Merkmal reicht allein
Ein schlechter Zustand bedeutet nicht automatisch wirtschaftlichen Verbrauch.
Ebenso wenig:
- hohes Alter
- Leerstand
- schlechte Energieeffizienz
- Spezialnutzung
Alle Faktoren müssen zusammen betrachtet werden.
Besonders wichtig: wirtschaftliche Tragfähigkeit
Die zentrale Frage lautet:
Lohnt sich der Einsatz zusätzlichen Kapitals in die vorhandene Gebäudesubstanz aus Sicht eines typischen Marktteilnehmers noch?
Wenn die Antwort nein lautet
Dann kann der Gebäudebestand wirtschaftlich weitgehend verbraucht sein.
Sanierungskosten müssen in Relation betrachtet werden
Wesentliche Größen sind:
Sanierungskosten
im Verhältnis zu:
- Verkehrswert nach Sanierung
- möglichem Ertrag
- Grundstückswert
- Marktnachfrage
Hohe Investitionen können vorhandenen Gebäudewert aufzehren
Wenn ein Käufer erst erhebliche Summen investieren muss, um überhaupt einen marktgängigen Zustand herzustellen, reduziert dies seine Zahlungsbereitsschaft für den vorhandenen Bestand.
Die vorhandene Substanz kann faktisch kostenlos werden
In Extremfällen zahlt der Käufer wirtschaftlich nur noch für:
- Grundstück
- Entwicklungspotenzial
- Restnutzungsmöglichkeiten
und nicht mehr für die vorhandene Gebäudesubstanz als klassischen Wertträger.
Noch extremer: Gebäude als negativer Faktor
Sind zusätzlich:
- Rückbau
- Sicherung
- Entsorgung
erforderlich, kann die vorhandene Bebauung sogar den Grundstückswert belasten.
Im Praxisfall wurde deshalb auch Liquidation geprüft
Der Bodenwert lag bei rund:
48.300 €.
Die überschlägig angenommenen Rückbau- und Sicherungskosten lagen bei rund:
90.000 €.
Damit zeigte auch diese Betrachtung:
Die vorhandene Bausubstanz war wirtschaftlich hoch problematisch.
Restnutzungsdauer als weiterer Hinweis
Im Gutachten wurde eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von lediglich:
6 Jahren
angesetzt.
Das verdeutlicht:
Es bestand zwar noch eine begrenzte Nutzungsmöglichkeit, aber keine langfristig gesicherte wirtschaftliche Gebäudenutzung.
Restnutzungsdauer ist kein technisches Ablaufdatum
Die sechs Jahre bedeuten nicht:
Nach sechs Jahren stürzt das Gebäude ein.
Sie beschreiben vielmehr eine wirtschaftliche Modellannahme zur begrenzten weiteren Nutzbarkeit.
Typische Fehler
Große Gebäudefläche automatisch als großen Wert ansehen
Fläche allein erzeugt keinen Marktwert.
Herstellungswert mit Verkehrswert gleichsetzen
Theoretische Reproduktionskosten sagen bei wirtschaftlich überalterten Spezialimmobilien wenig über die Zahlungsbereitschaft aus.
Sanierungskosten isoliert betrachten
Entscheidend ist ihre Relation zum späteren Nutzen.
Hohes Gebäudealter automatisch als wirtschaftlichen Verbrauch ansehen
Auch sehr alte Gebäude können wirtschaftlich hochwertig sein.
Technischen und wirtschaftlichen Verbrauch verwechseln
Ein Gebäude kann technisch noch stehen, wirtschaftlich aber kaum noch sinnvoll nutzbar sein.
Restnutzung vollständig ignorieren
Auch stark verbrauchte Gebäude können noch einen begrenzten Nutzen besitzen.
Persönlichen Liebhaberwert berücksichtigen
Maßgeblich ist der gewöhnliche Geschäftsverkehr.
Sanierungsbedarf und Wertminderung gleichsetzen
Beide Größen können erheblich voneinander abweichen.
Vorgehensweise
Zur Beurteilung wirtschaftlich verbrauchter Bausubstanz empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – vorhandene Nutzung feststellen
Wird die ursprüngliche Nutzung noch ausgeübt?
Schritt 2 – technische Substanz prüfen
Welche wesentlichen Schäden und Mängel bestehen?
Schritt 3 – Sanierungsumfang bestimmen
Handelt es sich um:
- Instandhaltung
- Modernisierung
- Kernsanierung?
Schritt 4 – Investitionsbedarf abschätzen
Welche Größenordnung ist erforderlich?
Schritt 5 – Nutzung nach Sanierung prüfen
Welche marktgängige Nutzung wäre anschließend möglich?
Schritt 6 – erzielbaren Marktwert oder Ertrag abschätzen
Was kann das Objekt nach der Investition wirtschaftlich tragen?
Schritt 7 – Drittverwendungsfähigkeit beurteilen
Kann das Gebäude ohne unverhältnismäßigen Aufwand anders genutzt werden?
Schritt 8 – Käuferkreis analysieren
Wie viele gewöhnliche Marktteilnehmer kommen überhaupt infrage?
Schritt 9 – Restnutzung prüfen
Besitzen einzelne Gebäudeteile noch einen begrenzten Nutzungswert?
Schritt 10 – Liquidationsalternative untersuchen
Ist Rückbau wirtschaftlich sinnvoller?
Formulierungsbaustein
Der vorhandene Gebäudebestand weist zwar eine erhebliche bauliche Substanz auf, kann jedoch aus Sicht eines durchschnittlichen Marktteilnehmers nicht mehr als eigenständiger positiver Wertträger angesehen werden.
Ausschlaggebend sind nicht das hohe Gebäudealter oder einzelne Instandhaltungsmängel für sich genommen, sondern das Zusammenwirken aus außergewöhnlichem Sanierungs- und Modernisierungsbedarf, technischen und konstruktiven Risiken, wirtschaftlicher Überalterung sowie einer erheblich eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit.
Die zur Herstellung eines marktgerechten und nachhaltig nutzbaren Zustands erforderlichen Investitionen stehen nicht in einem angemessenen Verhältnis zu den am Standort anschließend erzielbaren Erträgen beziehungsweise Marktwerten. Der vorhandene Gebäudebestand wird daher aus Sicht eines gewöhnlichen Erwerbers überwiegend als Sanierungs-, Sicherungs- und Kostenrisiko wahrgenommen.
Soweit einzelne Gebäudeteile noch einer begrenzten Rest- oder Zwischennutzung zugänglich sind, kann hieraus gleichwohl ein geringer wirtschaftlicher Wertbeitrag resultieren. Dieser ist von einem klassischen positiven Gebäudesachwert zu unterscheiden.
Kernaussage
Ein Gebäude ist nicht schon deshalb wertvoll, weil viel Bausubstanz vorhanden ist. Wirtschaftlich verbrauchte Bausubstanz liegt insbesondere dann nahe, wenn die notwendige Sanierung und Anpassung an eine marktgängige Nutzung wirtschaftlich nicht mehr tragfähig erscheint. Im Praxisfall standen mehr als 1.100 m² Nutzfläche einem Sanierungsbedarf von rund 1,5 Mio. € sowie einer stark eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit gegenüber. Der Gebäudebestand wurde deshalb nicht mehr als eigenständiger positiver Sachwertträger angesehen. Gleichzeitig bestand noch eine geringe Rest- und Zwischennutzungsmöglichkeit, sodass der Verkehrswert weiterhin oberhalb des reinen Bodenwerts lag.
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- ehemalige Gaststätten und Brauereien bewerten