Kurzantwort

Bei einem einzelnen Gebäude innerhalb eines sehr großen Hof- oder Betriebsgrundstücks muss nicht automatisch die gesamte Flurstücksfläche bewertet werden.

Entscheidend ist vielmehr:

Welche Grundstücksfläche ist dem konkret zu bewertenden Gebäude wirtschaftlich und funktional zuzurechnen?

Im Praxisfall befand sich ein Hofladen mit Cafébetrieb auf einem Flurstück mit insgesamt:

186.180 m²

Für den Hofladen wurde jedoch nur eine wirtschaftlich erforderliche Umgriffsfläche von rund:

425 m²

angesetzt.

Diese Fläche umfasste insbesondere:

• die Gebäudegrundfläche
• die Terrasse
• fünf zugeordnete Stellplätze
• Zugangsflächen
• Bewegungsflächen
• Bewirtschaftungsflächen

Die übrigen Flächen des riesigen Flurstücks waren dem Hofladen wirtschaftlich nicht zuzurechnen.

Flurstücksgröße und Bewertungsfläche sind nicht immer identisch. Bei funktional verselbstständigten Gebäuden kann eine wirtschaftlich abgegrenzte Umgriffsfläche die sachgerechtere Bewertungsgrundlage sein.

Worum geht es?

Ein Grundbuch- oder Katastergrundstück kann sehr groß sein und unterschiedliche Nutzungen enthalten.

Typische Beispiele sind:

• landwirtschaftliche Hofstellen
• Gewerbebetriebe
• Betriebsgrundstücke
• Mischgrundstücke
• große Familienanwesen
• Grundstücke mit mehreren selbstständigen Gebäuden

In solchen Fällen stellt sich die Frage:

Welcher Teil des Grund und Bodens gehört wirtschaftlich tatsächlich zum Bewertungsobjekt?

Rechtliche Einheit und wirtschaftliche Einheit unterscheiden

Ein Flurstück kann katastermäßig eine einheitliche Fläche bilden.

Das bedeutet aber nicht zwingend, dass für eine konkrete Wertermittlung jeder Quadratmeter diesem einzelnen Gebäude zugerechnet werden muss.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde ein im Jahr 2015 errichteter Hofladen mit Cafébetrieb.

Das Gebäude stand innerhalb eines landwirtschaftlich geprägten Hofensembles.

Das gesamte Flurstück umfasste:

186.180 m²

also mehr als:

18 Hektar

Das Bewertungsobjekt war aber nur ein einzelnes Gebäude

Gegenstand der Bewertung war nicht der gesamte landwirtschaftliche Betrieb.

Bewertet wurde der Hofladen mit den für dessen Nutzung erforderlichen Grundstücksflächen.

Gebäudegrundfläche

Die Brutto-Grundfläche des Hofladens betrug rund:

92 m²

Die wirtschaftlich erforderliche Grundstücksfläche musste aber deutlich größer sein.

Warum reichen 92 m² nicht aus?

Ein Gebäude funktioniert nicht nur auf seiner Grundfläche.

Für eine ordnungsgemäße Nutzung benötigt es regelmäßig weitere Flächen.

Im Praxisfall insbesondere:

• Zugang
• Terrasse
• Stellplätze
• Bewegungsflächen
• Bewirtschaftungsflächen

Deshalb wurde eine Umgriffsfläche gebildet

Das Gutachten ordnete dem Hofladen rund:

425 m²

zu.

Diese Fläche wurde als wirtschaftlich notwendig angesehen, um den Hofladen eigenständig nutzen zu können.

Was bedeutet „wirtschaftlicher Grundstücksumgriff“?

Der wirtschaftliche Grundstücksumgriff bezeichnet vereinfacht den Teil des Grundstücks, der einem Gebäude funktional zugeordnet werden muss, damit dessen Nutzung sinnvoll möglich ist.

Dazu gehört nicht nur die bebaute Fläche

Je nach Objekt können erforderlich sein:

• Zufahrt
• Wege
• Stellplätze
• Terrassen
• Lagerbereiche
• Rangierflächen
• Grünflächen
• technische Nebenflächen

Die Fläche richtet sich nach der Funktion des Gebäudes

Ein Wohnhaus benötigt einen anderen Grundstücksumgriff als:

• ein Hofladen
• eine Werkstatt
• eine Lagerhalle
• ein Restaurant
• ein Bürogebäude

Im Praxisfall: Hofladen mit Cafébetrieb

Der Hofladen benötigte insbesondere:

• Kundenstellplätze
• Zugangsmöglichkeiten
• Außenbewirtungsfläche
• Bewegungsflächen rund um das Gebäude

Deshalb konnte die Gebäudegrundfläche allein nicht als Bodenwertfläche verwendet werden.

Fünf Stellplätze waren Teil der Zuordnung

Das Gutachten berücksichtigte ausdrücklich:

fünf dem Hofladen zugeordnete Stellplätze

Diese waren Teil der wirtschaftlichen Funktionsfläche.

Auch die Terrasse gehörte dazu

Der Hofladen verfügte über einen:

Freisitz beziehungsweise Terrassenbereich

Diese Fläche war unmittelbar mit der früheren Café-Nutzung verbunden.

Zugangs- und Bewegungsflächen ebenfalls notwendig

Ein Gebäude muss:

• erreichbar
• begehbar
• bewirtschaftbar

sein.

Diese Flächen erzeugen zwar nicht unbedingt eigenständigen Bauwert, sind aber funktional unverzichtbar.

Warum nicht einfach das gesamte Flurstück ansetzen?

Würde man:

186.180 m²

vollständig dem Hofladen zurechnen, entstünde eine völlig unrealistische Verbindung zwischen:

• einem kleinen Hofladengebäude
• und mehr als 18 Hektar Grund und Boden

Die zusätzliche Fläche diente anderen Nutzungen

Das Gutachten beschreibt das Gebäude als Teil eines bestehenden Hofensembles.

Die übrigen Flächen standen damit in einem anderen wirtschaftlichen Zusammenhang.

Genau deshalb musste abgegrenzt werden

Die Bewertung sollte nur diejenigen Grundstücksflächen erfassen, die:

für die eigenständige Nutzung des Hofladens wirtschaftlich erforderlich sind.

Zu große Umgriffsfläche würde den Wert künstlich erhöhen

Angenommen, der Bodenwert beträgt:

180 €/m²

Bei 425 m² ergibt sich:

425 m² × 180 €/m² = 76.500 €

Was würde bei 1.000 m² passieren?

Dann ergäben sich:

180.000 € Bodenwert

obwohl ein erheblicher Teil dieser zusätzlichen Fläche möglicherweise gar nicht für den Hofladen benötigt wird.

Genau deshalb ist die Flächenabgrenzung wertentscheidend

Je größer das Ursprungsgrundstück, desto stärker kann sich eine falsche Zuordnung auf den Verkehrswert auswirken.

Zu kleine Umgriffsfläche wäre ebenfalls falsch

Das Gutachten macht auch die Gegenrichtung deutlich.

Eine Fläche nur in Höhe der Gebäudegrundfläche wäre nicht sachgerecht.

Warum?

Weil dann wichtige Nutzungsbestandteile fehlen würden:

• Stellplätze
• Terrasse
• Zugang
• Bewegungsraum

Wirtschaftlich notwendige Fläche finden

Die Aufgabe besteht deshalb darin, weder:

zu viel

noch:

zu wenig

Grundstück zuzuordnen.

Das Gutachten formuliert genau diesen Gedanken

Eine größere Fläche wäre dem Objekt funktional nicht erforderlich zuzurechnen.

Eine kleinere Fläche würde die ordnungsgemäße Nutzung dagegen nicht ausreichend gewährleisten.

Verhältnis von Gebäudegrundfläche zu Umgriff

Im Praxisfall betrug die Gebäudegrundfläche rund:

92 m²

Die Umgriffsfläche betrug:

425 m²

Verhältnis

Damit entsprach der Grundstücksumgriff ungefähr dem:

4,6-Fachen der Gebäudegrundfläche

Aber auch dieser Faktor ist keine allgemeine Regel

Aus diesem Fall darf nicht abgeleitet werden:

Hofläden benötigen immer das 4,6-Fache ihrer Gebäudegrundfläche.

Der Faktor entstand ausschließlich aus der konkreten Nutzungssituation.

Bei anderen Gebäuden kann der Flächenbedarf völlig anders sein

Beispiele:

Lagerhalle

Kann große Rangier- und Ladeflächen benötigen.

Bürogebäude

Benötigt möglicherweise viele Stellplätze.

Wohnhaus

Benötigt typischerweise Garten- und Aufenthaltsflächen.

kleines Betriebsgebäude

Kann mit sehr geringer Zusatzfläche auskommen.

Funktion vor Formel

Der Grundstücksumgriff sollte deshalb nicht aus einem starren Multiplikator abgeleitet werden.

Entscheidend ist:

Welche Flächen braucht das konkrete Gebäude für eine marktgerechte Nutzung?

Grundstücksumgriff und selbstständige Verwertbarkeit

Ein besonders wichtiger Punkt ist die Frage:

Könnte das Gebäude mit der zugeordneten Fläche wirtschaftlich eigenständig genutzt oder veräußert werden?

Im Praxisfall wurde genau darauf abgestellt

Die 425 m² sollten diejenige Fläche darstellen, die eine:

eigenständige Nutzung des Hofladens mit Cafébetrieb

ermöglicht.

Damit wird eine gedachte wirtschaftliche Einheit gebildet

Ob diese Fläche bereits:

• vermessen
• rechtlich verselbstständigt
• als eigenes Flurstück gebildet

ist, ist eine davon getrennte Frage.

Wirtschaftliche Abgrenzung kann vor rechtlicher Teilung erfolgen

Für Bewertungszwecke kann eine Teilfläche bereits abgegrenzt werden, obwohl sie katastermäßig noch Teil eines großen Flurstücks ist.

Das ist besonders bei Hofstellen häufig

Landwirtschaftliche Grundstücke bestehen oft aus:

• Wohnhaus
• Stall
• Maschinenhalle
• Hofladen
• Freiflächen
• landwirtschaftlichen Nutzflächen

Nicht jede dieser Flächen gehört wirtschaftlich zu jedem Gebäude.

Auch steuerliche Bewertungsanlässe können eine Abgrenzung erfordern

Im Praxisfall sollte der Hofladen aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführt werden.

Für die Wertermittlung musste deshalb zunächst geklärt werden:

Welcher Grund und Boden gehört wirtschaftlich zum zu bewertenden Hofladen?

Ohne klare Abgrenzung kein sinnvoller Bodenwert

Der Bodenwert ergibt sich aus:

Grundstücksfläche × Bodenwert je m²

Wenn die Grundstücksfläche nicht sachgerecht bestimmt ist, kann auch das Ergebnis nicht überzeugend sein.

Deshalb kommt die Flächenabgrenzung vor der Bodenwertermittlung

Methodisch sinnvoll ist:

1. Bewertungsobjekt definieren
2. wirtschaftlichen Umgriff bestimmen
3. Bodenwert ableiten
4. Sach- beziehungsweise Ertragswert berechnen

Nicht erst Bodenwert wählen und dann Fläche passend machen

Das wäre ergebnisorientiert.

Welche Flächen können zum Umgriff gehören?

Je nach Objekt beispielsweise:

Gebäudegrundfläche

immer Ausgangspunkt

Terrassen

wenn funktional zugeordnet

Stellplätze

wenn für die Nutzung erforderlich

Zufahrten

soweit funktional notwendig

Rangierflächen

bei gewerblichen Objekten

Grün- und Aufenthaltsflächen

wenn der Nutzung zugeordnet

technische Nebenflächen

wenn sie für Betrieb und Versorgung erforderlich sind

Welche Flächen gehören eher nicht dazu?

Flächen, die:

• für das Gebäude nicht erforderlich sind
• einer anderen Nutzung dienen
• landwirtschaftlich separat bewirtschaftet werden
• anderen Gebäuden zugeordnet sind
• selbstständig wirtschaftlich verwertet werden

Funktionsbezug ist entscheidend

Die Frage lautet nicht:

Wie nah liegt die Fläche am Gebäude?

Sondern:

Welche wirtschaftliche Funktion hat sie für das Gebäude?

Nähe allein reicht nicht

Eine angrenzende Fläche kann unmittelbar neben dem Gebäude liegen und trotzdem einem anderen Betriebszweck dienen.

Umgekehrt kann etwas weiter entfernte Fläche dazugehören

Beispielsweise:

• notwendige Stellplätze
• Zufahrt
• technische Versorgung

wenn sie funktional eng mit dem Gebäude verbunden sind.

Lageplan als wichtiges Hilfsmittel

Bei der Abgrenzung können helfen:

• Liegenschaftskarte
• Luftbild
• Lageplan
• tatsächliche Nutzung vor Ort
• Stellplatzsituation
• Erschließungsverlauf

Ortsbesichtigung besonders wichtig

Der wirtschaftliche Umgriff lässt sich häufig nicht allein aus dem Grundbuch ableiten.

Vor Ort wird sichtbar:

• wo Kunden parken
• wie das Gebäude erschlossen wird
• welche Flächen tatsächlich genutzt werden
• wo funktionale Grenzen bestehen

Keine Scheingenauigkeit erzeugen

Eine wirtschaftliche Umgriffsfläche muss nicht immer zentimetergenau bestimmbar sein.

Im Praxisfall wurde deshalb eine Fläche von:

rund 425 m²

angesetzt.

„Rund“ ist hier wichtig

Es handelt sich um eine sachverständige funktionale Abgrenzung und nicht zwingend um eine vermessungstechnisch exakt festgelegte Grundstücksgrenze.

Wirtschaftlicher Umgriff und zukünftige Teilung unterscheiden

Die Bewertung sagt:

Diese Fläche wird wirtschaftlich dem Gebäude zugerechnet.

Sie sagt nicht automatisch:

Genau diese Grenzlinie muss bei einer späteren Vermessung übernommen werden.

Eine spätere Teilung kann weitere Anforderungen haben

Zum Beispiel:

• Grenzabstände
• Erschließung
• Zufahrtsrechte
• Überbau
• technische Versorgung

Im Praxisfall bestanden zusätzliche Verflechtungen

Das Gutachten nennt unter anderem:

• bauliche Überschneidungen beziehungsweise Überbauverhältnisse
• eine Wärmeversorgung vom Nachbargrundstück
• enge tatsächliche und wirtschaftliche Verflechtungen mit dem Hofensemble

Diese Punkte zeigen:

Eine wirtschaftliche Abgrenzung bedeutet noch nicht automatisch vollständige technische und rechtliche Selbstständigkeit.

Umgriffsfläche und Drittverwendungsfähigkeit hängen zusammen

Ein Gebäude ist besser separat verwertbar, wenn ihm eine funktionsfähige Grundstücksfläche zugeordnet werden kann.

Dazu gehören unter anderem:

• Zugang
• Stellplätze
• Versorgung
• Außenflächen

Ein zu enger Umgriff kann die Drittverwendung einschränken

Wenn ein Käufer wichtige Flächen weiterhin von Nachbarn oder dem bisherigen Hofbetrieb mitbenutzen müsste, sinkt die Selbstständigkeit des Objekts.

Deshalb muss der Umgriff realistisch sein

Er sollte eine Nutzung ermöglichen, die nicht nur theoretisch, sondern wirtschaftlich praktikabel ist.

Bodenwert der Umgriffsfläche

Im Praxisfall wurde für die 425 m² ein Bodenwert von:

180 €/m²

angesetzt.

Damit ergab sich:

76.500 €

Bedeutung für den Gesamtwert

Der spätere Verkehrswert des gesamten Hofladenobjekts lag bei rund:

90.000 €

Der Bodenwert stellte damit einen sehr großen Anteil des Gesamtwerts dar.

Deshalb war die Flächenabgrenzung besonders sensibel

Eine Veränderung des angenommenen Umgriffs hätte den Bodenwert und damit den Gesamtwert erheblich beeinflusst.

Sensitivität des Bodenwerts

Schon zusätzliche:

100 m²

würden bei 180 €/m² rechnerisch:

18.000 €

mehr Bodenwert bedeuten.

Bei einem Verkehrswert von rund 90.000 € wäre das erheblich.

Genau deshalb muss die Umgriffsfläche nachvollziehbar begründet werden

Nicht ausreichend wäre:

Es wurden 425 m² angesetzt.

Besser ist eine funktionale Begründung:

• Gebäude
• Terrasse
• Stellplätze
• Zugang
• Bewirtschaftung

Typische Fehler

Gesamtes Flurstück bewerten

Bei großen Hofgrundstücken kann dies den Bewertungsgegenstand massiv überdehnen.

Nur die Gebäudegrundfläche ansetzen

Dann fehlen notwendige Funktionsflächen.

Starres Vielfaches der BGF verwenden

Der Umgriff muss aus der Nutzung abgeleitet werden.

Nur auf Grundstücksgrenzen schauen

Katastergrenzen und wirtschaftliche Grenzen können auseinanderfallen.

Stellplätze und Zufahrt vergessen

Gerade bei Gewerbeobjekten können sie unverzichtbar sein.

Wirtschaftlichen Umgriff mit bereits vollzogener Grundstücksteilung verwechseln

Die bewertungstechnische Abgrenzung ersetzt keine Vermessung.

Flächen anderer Nutzungen mitrechnen

Landwirtschaftliche oder anderweitig genutzte Flächen gehören nicht automatisch zum Bewertungsobjekt.

Funktionale Abhängigkeiten ignorieren

Wärmeversorgung, Zufahrt oder Überbau können die tatsächliche Selbstständigkeit einschränken.

Vorgehensweise

Bei einem Einzelgebäude auf einem großen Gesamtgrundstück empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – Bewertungsobjekt exakt definieren

Welches Gebäude beziehungsweise welche wirtschaftliche Einheit soll bewertet werden?

Schritt 2 – Gesamtflurstück erfassen

Welche weiteren Nutzungen befinden sich auf dem Grundstück?

Schritt 3 – Gebäudegrundfläche bestimmen

Sie bildet den Ausgangspunkt.

Schritt 4 – notwendige Nebenflächen erfassen

Zum Beispiel:

• Terrasse
• Stellplätze
• Zufahrt
• Bewegungsflächen
• Bewirtschaftungsflächen

Schritt 5 – funktionale Zuordnung prüfen

Welche Flächen dienen tatsächlich diesem Gebäude?

Schritt 6 – andere Nutzungen abgrenzen

Welche Grundstücksteile gehören wirtschaftlich zu anderen Gebäuden oder Betriebszwecken?

Schritt 7 – eigenständige Nutzbarkeit prüfen

Reicht der Umgriff aus, damit das Objekt wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann?

Schritt 8 – tatsächliche und rechtliche Abhängigkeiten dokumentieren

Zum Beispiel:

• Versorgung vom Nachbargrundstück
• Überbau
• gemeinsame Zufahrt

Schritt 9 – Umgriffsfläche nachvollziehbar festlegen

Keine unnötige Scheingenauigkeit.

Schritt 10 – erst danach Bodenwert und Gesamtwert ableiten

Die Fläche ist ein zentraler Eingangsparameter der Bewertung.

Formulierungsbaustein

Das Bewertungsobjekt befindet sich innerhalb eines deutlich größeren Gesamtflurstücks. Für die Wertermittlung ist daher nicht die vollständige Katasterfläche, sondern die dem Gebäude wirtschaftlich und funktional zuzurechnende Grundstücksfläche maßgeblich.

Zur Bestimmung des Grundstücksumgriffs werden neben der Gebäudegrundfläche diejenigen Außen- und Nebenflächen berücksichtigt, die für eine ordnungsgemäße und wirtschaftlich eigenständige Nutzung des Gebäudes erforderlich sind. Hierzu können insbesondere Terrassen-, Stellplatz-, Zugangs-, Bewegungs- und Bewirtschaftungsflächen gehören.

Flächen, die anderen betrieblichen oder wirtschaftlichen Nutzungen dienen und für die Funktion des Bewertungsobjekts nicht erforderlich sind, werden dem Bewertungsgegenstand nicht zugerechnet.

Die so bestimmte Umgriffsfläche stellt eine bewertungstechnische wirtschaftliche Abgrenzung dar. Sie ist nicht ohne Weiteres mit einer bereits vermessenen oder rechtlich selbstständigen Grundstücksfläche gleichzusetzen.

Kernaussage

Bei einem einzelnen Gebäude innerhalb eines sehr großen Hof- oder Betriebsgrundstücks darf die Flurstücksfläche nicht automatisch mit der Bewertungsfläche gleichgesetzt werden. Im Praxisfall stand ein nur rund 92 m² großes Hofladengebäude auf einem 186.180 m² großen Flurstück. Bewertet wurden jedoch lediglich rund 425 m² wirtschaftlicher Grundstücksumgriff. Dieser umfasste neben dem Gebäude die Terrasse, fünf Stellplätze sowie notwendige Zugangs-, Bewegungs- und Bewirtschaftungsflächen. Die übrigen Flächen gehörten funktional nicht zum Bewertungsobjekt. Maßgeblich ist somit nicht die formale Größe des Flurstücks, sondern die Grundstücksfläche, die für die eigenständige wirtschaftliche Nutzung des konkreten Gebäudes tatsächlich erforderlich ist.

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