Überbau und wirtschaftlicher Umgriff – wenn Gebäude- und Grundstücksgrenzen nicht sauber zusammenpassen

Warum bauliche Überschneidungen, Grundstücksteilung und wirtschaftliche Flächenzuordnung getrennt geprüft werden müssen

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  • Grundstücksgrenze
  • wirtschaftlicher Umgriff
  • Grundstücksteilung
  • Grenzüberbau
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  • Nachbargrundstück
  • Grundbuch
  • Teilflächenbewertung
  • Verkehrswert
  • Immobilienbewertung

Kurzantwort ​

Wenn Gebäude- und Grundstücksgrenzen nicht sauber zusammenpassen, müssen in der Immobilienbewertung mehrere Ebenen getrennt untersucht werden:

  • Wo verläuft die Grundstücksgrenze?
  • Welche baulichen Anlagen überschreiten diese Grenze?
  • Welche Grundstücksflächen werden tatsächlich benötigt?
  • Welche rechtliche Absicherung besteht?
  • Wie wirkt sich die Situation auf die selbstständige Verwertbarkeit aus?

Im Praxisfall befand sich ein Hofladen innerhalb eines größeren Hofensembles.

Ein benachbartes Wohnhaus war zwischenzeitlich auf einem neu gebildeten Grundstück gelegen. Im Bereich des Hofladens bestanden nach dem Gutachten:

bauliche Überschneidungen beziehungsweise Überbauverhältnisse.

Gleichzeitig bestand keine eindeutige grundbuchmäßige Trennung der dem Hofladen funktional zuzurechnenden Freiflächen.

Für die Verkehrswertermittlung wurde deshalb zunächst unabhängig von einer endgültigen rechtlichen Grundstücksneuordnung ein wirtschaftlicher Umgriff von rund:

425 m²

gebildet.

Ein wirtschaftlicher Grundstücksumgriff kann ein Bewertungsproblem lösen, ersetzt aber nicht die rechtliche Klärung eines Überbaus oder unklarer Grundstücksgrenzen.

Worum geht es? ​

Grundstücksgrenzen und Gebäudestrukturen entwickeln sich in der Praxis nicht immer parallel.

Besonders bei:

  • Hofstellen
  • Familienanwesen
  • historischen Betriebsgrundstücken
  • nachträglichen Grundstücksteilungen
  • mehreren Gebäuden innerhalb eines Gesamtareals

kann es vorkommen, dass Gebäude, Terrassen, Zufahrten oder technische Anlagen nicht exakt innerhalb der heute bestehenden Grundstücksgrenzen liegen.

Typische Ausgangssituation ​

Ursprünglich besteht ein großes Grundstück.

Darauf befinden sich mehrere Gebäude.

Später wird ein Teil des Grundstücks:

  • verkauft
  • übertragen
  • vermessen
  • als neues Flurstück gebildet

Die baulichen Anlagen bleiben jedoch unverändert bestehen.

Dann kann die neue Grundstücksgrenze bestehende funktionale Zusammenhänge durchschneiden.

Anonymisiertes Praxisbeispiel ​

Bewertet wurde ein im Jahr 2015 errichteter Hofladen mit Cafébetrieb innerhalb eines landwirtschaftlichen Hofensembles.

Das Gesamtflurstück war sehr groß.

Für den Hofladen sollte jedoch nur die wirtschaftlich erforderliche Grundstücksfläche bewertet werden.

Zwischenzeitlich war ein Nachbargrundstück gebildet worden ​

Ein benachbartes Wohnhaus befand sich auf einem inzwischen eigenständig gebildeten Grundstück.

Im Bereich des Hofladens bestanden laut Gutachten:

bauliche Überschneidungen beziehungsweise Überbauverhältnisse.

Gleichzeitig fehlte eine eindeutige grundbuchmäßige Flächenzuordnung ​

Die für den Hofladen tatsächlich erforderlichen Freiflächen waren nicht vollständig als selbstständige, eindeutig abgegrenzte Grundstücksfläche vorhanden.

Deshalb musste die Wertermittlung zunächst beantworten:

Welche Grundstücksfläche gehört wirtschaftlich überhaupt zum Hofladen?

Wirtschaftliche und rechtliche Betrachtung unterscheiden ​

Das ist der zentrale Punkt.

Wirtschaftliche Frage ​

Welche Fläche benötigt der Hofladen für eine sinnvolle Nutzung?

Rechtliche Frage ​

Wem gehören diese Flächen und Gebäude tatsächlich, und welche Rechte bestehen?

Beides hängt zusammen.

Es ist aber nicht dasselbe.

Wirtschaftlicher Umgriff ​

Für den Hofladen wurde eine Fläche von rund:

425 m²

als wirtschaftlich erforderlich angesehen.

Berücksichtigt wurden insbesondere:

  • Gebäudegrundfläche
  • Terrasse
  • fünf Stellplätze
  • Zugangsflächen
  • Bewegungsflächen
  • Bewirtschaftungsflächen

Diese Fläche war eine Bewertungsabgrenzung ​

Sie bedeutete nicht automatisch:

Das Bewertungsobjekt besteht bereits grundbuchlich exakt aus diesen 425 m².

Vielmehr wurde eine wirtschaftliche Einheit für Zwecke der Wertermittlung gebildet.

Genau deshalb ist der Begriff „Umgriff“ wichtig ​

Ein wirtschaftlicher Umgriff beschreibt:

welche Grundstücksfläche funktional zum Gebäude gehört.

Er beschreibt nicht zwingend:

welche Grundstücksfläche bereits rechtlich und katastermäßig selbstständig gebildet ist.

Was ist ein Überbau? ​

Vereinfacht liegt eine Überbausituation vor, wenn ein Gebäude oder Gebäudeteil die Grundstücksgrenze überschreitet und sich teilweise auf einem benachbarten Grundstück befindet.

Für die konkrete rechtliche Einordnung sind jedoch die tatsächlichen Umstände entscheidend.

Diese können sehr unterschiedlich sein ​

Zu klären können beispielsweise sein:

  • wann der Überbau entstanden ist
  • wie die Grundstücksgrenzen damals verliefen
  • ob der Überbau bekannt war
  • welche Vereinbarungen bestehen
  • welche Rechte eingetragen wurden
  • ob eine spätere Grundstücksteilung die Situation erst geschaffen oder sichtbar gemacht hat

Das Gutachten beantwortet diese Rechtsfragen nicht abschließend ​

Im Praxisfall wird das Vorliegen baulicher Überschneidungen beziehungsweise von Überbauverhältnissen beschrieben.

Eine detaillierte rechtliche Qualifizierung enthält das Gutachten jedoch nicht.

Deshalb kann aus dem Fall nicht allgemein abgeleitet werden:

  • ob ein bestimmter Beseitigungsanspruch besteht
  • ob eine Duldungspflicht besteht
  • ob eine Überbaurente geschuldet wird
  • wie die Eigentumsverhältnisse am überbauten Gebäudeteil rechtlich abschließend zu beurteilen sind

Solche Fragen können eine gesonderte rechtliche Prüfung erfordern.

Für die Bewertung reicht die Feststellung trotzdem nicht folgenlos ​

Auch wenn die Rechtslage nicht abschließend geklärt wird, muss der Sachverständige untersuchen:

Welche wirtschaftliche Unsicherheit entsteht daraus für einen Marktteilnehmer?

Selbstständige Verwertbarkeit kann eingeschränkt sein ​

Ein Käufer eines eigenständigen Gebäudes erwartet typischerweise:

  • klare Grundstücksgrenzen
  • eindeutige Gebäudezuordnung
  • gesicherte Zufahrt
  • gesicherte Versorgung
  • rechtlich nachvollziehbare Außenflächen

Wenn Gebäude und Grenzen nicht zusammenpassen, entstehen zusätzliche Fragen.

Zum Beispiel ​

Ein Käufer könnte fragen:

  • Gehört das komplette Gebäude zum Kaufgegenstand?
  • Liegt ein Gebäudeteil auf fremdem Grund?
  • Welche Fläche darf dauerhaft genutzt werden?
  • Müssen Rechte vereinbart werden?
  • Kann das Objekt ohne das Nachbargrundstück überhaupt eigenständig funktionieren?

Überbau kann damit Marktgängigkeit beeinflussen ​

Nicht jeder Überbau führt automatisch zu einer erheblichen Wertminderung.

Aber ungeklärte Verhältnisse können:

  • Kaufentscheidungen verzögern
  • Finanzierung erschweren
  • zusätzlichen Prüfungsbedarf verursachen
  • den Käuferkreis einschränken

Besondere Bedeutung bei einer Grundstücksteilung ​

Solange sämtliche Gebäude einem Eigentümer gehören, können Grenzprobleme wirtschaftlich weniger auffallen.

Wird jedoch ein Grundstück geteilt, verändert sich die Situation.

Aus interner Nutzung wird Fremdbeziehung ​

Vor der Teilung kann beispielsweise eine Fläche selbstverständlich mitgenutzt worden sein.

Nach der Teilung befinden sich plötzlich:

  • Gebäude
  • Stellplätze
  • Wege
  • technische Leitungen

auf unterschiedlichen Grundstücken.

Deshalb muss eine Teilung funktionale Zusammenhänge berücksichtigen ​

Eine rein geometrisch mögliche Grundstücksteilung kann wirtschaftlich schlecht sein.

Die entscheidende Frage lautet ​

Kann jedes neu entstehende Grundstück danach eigenständig und dauerhaft sinnvoll genutzt werden?

Im Praxisfall bestanden mehrere Verflechtungen ​

Neben den beschriebenen baulichen Überschneidungen bestanden weitere funktionale Beziehungen zum Hofensemble.

Unter anderem erfolgte die Wärmeversorgung des Hofladens über eine:

Hackschnitzelanlage auf einem benachbarten Grundstück.

Das zeigt die größere Problematik ​

Der Hofladen war nicht nur baulich, sondern auch technisch und wirtschaftlich in das Hofensemble eingebunden.

Überbau ist deshalb möglicherweise nur ein Teil der Abhängigkeit ​

Bei einer Verselbstständigung müssen gegebenenfalls gleichzeitig geklärt werden:

  • Grundstücksgrenzen
  • Gebäudestand
  • Zufahrt
  • Stellplätze
  • Versorgung
  • Wärmeversorgung
  • Leitungen
  • Nutzungsrechte

Wirtschaftlicher Umgriff hilft bei der Bewertung ​

Die Bildung eines Umgriffs beantwortet zunächst:

Welche Fläche müsste dem Gebäude sinnvollerweise zur Verfügung stehen?

Im Praxisfall rund 425 m² ​

Diese Fläche wurde so bemessen, dass eine ordnungsgemäße Nutzung einschließlich:

  • Terrasse
  • Stellplätzen
  • Zugang
  • Bewegungsflächen

möglich wäre.

Aber wirtschaftlicher Umgriff heilt keinen Überbau ​

Das ist besonders wichtig.

Die Aussage:

Für die Bewertung werden 425 m² zugerechnet.

bedeutet nicht:

Damit sind sämtliche Grundstücks- und Überbaufragen rechtlich gelöst.

Bewertung und Rechtsbereinigung sind unterschiedliche Schritte ​

Bewertungsaufgabe ​

Welchen Wert besitzt das Objekt unter den gegebenen beziehungsweise ausdrücklich angenommenen Verhältnissen?

Rechtsbereinigung ​

Wie müssen Grundstücke, Grenzen und Rechte gestaltet werden, damit eine rechtlich klare Situation entsteht?

Mögliche Lösungswege können vielfältig sein ​

Je nach Sachverhalt können beispielsweise in Betracht kommen:

  • Grundstücksvermessung
  • Grenzänderung
  • Grundstückstausch
  • Flächenübertragung
  • Dienstbarkeit
  • Nutzungsvereinbarung

Welche Lösung rechtlich möglich oder sinnvoll ist, kann nur anhand des konkreten Sachverhalts beurteilt werden.

Keine zukünftige Bereinigung einfach unterstellen ​

Ein häufiger Bewertungsfehler wäre:

Die Grenze kann später problemlos korrigiert werden.

Solange eine entsprechende Lösung nicht hinreichend gesichert ist, darf sie nicht wie ein bereits bestehender Zustand behandelt werden.

Möglichkeit und gesicherter Zustand unterscheiden ​

Es ist wirtschaftlich nicht dasselbe, ob:

Fall A ​

Gebäude und Grundstücksgrenzen bereits eindeutig zusammenpassen.

oder:

Fall B ​

eine spätere Bereinigung vermutlich möglich wäre.

Fall B enthält zumindest:

  • organisatorischen Aufwand
  • rechtlichen Prüfungsbedarf
  • gegebenenfalls Kosten
  • gegebenenfalls Verhandlungsrisiken

Andererseits nicht automatisch maximalen Schaden unterstellen ​

Auch die Gegenposition wäre falsch:

Überbau vorhanden, deshalb erhebliche Wertminderung.

Die tatsächliche Bedeutung hängt von der konkreten Situation ab.

Zu prüfen ist insbesondere ​

  • wie groß die Überschneidung ist
  • welcher Gebäudeteil betroffen ist
  • wie lange der Zustand besteht
  • welche Eigentümer beteiligt sind
  • welche Vereinbarungen bestehen
  • ob eine wirtschaftlich praktikable Lösung existiert

Überbau und Bodenwert ​

Ein ungeklärter Überbau kann auch beeinflussen, welche Bodenfläche dem Bewertungsobjekt wirtschaftlich zuzurechnen ist.

Beispiel ​

Ein Hofladen benötigt:

425 m² Funktionsfläche.

Ein Teil dieser Fläche liegt jedoch auf einem anderen Grundstück.

Dann muss klar sein:

Wird diese Fläche beim Bewertungsobjekt tatsächlich dauerhaft nutzbar sein?

Sonst wäre die Umgriffsannahme zu optimistisch ​

Eine wirtschaftlich notwendige Fläche darf nicht einfach zugerechnet werden, wenn ihre rechtliche Nutzung völlig ungeklärt ist.

Bewertungsannahmen transparent darstellen ​

Sind nicht alle Rechtsfragen geklärt, sollte das Gutachten deutlich unterscheiden zwischen:

  • festgestellten Tatsachen
  • vorliegenden Unterlagen
  • Bewertungsannahmen
  • offenen rechtlichen Fragen

Beispiel ​

Für Bewertungszwecke wird eine wirtschaftlich erforderliche Umgriffsfläche von rund 425 m² angesetzt. Die tatsächliche grundbuch- und vermessungsrechtliche Zuordnung einzelner Bereiche sowie bestehende Überbauverhältnisse sind hiervon getrennt zu beurteilen.

Überbau und selbstständiger Verkauf ​

Besonders relevant wird die Frage, wenn ein Gebäude:

  • einzeln verkauft
  • steuerlich verselbstständigt
  • auf einen anderen Eigentümer übertragen

werden soll.

Dann muss das Objekt auch außerhalb des bisherigen Verbunds funktionieren ​

Ein Käufer bewertet nicht nur das Gebäude.

Er bewertet das Gesamtpaket aus:

  • Gebäude
  • Grund und Boden
  • Rechten
  • Erschließung
  • technischer Versorgung

Hofensemble als Sonderfall ​

Bei Hofstellen bestehen häufig historisch gewachsene Zusammenhänge.

Gebäude wurden möglicherweise nicht mit Blick auf einen späteren Einzelverkauf errichtet.

Was innerhalb eines Hofes funktioniert, muss nach Teilung nicht funktionieren ​

Beispielsweise:

  • gemeinsam genutzte Zufahrt
  • Heizung auf Nachbargrund
  • Gebäude nahe oder über Grundstücksgrenze
  • gemeinsam genutzte Stellflächen

können bei einheitlichem Eigentum unproblematisch sein.

Nach einer Teilung müssen sie neu bewertet werden.

Verkehrswert berücksichtigt Marktperspektive ​

Ein durchschnittlicher Käufer wird fragen:

Welche Probleme übernehme ich mit dem Objekt?

Je unklarer die Grundstückssituation ist, desto größer kann sein Sicherheitsbedürfnis sein.

Marktteilnehmer bezahlen Rechtssicherheit ​

Eine Immobilie mit:

  • klaren Grenzen
  • eindeutigen Rechten
  • eigenständiger Versorgung

kann marktgängiger sein als ein technisch identisches Objekt mit ungeklärten Abhängigkeiten.

Aber keine pauschale Prozentregel ​

Aus einem Überbau kann nicht automatisch ein bestimmter:

  • 5-%-
  • 10-%-
  • 20-%-

Abschlag abgeleitet werden.

Wertwirkung objektspezifisch bestimmen ​

Mögliche Bewertungsfolgen reichen von:

nahezu wertneutral

bis:

erheblich wertrelevant

je nach Intensität der Problematik.

Doppelberücksichtigung vermeiden ​

Im Praxisfall wurden eingeschränkte Marktgängigkeit und funktionale Abhängigkeiten an mehreren Stellen der Wertermittlung berücksichtigt.

Bei der Bewertung eines Überbaus ist deshalb darauf zu achten, denselben Nachteil nicht nochmals vollständig zu erfassen.

Beispiel ​

Wenn die eingeschränkte selbstständige Verwertbarkeit bereits in:

  • Sachwertfaktor
  • besonderem objektspezifischem Abschlag

berücksichtigt wurde, sollte nicht ohne weitere Differenzierung ein zusätzlicher pauschaler Überbauabschlag vorgenommen werden.

Ursache und Wirkung trennen ​

Ein sauberer Bewertungsaufbau könnte beispielsweise unterscheiden:

Überbau ​

rechtliche beziehungsweise tatsächliche Grundstücksbesonderheit

Versorgung vom Nachbargrundstück ​

technische Abhängigkeit

geringe Drittverwendungsfähigkeit ​

marktbezogene Folge

Diese Punkte hängen zusammen, sind aber nicht identisch.

Typische Fehler ​

Wirtschaftlichen Umgriff mit Eigentumsgrenze gleichsetzen ​

Eine bewertungstechnische Flächenzuordnung schafft kein Eigentum.

Überbau nur aus dem Lageplan beurteilen ​

Für die rechtliche Einordnung sind weitere Unterlagen erforderlich.

Jede Grenzüberschreitung automatisch stark abwerten ​

Die konkrete wirtschaftliche Bedeutung muss geprüft werden.

Rechtliche Bereinigung einfach unterstellen ​

Eine denkbare Lösung ist noch keine gesicherte Lösung.

Überbau vollständig ignorieren, weil bisher kein Streit bestand ​

Bei Eigentümerwechsel kann die Situation neu bewertet werden.

Nur das Gebäude betrachten ​

Auch Stellplätze, Zufahrt und technische Versorgung können Grundstücksgrenzen überschreiten.

Bewertung zur Rechtsberatung machen ​

Komplexe Rechtsfragen müssen gegebenenfalls gesondert geprüft werden.

Dieselbe Einschränkung mehrfach abziehen ​

Überbau, Marktgängigkeit und Drittverwendung dürfen nicht unkontrolliert mehrfach wertmindernd angesetzt werden.

Vorgehensweise ​

Bei einem Gebäude mit möglichen Grenz- oder Überbauproblemen empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – Grundstücksgrenzen feststellen ​

Welche Grenzen ergeben sich aus Kataster- und Vermessungsunterlagen?

Schritt 2 – Gebäudestand erfassen ​

Wo steht das Gebäude tatsächlich?

Schritt 3 – Überschneidungen identifizieren ​

Welche Gebäudeteile oder Anlagen reichen über Grundstücksgrenzen?

Schritt 4 – wirtschaftlichen Umgriff bestimmen ​

Welche Flächen benötigt das Gebäude tatsächlich?

Schritt 5 – Eigentumsverhältnisse prüfen ​

Wem gehören die betroffenen Flächen?

Schritt 6 – Grundbuch und bestehende Rechte untersuchen ​

Welche Sicherungen oder Vereinbarungen sind dokumentiert?

Schritt 7 – funktionale Abhängigkeiten erfassen ​

Zum Beispiel:

  • Zufahrt
  • Stellplätze
  • Versorgung
  • Leitungen
  • Heizung

Schritt 8 – selbstständige Verwertbarkeit beurteilen ​

Kann das Objekt unter den bestehenden Verhältnissen sinnvoll separat genutzt und verkauft werden?

Schritt 9 – offene Rechtsfragen kennzeichnen ​

Keine rechtlich nicht gesicherten Annahmen als Tatsachen behandeln.

Schritt 10 – Marktreaktion bewerten ​

Welche Auswirkungen hat die verbleibende Unsicherheit für einen typischen Erwerber?

Formulierungsbaustein ​

Das Bewertungsobjekt befindet sich innerhalb eines historisch beziehungsweise funktional zusammenhängenden Grundstücks- und Gebäudekomplexes. Im Zuge zwischenzeitlicher Grundstücksveränderungen bestehen im Bereich des Bewertungsobjekts bauliche Überschneidungen beziehungsweise nicht abschließend geklärte Überbauverhältnisse.

Für Zwecke der Wertermittlung wird zunächst die dem Gebäude wirtschaftlich erforderliche Grundstücksfläche anhand seiner tatsächlichen Nutzung und der erforderlichen Gebäude-, Stellplatz-, Zugangs-, Bewegungs- und Nebenflächen bestimmt. Diese wirtschaftliche Umgriffsfläche stellt eine bewertungstechnische Zuordnung dar und ist nicht ohne Weiteres mit einer bereits rechtlich oder katastermäßig selbstständigen Grundstücksfläche gleichzusetzen.

Die rechtliche Einordnung bestehender Überbau- beziehungsweise Grenzverhältnisse ist hiervon gesondert vorzunehmen. Soweit die Rechtslage nicht abschließend geklärt werden kann, ist dies im Gutachten transparent auszuweisen und hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die selbstständige Nutzbarkeit und Marktgängigkeit des Bewertungsobjekts zu würdigen.

Eine mögliche spätere Grenzbereinigung oder rechtliche Sicherung darf nur insoweit berücksichtigt werden, wie deren Realisierbarkeit hinreichend gesichert ist.

Kernaussage ​

Wenn Gebäude- und Grundstücksgrenzen nicht sauber zusammenpassen, reicht weder der Blick in die Flurkarte noch die bloße Bildung eines wirtschaftlichen Grundstücksumgriffs aus. Im Praxisfall bestanden im Bereich eines Hofladens bauliche Überschneidungen beziehungsweise Überbauverhältnisse zu einem zwischenzeitlich gebildeten Nachbargrundstück. Gleichzeitig war keine eindeutige grundbuchmäßige Trennung aller dem Hofladen zuzurechnenden Freiflächen vorhanden. Für Bewertungszwecke wurde deshalb zunächst ein wirtschaftlicher Umgriff von rund 425 m² gebildet. Diese Flächenzuordnung beantwortet jedoch nur die wirtschaftliche Frage, welche Grundstücksfläche das Gebäude benötigt. Ob diese Fläche eigentumsrechtlich, vermessungstechnisch und durch entsprechende Rechte dauerhaft gesichert ist, muss davon getrennt geprüft werden. Gerade bei Grundstücksteilungen gilt deshalb: wirtschaftliche Funktionsgrenzen und rechtliche Grundstücksgrenzen sollten möglichst zusammenpassen.

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