Kurzantwort
Eine Fläche kann planungsrechtlich bereits bebaubar sein und trotzdem noch kein vollständig marktgängiges, selbstständiges Baugrundstück darstellen.
Das ist insbesondere dann der Fall, wenn zwar ein Bebauungsplan eine konkrete Wohnbebauung ermöglicht, aber beispielsweise noch:
- die Vermessung fehlt
- keine eigenständige Grundstücksbildung erfolgt ist
- die Erschließung noch hergestellt werden muss
- Zufahrtsrechte noch nicht abschließend gesichert sind
- organisatorische oder tatsächliche Entwicklungsschritte ausstehen
Im Praxisfall bestand für eine rückwärtige Teilfläche von rund:
550 m²
bereits grundsätzlich Wohnbaurecht.
Trotzdem war die Fläche noch kein eigenständig gebildeter, unmittelbar verfügbarer Bauplatz.
Der Bodenrichtwert betrug:
440 €/m²
Aufgrund der noch offenen Grundstücksbildung und Erschließung wurde im konkreten Fall ein Faktor von:
0,85
angesetzt.
Damit ergab sich:
440 €/m² × 0,85 = 374 €/m²
und bei 550 m² ein Bodenwert von rund:
206.000 €
Die entscheidende Aussage lautet:
Baurecht und sofortige Bauplatzqualität sind nicht dasselbe. Eine Fläche kann planungsrechtlich hochwertig sein und trotzdem wegen noch ausstehender Teilungs-, Erschließungs- oder Sicherungsschritte hinter dem Wert eines fertig verfügbaren Baugrundstücks zurückbleiben.
Worum geht es?
Bei großen Grundstücken entstehen häufig zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten.
Das kann beispielsweise geschehen durch:
- Änderung eines Bebauungsplans
- Nachverdichtung
- Teilung eines großen Wohngrundstücks
- rückwärtige Bebauung
- Schaffung zusätzlicher Baufenster
Sobald ein Eigentümer erkennt, dass auf seinem Grundstück noch ein weiteres Wohnhaus errichtet werden könnte, liegt die Schlussfolgerung nahe:
Dann habe ich dort bereits einen fertigen Bauplatz.
Bewertungstechnisch ist diese Aussage häufig zu einfach.
Vier Fragen müssen auseinandergehalten werden
Bei einer potenziellen Baufläche sollte unterschieden werden zwischen:
- Ist eine Bebauung planungsrechtlich zulässig?
- Ist die Fläche tatsächlich als eigenes Grundstück gebildet?
- Ist sie ausreichend erschlossen?
- Kann sie heute bereits wie ein selbstständiger Bauplatz verkauft und genutzt werden?
Erst die Kombination dieser Punkte bestimmt die tatsächliche Marktqualität.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein Grundstück mit insgesamt:
3.956 m²
Neben dem bestehenden Einfamilienhaus bestanden im rückwärtigen Bereich zusätzliche Wohnbaumöglichkeiten.
Das Gesamtgrundstück wurde deshalb bewertungstechnisch in mehrere Teilflächen gegliedert.
Eine davon war:
Baufläche A1/A2 mit rund 550 m²
Für die Fläche bestand bereits konkretes Baurecht
Der Bebauungsplan sah für den rückwärtigen Grundstücksbereich zusätzliche Wohnbebauung vor.
Für den Bereich A1/A2 waren nach dem Gutachten unter anderem:
- Wohnnutzung
- maximal zwei Vollgeschosse
- konkrete bauliche Nutzungsmöglichkeiten
- mehrere zulässige Wohneinheiten
vorgesehen.
Damit handelte es sich nicht mehr lediglich um eine unverbindliche Entwicklungsüberlegung.
Planungsrechtlich bestand echtes Entwicklungspotenzial
Die Fläche war damit deutlich höherwertiger als:
- bloßes Gartenland
- nicht bebaubares Hinterland
- reine Reservefläche ohne gesicherte Planung
Das vorhandene Baurecht war ein wesentlicher positiver Wertfaktor.
Trotzdem noch kein selbstständiges Baugrundstück
Zum Wertermittlungsstichtag war die Fläche:
- noch nicht vermessen
- noch nicht als selbstständiges Grundstück gebildet
- noch nicht vollständig erschlossen
Die geplante Erschließung sollte über eine private Verkehrsfläche erfolgen.
Genau hier liegt die bewertungstechnische Zwischenstufe
Die Fläche war weder:
bloßes Gartenland
noch bereits:
vollständig entwickelter, sofort verfügbarer Standardbauplatz.
Sie lag wirtschaftlich dazwischen.
Warum diese Unterscheidung wichtig ist
Ein vollständig verfügbares Baugrundstück kann ein Käufer regelmäßig relativ einfach beurteilen.
Er kennt:
- Grundstücksgrenzen
- Größe
- Zufahrt
- Erschließung
- rechtliche Zuordnung
Bei einer noch zu bildenden Teilfläche bestehen zusätzliche Unsicherheiten.
Vermessung fehlt
Solange die künftige Baufläche noch nicht vermessen und gebildet ist, besteht sie zunächst nur innerhalb des bestehenden Gesamtgrundstücks.
Die im Gutachten verwendeten rund:
550 m²
waren deshalb eine bewertungstechnische Flächenannahme auf Grundlage der Planung.
Bewertungsfläche und katastermäßige Grundstücksfläche unterscheiden
Das ist wichtig.
Die Wertermittlung kann eine wirtschaftliche Teilfläche bereits separat betrachten.
Das bedeutet aber nicht automatisch:
Dieses Grundstück existiert bereits als eigenständiges Flurstück.
Die Teilflächenbildung kann zunächst nur bewertungstechnisch sein
Das Gutachten stellte ausdrücklich klar, dass die vorgenommene Flächenaufteilung der:
wertmäßigen Differenzierung
diente.
Eine vermessungstechnische Teilung lag noch nicht vor.
Warum kann trotzdem schon ein eigener Wert angesetzt werden?
Weil sich die wirtschaftliche Funktion der Fläche bereits hinreichend von der übrigen Grundstücksnutzung unterschied.
Es bestand:
- konkretisiertes Baurecht
- eine räumlich bestimmbare Baufläche
- eine erkennbare eigenständige Verwertungsmöglichkeit
Damit konnte ein separater Teilwert sachverständig abgeleitet werden.
Erschließung ist der nächste entscheidende Punkt
Ein Bauplatz benötigt nicht nur Baurecht.
Er muss auch tatsächlich nutzbar erreichbar und versorgbar sein.
Im Praxisfall sollte die rückwärtige Bebauung über eine:
private Verkehrsfläche
erschlossen werden.
Die Erschließung war noch nicht vollständig umgesetzt
Insbesondere waren noch weitere Schritte erforderlich.
Das Gutachten nennt:
- Herstellung der Erschließung
- Grundstücksbildung
- rechtliche Sicherung der Zufahrt
als noch nicht vollständig abgeschlossene Punkte.
Deshalb unterschied sich die Fläche vom fertigen Baugrundstück
Ein Käufer eines bereits erschlossenen Grundstücks übernimmt regelmäßig weniger Entwicklungsrisiko.
Bei einer noch nicht vollständig entwickelten Fläche muss er dagegen berücksichtigen:
- zusätzlichen organisatorischen Aufwand
- Kosten
- Zeit
- Abstimmungsbedarf
- rechtliche Unsicherheiten
Diese Risiken beeinflussen die Zahlungsbereitsschaft
Der Markt zahlt für:
sofort verfügbare und klar strukturierte Nutzbarkeit
häufig mehr als für:
grundsätzlich vorhandenes, aber noch umzusetzendes Entwicklungspotenzial.
Bodenrichtwert als Ausgangspunkt
Für die Lage war ein Bodenrichtwert von:
440 €/m²
angegeben.
Dieser bezog sich auf Wohnbauland entsprechender Lage- und Nutzungsqualität.
Der Bodenrichtwert wurde nicht einfach vollständig übernommen
Denn das Bewertungsobjekt wich hinsichtlich seiner konkreten Verfügbarkeit vom idealisierten Richtwertgrundstück ab.
Fallbezogene Anpassung
Für die rund 550 m² große Baufläche wurde ein Anpassungsfaktor von:
0,85
angesetzt.
Damit ergab sich:
440 €/m² × 0,85 = 374 €/m²
Bodenwert
550 m² × 374 €/m²
=
205.700 €
gerundet:
206.000 €
Was bildet der Abschlag ab?
Nach der Begründung des Gutachtens insbesondere:
- noch nicht abgeschlossene Grundstücksbildung
- offene Erschließungssituation
- noch herzustellende Anschlüsse
- Entwicklungs- und Vermarktungsrisiko
Wichtig: 15 % sind keine allgemeine Regel
Aus dem Praxisfall darf keinesfalls abgeleitet werden:
Noch nicht geteilte Bauflächen werden immer mit 15 % Abschlag bewertet.
Der Faktor:
0,85
war eine sachverständige Einschätzung dieses konkreten Falls.
In einem anderen Fall kann der Unterschied geringer sein
Beispielsweise wenn:
- Vermessung unmittelbar bevorsteht
- Zufahrt rechtlich bereits gesichert ist
- Leitungen direkt anliegen
- Teilung unkompliziert möglich ist
Dann kann die Fläche einem fertigen Baugrundstück wirtschaftlich bereits sehr nahekommen.
Der Unterschied kann aber auch deutlich größer sein
Zum Beispiel wenn:
- Zufahrt ungeklärt ist
- zusätzliche Flächen erworben werden müssen
- erhebliche Erschließungskosten entstehen
- Grundstückszuschnitt problematisch ist
- Teilbarkeit unsicher ist
Dann kann das Entwicklungsrisiko deutlich höher sein.
Baurecht allein bedeutet nicht vollständige Marktgängigkeit
Das ist die zentrale Erkenntnis.
Ein Bebauungsplan beantwortet vor allem:
Was darf grundsätzlich gebaut werden?
Er beantwortet nicht automatisch:
Kann dieser Grundstücksteil heute sofort wie ein fertiger Bauplatz verkauft werden?
Marktgängigkeit entsteht aus mehreren Komponenten
Dazu gehören:
- Baurecht
- Grundstückszuschnitt
- eigenständige Grundstücksbildung
- Zufahrt
- Erschließung
- tatsächliche Verfügbarkeit
Planungsrechtliche Sicherheit ist trotzdem sehr wertvoll
Die vorhandenen offenen Entwicklungsschritte dürfen nicht dazu führen, die Baufläche wie bloßes Gartenland zu behandeln.
Denn das vorhandene Baurecht stellt bereits einen erheblichen wirtschaftlichen Vorteil dar.
Vergleich zu bloßer Gartenfläche
Eine nicht bebaubare Gartenfläche kann beispielsweise nur dienen als:
- Freifläche
- Erholungsfläche
- Abstand zum Nachbarn
Eine planungsrechtlich bebaubare Teilfläche kann dagegen grundsätzlich:
- eigenständig bebaut
- veräußert
- entwickelt
werden.
Das ist wirtschaftlich ein fundamentaler Unterschied.
Vergleich zu fertigem Bauplatz
Ein fertiger Bauplatz besitzt dagegen bereits:
- definierte Grenzen
- gesicherte Erschließung
- eigenständige Verwertbarkeit
Diesen Zustand hatte die Fläche im Praxisfall noch nicht vollständig erreicht.
Deshalb kann man von einer Entwicklungsstufe sprechen
Bewertungstechnisch befindet sich die Fläche zwischen zwei Zuständen:
vorhandenes Baurecht
und
vollständig marktreifer Bauplatz
Die noch erforderlichen Schritte beeinflussen den Wert.
Grundstücksteilung kostet nicht nur Geld
Sie bedeutet auch:
- Zeit
- Koordination
- Vermessung
- rechtliche Umsetzung
Aus Sicht eines Käufers kann bereits dieser Aufwand wertrelevant sein.
Erschließung betrifft nicht nur die Straße
Zu prüfen können außerdem sein:
- Wasser
- Abwasser
- Strom
- Telekommunikation
- Zufahrtsbreite
- Leitungsführung
Welche Punkte im konkreten Fall tatsächlich erforderlich sind, muss objektspezifisch geklärt werden.
Private Erschließung erhöht die Komplexität
Eine öffentliche Straße unmittelbar am Baugrundstück ist regelmäßig einfacher zu beurteilen als eine rückwärtige Bebauung über private Erschließungsflächen.
Hier können zusätzliche Fragen entstehen:
- Eigentum an der Zufahrt
- Unterhaltung
- Nutzung durch mehrere Grundstücke
- rechtliche Sicherung
Das Gutachten sah Gemeinschaftsnutzung vor
Nach der zugrunde gelegten Planung sollte die private Zufahrt den rückwärtigen Bauflächen dienen.
Damit bestand eine funktionale Verknüpfung zwischen:
- Erschließungsfläche
- Baufläche A1/A2
- weiterer Baufläche B
Bauflächen deshalb nicht völlig isoliert betrachten
Der Wert von T3 hing auch davon ab, dass die vorgesehene Erschließung tatsächlich umgesetzt werden kann.
Ein Bauplatz ohne gesicherte Erreichbarkeit wäre wirtschaftlich anders zu beurteilen.
Wirtschaftliche Teilfläche ist noch kein selbstständiges Rechtsobjekt
Auch dieser Unterschied ist zentral.
Man kann für Bewertungszwecke sagen:
Diese 550 m² besitzen einen eigenständigen wirtschaftlichen Wert.
Das ist nicht dasselbe wie:
Diese 550 m² können heute ohne weitere Schritte separat verkauft werden.
Verkehrswert muss den Zustand am Stichtag abbilden
Bewertet wird nicht der Zustand:
nach Abschluss aller zukünftigen Maßnahmen
sondern der Zustand:
zum Wertermittlungsstichtag.
Zukünftiges Potenzial darf berücksichtigt werden
Aber nur soweit es am Stichtag:
- hinreichend konkret
- nachvollziehbar
- wirtschaftlich realisierbar
ist.
Zukunft nicht wie Gegenwart behandeln
Ein methodischer Fehler wäre:
Nach der Teilung ist das ein perfekter Bauplatz, also bewerte ich ihn heute schon vollständig wie einen perfekten Bauplatz.
Damit würden noch bestehende Entwicklungsrisiken ignoriert.
Umgekehrt Entwicklungspotenzial nicht ignorieren
Ebenso falsch wäre:
Noch nicht vermessen, also nur Gartenland.
Damit würde das bereits vorhandene planungsrechtliche Potenzial unterschätzt.
Genau zwischen diesen Extremen liegt die Bewertung
Die sachverständige Aufgabe besteht darin, den Marktwert der Fläche in ihrem:
aktuellen Entwicklungszustand
abzubilden.
Zweite Baufläche zeigt die Differenzierung
Im selben Gutachten wurde noch eine weitere rückwärtige Baufläche bewertet.
Diese war ebenfalls:
- nicht vermessen
- nicht selbstständig gebildet
- über private Erschließung erreichbar
Zusätzlich bestand dort eine ausgeprägtere Hinterliegerposition.
Deshalb anderer Faktor
Für diese Fläche wurden nicht 85 %, sondern:
80 %
des Bodenrichtwerts angesetzt.
Das zeigt:
Selbst zwei Entwicklungsflächen auf demselben Grundstück müssen nicht zwingend denselben Wert pro Quadratmeter besitzen.
Nicht jedes Entwicklungsrisiko ist gleich
Zu unterscheiden sind beispielsweise:
- reine Vermessung
- fehlende Erschließung
- Hinterliegerlage
- rechtliche Sicherungsfragen
- technische Anschlusskosten
Die Gesamtwirkung muss objektspezifisch beurteilt werden.
Entwicklungskosten und Marktabschlag nicht automatisch gleichsetzen
Auch hier gilt ein bekanntes Bewertungsprinzip:
Der Unterschied zum fertigen Bauplatz muss nicht exakt identisch mit den tatsächlich entstehenden Kosten sein.
Der Markt kann zusätzlich berücksichtigen:
- Zeit
- Risiko
- Unsicherheit
- Aufwand
Umgekehrt nicht doppelt berücksichtigen
Wenn konkrete Erschließungskosten bereits unmittelbar abgezogen werden, sollte geprüft werden, ob ein zusätzlicher pauschaler Risikoabschlag dieselben Punkte nochmals vollständig erfasst.
Doppelberücksichtigung vermeiden
Beispielsweise problematisch wäre:
- sämtliche Erschließungskosten abziehen
- zusätzlich 15 % Abschlag ausschließlich wegen derselben Erschließung
- nochmals gesonderter Risikoabschlag wegen identischem Sachverhalt
Die Ansätze müssen in sich konsistent sein.
Auch der Gesamtzusammenhang des Grundstücks zählt
Die Entwicklung der rückwärtigen Baufläche kann Auswirkungen haben auf das verbleibende Hauptgrundstück.
Beispielsweise durch:
- neue Nachbarschaft
- gemeinsame Zufahrt
- geringere Gartenfläche
- veränderte Privatheit
Die Teilflächen sollten deshalb separat bewertet, anschließend aber nochmals als Gesamtkonzept plausibilisiert werden.
Typische Fehler
Baurecht automatisch mit fertigem Bauplatz gleichsetzen
Ein Bebauungsplan allein löst nicht alle Entwicklungsfragen.
Noch nicht geteilte Fläche als wertloses Gartenland ansehen
Konkretes Baurecht kann einen erheblichen eigenständigen Wert begründen.
Bewertungsfläche mit bereits bestehendem Flurstück verwechseln
Eine wirtschaftliche Teilfläche kann schon vor der Vermessung separat bewertet werden.
Einheitlichen Standardabschlag verwenden
Es gibt keine allgemeine 10-, 15- oder 20-%-Regel.
Erschließung nur technisch betrachten
Auch rechtliche Sicherung und tatsächliche Verfügbarkeit sind relevant.
Zukünftigen Idealzustand zum Stichtag vorwegnehmen
Bewertet wird der aktuelle Entwicklungszustand.
Entwicklungspotenzial doppelt berücksichtigen
Es darf nicht bereits im Hauptgrundstück und nochmals vollständig als eigene Baufläche enthalten sein.
Entwicklungsrisiken mehrfach abziehen
Kosten und Risikofaktoren müssen methodisch aufeinander abgestimmt werden.
Vorgehensweise
Bei einer planungsrechtlich bebaubaren, aber noch nicht selbstständigen Teilfläche empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – Baurecht feststellen
Was ermöglicht der Bebauungsplan konkret?
Schritt 2 – Fläche räumlich bestimmen
Welche Fläche soll künftig das Baugrundstück bilden?
Schritt 3 – Grundstücksbildung prüfen
Ist die Fläche bereits vermessen und rechtlich selbstständig?
Schritt 4 – Erschließung untersuchen
Wie erfolgt:
- Zufahrt
- Wasser
- Abwasser
- Strom
- sonstige Versorgung?
Schritt 5 – rechtliche Sicherung prüfen
Sind notwendige Rechte bereits vorhanden?
Schritt 6 – verbleibende Entwicklungsschritte feststellen
Was muss vor einer selbstständigen Verwertung noch erfolgen?
Schritt 7 – Bodenrichtwert als Ausgangspunkt prüfen
Ist das Richtwertgrundstück hinsichtlich Nutzung und Lage geeignet?
Schritt 8 – objektspezifische Abweichungen würdigen
Zum Beispiel:
- Entwicklungsstand
- Erschließung
- Hinterliegerlage
Schritt 9 – marktgerechten Teilwert ableiten
Keine schematische Prozentregel anwenden.
Schritt 10 – Gesamtgrundstück plausibilisieren
Passt die separate Bewertung zum verbleibenden Hauptgrundstück und zur gesamten Erschließungsstruktur?
Formulierungsbaustein
Für die bewertete Teilfläche besteht aufgrund der rechtsverbindlichen planungsrechtlichen Festsetzungen grundsätzlich eine eigenständige wohnbauliche Nutzungsmöglichkeit. Die Fläche besitzt daher gegenüber einer lediglich als Garten- oder Hinterland genutzten Fläche ein eigenständiges Entwicklungspotenzial.
Zum Wertermittlungsstichtag ist die Teilfläche jedoch noch nicht vermessungstechnisch abgegrenzt und noch nicht als selbstständiges Grundstück gebildet. Darüber hinaus ist die vorgesehene Erschließung noch nicht vollständig hergestellt beziehungsweise rechtlich umgesetzt.
Die Fläche kann daher nicht uneingeschränkt mit einem bereits gebildeten, unmittelbar erschlossenen und sofort marktgängigen Baugrundstück gleichgesetzt werden. Die noch erforderlichen Entwicklungsmaßnahmen sowie die hiermit verbundenen zeitlichen, wirtschaftlichen und vermarktungsbezogenen Risiken sind bei der Ableitung des objektspezifischen Bodenwerts zu berücksichtigen.
Gleichzeitig ist das bereits konkretisierte Baurecht als wesentlicher positiver Grundstücksbestandteil zu würdigen. Eine Gleichsetzung mit nicht bebaubarem Gartenland wäre ebenfalls nicht sachgerecht. Die Bewertung erfolgt deshalb unter Berücksichtigung des tatsächlichen Entwicklungszustands zum Wertermittlungsstichtag.
Kernaussage
Eine Baufläche kann bereits über konkretes planungsrechtliches Baurecht verfügen, ohne schon ein vollständig marktgängiges, selbstständiges Baugrundstück zu sein. Im Praxisfall war eine rund 550 m² große Wohnbaufläche im Bebauungsplan vorgesehen, jedoch noch nicht vermessen, noch nicht als eigenes Grundstück gebildet und erschließungsseitig noch nicht vollständig umgesetzt. Deshalb wurde sie nicht wie ein fertiger Bauplatz mit dem vollen Bodenrichtwert bewertet. Ausgehend von 440 €/m² wurde fallbezogen ein Wert von 374 €/m² beziehungsweise rund 206.000 € abgeleitet. Entscheidend ist der tatsächliche Entwicklungszustand am Bewertungsstichtag: Vorhandenes Baurecht ist wertvoll, offene Grundstücksbildungs- und Erschließungsschritte können die sofortige Marktgängigkeit jedoch noch begrenzen.
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