Kurzantwort
Eine private Erschließungsfläche ist regelmäßig nicht mit einem normalen Baugrundstück gleichzusetzen.
Der Grund:
Sie besitzt häufig keine eigenständige Bebaubarkeit und kann wirtschaftlich nur im Zusammenhang mit den Grundstücken genutzt werden, die sie erschließt.
Das bedeutet aber nicht, dass sie wertlos ist.
Im Gegenteil:
Eine Erschließungsfläche kann für die Verwertbarkeit rückwärtiger Bauflächen unverzichtbar sein und deshalb einen erheblichen wirtschaftlichen Wert besitzen.
Im Praxisfall umfasste die private Verkehrsfläche rund:
350 m²
Der Bodenrichtwert für normales Wohnbauland betrug:
440 €/m²
Da die Fläche:
- nicht selbstständig bebaubar war
- ausschließlich der Erschließung rückwärtiger Bauflächen diente
- in eine noch nicht vollständig umgesetzte Erschließungsstruktur eingebunden war
wurde sie im konkreten Fall mit:
40 % des Bodenrichtwerts
bewertet.
Damit ergab sich:
440 €/m² × 0,40 = 176 €/m²
und:
350 m² × 176 €/m² = 61.600 €
Wichtig:
40 % sind kein allgemeiner Bewertungsfaktor für private Zufahrtsflächen.
Entscheidend ist immer die konkrete wirtschaftliche Funktion der Fläche.
Worum geht es?
Bei großen Grundstücken mit rückwärtiger Bebauung entsteht häufig ein besonderes Bewertungsproblem.
Die Bauflächen liegen nicht direkt an der öffentlichen Straße.
Sie müssen über eine:
- private Zufahrt
- private Verkehrsfläche
- gemeinschaftliche Erschließungsfläche
erreicht werden.
Eine solche Fläche kann katastermäßig Teil desselben Grundstücks sein oder später gesondert gebildet werden.
Bewertungstechnisch stellt sich dann die Frage:
Ist diese Fläche genauso viel wert wie normales Wohnbauland?
In vielen Fällen lautet die Antwort:
Nein.
Warum nicht?
Normales Bauland besitzt typischerweise eine eigenständige Nutzungsmöglichkeit.
Ein Käufer kann darauf beispielsweise:
- ein Wohnhaus errichten
- ein Bauprojekt realisieren
- das Grundstück separat veräußern
Eine reine Erschließungsfläche kann das häufig nicht.
Ihre Funktion ist eine andere
Sie dient insbesondere:
- der Zufahrt
- der Erreichbarkeit
- der Leitungsführung
- gegebenenfalls Feuerwehr- und Rettungswegen
- der Verbindung zwischen öffentlicher Straße und Bauflächen
Der wirtschaftliche Nutzen besteht damit nicht in einer eigenen Bebauung.
Er besteht darin:
andere Grundstücksflächen überhaupt nutzbar und verwertbar zu machen.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein großes Wohngrundstück mit zusätzlichem rückwärtigem Baurecht.
Das Gesamtgrundstück umfasste:
3.956 m²
Im rückwärtigen Grundstücksbereich bestanden zusätzliche Wohnbauflächen.
Damit diese genutzt werden konnten, sah die Planung eine private Verkehrsfläche vor.
Fläche der privaten Erschließung
Die vorgesehene Fläche betrug rund:
350 m²
Sie wurde für die Wertermittlung als eigene wirtschaftliche Teilfläche behandelt.
Keine eigenständige Bebaubarkeit
Die Fläche war nicht als selbstständiger Wohnbauplatz vorgesehen.
Ihre Funktion bestand ausschließlich darin:
die rückwärtigen Bauflächen zu erschließen.
Trotzdem nicht wertlos
Ohne diese Fläche wären die dahinterliegenden Grundstücksbereiche wirtschaftlich deutlich schlechter oder möglicherweise gar nicht sinnvoll nutzbar.
Genau deshalb besitzt die Zufahrt einen funktionalen Wert.
Eine Erschließungsfläche hat abgeleiteten Wert
Der wirtschaftliche Wert der Fläche entsteht häufig aus ihrer Verbindung zu den angrenzenden Bauflächen.
Vereinfacht gesagt:
Die Fläche ist wertvoll, weil andere Flächen ohne sie weniger wertvoll wären.
Das unterscheidet sie von normalem Bauland
Normales Bauland besitzt einen eigenen unmittelbaren Nutzwert.
Die Erschließungsfläche besitzt dagegen überwiegend einen:
dienenden Nutzwert.
Bodenrichtwert als Ausgangspunkt
Für die Lage des Grundstücks betrug der Bodenrichtwert:
440 €/m²
Dieser Wert bezog sich auf Wohnbauland.
Eine direkte Übertragung wäre problematisch
Eine Rechnung wie:
350 m² × 440 €/m²
würde ergeben:
154.000 €
Damit würde aber unterstellt:
Die private Zufahrtsfläche besitzt dieselbe wirtschaftliche Qualität wie ein selbstständig bebaubares Wohnbaugrundstück.
Das war im Praxisfall gerade nicht der Fall.
Deshalb reduzierte Bewertung
Im Gutachten wurde ein Anpassungsfaktor von:
0,40
angesetzt.
Damit ergab sich:
176 €/m²
Gesamtwert
Bei:
350 m²
ergab sich:
61.600 €
Warum überhaupt noch 40 %?
Weil die Fläche trotz fehlender eigener Bebauungsmöglichkeit eine wesentliche Funktion erfüllte.
Sie war Voraussetzung für die Erschließung der rückwärtigen Bauflächen.
Funktionale Bedeutung ist entscheidend
Die richtige Frage lautet deshalb nicht:
Kann ich auf der Zufahrt bauen?
Sondern:
Welche wirtschaftliche Funktion erfüllt diese Fläche für das Gesamtgrundstück?
Zwei Extreme wären falsch
Fehler 1 – voller Baulandwert
Das würde die fehlende eigene Bebaubarkeit ignorieren.
Fehler 2 – Wert null
Das würde die wirtschaftliche Bedeutung der Erschließung ignorieren.
Der sachgerechte Wert liegt häufig dazwischen
Wo genau, hängt vom Einzelfall ab.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer privaten Erschließungsfläche?
Insbesondere:
- welche Grundstücke erschlossen werden
- wie viele Bauplätze davon abhängen
- ob alternative Zufahrten bestehen
- wie breit und funktional die Fläche ist
- wem sie später gehören soll
- wie Nutzungs- und Unterhaltungspflichten verteilt sind
- ob die Erschließung rechtlich gesichert ist
Anzahl der erschlossenen Bauplätze kann wichtig sein
Eine Zufahrt, die nur ein einzelnes Hinterliegergrundstück erschließt, kann anders zu beurteilen sein als eine Fläche, die mehrere hochwertige Baugrundstücke erschließt.
Wirtschaftliche Abhängigkeit der Bauflächen
Je stärker die Bauflächen auf genau diese Zufahrt angewiesen sind, desto größer kann deren funktionale Bedeutung sein.
Aber hoher Nutzen bedeutet nicht automatisch hohen Quadratmeterpreis
Auch eine unverzichtbare Fläche kann deutlich unter normalem Baulandwert liegen.
Denn der Eigentümer kann sie nicht beliebig anderweitig nutzen.
Fehlende Alternativnutzung
Typischerweise kann eine private Verkehrsfläche nicht einfach:
- mit einem Wohnhaus bebaut
- als eigenständiger Bauplatz verkauft
- unabhängig genutzt
werden.
Das begrenzt ihre Marktgängigkeit.
Eigentumssituation spielt eine Rolle
Im Praxisfall sollte die private Zufahrt nach der Planung gemeinschaftlich den rückwärtigen Bauflächen dienen.
Damit stellte sich nicht nur die Frage des Bodenwerts.
Auch die zukünftige Eigentums- und Nutzungsstruktur war relevant.
Gemeinschaftliche Erschließung
Eine mögliche Lösung besteht darin, dass die Erschließungsfläche:
- im Miteigentum mehrerer Grundstückseigentümer steht
oder durch:
- Geh- und Fahrrechte
- Dienstbarkeiten
gesichert wird.
Welche Ausgestaltung sachgerecht ist, ist eine rechtliche und planerische Frage.
Für die Bewertung ist das Ergebnis entscheidend
Der Sachverständige muss prüfen:
Ist die zukünftige Nutzung der Zufahrt ausreichend gesichert?
Erschließungsfläche und Baufläche hängen zusammen
Die Baufläche kann nur so gut verwertbar sein wie ihre Erschließung.
Deshalb dürfen beide nicht völlig unabhängig voneinander betrachtet werden.
Beispiel
Baufläche:
200.000 €
Aber:
keine gesicherte Zufahrt.
Dann kann die theoretische Bauqualität praktisch nicht vollständig realisiert werden.
Deshalb kann fehlende Erschließung auch den Bauflächenwert mindern
Im Gutachten wurden nicht nur die Erschließungsfläche selbst reduziert bewertet.
Auch die rückwärtigen Bauflächen erhielten Abschläge wegen:
- noch nicht abgeschlossener Erschließung
- fehlender Grundstücksbildung
- Entwicklungsrisiken
Aber Achtung vor Doppelberücksichtigung
Hier muss sorgfältig getrennt werden.
Die Erschließungsfläche kann einen reduzierten eigenen Bodenwert haben.
Zusätzlich können die Bauflächen ein Entwicklungsrisiko aufweisen.
Das darf aber nicht dazu führen, dass dieselbe Belastung mehrfach vollständig abgezogen wird.
Beispiel für mögliche Doppelberücksichtigung
Problematisch wäre:
- Zufahrtsfläche stark reduziert bewerten
- vollständige Erschließungskosten von Baufläche abziehen
- zusätzlich hoher pauschaler Risikoabschlag wegen derselben Erschließung
- nochmals gesonderter Abschlag wegen Zufahrt
Dann könnte derselbe Sachverhalt mehrfach berücksichtigt werden.
Modell muss insgesamt plausibel bleiben
Die Einzelansätze müssen zusammenpassen.
Die Erschließungsfläche ist keine normale Restfläche
Eine weitere wichtige Abgrenzung:
Eine private Zufahrt ist nicht einfach:
Restfläche
oder:
nutzloser Grundstücksstreifen
Sie erfüllt eine konkrete wirtschaftliche Aufgabe.
Ohne sie kann Entwicklungspotenzial verloren gehen
Gerade bei Nachverdichtungen kann die Zufahrt Voraussetzung dafür sein, dass rückwärtiges Baurecht überhaupt wirtschaftlich nutzbar wird.
Deshalb kann ein kleiner Flächenanteil großen Einfluss haben
Im Praxisfall waren nur rund:
350 m²
von insgesamt 3.956 m² als Erschließungsfläche vorgesehen.
Trotzdem war dieser Bereich für die Entwicklung der rückwärtigen Bauflächen zentral.
Grundstückswert nicht nur nach Flächengröße beurteilen
Kleine Flächen können funktional sehr wichtig sein.
Große Flächen können dagegen nur einen geringen Zusatznutzen besitzen.
Funktion schlägt Fläche
Das ist ein Grundprinzip der Teilflächenbewertung.
Private Erschließung versus öffentliche Straße
Ein Grundstück direkt an einer öffentlichen Straße verfügt typischerweise über eine andere Erschließungsqualität als ein Hinterliegergrundstück mit privater Zufahrt.
Bei privater Erschließung können zusätzliche Themen entstehen:
- Unterhaltung
- Winterdienst
- Reparaturen
- Nutzungsregelungen
- Konflikte zwischen mehreren Eigentümern
Diese Aspekte können marktlich relevant sein
Ein Käufer kann eine vollständig öffentlich erschlossene Lage als unkomplizierter wahrnehmen.
Aber keine pauschale Minderwertigkeit
Auch private Erschließungen sind im Wohnungsbau üblich.
Sie sind nicht automatisch problematisch.
Entscheidend ist die konkrete Ausgestaltung.
Fehlende dingliche Sicherung kann zusätzlich relevant sein
Im Praxisfall bestanden außerdem Fragen hinsichtlich der rechtlichen Sicherung von Zufahrtsrechten.
Das kann die Bewertung beeinflussen.
Tatsächliche Nutzung und rechtliche Sicherung unterscheiden
Eine Zufahrt kann seit vielen Jahren tatsächlich benutzt werden.
Das bedeutet nicht automatisch, dass sie für zukünftige Eigentümer dinglich ausreichend abgesichert ist.
Bei zukünftiger Grundstücksteilung besonders wichtig
Wenn aus einem Gesamtgrundstück mehrere eigenständige Baugrundstücke entstehen sollen, müssen die Erschließungsverhältnisse dauerhaft funktionieren.
Dazu gehören insbesondere:
- Zufahrt
- Leitungsrechte
- Unterhaltung
- Zugang für Versorgung und Rettung
Marktgängigkeit der Bauflächen hängt davon ab
Ein Käufer eines Hinterliegergrundstücks wird regelmäßig prüfen:
Ist meine Zufahrt dauerhaft rechtlich gesichert?
Deshalb ist eine private Erschließungsfläche mehr als ein Bodenwertproblem
Sie berührt gleichzeitig:
- Bodenbewertung
- Grundstücksteilung
- Baurecht
- Marktgängigkeit
- dingliche Rechte
Erschließungsflächen bei Gesamtverkauf
Wird das gesamte Grundstück gemeinsam verkauft, kann die Erschließungsfläche funktional im Gesamtwert aufgehen.
Bei einer geplanten Aufteilung wird ihre eigenständige Bewertung dagegen besonders wichtig.
Denn dann muss Wert verteilt werden
Wenn mehrere zukünftige Grundstücke entstehen, stellt sich die Frage:
Welcher wirtschaftliche Anteil entfällt auf die gemeinsame Zufahrt?
Einfache Quadratmeterteilung kann zu falschen Ergebnissen führen
Es wäre beispielsweise problematisch, die Zufahrt exakt so zu bewerten wie die Bauplätze und die Kosten anschließend nur nach Quadratmetern zu verteilen.
Marktwert und Herstellungskosten der Zufahrt unterscheiden
Auch bei einer Erschließungsfläche müssen unterschieden werden:
Wert des Grund und Bodens
und
Kosten der Herstellung der Straße beziehungsweise Zufahrt
Beides ist nicht dasselbe.
Bodenwert der Verkehrsfläche
Er beschreibt den wirtschaftlichen Wert des Grundstücksstreifens.
Herstellungskosten
Dazu können beispielsweise gehören:
- Erdarbeiten
- Befestigung
- Entwässerung
- Leitungen
Diese Kosten sind gesondert zu betrachten, soweit sie noch anfallen und bewertungsrelevant sind.
Nicht Bodenwert und Erschließungskosten vermischen
Eine Fläche kann einen Bodenwert besitzen und gleichzeitig noch Investitionen für ihre tatsächliche Herstellung erfordern.
Entwicklungszustand genau beschreiben
Gerade deshalb sollte im Gutachten transparent stehen:
- was bereits vorhanden ist
- was nur geplant ist
- welche Maßnahmen noch fehlen
Keine automatische 40-%-Regel
Der im Praxisfall verwendete Ansatz von:
40 %
darf nicht auf andere Grundstücke übertragen werden.
Andere Fälle können deutlich abweichen
Denkbar sind beispielsweise:
- 20 %
- 50 %
- 70 %
- oder andere Ansätze
wenn sie marktlich und objektspezifisch begründet werden können.
Eine allgemeingültige Quote gibt es nicht.
Bei extrem wichtiger Erschließung kann der funktionale Wert hoch sein
Wenn eine Zufahrt die einzige Möglichkeit darstellt, mehrere wertvolle Bauplätze zu erschließen, kann ihre wirtschaftliche Bedeutung beträchtlich sein.
Trotzdem keine eigenständige Baulandqualität
Das bleibt der entscheidende Unterschied.
Typische Fehler
Zufahrtsfläche mit vollem Bodenrichtwert bewerten
Die fehlende eigenständige Bebaubarkeit wird ignoriert.
Erschließungsfläche mit null bewerten
Ihre funktionale Bedeutung wird unterschätzt.
Pauschal 40 % ansetzen
Der Praxiswert ist keine allgemeine Regel.
Nur auf die Fläche schauen
Entscheidend ist die Funktion für andere Grundstücksteile.
Erschließungsfläche und Bauflächen unabhängig betrachten
Ihre Werte sind wirtschaftlich miteinander verbunden.
Bodenwert mit Herstellungskosten vermischen
Der Wert des Grundstücksstreifens ist nicht identisch mit den Kosten des Wegebaus.
Rechtliche Sicherung ignorieren
Eine faktische Zufahrt kann rechtlich trotzdem unzureichend gesichert sein.
Dasselbe Erschließungsrisiko mehrfach abziehen
Die Gesamtmodellierung muss widerspruchsfrei bleiben.
Vorgehensweise
Bei privaten Erschließungsflächen empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – Funktion bestimmen
Welche Grundstücke erschließt die Fläche?
Schritt 2 – eigene Bebaubarkeit prüfen
Kann die Fläche selbstständig baulich genutzt werden?
Schritt 3 – Alternativnutzung untersuchen
Bestehen andere wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeiten?
Schritt 4 – Erforderlichkeit feststellen
Ist die Zufahrt zwingend notwendig oder bestehen Alternativen?
Schritt 5 – rechtliche Sicherung prüfen
Wie wird die Nutzung dauerhaft gewährleistet?
Schritt 6 – zukünftige Eigentumsstruktur untersuchen
Wem soll die Fläche nach einer Teilung gehören?
Schritt 7 – Bodenrichtwert als Ausgangspunkt prüfen
Welcher Wert gilt für normales Bauland?
Schritt 8 – Funktionsminderung berücksichtigen
Wie stark unterscheidet sich die Fläche von einem eigenständigen Bauplatz?
Schritt 9 – noch erforderliche Herstellungskosten getrennt betrachten
Bodenwert und Erschließungsaufwand nicht vermischen.
Schritt 10 – Gesamtmodell plausibilisieren
Passen die Werte von Zufahrt und erschlossenen Bauflächen wirtschaftlich zusammen?
Formulierungsbaustein
Die bewertete Teilfläche ist nach der vorgesehenen Grundstücksstruktur als private Erschließungs- beziehungsweise Verkehrsfläche vorgesehen. Eine eigenständige wohnbauliche Nutzung der Fläche besteht nicht.
Gleichwohl besitzt die Fläche einen wirtschaftlichen Wert, da sie der Erschließung der rückwärtigen Bauflächen dient und damit eine wesentliche Voraussetzung für deren selbstständige Nutzbarkeit und Verwertbarkeit darstellt.
Eine Gleichsetzung mit vollwertigem Wohnbauland ist aufgrund der fehlenden eigenständigen Bebaubarkeit und der ausschließlich dienenden Funktion nicht sachgerecht. Ebenso wäre eine Bewertung mit null Euro nicht angemessen, da die Fläche einen wesentlichen funktionalen Beitrag zur Realisierung der angrenzenden Baupotenziale leistet.
Der Bodenwert der Erschließungsfläche ist daher unter Berücksichtigung ihrer konkreten Funktion, der rechtlichen und tatsächlichen Erschließungssituation sowie der Abhängigkeit der rückwärtigen Bauflächen sachverständig aus dem Bodenwertniveau für Wohnbauland abzuleiten. Ein pauschaler prozentualer Ansatz ist nicht allgemein übertragbar.
Kernaussage
Eine private Erschließungsfläche ist weder normales Bauland noch automatisch wertlose Restfläche. Ihre wirtschaftliche Bedeutung ergibt sich aus ihrer Funktion. Im Praxisfall waren rund 350 m² ausschließlich für die Erschließung rückwärtiger Wohnbauflächen vorgesehen. Da keine eigenständige Bebaubarkeit bestand, wurde nicht der volle Bodenrichtwert von 440 €/m² angesetzt. Gleichzeitig war die Fläche für die Verwertung der Bauflächen unverzichtbar und deshalb keineswegs wertlos. Fallbezogen wurden 176 €/m² beziehungsweise insgesamt rund 61.600 € angesetzt. Entscheidend ist nicht eine feste Prozentquote, sondern die konkrete Funktion der Fläche innerhalb des gesamten Grundstücks- und Erschließungskonzepts.
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