Kurzantwort
Wenn Sachwert, Ertragswert und Liquidationswert zu stark unterschiedlichen Ergebnissen führen, darf der Verkehrswert nicht einfach als mathematischer Mittelwert aus diesen Zahlen gebildet werden.
Entscheidend ist vielmehr:
Welches Verfahren bildet das tatsächliche Verhalten der Marktteilnehmer für genau dieses Objekt am besten ab?
Im Praxisfall ergaben sich:
- Ertragswert: rund 70.900 €
- Sachwert in der abschließenden Ergebnisdarstellung: 0 €
- Liquidationswert: 0 €
- Verkehrswert: rund 71.000 €
Damit orientierte sich der Verkehrswert nahezu vollständig am Ertragswert.
Das bedeutete jedoch nicht, dass Sachwert- und Liquidationswertbetrachtung nutzlos waren.
Im Gegenteil:
Sie zeigten, dass die vorhandene Gebäudesubstanz aus wirtschaftlicher Sicht kaum noch einen positiven eigenständigen Wertbeitrag leistete.
Wertermittlungsverfahren werden nicht danach gewichtet, welche Zahl am höchsten oder niedrigsten ist. Maßgeblich ist, welches Ergebnis das Kaufpreisverhalten des gewöhnlichen Grundstücksmarktes am überzeugendsten abbildet.
Worum geht es?
Bei einer normalen Immobilie liegen verschiedene Wertermittlungsverfahren häufig relativ nah beieinander.
Bei außergewöhnlichen Spezialimmobilien kann das völlig anders aussehen.
Der Praxisfall betraf eine ehemalige:
- Brauerei
- Gaststätte
- Veranstaltungslokal
- Lager- und Produktionsimmobilie
mit historischen Gebäudeteilen und erheblichem Sanierungsbedarf.
Das ursprüngliche Baujahr wurde mit ungefähr:
1800
angegeben.
Ein sehr großes Gebäude mit sehr niedrigem Verkehrswert
Der Gebäudekomplex verfügte über eine überschlägige Nutzfläche von rund:
1.104 m²
und eine Bruttogrundfläche von rund:
1.719 m².
Trotz dieser erheblichen Gebäudemasse wurde der Verkehrswert nur mit rund:
71.000 €
ermittelt.
Warum große Gebäudesubstanz nicht automatisch hohen Wert bedeutet
Die reine Menge an vorhandener Bausubstanz sagt wenig darüber aus, ob diese Substanz wirtschaftlich noch verwertbar ist.
Im Praxisfall bestanden unter anderem:
- erhebliche Schäden an Dachkonstruktionen
- statische und konstruktive Risiken
- geschädigte Decken und Gewölbe
- Feuchte- und Schimmelschäden
- technisch überalterte Elektroinstallation
- veraltete Heizungsanlage
- erheblicher Modernisierungsbedarf
- funktional überholte Raumstrukturen
- eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit
- Hochwasserrisiken
Damit war nicht die vorhandene Baumasse das entscheidende Wertargument.
Entscheidend war ihre wirtschaftliche Nutzbarkeit.
Drei Verfahren – drei unterschiedliche Blickwinkel
Der Fall eignet sich besonders gut, um die unterschiedlichen Funktionen der Verfahren zu verstehen.
Sachwertverfahren
Fragt vereinfacht:
Welchen marktangepassten Wert besitzt die vorhandene Grundstücks- und Gebäudesubstanz?
Ertragswertverfahren
Fragt vereinfacht:
Welcher Wert lässt sich aus nachhaltig erzielbaren Erträgen ableiten?
Liquidationsbetrachtung
Fragt vereinfacht:
Welcher wirtschaftliche Wert verbleibt, wenn der Gebäudebestand nicht mehr sinnvoll genutzt und das Grundstück freigelegt wird?
Diese drei Perspektiven müssen nicht zum selben Ergebnis führen.
Sachwertverfahren – zunächst erhebliche rechnerische Gebäudesubstanz
Aus den Normalherstellungskosten wurde für das Brauereigebäude zunächst ein hoher heutiger Herstellungswert abgeleitet.
Nach Alterswertminderung verblieb ein vorläufiger Gebäudesachwert von rund:
637.000 €.
Einschließlich Außenanlagen und Bodenwert ergab sich ein vorläufiger Sachwert von rund:
698.000 €.
Das klingt zunächst nach einem wertvollen Gebäude
Eine rein oberflächliche Betrachtung könnte deshalb zu dem Schluss führen:
Das Gebäude muss mehrere hunderttausend Euro wert sein.
Genau das wäre im Praxisfall wirtschaftlich irreführend gewesen.
Außergewöhnlicher Sanierungsbedarf
Der überschlägig ermittelte Sanierungs- und Modernisierungsbedarf lag bei rund:
1,5 Mio. €.
Berücksichtigt wurden unter anderem:
- Dachstuhl und Dachflächen
- Tragwerk und Geschossdecken
- Elektroinstallation
- Heizung und Technik
- Sanitär- und Küchenbereiche
- Feuchte- und Schimmelschäden
- Fenster und Fassaden
- Brandschutz
- Innenausbau
- Rückbau- und Sicherungsarbeiten
Aber nicht 1,5 Mio. € vollständig abgezogen
Das Gutachten setzte nicht die gesamten überschlägigen Sanierungskosten als Wertminderung an.
Stattdessen wurde als besondere objektspezifische Wertminderung angesetzt:
−1.000.000 €
Warum?
Weil Sanierungskosten und Marktwertminderung nicht automatisch identisch sind.
Die 1,5 Mio. € dienten vor allem dazu, die Größenordnung der wirtschaftlichen Problematik zu verdeutlichen.
Für die Verkehrswertermittlung war entscheidend, welchen Wertabschlag ein durchschnittlicher Marktteilnehmer bei seiner Kaufpreisbildung tatsächlich berücksichtigen würde.
Rechnerisch negativer Sachwert
Aus:
rund 698.000 € marktangepasstem vorläufigem Sachwert
und:
−1.000.000 € objektspezifischer Wertminderung
ergab sich rechnerisch ein Sachwert von rund:
−302.000 €.
In der Ergebnisdarstellung wurde der Sachwert mit 0 € angegeben
Das Gutachten führt im abschließenden Ergebnis den Sachwert mit:
0 €
auf.
Damit sollte wirtschaftlich zum Ausdruck gebracht werden:
Aus der vorhandenen Gebäudesubstanz lässt sich kein positiver eigenständiger Sachwertbeitrag mehr ableiten.
Bedeutet das, dass die Immobilie wertlos ist?
Nein.
Denn das Grundstück besteht nicht nur aus der wirtschaftlich verbrauchten Gebäudesubstanz.
Es bestehen weiterhin:
- Grund und Boden
- eingeschränkte Restnutzungsmöglichkeiten
- mögliche Zwischen- oder Nebennutzungen
- künftige Entwicklungsmöglichkeiten
Deshalb kann der Verkehrswert positiv sein, obwohl das Sachwertverfahren keinen positiven Wertbeitrag mehr liefert.
Liquidationswert als zweite Kontrollrechnung
Zusätzlich wurde untersucht, ob eine Freilegung des Grundstücks wirtschaftlich sinnvoller wäre.
Ausgangspunkt war ein Bodenwert von rund:
48.300 €.
Freilegungs- und Sicherungskosten
Für:
- Teilabbruch
- Entkernung
- Entsorgung
- Sicherungsmaßnahmen
- Risiken und Unvorhergesehenes
wurden überschlägig rund:
90.000 €
angesetzt.
Rechnerisches Ergebnis
Damit ergab sich:
48.300 € − 90.000 € = rund −41.700 €
Der rechnerische Liquidationsansatz war also ebenfalls negativ.
Im Gutachten wurde der Liquidationswert mit 0 € angesetzt
In der abschließenden Würdigung wurde kein negativer Liquidationswert übernommen.
Der Liquidationswert wurde mit:
0 €
angegeben.
Diese Aussage nicht verallgemeinern
Der Praxisfall sollte nicht zu der allgemeinen Aussage führen:
Ein Grundstück kann niemals einen negativen Verkehrswert besitzen.
Die Frage eines negativen Verkehrswerts ist fachlich stark einzelfallabhängig.
Für diesen konkreten Gutachtenfall wurde die Liquidationsbetrachtung jedoch nicht als negativer Verkehrswertansatz übernommen.
Sachwert und Liquidationswert lieferten trotzdem wichtige Erkenntnisse
Beide Verfahren zeigten:
Die vorhandene Bausubstanz war aus wirtschaftlicher Sicht kein normaler positiver Wertträger mehr.
Damit wurde der Blick auf die dritte Perspektive besonders wichtig:
Welche eingeschränkten Erträge kann das Objekt trotzdem noch erzeugen?
Ertragswertverfahren
Die ehemalige Brauerei- und Gaststättennutzung war bereits aufgegeben.
Es bestand keine laufende tatsächliche Miete.
Trotzdem wurde für Bewertungszwecke ein vorsichtiger nachhaltig erzielbarer Rohertrag abgeleitet.
Angesetzte Erträge
Für die einzelnen Bereiche wurden angesetzt:
Gaststätte
500 € monatlich
Saal
250 € monatlich
ehemalige Brauerei- und Lagerflächen
300 € monatlich
Garage
40 € monatlich
Jahresrohertrag
Insgesamt:
13.080 € pro Jahr
Dieser Ertrag war ausdrücklich vorsichtig
Der Ansatz berücksichtigte bereits die erheblichen Nachteile:
- ländliche Lage
- geringe Nachfrage
- fehlende beziehungsweise eingeschränkte Stellplätze
- aufgegebene Gaststättennutzung
- fehlender eigener Biergarten
- erheblicher Sanierungsstau
- eingeschränkte Marktgängigkeit
Bewirtschaftungskosten
Vom Rohertrag wurden rund:
4.012 €
Bewirtschaftungskosten abgezogen.
Damit verblieb ein Reinertrag von rund:
9.068 €.
Bodenwertverzinsung
Bei:
8,5 % Liegenschaftszinssatz
und:
48.300 € Bodenwert
ergab sich ein Bodenwertverzinsungsbetrag von rund:
4.106 €.
Reinertragsanteil der baulichen Anlagen
Damit verblieben rund:
4.963 € jährlich
für die baulichen Anlagen.
Kurze Restnutzungsdauer
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde mit lediglich:
6 Jahren
angesetzt.
Der Barwertfaktor betrug rund:
4,554.
Gebäudereinertragswert
Daraus ergab sich:
rund 22.600 €
für die baulichen Anlagen.
Zuzüglich Bodenwert
Gebäudeertragswert:
rund 22.600 €
plus Bodenwert:
48.300 €
ergaben:
rund 70.900 € Ertragswert.
Warum war der Ertragswert positiv?
Weil das Gebäude trotz seines schlechten Zustands offenbar noch eine:
eingeschränkte wirtschaftliche Nutzbarkeit
verkörperte.
Das Gebäude war nicht vollständig nutzlos
Der Gutachtenfall unterscheidet zwischen:
keinem positiven eigenständigen Sachwertbeitrag
und
noch vorhandener begrenzter Ertrags- beziehungsweise Restnutzungsmöglichkeit
Das ist ein entscheidender Unterschied.
Zwischen- und Restnutzung kann Wert erzeugen
Ein Gebäude kann wirtschaftlich für eine vollständige Sanierung ungeeignet sein und trotzdem noch:
- Lagerzwecken
- einfachen Nebennutzungen
- Teilnutzungen
- Übergangsnutzungen
dienen.
Auch diese begrenzte Nutzung kann einen Marktwertbeitrag erzeugen.
Bodenwert allein betrug nur rund 48.300 €
Der Verkehrswert lag dagegen bei:
71.000 €.
Die Differenz von rund:
22.700 €
entspricht größenordnungsmäßig dem im Ertragswertverfahren kapitalisierten begrenzten Gebäudebeitrag.
Genau das macht den Fall so interessant
Das Gutachten kam im Kern zu folgender wirtschaftlicher Aussage:
Die Gebäudesubstanz rechtfertigt keinen positiven klassischen Sachwert mehr, kann aber für eine begrenzte Zeit noch einen geringen wirtschaftlichen Nutzen erzeugen.
Welches Verfahren bestimmt nun den Verkehrswert?
Nicht automatisch das Sachwertverfahren.
Nicht automatisch das Ertragswertverfahren.
Und auch nicht automatisch der Liquidationswert.
Maßgeblich ist das Verhalten der Marktteilnehmer
Die Verfahrenswahl muss sich daran orientieren:
Wie würde ein typischer Käufer diese Immobilie tatsächlich kalkulieren?
Ein Käufer zahlt nicht für theoretische Herstellungskosten
Bei einer wirtschaftlich verbrauchten Spezialimmobilie interessiert einen Käufer kaum:
Was würde die Herstellung eines vergleichbaren Gebäudes heute kosten?
Viel wichtiger sind Fragen wie:
- Was kann ich damit noch anfangen?
- Welche Erträge kann ich erzielen?
- Welche Kosten muss ich tragen?
- Welche Risiken übernehme ich?
- Welche Nachnutzung ist möglich?
Deshalb verlor der Sachwert an Aussagekraft
Die rechnerische Gebäudesubstanz war vorhanden.
Aber ihre Wiederherstellung beziehungsweise marktgerechte Nutzbarmachung hätte unverhältnismäßig hohe Investitionen erfordert.
Der Sachwert spiegelte deshalb die Kaufpreisbildung nur eingeschränkt wider.
Liquidation war ebenfalls keine überzeugende alleinige Lösung
Ein vollständiger Rückbau hätte nach der überschlägigen Betrachtung Kosten verursacht, die über dem angesetzten Bodenwert lagen.
Damit lieferte auch die Freilegungsbetrachtung keinen positiven Wertansatz.
Verbleibende Nutzung wurde zum entscheidenden Marktargument
Es blieb eine begrenzte Nutzungsmöglichkeit bestimmter Gebäudeteile.
Diese konnte über einen sehr vorsichtig angesetzten Ertrag modelliert werden.
Deshalb wurde der Ertragswert zur tragenden Wertindikation.
Verkehrswert rund 71.000 €
Der ermittelte:
Ertragswert von rund 70.900 €
wurde zum:
Verkehrswert von rund 71.000 €
gerundet.
Keine mathematische Mittelung
Eine völlig falsche Vorgehensweise wäre gewesen:
(0 € + 0 € + 70.900 €) ÷ 3
=
23.633 €
Ein solcher Wert hätte keinerlei sachverständige Marktbegründung.
Warum Mittelwerte zwischen Verfahren problematisch sind
Die Verfahren sind keine drei unabhängigen Messgeräte, deren Ergebnisse einfach gemittelt werden.
Sie betrachten unterschiedliche wirtschaftliche Aspekte.
Ein Verfahren kann nur eine Kontrollfunktion haben
Beispielsweise kann der Sachwert zeigen:
Eine Sanierung des vorhandenen Gebäudes erscheint wirtschaftlich nicht sinnvoll.
Der Liquidationswert kann zeigen:
Auch ein sofortiger Rückbau ist wirtschaftlich problematisch.
Der Ertragswert kann gleichzeitig zeigen:
Eine geringe Rest- oder Zwischennutzung besitzt noch einen positiven wirtschaftlichen Wert.
Alle drei Aussagen können gleichzeitig richtig sein.
Verfahrensergebnis und Verkehrswert unterscheiden
Das Ergebnis eines Bewertungsverfahrens ist zunächst eine:
Wertindikation.
Der Verkehrswert entsteht erst durch sachverständige Würdigung:
- der Objektart
- der Marktlage
- der Verwertungsmöglichkeiten
- der Käuferperspektive
- der Aussagekraft der jeweiligen Verfahren
Spezialimmobilien verlangen besonders viel Würdigung
Bei einem gewöhnlichen Einfamilienhaus oder einer normalen Eigentumswohnung bestehen häufig relativ standardisierte Märkte.
Bei einer ehemaligen historischen Brauereigaststätte ist das anders.
Der Käuferkreis kann sehr klein sein.
Potenzielle Käufer im Praxisfall
Das Gutachten sah einen möglichen Erwerberkreis insbesondere bei:
- einzelnen Liebhabern
- projektbezogenen Investoren
- möglicherweise öffentlichen oder kommunalen Trägern
Solche besonderen Motivationen dürfen aber nicht unkritisch als gewöhnlicher Markt unterstellt werden.
Persönliches Interesse ist nicht Verkehrswert
Eine Gemeinde könnte beispielsweise aus:
- städtebaulichen
- kulturellen
- ortsbildprägenden
Gründen mehr Interesse an einem historischen Gebäude haben als ein gewöhnlicher Investor.
Ein solcher Sondernutzen darf nicht automatisch den Verkehrswert bestimmen.
Drittverwendungsfähigkeit als Schlüssel
Die ursprüngliche Nutzung als:
- Brauerei
- Gaststätte
- Saalbetrieb
war bereits aufgegeben.
Eine Wiederaufnahme wäre nur mit sehr hohen Investitionen denkbar gewesen.
Alternative Nutzung ebenfalls schwierig
Auch eine Umnutzung zu Wohnzwecken hätte umfangreiche Eingriffe erfordert.
Die vorhandene Raumstruktur war durch:
- Produktionsbereiche
- Lagerflächen
- Saal
- technische Räume
geprägt.
Damit bestand keine einfache Umnutzbarkeit.
Wirtschaftliche Überalterung
Genau hier zeigt sich der Unterschied zwischen:
technischem Bestand
und:
wirtschaftlicher Nutzbarkeit.
Das Gebäude stand noch.
Es besaß erhebliche Baumasse.
Aber seine ursprüngliche wirtschaftliche Funktion war weitgehend verloren gegangen.
Der Markt zahlt nicht für Kubikmeter allein
Ein großer Gebäudekomplex kann deshalb weniger wert sein als ein wesentlich kleineres, aber marktgängiges Gebäude.
Entscheidend ist:
Welcher wirtschaftliche Nutzen lässt sich aus der vorhandenen Substanz tatsächlich ziehen?
Verfahrenswahl muss objektbezogen sein
Bei einem anderen Objekt könnte trotz starken Sanierungsstaus das Sachwertverfahren entscheidend bleiben.
Beispielsweise wenn:
- Grundstück und Gebäude stark eigennutzergeprägt sind
- Sanierung wirtschaftlich sinnvoll ist
- ausreichende Nachfrage besteht
Beim vorliegenden Spezialobjekt war die Situation anders.
Warum das Ertragswertverfahren hier nicht „normal“ war
Auch der Ertragswert war keine klassische Bewertung eines gut vermieteten Renditeobjekts.
Das Objekt war:
leerstehend
und die ursprüngliche Nutzung aufgegeben.
Der Ertrag musste daher hypothetisch aus einer eingeschränkten Nach- beziehungsweise Restnutzung abgeleitet werden.
Ertragswert war also ebenfalls mit Unsicherheit verbunden
Die 70.900 € sind nicht als mathematisch exakter Marktpreis zu verstehen.
Der Ertragswert beruhte unter anderem auf Annahmen zu:
- begrenzten erzielbaren Pachten
- hohen Risiken
- kurzer Restnutzungsdauer
- hohem Liegenschaftszinssatz
Trotzdem war er die beste Marktindikation
Im Rahmen des Gutachtens wurde diese eingeschränkte Ertragsfähigkeit als näher am tatsächlichen Marktverhalten angesehen als:
- theoretische Reproduktionskosten
- oder reine Freilegung.
Vorsicht vor Doppelberücksichtigung
Der Fall enthält allerdings auch eine wichtige methodische Warnung.
Mehrere Risiken wurden bereits berücksichtigt über:
- geringe Pachtansätze
- hohen Liegenschaftszinssatz
- kurze Restnutzungsdauer
- Sanierungszustand
- eingeschränkte Marktgängigkeit
Bei solchen Spezialfällen muss besonders sorgfältig darauf geachtet werden, dass dieselbe wirtschaftliche Belastung nicht mehrfach vollständig erfasst wird.
Beispiel
Wenn die schlechte Nutzbarkeit bereits zu sehr niedrigen Pachten führt und zusätzlich der Liegenschaftszinssatz wegen derselben schlechten Nutzbarkeit erhöht wird, muss geprüft werden, ob beide Effekte zusammen noch marktgerecht sind.
Das bedeutet nicht, dass nicht beide Parameter angepasst werden dürfen.
Aber ihre Wechselwirkung muss nachvollziehbar bleiben.
Auch die Restnutzungsdauer ist hochsensibel
Im Gutachten wurden:
6 Jahre
angesetzt.
Gerade bei einem so niedrigen wirtschaftlichen Restleben verändert eine kleine Änderung der Restnutzungsdauer den Ertragswert deutlich.
Das zeigt:
Bei wirtschaftlich verbrauchten Gebäuden kann die Restnutzungsdauer wesentlich wichtiger sein als bei normalen langfristig nutzbaren Immobilien.
Die Verfahren beantworten unterschiedliche Fragen
Sachwert
Wie viel positive wirtschaftliche Substanz verbleibt?
Liquidationswert
Was verbleibt bei Freilegung?
Ertragswert
Welche begrenzte wirtschaftliche Nutzung lässt sich noch kapitalisieren?
Verkehrswert
Welchen Preis würde der gewöhnliche Markt unter Würdigung aller dieser Informationen zahlen?
Verkehrswert ist deshalb keine vierte Rechenformel
Der Verkehrswert entsteht nicht aus einer neuen mathematischen Gleichung.
Er ist das Ergebnis der:
sachverständigen Marktinterpretation
der vorhandenen Wertindikationen.
Typische Fehler
Alle Verfahren einfach mitteln
Dafür gibt es keine sachliche Grundlage.
Automatisch das höchste Verfahren wählen
Der höchste Wert ist nicht automatisch der marktgerechteste.
Automatisch das niedrigste Verfahren wählen
Vorsicht allein ersetzt keine Marktanalyse.
Sachwert mit Verkehrswert gleichsetzen
Gerade bei wirtschaftlich überalterten Spezialimmobilien kann der Sachwert kaum marktbestimmend sein.
Negatives Rechenergebnis ungeprüft als Verkehrswert übernehmen
Die Marktinterpretation muss gesondert erfolgen.
Gebäudesubstanz mit wirtschaftlicher Nutzbarkeit verwechseln
Große Baumasse kann trotzdem kaum positiven Wert besitzen.
Restnutzung vollständig ignorieren
Auch ein nahezu verbrauchtes Gebäude kann noch begrenzte Erträge ermöglichen.
Persönlichen Liebhaberwert ansetzen
Der Verkehrswert orientiert sich am gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
Vorgehensweise
Wenn verschiedene Verfahren stark auseinanderfallen, empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – Ursache der Abweichung feststellen
Warum unterscheiden sich:
- Sachwert
- Ertragswert
- Liquidationswert?
Schritt 2 – Objektart bestimmen
Handelt es sich um:
- Standardimmobilie
- Spezialimmobilie
- Liquidationsobjekt
- Entwicklungsobjekt?
Schritt 3 – Marktteilnehmer identifizieren
Wer würde das Objekt tatsächlich kaufen?
Schritt 4 – wirtschaftliche Nutzung untersuchen
Welche Nutzung ist realistisch?
Schritt 5 – Gebäudesubstanz prüfen
Besitzt sie noch positiven wirtschaftlichen Nutzen oder verursacht sie überwiegend Kosten?
Schritt 6 – Liquidation prüfen
Ist Rückbau wirtschaftlich sinnvoll beziehungsweise marktlich wahrscheinlich?
Schritt 7 – Rest- und Zwischennutzungen untersuchen
Können Teilbereiche noch:
- vermietet
- verpachtet
- gelagert
- anderweitig genutzt
werden?
Schritt 8 – Aussagekraft der Verfahren gewichten
Nicht mathematisch, sondern marktbezogen.
Schritt 9 – Doppelberücksichtigungen prüfen
Insbesondere zwischen:
- Ertrag
- Liegenschaftszinssatz
- Restnutzungsdauer
- Marktanpassung
- besonderen objektspezifischen Merkmalen
Schritt 10 – Verkehrswert begründet ableiten
Das Verfahren mit der größten Marktnähe erhält das entscheidende Gewicht.
Formulierungsbaustein
Die angewandten Wertermittlungsverfahren führen aufgrund der außergewöhnlichen Objektstruktur und des erheblichen wirtschaftlichen Verschleißes zu deutlich voneinander abweichenden Wertindikationen.
Der vorhandene Gebäudebestand weist zwar rechnerisch noch eine erhebliche Sachsubstanz auf, deren wirtschaftlicher Wert wird jedoch durch den außergewöhnlichen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf sowie die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit weitgehend aufgezehrt. Ein positiver eigenständiger Sachwertbeitrag der baulichen Anlagen ist daher aus Sicht eines durchschnittlichen Marktteilnehmers nicht ableitbar.
Auch die ergänzende Liquidationsbetrachtung führt aufgrund der im Verhältnis zum Bodenwert hohen Rückbau-, Entsorgungs- und Sicherungskosten zu keinem positiven Wertansatz.
Demgegenüber bestehen noch eingeschränkte Möglichkeiten einer Rest- beziehungsweise Zwischennutzung einzelner Gebäudebereiche. Diese begrenzte wirtschaftliche Nutzbarkeit lässt sich über einen vorsichtig abgeleiteten nachhaltig erzielbaren Ertrag abbilden.
Der Verkehrswert wird daher nicht durch eine mathematische Mittelung der Verfahrensergebnisse bestimmt, sondern aus demjenigen Verfahren abgeleitet, das das voraussichtliche Kaufpreisverhalten der maßgeblichen Marktteilnehmer unter den gegebenen Objekt- und Marktverhältnissen am sachgerechtesten widerspiegelt.
Kernaussage
Wenn Sachwert, Liquidationswert und Ertragswert stark voneinander abweichen, entscheidet nicht der mathematische Mittelwert über den Verkehrswert. Im Praxisfall lieferte die vorhandene Gebäudesubstanz wegen des außergewöhnlichen Sanierungs- und Nutzungsrisikos keinen positiven eigenständigen Sachwertbeitrag; auch eine Freilegung führte zu keinem positiven Liquidationswert. Einzelne Gebäudebereiche besaßen jedoch noch eine begrenzte wirtschaftliche Restnutzbarkeit, aus der ein Ertragswert von rund 70.900 € abgeleitet wurde. Der Verkehrswert von rund 71.000 € orientierte sich deshalb an dieser Ertragswertindikation. Entscheidend ist immer, welches Verfahren das tatsächliche Verhalten gewöhnlicher Marktteilnehmer am besten abbildet.
Verwandte Themen
- Verfahrenswahl in der Immobilienbewertung
- wirtschaftlich verbrauchte Bausubstanz
- negativer rechnerischer Sachwert
- Liquidationswert bei Spezialimmobilien
- Restwert und Zwischennutzung
- ehemalige Gaststätten und Brauereien bewerten
- Drittverwendungsfähigkeit von Spezialimmobilien
- Sanierungskosten und Marktwertminderung
- wirtschaftliche Überalterung
- Ertragswert bei aufgegebener Nutzung