Kurzantwort

Ein junges Gebäude muss nicht automatisch eine besonders lange wirtschaftliche Restnutzungsdauer besitzen.

Bei der Immobilienbewertung ist zu unterscheiden zwischen:

• technischem Gebäudealter
• technischer Lebensdauer
• wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer
• wirtschaftlicher Restnutzungsdauer

Ein Gebäude kann konstruktiv noch viele Jahrzehnte bestehen und trotzdem wirtschaftlich früher an Bedeutung verlieren, wenn seine Nutzung:

• stark spezialisiert
• nur schwer veränderbar
• standortgebunden
• kaum nachgefragt

ist.

Im Praxisfall wurde ein Hofladen mit Cafébetrieb erst im Jahr:

2015

errichtet.

Zum Bewertungsstichtag 2026 war das Gebäude damit erst rund:

11 Jahre alt.

Trotzdem wurde für das Sachwertmodell eine Gesamtnutzungsdauer von:

50 Jahren

angesetzt.

Daraus ergab sich eine Restnutzungsdauer von:

39 Jahren.

Die Begründung lag ausdrücklich nicht darin, dass die Holzkonstruktion technisch nur 50 Jahre halten könne.

Entscheidend war vielmehr die angenommene:

wirtschaftliche Nutzungsdauer der spezialisierten baulichen Anlage.

Restnutzungsdauer beschreibt in der Verkehrswertermittlung nicht einfach, wie lange ein Gebäude technisch noch stehen kann. Sie beschreibt, wie lange die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist.

Worum geht es?

Die Restnutzungsdauer ist ein zentraler Parameter im Sachwert- und Ertragswertverfahren.

Sie beeinflusst unter anderem:

• die Alterswertminderung
• den Gebäudesachwert
• die Kapitalisierung von Gebäudeerträgen

Deshalb kann bereits eine Veränderung der angenommenen Restnutzungsdauer erhebliche Auswirkungen auf das Bewertungsergebnis haben.

Baujahr allein reicht nicht

Bei einem Gebäude aus dem Jahr 2015 liegt zunächst die Vermutung nahe:

Das Gebäude ist jung, also muss seine Restnutzungsdauer sehr hoch sein.

Diese Schlussfolgerung ist jedoch nur teilweise richtig.

Das Baujahr beschreibt zunächst das:

tatsächliche Alter.

Die Restnutzungsdauer ist dagegen eine:

wirtschaftliche Modellgröße.

Technisches Alter und wirtschaftliche Nutzbarkeit sind zwei verschiedene Dinge

Ein Gebäude kann technisch:

• standsicher
• gepflegt
• funktionstüchtig
• konstruktiv langlebig

sein.

Trotzdem kann seine wirtschaftliche Nutzung eingeschränkt sein.

Typische Ursachen wirtschaftlicher Obsoleszenz

Zum Beispiel:

• veraltetes Nutzungskonzept
• sehr spezieller Grundriss
• geringe Drittverwendungsfähigkeit
• ungünstiger Standort
• dauerhaft geringe Nachfrage
• starke Abhängigkeit von einem bestimmten Betrieb

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde ein kleiner Hofladen mit Cafébetrieb innerhalb eines landwirtschaftlichen Hofensembles.

Das Gebäude wurde im Jahr:

2015

errichtet.

Es handelte sich um einen eingeschossigen Holzständerbau mit:

• Gastraum
• Verkaufsbereich
• Küche
• Lager
• Sanitäranlagen
• Außenbewirtungsbereich

Baulich guter Zustand

Zum Bewertungsstichtag befand sich das Gebäude nach dem Eindruck der Ortsbesichtigung in einem gepflegten und altersentsprechenden Zustand.

Wesentliche augenscheinlich erkennbare Baumängel oder Bauschäden wurden nicht festgestellt.

Die technische Substanz war also nicht das Hauptproblem

Das ist für diesen Fall besonders wichtig.

Die verkürzte wirtschaftliche Nutzungsdauer wurde nicht mit:

• erheblichen Schäden
• schlechtem Bauzustand
• fortgeschrittener technischer Alterung

begründet.

Das Problem lag in der Nutzungsstruktur

Das Gebäude war speziell für einen:

Hofladen mit Cafébetrieb

errichtet worden.

Die Grundrissgestaltung war auf diese Nutzung zugeschnitten.

Spezialisierung kann wirtschaftliches Risiko erzeugen

Je spezieller ein Gebäude konzipiert ist, desto schwieriger kann eine alternative Nutzung werden.

Ein gewöhnliches Büro oder eine Standardwohnung lässt sich häufig von einem relativ breiten Nutzerkreis verwenden.

Ein spezialisierter Hofladen benötigt dagegen einen Nutzer, dessen Betriebskonzept genau zu:

• Gebäude
• Lage
• Ausstattung
• Umfeld

passt.

Im Praxisfall kam die Lage hinzu

Der Hofladen befand sich außerhalb geschlossener Siedlungsstrukturen innerhalb eines landwirtschaftlichen Hofensembles.

Die ursprüngliche Nutzung war eng mit diesem Standort verbunden.

Damit wurde das Gebäude funktional standortgebunden

Für einen völlig unabhängigen Betreiber bestanden unter anderem Nachteile durch:

• begrenzte Kundenfrequenz
• Außenbereichslage
• eingeschränkte Drittverwendung
• funktionale Verflechtungen mit dem Hofensemble

Auch der Leerstand war ein Signal

Zum Wertermittlungsstichtag stand der Hofladen bereits seit rund:

drei Jahren leer.

In diesem Zeitraum hatte sich nach den Feststellungen des Gutachtens keine nachhaltige:

• Vermietung
• Verpachtung
• Nachnutzung

realisieren lassen.

Technische Nutzbarkeit und Marktnachfrage liefen auseinander

Das Gebäude konnte technisch weiterhin genutzt werden.

Der Markt zeigte jedoch nur eine begrenzte Nachfrage nach genau dieser Nutzungsmöglichkeit.

Genau hier entsteht wirtschaftliche Obsoleszenz

Wirtschaftliche Obsoleszenz bedeutet vereinfacht:

Die bauliche Anlage verliert wirtschaftlich an Bedeutung, obwohl sie technisch noch nutzbar ist.

Das kann auch bei jungen Gebäuden passieren

Wirtschaftliche Überalterung ist deshalb nicht zwingend eine Frage hohen Alters.

Sie kann bereits relativ früh eintreten, wenn sich herausstellt, dass:

• das Betriebskonzept nicht mehr funktioniert
• kaum alternative Nutzer existieren
• eine Umnutzung schwierig ist

Gesamtnutzungsdauer als wirtschaftliche Modellgröße

Die Gesamtnutzungsdauer beschreibt nicht die maximal mögliche technische Lebenszeit eines Gebäudes.

Sie beschreibt den Zeitraum, in dem eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung typischerweise wirtschaftlich genutzt werden kann.

Deshalb ist sie objektartabhängig

Unterschiedliche Gebäudearten können unterschiedliche wirtschaftliche Lebenszyklen besitzen.

Ein vielseitig nutzbares Gebäude kann wirtschaftlich länger verwendbar sein als eine sehr spezialisierte bauliche Anlage.

Im Praxisfall wurde das deutlich gemacht

Das Gutachten verwendete zunächst ein Wohngebäudemodell als Ausgangspunkt für die Herstellungskostenbetrachtung.

Eine dort zugrunde gelegte längere Nutzungsdauer wurde für den spezialisierten Hofladen jedoch nicht übernommen.

Stattdessen wurden 50 Jahre angesetzt

Das Gutachten begründete diese Reduzierung insbesondere mit:

• spezieller Nutzung
• einfacher Bauweise
• fehlender Unterkellerung
• begrenzter Grundrissflexibilität
• eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit
• wirtschaftlichem Obsoleszenzrisiko

Besonders wichtig: keine technische Aussage über Holzbau

Das Gutachten stellt ausdrücklich darauf ab:

Maßgeblich ist nicht die technische Lebensdauer der Holzkonstruktion.

Das ist fachlich ein wichtiger Punkt.

50 Jahre bedeuten nicht

Nach 50 Jahren ist das Gebäude technisch verbraucht.

Sondern im verwendeten Bewertungsmodell:

Für diese spezialisierte bauliche Anlage wird eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren unterstellt.

Berechnung der Restnutzungsdauer

Baujahr:

2015

Wertermittlungsstichtag:

2026

Alter:

rund 11 Jahre

Angenommene Gesamtnutzungsdauer:

50 Jahre

Damit:

50 Jahre − 11 Jahre = 39 Jahre

Restnutzungsdauer.

Alterswertminderung

Bei linearer Alterswertminderung ergab sich damit:

11 / 50 = 22 %

Alterswertminderung.

Der verbleibende Faktor betrug:

0,78

Auswirkungen auf den Gebäudesachwert

Die indizierten Herstellungskosten der baulichen Anlage betrugen im Gutachten rund:

80.100 €

Nach der linearen Alterswertminderung von:

22 %

verblieben rund:

62.500 €

vorläufiger Gebäudesachwert.

Die Restnutzungsdauer wirkt also unmittelbar auf das Ergebnis

Würde eine wesentlich längere Gesamtnutzungsdauer angesetzt, wäre bei gleichem Gebäudealter die Alterswertminderung geringer.

Der rechnerische Gebäudesachwert wäre entsprechend höher.

Deshalb ist die Wahl der GND kein nebensächlicher Parameter

Gerade bei Spezialimmobilien muss sie:

• nachvollziehbar
• objektspezifisch
• modellgerecht

begründet werden.

Aber Vorsicht: Die konkreten 50 Jahre sind keine allgemeine Regel

Aus dem Praxisfall darf nicht abgeleitet werden:

Hofladen = 50 Jahre Gesamtnutzungsdauer.

Ebenso wenig gilt:

Holzständerbau = 50 Jahre.

Oder:

drei Jahre Leerstand = verkürzte GND.

Jeder dieser Schlüsse wäre zu pauschal

Die konkrete Annahme entstand aus der Gesamtschau mehrerer Merkmale dieses Objekts.

Ein anderer Hofladen kann wirtschaftlich völlig anders aussehen

Beispielsweise bei:

• sehr guter Lage
• hoher Kundenfrequenz
• flexibler Gebäudestruktur
• erfolgreicher langfristiger Vermietung
• guter alternativer Nutzbarkeit

Dann könnte die wirtschaftliche Nutzungsdauer anders beurteilt werden.

Leerstand allein bestimmt nicht die Restnutzungsdauer

Auch das ist wichtig.

Mehrjähriger Leerstand kann ein Hinweis auf eingeschränkte wirtschaftliche Nutzbarkeit sein.

Er ist aber keine mathematische Formel für die Restnutzungsdauer.

Ursache des Leerstands untersuchen

Ein Gebäude kann leer stehen wegen:

• Betriebsaufgabe aus persönlichen Gründen
• Verkaufsabsicht
• Sanierung
• fehlender Vermarktung
• tatsächlich fehlender Nachfrage

Nur die konkreten Ursachen zeigen, ob der Leerstand für die wirtschaftliche Lebensdauer aussagekräftig ist.

Im Praxisfall passten mehrere Indizien zusammen

Der Leerstand stand nicht isoliert.

Hinzu kamen:

• Spezialgrundriss
• Außenbereichslage
• begrenzte Kundenfrequenz
• geringe Drittverwendungsfähigkeit
• fehlende gesicherte Wohnumnutzung
• funktionale Abhängigkeit vom Hofensemble

Das machte die Annahme wirtschaftlicher Obsoleszenz nachvollziehbarer.

Umnutzungsmöglichkeiten sind zentral

Eine wichtige Frage für die Restnutzungsdauer lautet:

Kann das Gebäude bei Wegfall der ursprünglichen Nutzung wirtschaftlich sinnvoll einer anderen Nutzung zugeführt werden?

Hohe Drittverwendungsfähigkeit verlängert wirtschaftliche Perspektive

Ein flexibel konzipiertes Gebäude kann beispielsweise von:

• Einzelhandel
• Büro
• Dienstleistung
• Praxis

genutzt werden.

Dann besteht eine breitere wirtschaftliche Basis.

Geringe Drittverwendung verkürzt den wirtschaftlichen Horizont

Wenn dagegen nur sehr wenige Nutzungen möglich sind, steigt das Risiko, dass das Gebäude lange vor seinem technischen Ende wirtschaftlich nicht mehr marktgerecht eingesetzt werden kann.

Wohnumnutzung nicht automatisch berücksichtigen

Im Praxisfall erschien eine Wohnnutzung nicht ohne Weiteres gesichert.

Das Gebäude war gewerblich genehmigt und befand sich im Außenbereich.

Deshalb durfte nicht gerechnet werden

Wenn der Hofladen nicht mehr funktioniert, wird daraus einfach Wohnraum.

Eine solche Alternative muss rechtlich und tatsächlich hinreichend realistisch sein.

Theoretische Umnutzung ist noch keine wirtschaftliche Restnutzung

Das ist ein wichtiger Bewertungsgrundsatz.

Nur weil eine andere Nutzung technisch denkbar wäre, bedeutet dies nicht automatisch, dass sie:

• genehmigungsfähig
• wirtschaftlich
• marktgängig

ist.

Restnutzungsdauer muss zur tatsächlichen Immobilie passen

Nicht nur zum Baukörper.

Zu beurteilen ist das Zusammenspiel aus:

• Konstruktion
• Grundriss
• Ausstattung
• Standort
• Nutzung
• Markt

Junge Spezialimmobilien sind deshalb ein Sonderfall

Bei einem Standardgebäude können Alter und RND relativ eng miteinander korrespondieren.

Bei einem Spezialobjekt kann dagegen die wirtschaftliche Nutzbarkeit wesentlich stärker von der Marktnachfrage abhängen.

Wirtschaftliche RND und tatsächliche Betriebsdauer nicht verwechseln

Auch wenn der bisherige Betrieb nur wenige Jahre gedauert hat, folgt daraus nicht:

Das Gebäude hat nur wenige Jahre Restnutzungsdauer.

Die RND ist eine zukunftsgerichtete Modellgröße.

Sie fragt

Wie lange kann die bauliche Anlage unter ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich eingesetzt werden?

Nicht:

Wie lange wird genau dieser bisherige Betreiber dort noch arbeiten?

Modellkonsistenz besonders beachten

Bei Spezialimmobilien kann dieselbe wirtschaftliche Schwäche in mehreren Bewertungsparametern auftauchen.

Das ist bei diesem Thema besonders wichtig.

Im Praxisfall wurden wirtschaftliche Einschränkungen an mehreren Stellen berücksichtigt

Unter anderem über:

• Anpassung der Herstellungskosten
• verkürzte Gesamtnutzungsdauer
• Sachwertfaktor
• zusätzliche objektspezifische Wertminderung

Das erfordert eine Doppelberücksichtigungsprüfung

Denn Merkmale wie:

• eingeschränkte Drittverwendung
• Leerstand
• geringe Marktgängigkeit

können mehrere Parameter beeinflussen.

Nicht jedes Merkmal mehrfach vollständig abziehen

Eine Verkürzung der GND kann sachgerecht sein.

Ein niedrigerer Sachwertfaktor kann ebenfalls sachgerecht sein.

Auch eine besondere objektspezifische Wertminderung kann begründbar sein.

Aber:

Die jeweiligen Parameter müssen unterschiedliche Wirkungen abbilden oder in ihrer Gesamtwirkung plausibel aufeinander abgestimmt sein.

Restnutzungsdauer nicht als versteckten Marktabschlag verwenden

Die RND sollte insbesondere die wirtschaftliche Nutzungsdauer der baulichen Anlage erfassen.

Sie sollte nicht lediglich deshalb verkürzt werden, weil:

der berechnete Sachwert sonst zu hoch erscheint.

Marktgängigkeit gehört nicht ausschließlich in die RND

Allgemeine Marktverhältnisse werden im Sachwertverfahren insbesondere über die Marktanpassung erfasst.

Deshalb muss sauber begründet werden, welche wirtschaftliche Besonderheit tatsächlich die Nutzungsdauer des Gebäudes betrifft und welche nur die aktuelle Marktgängigkeit beeinflusst.

Beispiel

RND-relevant

Eine extrem spezialisierte Gebäudestruktur wird voraussichtlich schon relativ früh wirtschaftlich überholt sein.

Eher Marktanpassung

Aktuell schwache allgemeine Nachfrage im regionalen Immobilienmarkt.

Beides kann den Wert beeinflussen, aber methodisch an unterschiedlichen Stellen.

Wirtschaftliche Obsoleszenz muss gebäudebezogen sein

Eine verkürzte RND ist besonders nachvollziehbar, wenn die Einschränkung dauerhaft mit der baulichen Anlage verbunden ist.

Zum Beispiel:

• sehr spezifischer Grundriss
• kaum anpassbare Nutzung
• veraltetes Gebäudekonzept
• dauerhafte funktionale Einschränkungen

Reine Vermarktungsschwäche reicht nicht automatisch

Ein aktuell kleiner Käuferkreis allein rechtfertigt nicht zwingend eine Verkürzung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer.

Hier ist die Abgrenzung zur Marktanpassung wichtig.

Restnutzungsdauer muss plausibilisiert werden

Geeignete Fragen sind:

• Wie flexibel ist das Gebäude?
• Welche Alternativnutzungen bestehen?
• Wie aufwendig wäre eine Umnutzung?
• Wie dauerhaft ist die aktuelle Nutzung?
• Gibt es strukturelle Nachfrage?
• Ist die Standortbindung langfristig?

Gute technische Substanz bleibt trotzdem relevant

Eine wirtschaftlich verkürzte RND bedeutet nicht, dass der technische Zustand bedeutungslos wäre.

Ein schlechter Zustand kann die RND zusätzlich beeinflussen.

Im Praxisfall bestand dieser Faktor jedoch gerade nicht im Vordergrund.

Deshalb ist der Fall besonders lehrreich

Das Gebäude zeigt:

Wirtschaftliche Alterung kann unabhängig von technischer Alterung stattfinden.

Vergleich zweier Gebäude

Gebäude A

Baujahr 1970, modernisiert, flexibel nutzbar, gute Nachfrage.

Gebäude B

Baujahr 2015, hoch spezialisiert, kaum nachgefragt, keine sichere Alternativnutzung.

Es ist durchaus möglich, dass die wirtschaftlichen Nutzungsdauern beider Gebäude weniger weit auseinanderliegen, als es die Baujahre zunächst vermuten lassen.

Das Baujahr bleibt trotzdem relevant

Die wirtschaftliche RND darf nicht völlig losgelöst vom tatsächlichen Alter bestimmt werden.

Sie muss innerhalb eines nachvollziehbaren Gesamtmodells stehen.

Keine Scheingenauigkeit

Eine RND von:

39 Jahren

ist das Ergebnis eines Bewertungsmodells.

Sie bedeutet nicht, dass das Gebäude exakt in 39 Jahren wirtschaftlich wertlos wird.

Restnutzungsdauer ist eine Modellannahme

Sie dient dazu, die noch erwartete wirtschaftliche Nutzbarkeit in der Wertermittlung rechnerisch abzubilden.

Typische Fehler

Junges Gebäude automatisch mit sehr langer RND bewerten

Das ignoriert mögliche wirtschaftliche Obsoleszenz.

Technische Lebensdauer mit wirtschaftlicher GND gleichsetzen

Ein Bauwerk kann technisch länger bestehen als wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden.

50 Jahre als Standardwert für Hofläden übernehmen

Der Ansatz ist einzelfallbezogen.

Holzbau automatisch kürzer bewerten

Die Bauweise allein rechtfertigt keine pauschale Verkürzung.

Leerstand automatisch in Jahre RND umrechnen

Dafür gibt es keine allgemeine Formel.

Theoretische Umnutzung als sichere Drittverwendung behandeln

Genehmigungsfähigkeit und Wirtschaftlichkeit müssen geprüft werden.

RND nur zur Ergebnissteuerung verkürzen

Die Annahme muss aus der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Gebäudes begründet werden.

Marktgängigkeit mehrfach berücksichtigen

RND, Sachwertfaktor und weitere Abschläge müssen methodisch aufeinander abgestimmt werden.

Vorgehensweise

Bei einem jungen Spezialgebäude empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – tatsächliches Alter feststellen

Wann wurde das Gebäude errichtet?

Schritt 2 – technischen Zustand beurteilen

Bestehen:

• Schäden
• Unterhaltungsstau
• technische Defizite?

Schritt 3 – ursprüngliche Nutzung analysieren

Für welchen Zweck wurde das Gebäude konzipiert?

Schritt 4 – Spezialisierungsgrad bestimmen

Wie stark sind Grundriss und Ausstattung an diese Nutzung gebunden?

Schritt 5 – Drittverwendung prüfen

Welche alternativen Nutzungen sind tatsächlich möglich?

Schritt 6 – rechtliche Umnutzbarkeit untersuchen

Sind alternative Nutzungen genehmigungsrechtlich hinreichend realistisch?

Schritt 7 – Marktnachfrage würdigen

Besteht nachhaltige Nachfrage nach der aktuellen oder einer alternativen Nutzung?

Schritt 8 – Leerstand sachlich einordnen

Ist er kurzfristig oder Ausdruck eines strukturellen Verwertungsproblems?

Schritt 9 – wirtschaftliche GND und RND modellgerecht festlegen

Keine pauschalen Werte aus anderen Objekten übertragen.

Schritt 10 – Doppelberücksichtigung prüfen

Welche wirtschaftlichen Besonderheiten werden bereits über Marktanpassung oder sonstige Wertkorrekturen berücksichtigt?

Formulierungsbaustein

Das vergleichsweise geringe tatsächliche Alter des Gebäudes lässt nicht ohne Weiteres auf eine entsprechend lange wirtschaftliche Restnutzungsdauer schließen. Bei der Restnutzungsdauer ist nicht allein die technische Lebensdauer der Konstruktion, sondern die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzbarkeit der baulichen Anlage maßgeblich.

Das Bewertungsobjekt weist aufgrund seiner auf einen speziellen Nutzungszweck zugeschnittenen Grundriss- und Gebäudekonzeption nur eine eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit auf. Die wirtschaftliche Nutzbarkeit wird zusätzlich durch die standortbezogene Einbindung sowie die begrenzten alternativen Nutzungsmöglichkeiten beeinflusst.

Soweit diese Merkmale dauerhaft mit der baulichen Anlage verbunden sind und eine wirtschaftliche Obsoleszenz vor Erreichen der technischen Lebensdauer erwarten lassen, kann eine gegenüber flexibler nutzbaren Standardgebäuden abweichende wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer sachgerecht sein.

Die konkrete Gesamtnutzungs- beziehungsweise Restnutzungsdauer ist objektspezifisch und modellkonform abzuleiten. Pauschale Verkürzungen allein aufgrund der Gebäudeart, der Bauweise oder eines vorübergehenden Leerstands sind nicht sachgerecht. Zudem ist zu prüfen, ob dieselben wirtschaftlichen Einschränkungen bereits über andere Bewertungsparameter berücksichtigt werden.

Kernaussage

Restnutzungsdauer ist keine Prognose darüber, wann ein Gebäude technisch zusammenbricht. Sie beschreibt die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzbarkeit der baulichen Anlage. Deshalb kann selbst ein erst 2015 errichtetes und gepflegtes Spezialgebäude wirtschaftlich eine kürzere Perspektive besitzen, wenn seine Nutzung stark spezialisiert, die Drittverwendung eingeschränkt und die Nachfrage dauerhaft gering ist. Im Praxisfall wurden fallbezogen eine Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren und daraus 39 Jahre Restnutzungsdauer angesetzt. Diese Werte sind keine allgemeine Regel für Hofläden, Holzgebäude oder leerstehende Spezialimmobilien. Entscheidend ist vielmehr, ob eine nachvollziehbare wirtschaftliche Obsoleszenz der konkreten baulichen Anlage vorliegt und ob deren Auswirkungen im Bewertungsmodell ohne Doppelberücksichtigung abgebildet werden.

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