Kurzantwort

Bei älteren Spezialimmobilien besteht häufig nicht nur ein einzelner klar bezifferbarer Bauschaden.

Vielmehr treffen gleichzeitig aufeinander:

• tatsächlich sichtbare Schäden
• technisch überalterte Bauteile
• Verdachtsmomente auf Schadstoffe
• ungeklärte Ursachen sichtbarer Schäden
• sicherheitsrelevante Mängel
• mögliche behördliche Anpassungsanforderungen
• Planungs- und Untersuchungsbedarf

Diese Punkte dürfen nicht alle gleich behandelt werden.

Ein augenscheinlich morscher Balkon ist etwas anderes als:

ein lediglich vermuteter Schadstoff im Bodenbelag.

Ein sichtbarer Mauerwerksriss ist wiederum etwas anderes als:

eine bereits technisch nachgewiesene Tragwerksschädigung.

Und eine alte Tankanlage bedeutet noch nicht automatisch:

Es liegt bereits ein Umweltschaden vor.

Im Praxisfall wurden deshalb unterschiedliche technische und regulatorische Risiken zunächst einzeln beschrieben und anschließend im Rahmen eines pauschalen Abschlags für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zusammengeführt.

Der zentrale Grundsatz lautet:

Sichtbarer Schaden, technischer Verdacht, Untersuchungsbedarf und tatsächliche Sanierungskosten sind vier unterschiedliche Bewertungsstufen. Erst ihre marktliche Gesamtwirkung ist für den Verkehrswert maßgeblich.

Worum geht es?

Bei einer Verkehrswertermittlung wird regelmäßig nur zerstörungsfrei untersucht.

Der Sachverständige sieht:

• Oberflächen
• erkennbare Schäden
• offensichtliche technische Defizite
• sichtbare Alterungserscheinungen

Er führt jedoch normalerweise keine:

• Laboruntersuchungen
• Bauteilöffnungen
• statischen Berechnungen
• Schadstoffanalysen
• Tankprüfungen
• brandschutztechnischen Fachplanungen

durch.

Deshalb besitzt nicht jede Feststellung dieselbe Sicherheit

Es ist sinnvoll, mindestens vier Ebenen zu unterscheiden.

Ebene 1 – sichtbarer und sicherer Schaden

Beispiel:

• stark geschädigter Balkon
• defekte Dachrinne
• wirtschaftlich verbrauchte Sanitäreinrichtung

Ebene 2 – sichtbares Symptom, Ursache unklar

Beispiel:

• Mauerwerksrisse
• Feuchtigkeit
• Verformungen

Ebene 3 – Verdacht

Beispiel:

• möglicherweise schadstoffhaltiger Bodenbelag
• ältere Mineralfaserdämmung

Ebene 4 – regulatorisches Risiko

Beispiel:

• mögliche Brandschutzauflagen
• mögliche Hygieneanforderungen
• möglicherweise erforderliche Genehmigungsanpassungen

Diese Ebenen sollten nicht miteinander vermischt werden.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde eine ältere Berggaststätte aus den 1970er-Jahren.

Das Gebäude war weitgehend nicht modernisiert und wies erheblichen Instandhaltungs- und Anpassungsbedarf auf.

Festgestellt beziehungsweise angesprochen wurden unter anderem:

• veraltete Küche und Spülbereiche
• wirtschaftlich verbrauchte Sanitäranlagen
• alte Fenster
• überalterte Elektroinstallation
• Mauerwerksrisse
• mangelhafte Dachentwässerung
• stark geschädigter Balkon
• alte Tankanlage
• möglicher Schadstoffverdacht
• mögliche Anforderungen an Brandschutz und Gaststättenbetrieb

Ein Teil war unmittelbar sichtbar

Das betrifft beispielsweise den Balkon.

Das Gutachten beschreibt Holzbauteile und Geländer als:

• morsch
• stark geschädigt
• augenscheinlich nicht ausreichend verkehrssicher

Sicherheitsrelevanter Mangel

Damit geht dieser Befund über einen rein optischen Mangel hinaus.

Bei einem sicherheitsrelevanten Bauteil kann nicht selbstverständlich unterstellt werden:

Es wird einfach bis zu einer späteren Modernisierung weitergenutzt.

Nutzung gegebenenfalls nicht unterstellen

Wenn nach dem augenscheinlichen Zustand ernsthafte Zweifel an der Verkehrssicherheit bestehen, muss die Bewertungsannahme vorsichtiger sein.

Im Gutachten wurde sinngemäß davon ausgegangen, dass der Balkon bis zu einer fachtechnischen Überprüfung beziehungsweise Instandsetzung nicht uneingeschränkt als nutzbar angesehen werden sollte.

Das ist ein anderer Bewertungsfall als reine Modernisierung

Ein alter Bodenbelag kann noch nutzbar sein.

Ein möglicherweise nicht verkehrssicherer Balkon kann dagegen unmittelbar die Gebrauchstauglichkeit einschränken.

Mauerwerksrisse: sichtbarer Schaden, aber unklare Ursache

Am Gebäude wurden zahlreiche Risse festgestellt.

Damit war der sichtbare Befund eindeutig.

Nicht eindeutig war aber:

Warum bestehen diese Risse?

Mögliche Ursachen

Im Gutachten wurden mögliche Zusammenhänge genannt wie:

• altersbedingte Bewegungen
• Setzungen
• Feuchtebeanspruchung
• konstruktive Schwächen

Keine Ursachenfeststellung

Ohne weitergehende bautechnische Untersuchung ließ sich nicht klären:

• ob die Risse statisch relevant sind
• ob sie weitgehend unkritisch sind
• ob laufende Bewegungen bestehen
• welche Sanierung erforderlich wäre

Deshalb Untersuchungsrisiko statt Schadensdiagnose

Bewertungstechnisch ist die richtige Aussage nicht:

Das Gebäude hat einen schweren statischen Schaden.

Sondern:

Es bestehen sichtbare Rissbildungen, deren Ursache und wirtschaftliche Tragweite ohne fachtechnische Untersuchung nicht abschließend beurteilt werden können.

Genau diese sprachliche Trennung ist wichtig

Ein Gutachten sollte nicht mehr behaupten, als tatsächlich untersucht wurde.

Der Markt reagiert trotzdem

Auch ein ungeklärter Riss kann wertrelevant sein.

Warum?

Ein Käufer sieht:

• möglichen Prüfbedarf
• mögliche Sanierungskosten
• Unsicherheit

Unsicherheit selbst kann Kaufpreis beeinflussen

Der Käufer muss möglicherweise nach Erwerb:

• Ingenieur beauftragen
• Bauteile öffnen
• Rissmonitoring durchführen
• Sanierung planen

Diese Unsicherheit besitzt einen wirtschaftlichen Wert.

Aber keine Vollsanierung unterstellen

Solange keine konkrete Diagnose vorliegt, sollte nicht automatisch der teuerste denkbare Schadensfall angesetzt werden.

Schadstoffverdacht bei Bodenbelägen

Im Praxisfall bestanden aufgrund:

• Baualter
• Erscheinungsbild

Hinweise auf möglicherweise schadstoffbelastete Bodenbeläge.

Keine Materialprüfung

Es wurde ausdrücklich keine materialtechnische Untersuchung durchgeführt.

Damit war nicht nachgewiesen:

Der Bodenbelag enthält Asbest.

Deshalb nur Verdacht

Korrekte Formulierung:

Es besteht ein materialbezogener Verdacht, der vor Eingriffen durch eine fachgerechte Untersuchung zu klären wäre.

Nicht:

Es liegt eine Asbestbelastung vor.

Verdacht kann trotzdem wirtschaftlich relevant sein

Ein Erwerber, der sanieren möchte, muss damit rechnen:

• Proben nehmen zu lassen
• Schutzmaßnahmen durchführen zu müssen
• gegebenenfalls höhere Entsorgungskosten zu tragen

Deshalb Untersuchungs- und Entsorgungsrisiko

Die Wertwirkung entsteht nicht erst dann, wenn der Schadstoff zweifelsfrei bestätigt ist.

Bereits die Unsicherheit kann marktlich relevant sein.

Aber Risiko ist nicht Vollkosten

Ein Schadstoffverdacht rechtfertigt nicht automatisch:

vollständige Schadstoffsanierungskosten in maximaler Höhe.

Die Eintrittswahrscheinlichkeit bleibt offen.

Künstliche Mineralfasern im Dachstuhl

Auch ältere Dämmstoffe wurden als mögliches Risikofeld angesprochen.

Bei Eingriffen können:

• Schutzmaßnahmen
• Entsorgungsanforderungen

relevant werden.

Wieder gilt

Das Gutachten stellte keinen abschließenden Schadstoffbefund fest.

Bewertet wurde deshalb ein:

mögliches Untersuchungs- und Ausführungsrisiko.

Alter Stahltank

Im Gebäude befand sich ein älterer Stahltank.

Das Gutachten sah aufgrund des Alters einen erhöhten:

• Prüfungsbedarf
• Sicherungsbedarf
• möglichen Austauschbedarf

Aber kein nachgewiesener Leckageschaden

Der alte Tank allein beweist nicht:

• Undichtigkeit
• Bodenverunreinigung
• Gewässerschaden

Alter ist zunächst Risikomerkmal

Bewertungstechnisch muss unterschieden werden zwischen:

alter technischer Anlage

und

bestätigtem technischen Schaden.

Möglicher Austauschbedarf

Ein Käufer kann trotzdem berücksichtigen:

• kurze verbleibende Nutzbarkeit
• Prüfaufwand
• Erneuerungsbedarf
• Unsicherheit

Aber auch hier keine Umweltkontamination unterstellen

Ohne entsprechende Untersuchung wäre das nicht gerechtfertigt.

Brandschutz bei einer alten Gaststätte

Noch komplexer wird es bei regulatorischen Themen.

Das Gebäude wurde als Gaststätte mit Wohn- beziehungsweise Beherbergungsanteilen genutzt.

Brandschutz ist dann mehr als Gebäudeklasse

Im Gutachten wurden unter anderem als potenziell relevante Punkte genannt:

• tatsächliche Gastplatzzahl
• Beherbergungsnutzung
• Rettungswege
• Treppen
• Elektroinstallation
• Küchenbereiche
• Lösch- und Rettungsmöglichkeiten

Keine abschließende Fachprüfung

Eine brandschutztechnische Untersuchung war nicht Gegenstand der Wertermittlung.

Deshalb konnte nicht gesagt werden:

Für Brandschutz sind exakt 35.000 € erforderlich.

Was tatsächlich vorlag

Es bestanden:

• erkennbare ältere Treppenanlagen
• überalterte Elektroinstallation
• ältere Gaststättenbereiche
• Unsicherheit hinsichtlich heutiger Anforderungen

Daraus entsteht ein Anpassungsrisiko

Bei:

• Betreiberwechsel
• Neuverpachtung
• Nutzungsänderung
• Erweiterung
• behördlicher Prüfung

können zusätzliche Anforderungen ausgelöst werden.

Potenzielle Auflage ist keine bestehende Rechnung

Das ist für die Bewertung zentral.

Eine Behörde hat nicht zwingend bereits eine konkrete Maßnahme angeordnet.

Trotzdem kann der Markt das Risiko zukünftiger Anforderungen einpreisen.

Hygiene und Gaststättenbetrieb

Ähnlich verhält es sich mit:

• Küche
• Spülbereich
• Sanitäreinrichtungen

Ein historisch betriebener Gaststättenbereich erfüllt nicht automatisch alle Anforderungen eines heutigen Betreiberkonzepts.

Alter Bestand und heutige Nutzung unterscheiden

Ein Käufer wird prüfen müssen:

• welche Nutzung genehmigt ist
• welcher Betriebsumfang zulässig ist
• welche technischen Anpassungen erforderlich sind

Genehmigungsrisiko zusätzlich

Im Praxisfall bestanden historische Hinweise auf einen Gaststättenbetrieb mit:

35 Plätzen

Die heutige Nutzung wurde mit rund:

70 Innenplätzen

beschrieben.

Daraus entstand keine automatische Feststellung der Illegalität

Das Gutachten stellte nicht abschließend fest:

Die heutige Nutzung ist unzulässig.

Aber es entstand Unsicherheit

Zu prüfen wäre insbesondere:

• welcher Umfang genehmigt ist
• welche späteren Änderungen erfolgten
• welcher Bestandsschutz besteht
• welche Anforderungen bei Betreiberwechsel entstehen

Diese Unsicherheit hat Marktbezug

Ein Käufer kann nicht sicher kalkulieren:

Ich übernehme heute und betreibe morgen ohne weitere Auflagen exakt wie bisher weiter.

Deshalb regulatorisches Risiko

Dieses Risiko kann den Preis beeinflussen, obwohl die konkrete spätere behördliche Entscheidung unbekannt ist.

Warum all diese Punkte zusammen betrachtet werden können

Bei einer Spezialimmobilie greifen technische und regulatorische Risiken häufig ineinander.

Beispiel Küche

Eine Küchensanierung kann gleichzeitig betreffen:

• Hygiene
• Elektro
• Lüftung
• Oberflächen
• Brandschutz

Beispiel Treppe

Eine Treppenanlage kann gleichzeitig betreffen:

• Verkehrssicherheit
• Rettungsweg
• Brandschutz
• Genehmigung

Beispiel Schadstoffbelag

Der Belag wird möglicherweise ohnehin im Zuge einer Modernisierung entfernt.

Dann können sich:

• Rückbau
• Schadstoffuntersuchung
• Entsorgung
• neuer Innenausbau

überschneiden.

Deshalb Einzelkosten nicht blind addieren

Eine rein mathematische Addition kann Doppelansätze erzeugen.

Pauschale boG können dann sinnvoll sein

Wenn:

• zahlreiche Risiken bestehen
• keine Detailplanung vorliegt
• Maßnahmen ineinandergreifen
• Eintrittswahrscheinlichkeiten unterschiedlich sind
• behördliche Anforderungen noch offen sind

kann eine sachverständige Gesamtwürdigung sinnvoller sein als scheinpräzise Einzelkosten.

Aber Pauschalierung braucht Vorbereitung

Ein pauschaler Abschlag sollte nicht aus dem Bauch heraus entstehen.

Sinnvoll ist zunächst eine Risikomatrix

Zum Beispiel:

technisch sicher festgestellt

• morscher Balkon
• defekte Dachrinne
• alte Sanitärbereiche

technisch sichtbar, Ursache offen

• Mauerwerksrisse

Verdachtsfälle

• mögliche Schadstoffe

technische Altersrisiken

• Tank
• Elektroanlage

regulatorische Risiken

• Brandschutz
• Hygiene
• Genehmigungsumfang

Danach Marktreaktion würdigen

Für jeden Punkt ist zu fragen:

Wie würde ein typischer Erwerber mit dieser Unsicherheit umgehen?

Drei mögliche Marktreaktionen

1. Voller unmittelbarer Abschlag

eher bei konkret notwendiger Reparatur.

2. Teilweiser Risikoabschlag

eher bei wahrscheinlichen, aber noch nicht feststehenden Maßnahmen.

3. Nur Risikohinweis

wenn Eintritt und Wirkung sehr spekulativ sind.

Nicht jedes Risiko braucht eine eigene boG-Position

Bei vielen miteinander verbundenen Themen kann eine Gesamtposition besser nachvollziehbar sein.

Voraussetzung

Der Inhalt dieser Gesamtposition muss transparent erläutert werden.

Im Praxisfall

Die baulichen, technischen und öffentlich-rechtlichen Risiken wurden in einem pauschalen Abschlag von:

200.000 €

zusammengeführt.

Dabei waren auch diese Themen enthalten

• Küche und Spülbereich
• Sanitäranlagen
• Fenster
• Elektro
• Brandschutz
• Balkon
• Innenausbau
• Schadstoffrisiken
• Mauerwerksrisse
• Tankanlage
• Planungs- und Genehmigungsrisiken

Wichtig: 200.000 € sind keine Sanierungskostenprognose

Der Betrag bedeutet nicht:

Die vollständige Sanierung kostet exakt 200.000 €.

Er bedeutet vielmehr:

Die Gesamtheit der noch nicht anderweitig berücksichtigten technischen und regulatorischen Besonderheiten wird im konkreten Marktmodell mit rund 200.000 € wertmindernd eingeschätzt.

Marktreaktion statt Kostenrechnung

Das ist der methodische Kern.

Die Verkehrswertermittlung beantwortet nicht:

Was kostet eine vollständige technische Sanierung?

Sondern:

Wie wirken sich Zustand und Unsicherheit auf die Kaufpreisbereitschaft typischer Marktteilnehmer aus?

Untersuchungsrisiko kann eigenen Wert haben

Ein Käufer bezahlt häufig nicht nur für einen bestätigten Schaden weniger.

Er berücksichtigt auch:

• Unklarheit
• Planungsaufwand
• Zeitrisiko
• Kostenrisiko

Beispiel Mauerwerksriss

Zwei Käufer sehen denselben Riss.

Der eine erwartet:

2.000 € Reparatur

Der andere befürchtet:

50.000 € Tragwerksproblem

Der Markt kann deshalb bereits vor der Diagnose vorsichtiger reagieren.

Gutachter darf diese Unsicherheit aber nicht beliebig maximieren

Er muss eine sachverständige, nachvollziehbare Größenordnung ableiten.

Sicherheitsrelevante Mängel stärker behandeln

Ein morscher Balkon unterscheidet sich von einem rein kosmetischen Mangel.

Bei ernsthaften Sicherheitszweifeln ist unter Umständen:

• Nutzung einzuschränken
• unmittelbare Prüfung erforderlich

Daraus kann eine stärkere Marktreaktion entstehen

Vor allem wenn ein Erwerber das Objekt sofort betreiben möchte.

Betriebsimmobilien reagieren besonders sensibel

Bei einer Gaststätte kann ein einzelnes technisches Problem mehr bewirken als bei einem privaten Wohnhaus.

Denn mögliche Folgen können sein:

• Betriebseinschränkung
• behördliche Auflage
• Investitionsbedarf vor Wiedereröffnung

Nutzungskontext entscheidet

Derselbe Treppenmangel kann in einem:

• privaten Wohnhaus

anders bewertet werden als in einer:

• Gaststätte mit Publikumsverkehr.

Gleiches gilt für Elektroinstallation

Eine ältere Installation in einem privaten Gebäude besitzt eine andere wirtschaftliche Tragweite als in einer gewerblichen Küche mit hoher Anschlussleistung und Publikumsverkehr.

Deshalb Spezialimmobilie nicht mit Wohnhausmaßstäben bewerten

Die technische Bewertung muss die konkrete Nutzung berücksichtigen.

Doppelberücksichtigung prüfen

Viele dieser Risiken können auch andere Bewertungsparameter beeinflussen.

Zum Beispiel:

• Pachthöhe
• Liegenschaftszinssatz
• Sachwertfaktor
• Marktgängigkeit

Nicht alles nochmals vollständig als boG abziehen

Wenn der Zustand bereits eine niedrigere nachhaltige Pacht begründet, darf dieselbe Ertragseinbuße nicht noch einmal vollständig als separater Schaden abgezogen werden.

Im Praxisfall wurde ausdrücklich versucht, dies zu vermeiden

Der Rohertrag wurde nicht zusätzlich wegen sämtlicher Bauschäden reduziert.

Die konkreteren Risiken wurden stattdessen nachgelagert als boG berücksichtigt.

Ähnliches beim Liegenschaftszinssatz

Der Zinssatz wurde wegen des allgemeinen Spezialimmobilienrisikos erhöht.

Die konkreten technischen Risiken sollten aber nicht vollständig nochmals darin enthalten sein.

Typische Fehler

Schadstoffverdacht als bestätigte Schadstoffbelastung darstellen

Ohne Materialuntersuchung ist das zu weitgehend.

Risse automatisch als Statikschaden bezeichnen

Die Ursache muss untersucht werden.

Alter Tank mit bestehender Kontamination gleichsetzen

Alter und Schaden sind nicht identisch.

Sicherheitsrelevanten Balkon wie Schönheitsmangel behandeln

Bei Zweifeln an der Verkehrssicherheit ist besondere Vorsicht erforderlich.

Potenzielle Brandschutzauflage als bereits feststehende Sanierung behandeln

Erst die fachliche beziehungsweise behördliche Prüfung schafft Klarheit.

Genehmigungsunsicherheit mit sicherer Nutzungsuntersagung verwechseln

Unsicherheit und festgestellte Rechtsfolge sind unterschiedliche Dinge.

Sämtliche Einzelrisiken vollständig addieren

Überschneidungen können die Summe erheblich verzerren.

Pauschalen Abschlag ohne Erläuterung ansetzen

Dann fehlt die Prüfbarkeit.

Dieselben Risiken zusätzlich über mehrere Bewertungsparameter vollständig erfassen

Doppelberücksichtigung vermeiden.

Vorgehensweise

Bei einer Spezialimmobilie mit vielfältigen technischen und regulatorischen Risiken empfiehlt sich folgendes Vorgehen:

Schritt 1 – sichtbare Befunde dokumentieren

Was wurde tatsächlich gesehen?

Schritt 2 – Diagnosegrad bestimmen

Handelt es sich um:

• bestätigten Schaden
• sichtbares Symptom
• Verdacht
• regulatorisches Risiko?

Schritt 3 – weitergehenden Untersuchungsbedarf benennen

Zum Beispiel:

• Labor
• Statik
• Tankprüfung
• Brandschutz

Schritt 4 – konkrete Nutzung berücksichtigen

Welche Anforderungen entstehen gerade durch den Gebäudebetrieb?

Schritt 5 – mögliche Kosten nur überschlägig erfassen

Keine Detailkostensicherheit vortäuschen.

Schritt 6 – Überschneidungen prüfen

Welche Maßnahmen hängen technisch zusammen?

Schritt 7 – Eintrittswahrscheinlichkeit würdigen

Nicht jedes theoretische Risiko wird vollständig realisiert.

Schritt 8 – Marktreaktion abschätzen

Welchen Risikoabschlag würde ein typischer Käufer verlangen?

Schritt 9 – geeignete Bewertungsstelle wählen

Ist der Effekt bereits enthalten in:

• Pacht
• Sachwertfaktor
• Liegenschaftszinssatz
• boG?

Schritt 10 – Risikohinweis formulieren

Bei fehlender Fachprüfung die Aussagegrenzen klar benennen.

Formulierungsbaustein

Am Bewertungsobjekt wurden mehrere technische und bauliche Auffälligkeiten festgestellt. Ein Teil dieser Feststellungen stellt unmittelbar erkennbare Schäden beziehungsweise altersbedingte Abnutzungen dar; bei anderen Bereichen bestehen lediglich Verdachts- oder Untersuchungsrisiken.

Insbesondere bei sichtbaren Mauerwerksrissen, möglichen schadstoffhaltigen Baustoffen, älteren technischen Anlagen sowie brandschutz- und genehmigungsbezogenen Fragestellungen ist ohne weitergehende fachtechnische beziehungsweise behördliche Prüfung keine abschließende Aussage zu Ursache, Umfang und Kosten möglicher Maßnahmen möglich.

Diese Unsicherheiten werden deshalb nicht mit einer gesicherten Vollsanierung gleichgesetzt. Sie sind jedoch aus Sicht eines marktüblich handelnden Erwerbers wertrelevant, da Prüf-, Planungs-, Kosten- und gegebenenfalls Betriebsrisiken übernommen werden müssen.

Sicherheitsrelevante sichtbare Mängel sind davon zu unterscheiden. Soweit nach dem augenscheinlichen Zustand Zweifel an der gefahrlosen Nutzbarkeit einzelner Bauteile bestehen, wird eine uneingeschränkte Nutzung bis zur fachlichen Prüfung beziehungsweise Instandsetzung nicht unterstellt.

Die wirtschaftlichen Auswirkungen der einzelnen technischen und regulatorischen Besonderheiten werden unter Berücksichtigung möglicher Überschneidungen und ihrer unterschiedlichen Eintrittswahrscheinlichkeit sachverständig zusammengefasst. Der daraus abgeleitete pauschale Abschlag stellt keine detaillierte Sanierungskostenberechnung dar, sondern bildet die marktliche Gesamtwirkung der zum Wertermittlungsstichtag erkennbaren Risiken ab.

Kernaussage

Bei komplexen Bestands- und Spezialimmobilien muss zwischen bestätigtem Schaden, sichtbarem Symptom, bloßem Verdacht und regulatorischem Risiko unterschieden werden. Im Praxisfall waren ein stark geschädigter Balkon und überalterte Bauteile unmittelbar erkennbar; die Ursachen der Mauerwerksrisse blieben dagegen ungeklärt. Bei Bodenbelägen und Mineralfasern bestand lediglich Schadstoffverdacht, beim alten Stahltank ein technisches Alters- und Prüfungsrisiko. Brandschutz-, Hygiene- und Genehmigungsfragen waren ohne Fachplanung beziehungsweise behördliche Prüfung ebenfalls nicht abschließend bestimmbar. Diese unterschiedlichen Risiken wurden deshalb nicht wie gesicherte Vollkosten behandelt, sondern in ihrer marktlichen Gesamtwirkung gewürdigt. Entscheidend ist nicht der theoretisch schlimmste Sanierungsfall, sondern der Wertabschlag, den typische Marktteilnehmer für die tatsächlich erkennbaren Schäden und verbleibenden Unsicherheiten berücksichtigen würden.

Verwandte Themen

• Schadstoffverdacht in der Immobilienbewertung
• Mauerwerksrisse und Verkehrswert
• alter Öltank als Bewertungsrisiko
• sicherheitsrelevante Bauschäden
• Balkon und Verkehrssicherheit
• Brandschutz bei Spezialimmobilien
• Genehmigungsrisiken bei Gaststätten
• pauschale boG
• Untersuchungsrisiko und Verkehrswert
• technische Risiken bei Berggaststätten
• Doppelberücksichtigung von Bauschäden