Kurzantwort

Eine große Differenz zwischen Sachwert und Ertragswert ist nicht automatisch ein Bewertungsfehler.

Gerade bei Spezialimmobilien können beide Verfahren unterschiedliche wirtschaftliche Seiten desselben Objekts sichtbar machen.

Im Praxisfall ergaben sich:

Sachwert: rund 340.000 €

Ertragswert: rund 173.000 €

Der Ertragswert entsprach damit nur etwa:

51 % des Sachwerts

Trotzdem wurde der Verkehrswert mit rund:

340.000 €

am Sachwert orientiert.

Der Grund liegt in der besonderen Objektart.

Bewertet wurde eine Berggaststätte in Alm- und Außenbereichslage mit:

• erheblicher Gebäudesubstanz
• touristischer Lagequalität
• eigenständig hergeleitetem Bodenwert
• gleichzeitig schwacher nachhaltiger Pachtfähigkeit
• Saison- und Betreiberabhängigkeit
• erheblichem Sanierungs- und Anpassungsbedarf
• kleinem Käuferkreis

Das Sachwertverfahren beantwortet dabei stärker die Frage:

Welche marktangepasste Substanz steht einem Erwerber gegenüber?

Das Ertragswertverfahren zeigt dagegen:

Wie gut kann die Immobilie ihren Wert durch nachhaltig erzielbare Erträge wirtschaftlich tragen?

Bei der Berggaststätte fiel diese Tragfähigkeit deutlich schwächer aus als die vorhandene Substanz.

Eine große Verfahrensdifferenz kann bei einer Spezialimmobilie gerade eine wichtige Bewertungsinformation sein: Sie zeigt, dass Substanz und nachhaltige Ertragskraft nicht im gleichen Verhältnis zueinander stehen.

Worum geht es?

In Verkehrswertgutachten werden häufig mehrere Wertermittlungsverfahren gerechnet.

Das führt manchmal zu der Erwartung:

Wenn beide Verfahren richtig sind, müssten sie ungefähr denselben Wert ergeben.

Das ist zu einfach.

Die Verfahren betrachten eine Immobilie aus unterschiedlichen wirtschaftlichen Perspektiven.

Sachwert und Ertragswert beantworten unterschiedliche Fragen

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren orientiert sich insbesondere an:

• Bodenwert
• Gebäudesubstanz
• Herstellungskosten
• Alter
• Marktanpassung über den Sachwertfaktor
• besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren orientiert sich insbesondere an:

• nachhaltig erzielbarem Rohertrag
• Bewirtschaftungskosten
• Bodenwertverzinsung
• Gebäudereinertrag
• Liegenschaftszinssatz
• Restnutzungsdauer
• besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen

Bei normalen Marktobjekten können die Ergebnisse näher zusammenliegen

Bei einer marktgängigen Wohnimmobilie können:

• Substanz
• Kaufpreise
• Mieten
• Renditevorstellungen

relativ gut miteinander verbunden sein.

Bei einer Spezialimmobilie kann diese Verbindung deutlich schwächer sein.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde eine Berggaststätte aus den 1970er-Jahren.

Das Gebäude verfügte über rund:

473 m² Wohn- und Nutzfläche

und eine Brutto-Grundfläche von rund:

621 m²

Das Grundstück umfasste:

1.498 m²

Besondere Lage

Die Immobilie lag in einer touristisch attraktiven Alm- und Außenbereichslage.

Positiv waren insbesondere:

• landschaftliche Qualität
• touristisches Umfeld
• Wander- und Freizeitbezug
• vorhandene gastgewerbliche Nutzung

Dem standen unter anderem gegenüber:

• erschwerte Zufahrt
• Saisonabhängigkeit
• Eigenversorgung
• geringe Drittverwendungsfähigkeit
• kleiner Erwerberkreis

Sachwert zunächst deutlich höher

Der vorläufige Sachwert betrug rund:

595.000 €

Nach Anwendung des Sachwertfaktors von:

0,90

ergab sich ein marktangepasster vorläufiger Sachwert von rund:

536.000 €

Danach objektspezifische Risiken

Für:

• Sanierungsbedarf
• technische Risiken
• Brandschutz
• Genehmigungsfragen
• weitere Besonderheiten

wurden:

200.000 €

als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abgezogen.

Ergebnis

Damit ergab sich ein Sachwert von rund:

336.000 €

gerundet:

340.000 €

Ertragswert deutlich niedriger

Das Ertragswertverfahren kam dagegen auf rund:

173.000 €

Warum so niedrig?

Die nachhaltig erzielbare Pacht wurde mit rund:

24.000 € jährlich

angesetzt.

Nach Bewirtschaftungskosten verblieb ein Reinertrag von rund:

18.767 €

Bodenwertverzinsung fast genauso hoch

Bei einem Bodenwert von rund:

367.000 €

und einem Liegenschaftszinssatz von:

5,0 %

entfielen bereits:

18.350 € jährlich

auf die Bodenwertverzinsung.

Gebäudereinertrag fast null

Damit verblieben für die baulichen Anlagen lediglich:

416,84 € jährlich

Das erklärt die schwache Ertragskraft

Das Gebäude besitzt erhebliche Substanz.

Diese Substanz erzeugt aber nur einen sehr geringen zusätzlichen nachhaltigen Reinertrag.

Ertragswert nur etwa 51 % des Sachwerts

Vergleich:

173.000 € / 340.000 €

=

rund:

51 %

Was sagt diese Differenz aus?

Sie zeigt:

Die vorhandene Substanz ist wirtschaftlich nur schwach durch die nachhaltig erzielbaren Erträge gedeckt.

Das ist keine mathematische Fehlfunktion

Der Ertragswert ist nicht „falsch“, nur weil er niedrig ist.

Ebenso ist der Sachwert nicht automatisch „zu hoch“.

Beide Verfahren können korrekt unterschiedliche Aspekte derselben Immobilie sichtbar machen.

Substanz versus Tragfähigkeit

Das ist der Kern des Falls.

Sachwert

zeigt stärker:

• vorhandenes Grundstück
• Gebäudesubstanz
• bauliche Anlage
• marktangepassten Substanzwert

Ertragswert

zeigt stärker:

• nachhaltige Pacht
• Renditefähigkeit
• wirtschaftliche Belastbarkeit

Spezialimmobilien können hohe Substanz und schwache Rendite zugleich haben

Typische Beispiele sind:

• historische Gasthäuser
• Hotels
• Berghütten
• soziale Einrichtungen
• Vereinsgebäude
• auf spezielle Nutzung zugeschnittene Gewerbeobjekte

Warum Marktteilnehmer trotzdem sachwertorientiert handeln können

Nicht jeder Käufer einer Spezialimmobilie ist ein reiner Renditeinvestor.

Ein Erwerber kann auch interessiert sein an:

• Eigennutzung
• touristischem Konzept
• strategischem Erwerb
• familiärer Nutzung
• bestehender Gebäudesubstanz

Deshalb ist der Ertragswert nicht automatisch führend

Wenn der typische Käufermarkt nicht primär aus institutionellen Renditeinvestoren besteht, kann die Substanzorientierung eine größere Rolle spielen.

Das Gutachten ordnete deshalb den Sachwert als führend ein

Begründet wurde dies mit der besonderen Objektart und eingeschränkten Marktgängigkeit.

Ertragswert trotzdem wichtig

Der niedrige Ertragswert durfte nicht ignoriert werden.

Er zeigt:

Die Immobilie kann ihren Sachwert aus der laufenden Ertragskraft nur schlecht tragen.

Ertragswert als Warnsignal

Das ist gerade bei Spezialimmobilien wertvoll.

Ein niedriger Ertragswert kann auf Folgendes hinweisen:

• geringe nachhaltige Pacht
• hohe Bodenwertbindung
• hohe Renditeanforderung
• betriebliche Risiken
• geringe Drittverwendungsfähigkeit

Deshalb nicht einfach Mittelwert bilden

Ein häufiger Fehler wäre:

340.000 € + 173.000 € = 513.000 €

geteilt durch 2:

256.500 €

Warum wäre das fachlich problematisch?

Weil damit unterstellt würde:

Beide Verfahren hätten exakt dasselbe Gewicht.

Dafür gibt es keine automatische Grundlage.

Verkehrswertableitung ist keine Mittelwertbildung

Die entscheidende Frage lautet:

Welches Verfahren bildet das Verhalten typischer Marktteilnehmer für genau dieses Objekt besser ab?

Im Praxisfall wurde der Sachwert höher gewichtet

Der Verkehrswert wurde daher mit:

340.000 €

angesetzt.

Der niedrige Ertragswert blieb trotzdem interpretativ relevant

Er zeigte die schwache wirtschaftliche Tragfähigkeit.

Damit hatte er eine Kontroll- und Informationsfunktion.

Große Differenz kann sogar erwartbar sein

Wenn eine Immobilie gleichzeitig besitzt:

• hohe Substanz
• geringe nachhaltige Pacht
• eingeschränkte Drittverwendung
• hohe Risikoprämie

kann ein großer Abstand zwischen Sach- und Ertragswert sachlogisch sein.

Bodenwert sogar höher als Verkehrswert

Besonders auffällig war:

Bodenwert rund 367.000 €

gegenüber:

Verkehrswert rund 340.000 €

Bedeutet das automatisch Liquidationswert?

Nein.

Gerade hier muss die Bodenwertableitung verstanden werden.

Der Bodenwert war kein freier innerörtlicher Baulandwert

Die rund:

367.000 €

entstanden aus einer sachverständigen Differenzierung des bestehenden Außenbereichsgrundstücks.

Baulich geprägter Grundstücksanteil

Rund:

1.035 m²

wurden mit:

350 €/m²

bewertet.

Restfläche

Rund:

463 m²

wurden mit:

10 €/m²

angesetzt.

Gesamt

Daraus entstand der Bodenwert von rund:

367.000 €

Warum ist das wichtig?

Der Ansatz von 350 €/m² für den baulich geprägten Teil wurde gerade wegen:

• bestehender Bebauung
• vorhandener gastgewerblicher Nutzung
• touristischer Lagequalität

hergeleitet.

Der Bodenwert hängt damit funktional am Bestand

Das Gutachten stellt ausdrücklich darauf ab, dass dieser Bodenwert nicht ohne Weiteres als:

freigelegter Baulandwert

realisiert werden kann.

Deshalb keine automatische Abrisslogik

Die Rechnung:

Bodenwert 367.000 €
Verkehrswert 340.000 €
also Gebäude abreißen

wäre methodisch falsch.

Warum?

Weil sie unterstellen würde:

Nach Abriss steht ein unbebautes Grundstück mit demselben Bodenwert von 367.000 € frei zur Verfügung.

Genau das wurde nicht angenommen.

Außenbereich besonders kritisch

Bei einem Grundstück im Außenbereich kann die bestehende Bebauung Teil der wirtschaftlichen Grundlage des Bodenwerts sein.

Nach Abriss kann die rechtliche und wirtschaftliche Situation völlig anders aussehen.

Bestehende Nutzung stützt den Bodenwert

Das ist der zentrale Punkt.

Der Bodenwert wurde nicht unabhängig von der vorhandenen Situation wie bei einem frei bebaubaren innerörtlichen Grundstück hergeleitet.

Deshalb Bodenwert nicht als harte Wertuntergrenze lesen

Der Satz:

Ein bebautes Grundstück kann nie weniger wert sein als sein Bodenwert

ist zu pauschal.

Vor allem nicht bei einem abgeleiteten Außenbereichsbodenwert

Wenn der Bodenwert selbst von der vorhandenen Nutzung und Bebauung geprägt ist, kann er nicht ohne Weiteres als Liquidationserlös interpretiert werden.

Wann wäre eine Liquidationsbetrachtung naheliegender?

Zum Beispiel wenn:

• Gebäude wirtschaftlich vollständig verbraucht ist
• Abriss wirtschaftlich wahrscheinlich ist
• Grundstück danach rechtlich frei verwertbar ist
• freigelegter Bodenwert belastbar bestimmbar ist
• Abrisskosten berücksichtigt werden können

Diese Voraussetzungen lagen hier nicht eindeutig vor

Insbesondere wurde keine freie Ersatz- oder Neubebauung unterstellt.

Deshalb kein Liquidationswertverfahren

Das Gutachten entschied sich bewusst gegen diese Betrachtung.

Das ist methodisch nachvollziehbar

Ein Liquidationswert darf nicht allein dadurch entstehen, dass der mathematische Bodenwert höher ist als der Verkehrswert.

Erst wirtschaftliche Alternativnutzung prüfen

Die Frage muss lauten:

Welche Nutzung ist nach Beseitigung des Bestands tatsächlich rechtlich und wirtschaftlich möglich?

Erst dann kann Liquidation sinnvoll bewertet werden

Unterschiedliche Werte haben unterschiedliche Aussagekraft

Im Praxisfall:

Bodenwert

ca. 367.000 €

Sachwert

ca. 340.000 €

Ertragswert

ca. 173.000 €

Verkehrswert

ca. 340.000 €

Diese Zahlen widersprechen sich nicht automatisch

Sie beschreiben unterschiedliche Ebenen.

Bodenwert

Wert des Grund und Bodens im verwendeten Bodenwertmodell.

Sachwert

marktangepasste Substanz einschließlich objektspezifischer Abschläge.

Ertragswert

kapitalisierte nachhaltige Ertragsfähigkeit.

Verkehrswert

sachverständige Würdigung des im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erwartbaren Preises.

Verkehrswert ist kein Rechenergebnis eines Durchschnitts

Er entsteht durch:

• Verfahrenswahl
• Marktbezug
• Plausibilisierung
• sachverständige Gewichtung

Welche Perspektive nehmen Käufer ein?

Bei Spezialimmobilien kann der Käufermarkt heterogen sein.

Renditekäufer

achtet besonders auf:

• Pacht
• Risiko
• Kapitalverzinsung

Für ihn ist der niedrige Ertragswert besonders kritisch.

Eigennutzungs- oder Konzeptkäufer

achtet möglicherweise stärker auf:

• Lage
• Substanz
• touristisches Potenzial
• Nutzungsidee

Das erklärt die Sachwertorientierung

Wenn typische Marktteilnehmer nicht ausschließlich Renditeinvestoren sind, kann der Sachwert eine größere Marktrolle erhalten.

Aber Vorsicht

„Sachwert führt“ darf nicht bedeuten:

Ertragsprobleme sind egal.

Der niedrige Ertragswert bleibt ein wichtiges Marktrisiko.

Daher beide Verfahren gemeinsam lesen

Die richtige Interpretation lautet:

Substanz vorhanden, wirtschaftliche Tragfähigkeit schwach.

Genau diese Aussage ist wertvoller als künstliche Annäherung der Werte

Es wäre methodisch falsch, Parameter nur so lange zu verändern, bis Sachwert und Ertragswert zufällig ähnlich aussehen.

Keine Ergebnissteuerung

Nicht:

Der Ertragswert ist zu niedrig, also senken wir den Liegenschaftszinssatz.

Oder:

Der Sachwert ist zu hoch, also reduzieren wir den Sachwertfaktor.

Nur damit beide Verfahren zusammenpassen.

Parameter müssen jeweils eigenständig begründet sein

Große Differenz als Prüfhinweis

Eine starke Verfahrensabweichung sollte vielmehr Anlass sein zu prüfen:

• Ist die Pacht plausibel?
• Ist der Bodenwert plausibel?
• Ist der Sachwertfaktor plausibel?
• Ist der Liegenschaftszinssatz plausibel?
• Sind boG doppelt berücksichtigt?
• Ist die Verfahrenswahl marktgerecht?

Wenn diese Prüfungen bestanden sind, darf die Differenz bestehen bleiben

Das ist ein wichtiger Bewertungsgrundsatz.

Typische Fehler

Unterschiedliche Verfahrensergebnisse automatisch als Fehler ansehen

Bei Spezialimmobilien können sie unterschiedliche wirtschaftliche Realitäten abbilden.

Sach- und Ertragswert einfach mitteln

Eine mathematische Mittelwertbildung ersetzt keine Verfahrensgewichtung.

Ertragswert ignorieren, weil Sachwert führt

Der niedrige Ertragswert zeigt die schwache wirtschaftliche Tragfähigkeit.

Sachwert ignorieren, weil Ertragswert niedriger ist

Nicht jeder Spezialimmobilienmarkt ist rein renditeorientiert.

Parameter so lange verändern, bis beide Verfahren zusammenpassen

Das führt zu Ergebnissteuerung.

Bodenwert als harte Wertuntergrenze behandeln

Das ist insbesondere bei Außenbereichs- und Spezialgrundstücken problematisch.

Bodenwert oberhalb des Verkehrswerts automatisch als Liquidationssignal verstehen

Zuerst muss geprüft werden, ob der Bodenwert nach Freilegung tatsächlich realisierbar wäre.

Bestehende Nutzung beim Bodenwert vergessen

Im Praxisfall wurde der baulich geprägte Bodenwert gerade aus der bestehenden Nutzungssituation entwickelt.

Abriss und freie Neubebauung einfach unterstellen

Im Außenbereich kann das rechtlich und wirtschaftlich unzutreffend sein.

Vorgehensweise

Bei einer großen Differenz zwischen Sach- und Ertragswert empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – beide Verfahren separat prüfen

Sind die Eingangsdaten jeweils plausibel?

Schritt 2 – Unterschied wirtschaftlich erklären

Warum unterscheiden sich Substanz und Ertragskraft?

Schritt 3 – Käufermarkt bestimmen

Sind typische Erwerber eher:

• renditeorientiert
• eigennutzungsorientiert
• strategisch
• konzeptorientiert?

Schritt 4 – Verfahrensrelevanz bestimmen

Welches Verfahren bildet diesen Markt besser ab?

Schritt 5 – Nebenverfahren nicht ignorieren

Auch das weniger gewichtete Verfahren liefert wichtige Informationen.

Schritt 6 – keine automatische Mittelwertbildung

Gewichtung statt Durchschnitt.

Schritt 7 – Bodenwert kritisch lesen

Wie wurde er hergeleitet?

Schritt 8 – Liquidationsannahme prüfen

Ist ein freigelegter Bodenwert tatsächlich realisierbar?

Schritt 9 – öffentlich-rechtliche Situation berücksichtigen

Ist Ersatzbebauung überhaupt gesichert?

Schritt 10 – Differenz transparent erklären

Ein Leser sollte nachvollziehen können, warum der Verkehrswert näher an einem Verfahren liegt.

Formulierungsbaustein

Zwischen den Ergebnissen des Sachwert- und des Ertragswertverfahrens besteht eine erhebliche Differenz. Diese Abweichung ist bei der vorliegenden Spezialimmobilie nicht allein als methodischer Widerspruch zu verstehen, sondern spiegelt unterschiedliche wirtschaftliche Eigenschaften des Bewertungsobjekts wider.

Das Sachwertverfahren bildet insbesondere die vorhandene Grundstücks- und Gebäudesubstanz unter Berücksichtigung der Marktanpassung und der objektspezifischen Besonderheiten ab. Das Ertragswertverfahren zeigt dagegen, in welchem Umfang diese Substanz durch nachhaltig erzielbare Erträge wirtschaftlich getragen wird.

Der deutlich niedrigere Ertragswert weist auf eine eingeschränkte nachhaltige Ertragskraft und Renditefähigkeit hin. Für den maßgeblichen Käuferkreis ist jedoch nicht ausschließlich eine renditeorientierte Betrachtung zu unterstellen. Aufgrund der besonderen Objektart, Lage und Nutzung wird dem Sachwertverfahren im konkreten Fall ein höheres Gewicht beigemessen.

Eine mathematische Mittelung der Verfahrensergebnisse erfolgt nicht. Die Ableitung des Verkehrswerts richtet sich vielmehr danach, welches Verfahren das Verhalten der typischen Marktteilnehmer für das Bewertungsobjekt besser abbildet.

Auch aus einem Bodenwert oberhalb des abgeleiteten Verkehrswerts folgt nicht automatisch die Notwendigkeit einer Liquidationsbetrachtung. Hierfür wäre zu prüfen, ob der angesetzte Bodenwert nach Beseitigung der vorhandenen Bebauung tatsächlich in gleicher Höhe realisierbar wäre und welche rechtliche beziehungsweise wirtschaftliche Nutzung anschließend bestünde. Soweit der Bodenwert selbst durch die vorhandene bauliche Nutzung geprägt ist, kann er nicht ohne Weiteres als freigelegter Baulandwert interpretiert werden.

Kernaussage

Eine große Differenz zwischen Sachwert und Ertragswert ist bei Spezialimmobilien nicht automatisch ein Bewertungsfehler. Im Praxisfall standen rund 340.000 € Sachwert nur rund 173.000 € Ertragswert gegenüber. Der Ertragswert erreichte damit lediglich etwa 51 % des Sachwerts und zeigte, dass die vorhandene Substanz durch die nachhaltig erzielbare Pacht nur schwach getragen wird. Gleichzeitig bestand ein Käufermarkt, bei dem nicht ausschließlich eine renditeorientierte Betrachtung unterstellt wurde, sodass der Verkehrswert am Sachwert orientiert wurde. Auch der Bodenwert von rund 367.000 € führte nicht automatisch zu einer Liquidationsbetrachtung, weil er gerade aus der vorhandenen baulichen und gastgewerblichen Nutzung in der Außenbereichslage hergeleitet war und nicht als frei realisierbarer Baulandwert verstanden werden konnte. Verfahrensdifferenzen müssen deshalb erklärt und plausibilisiert – nicht künstlich beseitigt werden.

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