Kurzantwort

Mehrere negative Grundstücksmerkmale dürfen nicht einfach pauschal zusammengezählt werden.

Entscheidend ist zunächst, ob tatsächlich unterschiedliche wertbeeinflussende Sachverhalte vorliegen.

Im Praxisfall bestanden gleichzeitig:

• ein Gefahrenhinweis für flachgründige Hangabbrüche
• eine außergewöhnliche Steilhanglage
• eine erhebliche Verkehrslärmbelastung

Diese drei Merkmale wurden getrennt begründet.

Der Gefahrenhinweis beschreibt ein geologisches Risiko.

Die Steilhanglage beschreibt vor allem die eingeschränkte Nutzbarkeit und den erhöhten technischen Aufwand.

Der Verkehrslärm beschreibt eine eigenständige Immissionsbelastung.

Im Gutachten wurden dafür folgende objektspezifische Faktoren verwendet:

• Georisiko: 0,95
• Steilhanglage: 0,80
• Verkehrslärm: 0,90

Ausgehend von einem Bodenrichtwert von:

420 €/m²

ergab sich:

420 × 0,95 × 0,80 × 0,90 = 287,28 €/m²

Ein Gefahrenhinweis ist noch kein eingetretener Schaden. Er kann trotzdem den Marktwert beeinflussen, wenn er aus Sicht potenzieller Käufer mit zusätzlichen Unsicherheiten, Untersuchungs- oder Sicherungsrisiken verbunden ist. Mehrere Nachteile sollten dabei nur dann gemeinsam berücksichtigt werden, wenn sie wirtschaftlich unterschiedliche Ursachen haben.

Worum geht es?

Bei der Bodenwertermittlung können mehrere Besonderheiten gleichzeitig auftreten.

Zum Beispiel:

• schwierige Topografie
• geologische Risiken
• Lärm
• Hochwassergefahr
• ungünstiger Zuschnitt
• eingeschränkte Nutzbarkeit

Dann entsteht schnell die Frage:

Darf für jedes Merkmal ein eigener Abschlag angesetzt werden?

Die Antwort lautet:

Ja, aber nur dann, wenn wirklich unterschiedliche Wertwirkungen vorliegen und keine Doppelberücksichtigung entsteht.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde ein Wohnbaugrundstück mit:

828 m² Grundstücksfläche

Der maßgebliche Bodenrichtwert betrug:

420 €/m²

Das Grundstück unterschied sich jedoch deutlich von einem durchschnittlichen Grundstück innerhalb der Bodenrichtwertzone.

Drei außergewöhnliche Nachteile

Im konkreten Fall bestanden gleichzeitig:

1. Gefahrenhinweis für flachgründige Hangabbrüche

2. außergewöhnliche Steilhanglage

3. erhebliche Verkehrslärmbelastung

Diese Merkmale wurden nicht als ein einziger pauschaler „schlechter Lagefaktor“ behandelt.

Sie wurden getrennt untersucht.

Gefahrenhinweiskarte bedeutet nicht Schadensnachweis

Das Grundstück lag nach den ausgewerteten Georisikokarten in einem Gefahrenhinweisbereich für:

flachgründige Hangabbrüche

sowie in einem entsprechenden Gefahrenhinweisbereich für den Extremfall.

Was sagt eine Gefahrenhinweiskarte aus?

Eine Gefahrenhinweiskarte zeigt, dass für einen Standort eine erhöhte geologische Anfälligkeit bestehen kann.

Sie sagt aber nicht automatisch:

• dass bereits ein Hangabbruch stattgefunden hat
• dass künftig sicher ein Hangabbruch stattfinden wird
• dass ein konkreter Gebäudeschaden vorliegt
• dass eine bestimmte Sanierung zwingend erforderlich ist

Risiko ist nicht gleich Schaden

Das ist die zentrale Unterscheidung.

Schaden

Ein schädigendes Ereignis ist bereits eingetreten.

Risiko

Ein zukünftiges Ereignis ist möglich, aber nicht sicher.

Bewertungstechnisch dürfen diese beiden Dinge nicht gleich behandelt werden.

Deshalb kein fiktiver Schadensbetrag

Im Praxisfall wurde nicht unterstellt:

Es wird künftig sicher einen Hangabbruch geben, der beispielsweise 100.000 € kostet.

Eine solche Annahme wäre durch die Gefahrenhinweiskarte nicht gedeckt gewesen.

Trotzdem kann ein Risiko marktwertrelevant sein

Ein Käufer kann einen solchen Gefahrenhinweis bei seiner Kaufentscheidung berücksichtigen.

Mögliche Überlegungen sind:

• Muss ich ein geotechnisches Gutachten einholen?
• Sind zusätzliche Hangsicherungen erforderlich?
• Können künftig höhere Unterhaltungskosten entstehen?
• Wie wirkt sich das Risiko auf die Versicherbarkeit aus?
• Ist die langfristige Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt?

Marktwertwirkung entsteht über Unsicherheit

Der Wertabschlag bildet daher nicht einen bereits eingetretenen Schaden ab.

Er bildet vielmehr eine:

marktliche Risikoreaktion

ab.

Fallbezogener Faktor für das Georisiko

Im Gutachten wurde hierfür ein Faktor von:

0,95

angesetzt.

Das entspricht:

−5 %

Wichtig: keine allgemeine 5-%-Regel

Aus dem Praxisfall darf nicht abgeleitet werden:

Gefahrenhinweis Hangabbruch bedeutet immer minus 5 %.

Der Ansatz war objektspezifisch.

Andere Grundstücke können:

• stärker
• schwächer
• oder gar nicht

reagieren.

Zweites Merkmal: außergewöhnliche Steilhanglage

Unabhängig vom Georisiko bestand eine ausgeprägte topografische Einschränkung.

Auf einer Messstrecke von rund:

28,60 m

bestand ein Höhenunterschied von etwa:

10,40 m

Das entsprach einer durchschnittlichen Geländeneigung von rund:

36 %

Rund 31 % der Fläche nur eingeschränkt nutzbar

Von den insgesamt 828 m² waren rund:

260 m²

nur eingeschränkt als wohnungsnahe Garten- und Aufenthaltsfläche nutzbar.

Das entspricht etwa:

31 %

der Grundstücksfläche.

Das ist ein anderer Sachverhalt als das Georisiko

Die Steilhanglage wirkt bereits heute.

Sie beeinflusst unmittelbar:

• Gartenqualität
• Zugänglichkeit
• Pflegeaufwand
• Terrassierungsmöglichkeiten
• Nutzung der Außenanlagen

Das Georisiko beschreibt dagegen eine zusätzliche mögliche geologische Gefährdung.

Deshalb können beide Merkmale getrennt sein

Ein Grundstück kann steil sein, ohne besonderen Gefahrenhinweis.

Umgekehrt kann ein geologischer Gefahrenhinweis auch dort bestehen, wo die tatsächliche Nutzbarkeit weniger stark eingeschränkt ist.

Fallbezogener Faktor für die Steilhanglage

Im Praxisfall wurde angesetzt:

0,80

entsprechend:

−20 %

Auch dieser Wert ist nicht allgemeingültig

Die 20 % sind keine Standardgröße für Hanggrundstücke.

Sie wurden aus der konkreten Situation abgeleitet.

Drittes Merkmal: Verkehrslärm

Zusätzlich lag das Grundstück in unmittelbarer Nähe zu:

• einer Autobahn
• einer Bundesstraße

Die vorhandene Verkehrslärmbelastung wurde als dauerhaft und erheblich beurteilt.

Warum Verkehrslärm eigenständig wirkt

Verkehrslärm beeinflusst unter anderem:

• Garten
• Terrasse
• Balkon
• Aufenthaltsqualität
• Wohnqualität bei geöffneten Fenstern

Damit handelt es sich um eine andere wirtschaftliche Ursache als Topografie oder Georisiko.

Faktor für Verkehrslärm

Im konkreten Fall:

0,90

entsprechend:

−10 %

Drei Merkmale – drei unterschiedliche Ursachen

Damit ergibt sich:

Georisiko

zukünftige geologische Unsicherheit

Steilhanglage

gegenwärtige eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit

Verkehrslärm

gegenwärtige Immissionsbelastung

Diese Trennung ist die Voraussetzung dafür, mehrere Anpassungen überhaupt sachgerecht nebeneinander zu verwenden.

Warum nicht einfach 5 + 20 + 10 rechnen?

Eine einfache Addition würde ergeben:

35 % Gesamtabschlag

Aus:

420 €/m²

würden dann:

273 €/m²

Im Gutachten wurde stattdessen multipliziert

Berechnung:

420 €/m² × 0,95 × 0,80 × 0,90

=

287,28 €/m²

Warum Multiplikation sachgerecht sein kann

Bei einer multiplikativen Verknüpfung wirkt jeder weitere Faktor auf den bereits angepassten Wert.

Der zweite oder dritte Abschlag wird damit nicht mehr vollständig auf den ursprünglichen Ausgangswert gerechnet.

Additive und multiplikative Wirkung unterscheiden

additive Betrachtung

5 % + 20 % + 10 %

=

35 %

multiplikative Betrachtung

0,95 × 0,80 × 0,90

=

0,684

Gesamtwirkung:

rund −31,6 %

Multiplikation begrenzt den Kumulationseffekt

Das kann insbesondere bei mehreren gleichzeitigen Wertmerkmalen sachgerechter sein als eine einfache Addition.

Aber Multiplikation ist keine automatische Lösung

Wichtig:

Nur weil Faktoren multipliziert werden, ist die Bewertung nicht automatisch richtig.

Die entscheidende Frage bleibt:

Sind die einzelnen Faktoren inhaltlich wirklich voneinander getrennt?

Doppelberücksichtigung bleibt das größte Risiko

Gerade bei:

• Steilhang
• Hangabbruchrisiko
• Hangsicherung
• eingeschränkter Nutzbarkeit

können sich Wertwirkungen überschneiden.

Beispiel für eine mögliche Doppelberücksichtigung

Angenommen, der 20-%-Abschlag für die Steilhanglage würde bereits vollständig enthalten:

• eingeschränkte Gartennutzung
• erhöhte Hangsicherungskosten
• geologische Gefahren
• Rutschungsrisiko

Dann wäre ein zusätzlicher 5-%-Abschlag für denselben geologischen Sachverhalt möglicherweise doppelt.

Deshalb muss jeder Faktor eine eigene Begründung haben

Im Praxisfall wurde differenziert:

5 %

für den Gefahrenhinweis und die damit verbundene geologische Unsicherheit

20 %

für die außergewöhnliche Topografie und eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit

10 %

für die konkrete Lärmbelastung

Diese inhaltliche Trennung ist entscheidender als die mathematische Formel.

Bodenrichtwert ist nur der Ausgangspunkt

Der Bodenrichtwert betrug:

420 €/m²

Er bezog sich auf ein typisiertes Wohnbaugrundstück der Bodenrichtwertzone.

Das konkrete Grundstück wich jedoch deutlich davon ab.

Warum der Bodenrichtwert nicht alles enthalten kann

Bodenrichtwertzonen fassen viele Grundstücke zusammen.

Sie können nicht jede Besonderheit eines einzelnen Grundstücks vollständig abbilden.

Zum Beispiel:

• außergewöhnliche Hangneigung
• spezielle Lärmsituation
• individueller Gefahrenhinweis

Deshalb objektspezifische Anpassung

Der Bodenrichtwert musste an die tatsächlichen Merkmale des Grundstücks angepasst werden.

Ergebnis des Praxisfalls

Ausgangswert:

420 €/m²

Nach Georisiko:

399 €/m²

Nach Steilhang:

319,20 €/m²

Nach Verkehrslärm:

287,28 €/m²

Gesamtbodenwert

Bei:

828 m²

ergab sich:

237.867,84 €

gerundet:

238.000 €

Vergleich zum unbereinigten Wert

Ohne Anpassungen:

828 × 420 €/m²

=

347.760 €

Nach objektspezifischer Anpassung:

rund 238.000 €

Differenz von rund 110.000 €

Die Besonderheiten reduzierten den rechnerischen Bodenwert damit erheblich.

Aber nicht allein wegen des Georisikos

Das ist wichtig.

Die Gesamtdifferenz beruht auf der Kombination von:

• Georisiko
• Steilhang
• Verkehrslärm

Der 5-%-Gefahrenhinweis darf nicht mit dem gesamten Wertunterschied verwechselt werden.

Gefahrenhinweiskarten richtig lesen

Eine Gefahrenhinweiskarte sollte zunächst als:

Hinweisquelle

verstanden werden.

Sie ersetzt keine individuelle geotechnische Untersuchung.

Was aus einer Karte nicht automatisch folgt

Aus einer kartierten Gefahrenzone folgt nicht zwingend:

• ein konkreter Sanierungsbedarf
• ein bestimmter Sicherungsbetrag
• ein Schaden am Gebäude
• eine Unbewohnbarkeit

Was daraus folgen kann

Die Karte kann Anlass sein für:

• vertiefte Prüfung
• geotechnische Untersuchung
• Risikoaufklärung
• marktliche Anpassung

Nachweisstufen unterscheiden

Eine gute Bewertung sollte folgende Ebenen unterscheiden:

Stufe 1 – allgemeiner Kartenhinweis

mögliche Gefährdung

Stufe 2 – objektspezifische Untersuchung

konkretere technische Erkenntnisse

Stufe 3 – festgestellter Schaden

tatsächlich eingetretene Beeinträchtigung

Je höher die Nachweisstufe, desto konkreter kann auch die monetäre Bewertung werden.

Risikoabschlag statt fiktiver Reparaturkosten

Solange kein konkreter Schaden und keine verbindliche Sicherungsmaßnahme nachgewiesen sind, kann ein marktlicher Risikoabschlag sachgerechter sein als ein frei erfundener Reparaturkostenbetrag.

Käuferperspektive

Ein durchschnittlicher Käufer kann sagen:

Ich weiß nicht, ob jemals ein Hangabbruch eintritt. Aber ich sehe ein zusätzliches Risiko und bin deshalb nur bereit, einen geringeren Preis zu zahlen.

Genau diese Reaktion kann der Verkehrswert abbilden.

Dasselbe gilt für andere Gefahrenhinweise

Die Methodik lässt sich grundsätzlich auch auf andere Risikohinweise übertragen.

Zum Beispiel:

• Starkregen
• Rutschungen
• Hochwasserhinweise
• geologische Besonderheiten

Dabei gilt immer:

Hinweis ist nicht automatisch Schaden.

Verkehrslärm ebenfalls nicht mit fiktiven Kosten bewerten

Beim Verkehrslärm geht es meist nicht darum:

Was kostet die Reparatur des Lärms?

Eine solche Reparatur gibt es häufig gar nicht.

Die Wertwirkung entsteht über:

• geringere Wohnqualität
• geringere Zahlungsbereitschaft
• eingeschränkte Marktgängigkeit

Auch Steilhang ist kein klassischer Schaden

Eine extreme Hanglage ist eine Grundstückseigenschaft.

Sie muss nicht „repariert“ werden.

Aber sie kann erhebliche wirtschaftliche Nachteile besitzen.

Drei verschiedene Arten von Wertminderung

Der Praxisfall zeigt damit drei interessante Kategorien:

Risiko

Gefahrenhinweis

Gebrauchseinschränkung

Steilhang

Immission

Verkehrslärm

Gerade weil die Ursachen unterschiedlich sind, können getrennte Anpassungen nachvollziehbar sein.

Reihenfolge der Faktoren

Mathematisch ist bei reiner Multiplikation die Reihenfolge identisch:

0,95 × 0,80 × 0,90

ergibt dasselbe wie:

0,90 × 0,95 × 0,80

Inhaltlich sollte die Herleitung trotzdem strukturiert dokumentiert werden.

Keine Scheingenauigkeit erzeugen

Ein Ergebnis wie:

287,28 €/m²

entsteht rechnerisch exakt.

Die zugrunde liegenden Faktoren sind jedoch sachverständige Marktannahmen.

Deshalb darf die mathematische Genauigkeit nicht mit einer entsprechend hohen empirischen Genauigkeit verwechselt werden.

Plausibilisierung bleibt erforderlich

Der objektspezifisch angepasste Bodenwert sollte deshalb mit weiteren Marktinformationen plausibilisiert werden.

Im Praxisfall lagen auch Angebotsdaten für Wohnbauland vor.

Diese dienten jedoch lediglich als zusätzliche Orientierung.

Typische Fehler

Gefahrenhinweiskarte als Schadensnachweis behandeln

Ein Risikohinweis ist kein eingetretener Schaden.

Fiktive Sicherungskosten ohne technische Grundlage abziehen

Kosten müssen fachlich begründet sein.

Steilhang und Hangrisiko vollständig gleichsetzen

Topografie und Georisiko können unterschiedliche Wertwirkungen haben.

Alle Prozentabschläge einfach addieren

Das kann die Gesamtwirkung überzeichnen.

Faktoren multiplizieren, ohne Überschneidungen zu prüfen

Mathematik ersetzt keine sachverständige Analyse.

Gesamten Bodenwertabschlag dem Georisiko zuschreiben

Im Praxisfall wirkten mehrere Merkmale zusammen.

Lärm doppelt berücksichtigen

Wenn die konkrete Lärmbelastung bereits vollständig im Bodenrichtwertniveau enthalten wäre, wäre ein zusätzlicher Abschlag zu prüfen.

Scheingenauigkeit durch viele Nachkommastellen erzeugen

Die Faktoren bleiben sachverständige Ableitungen.

Vorgehensweise

Bei mehreren negativen Grundstücksmerkmalen empfiehlt sich folgende Struktur:

Schritt 1 – Bodenrichtwertgrundstück bestimmen

Welche Eigenschaften bildet der Ausgangswert ab?

Schritt 2 – Abweichungen einzeln erfassen

Zum Beispiel:

• Topografie
• Georisiko
• Immissionen

Schritt 3 – Ursache jedes Merkmals bestimmen

Handelt es sich um:

• tatsächlichen Schaden
• Risiko
• Nutzungseinschränkung
• Lagebeeinträchtigung?

Schritt 4 – Nachweisqualität prüfen

Liegt vor:

• Kartenhinweis
• Fachgutachten
• konkreter Schaden?

Schritt 5 – mögliche Überschneidungen prüfen

Beeinflussen zwei Merkmale denselben wirtschaftlichen Nachteil?

Schritt 6 – jeden Faktor separat begründen

Keine pauschalen Prozentwerte verwenden.

Schritt 7 – geeignete Kombination wählen

Bei unabhängigen Faktoren kann eine multiplikative Verknüpfung sachgerecht sein.

Schritt 8 – Gesamtwirkung prüfen

Ist das Ergebnis aus Marktsicht noch plausibel?

Schritt 9 – alternative Marktinformationen heranziehen

Zum Beispiel:

• Vergleichspreise
• Angebote
• andere Bodenrichtwertzonen

Schritt 10 – Ergebnis transparent dokumentieren

Nicht nur Prozentwerte nennen, sondern die wirtschaftliche Ursache erklären.

Formulierungsbaustein

Das Bewertungsgrundstück weist mehrere vom typisierten Bodenrichtwertgrundstück abweichende wertbeeinflussende Merkmale auf. Diese betreffen unterschiedliche wirtschaftliche Sachverhalte und werden daher zunächst getrennt voneinander untersucht.

Der in den einschlägigen Georisikokarten ausgewiesene Gefahrenhinweis beschreibt eine erhöhte geologische Anfälligkeit des Standortes, stellt jedoch keinen Nachweis eines bereits eingetretenen Schadens dar. Die wertmindernde Wirkung resultiert daher nicht aus fiktiven Schadensbeseitigungskosten, sondern aus der aus Sicht eines durchschnittlichen Marktteilnehmers bestehenden Unsicherheit hinsichtlich möglicher zukünftiger Untersuchungs-, Sicherungs- oder Unterhaltungsmaßnahmen.

Hiervon zu unterscheiden ist die tatsächliche außergewöhnliche Steilhanglage, welche bereits gegenwärtig die Gebrauchstauglichkeit, Pflege und Nutzbarkeit wesentlicher Grundstücksteile einschränkt. Eine weitere eigenständige Belastung besteht in der überdurchschnittlichen Verkehrslärmeinwirkung.

Da diese Merkmale unterschiedliche wertbeeinflussende Ursachen besitzen, können getrennte Anpassungsfaktoren sachgerecht sein. Vor ihrer Kombination ist jedoch zu prüfen, ob einzelne Wertwirkungen bereits durch andere Faktoren erfasst wurden. Zur Vermeidung einer übermäßigen Kumulation können die sachverständig abgeleiteten Faktoren anschließend multiplikativ auf den Bodenrichtwert angewendet werden.

Kernaussage

Eine Gefahrenhinweiskarte weist auf ein mögliches geologisches Risiko hin, beweist aber noch keinen eingetretenen Schaden. Trotzdem kann ein solcher Hinweis den Bodenwert beeinflussen, wenn Käufer wegen möglicher Untersuchungs-, Sicherungs- oder Folgekosten vorsichtiger kalkulieren. Bestehen daneben weitere eigenständige Nachteile wie eine außergewöhnliche Steilhanglage und erheblicher Verkehrslärm, können mehrere Anpassungsfaktoren gerechtfertigt sein. Entscheidend ist jedoch, die wirtschaftliche Ursache jedes Abschlags getrennt zu begründen, Überschneidungen zu vermeiden und die Faktoren nicht blind zu addieren. Im Praxisfall wurden 0,95 für das Georisiko, 0,80 für die Steilhanglage und 0,90 für Verkehrslärm multiplikativ kombiniert; aus 420 €/m² wurden dadurch 287,28 €/m².

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