Kurzantwort
Eine stark geneigte Grundstücksfläche ist nicht automatisch wertlos.
Auch wenn Teile eines Grundstücks wegen einer außergewöhnlichen Steilhanglage nur eingeschränkt als:
- Garten
- Spielfläche
- Aufenthaltsbereich
- Freizeitfläche
nutzbar sind, bleiben sie Bestandteil des Grundstücks und können weiterhin einen wirtschaftlichen Nutzen besitzen.
Deshalb ist es nicht zwingend sachgerecht, die betroffene Fläche vollständig aus der Bodenwertermittlung herauszurechnen.
Im Praxisfall waren von insgesamt:
828 m² Grundstücksfläche
rund:
260 m²
beziehungsweise etwa:
31 %
aufgrund der starken Hanglage nur eingeschränkt nutzbar.
Trotzdem wurden diese 260 m² nicht mit:
0 €
bewertet.
Stattdessen wurde die außergewöhnliche Topografie über einen objektspezifischen Bodenwertabschlag berücksichtigt.
Eingeschränkt nutzbar bedeutet nicht automatisch wertlos. Entscheidend ist, wie stark die Topografie die tatsächliche Gebrauchstauglichkeit und Marktgängigkeit des gesamten Grundstücks beeinflusst.
Worum geht es?
Bodenrichtwerte beziehen sich regelmäßig auf Grundstücke mit typischen beziehungsweise durchschnittlichen Eigenschaften innerhalb einer Bodenrichtwertzone.
Ein konkretes Grundstück kann davon deutlich abweichen.
Ein klassisches Beispiel ist eine außergewöhnliche Hanglage.
Hanglage ist nicht gleich Hanglage
Leichte oder mäßige Geländeneigungen können je nach Lage sogar attraktiv sein.
Sie können beispielsweise ermöglichen:
- Aussicht
- bessere Belichtung
- terrassierte Gartenbereiche
- interessante Architektur
Eine extreme Steilhanglage kann dagegen erhebliche Nachteile verursachen.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück.
Die Grundstücksfläche betrug:
828 m²
Der Bodenrichtwert der maßgeblichen Zone lag bei:
420 €/m²
für erschließungsbeitragsfreies Wohnbauland.
Außergewöhnliche Topografie
Das Grundstück wies erhebliche Höhenunterschiede auf.
Auf einer Messstrecke von ungefähr:
28,60 m
betrug der Höhenunterschied rund:
10,40 m
Daraus ergab sich eine durchschnittliche Geländeneigung von rund:
36 %
36 % Geländeneigung ist erheblich
Damit lag keine gewöhnliche leichte Hanglage mehr vor.
Die Topografie hatte konkrete Auswirkungen auf:
- Erschließung
- Gartennutzung
- Aufenthaltsqualität
- Pflege
- Geländesicherung
Eingeschränkt nutzbare Fläche
Im rückwärtigen Grundstücksbereich wurden rund:
260 m²
als nur eingeschränkt nutzbar beurteilt.
Bezogen auf die Gesamtfläche entspricht das ungefähr:
31 %
Warum diese Fläche eingeschränkt war
Die Hangfläche eignete sich nur eingeschränkt als wohnungsnaher:
- Gartenbereich
- Aufenthaltsbereich
- Freizeitbereich
Eine intensivere Nutzung wäre nur mit erheblichem baulichem Aufwand möglich gewesen.
Mögliche technische Maßnahmen
Im Gutachten wurden beispielhaft genannt:
- Geländemodellierungen
- Böschungssicherungen
- Stützkonstruktionen
- Terrassierungen
Solche Maßnahmen verursachen zusätzliche Kosten und technischen Aufwand.
Warum nicht einfach 260 m² abziehen?
Eine naheliegende Rechnung wäre:
828 m² − 260 m² = 568 m²
und anschließend nur noch 568 m² als wertrelevante Grundstücksfläche anzusetzen.
Genau diese Vorgehensweise wäre im Praxisfall jedoch zu pauschal gewesen.
Die Hangfläche bleibt Grundstücksfläche
Auch die eingeschränkt nutzbare Fläche:
- gehört zum Grundstück
- schafft Abstand zu Nachbarn
- beeinflusst Privatsphäre
- trägt zum landschaftlichen Charakter bei
- kann begrünt werden
- kann teilweise erschlossen oder terrassiert werden
Damit besitzt sie weiterhin einen wirtschaftlichen Nutzen.
Eingeschränkt bedeutet nicht unbrauchbar
Zwischen:
vollwertig nutzbar
und:
wirtschaftlich wertlos
besteht ein großer Zwischenbereich.
Die Hangfläche lag genau in diesem Bereich.
Vollständiger Flächenabzug wäre zu hart
Ein vollständiger Abzug würde wirtschaftlich unterstellen:
Diese Fläche leistet überhaupt keinen Beitrag zum Grundstückswert.
Das ließ sich aus dem Sachverhalt nicht ableiten.
Deshalb Anpassung über den Bodenwert
Statt die Fläche vollständig zu eliminieren, wurde die eingeschränkte Nutzbarkeit über einen Abschlag auf den Bodenwert berücksichtigt.
Für die außergewöhnliche Steilhanglage wurde im konkreten Fall ein Faktor von:
0,80
angesetzt.
Das entspricht einem Abschlag von:
20 %
Wichtig: keine allgemeine 20-%-Regel
Aus diesem Praxisfall darf nicht abgeleitet werden:
Steilhang bedeutet immer minus 20 %.
Der Abschlag war objektspezifisch.
Er beruhte unter anderem auf:
- tatsächlicher Hangneigung
- Größe der eingeschränkt nutzbaren Fläche
- Nutzbarkeit der Außenanlagen
- erforderlichem Sicherungsaufwand
- Marktgängigkeit
In einem anderen Fall kann der Abschlag anders ausfallen
Denkbar wären:
- geringere Wertminderungen
- stärkere Wertminderungen
- differenzierte Teilflächenbewertungen
Die geeignete Methode hängt vom Grundstück ab.
Teilflächenbewertung kann ebenfalls sinnvoll sein
Bei manchen Grundstücken kann eine getrennte Bewertung von Teilflächen sinnvoller sein.
Zum Beispiel:
Hauptfläche
vollwertig nutzbares Bauland
Hangfläche
reduzierter Bodenwert
Dann könnten unterschiedliche Wertansätze je Quadratmeter verwendet werden.
Warum wurde hier trotzdem ein Gesamtfaktor verwendet?
Das Gutachten hat die Hanglage als Merkmal des gesamten Grundstücks behandelt.
Das ist nachvollziehbar, weil die extreme Topografie nicht nur die 260 m² isoliert betrifft.
Sie beeinflusst auch:
- Zugänglichkeit
- Pflege
- Gestaltungsmöglichkeiten
- Gesamtmarktgängigkeit
Steile Zufahrt ebenfalls relevant
Die Erschließung des Grundstücks erfolgte über eine steile Zufahrt.
Damit wirkte sich die Topografie nicht ausschließlich auf die Gartenfläche aus.
Auch die Erreichbarkeit des Grundstücks war betroffen.
Außenanlagen erfordern erhöhten Aufwand
Bei Steilhanglagen können höhere Anforderungen entstehen an:
- Stützmauern
- Geländesicherung
- Entwässerung
- Pflege
Im Praxisfall waren bereits Hangsicherungen beziehungsweise Stützkonstruktionen vorhanden.
Das beeinflusst die Käuferperspektive
Ein Erwerber sieht nicht nur:
828 m² Grundstück.
Er sieht auch:
- Wie viel Fläche kann ich tatsächlich nutzen?
- Wie aufwendig ist die Pflege?
- Welche Sicherungsmaßnahmen bestehen?
- Welche zukünftigen Kosten könnten entstehen?
Deshalb reicht die Grundstücksgröße allein nicht aus
Zwei Grundstücke mit jeweils:
828 m²
können wirtschaftlich sehr unterschiedlich sein.
Beispiel Grundstück A
828 m²
- weitgehend eben
- gut nutzbarer Garten
- einfache Erschließung
Grundstück B
828 m²
- starke Hanglage
- große eingeschränkt nutzbare Fläche
- steile Zufahrt
- zusätzlicher Sicherungsbedarf
Obwohl die Quadratmeterzahl identisch ist, ist die Gebrauchstauglichkeit unterschiedlich.
Bodenrichtwert muss angepasst werden
Der Bodenrichtwert bildet einen typisierten durchschnittlichen Bodenwert innerhalb der Richtwertzone.
Die außergewöhnliche Steilhanglage wich davon erheblich ab.
Deshalb wurde der Richtwert objektspezifisch angepasst.
Ausgangsbodenrichtwert
Im Praxisfall:
420 €/m²
Aber die Hanglage war nicht der einzige Nachteil
Zusätzlich bestanden:
- Gefahrenhinweise für flachgründige Hangabbrüche
- erhebliche Verkehrslärmbelastung
Diese Merkmale wurden getrennt behandelt.
Hanglage und Georisiko nicht vermischen
Das ist methodisch besonders wichtig.
Steilhanglage
beschreibt unter anderem:
- eingeschränkte Nutzbarkeit
- Pflegeaufwand
- baulichen Aufwand
Georisiko
beschreibt dagegen:
- erhöhte geologische Anfälligkeit
- mögliche Hangabbrüche
- potenziellen Sicherungsbedarf
Beides hängt zwar räumlich zusammen, ist aber nicht identisch.
Gefahrenhinweisbereich
Das Grundstück lag laut ausgewerteten Georisikokarten in einem Gefahrenhinweisbereich für:
flachgründige Hangabbrüche
sowie für einen entsprechenden Extremfall.
Dafür eigener Faktor
Im konkreten Gutachten wurde für diesen Sachverhalt ein Faktor von:
0,95
angesetzt.
Also:
−5 %
Verkehrslärm ebenfalls separat
Zusätzlich bestand eine erhebliche Verkehrslärmbelastung durch:
- Autobahn
- Bundesstraße
Dafür wurde ein weiterer Faktor von:
0,90
angesetzt.
Also:
−10 %
Drei unterschiedliche Wertmerkmale
Damit lagen drei getrennte Sachverhalte vor:
Georisiko
Faktor:
0,95
Steilhanglage
Faktor:
0,80
Verkehrslärm
Faktor:
0,90
Multiplikative Verknüpfung
Die Faktoren wurden nicht einfach addiert.
Stattdessen wurden sie multiplikativ angewandt:
420 €/m² × 0,95 × 0,80 × 0,90
=
287,28 €/m²
Warum das Ergebnis nicht 273 €/m² beträgt
Bei einfacher Addition der Abschläge würde man rechnen:
5 % + 20 % + 10 % = 35 %
und damit:
420 €/m² × 0,65 = 273 €/m²
Das wurde im Gutachten gerade nicht gemacht.
Multiplikative Anpassung reduziert den Kumulationseffekt
Bei multiplikativer Anwendung wirkt jeder weitere Faktor auf den bereits angepassten Wert.
Dadurch ergibt sich:
287,28 €/m²
statt:
273 €/m²
Doppelberücksichtigung trotzdem prüfen
Auch bei multiplikativer Anwendung muss geprüft werden:
Bilden die Faktoren tatsächlich verschiedene Sachverhalte ab?
Eine Multiplikation macht eine Bewertung nicht automatisch richtig.
Beispiel für mögliche Doppelzählung
Wenn der Abschlag für Steilhang bereits vollständig berücksichtigt hätte:
- Hangrisiko
- Sicherungsbedarf
- eingeschränkte Nutzbarkeit
und danach nochmals ein voller Abschlag für dieselben Hangrisiken angesetzt würde, könnte eine Doppelberücksichtigung entstehen.
Deshalb Ursachen sauber trennen
Im Praxisfall wurden die Sachverhalte unterschiedlich begründet:
Steilhang
eingeschränkte Nutzung und aufwendige Topografie
Gefahrenhinweis
zusätzliche geologische Unsicherheit
Verkehrslärm
Immissionsbelastung
Damit waren unterschiedliche Ursachen identifiziert.
Der endgültige Bodenwert
Nach den Anpassungen ergab sich ein objektspezifischer Bodenwert von:
287,28 €/m²
Bei:
828 m²
ergab das rund:
238.000 €
Vergleich mit unbereinigtem Bodenwert
Ohne objektspezifische Anpassungen hätte sich ergeben:
828 m² × 420 €/m²
=
347.760 €
Unterschied
Objektspezifischer Bodenwert:
rund 238.000 €
gegenüber einem rechnerischen Ausgangswert von rund:
348.000 €
Die Kombination der konkreten Standortnachteile hatte damit erhebliche wirtschaftliche Bedeutung.
Der Abschlag stammt aber nicht nur aus der Hanglage
Das muss klar bleiben.
Der Unterschied wurde verursacht durch die Kombination aus:
- Steilhang
- Georisiko
- Verkehrslärm
Die Hanglage allein darf nicht für den gesamten Unterschied verantwortlich gemacht werden.
Hangfläche kann sogar positive Eigenschaften besitzen
Eine Hanglage kann im Einzelfall auch Vorteile ermöglichen.
Beispielsweise:
- Aussicht
- wenig Einsehbarkeit
- besondere Architektur
- terrassierte Außenflächen
Im Praxisfall überwogen jedoch die Nachteile.
Marktreaktion entscheidet
Nicht die technische Hangneigung allein bestimmt den Wert.
Entscheidend ist:
Wie reagieren typische Käufer auf dieses konkrete Grundstück?
36 % sind keine automatische Schwelle
Aus dem Praxisfall darf auch nicht abgeleitet werden:
Ab 36 % Hangneigung gilt immer ein bestimmter Abschlag.
Die Zahl beschreibt dieses konkrete Grundstück.
Weitere relevante Kriterien
Bei einer Hangbewertung können unter anderem wichtig sein:
- Ausrichtung des Hangs
- Aussicht
- Sonneneinstrahlung
- Zufahrt
- Bebaubarkeit
- Gartenqualität
- Sicherungsbedarf
- Entwässerung
- tatsächliche Marktakzeptanz
Bebaubarkeit und Gartennutzung unterscheiden
Eine Fläche kann baurechtlich Bestandteil eines Baugrundstücks sein und trotzdem praktisch nur eingeschränkt als Garten nutzbar sein.
Beide Ebenen sind auseinanderzuhalten.
Keine automatische Umwandlung in Gartenland
Auch eine stark geneigte Teilfläche wird nicht allein wegen ihrer eingeschränkten Nutzung automatisch zu einer anderen planungsrechtlichen Grundstücksqualität.
Im Praxisfall blieb das Grundstück insgesamt:
baureifes Land
Wirtschaftliche Nutzbarkeit ist entscheidend
Die Frage lautet nicht:
Ist die Fläche formal Bauland?
sondern zusätzlich:
Welchen wirtschaftlichen Beitrag leistet sie für einen Käufer?
Warum der vollständige Flächenabzug häufig zu grob ist
Ein kompletter Flächenabzug erzeugt eine harte Grenze:
- vollwertig
- oder wertlos
Die Realität ist oft abgestuft.
Abgestufte Bewertung ist häufig sachgerechter
Ein Hangbereich kann beispielsweise nur:
- 80 %
- 60 %
- 40 %
des Beitrags einer voll nutzbaren Fläche leisten.
Welche Abstufung sachgerecht ist, muss aus dem Einzelfall abgeleitet werden.
Zwei grundsätzlich mögliche Methoden
Methode 1 – Gesamtflächenfaktor
Gesamter Bodenwert wird über einen objektspezifischen Faktor angepasst.
Methode 2 – Teilflächenansatz
Unterschiedliche Grundstücksteile erhalten unterschiedliche relative Werte.
Beide Methoden können grundsätzlich nachvollziehbar sein, wenn die Herleitung konsistent ist.
Was ist besser?
Das hängt davon ab, wie klar sich die eingeschränkt nutzbare Fläche räumlich und wirtschaftlich abgrenzen lässt.
Bei eindeutig abtrennbaren Teilflächen kann ein Teilflächenmodell besonders transparent sein.
Bei einer Topografie, die das gesamte Grundstück beeinflusst, kann ein Gesamtfaktor praktikabler sein.
Ortsbesichtigung besonders wichtig
Eine Hanglage lässt sich aus einer Flurkarte allein oft nur unzureichend beurteilen.
Vor Ort sollte geprüft werden:
- tatsächliche Neigung
- Höhenunterschiede
- Zugänglichkeit
- bestehende Stützkonstruktionen
- nutzbare Terrassen
- Gartenqualität
Geländedaten ergänzen den Augenschein
Im Praxisfall wurde die Hanglage zusätzlich quantitativ beschrieben.
Mit:
- Messstrecke
- Höhenunterschied
- rechnerischer Neigung
wurde die Bewertung nachvollziehbarer.
Objektbeschreibung sollte konkret sein
Besser als:
„starke Hanglage“
ist beispielsweise:
„Auf einer horizontalen Messstrecke von rund 28,6 m besteht ein Höhenunterschied von rund 10,4 m. Daraus ergibt sich eine durchschnittliche Geländeneigung von rund 36 %.“
Damit wird der Sachverhalt greifbar.
Typische Fehler
Eingeschränkt nutzbare Fläche vollständig mit 0 € bewerten
Das kann ihren verbleibenden wirtschaftlichen Nutzen unterschätzen.
Gesamte Grundstücksfläche ungekürzt mit Bodenrichtwert ansetzen
Das kann die schlechte Gebrauchstauglichkeit ignorieren.
Pauschalen Hangabschlag verwenden
Es gibt keinen allgemeinen Prozentsatz für Steilhanglagen.
Hanglage und Georisiko gleichsetzen
Topografie und Gefahrenhinweis sind unterschiedliche Sachverhalte.
Mehrere Abschläge einfach addieren
Dadurch kann die Gesamtwirkung überzeichnet werden.
Faktoren multiplikativ anwenden, ohne Doppelberücksichtigung zu prüfen
Auch Multiplikation ersetzt keine inhaltliche Prüfung.
Nur die Hangneigung betrachten
Ausrichtung, Aussicht, Zufahrt und tatsächliche Nutzung sind ebenfalls relevant.
Planungsrechtliche Qualität mit tatsächlicher Nutzbarkeit verwechseln
Baureifes Land kann trotzdem topografisch erheblich eingeschränkt sein.
Vorgehensweise
Bei einem Steilhanggrundstück empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – Bodenrichtwertgrundstück bestimmen
Welche durchschnittlichen Eigenschaften liegen dem Bodenrichtwert zugrunde?
Schritt 2 – Gelände aufnehmen
Erfassen:
- Höhenunterschied
- Neigung
- Geländeverlauf
Schritt 3 – tatsächlich nutzbare Flächen bestimmen
Welche Bereiche können normal genutzt werden?
Schritt 4 – eingeschränkt nutzbare Flächen abgrenzen
Welche Grundstücksteile sind nur eingeschränkt nutzbar?
Schritt 5 – verbleibenden Nutzen beurteilen
Auch eine Hangfläche kann beispielsweise:
- Abstand
- Privatsphäre
- Begrünung
- Aussicht
bieten.
Schritt 6 – technische Zusatzaufwendungen prüfen
Zum Beispiel:
- Stützmauern
- Terrassierung
- Entwässerung
- Böschungssicherung
Schritt 7 – weitere Risiken getrennt prüfen
Insbesondere:
- Hangabbrüche
- Rutschungen
- Starkregen
Schritt 8 – Bewertungsmethode wählen
Entweder:
- Gesamtflächenfaktor
- oder Teilflächenbewertung
Schritt 9 – Marktreaktion plausibilisieren
Wie würde ein typischer Käufer die eingeschränkte Nutzbarkeit beurteilen?
Schritt 10 – Doppelberücksichtigung kontrollieren
Hanglage, Georisiko und weitere Merkmale nicht mehrfach vollständig erfassen.
Formulierungsbaustein
Das Bewertungsgrundstück weist eine gegenüber dem Bodenrichtwertgrundstück deutlich abweichende topografische Situation auf. Aufgrund der ausgeprägten Steilhanglage sind wesentliche Teile der Grundstücksfläche nur eingeschränkt als wohnungsnahe Garten- und Aufenthaltsflächen nutzbar.
Die betroffenen Grundstücksteile sind jedoch nicht als wirtschaftlich wertlos anzusehen. Sie bleiben Bestandteil des Baugrundstücks und leisten weiterhin einen Beitrag zur Grundstücksnutzung, beispielsweise durch Abstand, Begrünung, Privatsphäre und eine eingeschränkte Freizeitnutzung.
Ein vollständiger Abzug der eingeschränkt nutzbaren Fläche wird daher nicht vorgenommen. Die gegenüber einem durchschnittlich nutzbaren Bodenrichtwertgrundstück geringere Gebrauchstauglichkeit, der erhöhte Pflegeaufwand und gegebenenfalls erforderliche Aufwendungen für Geländemodellierung, Stützkonstruktionen oder Hangsicherungen werden vielmehr durch eine objektspezifische Anpassung des Bodenrichtwertes berücksichtigt.
Soweit zusätzlich geologische Gefahrenhinweise oder andere Standortnachteile bestehen, sind diese getrennt von der reinen topografischen Einschränkung zu untersuchen. Eine Mehrfachberücksichtigung derselben Wertwirkung ist zu vermeiden.
Kernaussage
Bei einem Steilhanggrundstück ist die eingeschränkt nutzbare Fläche nicht automatisch wertlos. Im Praxisfall waren rund 31 % der Grundstücksfläche wegen einer durchschnittlichen Geländeneigung von etwa 36 % nur eingeschränkt nutzbar. Diese Fläche wurde dennoch nicht vollständig aus der Bodenwertermittlung entfernt. Stattdessen wurde die geringere Gebrauchstauglichkeit des gesamten Grundstücks über einen objektspezifischen Bodenwertabschlag berücksichtigt. Entscheidend ist damit nicht allein die Quadratmeterzahl, sondern welchen wirtschaftlichen Nutzen die Fläche für einen typischen Marktteilnehmer tatsächlich noch besitzt.
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