Kurzantwort
Die Drittverwendungsfähigkeit beschreibt vereinfacht, wie gut eine Immobilie außer für ihre bisherige Nutzung auch von anderen Marktteilnehmern und für andere wirtschaftlich sinnvolle Zwecke verwendet werden kann.
Bei ehemaligen Gaststätten, Brauereien und Veranstaltungsgebäuden kann sie stark eingeschränkt sein.
Typische Gründe sind:
- stark spezialisierte Grundrisse
- große Saal- und Nebenflächen
- ehemalige Produktions- und Technikbereiche
- hoher Sanierungsbedarf
- fehlende Stellplätze
- schwierige Umnutzbarkeit
- geringer regionaler Nutzer- und Käuferkreis
Im Praxisfall war die ursprüngliche Nutzung bereits aufgegeben.
Das Gebäude verfügte zwar über mehr als:
1.100 m² Nutzfläche
doch große Teile dieser Fläche waren nur eingeschränkt marktgängig.
Eine Wiederaufnahme der früheren Nutzung hätte eine umfassende Sanierung erfordert.
Auch eine Umnutzung zu Wohnzwecken wäre nur mit erheblichen baulichen Eingriffen möglich gewesen.
Das Gutachten kam deshalb zu dem Ergebnis:
Die Drittverwendungsfähigkeit ist deutlich unterdurchschnittlich.
Nicht die vorhandene Fläche allein bestimmt den Wert einer Spezialimmobilie, sondern die Frage, wie viele wirtschaftlich tragfähige Nutzungen der Markt für diese Fläche tatsächlich sieht.
Worum geht es?
Eine Immobilie ist umso marktgängiger, je mehr unterschiedliche Marktteilnehmer sie sinnvoll nutzen können.
Ein typisches Bürogebäude kann beispielsweise unter Umständen von verschiedenen Unternehmen genutzt werden.
Eine marktgängige Wohnung kann von:
- Eigennutzern
- Kapitalanlegern
- unterschiedlichen Haushalten
nachgefragt werden.
Bei einer hoch spezialisierten Immobilie ist das anders.
Spezialimmobilien sind für einen bestimmten Zweck geschaffen
Ehemalige Gaststätten und Brauereien besitzen häufig Gebäudeteile wie:
- Schankräume
- Großküchen
- Veranstaltungssäle
- Bühnen
- Produktionsräume
- Kühlräume
- Lager
- Technikbereiche
- besondere Erschließungen
Diese Flächen wurden für eine ganz bestimmte Betriebsform geschaffen.
Das kann während des laufenden Betriebs sinnvoll sein
Solange der Betrieb funktioniert, kann eine spezialisierte Gebäudestruktur sogar ein Vorteil sein.
Ein großer Veranstaltungssaal ist beispielsweise für einen erfolgreichen Gaststättenbetrieb wirtschaftlich sinnvoll.
Ein Brauereibereich ist für einen Brauereibetrieb notwendig.
Nach Aufgabe der Nutzung verändert sich die Situation
Wird der ursprüngliche Betrieb eingestellt, stellt sich eine neue Frage:
Wer kann diese Immobilie jetzt sinnvoll nutzen?
Genau hier wird die Drittverwendungsfähigkeit zum Bewertungsfaktor.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein historischer ehemaliger Brauerei- und Gaststättenkomplex.
Das Gebäude wurde ursprünglich ungefähr um:
1800
errichtet.
Die ehemalige Nutzung war zum Bewertungszeitpunkt bereits aufgegeben.
Mehr als 1.100 m² Nutzfläche
Der Gebäudekomplex verfügte überschlägig über rund:
1.104 m² Nutzfläche.
Diese verteilte sich unter anderem auf:
- Gaststätte
- Saalbereich
- ehemalige Brauerei
- Lager
- Wohn- und Nebenräume
- Schützenstand
- Garage
Große Fläche ist nicht automatisch ein Vorteil
Bei marktgängigen Gebäuden kann zusätzliche Fläche grundsätzlich wertvoll sein.
Bei Spezialimmobilien gilt das nur eingeschränkt.
Denn zusätzliche Fläche erzeugt nur dann Wert, wenn sie:
- nutzbar
- vermietbar
- verkäuflich
- wirtschaftlich tragfähig
ist.
1.100 m² können weniger wert sein als 200 m² marktgängige Fläche
Das klingt zunächst widersprüchlich.
Bewertungstechnisch ist es aber nachvollziehbar.
Eine kleine moderne Gewerbefläche mit:
- guter Zufahrt
- flexibler Nutzung
- zeitgemäßer Technik
- großer Nachfrage
kann wirtschaftlich attraktiver sein als ein riesiger historischer Gebäudekomplex mit nur wenigen realistischen Nutzungsmöglichkeiten.
Drittverwendungsfähigkeit ist deshalb keine Flächenfrage
Die entscheidende Frage lautet nicht:
Wie viele Quadratmeter besitzt das Gebäude?
Sondern:
Wie viele dieser Quadratmeter lassen sich wirtschaftlich sinnvoll verwenden?
Die ursprüngliche Gaststättennutzung war aufgegeben
Im Praxisfall wurde der Betrieb bereits eingestellt.
Eine Fortführung der bisherigen Nutzung war deshalb nicht mehr die tatsächlich bestehende Situation.
Wiederaufnahme der Gastronomie nur mit erheblichem Aufwand
Das Gutachten stellte fest, dass eine erneute Nutzung als Gaststätte oder Veranstaltungsbetrieb nur nach umfassenden Investitionen denkbar wäre.
Erforderlich wären insbesondere Maßnahmen an:
- Tragwerk
- Dach
- Haustechnik
- Elektroinstallation
- Sanitärbereichen
- Innenausbau
Hinzu kamen weitere Anforderungen, die sich bei einer erneuten gewerblichen Nutzung ergeben könnten.
Damit war die alte Nutzung nicht einfach übertragbar
Ein Käufer konnte also nicht:
kaufen – Schlüssel umdrehen – Gaststätte weiterbetreiben.
Zwischen Erwerb und nachhaltiger Nutzung lagen erhebliche:
- Investitionen
- technische Risiken
- Planungen
- Unsicherheiten
Genau das reduziert den Käuferkreis
Je mehr Kapital ein Erwerber investieren muss, bevor eine Immobilie nutzbar wird, desto kleiner wird häufig der Kreis potenzieller Interessenten.
Wirtschaftliche Tragfähigkeit der alten Nutzung
Selbst wenn eine Sanierung technisch möglich wäre, bleibt eine zweite Frage:
Trägt der örtliche Markt anschließend einen wirtschaftlichen Gaststätten- oder Veranstaltungsbetrieb?
Technisch möglich ist nicht gleich wirtschaftlich sinnvoll
Eine Spezialimmobilie kann technisch vollständig wiederhergestellt werden.
Das bedeutet noch nicht, dass:
- ausreichend Gäste
- ausreichend Pächter
- ausreichend Mieter
- ausreichend Käufer
vorhanden sind.
Der regionale Markt spielt eine große Rolle
Das Gutachten beschreibt den Standort als ländlich geprägt.
Die Nachfrage konzentrierte sich stärker auf:
- Wohnimmobilien
- Einfamilienhäuser
- kleinere Mehrfamilienhäuser
- marktgängige Baugrundstücke
Für großflächige historische Gaststätten- und Brauereigebäude wurde dagegen nur ein eingeschränkter Markt gesehen.
Das ist typisch für Spezialimmobilien
Je spezieller das Nutzungskonzept, desto wichtiger ist die regionale Nachfrage.
Ein großer Veranstaltungssaal kann in einer bestimmten Lage wirtschaftlich funktionieren.
In einer anderen Lage kann er kaum noch einen Nutzer finden.
Veränderung gesellschaftlicher Nutzungsmuster
Das Gutachten weist außerdem auf die rückläufige Bedeutung traditioneller Dorfgaststätten hin.
Für die Bewertung ist dabei nicht entscheidend, warum sich gesellschaftliche Gewohnheiten verändert haben.
Entscheidend ist:
Wie groß ist heute der Markt für genau diese Gebäudenutzung?
Nachnutzung als zentrale Frage
Wenn die ursprüngliche Nutzung nicht mehr tragfähig ist, muss untersucht werden:
Welche andere Nutzung kommt realistisch in Betracht?
Möglichkeit 1 – andere Gastronomie
Denkbar wäre beispielsweise:
- Restaurant
- Veranstaltungslokal
- Vereinsnutzung
Doch auch diese Nutzungen greifen häufig auf dieselbe spezialisierte Gebäudestruktur zurück.
Der Markt bleibt deshalb begrenzt.
Möglichkeit 2 – Lager oder Abstellflächen
Im Praxisfall wurden einfache Lager-, Abstell- oder Nebennutzungen als mögliche Restnutzung gesehen.
Diese haben jedoch einen entscheidenden Nachteil:
Sie erzielen häufig nur geringe Erträge.
Hochwertige Fläche wird zur einfachen Fläche
Ein ehemaliger Brauereiraum kann historisch sehr aufwendig errichtet worden sein.
Wenn er künftig nur noch als Lager dient, bezahlt der Markt aber nicht für die ursprüngliche Funktion.
Er bezahlt für:
Lagerqualität.
Das kann zu einem starken wirtschaftlichen Wertverlust führen
Ein Gebäude kann daher technisch weiterhin vorhanden sein, seine frühere wirtschaftliche Funktion aber weitgehend verlieren.
Möglichkeit 3 – Wohnnutzung
Bei vielen ehemaligen Gaststätten wird eine Umnutzung zu Wohnraum diskutiert.
Das klingt zunächst attraktiv.
Im Praxisfall wurde jedoch festgestellt, dass eine solche Umnutzung umfangreiche Eingriffe erfordern würde.
Warum Wohnnutzung nicht automatisch funktioniert
Ehemalige Gewerbe- und Veranstaltungsgebäude besitzen häufig:
- große Raumtiefen
- ungünstige Belichtung
- ungewöhnliche Grundrisse
- große Hallen- oder Saalflächen
- komplizierte Erschließung
- technische Bereiche
Daraus entstehen erhebliche Umbauanforderungen.
Umnutzung ist außerdem keine reine Bewertungsannahme
Ein Verkehrswertgutachten sollte nicht einfach unterstellen:
Daraus macht man Wohnungen.
Zunächst müsste geprüft werden, ob eine solche Nutzung:
- technisch
- wirtschaftlich
- planungsrechtlich
überhaupt realistisch ist.
Potenzial ist nicht dasselbe wie genehmigte Nutzung
Gerade bei Entwicklungsobjekten muss unterschieden werden zwischen:
denkbarer Nutzung
und:
hinreichend gesicherter Nutzungsmöglichkeit.
Fehlende Stellplätze können zusätzlich problematisch sein
Im Praxisfall wurde auch die begrenzte Stellplatzsituation als Nachteil genannt.
Das ist gerade bei:
- Gastronomie
- Veranstaltungen
- größeren Gewerbenutzungen
von erheblicher praktischer Bedeutung.
Eine Nutzung besteht nicht nur aus Gebäudefläche
Ein funktionierender Betrieb benötigt häufig auch:
- Stellplätze
- Zufahrt
- Außenflächen
- Liefermöglichkeiten
- Nebenflächen
Fehlen solche Bestandteile, kann die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes deutlich sinken.
Der Biergarten gehörte nicht zum Bewertungsobjekt
Im Praxisfall war auch ein bislang genutzter Biergarten nicht Bestandteil der zu bewertenden Grundstücksfläche.
Das ist ein besonders anschauliches Beispiel.
Betriebsfunktion und Grundstücksumfang müssen zusammenpassen
Eine Gaststätte kann wirtschaftlich von einer Außenfläche profitieren.
Wenn diese Fläche aber rechtlich beziehungsweise wirtschaftlich nicht zum Bewertungsobjekt gehört, kann sie nicht selbstverständlich als dauerhafter Bestandteil der Immobiliennutzung angesetzt werden.
Ein Käufer erwirbt nur das Bewertungsobjekt
Er muss daher fragen:
Funktioniert die bisherige Nutzung auch mit genau den Flächen, die tatsächlich mitverkauft werden?
Historische Struktur als Vorteil und Nachteil
Historische Gaststätten können besitzen:
- Atmosphäre
- Charakter
- ortsbildprägende Wirkung
Das kann positiv sein.
Historischer Charakter garantiert aber keine Marktgängigkeit
Ein Gebäude kann architektonisch interessant sein und trotzdem:
- wirtschaftlich schwer nutzbar
- teuer zu sanieren
- schwer vermietbar
sein.
Liebhaberinteresse ist kein allgemeiner Markt
Das Gutachten sah als mögliche Interessenten unter anderem:
- Liebhaber historischer Bausubstanz
- projektbezogene Investoren
- gegebenenfalls öffentliche oder kommunale Träger
Diese Gruppen können besondere Motive haben
Ein kommunaler Erwerber könnte beispielsweise:
- städtebauliche
- kulturelle
- ortsbildbezogene
Interessen verfolgen.
Ein privater Liebhaber kann eine persönliche Bindung an historische Substanz besitzen.
Solche Sondermotive dürfen den Verkehrswert nicht dominieren
Der Verkehrswert orientiert sich am gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
Außergewöhnliche persönliche Motive einzelner Interessenten dürfen nicht ohne Weiteres auf den gesamten Markt übertragen werden.
Drittverwendungsfähigkeit und Marktgängigkeit hängen zusammen
Eine geringe Drittverwendungsfähigkeit bedeutet häufig:
- kleiner Käuferkreis
- kleiner Mietermarkt
- längere Vermarktungsdauer
- höhere Unsicherheit
- niedrigere Zahlungsbereitsschaft
Je kleiner der Käuferkreis, desto größer die Abhängigkeit von Einzelinteressenten
Bei einer normalen Wohnung können zahlreiche Käufer miteinander konkurrieren.
Bei einer historischen ehemaligen Brauerei kann möglicherweise nur eine Handvoll Interessenten überhaupt infrage kommen.
Ein kleiner Markt bedeutet nicht automatisch Wert null
Auch Spezialimmobilien können einen positiven Verkehrswert besitzen.
Aber der Wert muss die begrenzte Marktbreite berücksichtigen.
Im Praxisfall war die Marktgängigkeit deutlich unterdurchschnittlich
Das Gutachten beschreibt den potenziellen Erwerberkreis als:
äußerst begrenzt.
Dies wurde als wesentlicher wertmindernder Faktor gewürdigt.
Drittverwendung beeinflusst auch den Ertragswert
Bei einer gut drittverwendbaren Immobilie kann ein Vermieter bei Ausfall eines Nutzers relativ leicht einen neuen Mieter finden.
Bei einer Spezialimmobilie ist das schwieriger.
Das erhöht das Ertragsrisiko
Eine eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit kann sich auswirken auf:
- erzielbare Miete oder Pacht
- Leerstandsrisiko
- Vermarktungsdauer
- Renditeanforderung
Im Praxisfall sehr niedrige Ertragsansätze
Für das gesamte Objekt wurde nur ein nachhaltiger Jahresrohertrag von rund:
13.080 €
angesetzt.
Das ist angesichts von mehr als 1.100 m² Nutzfläche sehr niedrig.
Genau das zeigt die geringe wirtschaftliche Flächenqualität
Nicht die Fläche fehlte.
Es fehlte die marktgängige Verwendung.
Drittverwendungsfähigkeit beeinflusst auch die Restnutzungsdauer
Wenn ein Gebäude kaum noch sinnvoll genutzt werden kann, kann sich seine wirtschaftliche Restnutzungsdauer deutlich verkürzen.
Im Praxisfall wurde nur eine Restnutzungsdauer von:
6 Jahren
angesetzt.
Wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist nicht gleich technische Lebensdauer
Das Gebäude kann möglicherweise noch länger stehen.
Die wirtschaftliche Frage lautet aber:
Wie lange lässt sich die vorhandene Gebäudestruktur noch sinnvoll nutzen?
Drittverwendungsfähigkeit und wirtschaftliche Überalterung
Beide Begriffe hängen eng zusammen.
Wirtschaftliche Überalterung
Die Gebäudefunktion passt nicht mehr ausreichend zum heutigen Markt.
Eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit
Andere Nutzungen sind nur schwer oder mit erheblichem Aufwand möglich.
Gemeinsam können sie dazu führen, dass ein Gebäude trotz erheblicher Substanz nur noch einen geringen Marktwertbeitrag besitzt.
Drittverwendung nicht theoretisch, sondern praktisch beurteilen
Es reicht nicht zu sagen:
Man könnte dort theoretisch alles Mögliche machen.
Die Bewertung muss vielmehr fragen:
- Was ist realistisch?
- Was ist finanzierbar?
- Was ist marktgängig?
- Wer würde es nutzen?
Beispiel für schlechte Drittverwendung
Ein alter Veranstaltungssaal könnte theoretisch umgebaut werden zu:
- Wohnungen
- Büros
- Lager
- Praxisflächen
Wenn jede dieser Varianten aber:
- hohe Umbaukosten
- technische Probleme
- geringe Nachfrage
verursacht, ist die Drittverwendungsfähigkeit dennoch gering.
Beispiel für gute Drittverwendung
Eine einfache Gewerbehalle kann möglicherweise genutzt werden als:
- Lager
- Werkstatt
- Produktion
- Logistik
mit nur geringen Anpassungen.
Dann ist ihre Drittverwendungsfähigkeit deutlich besser.
Entscheidendes Kriterium: Anpassungsaufwand
Eine gute Drittverwendung zeichnet sich häufig dadurch aus, dass der nächste Nutzer die Immobilie mit:
überschaubarem Anpassungsaufwand
verwenden kann.
Je höher der erforderliche Umbau, desto schlechter die Drittverwendung
Muss dagegen nahezu eine vollständige:
- Kernsanierung
- Neuaufteilung
- technische Erneuerung
erfolgen, verliert die vorhandene Struktur an wirtschaftlichem Nutzen.
Das Gebäude kann zum Entwicklungsobjekt werden
Ab einem gewissen Punkt kauft der Erwerber nicht mehr:
eine funktionierende Gaststätte,
sondern:
ein Grundstück mit schwierigem Altbestand und Entwicklungspotenzial.
Das verändert die gesamte Preisbildung.
Der bestehende Betrieb darf nicht mitverkauft gedacht werden, wenn er nicht mehr existiert
Ein weiterer häufiger Fehler ist die gedankliche Fortführung einer früher erfolgreichen Nutzung.
Wenn der Betrieb aufgegeben wurde, muss die Immobilie so beurteilt werden, wie sie dem Markt tatsächlich gegenübertritt.
Betrieblicher Erfolg ist kein dauerhafter Immobilienwert
Die frühere:
- Bekanntheit
- Tradition
- Gästezahl
eines Betriebs ist nicht automatisch ein dauerhaft übertragbarer Gebäudewert.
Der Käufer erwirbt Bausubstanz und Nutzungsmöglichkeiten
Nicht automatisch:
- Kundenstamm
- Betriebsmodell
- persönliche Reputation des früheren Betreibers
Typische Fehler
Große Fläche automatisch positiv bewerten
Fläche ohne wirtschaftliche Nutzung kann kaum Wert erzeugen.
Frühere Nutzung einfach fortschreiben
Eine aufgegebene Spezialnutzung muss neu auf ihre Marktfähigkeit geprüft werden.
Theoretische Umnutzungen als sicher unterstellen
Mögliche und gesicherte Nachnutzung sind nicht dasselbe.
Sanierung und Drittverwendung getrennt betrachten
Hoher Umbauaufwand kann gerade der Grund für geringe Drittverwendungsfähigkeit sein.
Moderne Gewerbemieten auf historische Spezialflächen übertragen
Die Nutzungsqualität ist häufig nicht vergleichbar.
Stellplätze und Außenflächen ignorieren
Sie können für die Betriebsfähigkeit entscheidend sein.
Liebhaberinteresse mit gewöhnlichem Geschäftsverkehr verwechseln
Einzelne Sonderinteressen sind nicht automatisch marktbestimmend.
Gebäudealter allein als Ursache ansehen
Entscheidend ist das Zusammenwirken von Funktion, Zustand und Markt.
Vorgehensweise
Bei ehemaligen Gaststätten, Brauereien und ähnlichen Spezialimmobilien empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – ursprüngliche Nutzung analysieren
Welche Gebäudeteile wurden für welche Betriebsfunktion geschaffen?
Schritt 2 – aktuelle Nutzbarkeit feststellen
Ist die ursprüngliche Nutzung noch tatsächlich möglich?
Schritt 3 – Markt für die ursprüngliche Nutzung prüfen
Gibt es realistische Nutzer, Pächter oder Käufer?
Schritt 4 – technischen Anpassungsbedarf feststellen
Welche Investitionen wären für eine Wiederaufnahme erforderlich?
Schritt 5 – alternative Nutzungen untersuchen
Zum Beispiel:
- Lager
- Gewerbe
- Wohnen
- Vereinsnutzung
- sonstige Teilnutzungen
Schritt 6 – Umnutzungsaufwand beurteilen
Wie stark müsste die vorhandene Struktur verändert werden?
Schritt 7 – Grundstücksumfang berücksichtigen
Stehen alle für die Nutzung notwendigen:
- Stellplätze
- Außenflächen
- Zufahrten
zur Verfügung?
Schritt 8 – Nutzer- und Käuferkreis einschätzen
Wie breit ist der tatsächliche Markt?
Schritt 9 – Ertragsfähigkeit prüfen
Welche Erträge können die realistischen Nutzungen tragen?
Schritt 10 – Drittverwendungsfähigkeit in die Gesamtbewertung einordnen
Sie kann sich insbesondere auswirken auf:
- Marktgängigkeit
- Ertragsansätze
- Renditeanforderung
- Restnutzungsdauer
- Verkehrswert
Formulierungsbaustein
Die vorhandene Gebäudestruktur ist in erheblichem Umfang durch die ehemalige Nutzung als Gaststätten-, Veranstaltungs- und Produktionsimmobilie geprägt. Die ursprüngliche Nutzung wurde aufgegeben und erscheint unter den gegebenen baulichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nur nach umfangreichen Investitionen wieder aufnehmbar.
Alternative Nutzungen sind aufgrund der spezialisierten Grundriss- und Gebäudestruktur ebenfalls nur eingeschränkt möglich. Insbesondere eine Umnutzung würde erhebliche bauliche, technische und funktionale Anpassungen voraussetzen.
Aus Sicht eines durchschnittlichen Marktteilnehmers ist der Kreis potenzieller Nutzer beziehungsweise Erwerber daher deutlich begrenzt. Die vorhandene Gebäudefläche kann nicht mit marktgängigen Standardflächen gleichgesetzt werden, da ein erheblicher Teil der Substanz nur eingeschränkt wirtschaftlich verwertbar ist.
Die Drittverwendungsfähigkeit wird deshalb als unterdurchschnittlich beurteilt und bei der Ableitung der marktgerechten Erträge, der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer sowie der Gesamtmarktgängigkeit des Bewertungsobjekts berücksichtigt.
Kernaussage
Bei ehemaligen Gaststätten und Brauereien entscheidet nicht die vorhandene Gebäudefläche allein über den Wert. Wesentlich ist, ob die spezialisierte Gebäudestruktur noch für die ursprüngliche Nutzung oder mit überschaubarem Aufwand für andere marktgängige Zwecke verwendet werden kann. Im Praxisfall standen mehr als 1.100 m² Nutzfläche zur Verfügung, dennoch war die Drittverwendungsfähigkeit deutlich eingeschränkt: Die frühere Nutzung war aufgegeben, eine Wiederaufnahme hätte umfassende Investitionen erfordert und auch alternative Nutzungen wären nur mit erheblichen baulichen Anpassungen möglich gewesen. Eine geringe Drittverwendungsfähigkeit verkleinert den Nutzer- und Käuferkreis und kann dadurch Ertragsfähigkeit, Marktgängigkeit und Verkehrswert erheblich reduzieren.
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