Kurzantwort
Bei einer leerstehenden Spezialimmobilie kann der Ertragswert nicht einfach aus einer vorhandenen Vertragsmiete abgeleitet werden.
Stattdessen muss geprüft werden:
Welcher Ertrag wäre unter den konkreten rechtlichen, tatsächlichen und wirtschaftlichen Bedingungen nachhaltig am Markt erzielbar?
Gerade bei Spezialimmobilien ist das schwierig, weil häufig:
- keine tatsächliche Miete existiert
- kaum unmittelbar vergleichbare Mietobjekte vorhanden sind
- vorhandene Vergleichsangebote deutlich bessere Standorte oder Nutzungsbedingungen aufweisen
Im Praxisfall stand ein ehemaliger Hofladen mit Cafébetrieb leer.
Eine tatsächliche Nettokaltmiete bestand daher nicht.
Regionale Angebotsmieten für Gastronomie- und Gewerbeobjekte lagen nach den herangezogenen Daten ungefähr zwischen:
7 und 19 €/m²
Diese Werte wurden jedoch nicht unmittelbar übernommen.
Wegen:
- Außenbereichslage
- mehrjährigem Leerstand
- eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit
- begrenzter Kundenfrequenz
- erforderlichem Revitalisierungsaufwand
wurde fallbezogen lediglich eine nachhaltig erzielbare Miete von:
4,50 €/m²
angesetzt.
Daraus ergab sich ein jährlicher Rohertrag von rund:
5.880 €
Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten verblieben rund:
4.806 € Reinertrag.
Der Bodenwert betrug:
76.500 €
Bei einem Liegenschaftszinssatz von:
5,50 %
entfielen davon bereits rund:
4.208 € jährlich
auf die Bodenwertverzinsung.
Für die baulichen Anlagen verblieben damit nur rund:
598 € Gebäudereinertrag pro Jahr.
Kapitalisiert ergab dies lediglich rund:
9.500 € Gebäudeertragswert.
Das Beispiel zeigt zwei zentrale Grundsätze: Angebotsmieten sind bei Spezialimmobilien nur Orientierung und müssen objektspezifisch plausibilisiert werden. Und wenn die Bodenwertverzinsung fast den gesamten Reinertrag aufzehrt, kann dem Gebäude im Ertragswert nur noch ein sehr geringer eigenständiger Ertragsbeitrag verbleiben.
Worum geht es?
Das Ertragswertverfahren basiert auf den nachhaltig erzielbaren Erträgen eines Grundstücks.
Bei einem normal vermieteten Objekt stehen dafür häufig zur Verfügung:
- bestehende Mietverträge
- örtliche Vergleichsmieten
- Mietspiegel
- ausreichende Marktdaten ähnlicher Objekte
Bei Spezialimmobilien kann diese Datengrundlage wesentlich schlechter sein.
Typischer Problemfall
Ein Gebäude steht leer.
Die ursprüngliche Nutzung wurde aufgegeben.
Es existieren kaum vergleichbare Objekte.
Dann fehlen gleich zwei wichtige Informationsquellen:
keine tatsächliche Miete
und
keine belastbare unmittelbare Vergleichsmiete
Trotzdem kann ein Ertragswert zur Plausibilisierung sinnvoll sein.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein im Jahr 2015 errichteter ehemaliger Hofladen mit Cafébetrieb.
Das Gebäude befand sich innerhalb eines landwirtschaftlich geprägten Hofensembles und stand bereits seit mehreren Jahren leer.
Tatsächlicher Ertrag
Zum Wertermittlungsstichtag:
0 €
Es bestand weder eine laufende Vermietung noch eine Verpachtung.
Trotzdem wurde ein Ertragswert gerechnet
Das Gutachten behandelte das Ertragswertverfahren allerdings ausdrücklich nur als:
unterstützende Plausibilitäts- und Kontrollrechnung.
Das führende Verfahren war das Sachwertverfahren.
Warum nur unterstützend?
Weil die nachhaltige Ertragsfähigkeit nur eingeschränkt zuverlässig ableitbar war.
Es fehlten insbesondere:
- tatsächliche Erträge
- unmittelbar vergleichbare Hofladenmieten
- belastbare lokale Transaktionsdaten für vergleichbare Spezialobjekte
Das ist methodisch wichtig
Ein rechnerisch sauberer Ertragswert ist nicht automatisch ein hoch belastbares Marktergebnis.
Die Qualität des Ergebnisses hängt wesentlich von der Qualität seiner Eingangsdaten ab.
Keine tatsächliche Miete bedeutet nicht automatisch null Ertrag
Ein häufiger Fehler wäre:
Das Objekt steht leer, also beträgt der marktübliche Ertrag null.
Das wäre zu einfach.
Das Ertragswertverfahren orientiert sich grundsätzlich an den unter den maßgeblichen Bedingungen marktüblich erzielbaren Erträgen.
Ein leerstehendes Gebäude kann deshalb trotzdem eine grundsätzlich erzielbare Miete besitzen.
Die entscheidende Frage lautet
Welche Miete wäre nachhaltig erzielbar und nicht nur theoretisch denkbar?
Gerade bei Spezialimmobilien ist diese Abgrenzung zentral.
Regionale Vergleichsangebote als Orientierung
Im Praxisfall wurden regionale Angebotsmieten von Gastronomie- und Gewerbeobjekten herangezogen.
Genannt wurden beispielsweise:
- Café
- Bar beziehungsweise Club
- Restaurant
- sonstige Gastronomieflächen
Die Angebotspreise lagen ungefähr zwischen:
7 und 19 €/m²
Warum wurden diese Werte nicht direkt übernommen?
Weil die angebotenen Objekte nicht unmittelbar mit dem Bewertungsobjekt vergleichbar waren.
Nach dem Gutachten lagen die Vergleichsangebote überwiegend in:
- Innenstadtlagen
- Gewerbelagen
und waren:
betriebsbereit.
Das Bewertungsobjekt dagegen
lag:
- außerhalb geschlossener Siedlungsstrukturen
- innerhalb eines Hofensembles
- in einer Lage mit begrenzter Kundenfrequenz
und stand:
seit mehreren Jahren leer.
Angebotsmiete ist keine Marktmiete
Dieser Unterschied ist besonders wichtig.
Ein Inserat zeigt zunächst:
Welche Miete ein Anbieter verlangt.
Es zeigt noch nicht:
Welche Miete tatsächlich vereinbart wird.
Angebotspreis und Abschlussmiete unterscheiden
Zwischen beiden können liegen:
- Verhandlungsspielräume
- Leerstandszeiten
- Incentives
- mietfreie Monate
- individuelle Vertragsbedingungen
Deshalb sind Angebotsmieten regelmäßig nur ein Baustein der Plausibilisierung.
Bei Spezialimmobilien trotzdem oft wertvoll
Wenn kaum bessere Daten verfügbar sind, können Angebotsmieten Hinweise auf das allgemeine Mietniveau geben.
Aber sie müssen angepasst werden.
Vergleichbarkeit prüfen
Zu untersuchen sind insbesondere:
- Lage
- Größe
- Gebäudezustand
- Nutzung
- Kundenfrequenz
- Ausstattungsniveau
- Betriebsbereitschaft
- Drittverwendungsfähigkeit
Im Praxisfall deutliche Abweichungen
Die Vergleichsangebote hatten überwiegend bessere Marktbedingungen.
Deshalb wurden sie nicht als unmittelbare Vergleichsmieten behandelt.
Fallbezogener Mietansatz
Statt der angebotenen:
7 bis 19 €/m²
wurden lediglich:
4,50 €/m²
angesetzt.
Warum so deutlich niedriger?
Das Gutachten nennt insbesondere:
- Außenbereichslage
- langjährigen Leerstand
- eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit
- erforderlichen Revitalisierungsaufwand
Der Mietansatz soll nicht den besten denkbaren Nutzer abbilden
Bei der Verkehrswertermittlung sollte nicht gefragt werden:
Was könnte ein besonders begeisterter Betreiber vielleicht bezahlen?
Sondern:
Welche Miete lässt sich unter normalen Marktbedingungen nachhaltig erwarten?
Nachhaltigkeit ist wichtiger als theoretisches Maximum
Eine hohe theoretische Miete nutzt wenig, wenn sie:
- keinen dauerhaften Nutzer findet
- nur mit hohem Leerstandsrisiko erzielbar wäre
- auf einer nicht marktgängigen Nutzung beruht
Jahresrohertrag
Die angesetzte Nutzfläche betrug:
108,89 m²
Bei:
4,50 €/m² monatlich
ergaben sich rund:
490 € monatlich
beziehungsweise:
5.880 € jährlich.
Bewirtschaftungskosten
Vom Rohertrag wurden die nicht umlagefähigen beziehungsweise eigentümerseitigen Bewirtschaftungskosten abgezogen.
Im Gutachten insgesamt:
1.074 € jährlich
Darin enthalten waren
unter anderem:
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Mietausfallwagnis
Reinertrag des Grundstücks
Damit verblieben rund:
4.806 € jährlich.
Dieser Betrag steht wirtschaftlich zunächst nicht nur dem Gebäude zu.
Er muss Grund und Boden sowie Gebäude verzinsen.
Genau hier wird der Fall besonders interessant
Der Bodenwert der wirtschaftlich zugeordneten Umgriffsfläche betrug:
76.500 €
Liegenschaftszinssatz
Angesetzt wurden:
5,50 %
Bodenwertverzinsung
Damit ergab sich:
76.500 € × 5,50 %
=
4.207,50 €
pro Jahr.
Vergleich mit Gesamt-Reinertrag
Gesamtreinertrag:
4.805,69 €
Bodenwertverzinsung:
4.207,50 €
Verbleibender Gebäudereinertrag
Damit verblieben für die baulichen und sonstigen Anlagen nur:
598,19 € jährlich.
Das ist der zentrale Mechanismus
Im allgemeinen Ertragswertverfahren wird zunächst der Anteil des Reinertrags abgezogen, der auf den Boden entfällt.
Erst der verbleibende Betrag wird dem Gebäude zugerechnet.
Vereinfacht
Reinertrag des Grundstücks
minus
Bodenwertverzinsung
=
Reinertragsanteil der baulichen Anlagen
Im Praxisfall
4.805,69 €
minus
4.207,50 €
=
598,19 €
Damit erhielt das Gebäude nur einen sehr kleinen Ertragsanteil
Obwohl auf dem Grundstück ein relativ junges Gebäude stand, erwirtschaftete es im Modell nur einen geringen zusätzlichen Ertrag über die Bodenverzinsung hinaus.
Kapitalisierung des Gebäudereinertrags
Der Gebäudereinertrag wurde mit einem Barwertfaktor von:
15,929
kapitalisiert.
Ergebnis
598,19 € × 15,929
=
rund:
9.529 €
Gebäudeertragswert nur rund 9.500 €
Hinzu kam wieder der Bodenwert von:
76.500 €
Damit ergab sich ein Ertragswert von rund:
86.000 €
Der Ertragswert bestand damit fast vollständig aus Bodenwert
Das ist wirtschaftlich sehr anschaulich.
Von rund:
86.000 € Ertragswert
entfielen:
76.500 €
auf den Boden.
Nur rund:
9.500 €
entfielen rechnerisch auf den kapitalisierten Ertragsanteil der baulichen Anlagen.
Das bedeutet nicht: Das Gebäude ist technisch nur 9.500 € wert
Dieser Schluss wäre falsch.
Der Gebäudeertragswert ist kein technischer Gebäudesachwert.
Er beantwortet eine andere Frage
Nämlich:
Welchen kapitalisierten Ertragsbeitrag leistet das Gebäude unter den angesetzten Miet-, Kosten- und Renditebedingungen?
Technischer Gebäudewert und Ertragsbeitrag unterscheiden
Ein Gebäude kann:
- technisch wertvoll
- relativ jung
- baulich gepflegt
sein
und gleichzeitig:
- nur geringe Miete ermöglichen
- einen kleinen Nutzerkreis besitzen
- wirtschaftlich schwach verwertbar sein
Genau das zeigt der Praxisfall
Im Sachwertverfahren bestand durchaus ein nennenswerter Gebäudesachwert.
Im Ertragswertverfahren war der zusätzliche Gebäudebeitrag dagegen gering.
Warum?
Weil die nachhaltig angesetzte Miete niedrig war und gleichzeitig ein erheblicher Teil des Reinertrags für die Bodenwertverzinsung benötigt wurde.
Bodenwert kann das Ertragsmodell dominieren
Je höher der Bodenwert im Verhältnis zum erzielbaren Reinertrag ist, desto größer wird der Bodenverzinsungsbetrag.
Beispiel
Ein Grundstück erzeugt:
5.000 € Reinertrag
Der Boden benötigt bereits:
4.500 €
zur modellhaften Verzinsung.
Dann bleiben dem Gebäude nur:
500 €
jährlich.
Das Gebäude kann dadurch ertragswertlich stark zurücktreten
Das bedeutet nicht zwingend, dass es physisch wertlos ist.
Es zeigt vielmehr:
Die konkrete Bebauung erzeugt im Verhältnis zum Bodenwert nur wenig zusätzliche nachhaltige Ertragskraft.
Das kann ein starkes wirtschaftliches Warnsignal sein
Insbesondere bei Spezialimmobilien stellt sich dann die Frage:
Ist die vorhandene Nutzung wirtschaftlich noch angemessen für diesen Standort und Bodenwert?
Im Praxisfall war die Nutzung besonders schwach
Der geringe Gebäudereinertrag passte zu den übrigen Feststellungen:
- mehrjähriger Leerstand
- begrenzte Nachfrage
- spezielle Nutzung
- Außenbereich
- geringe Drittverwendungsfähigkeit
Damit stützte der Ertragswert die qualitative Marktanalyse
Der Ertragswert war nicht nur eine zweite Zahl.
Er zeigte rechnerisch, warum die vorhandene Bebauung unter den angenommenen Marktbedingungen nur wenig zusätzliche Ertragskraft besaß.
Bodenwertverzinsung ist kein tatsächlicher Geldabfluss
Auch das ist wichtig.
Die:
4.207,50 €
werden nicht tatsächlich an jemanden gezahlt.
Es handelt sich um einen Modellbestandteil
Der Bodenwertverzinsungsbetrag dient im Ertragswertverfahren dazu, den dem Grund und Boden zuzurechnenden Ertragsanteil vom Gesamtreinertrag zu trennen.
Deshalb nicht mit Betriebskosten verwechseln
Die Bodenwertverzinsung ist keine:
- Rechnung
- Steuer
- Finanzierungsausgabe
sondern eine Rechengröße des Ertragswertverfahrens.
Der Liegenschaftszinssatz ist deshalb besonders bedeutend
Im Praxisfall betrug er:
5,50 %
Je höher der Liegenschaftszinssatz, desto höher wird bei gleichem Bodenwert grundsätzlich auch dessen Verzinsungsbetrag.
Gleichzeitig beeinflusst der Zinssatz die Kapitalisierung
Der Liegenschaftszinssatz wirkt damit an mehreren Stellen des allgemeinen Ertragswertverfahrens.
Gerade bei niedrigen Erträgen hohe Sensitivität
Wenn der Reinertrag ohnehin gering ist, kann eine Veränderung des Liegenschaftszinssatzes einen erheblichen Einfluss auf den verbleibenden Gebäudereinertrag haben.
Im Gutachten besonders sichtbar
Die Sensitivitätsanalyse wies den Liegenschaftszinssatz als besonders einflussreichen Parameter des Ertragswerts aus.
Das unterstreicht:
Bei einer Spezialimmobilie mit schwacher Datengrundlage muss gerade der Zinssatz besonders sorgfältig hergeleitet werden.
Auch der Mietansatz ist hochsensibel
Eine Änderung der angenommenen Miete verändert:
- Rohertrag
- Reinertrag
- Gebäudereinertrag
- Ertragswert
Deshalb keine Scheingenauigkeit
Wenn die Vergleichsdaten schwach sind, sollte ein Mietansatz von:
4,50 €/m²
nicht so dargestellt werden, als wäre er mathematisch exakt am Markt gemessen.
Besser
Der Ansatz ist eine sachverständig hergeleitete nachhaltige Miete unter Berücksichtigung der verfügbaren Markthinweise und der erheblichen Objektbesonderheiten.
Angebote kritisch gewichten
Ein sinnvolles Vorgehen kann sein:
- regionale Angebote recherchieren
- Vergleichbarkeit beurteilen
- wesentliche Unterschiede herausarbeiten
- objektspezifischen nachhaltigen Ansatz ableiten
- Ergebnis anhand des Leerstands und der Drittverwendung plausibilisieren
Nicht einfach Mittelwert bilden
Wenn vier Vergleichsangebote zwischen 7 und 19 €/m² liegen, wäre es nicht sachgerecht, daraus lediglich den Durchschnitt zu berechnen und diesen ungeprüft anzusetzen.
Denn die Objekte können strukturell völlig anders sein
Zum Beispiel:
- Innenstadtcafé
- betriebsbereites Restaurant
- Bar in Gewerbelage
- Hofladen im Außenbereich
Die reine Nutzungsbezeichnung „Gastronomie“ schafft noch keine ausreichende Vergleichbarkeit.
Drittverwendungsfähigkeit beeinflusst die erzielbare Miete
Ein Mieter beurteilt nicht nur den aktuellen Grundriss.
Er fragt auch:
Was passiert, wenn mein Betriebskonzept nicht funktioniert?
Ein flexibel nutzbares Objekt besitzt häufig größere Nachfrage.
Spezialgrundriss kann Mietniveau begrenzen
Der Praxisfall enthielt:
- Gastraum
- Küche
- Verkaufsbereich
- Sanitäranlagen
Diese Struktur war stark auf den ursprünglichen Betrieb abgestimmt.
Außenbereich begrenzt zusätzliche Nutzungen
Eine andere Nutzung konnte nicht einfach vorausgesetzt werden.
Insbesondere eine Wohnumnutzung war nach dem Gutachten nicht gesichert.
Das drückt die wirtschaftliche Flexibilität
Und damit regelmäßig auch:
- Vermietbarkeit
- Mietniveau
- Käufernachfrage
Leerstand als Plausibilitätskontrolle der Marktmiete
Ein besonders guter Prüfstein lautet:
Passt die theoretisch angesetzte Miete zur tatsächlichen Vermarktungsgeschichte?
Beispiel
Wenn ein Gebäude seit Jahren leer steht, obwohl angeblich ohne Weiteres eine sehr hohe Marktmiete erzielbar wäre, entsteht ein Erklärungsbedarf.
Das bedeutet nicht automatisch, dass die Miete falsch ist
Aber die Diskrepanz muss untersucht werden.
Im Praxisfall wurde deshalb deutlich unter regionalen Angeboten angesetzt
Der langjährige Leerstand war ein starkes Indiz dafür, dass die besseren regionalen Gastronomiemieten auf dieses Objekt nicht unmittelbar übertragbar waren.
Ertragswert nicht mit Betriebswert verwechseln
Bei Hofläden und Gastronomie ist außerdem zu beachten:
Bewertet wird die Immobilie.
Nicht automatisch:
- Geschäftsidee
- Unternehmergewinn
- Warenbestand
- Inventar
- persönlicher Kundenstamm
Nachhaltige Immobilienmiete ist entscheidend
Der Ertragswert soll den wirtschaftlichen Nutzen des Grundstücks beziehungsweise Gebäudes abbilden.
Verfahrensergebnis kritisch würdigen
Bei schwacher Mietdatengrundlage sollte der Ertragswert nicht isoliert betrachtet werden.
Im Praxisfall lag er bei rund:
86.000 €
und wurde nur unterstützend verwendet.
Sachwert
Der Sachwert betrug rund:
100.000 €
Verkehrswert
Abgeleitet wurden rund:
90.000 €
Das Ertragswertverfahren erfüllte damit eine wichtige Kontrollfunktion
Es zeigte:
Die schwache wirtschaftliche Verwertbarkeit rechtfertigt eine deutliche Zurückhaltung gegenüber einem rein substanzorientierten Ergebnis.
Aber kein mechanischer Mittelwert
Aus:
100.000 € Sachwert
und:
86.000 € Ertragswert
folgt nicht automatisch:
93.000 €
oder ein mathematischer Durchschnitt.
Verkehrswertableitung bleibt Marktbeurteilung
Die Verfahrensergebnisse müssen entsprechend ihrer Aussagekraft und dem Verhalten typischer Marktteilnehmer gewürdigt werden.
Typische Fehler
Leerstand mit null Marktmiete gleichsetzen
Eine leerstehende Immobilie kann grundsätzlich dennoch eine nachhaltig erzielbare Miete besitzen.
Angebotsmieten als tatsächliche Marktmieten behandeln
Inserierte Preise sind keine abgeschlossenen Mietverträge.
Vergleichsangebote nur nach Nutzungsart auswählen
Ein Innenstadtcafé ist nicht automatisch mit einem Hofladen im Außenbereich vergleichbar.
Einfach einen Durchschnitt bilden
Objektspezifische Unterschiede können wichtiger sein als das mathematische Mittel.
Eine theoretisch hohe Miete trotz jahrelangem Leerstand ungeprüft ansetzen
Die Vermarktungsgeschichte sollte zur Plausibilisierung herangezogen werden.
Bodenwertverzinsung mit tatsächlichen Kosten verwechseln
Sie ist ein Modellbestandteil des Ertragswertverfahrens.
Geringen Gebäudeertragswert mit technischem Gebäudewert gleichsetzen
Beide Größen beantworten unterschiedliche Fragen.
Niedrigen Gebäudereinertrag ignorieren
Er kann ein wichtiger Hinweis auf geringe wirtschaftliche Ertragskraft der vorhandenen Bebauung sein.
Spezialimmobilien-Ertragswert mit Scheingenauigkeit darstellen
Bei schwacher Datengrundlage muss die Unsicherheit transparent bleiben.
Risiken mehrfach berücksichtigen
Niedrige Miete, hoher Liegenschaftszinssatz und weitere Risikoabschläge dürfen nicht ungeprüft denselben Sachverhalt mehrfach vollständig erfassen.
Vorgehensweise
Bei einer leerstehenden Spezialimmobilie empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – tatsächliche Ertragssituation feststellen
Bestehen:
- Mietvertrag
- Pachtvertrag
- Leerstand?
Schritt 2 – bisherige Nutzung analysieren
Ist das ursprüngliche Nutzungskonzept noch wirtschaftlich realistisch?
Schritt 3 – Vergleichsmieten recherchieren
Welche regionalen Angebote oder Abschlussdaten stehen zur Verfügung?
Schritt 4 – Vergleichbarkeit bewerten
Prüfen:
- Lage
- Größe
- Ausstattung
- Betriebsbereitschaft
- Nutzung
- Kundenfrequenz
Schritt 5 – Angebotscharakter berücksichtigen
Angebotsmieten nicht mit tatsächlichen Vertragsmieten gleichsetzen.
Schritt 6 – nachhaltige objektspezifische Miete ableiten
Nicht die theoretisch höchste, sondern die marktlich dauerhaft erzielbare Miete ansetzen.
Schritt 7 – Bewirtschaftungskosten abziehen
Den Reinertrag des Grundstücks bestimmen.
Schritt 8 – Bodenwertverzinsung ermitteln
Bodenwert mit dem objektspezifisch verwendeten Liegenschaftszinssatz verzinsen.
Schritt 9 – Gebäudereinertrag untersuchen
Wie viel Reinertrag verbleibt nach Bodenwertverzinsung tatsächlich für die baulichen Anlagen?
Schritt 10 – Ergebnis wirtschaftlich interpretieren
Ist der geringe Gebäudebeitrag mit Leerstand, Drittverwendung und Marktgängigkeit plausibel?
Formulierungsbaustein
Da das Bewertungsobjekt zum Wertermittlungsstichtag leer steht, können keine tatsächlich erzielten Erträge als unmittelbare Grundlage der Ertragswertermittlung herangezogen werden. Für vergleichbare Spezialimmobilien stehen zudem nur eingeschränkt belastbare Mietdaten zur Verfügung.
Zur Orientierung werden daher regionale Angebotsmieten grundsätzlich vergleichbarer Gastronomie- beziehungsweise Gewerbenutzungen herangezogen. Diese sind aufgrund abweichender Standort-, Ausstattungs- und Nutzungsbedingungen jedoch nicht unmittelbar auf das Bewertungsobjekt übertragbar. Angebotsmieten stellen zudem keine tatsächlich realisierten Vertragsmieten dar.
Unter Berücksichtigung der konkreten Lage, des bisherigen Leerstands, der eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit und der besonderen Nutzungskonzeption ist daher eine objektspezifische nachhaltig erzielbare Miete sachverständig abzuleiten.
Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten ist der Reinertrag zunächst um den auf den Grund und Boden entfallenden Reinertragsanteil zu vermindern. Verbleibt hiernach nur ein geringer Gebäudereinertrag, zeigt dies, dass die vorhandene Bebauung unter den angesetzten Marktbedingungen nur einen begrenzten zusätzlichen Ertragsbeitrag über den Bodenwert hinaus leistet.
Der sich hieraus ergebende Gebäudeertragswert ist nicht mit dem technischen Wert der baulichen Substanz gleichzusetzen, sondern ausschließlich als kapitalisierter wirtschaftlicher Ertragsbeitrag der baulichen Anlagen zu verstehen.
Kernaussage
Bei einer leerstehenden Spezialimmobilie ohne belastbare Vergleichsmieten muss der nachhaltige Ertrag aus mehreren Marktindizien sachverständig hergeleitet werden. Regionale Angebotsmieten können dabei Orientierung geben, dürfen aber nicht ungeprüft als Marktmiete übernommen werden. Im Praxisfall lagen vergleichbare Gastronomieangebote etwa zwischen 7 und 19 €/m², während für den außenliegenden, seit Jahren leerstehenden und nur eingeschränkt drittverwendbaren Hofladen lediglich 4,50 €/m² angesetzt wurden. Daraus resultierten rund 4.806 € jährlicher Reinertrag. Da bereits rund 4.208 € auf die modellhafte Verzinsung des 76.500 € hohen Bodenwerts entfielen, verblieben dem Gebäude lediglich rund 598 € jährlicher Reinertrag beziehungsweise rund 9.500 € kapitalisierter Gebäudeertragswert. Der Fall zeigt damit besonders anschaulich: Entscheidend ist nicht nur, welche Miete theoretisch denkbar ist, sondern welche Ertragskraft die vorhandene Bebauung unter realistischen Marktbedingungen tatsächlich zusätzlich zum Bodenwert erzeugen kann.
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