Kurzantwort
Bei einer Spezialimmobilie können im Sachwertverfahren zwei unterschiedliche Anpassungsebenen erforderlich sein:
- die Anpassung des vorläufigen Sachwerts an den Grundstücksmarkt
- die zusätzliche Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale
Beides darf jedoch nicht miteinander vermischt werden.
Der Sachwertfaktor beantwortet grundsätzlich die Frage:
Wie reagiert der Markt auf den nach dem Sachwertmodell ermittelten Substanzwert dieser Objektart?
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale beantworten dagegen:
Welche individuellen Besonderheiten dieses konkreten Grundstücks sind im bisherigen Rechenmodell noch nicht berücksichtigt?
Im Praxisfall bestand für einen ehemaligen Hofladen mit Cafébetrieb kein unmittelbar passender veröffentlichter Sachwertfaktor.
Der Hofladen war:
- eine Spezialimmobilie
- seit mehreren Jahren leerstehend
- nur eingeschränkt drittverwendbar
- in ein Hofensemble eingebunden
- funktional teilweise von benachbarten Grundstücken abhängig
Das Gutachten setzte deshalb einen Sachwertfaktor von:
0,85
an.
Nach dieser Marktanpassung wurde zusätzlich ein objektspezifischer Abschlag von:
30 % des vorläufigen Gebäudesachwerts
angesetzt.
Das entsprach rund:
18.744 €
Wichtig ist dabei:
Weder der Sachwertfaktor 0,85 noch der zusätzliche 30-%-Abschlag sind allgemeine Regeln. Noch wichtiger ist die Prüfung, ob dieselben Risiken nicht bereits an mehreren Stellen des Sachwertmodells berücksichtigt wurden.
Worum geht es?
Das Sachwertverfahren beginnt zunächst substanzorientiert.
Vereinfacht werden ermittelt:
- Bodenwert
- Gebäudesachwert
- Außenanlagen
- sonstige Anlagen
Daraus entsteht der:
vorläufige Sachwert.
Dieser Wert ist noch nicht automatisch der Verkehrswert.
Warum nicht?
Weil Herstellungskosten und Marktpreise unterschiedliche Dinge sind.
Der Markt bezahlt nicht zwangsläufig exakt den rechnerischen Zeitwert der vorhandenen Bausubstanz.
Deshalb muss der vorläufige Sachwert an die tatsächlichen Marktverhältnisse angepasst werden.
Erste Ebene: der Sachwertfaktor
Der Sachwertfaktor dient der Marktanpassung.
Er bildet vereinfacht das Verhältnis zwischen:
- nach dem Sachwertmodell berechneten vorläufigen Sachwerten
- tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien
ab.
Idealfall
Für eine marktgängige Standardimmobilie liegen geeignete Sachwertfaktoren des Gutachterausschusses vor.
Dann kann geprüft werden:
- Objektart
- Wertniveau
- Grundstücksgröße
- Gebäudestruktur
- Modellparameter
und ein geeigneter Faktor übernommen beziehungsweise objektspezifisch angepasst werden.
Problem bei Spezialimmobilien
Für ungewöhnliche Immobilien fehlen häufig ausreichend viele geeignete Kauffälle.
Typische Beispiele sind:
- Hofläden
- kleine Gastronomiegebäude
- besondere Betriebsgebäude
- Vereinsimmobilien
- stark nutzungsgebundene Gewerbeobjekte
Dann existiert möglicherweise kein belastbarer Sachwertfaktor für genau diese Objektart.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein ehemaliger Hofladen mit Cafébetrieb.
Das Gebäude wurde im Jahr:
2015
errichtet.
Es befand sich innerhalb eines landwirtschaftlich geprägten Hofensembles.
Kein typischer Wohnimmobilienfall
Das Gutachten stellte fest, dass die veröffentlichten Sachwertfaktoren überwiegend auf:
marktgängigen Wohnimmobilien
beruhten.
Der Hofladen wich hiervon erheblich ab.
Besonderheiten des Objekts
Genannt wurden insbesondere:
- ehemalige Nutzung als Hofladen und Café
- mehrjähriger Leerstand
- eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit
- Außenbereichslage
- enger Nutzer- und Käuferkreis
- funktionale Einbindung in das Hofensemble
Deshalb keine unmittelbare Übertragung
Ein Sachwertfaktor aus normalen Wohnhausverkäufen kann nicht einfach auf eine leerstehende, standortgebundene Spezialimmobilie übertragen werden.
Im Gutachten wurde deshalb 0,85 angesetzt
Der vorläufige Sachwert betrug rund:
140.229 €
Darauf wurde der Sachwertfaktor:
0,85
angewendet.
Marktangepasster vorläufiger Sachwert
Damit ergab sich:
140.229 € × 0,85
=
rund:
119.195 €
Was bedeutet der Faktor 0,85?
Er bedeutet nicht:
Spezialimmobilien sind immer 15 % weniger wert.
Er bedeutet ausschließlich:
Im konkreten Bewertungsmodell wurde der vorläufige Sachwert mit einem Faktor von 0,85 an die angenommene Marktreaktion angepasst.
Keine allgemeine 0,85-Regel
Ein anderes Spezialobjekt kann einen:
- höheren
- niedrigeren
- oder völlig anders abgeleiteten
Sachwertfaktor benötigen.
Zweite Ebene: besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Nach der Marktanpassung stellt sich die nächste Frage:
Gibt es individuelle Eigenschaften des konkreten Bewertungsobjekts, die in den bisherigen Modellansätzen noch nicht enthalten sind?
Nur solche Merkmale dürfen zusätzlich berücksichtigt werden.
Genau hier liegt die methodische Herausforderung
Ein Sachwertfaktor bildet bereits die allgemeine Marktreaktion auf vergleichbare Immobilien ab.
Ein zusätzlicher Abschlag darf deshalb nicht einfach nochmals dieselbe allgemeine Marktgängigkeit berücksichtigen.
Im Praxisfall wurde zusätzlich ein Abschlag angesetzt
Das Gutachten berücksichtigte:
−30 %
des vorläufigen Gebäudesachwerts.
Bezugsgröße
Der vorläufige Gebäudesachwert ohne Außenanlagen betrug rund:
62.480 €
Davon:
30 %
=
rund:
18.744 €
Dieser Betrag wurde vom marktangepassten Sachwert abgezogen
Damit ergab sich:
119.195 € − 18.744 €
=
rund:
100.451 €
Sachwert.
Gerundet:
100.000 €
Bodenwert blieb von diesem Abschlag unberührt
Das Gutachten legte ausdrücklich fest, dass der zusätzliche Abschlag ausschließlich den Gebäudesachwert betrifft.
Der Bodenwert von:
76.500 €
wurde nicht nochmals reduziert.
Warum?
Weil die beschriebenen Einschränkungen nach der Argumentation des Gutachtens insbesondere die:
wirtschaftliche Nutzbarkeit der baulichen Anlage
betrafen.
Genannte Gründe für den zusätzlichen Abschlag
Das Gutachten nennt unter anderem:
- spezielle Nutzungskonzeption
- eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit
- mehrjährigen Leerstand
- geringe Marktgängigkeit
- Außenbereichslage
- funktionale Abhängigkeit vom Hofensemble
- Wärmeversorgung vom Nachbargrundstück
- Überbauproblematik
- besondere rechtliche und tatsächliche Verflechtungen
Genau hier muss besonders sorgfältig geprüft werden
Denn mehrere dieser Merkmale tauchen bereits an anderer Stelle des Gutachtens auf.
Beispiel: Drittverwendungsfähigkeit
Die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit wurde im Gutachten bereits berücksichtigt bei:
- der Wahl der Gesamtnutzungsdauer
- der Anpassung der NHK
- dem Sachwertfaktor
- dem zusätzlichen objektspezifischen Abschlag
- dem Mietansatz im Ertragswert
- dem Liegenschaftszinssatz
Das bedeutet nicht automatisch, dass die Bewertung falsch ist.
Es bedeutet aber:
Die Wirkungen der einzelnen Parameter müssen sauber voneinander abgegrenzt werden.
Doppelberücksichtigung ist eines der größten Risiken
Ein Bewertungsmerkmal darf nicht mehrfach vollständig wertmindernd angesetzt werden.
Beispiel
Angenommen, die geringe Marktgängigkeit führt bereits vollständig zu einem Sachwertfaktor von:
0,85
Dann wäre es problematisch, zusätzlich nochmals:
30 %
ausschließlich wegen derselben geringen Marktgängigkeit abzuziehen.
Anders kann es aussehen, wenn der zweite Abschlag andere Wirkungen betrifft
Beispielsweise:
Sachwertfaktor
allgemeine Marktreaktion auf die atypische Objektart
zusätzlicher Abschlag
konkrete individuelle Abhängigkeit von fremder Wärmeversorgung oder konkrete Überbausituation
Dann können zwei getrennte Anpassungen grundsätzlich nachvollziehbar sein.
Voraussetzung ist eine klare Trennung
Das Gutachten sollte erkennen lassen:
Welches Merkmal wird in welchem Rechenschritt berücksichtigt?
Sachwertfaktor ist keine Restgröße
Ein Sachwertfaktor sollte nicht nach dem Motto gewählt werden:
Das Ergebnis erscheint zu hoch, deshalb reduziere ich den Faktor.
Das wäre ergebnisorientiert.
Sachwertfaktor muss marktbezogen begründet werden
Zu prüfen sind insbesondere:
- verfügbare Kaufpreisdaten
- Vergleichsobjekte
- Objektart
- Marktgängigkeit
- Käuferkreis
- Modellkonformität
Fehlende Marktdaten erhöhen die Unsicherheit
Wenn keine unmittelbar passenden Kauffälle vorliegen, wird die Herleitung schwieriger.
Dann sollte die Bewertung offenlegen:
- welche Daten dennoch vorliegen
- warum sie nur eingeschränkt vergleichbar sind
- weshalb der gewählte Faktor sachverständig als plausibel angesehen wird
Keine Scheingenauigkeit
Ein Faktor von:
0,85
darf nicht den Eindruck erwecken, der Markt habe exakt diesen Wert statistisch gemessen, wenn tatsächlich keine geeignete Objektgruppe ausgewertet werden konnte.
Besser ist eine transparente Formulierung
Zum Beispiel:
Mangels unmittelbar geeigneter objektspezifischer Sachwertfaktoren erfolgt die Marktanpassung auf Grundlage der verfügbaren Marktdaten und einer sachverständigen Würdigung der deutlich eingeschränkten Marktgängigkeit des Bewertungsobjekts.
Zusätzlicher Abschlag ebenfalls nicht schematisch
Dasselbe gilt für:
30 %
Dieser Wert ist kein allgemein anerkannter Standardsatz für:
- Leerstand
- Drittverwendung
- Außenbereich
- Hofgebäude
- Überbau
Ein Prozentabschlag braucht eine Bezugsgröße
Im Praxisfall bezog sich der Abschlag ausdrücklich auf:
den vorläufigen Gebäudesachwert
und nicht auf:
- Bodenwert
- gesamten vorläufigen Sachwert
- Verkehrswert
Das muss transparent sein.
30 % wovon?
Diese Frage sollte bei jedem prozentualen Abschlag unmittelbar beantwortbar sein.
Denn:
30 % vom Gebäude
ist etwas völlig anderes als:
30 % vom Gesamtgrundstück.
Im Praxisfall
30 % von rund:
62.480 €
ergaben:
18.744 €
Nicht 30 % von 140.229 €
Ein Abschlag auf den gesamten vorläufigen Sachwert hätte dagegen rund:
42.000 €
betragen.
Der Unterschied wäre erheblich.
Bezugsgröße entscheidet über Wertwirkung
Deshalb gehört sie zwingend in die Begründung.
Warum prozentuale Abschläge problematisch sein können
Ein pauschaler Prozentsatz fasst häufig mehrere unterschiedliche Probleme zusammen.
Dadurch wird schwer erkennbar:
- welches Problem welchen Wertanteil verursacht
- ob einzelne Merkmale bereits anderweitig berücksichtigt sind
- ob sich der Abschlag bei verändertem Bodenwert sachgerecht verhält
Einzelne Auswirkungen möglichst trennen
Wenn möglich, sollten konkrete Besonderheiten separat analysiert werden.
Zum Beispiel:
Wärmeversorgung über Nachbargrundstück
Welche wirtschaftliche Einschränkung entsteht tatsächlich?
Überbau
Welche konkrete Rechts- und Marktunsicherheit besteht?
Leerstand
Ist er Ursache oder nur Symptom einer schwachen Nachfrage?
Grundriss
Welche alternativen Nutzungen werden tatsächlich ausgeschlossen?
Nicht jedes Problem lässt sich exakt einzeln beziffern
Gerade bei Spezialimmobilien kann eine Gesamtschätzung trotzdem erforderlich sein.
Dann sollte aber erläutert werden:
Warum eine pauschale Gesamtkorrektur gewählt wird und welche Merkmale darin enthalten sind.
Sachwertfaktor und boG haben unterschiedliche Aufgaben
Vereinfacht:
Sachwertfaktor
Marktanpassung des Modellergebnisses an die allgemeinen Marktverhältnisse für vergleichbare Objekte.
besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
individuelle Besonderheiten des konkreten Bewertungsobjekts, die im bisherigen Modell noch nicht ausreichend enthalten sind.
Das Wort „noch nicht“ ist entscheidend
Nur eine Besonderheit, die noch nicht berücksichtigt wurde, darf zusätzlich korrigiert werden.
Beispiel für eine saubere Trennung
Ein ungewöhnlicher Hofladen hat allgemein einen kleineren Käuferkreis.
Dies kann bei der Marktanpassung berücksichtigt werden.
Zusätzlich besteht konkret bei diesem einen Objekt ein ungeklärter Überbau.
Dieser Überbau ist nicht automatisch Bestandteil der allgemeinen Marktanpassung für Hofläden.
Er könnte daher separat zu würdigen sein.
Beispiel für mögliche Doppelberücksichtigung
Der Hofladen steht drei Jahre leer.
Deshalb:
- Sachwertfaktor wird wegen Leerstands reduziert
- zusätzlicher 30-%-Abschlag wird erneut wegen Leerstands vorgenommen
Wenn beide Anpassungen denselben vollständigen Markteffekt erfassen sollen, wäre das methodisch problematisch.
Leerstand ist häufig eher ein Indikator
Er zeigt möglicherweise:
- geringe Nachfrage
- schwache Drittverwendung
- schlechte Standortpassung
Damit ist der Leerstand häufig nicht ein völlig eigenständiges Schadensmerkmal, sondern ein Hinweis auf tieferliegende wirtschaftliche Ursachen.
Diese Ursachen müssen bewertet werden
Nicht einfach die Zahl:
drei Jahre Leerstand.
Außenbereichslage ebenfalls genau zuordnen
Die Außenbereichslage kann bereits wirken auf:
- Bodenwert
- Nutzbarkeit
- Drittverwendung
- Marktgängigkeit
Wenn der Bodenwert bereits bewusst am unteren Niveau abgeleitet wurde, darf die Lage nicht unreflektiert noch einmal vollständig als Gebäudewertabschlag angesetzt werden.
Funktionale Abhängigkeiten sind dagegen objektspezifischer
Im Praxisfall erfolgte die Wärmeversorgung über eine Hackschnitzelanlage auf einem benachbarten Grundstück.
Das ist eine konkrete Besonderheit genau dieses Objekts.
Gleiches gilt für Überbauverhältnisse
Eine bauliche Überschneidung mit einem Nachbargrundstück ist keine allgemeine Eigenschaft von Hofläden.
Sie betrifft das individuelle Bewertungsobjekt.
Solche Merkmale passen eher in eine objektspezifische Prüfung
Allerdings auch dort nur insoweit, wie ihre wirtschaftliche Wirkung nicht bereits in einem anderen Parameter enthalten ist.
NHK-Anpassung ebenfalls beachten
Im Praxisfall wurden die aus einem Wohngebäudemodell stammenden NHK bereits mit einem Faktor von:
0,50
angepasst.
Begründet wurde dies unter anderem mit:
- einfacher Bauweise
- gewerblicher Spezialnutzung
- eingeschränkter Drittverwendbarkeit
Auch das ist für die Doppelberücksichtigung wichtig
Wenn Drittverwendung bereits die Herstellungskostenbasis reduziert, muss anschließend sehr genau geprüft werden, welcher zusätzliche Effekt tatsächlich noch offen ist.
Herstellungskosten und Marktgängigkeit grundsätzlich unterscheiden
Eigentlich sollten NHK primär die durchschnittlichen Herstellungskosten einer baulichen Anlage abbilden.
Die Marktgängigkeit wird dagegen an anderer Stelle des Sachwertverfahrens berücksichtigt.
Gerade bei fehlendem passenden NHK-Modell entstehen Überschneidungen
Wenn als Ersatz ein Wohngebäudemodell verwendet und stark angepasst wird, können technische und wirtschaftliche Korrekturen ineinanderlaufen.
Das erhöht die Anforderungen an die Begründung.
GND ebenfalls betroffen
Auch die Gesamtnutzungsdauer wurde wegen der spezialisierten wirtschaftlichen Nutzung auf:
50 Jahre
angesetzt.
Damit wurde ein Teil des wirtschaftlichen Obsoleszenzrisikos bereits über die Alterswertminderung erfasst.
Danach folgt der Sachwertfaktor
0,85
Danach nochmals 30 % Gebäudekorrektur
Genau deshalb eignet sich der Fall besonders gut für eine Modellkonsistenzprüfung.
Eine sinnvolle Kontrollfrage lautet
Wenn ich diesen Nachteil aus dem Objekt gedanklich entferne, welche Bewertungsparameter würden sich ändern?
Wenn die Antwort lautet:
- NHK
- GND
- Sachwertfaktor
- boG
sollte genau geprüft werden, ob tatsächlich vier verschiedene wirtschaftliche Wirkungen vorliegen.
Nicht jede Mehrfachnennung ist automatisch eine Doppelberücksichtigung
Ein Merkmal kann mehrere unterschiedliche Auswirkungen haben.
Beispielsweise kann ein Spezialgrundriss:
- höhere Umbaukosten verursachen
- die wirtschaftliche Nutzungsdauer verkürzen
- den Käuferkreis verkleinern
Das können grundsätzlich verschiedene Wertwirkungen sein.
Aber die Begründung muss diese Wirkungen auseinanderhalten
Nur dann bleibt die Bewertung nachvollziehbar.
Sachwertfaktor bei fehlenden Marktdaten
Wenn keine geeignete statistische Ableitung existiert, sind mehrere Informationsquellen sinnvoll:
- benachbarte Objektgruppen
- regionale Marktberichte
- Transaktionen vergleichbarer Spezialobjekte
- alternative Wertermittlungsverfahren
- tatsächliche Vermarktungserfahrungen
- Ertragsfähigkeit
Kontrollrechnung kann helfen
Im Praxisfall wurde zusätzlich ein Ertragswert ermittelt.
Dieser betrug rund:
86.000 €
gegenüber einem Sachwert von rund:
100.000 €
Das kann die Größenordnung plausibilisieren
Der Ertragswert zeigte ebenfalls eine eingeschränkte wirtschaftliche Verwertbarkeit.
Aber kein Rückwärtsrechnen
Es wäre methodisch nicht überzeugend, den Sachwertfaktor und den zusätzlichen Abschlag einfach so lange zu verändern, bis der Sachwert exakt dem Ertragswert entspricht.
Plausibilisierung ist keine Ergebnissteuerung
Andere Verfahren dienen der Kontrolle.
Sie ersetzen nicht die eigenständige Herleitung der Parameter.
Verkehrswert schließlich rund 90.000 €
Das Gutachten würdigte:
- Sachwert rund 100.000 €
- Ertragswert rund 86.000 €
und leitete daraus einen Verkehrswert von rund:
90.000 €
ab.
Kein mathematischer Mittelwert erforderlich
Auch hier gilt:
Der Verkehrswert wird nicht zwingend als arithmetischer Durchschnitt mehrerer Verfahren ermittelt.
Entscheidend ist:
Welches Verfahren bildet das Verhalten der Marktteilnehmer für das konkrete Objekt am überzeugendsten ab?
Sensitivität zeigt die Bedeutung des Sachwertfaktors
Im Gutachten gehörte der Sachwertfaktor zu den besonders einflussreichen Parametern der Sachwertermittlung.
Damit wird deutlich:
Eine scheinbar kleine Änderung des Faktors kann bei Spezialimmobilien einen erheblichen Einfluss auf das Ergebnis haben.
Deshalb besonders hohe Begründungsanforderungen
Je schlechter die Datengrundlage und je stärker der Faktor das Ergebnis beeinflusst, desto transparenter sollte seine Herleitung erfolgen.
Typische Fehler
Sachwertfaktor aus einer unpassenden Objektgruppe ungeprüft übernehmen
Wohnimmobilien und Spezialgewerbeobjekte können völlig unterschiedliche Marktmechanismen besitzen.
Fehlende Daten durch einen beliebigen Faktor ersetzen
Sachverständige Würdigung braucht nachvollziehbare Anknüpfungspunkte.
0,85 als allgemeinen Faktor für Spezialimmobilien verwenden
Der Praxiswert ist nicht übertragbar.
30 % pauschal für Leerstand oder Drittverwendung abziehen
Es gibt keine allgemeine 30-%-Regel.
Prozentabschlag ohne Bezugsgröße nennen
Es muss klar sein, ob der Abschlag Gebäude, Boden oder Gesamtwert betrifft.
Dasselbe Merkmal über mehrere Parameter vollständig berücksichtigen
Das führt zu einer Doppel- oder Mehrfachberücksichtigung.
Sachwertfaktor zum Sammelparameter machen
Individuelle konkrete Rechts- oder Zustandsbesonderheiten sollten nicht unkontrolliert in der Marktanpassung verschwinden.
boG zum Sammelabschlag machen
Auch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale müssen konkret begründet werden.
Ergebnis rückwärts einstellen
Der gewünschte Verkehrswert darf nicht die Auswahl der Parameter bestimmen.
Vorgehensweise
Bei einer Spezialimmobilie ohne unmittelbar passenden Sachwertfaktor empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – vorläufigen Sachwert modellgerecht ermitteln
Boden, Gebäude und Außenanlagen sauber ableiten.
Schritt 2 – verfügbare Sachwertfaktoren untersuchen
Welche Objektgruppen und Marktdaten stehen zur Verfügung?
Schritt 3 – Vergleichbarkeit prüfen
Passt das Objekt hinsichtlich:
- Nutzung
- Größe
- Marktgängigkeit
- Lage
- Käuferkreis?
Schritt 4 – Marktanpassung begründen
Falls keine direkte Marktkennzahl vorliegt, sachverständige Herleitung transparent darstellen.
Schritt 5 – sämtliche bereits berücksichtigten Besonderheiten auflisten
Zum Beispiel in:
- NHK
- GND
- Bodenwert
- Sachwertfaktor
Schritt 6 – verbleibende individuelle Besonderheiten bestimmen
Was ist danach tatsächlich noch nicht berücksichtigt?
Schritt 7 – konkrete Wertwirkung untersuchen
Wenn möglich, einzelne Auswirkungen separat ableiten.
Schritt 8 – pauschalen Abschlag nur begründet einsetzen
Bezugsgröße und enthaltene Merkmale ausdrücklich nennen.
Schritt 9 – Doppelberücksichtigung prüfen
Jedes wesentliche Risiko nur insoweit zusätzlich erfassen, wie eine eigenständige Wirkung verbleibt.
Schritt 10 – Ergebnis durch andere Marktindikatoren plausibilisieren
Zum Beispiel:
- Ertragswert
- Leerstand
- tatsächliche Nachfrage
- Verkäuflichkeit
Formulierungsbaustein
Für das Bewertungsobjekt stehen keine unmittelbar geeigneten, aus hinreichend vergleichbaren Kauffällen abgeleiteten Sachwertfaktoren zur Verfügung. Die veröffentlichten Marktdaten beziehen sich überwiegend auf andere, marktgängigere Objektarten und sind daher nicht ohne Weiteres auf die vorliegende Spezialimmobilie übertragbar.
Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts erfolgt deshalb unter Würdigung der verfügbaren Marktdaten sowie der konkreten Marktposition des Bewertungsobjekts. Dabei sind insbesondere Objektart, Nutzer- und Erwerberkreis sowie die gegenüber marktüblichen Standardimmobilien eingeschränkte Marktgängigkeit zu berücksichtigen.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind hiervon getrennt zu beurteilen. Eine zusätzliche Wertkorrektur ist nur insoweit vorzunehmen, wie die jeweilige Besonderheit nicht bereits im Bodenwert, in den Herstellungskosten, der Gesamtnutzungsdauer, dem Sachwertfaktor oder anderen Wertermittlungsansätzen berücksichtigt wurde.
Werden mehrere Besonderheiten im Wege einer pauschalen Schätzung zusammengefasst, sind sowohl die Bezugsgröße als auch die darin enthaltenen Wertwirkungen transparent darzustellen. Pauschale Prozentsätze aus anderen Bewertungsfällen sind nicht übertragbar.
Kernaussage
Bei Spezialimmobilien ohne passende Marktdaten kann eine sachverständige Anpassung des Sachwertfaktors erforderlich sein. Im Praxisfall wurde ein Faktor von 0,85 verwendet und anschließend zusätzlich ein Abschlag von 30 % auf den vorläufigen Gebäudesachwert beziehungsweise rund 18.744 € berücksichtigt. Beide Ansätze sind ausschließlich objektspezifisch und dürfen nicht als Standardwerte übernommen werden. Methodisch entscheidend ist die Trennung der Anpassungsebenen: Der Sachwertfaktor soll die Marktreaktion auf den vorläufigen Sachwert abbilden, während zusätzliche besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nur solche individuellen Wertwirkungen erfassen dürfen, die im bisherigen Modell noch nicht berücksichtigt sind. Gerade wenn Leerstand, Drittverwendungsfähigkeit, Außenbereichslage und funktionale Abhängigkeiten an mehreren Stellen der Wertermittlung auftauchen, ist deshalb eine konsequente Prüfung auf Doppel- und Mehrfachberücksichtigung unverzichtbar.
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