Kurzantwort
Ein veröffentlichter Sachwertfaktor darf nicht automatisch ungeprüft übernommen werden, wenn das Bewertungsobjekt deutlich von der Vergleichsgruppe abweicht, aus der dieser Faktor abgeleitet wurde.
Entscheidend ist:
Passt das Bewertungsobjekt hinsichtlich Objektart, Größe, Grundstücksstruktur und Marktgängigkeit noch hinreichend zum zugrunde liegenden Datenmodell?
Im Praxisfall ergab sich aus den veröffentlichten Marktdaten zunächst rechnerisch ein Sachwertfaktor von rund:
0,96
Das konkrete Einfamilienhaus war jedoch deutlich atypischer als die Objekte der zugrunde liegenden Vergleichsgruppe.
Es verfügte unter anderem über:
- rund 241 m² Wohnfläche
- rund 172 m² zusätzliche Nutzfläche
- eine besondere Hanghausarchitektur
- zahlreiche Niveauunterschiede und Treppen
- eingeschränkte Barrierefreiheit
- ein außergewöhnlich großes Grundstück
- einen gegenüber einem Standard-Einfamilienhaus eingeschränkten Käuferkreis
Zudem bezogen sich die veröffentlichten Sachwertfaktoren nach dem Gutachten auf Grundstücke mit Größen bis maximal etwa:
1.000 m²
Das Bewertungsobjekt lag deutlich außerhalb dieses Bereichs.
Deshalb wurde der veröffentlichte Faktor nicht unverändert übernommen.
Stattdessen wurde ein objektspezifisch angepasster Sachwertfaktor von:
0,90
angesetzt.
Je weiter ein Objekt außerhalb der Vergleichsgruppe liegt, desto wichtiger wird die Prüfung, ob der veröffentlichte Sachwertfaktor überhaupt noch ohne sachverständige Anpassung anwendbar ist.
Worum geht es?
Im Sachwertverfahren entsteht zunächst ein:
vorläufiger Sachwert
aus:
- Bodenwert
- Gebäudesachwert
- Außenanlagen
- sonstigen Anlagen
Dieser rechnerische Substanzwert entspricht aber regelmäßig noch nicht unmittelbar dem Marktwert.
Deshalb erfolgt eine Marktanpassung.
Funktion des Sachwertfaktors
Der Sachwertfaktor soll vereinfacht das Verhältnis zwischen:
rechnerischem Sachwert
und
tatsächlich am Markt gezahlten Kaufpreisen
abbilden.
Er ist damit ein zentraler Marktanpassungsparameter im Sachwertverfahren.
Ein Faktor ist immer an ein Modell gebunden
Ein Sachwertfaktor entsteht nicht losgelöst vom zugrunde liegenden Bewertungsmodell.
Er basiert auf bestimmten Kauffällen und Modellannahmen.
Dazu gehören beispielsweise:
- Objektart
- Grundstücksgröße
- Gebäudestandard
- Restnutzungsdauer
- Bodenwert
- verwendete NHK
- Alterswertminderung
Deshalb gilt:
Ein Sachwertfaktor ist nur so gut übertragbar wie die Vergleichbarkeit zwischen Bewertungsobjekt und Ableitungsmodell.
Modellkonformität ist entscheidend
Ein häufiger Bewertungsfehler besteht darin, einen veröffentlichten Sachwertfaktor nur deshalb zu verwenden, weil er geografisch aus derselben Region stammt.
Das genügt nicht immer.
Zusätzlich muss geprüft werden:
Entspricht das Bewertungsobjekt überhaupt noch der Objektgruppe, aus der der Faktor abgeleitet wurde?
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein außergewöhnlich großes und individuell gestaltetes Einfamilienhaus.
Das Gebäude verfügte über rund:
241 m² Wohnfläche
Hinzu kamen rund:
172 m² Nutzfläche
sowie eine integrierte Doppelgarage.
Das Gebäude war kein Standard-Einfamilienhaus
Besondere Merkmale waren:
- Hanglage
- mehrere Gebäudeebenen
- zahlreiche Treppenanlagen
- eingeschränkte Barrierefreiheit
- individuelle Grundrissgestaltung
- außergewöhnlich große Flächen
- besondere Architektur
Gleichzeitig guter Zustand
Das Gebäude war umfassend modernisiert und befand sich in einem guten Erhaltungszustand.
Es handelte sich also gerade nicht um ein Objekt, dessen Marktgängigkeit wegen mangelnder Instandhaltung eingeschränkt war.
Das Problem war vielmehr die Atypik
Die Immobilie war:
groß, individuell und speziell.
Damit war sie für einen kleineren Käuferkreis interessant als ein marktübliches Einfamilienhaus.
Marktgängigkeit ist nicht dasselbe wie Gebäudequalität
Ein hochwertiges Gebäude kann trotzdem schwerer verkäuflich sein.
Das ist ein wichtiger Unterschied.
Gute Qualität
bedeutet beispielsweise:
- hochwertige Ausstattung
- gute Modernisierung
- guter Pflegezustand
Gute Marktgängigkeit
bedeutet dagegen:
Viele typische Käufer können und wollen dieses Objekt zu marktgerechten Bedingungen erwerben.
Beides muss nicht zusammenfallen.
Großzügigkeit kann zur Spezialisierung werden
Bei einem gewissen Umfang kann zusätzliche Wohnfläche nicht mehr proportional bezahlt werden.
Ein Haus mit:
241 m² Wohnfläche
spricht einen anderen Käuferkreis an als ein Haus mit beispielsweise 130 bis 160 m².
Warum?
Größere Häuser bedeuten häufig:
- höheren Kaufpreis
- höhere Unterhaltskosten
- höheren Energieverbrauch
- größeren Pflegeaufwand
- geringeren Interessentenkreis
Besondere Architektur kann ähnlich wirken
Ein individuell geplantes Hanghaus kann architektonisch attraktiv sein.
Gleichzeitig kann es weniger universell nutzbar sein als ein konventionelles Einfamilienhaus.
Im Praxisfall kamen mehrere Besonderheiten zusammen
Das Gutachten nennt insbesondere:
- außergewöhnliche Gebäudegröße
- besondere Grundrissstruktur
- Hanghauskonzeption
- zahlreiche Niveauunterschiede
- eingeschränkte Barrierefreiheit
- überdurchschnittliche Grundstücksgröße
Damit lag das Objekt außerhalb des typischen Vergleichsbereichs
Der veröffentlichte Sachwertfaktor bezog sich nach dem Gutachten auf Ein- und Zweifamilienhäuser mit Grundstücksgrößen von mehr als:
500 m²
bis:
1.000 m²
Das Bewertungsgrundstück war wesentlich größer
Allein das dem Wohnhaus zugeordnete Hauptgrundstück umfasste rund:
2.706 m²
Damit lag es deutlich außerhalb der genannten Grundstücksgrößenklasse.
Warum ist das problematisch?
Ein Sachwertfaktor aus einer Stichprobe typischer Grundstücke kann das Marktverhalten bei einem außergewöhnlich großen Grundstück möglicherweise nicht vollständig abbilden.
Statistik hat einen Anwendungsbereich
Wenn eine Marktkennzahl aus Objekten zwischen 500 und 1.000 m² abgeleitet wurde, ist ihre Anwendung auf ein mehr als doppelt so großes Grundstück nicht automatisch falsch.
Aber sie muss kritisch geprüft werden.
Extrapolation ist etwas anderes als Interpolation
Innerhalb einer bekannten Datenbandbreite kann eine Anpassung oft besser begründbar sein.
Außerhalb der Stichprobe nimmt die Unsicherheit zu.
Ausgangswert des Gutachtens
Für die regionale Vergleichsgruppe wurde ein mittlerer Sachwertfaktor von:
1,02
genannt.
Für spätere Stichtage wurde nach dem Gutachten zusätzlich ein Anpassungsfaktor von:
0,94
berücksichtigt.
Rechnerisch ergab sich damit:
1,02 × 0,94 ≈ 0,96
Dieser Wert wurde als Orientierung verwendet
Er wurde aber nicht unverändert übernommen.
Objektspezifisch angesetzt wurden 0,90
Das Gutachten begründete die weitere Reduzierung insbesondere mit:
- außergewöhnlicher Objektgröße
- spezieller Architektur
- eingeschränkter Marktgängigkeit
- Grundstücksgröße außerhalb der Vergleichsgruppe
- geringerem potenziellen Käuferkreis
Was bedeutet der Unterschied?
Zwischen:
0,96
und:
0,90
liegt rechnerisch nur ein Unterschied von rund 6 %.
Auf einen hohen vorläufigen Sachwert angewendet kann das dennoch erheblich sein.
Praxisrechnung
Der vorläufige Sachwert des Wohnhausgrundstücks betrug rund:
1.555.197 €
Bei Faktor:
0,90
ergab sich ein marktangepasster vorläufiger Sachwert von rund:
1.399.677 €
Die Marktanpassung war damit substanziell
Der Sachwertfaktor reduzierte den rechnerischen Substanzwert um rund:
155.500 €
vor Berücksichtigung weiterer objektspezifischer Merkmale.
Warum nicht einfach den veröffentlichten Faktor von 0,96 verwenden?
Weil das Gutachten davon ausging, dass dessen Vergleichsobjekte die besonderen Merkmale des Bewertungsobjekts nicht vollständig abbilden.
Genau hier beginnt sachverständige Würdigung
Marktdaten liefern den Ausgangspunkt.
Sie ersetzen aber nicht die Prüfung:
Passt die Kennzahl wirklich zu diesem Objekt?
Sachverständige Anpassung braucht Begründung
Ein Faktor darf nicht einfach verändert werden, weil das Ergebnis sonst „zu hoch“ erscheint.
Das wäre methodisch problematisch.
Die Anpassung muss aus Objekt und Markt hergeleitet werden
Geeignete Gründe können beispielsweise sein:
- Objektgröße außerhalb der Stichprobe
- außergewöhnliche Grundstücksgröße
- besondere Marktgängigkeit
- atypische Gebäudestruktur
Ergebnisorientierte Anpassung vermeiden
Problematisch wäre die Argumentation:
Der Sachwert ist zu hoch, deshalb nehme ich einen niedrigeren Faktor.
Richtiger ist:
Das Objekt unterscheidet sich in konkreten marktbestimmenden Merkmalen von der Vergleichsgruppe; deshalb ist die unmittelbare Übertragbarkeit des Faktors eingeschränkt.
Plausibilisierung ist etwas anderes als Rückwärtsrechnung
Das Ergebnis anderer Verfahren kann helfen, Auffälligkeiten zu erkennen.
Es sollte aber nicht dazu dienen, den Sachwertfaktor so lange zu verändern, bis ein gewünschtes Ergebnis erreicht wird.
Im Gutachten wurde auch der Ertragswert ermittelt
Der Ertragswert lag nach Berücksichtigung des Wohnungsrechts bei rund:
610.000 €
Der Sachwert lag bei rund:
875.000 €
Beide Werte unterschieden sich deutlich
Das ist bei einem eigengenutzten, außergewöhnlich großen Einfamilienhaus nicht zwangsläufig überraschend.
Der Ertragswert war nur unterstützend
Die Verkehrswertableitung des Wohnhausgrundstücks orientierte sich vorrangig am Sachwert.
Das entspricht der im Gutachten dargestellten Marktauffassung für eigengenutzte Einfamilienhäuser.
Wichtig: Sachwertfaktor und boG trennen
Nach der Marktanpassung wurden noch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt.
Im Praxisfall insbesondere das Wohnungsrecht.
Reihenfolge
Vereinfacht:
- vorläufiger Sachwert
- Marktanpassung durch Sachwertfaktor
- Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale
Das ist methodisch wichtig
Ein Wohnungsrecht ist kein Grund, einfach den Sachwertfaktor zusätzlich abzusenken, wenn es anschließend ohnehin separat bewertet wird.
Sonst droht eine Doppelberücksichtigung.
Marktgängigkeit und Wohnungsrecht ebenfalls trennen
Im Gutachten wurde der Käuferkreis aufgrund der besonderen Objektgröße bereits als eingeschränkt angesehen.
Zusätzlich bestand ein weitreichendes Wohnungsrecht.
Beide Sachverhalte sind verschieden.
Atypische Objektmerkmale
können in die Marktanpassung einfließen.
Konkretes Wohnungsrecht
wird als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal separat berücksichtigt.
Doppelberücksichtigung vermeiden
Problematisch wäre:
- SWF wegen Wohnungsrecht reduzieren
- anschließend Kapitalwert des Wohnungsrechts nochmals vollständig abziehen
Das würde dieselbe Belastung doppelt erfassen.
Auch Grundstücksübergröße nicht mehrfach berücksichtigen
Im Praxisfall wurde die Grundstücksübergröße bereits im Bodenwert differenziert berücksichtigt.
Gleichzeitig wurde die außergewöhnliche Grundstücksgröße auch bei der Marktgängigkeit des Gesamtobjekts diskutiert.
Hier ist besondere Sorgfalt erforderlich.
Unterschiedliche Wirkungen können bestehen
Die Übergröße kann einerseits den:
Bodenwert
beeinflussen.
Andererseits kann ein sehr großes Gesamtanwesen auch den:
Käuferkreis
verkleinern.
Das sind nicht zwingend identische Effekte.
Aber die Gesamtwirkung muss plausibel bleiben
Die Bewertung sollte prüfen:
Wird das Größenproblem in mehreren Parametern jeweils vollständig angesetzt?
Wenn ja, droht Überkorrektur.
Sachwertfaktor nicht zum Sammelparameter machen
Ein häufiger Fehler besteht darin, alle Besonderheiten des Objekts in den Sachwertfaktor zu packen.
Das erschwert die Nachvollziehbarkeit.
Besser ist eine klare Zuordnung
Zum Beispiel:
Bodenwertanpassung
für Grundstücksübergröße oder Lage
Sachwertfaktor
für allgemeine marktliche Einordnung des atypischen Objekts
boG
für konkrete individuelle Belastungen wie ein Wohnungsrecht
Besonderheiten können teilweise bereits im Vergleichsdatensatz stecken
Auch das muss bedacht werden.
Ein Sachwertfaktor für Einfamilienhäuser bildet bereits eine gewisse Streuung unterschiedlicher:
- Größen
- Standards
- Grundstücke
ab.
Deshalb darf nicht jede kleine Abweichung automatisch zu einer zusätzlichen Anpassung führen.
Wann ist eine Anpassung besonders relevant?
Vor allem wenn das Objekt deutlich außerhalb des üblichen Datenbereichs liegt.
Hinweise darauf können sein
- außergewöhnlich große Wohnfläche
- außergewöhnlich kleines oder großes Grundstück
- ungewöhnliche Gebäudekonzeption
- besondere Nutzung
- stark eingeschränkter Käuferkreis
Im Praxisfall lagen mehrere dieser Punkte gleichzeitig vor
Damit war eine kritische Prüfung des veröffentlichten Faktors nachvollziehbar.
Aber auch 0,90 ist keine allgemeine Regel
Aus diesem Gutachten darf nicht abgeleitet werden:
Große Einfamilienhäuser erhalten Sachwertfaktor 0,90.
Ebenso wenig:
Außerhalb der Vergleichsgruppe immer 6 % Abschlag.
Der Ansatz ist objektspezifisch.
Ein anderes atypisches Haus kann sogar einen höheren Faktor rechtfertigen
Zum Beispiel wenn eine außergewöhnliche Eigenschaft am örtlichen Markt besonders gesucht wird.
Atypik ist nicht automatisch negativ.
Beispiel
Ein außergewöhnlich großes Seegrundstück könnte trotz Abweichung von der Vergleichsgruppe eine besonders hohe Nachfrage besitzen.
Dann müsste die Marktreaktion anders beurteilt werden.
Andersartigkeit und Minderwertigkeit unterscheiden
Das ist ein zentrales Prinzip.
Ein Objekt ist nicht weniger wert, nur weil es ungewöhnlich ist.
Es wird erst dann wertrelevant, wenn der Markt diese Besonderheit entsprechend honoriert oder eben nicht honoriert.
Käuferkreis als Kernfrage
Im Praxisfall wurde angenommen, dass das große und spezielle Wohnhaus einen:
reduzierten Erwerberkreis
anspricht.
Genau daraus wurde die eingeschränkte Marktgängigkeit abgeleitet.
Große Wohnfläche kann Marktbreite reduzieren
Ein sehr großes Haus benötigt Käufer mit:
- entsprechendem Kapital
- entsprechendem Platzbedarf
- Bereitschaft zu höherem Unterhalt
Der Markt wird dadurch kleiner.
Hohe Herstellungskosten bedeuten nicht hohe Zahlungsbereitschaft
Das Sachwertverfahren kann bei großen individuellen Gebäuden besonders hohe rechnerische Herstellungskosten ausweisen.
Der Markt bezahlt diese aber nicht zwingend vollständig.
Genau dafür existiert die Marktanpassung
Der Sachwertfaktor übersetzt:
Substanzwert
in:
Marktpreisniveau.
Je individueller das Objekt, desto wichtiger diese Prüfung
Besonders bei:
- Villen
- sehr großen Einfamilienhäusern
- Architektenhäusern
- ungewöhnlichen Hanghäusern
kann die Differenz zwischen Herstellungskosten und Marktakzeptanz groß sein.
Datenqualität vor Faktorwahl
Vor einer Anpassung sollte geprüft werden:
- Wie viele Kauffälle liegen zugrunde?
- Welche Objektgrößen wurden ausgewertet?
- Welcher Stichtag gilt?
- Welche Modellparameter wurden verwendet?
- Wie groß ist die Streuung?
Je kleiner die Stichprobe, desto vorsichtiger die Anwendung
Im Praxisfall wurden für andere Marktdaten teilweise nur geringe Fallzahlen angegeben.
Das unterstreicht grundsätzlich die Bedeutung einer kritischen Würdigung.
Sachwertfaktor ist kein präziser Naturwert
Er ist eine aus Marktbeobachtungen abgeleitete Modellgröße.
Deshalb ist stets eine gewisse Bandbreite und Unsicherheit vorhanden.
Typische Fehler
Veröffentlichten Sachwertfaktor ungeprüft übernehmen
Geografische Nähe allein reicht nicht.
Objekt außerhalb der Stichprobe ignorieren
Große Extrapolationen erhöhen die Unsicherheit.
Faktor nur wegen eines hohen Ergebnisses reduzieren
Eine Anpassung muss marktlich begründet werden.
Alle Besonderheiten im Faktor verstecken
Das erschwert die methodische Trennung.
Wohnungsrecht über den Sachwertfaktor mitberücksichtigen
Wenn es separat als boG angesetzt wird, droht Doppelberücksichtigung.
Grundstücksübergröße mehrfach abziehen
Bodenwert- und Marktgängigkeitseffekt müssen sauber getrennt werden.
Atypik automatisch als Nachteil ansehen
Ungewöhnlichkeit kann auch positiv sein.
Prozentabweichung als allgemeine Regel übernehmen
0,90 war ein Einzelfallansatz.
Vorgehensweise
Bei einem atypischen Sachwertobjekt empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – Veröffentlichte Marktdaten ermitteln
Welche Sachwertfaktoren stehen zur Verfügung?
Schritt 2 – Vergleichsgruppe analysieren
Für welche:
- Objektarten
- Grundstücksgrößen
- Wertbereiche
wurden sie abgeleitet?
Schritt 3 – Modellkonformität prüfen
Stimmen die verwendeten Bewertungsparameter mit dem Ableitungsmodell überein?
Schritt 4 – Abweichungen des Bewertungsobjekts feststellen
Zum Beispiel:
- Gebäudegröße
- Grundstücksgröße
- Architektur
- Marktgängigkeit
Schritt 5 – Bedeutung der Abweichungen für Marktteilnehmer untersuchen
Verkleinert oder erweitert sich der Käuferkreis?
Schritt 6 – bereits anderweitig berücksichtigte Merkmale aussondern
Zum Beispiel:
- Bodenwertübergröße
- Wohnungsrecht
- konkrete Bauschäden
Schritt 7 – Sachwertfaktor sachverständig würdigen
Nur insoweit anpassen, wie die veröffentlichten Daten die Marktverhältnisse nicht ausreichend abbilden.
Schritt 8 – alternative Verfahren zur Plausibilisierung heranziehen
Ohne den Faktor lediglich rückwärts auf ein gewünschtes Ergebnis einzustellen.
Schritt 9 – Gesamtwirkung auf Doppelberücksichtigung prüfen
Sind Größe und Marktgängigkeit bereits an anderer Stelle enthalten?
Schritt 10 – Abweichung transparent begründen
Warum wird der veröffentlichte Wert nicht unverändert übernommen?
Formulierungsbaustein
Der vom Gutachterausschuss veröffentlichte Sachwertfaktor wurde auf seine Übertragbarkeit auf das Bewertungsobjekt geprüft. Die zugrunde liegenden Marktdaten beziehen sich überwiegend auf marktübliche Ein- und Zweifamilienhäuser innerhalb bestimmter Grundstücks- und Objektgrößen.
Das Bewertungsobjekt weicht hiervon insbesondere hinsichtlich seiner Gebäudegröße, Grundstücksstruktur, architektonischen Konzeption und Marktgängigkeit deutlich ab. Der Kreis potenzieller Erwerber ist gegenüber einem standardisierten Einfamilienhaus eingeschränkt, sodass nicht davon ausgegangen werden kann, dass sämtliche substanzbezogenen Mehrwerte vom Markt proportional honoriert werden.
Der veröffentlichte Sachwertfaktor wird daher als wichtige Marktorientierung herangezogen, jedoch nicht ungeprüft übernommen. Unter Berücksichtigung der konkreten Abweichungen des Bewertungsobjekts von der zugrunde liegenden Vergleichsgruppe erfolgt eine objektspezifische sachverständige Anpassung.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die an anderer Stelle der Wertermittlung gesondert berücksichtigt werden, sind hierbei nicht nochmals vollständig über den Sachwertfaktor zu erfassen.
Kernaussage
Ein veröffentlichter Sachwertfaktor ist keine universell anwendbare Konstante. Er ist an die Objekt- und Modellmerkmale der Kauffälle gebunden, aus denen er abgeleitet wurde. Im Praxisfall ergaben die veröffentlichten Marktdaten zunächst einen Faktor von rund 0,96. Das Bewertungsobjekt lag mit seiner außergewöhnlichen Gebäude- und Grundstücksgröße, seiner speziellen Hanghausarchitektur und dem eingeschränkten Käuferkreis jedoch deutlich außerhalb der typischen Vergleichsgruppe. Deshalb wurde fallbezogen ein Sachwertfaktor von 0,90 angesetzt. Entscheidend ist nicht, einen ungewöhnlichen Sachwert rechnerisch passend zu machen, sondern nachvollziehbar zu prüfen, ob die verwendete Marktkennzahl das konkrete Objekt noch hinreichend abbildet.
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