Kurzantwort
Ein Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht kann ein Grundstück wirtschaftlich wesentlich stärker belasten als ein klassisches Wohnungsrecht an einer einzelnen Wohnung.
Besonders intensiv ist die Belastung, wenn:
- zwei Personen berechtigt sind
- das Recht bis zum Tod des Letztlebenden fortbesteht
- beide Wohnungen eines Zweifamilienhauses erfasst sind
- Keller und Speicher mitgenutzt werden dürfen
- Garagen einbezogen sind
- Garten-, Terrassen-, Zu- und Abfahrtsflächen genutzt werden dürfen
- der Eigentümer von der eigenen Nutzung ausgeschlossen ist
Im Praxisfall führte die Rechtsgestaltung wirtschaftlich dazu, dass der neue Eigentümer das Anwesen während der Dauer des Rechts weder selbst bewohnen noch frei vermieten oder anderweitig wirtschaftlich verwerten konnte.
Der kapitalisierte Wert des Rechts wurde mit rund:
268.000 €
angesetzt.
Bei einem umfassenden Wohnungsrecht am gesamten Zweifamilienhaus erwirbt der neue Eigentümer zwar das Eigentum, erhält wirtschaftlich aber unter Umständen zunächst kaum eigene Nutzungsmöglichkeiten.
Worum geht es?
Nicht jedes Wohnungsrecht belastet eine Immobilie gleich stark.
Ein einfaches Wohnungsrecht kann beispielsweise nur:
- ein einzelnes Zimmer
- eine Wohnung
- ein bestimmtes Geschoss
betreffen.
Der Eigentümer kann die übrigen Gebäudeteile weiterhin selbst nutzen oder vermieten.
Beim umfassenden Wohnungsrecht ist die Situation anders
Erfasst das Recht praktisch das gesamte Anwesen, kann dem Eigentümer während der Rechtsdauer nur noch eine sehr eingeschränkte wirtschaftliche Position verbleiben.
Dann ist nicht nur die Frage relevant:
Wie hoch ist die ersparte Miete des Berechtigten?
Sondern auch:
Welche Nutzungsmöglichkeiten verbleiben dem Eigentümer überhaupt noch?
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein Zweifamilienhaus aus den 1970er-Jahren.
Das Gebäude verfügte über zwei abgeschlossene Wohneinheiten.
Die Wohnflächen betrugen rund:
105 m² im Erdgeschoss
und
101 m² im Obergeschoss
Insgesamt standen damit rund:
206 m² Wohnfläche
zur Verfügung.
Zwei Berechtigte
Das Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht sollte zugunsten zweier Personen bestellt werden.
Die Berechtigten waren im Bewertungsmodell etwa:
- 75 Jahre
- 80 Jahre
alt.
Recht bis zum Tod des Letztlebenden
Das Recht sollte nicht bereits mit dem Tod der ersten berechtigten Person enden.
Es bestand vielmehr bis zum Tod des:
Letztlebenden.
Warum das wichtig ist
Bei zwei Berechtigten ist die Dauer eines solchen Rechts nicht einfach nach der Lebenserwartung nur einer Person zu bestimmen.
Solange mindestens eine der beiden berechtigten Personen lebt, besteht das Recht weiter.
Deshalb gemeinsamer Barwert
Im Gutachten wurden für die beiden Berechtigten entsprechende versicherungsmathematische Barwertfaktoren angesetzt.
Der gemeinsame Faktor berücksichtigt die Wahrscheinlichkeit, dass mindestens eine der beiden Personen noch lebt.
Das Recht umfasste beide Wohnungen
Besonders wertrelevant war, dass nicht nur eine der beiden Wohneinheiten betroffen war.
Das Recht erstreckte sich auf:
sämtliche Räume des Wohnhauses.
Damit waren sowohl:
- Erdgeschosswohnung
- Obergeschosswohnung
der freien Verfügung des Eigentümers entzogen.
Keine freie Vermietung der zweiten Wohnung
Das ist ein wesentlicher Unterschied zu vielen Wohnungsrechtsfällen.
Bei einem Teilwohnungsrecht könnte der Eigentümer beispielsweise die zweite Wohnung weiterhin:
- selbst nutzen
- vermieten
- Familienangehörigen überlassen
Im Praxisfall bestand diese Möglichkeit gerade nicht.
Auch Keller und Speicher waren erfasst
Das Recht umfasste zusätzlich:
- Kellerräume
- Speicherflächen
Damit waren auch wesentliche Nebenflächen Teil der Rechtsausübung.
Warum Nebenflächen relevant sind
Keller und Speicher besitzen zwar regelmäßig einen geringeren Nutzungswert als Wohnflächen.
Sie erhöhen aber die Gebrauchstauglichkeit eines Wohnhauses erheblich.
Typische Funktionen sind:
- Lagerung
- Hauswirtschaft
- Werkstatt
- Technik
- Abstellen persönlicher Gegenstände
Garagen ebenfalls Bestandteil des Rechts
Auch die vorhandenen Garagen wurden in die Nutzung einbezogen.
Im Gutachten wurden für die marktübliche Nutzung zwei Garagen mit jeweils:
50 € monatlich
angesetzt.
Damit ergaben sich:
100 € monatlich
beziehungsweise:
1.200 € jährlich.
Außenflächen zusätzlich erfasst
Das Recht beschränkte sich nicht auf das Gebäude.
Es umfasste außerdem die Nutzung von:
- Gartenflächen
- Terrassen
- Zu- und Abfahrtsflächen
- sonstigen Grundstücksflächen
Ausschließliche Nutzung besonders wichtig
Die Nutzung sollte nach der zugrunde gelegten Gestaltung unter:
Ausschluss des jeweiligen Eigentümers
erfolgen.
Damit handelte es sich wirtschaftlich nicht nur um eine gelegentliche Mitbenutzung.
Eigentümer konnte Grundstück nicht parallel nutzen
Der Eigentümer konnte während der Dauer des Rechts beispielsweise nicht ohne Weiteres:
- selbst einziehen
- eine Wohnung vermieten
- die Garagen eigenständig nutzen
- Garten und Terrasse frei verwenden
Eigentum und wirtschaftliche Nutzung fallen auseinander
Rechtlich bleibt der Erwerber Eigentümer.
Wirtschaftlich kann seine Position jedoch stark eingeschränkt sein.
Deshalb Begriff „belastetes Eigentum“
Der Erwerber erhält:
Eigentum
aber nicht gleichzeitig:
freie Verfügung und freie Nutzung.
Wirtschaftliche Betrachtung
Ein Marktteilnehmer fragt deshalb:
Was kann ich mit dem Grundstück während der Dauer des Wohnungsrechts tatsächlich anfangen?
Wenn die Antwort lautet:
kaum etwas,
ist die Belastung entsprechend hoch.
Kaufinteressentenkreis verändert sich
Ein typischer Eigennutzer möchte ein Wohnhaus regelmäßig:
- selbst beziehen
- teilweise vermieten
- kurzfristig nutzen
Bei einem umfassenden lebenslangen Wohnungsrecht ist dies nicht möglich.
Käufer werden eher langfristige Anleger
In Betracht kommen dann insbesondere Erwerber, die:
- keinen kurzfristigen Nutzungsbedarf haben
- langfristig denken
- familiäre oder vermögensstrategische Motive verfolgen
Der Käuferkreis wird dadurch kleiner.
Verkehrswert vor und nach Belastung unterscheiden
Die Belastung durch das Wohnungsrecht darf nicht mit dem Wert des unbelasteten Grundstücks verwechselt werden.
Im Praxisfall wurde zunächst der Wert des Grundstücks mit Gebäude nach den üblichen Verfahren ermittelt.
Danach wurde das Wohnungsrecht als besondere Belastung berücksichtigt.
Kapitalwert des Rechts
Der Barwert des Wohnungs- und Mitbenutzungsrechts wurde mit rund:
267.565 €
berechnet.
Gerundet:
268.000 €
Ausgangsbasis war die marktübliche Nutzung
Für beide Wohnungen wurde eine Marktmiete von:
9,50 €/m² monatlich
angesetzt.
Erdgeschoss
Rund:
105,38 m² × 9,50 €/m²
=
rund:
1.001 € monatlich
Obergeschoss
Rund:
100,57 m² × 9,50 €/m²
=
rund:
955 € monatlich
Garagen
Zusätzlich:
100 € monatlich
Gesamter monatlicher Rohwert
Damit ergaben sich rund:
2.057 € monatlich
beziehungsweise:
24.678 € jährlich.
Außenflächennutzung
Im Gutachten wurde für die umfangreiche Nutzung des Grundstücks zusätzlich ein Zuschlag von:
10 % des Rohwerts
angesetzt.
Das ergab rund:
2.468 € jährlich.
Wichtig: keine allgemeine 10-%-Regel
Dieser Ansatz ist einzelfallbezogen.
Aus dem Praxisfall darf nicht abgeleitet werden:
Garten- und Außenflächennutzung erhöht jedes Wohnungsrecht pauschal um 10 %.
Zuschlag muss begründet werden
Zu prüfen wären insbesondere:
- Größe der Außenflächen
- Qualität der Nutzung
- Exklusivität
- bereits in der Marktmiete enthaltener Gartenanteil
- Nutzungsumfang des Eigentümers
Bewirtschaftungskosten berücksichtigt
Von dem jährlichen Rohwert wurden außerdem Kostenanteile abgezogen, die nach der zugrunde gelegten Rechtsgestaltung den Berechtigten zuzurechnen waren.
Im Gutachten betrug dieser Ansatz rund:
4.674 € jährlich.
Reiner Wert des Rechts
Damit ergab sich eine zu kapitalisierende jährliche Rentenrate von rund:
22.472 €
beziehungsweise:
1.873 € monatlich.
Kapitalisierung
Für die Berechnung wurden unter anderem verwendet:
- zwei Berechtigte
- Laufzeit bis zum Tod des Letztlebenden
- Sterbetafel 2022/2024
- Kapitalisierungszinssatz 3,0 %
- Dynamik 0,5 %
- monatlich vorschüssige Zahlungen
Auch diese Parameter sind einzelfallbezogen
Insbesondere:
- 3,0 % Kapitalisierungszins
- 0,5 % Dynamik
sind keine allgemein gültigen Werte für Wohnungsrechte.
Ergebnis
Der Barwert des Rechts betrug rund:
268.000 €
Warum der Wert so hoch ist
Nicht nur wegen der Wohnfläche.
Mehrere Belastungselemente wirkten gleichzeitig:
- zwei Wohnungen
- insgesamt rund 206 m² Wohnfläche
- zwei Garagen
- Keller
- Speicher
- Garten und Terrasse
- Zufahrtsflächen
- zwei Berechtigte
- Recht bis zum Tod des Letztlebenden
- Ausschluss des Eigentümers
Ein normales Teilwohnungsrecht wäre wirtschaftlich anders
Angenommen, nur die Erdgeschosswohnung wäre belastet.
Dann könnte der Eigentümer möglicherweise:
- Obergeschoss vermieten
- eigene Garage nutzen
- Teile des Gartens verwenden
Die wirtschaftliche Belastung wäre deutlich geringer.
Umfang des Rechts ist daher zentral
Bei jeder Bewertung sollte zunächst detailliert festgestellt werden:
Welche Wohnflächen?
- einzelne Räume?
- einzelne Wohnung?
- gesamtes Gebäude?
Welche Nebenflächen?
- Keller?
- Speicher?
- Garage?
Welche Grundstücksflächen?
- Garten?
- Terrasse?
- Zufahrt?
Welche Nutzungsintensität?
- Mitbenutzung?
- ausschließliche Nutzung?
- Ausschluss des Eigentümers?
Zwei Berechtigte ebenfalls nicht nur addieren
Die Bewertung eines Rechts für zwei Personen erfolgt nicht dadurch, dass zwei Einzelwerte einfach addiert werden.
Gemeinsame Lebensdauer ist entscheidend
Wenn das Recht bis zum Tod des Letztlebenden fortbesteht, muss die gemeinsame Überlebenswahrscheinlichkeit berücksichtigt werden.
Einzelne Lebenserwartungen reichen nicht
Die statistische Lebenserwartung der jüngeren oder älteren Person allein bildet die Rechtsdauer nicht sachgerecht ab.
Möglichkeit einer vorzeitigen Aufgabe
Im zugrunde liegenden Vertrag bestand offenbar auch eine Regelung, nach der das Recht bei dauerhafter Aufgabe der Nutzung erlöschen könnte.
Das Gutachten hat diese Möglichkeit nicht wertmindernd vorweggenommen.
Warum?
Weil Zeitpunkt und Wahrscheinlichkeit einer solchen Aufgabe nicht belastbar prognostiziert werden konnten.
Daher wurde mit der statistischen Lebensdauer bis zum Tod des Letztlebenden gerechnet.
Das ist ein wichtiger Bewertungsgrundsatz
Eine theoretisch mögliche vorzeitige Beendigung sollte nicht automatisch berücksichtigt werden, wenn ihr Eintritt nicht hinreichend prognostizierbar ist.
Eigentümer erhält langfristige Zukunftschance
Nach Erlöschen des Wohnungsrechts kann der Eigentümer das Grundstück grundsätzlich wieder frei nutzen.
Diese zukünftige Chance ist Teil seiner Eigentumsposition.
Aber während der Rechtsdauer besteht erhebliche Einschränkung
Bis dahin sind insbesondere:
- Eigennutzung
- Vermietung
- freie Grundstücksnutzung
weitgehend blockiert.
Deshalb bewertet der Markt belastetes Eigentum anders
Ein unbelastetes Zweifamilienhaus kann sofort genutzt werden.
Ein belastetes Zweifamilienhaus möglicherweise erst viele Jahre später.
Zeit hat wirtschaftlichen Wert.
Modernisierungsbedarf verstärkt das Problem zusätzlich
Im Praxisfall bestand neben dem Wohnungsrecht ein erheblicher Modernisierungsbedarf.
Das erzeugt eine besondere Konstellation.
Eigentümer kann heute kaum nutzen, muss später aber möglicherweise investieren
Ein Erwerber kann während der Rechtsdauer nur eingeschränkt wirtschaftlich profitieren.
Nach Erlöschen des Rechts steht möglicherweise eine umfassende Modernisierung an.
Das beeinflusst Marktattraktivität
Ein Käufer berücksichtigt daher nicht nur den Barwert des Wohnungsrechts, sondern auch:
- Zustand des Gebäudes
- zukünftigen Investitionsbedarf
- Unsicherheit über den Zeitpunkt der freien Verfügbarkeit
Rechte und Bauschäden getrennt bewerten
Im Gutachten wurden diese beiden Belastungen separat berücksichtigt:
Wohnungsrecht
rund:
−268.000 €
Modernisierungs- und Instandhaltungsbedarf
rund:
−80.000 €
Das ist methodisch wichtig
Das Wohnungsrecht und der bauliche Zustand sind unterschiedliche Wertmerkmale.
Trotzdem Wechselwirkungen prüfen
Beispielsweise kann sich die Frage stellen:
Wer trägt während der Rechtsdauer größere Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten?
Diese Kostenverteilung kann wiederum den wirtschaftlichen Wert des Rechts beeinflussen.
Kostenregelung deshalb Bestandteil der Rechtsbewertung
Bei einem Wohnungsrecht sollte immer geprüft werden:
- wer trägt laufende Betriebskosten?
- wer trägt Instandhaltung?
- wer trägt außergewöhnliche Reparaturen?
- wer trägt Modernisierungen?
Nicht automatisch Mietverhältnis unterstellen
Ein Wohnungsberechtigter ist nicht einfach ein Mieter.
Die Rechte und Kostenpflichten ergeben sich aus der konkreten Rechtsgestaltung.
Geplantes Recht statt bestehender Grundbucheintragung
Im Praxisfall wurde die Bewertung auf Grundlage des vorgesehenen Überlassungsvertrags vorgenommen.
Ein aktueller Grundbuchauszug lag nicht vor.
Das Wohnungsrecht sollte im Zuge der Übertragung bestellt und eingetragen werden.
Deshalb Bewertung unter einer Annahme
Das Gutachten bewertete das Grundstück unter der Annahme:
Das vorgesehene Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht wird entsprechend dem Vertrag wirksam bestellt und eingetragen.
Weicht die spätere Urkunde ab, kann sich der Wert ändern
Besonders relevant wären Änderungen bei:
- räumlichem Umfang
- Nutzungsintensität
- Kostenverteilung
- Beendigungsregel
- Zahl der Berechtigten
Rechtstext entscheidet
Nicht die Überschrift „Wohnungsrecht“ ist maßgeblich.
Entscheidend ist der konkrete Inhalt des Vertrags beziehungsweise der Eintragung.
Typische Fehler
Nur eine Wohnung bewerten, obwohl das ganze Haus erfasst ist
Der Rechtsumfang muss vollständig berücksichtigt werden.
Keller und Garagen vergessen
Auch Nebenflächen besitzen einen wirtschaftlichen Nutzungsvorteil.
Außenflächen ignorieren
Garten, Terrasse und Zufahrt können wesentliche Bestandteile des Rechts sein.
Ausschluss des Eigentümers nicht beachten
Ausschließliche Nutzung ist wirtschaftlich stärker als bloße Mitbenutzung.
Zwei Berechtigte wie eine Person behandeln
Bei einem Recht bis zum Tod des Letztlebenden ist die gemeinsame Lebensdauer relevant.
Einzelwerte der Berechtigten einfach addieren
Das bildet die gemeinsame Überlebenswahrscheinlichkeit nicht korrekt ab.
10-%-Außenflächenzuschlag verallgemeinern
Der Praxisansatz ist keine allgemeine Regel.
Kapitalisierungszins pauschal übernehmen
Auch dieser Parameter muss fallbezogen begründet werden.
Mögliche vorzeitige Aufgabe einfach unterstellen
Eine theoretische Möglichkeit ist noch keine belastbare Prognose.
Geplantes Recht wie bereits bestehende Grundbuchlage darstellen
Bewertungsannahme und Ist-Zustand müssen getrennt werden.
Vorgehensweise
Bei einem umfassenden Wohnungsrecht an einem Zweifamilienhaus empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – Rechtsgrundlage vollständig lesen
Vertrag, Entwurf und gegebenenfalls Grundbuchauszug auswerten.
Schritt 2 – Berechtigte feststellen
Wie viele Personen sind berechtigt?
Schritt 3 – Beendigungsregel klären
Endet das Recht:
- beim Tod eines Berechtigten?
- beim Tod des Letztlebenden?
- bei dauerhafter Aufgabe?
Schritt 4 – räumlichen Umfang erfassen
Welche Räume und Flächen sind umfasst?
Schritt 5 – Nutzungsintensität prüfen
Ist die Nutzung:
- gemeinsam
- ausschließlich
- unter Ausschluss des Eigentümers?
Schritt 6 – Marktmiete ableiten
Wohnungen und Garagen sachgerecht bewerten.
Schritt 7 – zusätzliche Nutzungsvorteile prüfen
Außenflächen nur berücksichtigen, soweit sie nicht bereits vollständig in der Marktmiete enthalten sind.
Schritt 8 – Kostenverteilung berücksichtigen
Welche Kosten trägt der Berechtigte?
Schritt 9 – gemeinsame Lebensdauer kapitalisieren
Bei mehreren Berechtigten die passende versicherungsmathematische Konstellation verwenden.
Schritt 10 – Marktposition des Eigentümers würdigen
Welche realen Nutzungsmöglichkeiten verbleiben während der Rechtsdauer?
Formulierungsbaustein
Das vorgesehene Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht beschränkt sich nicht auf eine einzelne Wohneinheit, sondern umfasst sämtliche Wohnräume des Zweifamilienhauses einschließlich wesentlicher Keller- und Speicherflächen sowie die vorhandenen Garagen und wesentliche Außenflächen.
Die Rechtsausübung erfolgt nach der zugrunde gelegten Gestaltung unter Ausschluss des jeweiligen Eigentümers. Dieser verfügt während der Dauer des Rechts daher über keine nennenswerte eigene Wohn- oder Vermietungsnutzung des Anwesens.
Das Recht steht mehreren Berechtigten zu und endet erst mit dem Tod des Letztlebenden. Die Bewertung der Rechtsdauer erfolgt daher unter Berücksichtigung der gemeinsamen statistischen Überlebenswahrscheinlichkeit und nicht allein anhand der Lebenserwartung einer einzelnen Person.
Der wirtschaftliche Wert des Rechts wird aus dem nachhaltig erzielbaren Nutzungsvorteil der betroffenen Wohn-, Neben- und Garagenflächen unter Berücksichtigung der konkreten Kostenregelung abgeleitet und anschließend für die erwartete Rechtsdauer kapitalisiert. Zusätzliche Ansätze für Garten- oder Außenflächennutzung sind nur einzelfallbezogen und unter Vermeidung einer Doppelberücksichtigung mit der angesetzten Marktmiete vorzunehmen.
Kernaussage
Ein Wohnungsrecht am gesamten Zweifamilienhaus kann die wirtschaftliche Position des Erwerbers erheblich stärker einschränken als ein klassisches Teilwohnungsrecht. Im Praxisfall waren beide Wohnungen, Keller- und Speicherflächen, zwei Garagen sowie Garten-, Terrassen-, Zu- und Abfahrtsflächen erfasst. Die Nutzung erfolgte unter Ausschluss des Eigentümers und das Recht bestand für zwei Personen bis zum Tod des Letztlebenden. Dadurch verblieb dem Erwerber während der Rechtsdauer zwar das Eigentum, aber nahezu keine eigene Nutzung oder wirtschaftliche Verwertung des Anwesens. Der kapitalisierte Wert des Rechts von rund 268.000 € erklärt sich deshalb nicht allein aus der Wohnfläche, sondern aus dem außergewöhnlich umfassenden Nutzungsumfang, der Zahl der Berechtigten, der Dauer bis zum Tod des Letztlebenden und der konkreten Kostenverteilung.
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