Kurzantwort
Werden bei einer Immobilie zahlreiche Bauschäden, Modernisierungsdefizite und rechtliche beziehungsweise technische Risiken festgestellt, dürfen die hierfür überschlägig angesetzten Einzelkosten nicht automatisch vollständig addiert und als Verkehrswertminderung übernommen werden.
Im Praxisfall wurden für eine ältere Berggaststätte unter anderem folgende Risiken angesetzt:
- Küche und Spülbereich: 60.000 €
- Gaststätten-Sanitäranlagen: 25.000 €
- Bäder im Wohn- und Beherbergungsbereich: 25.000 €
- Fenster: 30.000 €
- Elektroinstallation: 35.000 €
- Brandschutz, Rettungswege, Türen und Treppen: 35.000 €
- Balkon und Geländer: 20.000 €
- Bodenbeläge, Innenausbau und Türen: 25.000 €
- Schadstoffrisiken: 20.000 €
- Mauerwerksrisse, Dachrinne und Feuchterisiken: 15.000 €
- Stahltank und technische Risiken: 10.000 €
- Planungs-, Prüfungs- und Genehmigungsrisiken: 25.000 €
Rechnerische Summe:
325.000 €
Das Gutachten leitete daraus jedoch keinen Wertabschlag von 325.000 € ab.
Stattdessen wurde unter Berücksichtigung von:
- Überschneidungen zwischen den Einzelpositionen
- fehlender Detailplanung
- noch ungeklärten technischen Ursachen
- möglichen Schadstoffrisiken
- möglichen behördlichen Anforderungen
- unterschiedlichen Eintrittswahrscheinlichkeiten
ein pauschaler marktlicher Wertabschlag von:
200.000 €
angesetzt.
Eine Liste möglicher Sanierungs- und Risikokosten ist noch keine Verkehrswertminderung. Entscheidend ist, welchen Abschlag ein typischer Marktteilnehmer unter Berücksichtigung von Kosten, Unsicherheit, Überschneidungen und späterem Nutzen tatsächlich im Kaufpreis berücksichtigen würde.
Worum geht es?
Bei älteren oder stark sanierungsbedürftigen Immobilien kann eine lange Liste von Defiziten entstehen.
Typische Beispiele sind:
- veraltete Haustechnik
- schlechte Fenster
- defekte Sanitärbereiche
- Schäden an Balkonen
- Risse
- Schadstoffverdacht
- Brandschutzrisiken
- öffentlich-rechtliche Unsicherheiten
Für jedes einzelne Problem kann zunächst eine überschlägige Kostengröße angesetzt werden.
Daraus entsteht aber noch kein fertiger Wertabschlag
Die Summe aller technisch denkbaren Maßnahmen beantwortet zunächst:
Welche Investitionen könnten bei einer umfassenden Sanierung oder Wiederinbetriebnahme entstehen?
Die Verkehrswertermittlung fragt dagegen:
Wie reagiert der Grundstücksmarkt auf den gegenwärtigen Zustand und die vorhandenen Risiken?
Das sind zwei unterschiedliche Fragestellungen.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde eine Berggaststätte aus dem Jahr:
1970
Das Gebäude lag in besonderer Alm- und Außenbereichslage.
Es war:
- nicht modernisiert
- leerstehend
- technisch deutlich überaltert
- nur eingeschränkt marktgängig
Zusätzlich bestand eine besondere Nutzungssituation
Das Gebäude enthielt:
- Gaststättenflächen
- Küche und Spülbereich
- Wohn- und Beherbergungsflächen
- Keller- und Funktionsbereiche
- technische Anlagen
Damit war nicht nur eine einfache Wohnhaussanierung zu betrachten.
Wiederinbetriebnahme als Gaststätte kann zusätzliche Anforderungen auslösen
Bei einer Gaststätte können neben rein baulichen Arbeiten weitere Themen relevant werden:
- Hygiene
- Brandschutz
- Rettungswege
- Elektrotechnik
- Gaststättenrecht
- technische Betriebssicherheit
Diese Anforderungen können ineinandergreifen.
Genau deshalb ist eine Einzelkostensumme problematisch
Wenn beispielsweise eine umfassende Sanierung der Küche erfolgt, werden möglicherweise gleichzeitig:
- Elektroinstallation
- Oberflächen
- Leitungen
- Hygieneanforderungen
mitbearbeitet.
Würde jede Position separat in voller Höhe addiert, könnten dieselben Maßnahmen teilweise mehrfach enthalten sein.
Küche und Spülbereich
Für den veralteten gewerblichen Küchen- und Spülbereich wurden im Praxisfall:
60.000 €
überschlägig angesetzt.
Begründet wurde dies mit:
- überalterter Ausstattung
- nicht mehr zeitgemäßen Oberflächen
- technischem Anpassungsbedarf
- hygienischem Anpassungsbedarf
Sanitärbereiche Gaststätte
Für die Damen- und Herren-Sanitäranlagen wurden:
25.000 €
angesetzt.
Die Anlagen waren:
- wirtschaftlich verbraucht
- teilweise defekt
- für einen modernen Gaststättenbetrieb anpassungsbedürftig
Bäder im Wohn- und Beherbergungsbereich
Weitere:
25.000 €
wurden für die stark veralteten Bäder und Sanitärbereiche im Obergeschoss berücksichtigt.
Fenster
Für rund:
30 m² erneuerungsbedürftige Fensterfläche
wurden:
30.000 €
angesetzt.
Die vorhandenen Fenster waren teilweise:
- technisch überaltert
- energetisch nicht zeitgemäß
- wirtschaftlich verbraucht
Elektroinstallation
Für die deutlich überalterte elektrische Anlage wurden:
35.000 €
angesetzt.
Festgestellt wurden insbesondere:
- Aufputzleitungen
- ältere Sicherungstechnik
- einfacher Ausstattungsstandard
Für einen weiteren gewerblichen Betrieb konnte daher erheblicher Anpassungsbedarf entstehen.
Brandschutz und Rettungswege
Eine weitere Position von:
35.000 €
betraf:
- Brandschutz
- Rettungswege
- Türen
- Treppen
Hier bestand bereits eine besondere Unsicherheit
Es lag keine abschließende brandschutztechnische Fachprüfung vor.
Die 35.000 € waren deshalb keine bestätigten Sanierungskosten.
Sie bildeten ein:
Risiko möglicher zukünftiger Anpassungsmaßnahmen
ab.
Genau hier zeigt sich der Unterschied zwischen Kosten und Risiko
Eine konkrete defekte Dachrinne ist etwas anderes als:
Möglicherweise fordert eine Behörde bei Betreiberwechsel zusätzliche brandschutztechnische Maßnahmen.
Im zweiten Fall sind:
- Umfang
- Zeitpunkt
- Eintrittswahrscheinlichkeit
- Kosten
noch unsicher.
Balkon und Geländer
Der Balkon befand sich nach dem augenscheinlichen Eindruck in einem schlechten Zustand.
Holzbauteile und Geländer erschienen:
- morsch
- stark geschädigt
- möglicherweise nicht mehr verkehrssicher
Hierfür wurden:
20.000 €
angesetzt.
Sicherheitsrelevante Mängel können marktlich stark wirken
Ein Käufer muss möglicherweise unmittelbar handeln.
Deshalb können solche Mängel häufig einen höheren direkten Kaufpreiseffekt besitzen als rein optische Modernisierungsthemen.
Bodenbeläge und Innenausbau
Für:
- wirtschaftlich verbrauchte Bodenbeläge
- einfache alte Türen
- überalterten Innenausbau
wurden:
25.000 €
angesetzt.
Schadstoffrisiken
Für mögliche:
- asbesthaltige Bodenbeläge
- künstliche Mineralfasern im Dachstuhl
wurden:
20.000 €
als Risikoposition angesetzt.
Aber kein Schadstoffnachweis
Eine materialtechnische Untersuchung war nicht erfolgt.
Deshalb handelte es sich um:
Verdachts- und Risikokosten
und nicht um gesicherte Schadstoffsanierungskosten.
Mauerwerksrisse und Feuchterisiken
Für:
- zahlreiche Risse
- defekte Dachrinne
- mögliche Feuchteeinwirkungen
wurden:
15.000 €
angesetzt.
Auch hier keine abschließende Ursachenklärung
Die Risse konnten ohne weitere bautechnische Untersuchung nicht abschließend beurteilt werden.
Mögliche Ursachen waren beispielsweise:
- Setzungen
- altersbedingte Bewegungen
- Feuchte
- konstruktive Schwächen
Die tatsächliche Tragweite blieb offen.
Stahltank
Für die alte Tankanlage wurden:
10.000 €
angesetzt.
Berücksichtigt wurden:
- Prüfungsrisiko
- Sicherungsbedarf
- möglicher Austauschbedarf
Auch hier lag nicht zwingend bereits ein bestätigter technischer Schaden vor.
Planungs-, Prüfungs- und Genehmigungsrisiko
Zusätzlich wurden:
25.000 €
angesetzt für mögliche:
- Fachplanungen
- Bauaufsicht
- Brandschutzprüfung
- Hygieneprüfung
- gaststättenrechtliche Abstimmung
- sonstige Genehmigungsfragen
Gerade diese Position kann andere Positionen überlagern
Planungs- und Genehmigungskosten können teilweise bereits Bestandteil einzelner Sanierungsmaßnahmen sein.
Deshalb darf auch diese Position nicht völlig isoliert betrachtet werden.
Rechnerische Summe 325.000 €
Addiert ergaben sich:
325.000 €
Das Gutachten nennt eine plausible Bandbreite
Die zusammengefasste Risikobetrachtung wurde mit:
ca. 250.000 € bis 325.000 €
beschrieben.
Trotzdem nur 200.000 € Wertabschlag
Der endgültig angesetzte Abschlag betrug:
200.000 €
Warum liegt der Wertabschlag unter der Einzelkostensumme?
Dafür gibt es mehrere mögliche Gründe, die im Gutachten ausdrücklich angesprochen werden.
1. Überschneidungen zwischen den Maßnahmen
Viele Arbeiten greifen technisch ineinander.
Beispiel
Wird die Küche vollständig saniert, können gleichzeitig Teile der:
- Elektroinstallation
- Oberflächen
- Leitungsführung
- Hygieneanpassungen
mit erledigt werden.
Die Einzelpositionen sind deshalb nicht zwingend vollständig additiv.
2. Einige Positionen sind nur Risiken
Nicht jede Position wird sicher eintreten.
Das betrifft insbesondere:
- Schadstoffrisiken
- Brandschutzauflagen
- Genehmigungsrisiken
- Rissursachen
- Tankrisiken
Risiko bedeutet nicht sichere Ausgabe
Ein Marktteilnehmer berücksichtigt solche Unsicherheiten zwar.
Er behandelt aber nicht jedes theoretische Risiko automatisch wie eine sofort fällige Rechnung.
3. Fehlende Detailplanung
Es lag keine vollständige:
- Sanierungsplanung
- Fachplanung
- Schadstoffuntersuchung
- Brandschutzplanung
- Kostenermittlung
vor.
Die Einzelwerte waren deshalb überschlägige Orientierungsgrößen.
4. Nicht jede Maßnahme wird gleichzeitig erforderlich
Ein künftiger Erwerber kann:
- Maßnahmen staffeln
- Teilbereiche zunächst weiter nutzen
- unterschiedliche Betreiberkonzepte verfolgen
Der tatsächliche Investitionsablauf kann daher anders aussehen als eine vollständige Sofortsanierung.
5. Sanierungen schaffen auch Nutzen
Ein weiterer wichtiger Punkt:
Nach einer Sanierung besitzt der Erwerber nicht mehr den heutigen alten Zustand.
Er besitzt möglicherweise:
- neue Küche
- neue Elektroanlage
- neue Fenster
- modernisierte Sanitärbereiche
Ein Teil der Investition führt damit zu einer Verbesserung des Gebäudes.
Deshalb Investitionskosten nicht vollständig als Verlust verstehen
Wer 35.000 € in eine neue Elektroinstallation investiert, verliert nicht automatisch 35.000 € Vermögen.
Er erhält anschließend eine modernisierte Anlage.
Marktwertminderung kann deshalb niedriger sein als Vollkosten
Gerade bei umfassenden Modernisierungen ist das häufig plausibel.
Aber auch das Gegenteil kann vorkommen
Die Marktwertminderung kann in besonderen Fällen auch über den reinen Reparaturkosten liegen.
Warum?
Zum Beispiel wegen:
- Unsicherheit
- Organisationsaufwand
- Betriebsunterbrechung
- Finanzierung
- Genehmigungsrisiko
- Zeitverzug
Ein Käufer kann einen zusätzlichen Risikoabschlag verlangen.
Deshalb gibt es keine feste Kosten-Wert-Quote
Aus:
325.000 € Risiken
und:
200.000 € Wertabschlag
ergibt sich rechnerisch eine Quote von rund:
62 %
Dieser Wert ist jedoch kein allgemeiner Marktparameter.
Keine 62-%-Regel
Man darf daraus nicht ableiten:
Sanierungsrisiken werden immer zu 62 % wertmindernd berücksichtigt.
Die Relation gilt ausschließlich für diesen Bewertungsfall.
Was sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale?
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale erfassen Eigenschaften, die vom üblichen Zustand vergleichbarer Grundstücke abweichen und in den bisherigen Modellansätzen noch nicht berücksichtigt wurden.
Dazu können beispielsweise gehören:
- Bauschäden
- Baumängel
- besondere rechtliche Risiken
- atypische Ertragsverhältnisse
- besondere Nutzungsbeschränkungen
Im Praxisfall wurden 200.000 € als boG angesetzt
Dieser Abschlag wurde sowohl im Sachwert- als auch im unterstützend gerechneten Ertragswertverfahren verwendet.
Sachwert vor boG
Der marktangepasste vorläufige Sachwert betrug rund:
536.000 €
Nach Abzug von:
200.000 €
ergab sich ein Sachwert von rund:
336.000 €
beziehungsweise gerundet:
340.000 €
Ertragswert ebenfalls mit 200.000 € korrigiert
Der vorläufige Ertragswert lag bei rund:
373.000 €
Nach Abzug der 200.000 € verblieben rund:
173.000 €
Dadurch wird die Bedeutung des Abschlags deutlich
Die boG waren einer der größten einzelnen Werttreiber des gesamten Gutachtens.
Deshalb besonders hohe Begründungsanforderungen
Je größer ein pauschaler Abschlag ist, desto nachvollziehbarer sollte dargestellt werden:
- welche Risiken enthalten sind
- welche Risiken nicht enthalten sind
- welche Bezugsgrößen verwendet wurden
- warum keine vollständige Einzelkostensumme übernommen wird
Pauschalierung ist nicht dasselbe wie Beliebigkeit
Ein pauschaler Wertansatz kann sachgerecht sein.
Er muss aber aus den vorhandenen Tatsachen nachvollziehbar hergeleitet werden.
Gute Pauschalierung
Eine gute Vorgehensweise ist:
- einzelne Risiken erfassen
- überschlägige Größenordnungen bestimmen
- Überschneidungen identifizieren
- gesicherte Kosten und bloße Risiken trennen
- Marktreaktion beurteilen
- Gesamtkorrektur ableiten
Genau diese Zwischenschritte sind wichtig
Ohne Einzelanalyse wäre ein pauschaler Abschlag von:
200.000 €
kaum nachvollziehbar.
Durch die vorherige Aufstellung der Einzelpositionen erhält der Leser dagegen eine Vorstellung von der Größenordnung.
Trotzdem bleibt die Zahl sachverständig geschätzt
Sie ist keine mathematisch exakt berechnete Sanierungssumme.
Sanierungsplanung und Verkehrswertermittlung unterscheiden
Eine Sanierungsplanung würde typischerweise detailliert untersuchen:
- Mengen
- Materialien
- technische Lösungen
- Bauablauf
- Ausschreibung
- Nebenkosten
Das war hier ausdrücklich nicht Gegenstand des Gutachtens.
Verkehrswertermittlung braucht eine andere Genauigkeit
Sie benötigt eine hinreichend belastbare Einschätzung:
Wie beeinflusst der vorhandene Zustand das Verhalten eines typischen Käufers?
Verdachtspositionen besonders vorsichtig behandeln
Im Praxisfall bestanden mehrere nicht abschließend geklärte Risiken:
- mögliche Schadstoffe
- Mauerwerksrisse
- Brandschutz
- Tankanlage
- Genehmigungsumfang
Diese sollten weder:
ignoriert
noch:
wie sichere Vollkosten behandelt
werden.
Wahrscheinlichkeit gehört indirekt zur Marktreaktion
Ein Käufer wird ein wahrscheinliches Risiko stärker gewichten als ein rein theoretisches.
Beispiel
Sicher festgestellt
Balkon ist augenscheinlich stark geschädigt.
Noch unklar
Bodenbelag könnte schadstoffhaltig sein.
Die Marktreaktion auf beide Punkte muss nicht gleich sein.
Öffentlich-rechtliche Risiken zusätzlich besonders schwierig
Beim Praxisobjekt bestand eine weitere Besonderheit:
Historische Unterlagen nannten eine Gaststättennutzung mit:
35 Plätzen
Die heutige Nutzung wurde mit rund:
70 Innenplätzen
beschrieben.
Daraus entstand Genehmigungsunsicherheit
Das Gutachten konnte nicht abschließend klären, ob der heutige Umfang vollständig vom historischen Genehmigungsstand gedeckt war.
Auch dieses Risiko floss in die 200.000 € ein
Es wurde nicht als exakt bezifferbare Genehmigungskostenposition behandelt.
Vielmehr war es Teil der allgemeinen:
- Planungs-
- Prüfungs-
- Anpassungs-
- Marktunsicherheit
Das ist bei Spezialimmobilien typisch
Gerade bei:
- Gaststätten
- Hotels
- Pflegeimmobilien
- Produktionsgebäuden
können bauliche und öffentlich-rechtliche Anforderungen eng zusammenhängen.
Beispiel Betreiberwechsel
Ein neuer Betreiber kann Anlass dafür sein, bestehende Verhältnisse erneut zu überprüfen.
Dann können zusätzliche Anforderungen entstehen.
Das bedeutet aber nicht, dass jede theoretisch mögliche Auflage am Bewertungsstichtag bereits als sichere Kostenposition anzusetzen ist.
Doppelberücksichtigung vermeiden
Ein besonders wichtiger Punkt ist die Frage:
Werden dieselben Risiken bereits in anderen Bewertungsparametern berücksichtigt?
Im Praxisfall wirkten Risiken auch auf
- Sachwertfaktor
- Liegenschaftszinssatz
- Marktgängigkeit
- Pachtableitung
Deshalb muss abgegrenzt werden
Der Bericht versucht dies ausdrücklich, indem er beispielsweise beim Sachwertfaktor darauf hinweist, dass wegen des separaten 200.000-€-Abschlags keine übermäßig starke zusätzliche Reduzierung vorgenommen werden soll.
Ähnlich beim Liegenschaftszinssatz
Auch dort wird ausdrücklich argumentiert, dass nicht sämtliche Risiken nochmals vollständig über einen extrem hohen Zinssatz berücksichtigt werden sollen.
Das ist methodisch zentral
Ein Risiko kann unterschiedliche Auswirkungen haben.
Aber dieselbe Wertwirkung darf nicht mehrfach vollständig abgezogen werden.
Beispiel Brandschutz
Brandschutzrisiko kann:
- Investitionen verursachen
- Käufer abschrecken
- Renditeanforderung erhöhen
Wenn sämtliche Auswirkungen bereits vollständig im 200.000-€-Abschlag enthalten sind, sollte nicht ohne weitere Begründung nochmals ein großer separater Abschlag vorgenommen werden.
Marktwertabschlag ist keine Handwerkerrechnung
Dieser Satz fasst den Kern des Falls gut zusammen.
Der Marktwertabschlag von 200.000 € bedeutet nicht:
Die Sanierung kostet exakt 200.000 €.
Ebenso wenig bedeutet die Einzelkostensumme von 325.000 €:
Der Verkehrswert muss exakt um 325.000 € sinken.
Beide Zahlen haben unterschiedliche Funktionen
325.000 €
überschlägige Summe einzelner technischer und regulatorischer Risikopositionen
200.000 €
sachverständig geschätzte marktliche Wertwirkung im konkreten Bewertungsmodell
Typische Fehler
Alle Einzelpositionen vollständig addieren
Dadurch können Überschneidungen mehrfach berücksichtigt werden.
Verdachtsrisiken wie sichere Sanierungskosten behandeln
Schadstoff- oder Genehmigungsrisiken sind häufig noch nicht abschließend geklärt.
Pauschalen Abschlag ohne Einzelanalyse festlegen
Dann fehlt die Nachvollziehbarkeit.
Kosten und Wertminderung gleichsetzen
Der Marktwert reagiert nicht zwingend im Verhältnis 1:1 zu technischen Kosten.
Modernisierungsvorteile ignorieren
Neue Anlagen verbessern den zukünftigen Gebäudezustand.
Planungs- und Genehmigungskosten doppelt berücksichtigen
Sie können teilweise bereits in anderen Maßnahmen enthalten sein.
Risikoabschlag als allgemeine Quote verwenden
Die Relation 325.000 € zu 200.000 € ist nicht übertragbar.
Dieselben Risiken zusätzlich über Sachwertfaktor und Liegenschaftszins vollständig berücksichtigen
Dadurch droht Mehrfachberücksichtigung.
Vorgehensweise
Bei einer komplexen Spezialimmobilie mit vielen technischen und rechtlichen Risiken empfiehlt sich folgende Vorgehensweise:
Schritt 1 – Mängel und Risiken einzeln erfassen
Welche Probleme sind tatsächlich festgestellt?
Schritt 2 – gesicherte Befunde von Verdachtsfällen trennen
Was ist bewiesen und was nur möglich?
Schritt 3 – überschlägige Einzelgrößen ermitteln
Nur als Orientierungswerte.
Schritt 4 – technische Überschneidungen identifizieren
Welche Maßnahmen werden gemeinsam ausgeführt?
Schritt 5 – regulatorische Risiken getrennt untersuchen
Zum Beispiel:
- Brandschutz
- Hygiene
- Gaststättenrecht
Schritt 6 – Eintrittswahrscheinlichkeit würdigen
Welche Kosten entstehen sicher und welche nur möglicherweise?
Schritt 7 – Verbesserungswirkung berücksichtigen
Welche Investitionen führen zu einem höheren zukünftigen Standard?
Schritt 8 – andere Bewertungsparameter prüfen
Sind Risiken bereits enthalten in:
- Miete beziehungsweise Pacht
- Liegenschaftszinssatz
- Sachwertfaktor?
Schritt 9 – marktlichen Gesamtabschlag ableiten
Nicht mechanisch, sondern sachverständig.
Schritt 10 – Bandbreite und Unsicherheit offenlegen
Keine höhere Genauigkeit vortäuschen, als die Datengrundlage erlaubt.
Formulierungsbaustein
Am Bewertungsobjekt bestehen zahlreiche bauliche, technische und öffentlich-rechtliche Besonderheiten. Zur Plausibilisierung ihrer Größenordnung werden die einzelnen Mängel- und Risikobereiche zunächst überschlägig mit möglichen Kostenansätzen hinterlegt.
Die rechnerische Summe dieser Einzelansätze ist jedoch nicht mit der marktlichen Wertminderung gleichzusetzen. Einzelne Maßnahmen überschneiden sich technisch und organisatorisch, verschiedene Kostenpositionen können bei einer gemeinsamen Sanierungsmaßnahme gleichzeitig bearbeitet werden und mehrere Risiken sind ohne weitergehende Fachuntersuchungen beziehungsweise behördliche Abstimmungen hinsichtlich Eintritt und Umfang noch nicht abschließend bestimmbar.
Darüber hinaus führen verschiedene Modernisierungsmaßnahmen nach ihrer Durchführung zu einer Verbesserung des technischen Standards und der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Gebäudes. Aus diesem Grund wird die marktliche Wertwirkung nicht durch einfache Addition sämtlicher Einzelkosten, sondern durch eine sachverständige Gesamtwürdigung abgeleitet.
Der pauschale Wertabschlag stellt keine detaillierte Sanierungs- oder Kostenberechnung dar. Er beschreibt vielmehr den zum Wertermittlungsstichtag aus Sicht typischer Marktteilnehmer zu erwartenden Einfluss der vorhandenen baulichen, technischen und regulatorischen Risiken auf den Grundstückswert. Überschneidungen mit anderen Bewertungsparametern sind zu vermeiden.
Kernaussage
Bei komplexen Sanierungsfällen dürfen überschlägige Einzelrisiken nicht automatisch vollständig zum Verkehrswertabschlag addiert werden. Im Praxisfall ergaben die Einzelpositionen für Küche, Sanitär, Fenster, Elektro, Brandschutz, Balkon, Innenausbau, Schadstoffverdacht, Mauerwerksrisse, Tankanlage und Genehmigungsrisiken rechnerisch rund 325.000 €. Das Gutachten setzte dennoch nur 200.000 € als besondere objektspezifische Wertminderung an. Maßgeblich waren Überschneidungen zwischen den Maßnahmen, fehlende Detailplanung, unterschiedliche Eintrittswahrscheinlichkeiten sowie der Umstand, dass Sanierungen teilweise auch einen wirtschaftlichen Mehrwert schaffen. Die Summe möglicher Kosten ist deshalb nur ein Ausgangspunkt – der Verkehrswertabschlag muss die tatsächliche Reaktion des Grundstücksmarkts abbilden.
Verwandte Themen
- Bauschäden und Verkehrswert
- Sanierungskosten versus Wertminderung
- besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
- pauschaler Risikoabschlag
- Schadstoffverdacht bei Bestandsgebäuden
- Brandschutzrisiko bei Gaststätten
- öffentlich-rechtliche Nutzungsrisiken
- Modernisierungsstau bei Spezialimmobilien
- Doppelberücksichtigung im Sachwertverfahren
- Sachwertfaktor und boG