Kurzantwort

Die tatsächlich vereinbarte Miete ist nicht automatisch die Miete, die im Ertragswertverfahren dauerhaft angesetzt werden sollte.

Entscheidend ist vielmehr:

Welche Miete kann bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und unter den am Bewertungsstichtag bestehenden Marktverhältnissen langfristig nachhaltig erzielt werden?

Eine aktuelle Vertragsmiete kann:

• über Marktniveau liegen
• unter Marktniveau liegen
• durch besondere Vertragsbedingungen geprägt sein
• nur kurzfristig erzielbar sein
• auf einem besonderen Mieter oder Nutzungskonzept beruhen

Deshalb muss die Ist-Miete immer mit dem Markt abgeglichen werden.

Worum geht es?

Das Ertragswertverfahren basiert auf den Erträgen, die eine Immobilie nachhaltig erwirtschaften kann.

Bei vermieteten Objekten liegt es nahe, einfach die vorhandene Mieterliste zu übernehmen.

Das kann jedoch zu falschen Ergebnissen führen.

Denn ein Mietvertrag beschreibt zunächst nur:

Was zahlt der aktuelle Mieter heute?

Die Verkehrswertermittlung muss dagegen beantworten:

Was ist am Markt langfristig nachhaltig erzielbar?

Tatsächliche Miete und Marktmiete beantworten unterschiedliche Fragen

Tatsächliche Miete

ist die zum Bewertungsstichtag vertraglich vereinbarte Miete.

Nachhaltige Marktmiete

ist die Miete, die unter gewöhnlichen Marktbedingungen dauerhaft plausibel erscheint.

Beide Werte können identisch sein.

Sie müssen es aber nicht.

Grundlage im Ertragswertverfahren

Im Gutachten wurde die Ertragswertermittlung auf der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete aufgebaut.

Die vorhandenen Vertragsmieten wurden dabei nicht ignoriert.

Sie wurden vielmehr als wichtige zusätzliche Informationsquelle genutzt.

Der Ansatz wurde aber anhand weiterer Marktdaten überprüft.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde ein modernes Wohn- und Geschäftshaus mit:

• 21 Wohnungen
• einer Gewerbeeinheit
• Außenstellplätzen

Das Gebäude war vermietet.

Damit lagen tatsächliche Mieterträge vor.

Trotzdem wurden diese nicht vollständig unverändert in die Verkehrswertermittlung übernommen.

Tatsächliche Wohnungsmiete

Die 21 Wohnungen verfügten über insgesamt rund:

1.527,49 m² Wohnfläche

Die tatsächlich vereinbarte durchschnittliche Nettokaltmiete betrug rund:

10,19 €/m² monatlich

Dieser Wert war aufgrund:

• jungen Baujahres
• moderner Ausstattung
• guter Vermietbarkeit

grundsätzlich nachvollziehbar.

Marktanalyse für die Wohnungen

Zusätzlich wurden mehrere Marktquellen ausgewertet.

Die herangezogenen Werte lagen ungefähr bei:

• 10,83 €/m²
• 10,48 €/m²
• 9,84 €/m²
• 9,40 €/m²

Daraus ergab sich ein arithmetischer Mittelwert von rund:

10,14 €/m²

Warum nicht einfach 10,14 €/m² ansetzen?

Weil auch dieser Mittelwert noch nicht automatisch die nachhaltig erzielbare Miete des konkreten Objekts beschreibt.

Die Quellen enthielten teilweise:

• Angebotsmieten
• Neuvertragsmieten
• modellhafte Marktdaten

Solche Werte können über langfristig stabilen Bestandsmieten liegen.

Angebotsmieten sind nicht gleich Vertragsmieten

Ein Angebotspreis zeigt:

Welche Miete verlangt der Vermieter?

Er zeigt nicht zwingend:

Welche Miete wird tatsächlich vereinbart?

Deshalb sollten Angebotsdaten grundsätzlich mit Vorsicht verwendet werden.

Neuvertragsmiete und langfristige Durchschnittsmiete unterscheiden

Ein neu abgeschlossener Mietvertrag kann heute ein hohes Mietniveau abbilden.

Ein Renditeobjekt wird jedoch nicht nur für die nächsten zwölf Monate bewertet.

Der Ertragswert betrachtet eine langfristige Ertragsperspektive.

Deshalb sollte der Mietansatz nicht ausschließlich am kurzfristig maximal erzielbaren Niveau ausgerichtet sein.

Objektspezifische Vorteile

Für das Wohngebäude sprachen unter anderem:

• Baujahr 2021
• zeitgemäßer energetischer Standard
• dreifach verglaste Fenster
• Fußbodenheizung
• dezentrale Lüftung
• Aufzüge
• Balkone und Terrassen
• Kellerabteile
• moderne Grundrisse

Diese Merkmale stützen grundsätzlich ein gutes Mietniveau.

Objektspezifische Nachteile

Gleichzeitig bestanden auch wert- und mietbegrenzende Faktoren.

Dazu gehörten insbesondere:

• unmittelbare Lage an einer stark befahrenen Straße
• Verkehrslärm
• teilweise einfacher Schallschutz
• einfache handwerkliche Ausführungsdetails
• bereits erkennbare Instandhaltungsansätze
• ungünstige Dachgeschossgrundrisse
• sommerliche Aufheizung im Dachgeschoss

Diese Punkte wurden bei der nachhaltigen Mietableitung berücksichtigt.

Sicherheitsabschlag

Aus dem Marktmittel von:

10,14 €/m²

wurde zunächst ein Abschlag von rund:

5 %

vorgenommen.

Rechnerisch:

10,14 €/m² × 0,95

=

9,63 €/m²

Sachverständige Rundung

Unter zusätzlicher Würdigung der objektspezifischen Nachteile wurde schließlich auf:

9,50 €/m²

gerundet.

Damit lag die nachhaltig angesetzte Miete unter:

• dem Marktdatenmittel
• der tatsächlichen Durchschnittsmiete

Tatsächliche und nachhaltige Wohnungsmiete im Vergleich

Tatsächliche Durchschnittsmiete

rund 10,19 €/m²

Nachhaltig angesetzte Marktmiete

9,50 €/m²

Differenz:

rund 0,69 €/m²

Warum diese Differenz relevant ist

Bei mehr als 1.500 m² Wohnfläche wirkt sich bereits eine Differenz von weniger als 1 €/m² erheblich auf den Jahresrohertrag aus.

Genau deshalb ist die Mietableitung ein zentraler Werthebel im Ertragswertverfahren.

Nicht möglichst hohe Miete, sondern belastbare Miete

Ein Ertragswertgutachten soll nicht die maximal denkbare Miete abbilden.

Es soll eine Miete ansetzen, die:

• marktgerecht
• langfristig plausibel
• nachhaltig erzielbar

ist.

Tatsächliche Miete kann über der Marktmiete liegen

Das kann beispielsweise vorkommen bei:

• besonders guten Altverträgen
• außergewöhnlich zahlungsbereiten Mietern
• besonderen Nutzungen
• Staffelmieten
• Indexmieten
• individuellen Vertragskonstellationen

Dann darf die aktuelle Miethöhe nicht automatisch als dauerhaft reproduzierbar unterstellt werden.

Tatsächliche Miete kann auch unter Marktniveau liegen

Der umgekehrte Fall ist ebenfalls möglich.

Beispielsweise bei:

• langjährigen Mietverhältnissen
• fehlenden Mietanpassungen
• familiennahen Vermietungen
• bewusst günstigen Vertragsmieten

Dann kann die nachhaltig erzielbare Marktmiete über der aktuellen Ist-Miete liegen.

Entscheidend ist nicht die Richtung

Es gibt keine Regel:

Ist-Miete immer nach unten korrigieren.

Ebenso wenig gilt:

Marktmiete ist immer höher als Bestandsmiete.

Entscheidend ist die objektive Marktanalyse.

Die Ist-Miete bleibt trotzdem wichtig

Die aktuelle Vermietung ist eine wertvolle Plausibilitätskontrolle.

Wenn ein Objekt tatsächlich langfristig für einen bestimmten Betrag vermietet ist, liefert das wichtige Hinweise auf die Marktfähigkeit.

Aber ein Mietvertrag ist nur ein einzelner Marktbeobachtungspunkt

Ein einzelner Vertrag kann durch besondere Umstände beeinflusst sein.

Deshalb sollte zusätzlich geprüft werden:

• allgemeines Mietniveau
• Vergleichsobjekte
• Angebotsmieten
• tatsächlich realisierte Mieten
• Objektqualität
• Lage

Eigene Mietpreissammlung als Kontrolle

Im Praxisfall wurde zusätzlich eine eigene Mietpreissammlung des Sachverständigen ausgewertet.

Die durchschnittlichen Wohnungsmieten betrugen:

2022

9,13 €/m²

2023

9,51 €/m²

2024

10,06 €/m²

2025

10,58 €/m²

Das Vierjahresmittel lag bei rund:

9,82 €/m²

Nachhaltiger Ansatz blieb darunter

Mit:

9,50 €/m²

lag der Bewertungsansatz geringfügig unter dem Vierjahresmittel.

Damit wurde bewusst ein eher vorsichtiger langfristiger Ansatz gewählt.

Gewerbemiete zeigt dasselbe Prinzip

Auch bei der Gewerbeeinheit wurde die aktuelle Vertragsmiete nicht einfach übernommen.

Die Gewerbefläche betrug rund:

156,43 m²

Tatsächliche Gewerbemiete

Die tatsächliche Miete lag bei ungefähr:

20,77 €/m²

monatlich.

Damit befand sie sich am oberen Rand der beobachteten regionalen Mietspanne.

Nachhaltige Gewerbemiete

Für die Verkehrswertermittlung wurden dagegen nur:

19,00 €/m²

angesetzt.

Warum wurde die Gewerbemiete reduziert?

Positiv wirkten:

• moderner Ausbau
• gute Sichtbarkeit
• Schaufensterfront
• Kundenstellplätze
• Außengastronomie
• etablierte Nutzung

Negativ beziehungsweise risikoreicher waren:

• Lage außerhalb der Innenstadt
• eingeschränkte Laufkundschaft
• branchenspezifischer Ausbau
• Betreiberabhängigkeit
• höheres Anschlussvermietungsrisiko

Aktueller Mieter kann besonders gut zum Objekt passen

Eine Bäckerei mit Café kann die vorhandene Fläche sehr gut nutzen.

Ein späterer Nachmieter benötigt diese konkrete Gestaltung möglicherweise nicht.

Dann können entstehen:

• Umbaukosten
• Anpassungskosten
• Leerstandszeiten

Deshalb ist die heutige Spitzenmiete nicht automatisch langfristig reproduzierbar.

Gewerbemieten sind oft stärker nutzerabhängig

Bei Wohnungen ist die Drittverwendungsfähigkeit häufig größer.

Eine 70-m²-Wohnung kann grundsätzlich von vielen verschiedenen Haushalten genutzt werden.

Eine speziell ausgebaute Gastronomie- oder Bäckereifläche besitzt dagegen einen kleineren Interessentenkreis.

Deshalb langfristiger denken

Der Ertragswert eines Renditeobjekts sollte nicht allein auf dem aktuell vorhandenen Mieter basieren.

Die entscheidende Frage lautet:

Welche Miete wäre auch bei einem späteren Mieterwechsel plausibel?

Stellplatzmieten ebenfalls nachhaltig betrachten

Auch bei den Außenstellplätzen wurde zwischen tatsächlicher und marktüblich erzielbarer Miete unterschieden.

Tatsächlich wurden teilweise:

20 € je Monat

erzielt.

Nachhaltig angesetzt wurden:

25 € je Monat

Hier lag die nachhaltige Miete über der Ist-Miete

Das Beispiel zeigt:

Eine nachhaltige Marktmiete muss nicht immer niedriger sein als die aktuelle Miete.

Bei den Stellplätzen ergab die Marktanalyse ein höheres nachhaltiges Niveau.

Noch wichtiger: nur tatsächlich gesondert vermietbare Stellplätze ansetzen

Stellplätze dürfen nur dann zusätzlich als Ertrag angesetzt werden, wenn für sie tatsächlich ein separater Mietwert erzielbar ist.

Nicht zusätzlich anzusetzen sind beispielsweise:

• Besucherstellplätze
• Kundenstellplätze
• bereits in der Wohnungsmiete enthaltene Stellplätze

Sonst entsteht eine Doppelberücksichtigung.

Nachhaltige Miete ist objektbezogen

Ein allgemeiner Mietpreis für eine Stadt oder einen Landkreis reicht nicht aus.

Die konkrete Immobilie muss berücksichtigt werden.

Relevant sind beispielsweise:

• Baujahr
• Ausstattung
• Energiezustand
• Geschosslage
• Aufzug
• Balkon
• Lärm
• Grundriss
• Stellplätze

Durchschnittswerte sind nur Ausgangswerte

Ein Mittelwert von 10,14 €/m² bedeutet nicht:

Jede Wohnung in diesem Markt ist genau 10,14 €/m² wert.

Er dient als Ausgangspunkt für die objektspezifische Würdigung.

Nachhaltigkeit bedeutet nicht maximale Vorsicht

Ein nachhaltiger Ansatz darf auch nicht künstlich niedrig gewählt werden.

Ein unbegründeter Sicherheitsabschlag würde den Ertragswert zu stark reduzieren.

Jede Anpassung sollte deshalb nachvollziehbar sein.

Sicherheitsabschläge begründen

Im Praxisfall wurde der Abschlag nicht nur mit allgemeiner Vorsicht begründet.

Es bestanden konkrete objektspezifische Nachteile.

Genau das erhöht die Nachvollziehbarkeit.

Marktwertgutachten ist keine Mietpreisprognose für Jahrzehnte

Die nachhaltig erzielbare Miete ist keine exakte Vorhersage der künftigen Mietentwicklung.

Sie bildet vielmehr das am Bewertungsstichtag marktgerecht eingeschätzte nachhaltige Ertragspotenzial ab.

Steigende Mieten nicht einfach vorwegnehmen

Auch wenn die Mieten in den vergangenen Jahren gestiegen sind, sollte nicht automatisch eine fortlaufende Steigerung in den aktuellen Mietansatz eingebaut werden.

Der Bewertungsstichtag ist maßgeblich.

Die langfristige Entwicklung steckt teilweise im Markt

Markterwartungen spiegeln sich unter anderem bereits in:

• Kaufpreisen
• Liegenschaftszinssätzen
• Renditeerwartungen

Deshalb sollte zukünftiges Mietwachstum nicht unkoordiniert mehrfach berücksichtigt werden.

Der Mietansatz wirkt direkt auf den Ertragswert

Der nachhaltig erzielbare Rohertrag des Praxisobjekts lag bei rund:

217.900 € jährlich

Davon entfielen ungefähr:

• 174.134 € auf Wohnungen
• 35.666 € auf Gewerbe
• 8.100 € auf Stellplätze

Aus Rohertrag wird Reinertrag

Vom Rohertrag wurden anschließend die Bewirtschaftungskosten abgezogen.

Erst danach entsteht der Reinertrag, der für die weitere Ertragswertermittlung relevant ist.

Kleine Mietänderung – große Wertänderung

Bei einem großen Renditeobjekt kann bereits eine geringe Änderung des monatlichen Mietansatzes eine erhebliche Wertänderung bewirken.

Im Gutachten bestätigte auch die Sensitivitätsanalyse, dass die durchschnittliche Nettokaltmiete zu den besonders einflussreichen Bewertungsparametern gehört.

Deshalb ist die Mietableitung kein Nebenthema

Eine pauschale Aussage wie:

Die Wohnungen sind aktuell für 10,19 €/m² vermietet, also rechnen wir mit 10,19 €/m².

wäre methodisch zu kurz.

Die Mietableitung gehört zu den wichtigsten fachlichen Arbeitsschritten im Ertragswertverfahren.

Typische Fehler

Aktuelle Mieterliste ungeprüft übernehmen

Die Ist-Miete kann vom nachhaltigen Marktwert abweichen.

Nur Angebotsmieten verwenden

Angebot ist nicht gleich Abschluss.

Neuvertragsmieten mit langfristiger Bestandsmiete gleichsetzen

Kurzfristige Spitzenwerte können nicht immer dauerhaft erzielt werden.

Aktuelle Spitzenmiete eines Gewerbemieters übernehmen

Spezialisierte Nutzungen besitzen oft höheres Anschlussvermietungsrisiko.

Sicherheitsabschlag ohne Begründung anwenden

Pauschale Vorsicht ersetzt keine Marktanalyse.

Immer davon ausgehen, dass Marktmiete niedriger ist

Sie kann auch höher als die Ist-Miete liegen.

Stellplätze doppelt erfassen

Nur eigenständig vermietbare Stellplätze zusätzlich ansetzen.

Vorgehensweise

Für die Ableitung einer nachhaltigen Marktmiete empfiehlt sich folgende Struktur:

Schritt 1 – tatsächliche Mieten erfassen

Welche Mieten sind zum Stichtag vereinbart?

Schritt 2 – Flächen und Nutzungseinheiten prüfen

Wohnungen, Gewerbe und Stellplätze getrennt betrachten.

Schritt 3 – Marktinformationen auswerten

Zum Beispiel:

• Mietdatenbanken
• eigene Mietpreissammlung
• Vergleichsangebote
• tatsächliche Vertragsdaten

Schritt 4 – Datenqualität beurteilen

Handelt es sich um:

• Angebotsmieten
• Abschlussmieten
• Neuvertragsmieten
• Bestandsmieten?

Schritt 5 – Objektmerkmale würdigen

Positive und negative Eigenschaften berücksichtigen.

Schritt 6 – Ist-Miete mit Markt vergleichen

Liegt sie:

• darüber
• darunter
• oder ungefähr im Markt?

Schritt 7 – nachhaltigen Ansatz ableiten

Nicht den maximal möglichen, sondern den langfristig plausiblen Wert bestimmen.

Schritt 8 – Ergebnis kontrollieren

Zum Beispiel über:

• Zeitreihen
• eigene Mietpreissammlung
• Vergleichsobjekte

Schritt 9 – Rohertrag ableiten

Nachhaltige Mieten auf die jeweiligen Flächen und Einheiten anwenden.

Schritt 10 – Mietansatz transparent dokumentieren

Erkennbar machen, warum von der tatsächlichen Miete abgewichen wurde.

Formulierungsbaustein

Für die Ertragswertermittlung ist nicht ausschließlich die zum Wertermittlungsstichtag tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete maßgebend, sondern diejenige Miete, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung unter Berücksichtigung der örtlichen Grundstücksmarktverhältnisse langfristig nachhaltig erzielbar erscheint.

Die bestehenden Vertragsmieten werden als wesentliche Plausibilitätsgrundlage berücksichtigt und mit aktuellen Marktinformationen sowie vergleichbaren Mietdaten abgeglichen.

Soweit die tatsächlichen Mieten aufgrund objektspezifischer Vertrags- oder Nutzungssituationen oberhalb beziehungsweise unterhalb des nachhaltig erzielbaren Marktniveaus liegen, wird für die Ertragswertermittlung ein entsprechend angepasster Mietansatz verwendet.

Der angesetzte Mietwert bildet damit nicht die kurzfristig maximal erzielbare Miete, sondern die aus Sicht des gewöhnlichen Grundstücksmarkts langfristig plausible Ertragskraft des Bewertungsobjekts ab.

Kernaussage

Die tatsächliche Miete ist eine wichtige Marktinformation, aber nicht automatisch die nachhaltige Marktmiete. Im Ertragswertverfahren muss geprüft werden, ob die aktuelle Vertragsmiete auch unter gewöhnlichen Marktbedingungen langfristig erzielbar ist. Entscheidend ist eine nachvollziehbare Ableitung aus Ist-Mieten, Marktdaten und objektspezifischen Eigenschaften.

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