Kurzantwort

Bei einem typischen eigengenutzten Einfamilienhaus steht häufig das Sachwertverfahren im Vordergrund.

Der Grund liegt darin, dass solche Immobilien üblicherweise nicht in erster Linie wegen ihrer Erträge gekauft werden, sondern wegen ihres persönlichen Wohn- und Gebrauchswerts.

Trotzdem kann zusätzlich ein Ertragswert ermittelt werden.

Dieser dient dann insbesondere dazu zu prüfen:

• ob das Ergebnis des Sachwertverfahrens plausibel ist
• ob die nachhaltig erzielbare Miete zum Wertniveau passt
• ob Bodenwert, Restnutzungsdauer und Marktparameter zu einem vergleichbaren Ergebnis führen

Zwei Wertermittlungsverfahren müssen nicht exakt denselben Wert liefern. Liegen ihre Ergebnisse aber auf einem ähnlichen Niveau, kann dies die Plausibilität der Verkehrswertermittlung deutlich stärken.

Worum geht es?

Für die Ermittlung des Verkehrswerts stehen unterschiedliche Wertermittlungsverfahren zur Verfügung.

Bei Wohnimmobilien sind insbesondere relevant:

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

Welches Verfahren geeignet ist, hängt vor allem davon ab, wie der Grundstücksmarkt das betreffende Objekt typischerweise beurteilt.

Die Verfahrenswahl orientiert sich am Markt

Die Wahl eines Wertermittlungsverfahrens sollte nicht danach erfolgen, welches Verfahren rechnerisch am einfachsten ist.

Entscheidend ist:

Welche Überlegungen bestimmen die Kaufpreisbildung typischer Marktteilnehmer?

Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus steht regelmäßig die nachhaltige Ertragskraft im Vordergrund.

Bei einem klassischen Einfamilienhaus ist dagegen häufig die Eigennutzung maßgeblich.

Warum das Sachwertverfahren bei Einfamilienhäusern häufig besonders geeignet ist

Ein Eigennutzer kauft ein Einfamilienhaus in erster Linie, um darin selbst zu wohnen.

Seine Kaufentscheidung wird beispielsweise beeinflusst durch:

• Grundstückslage
• Grundstücksgröße
• Wohnfläche
• Gebäudequalität
• Alter
• Ausstattung
• Modernisierungszustand
• Außenanlagen
• Marktangebot

Der nachhaltig erzielbare Mietertrag ist für diesen Käufer häufig nicht die zentrale Entscheidungsgröße.

Deshalb kann das Sachwertverfahren den typischen Marktmechanismus gut abbilden.

Was ermittelt das Sachwertverfahren?

Vereinfacht werden zunächst betrachtet:

• Bodenwert
• Sachwert des Gebäudes
• Außenanlagen
• sonstige Anlagen

Daraus ergibt sich ein vorläufiger Sachwert.

Dieser wird anschließend mit einem marktbezogenen Sachwertfaktor angepasst.

Erst dadurch wird aus einem reinen Substanzwert ein stärker am Grundstücksmarkt orientiertes Ergebnis.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

In einem Bewertungsfall war ein freistehendes Einfamilienhaus aus den frühen 1970er Jahren zu bewerten.

Das Grundstück umfasste rund:

964 m²

Die Wohnfläche lag bei rund:

184,6 m²

Das Objekt war eigengenutzt.

Aus diesem Grund wurde das Sachwertverfahren als vorrangiges Verfahren gewählt.

Ergebnis des Sachwertverfahrens

Der Bodenwert wurde mit rund:

529.000 €

ermittelt.

Der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen einschließlich Außenanlagen lag bei rund:

226.000 €

Daraus ergab sich ein vorläufiger Sachwert von rund:

755.000 €

Marktanpassung über den Sachwertfaktor

Der vorläufige Sachwert entspricht noch nicht automatisch dem Verkehrswert.

Im Praxisfall wurde deshalb ein Sachwertfaktor von:

0,96

angewendet.

Daraus ergab sich ein marktangepasster vorläufiger Sachwert von rund:

725.000 €

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Anschließend wurden Besonderheiten berücksichtigt, die im bisherigen Rechenmodell noch nicht vollständig erfasst waren.

Im Praxisfall waren dies insbesondere:

• Modernisierungsstau
• lebenslanges Wohnungsrecht
• eine weitere Besonderheit

Insgesamt wurden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale von:

−265.000 €

berücksichtigt.

Ergebnis des Sachwertverfahrens

Damit ergab sich ein Sachwert von rund:

460.000 €

Dieses Verfahren bildete im konkreten Fall die zentrale Bewertungsgrundlage.

Warum zusätzlich ein Ertragswert?

Obwohl es sich um ein eigengenutztes Einfamilienhaus handelte, wurde zusätzlich untersucht:

Welchen Wert würde das Grundstück bei Betrachtung seiner nachhaltig erzielbaren Erträge ergeben?

Diese zweite Rechnung sollte das Sachwertergebnis nicht ersetzen.

Sie diente als unabhängige Plausibilitätskontrolle.

Eigennutzung verhindert keinen Ertragswert

Ein Einfamilienhaus kann eigengenutzt sein und trotzdem einen marktüblichen Mietwert besitzen.

Für die Ertragswertermittlung muss deshalb nicht zwingend eine tatsächliche Miete vorhanden sein.

Es kann vielmehr gefragt werden:

Welche Nettokaltmiete wäre bei einer marktüblichen Vermietung nachhaltig erzielbar?

Nachhaltige Marktmiete statt tatsächlicher Miete

Im Praxisfall betrug die tatsächliche Miete:

0 €

weil das Haus von der Eigentümerin selbst genutzt wurde.

Für die Ertragswertberechnung wurde jedoch eine nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete von:

10,50 €/m²

angesetzt.

Hinzu kam ein Mietansatz für die Garage.

Jahresrohertrag

Aus der Wohnfläche und der marktüblichen Miete ergab sich zusammen mit der Garage ein jährlicher Rohertrag von rund:

23.857 €

Davon wurden die vom Eigentümer zu tragenden Bewirtschaftungskosten abgezogen.

Reinertrag

Die Bewirtschaftungskosten wurden mit rund:

3.670 € jährlich

angesetzt.

Damit ergab sich ein jährlicher Reinertrag von rund:

20.187 €

Bodenwertverzinsung

Im Ertragswertverfahren muss berücksichtigt werden, dass ein Teil des Reinertrags wirtschaftlich dem Grund und Boden zuzurechnen ist.

Bei einem Bodenwert von:

529.000 €

und einem Liegenschaftszinssatz von:

1,90 %

ergab sich eine Bodenwertverzinsung von rund:

10.051 € jährlich

Gebäudeertragsanteil

Vom gesamten Reinertrag wurden die Bodenwertzinsen abgezogen.

Damit verblieb ein Reinertragsanteil der baulichen Anlagen von rund:

10.136 € jährlich

Dieser Betrag wurde über die Restnutzungsdauer kapitalisiert.

Restnutzungsdauer

Für das Wohnhaus wurde eine Restnutzungsdauer von:

26 Jahren

angesetzt.

Zusammen mit dem Liegenschaftszinssatz von 1,90 % ergab sich ein Kapitalisierungsfaktor von rund:

20,368

Vorläufiger Ertragswert

Der kapitalisierte Gebäudeertragsanteil betrug rund:

206.000 €

Hinzu kam der Bodenwert von:

529.000 €

Damit ergab sich ein vorläufiger Ertragswert von rund:

735.000 €

Auch im Ertragswert wurden die Besonderheiten berücksichtigt

Die bereits ermittelten besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale wurden anschließend auch im Ertragswertverfahren berücksichtigt.

Dazu gehörten insbesondere:

• Modernisierungsstau
• Wohnungsrecht
• sonstige Besonderheiten

Insgesamt:

−265.000 €

Ergebnis des Ertragswertverfahrens

Damit ergab sich ein Ertragswert von rund:

470.000 €

Vergleich der Verfahren

Die beiden Ergebnisse lagen damit bei:

Sachwert: ca. 460.000 €

Ertragswert: ca. 470.000 €

Die Differenz betrug lediglich rund:

10.000 €

beziehungsweise gut:

2 %

Das ist angesichts der unterschiedlichen methodischen Ansätze eine bemerkenswert enge Übereinstimmung.

Warum ist diese Übereinstimmung hilfreich?

Sachwert- und Ertragswertverfahren arbeiten mit unterschiedlichen Ausgangsgrößen.

Sachwertverfahren

Orientiert sich stärker an:

• Bodenwert
• Herstellungskosten
• Alter
• Gebäudesubstanz
• Marktanpassungsfaktor

Ertragswertverfahren

Orientiert sich stärker an:

• Marktmiete
• Bewirtschaftungskosten
• Liegenschaftszinssatz
• Restnutzungsdauer
• Bodenwertverzinsung

Wenn beide Verfahren trotz dieser unterschiedlichen Ausgangspunkte zu einem ähnlichen Ergebnis gelangen, spricht dies dafür, dass das Wertniveau insgesamt plausibel ist.

Trotzdem darf nicht einfach gemittelt werden

Ein häufiger Fehler wäre:

Sachwert 460.000 €
Ertragswert 470.000 €
also Verkehrswert 465.000 €

Eine solche rein mathematische Mittelung ist nicht automatisch sachgerecht.

Entscheidend bleibt, welches Verfahren das tatsächliche Marktverhalten besser abbildet.

Führendes Verfahren und unterstützendes Verfahren

Im Praxisfall war das Sachwertverfahren das vorrangige Verfahren.

Der Ertragswert diente lediglich zur Unterstützung.

Das bedeutet:

Sachwertverfahren = führende Bewertungsmethode

Ertragswertverfahren = Plausibilitätskontrolle

Diese Rollen sollten in der Bewertung klar benannt werden.

Warum der Ertragswert trotzdem wichtig ist

Ein unterstützendes Verfahren kann auf Unstimmigkeiten hinweisen.

Angenommen:

Sachwert: 700.000 €

Ertragswert: 400.000 €

Dann wäre eine deutliche Abweichung vorhanden.

Diese müsste erklärt werden.

Mögliche Gründe könnten sein:

• ungewöhnlich hoher Bodenwert
• sehr geringe Miete
• funktional ungünstiges Gebäude
• fehlerhafter Sachwertfaktor
• unpassender Liegenschaftszinssatz
• nicht marktgerechte Restnutzungsdauer

Große Differenzen sind ein Prüfhinweis

Eine starke Abweichung zwischen Verfahren bedeutet nicht automatisch, dass eines davon falsch ist.

Sie ist aber ein Hinweis darauf, genauer zu prüfen:

• Datenqualität
• Verfahrensparameter
• besondere Objektmerkmale
• tatsächliches Käuferverhalten

Die Differenz selbst kann also eine wichtige Information sein.

Gleicher Bodenwert sorgt für Konsistenz

Im Praxisfall wurde in beiden Verfahren derselbe Bodenwert von:

529.000 €

verwendet.

Das ist methodisch wichtig.

Wenn derselbe Grundstückszustand bewertet wird, sollte der Bodenwert nicht je nach Verfahren willkürlich wechseln.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ebenfalls konsistent behandeln

Auch die besonderen objektspezifischen Merkmale wurden in beiden Verfahren entsprechend berücksichtigt.

Dadurch wird verhindert, dass beispielsweise:

• Modernisierungsstau
• Wohnungsrecht

nur in einem Verfahren wertmindernd erscheinen.

Vorsicht vor Doppelberücksichtigung

Gleichzeitig muss geprüft werden, ob einzelne Nachteile bereits in anderen Parametern enthalten sind.

Beispielsweise kann ein schlechter Gebäudezustand bereits Einfluss haben auf:

• Standardstufe
• Restnutzungsdauer
• Marktmiete

Wird anschließend nochmals ein vollständiger Sanierungsabschlag angesetzt, besteht möglicherweise eine Doppelberücksichtigung.

Warum Vergleichswert nicht immer möglich ist

Das Vergleichswertverfahren wäre grundsätzlich besonders marktnah, wenn ausreichend vergleichbare Kaufpreise vorhanden sind.

Bei bebauten Einfamilienhäusern fehlen jedoch häufig wirklich vergleichbare Objekte.

Unterschiede bestehen beispielsweise bei:

• Baujahr
• Grundstück
• Wohnfläche
• Ausstattung
• Modernisierung
• Lage
• Rechten und Belastungen

Dann ist ein direkter Kaufpreisvergleich nur eingeschränkt belastbar.

Portalpreise ersetzen kein Vergleichswertverfahren

Angebotspreise aus Immobilienportalen können zur Marktorientierung hilfreich sein.

Sie sind aber keine tatsächlich beurkundeten Kaufpreise.

Zudem enthalten sie häufig sehr unterschiedliche Objektqualitäten.

Deshalb eignen sie sich eher zur Plausibilisierung als zur unmittelbaren Ableitung eines Verkehrswerts.

Verkehrswert kann von beiden Verfahrenswerten abweichen

Im Praxisfall lagen die Verfahrenswerte bei:

• Sachwert ca. 460.000 €
• Ertragswert ca. 470.000 €

Der Verkehrswert wurde schließlich mit:

450.000 €

geschätzt.

Das zeigt einen wichtigen Grundsatz:

Der Verkehrswert ist nicht automatisch mit einem rechnerischen Verfahrenswert identisch.

Die abschließende Verkehrswertableitung bleibt eine sachverständige Gesamtwürdigung.

Warum kann der Verkehrswert niedriger liegen?

Bei der abschließenden Würdigung können beispielsweise berücksichtigt werden:

• Marktgängigkeit
• Vermarktungsrisiken
• Besonderheiten des Käuferkreises
• Gesamtwirkung der Objektmerkmale
• Rundung und Marktüblichkeit

Der Verkehrswert soll letztlich den voraussichtlich erzielbaren Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr abbilden.

Plausibilitätskontrolle bedeutet nicht Ergebniszwang

Das unterstützende Verfahren muss nicht dasselbe Ergebnis liefern.

Es soll vielmehr helfen, die Größenordnung zu überprüfen.

Eine Abweichung von wenigen Prozent kann bei unterschiedlichen Bewertungsmodellen durchaus plausibel sein.

Wann ist eine zweite Methode besonders hilfreich?

Eine zusätzliche Wertermittlung kann sinnvoll sein, wenn:

• das Objekt ungewöhnliche Merkmale aufweist
• wesentliche Rechte bestehen
• hoher Modernisierungsbedarf vorliegt
• der Bodenwert einen großen Anteil am Gesamtwert ausmacht
• einzelne Bewertungsparameter unsicher sind

Sie kann dann helfen, das Ergebnis aus einer anderen Perspektive zu überprüfen.

Im Praxisfall spielte der Bodenwert eine große Rolle

Der Bodenwert betrug rund:

529.000 €

und war damit bereits höher als der abschließende belastete Verkehrswert.

Das war insbesondere deshalb möglich, weil zusätzlich erhebliche wertmindernde Merkmale bestanden.

Dazu gehörten insbesondere:

• Modernisierungsstau
• lebenslanges Wohnungsrecht

Der Fall zeigt damit auch, dass ein hoher Bodenwert nicht automatisch zu einem entsprechend hohen Verkehrswert des belasteten Grundstücks führt.

Das Wohnungsrecht wirkte in beiden Verfahren

Der Kapitalwert des lebenslangen Wohnungsrechts wurde mit rund:

140.000 €

angesetzt.

Dieser Werteinfluss wurde sowohl beim Sachwert als auch beim Ertragswert berücksichtigt.

Dadurch blieb die Vergleichbarkeit der Verfahren erhalten.

Ebenso der Modernisierungsstau

Der wertrelevante Modernisierungsstau wurde mit:

130.000 €

angesetzt.

Auch dieser Abschlag floss in beide Verfahren ein.

Das ist methodisch konsequent, sofern der betreffende Wertnachteil nicht bereits anderweitig vollständig berücksichtigt wurde.

Typische Fehler

Immer nur ein Verfahren rechnen

Eine zweite Methode kann wichtige Plausibilitätshinweise liefern.

Ergebnisse einfach mitteln

Die Verfahrenswahl muss sich am Marktverhalten orientieren.

Eigennutzung mit fehlendem Ertragswert verwechseln

Auch ein eigengenutztes Haus besitzt einen marktüblichen Mietwert.

Unterschiedliche Bodenwerte in verschiedenen Verfahren verwenden

Das kann zu inkonsistenten Ergebnissen führen.

Besondere Merkmale nur in einem Verfahren berücksichtigen

Dann sind die Ergebnisse nicht sinnvoll vergleichbar.

Große Differenzen ignorieren

Sie sind ein Anlass zur fachlichen Prüfung.

Unterstützendes Verfahren zum gleichberechtigten Hauptverfahren machen

Die Rolle der einzelnen Verfahren sollte klar definiert sein.

Vorgehensweise

Bei einem eigengenutzten Einfamilienhaus bietet sich folgende Struktur an:

Schritt 1 – Marktverhalten analysieren

Wird die Objektart typischerweise zur Eigennutzung gekauft?

Schritt 2 – Hauptverfahren bestimmen

Bei klassischen Einfamilienhäusern kann dies häufig das Sachwertverfahren sein.

Schritt 3 – Bodenwert ableiten

Der Bodenwert bildet eine wichtige Grundlage für beide Verfahren.

Schritt 4 – Sachwert ermitteln

Berücksichtigt werden insbesondere:

• Gebäudesubstanz
• Alter
• Außenanlagen
• Sachwertfaktor

Schritt 5 – besondere Objektmerkmale erfassen

Zum Beispiel:

• Modernisierungsstau
• Rechte und Belastungen

Schritt 6 – unterstützenden Ertragswert ableiten

Hierfür sind insbesondere erforderlich:

• nachhaltige Marktmiete
• Bewirtschaftungskosten
• Liegenschaftszins
• Restnutzungsdauer

Schritt 7 – Ergebnisse vergleichen

Wie groß ist die Differenz?

Schritt 8 – Abweichungen erklären

Sind unterschiedliche Ergebnisse methodisch nachvollziehbar?

Schritt 9 – Hauptverfahren stärker gewichten

Das Verfahren, das das Marktverhalten besser abbildet, bleibt maßgeblich.

Schritt 10 – Verkehrswert sachverständig ableiten

Der Verkehrswert wird nicht mechanisch gerechnet, sondern aus den geeigneten Verfahren und der Marktbeurteilung abgeleitet.

Formulierungsbaustein

Das Bewertungsobjekt ist seiner Art und Nutzung nach als typisches Eigennutzerobjekt einzustufen. Die Kaufpreisbildung vergleichbarer Einfamilienhäuser orientiert sich daher vorrangig an der Grundstücks- und Gebäudesubstanz sowie an den allgemeinen Marktverhältnissen. Das Sachwertverfahren wird aus diesem Grund als maßgebliches Wertermittlungsverfahren herangezogen.

Ergänzend wird eine Ertragswertermittlung durchgeführt. Diese dient nicht als gleichrangige Mittelwertkomponente, sondern als vom Sachwertverfahren weitgehend unabhängige Plausibilitätskontrolle.

Die weitgehende Übereinstimmung der beiden Verfahrenswerte bestätigt die Größenordnung des ermittelten Wertniveaus. Die abschließende Ableitung des Verkehrswerts erfolgt unter Würdigung desjenigen Verfahrens, das das typische Marktverhalten für die vorliegende Objektart am sachgerechtesten abbildet.

Kernaussage

Bei einem eigengenutzten Einfamilienhaus kann das Sachwertverfahren die maßgebliche Bewertungsmethode sein, während ein zusätzlich ermittelter Ertragswert eine wertvolle Plausibilitätskontrolle bietet. Entscheidend ist nicht, beide Ergebnisse mathematisch zu mitteln, sondern zu prüfen, ob unterschiedliche Bewertungsansätze zu einer nachvollziehbaren gemeinsamen Wertgröße führen.

Verwandte Themen

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• Sachwertfaktor richtig anwenden
• nachhaltig erzielbare Marktmiete
• Liegenschaftszinssatz objektspezifisch anpassen
• besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
• Verkehrswert aus mehreren Verfahren ableiten