Kurzantwort
Fehlt für eine besondere Grundstücksnutzung ein unmittelbar passender Bodenrichtwert, darf nicht einfach der nächstgelegene Richtwert einer anderen Grundstücksart übernommen werden.
Im Praxisfall handelte es sich um eine rund:
5.200 m²
große, asphaltierte und gebührenpflichtig genutzte Parkplatzfläche.
Für eine solche Verkehrs- beziehungsweise Stellplatzfläche stand kein eigener unmittelbar passender Bodenrichtwert zur Verfügung.
Gleichzeitig war das Grundstück:
- kein klassisches Bauland
- keine gewöhnliche landwirtschaftliche Fläche
- seit längerer Zeit als Parkplatz genutzt
- ortsnah gelegen
- funktional für den Parkplatzbetrieb hergerichtet
Als marktgestützter Ausgangspunkt wurde deshalb der Bodenrichtwert für landwirtschaftlichen Nutzgrund von:
9,50 €/m²
herangezogen.
Dieser Wert wurde aber nicht unmittelbar übernommen.
Stattdessen wurde aufgrund der höherwertigen tatsächlichen Sondernutzung ein objektspezifischer Bodenwertansatz von:
15,00 €/m²
abgeleitet.
Bei:
5.200 m²
ergibt das:
78.000 € Bodenwert
Der entscheidende Grundsatz lautet:
Fehlt ein eigener Bodenrichtwert für eine Sonderfläche, kann ein vorhandener Richtwert als Anker dienen. Der daraus entwickelte Wert muss aber die tatsächliche Grundstücksqualität abbilden. Aus einem landwirtschaftlichen Ausgangswert wird dadurch kein neuer amtlicher Bodenrichtwert.
Fachliche Einordnung
Ein Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Lagewert für Grundstücke mit im Wesentlichen vergleichbaren wertrelevanten Merkmalen.
Problematisch wird die unmittelbare Anwendung, wenn das Bewertungsgrundstück einem anderen Teilmarkt angehört.
Im Praxisfall war die Fläche weder typisches:
- Acker- oder Grünland
- Wohnbauland
- Gewerbebauland
sondern eine:
befestigte Verkehrs- und Stellplatzfläche mit Sondernutzung.
Für diese Grundstücksqualität fehlte ein unmittelbar passendes Richtwertgrundstück.
Der landwirtschaftliche Richtwert als Anker
Der landwirtschaftliche Bodenrichtwert betrug:
9,50 €/m²
Dieser Wert war deshalb hilfreich, weil er eine marktgestützte Größenordnung für nicht als Bauland einzuordnende Flächen lieferte.
Bei 5.200 m² entspricht dies:
9,50 €/m² × 5.200 m² = 49.400 €
Damit ergab sich eine bodenwertige Orientierung von rund:
49.000 €
Warum 9,50 €/m² nicht unmittelbar passten
Das Grundstück wurde nicht landwirtschaftlich bewirtschaftet.
Es war:
- vollständig beziehungsweise weitgehend befestigt
- als öffentlicher Parkplatz genutzt
- gebührenpflichtig bewirtschaftet
- ortsnah gelegen
- infrastrukturell funktional eingebunden
Diese Merkmale unterscheiden es wesentlich von gewöhnlichem landwirtschaftlichem Nutzgrund.
Tatsächliche Nutzung kann Grundstücksqualität prägen
Die vorhandene Nutzung kann wirtschaftlich höherwertig sein als die Nutzung, die der als Ausgangspunkt verwendete Richtwert beschreibt.
Das bedeutet aber nicht automatisch:
Parkplatz = Bauland.
Vielmehr entsteht eine Grundstücksqualität zwischen den klassischen Kategorien.
Im Gutachten wird diese sinngemäß eingeordnet als:
sonstige Fläche / Verkehrs- beziehungsweise Stellplatzfläche ohne gesicherte Baulandqualität
Wertsteigernde Merkmale gegenüber Landwirtschaft
Im konkreten Fall wirkten insbesondere:
- langjährig etablierte Parkplatznutzung
- Asphaltierung
- vorhandene Markierungen und Beschilderung
- Parkscheinautomat
- Ortsnähe
- tatsächliche Ertragsfähigkeit
- infrastrukturelle Bedeutung
Diese Faktoren rechtfertigten eine Einordnung oberhalb des reinen Landwirtschaftsniveaus.
Wertbegrenzende Merkmale
Dem standen gegenüber:
- keine gesicherte vollumfängliche Baulandqualität
- eingeschränkte Drittverwertbarkeit
- begrenzter Käuferkreis
- leichte periphere Lage zum Ortszentrum
- besondere Abhängigkeit von der Parkplatznutzung
Damit bestand ebenso wenig Anlass, die Fläche in Richtung normaler Baulandwerte zu bewerten.
Bandbreite statt Scheingenauigkeit
In beiden Gutachten wurde eine Bandbreite diskutiert.
Unter anderem:
12 bis 20 €/m²
Als mittlerer sachverständiger Ansatz wurden:
15 €/m²
gewählt.
Damit:
15 €/m² × 5.200 m² = 78.000 €
15 €/m² sind kein Bodenrichtwert
Das ist ein besonders wichtiger methodischer Punkt.
Der amtliche beziehungsweise veröffentlichte Ausgangswert war:
9,50 €/m² für landwirtschaftlichen Nutzgrund
Die:
15 €/m²
wurden daraus unter Berücksichtigung der tatsächlichen Sondernutzung sachverständig entwickelt.
Deshalb sollte nicht formuliert werden:
Der Bodenrichtwert des Parkplatzes beträgt 15 €/m².
Sachgerechter ist:
Für das Bewertungsgrundstück wird ausgehend von verfügbaren Marktdaten ein objektspezifischer Bodenwertansatz von 15 €/m² abgeleitet.
Grundstücksqualität liegt zwischen klassischen Kategorien
Gerade Sonderflächen lassen sich häufig nicht sauber in:
- Landwirtschaft
- Bauland
- Gewerbebauland
einordnen.
Dann muss untersucht werden:
Welche Nutzung ist tatsächlich und rechtlich nachhaltig möglich und wie würde der Markt diese Qualität honorieren?
Asphaltierung ist nicht automatisch voller Mehrwert
Auch die Befestigung darf nicht einfach als Herstellungskostenposition vollständig auf den Bodenwert aufgeschlagen werden.
Eine asphaltierte Fläche ist nur dann wirtschaftlich wertvoll, wenn sie für die nachhaltig zulässige Nutzung tatsächlich gebraucht wird.
Im Praxisfall war dies aufgrund der Parkplatznutzung grundsätzlich gegeben.
Infrastrukturwert und Marktwert trennen
Für die Gemeinde war die Fläche infrastrukturell besonders wichtig.
Diese besondere kommunale Bedeutung darf jedoch nicht vollständig in den Bodenwert eingerechnet werden.
Der Bodenwert soll die Grundstücksqualität abbilden, nicht den individuellen strategischen Nutzen eines einzelnen Erwerbers.
Keine Baulandnähe durch bloße Ortsnähe
Dass sich ein Grundstück in der Nähe hochwertiger Wohnbauflächen befindet, bedeutet nicht:
Es ist entsprechend hoch zu bewerten.
Entscheidend bleibt der rechtliche Entwicklungszustand.
Entwicklungsoption nicht vorwegnehmen
Eine theoretisch mögliche spätere bauliche Entwicklung kann gesondert untersucht werden.
Sie darf aber nicht ungeprüft in den heutigen objektspezifischen Bodenwert eingehen.
Typische Fehler
- Landwirtschaftlichen Bodenrichtwert unmittelbar übernehmen, obwohl eine höherwertige Sondernutzung besteht.
- Baulandrichtwerte verwenden, obwohl kein gesichertes Baurecht vorliegt.
- Den objektspezifisch abgeleiteten Wert von 15 €/m² als amtlichen Bodenrichtwert bezeichnen.
- Asphaltierungs- oder Herstellungskosten einfach vollständig zum Bodenwert addieren.
- Den besonderen kommunalen Infrastrukturwert mit dem allgemeinen Grundstückswert vermischen.
- Entwicklungspotenzial wie bereits bestehende Baulandqualität behandeln.
- Einen exakten Zuschlagsfaktor aus dem Einzelfall auf andere Parkplatzflächen übertragen.
Vorgehensweise
Bei einer Sonderfläche ohne eigenen Bodenrichtwert sollte zunächst die tatsächliche und rechtliche Grundstücksqualität bestimmt werden.
Danach sind geeignete Marktdaten als Anker zu suchen.
Anschließend ist zu prüfen, welche Merkmale gegenüber dem Referenzgrundstück wertsteigernd oder wertmindernd wirken.
Die Ableitung sollte möglichst über eine nachvollziehbare Bandbreite erfolgen.
Erst danach wird ein objektspezifischer Bodenwertansatz festgelegt.
Dabei ist ausdrücklich kenntlich zu machen, dass es sich um eine sachverständige Ableitung und nicht um einen veröffentlichten Bodenrichtwert handelt.
Formulierungsbaustein
Für die konkrete Nutzung des Bewertungsgrundstücks als befestigte Verkehrs- beziehungsweise Stellplatzfläche steht kein unmittelbar passender Bodenrichtwert zur Verfügung. Der für nicht bebaubare landwirtschaftliche Flächen veröffentlichte Bodenrichtwert wird daher lediglich als wertmäßiger Ausgangs- und Orientierungswert herangezogen.
Das Bewertungsgrundstück unterscheidet sich aufgrund seiner langjährig etablierten Parkplatznutzung, der vorhandenen Befestigung, seiner Ortsnähe und seiner infrastrukturellen Funktion wesentlich von gewöhnlichem landwirtschaftlichem Nutzgrund. Gleichzeitig besteht keine gesicherte vollumfängliche Baulandqualität.
Unter Würdigung dieser Merkmale wird daher sachverständig ein gegenüber dem landwirtschaftlichen Bodenrichtwert erhöhter, jedoch deutlich unterhalb üblicher Baulandwerte liegender objektspezifischer Bodenwertansatz abgeleitet.
Der so bestimmte Wert stellt keinen eigenständigen amtlichen Bodenrichtwert dar, sondern einen auf das konkrete Bewertungsgrundstück angepassten Bodenwertansatz.
Kernaussage
Bei einer Sonderfläche ohne eigenen Bodenrichtwert muss nicht zwischen „Landwirtschaft oder Bauland“ entschieden werden. Im Praxisfall diente der landwirtschaftliche Bodenrichtwert von 9,50 €/m² als marktgestützter Anker. Die langjährige Parkplatznutzung, Befestigung, Ortsnähe und infrastrukturelle Funktion rechtfertigten eine höhere Wertigkeit, während die fehlende gesicherte Baulandqualität den Wert deutlich begrenzte. Daraus wurde objektspezifisch ein Ansatz von 15 €/m² beziehungsweise 78.000 € abgeleitet. Entscheidend ist: 15 €/m² sind ein sachverständiger Bodenwertansatz und kein neuer amtlicher Bodenrichtwert.
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