Kurzantwort

Pachtertrag, Betreiberertrag und Grundstückswert sind drei unterschiedliche wirtschaftliche Größen.

Sie dürfen nicht miteinander verwechselt oder einfach addiert werden.

Bei einem verpachteten Parkplatz erhält der Grundstückseigentümer grundsätzlich:

Pacht

Der Betreiber dagegen vereinnahmt:

Parkgebühren

Wenn Eigentümer und Betreiber dieselbe Person sind, fallen beide wirtschaftlichen Ebenen organisatorisch zusammen.

Bewertungstechnisch müssen sie trotzdem getrennt betrachtet werden.

Im Praxisfall zeigte sich dieser Unterschied besonders deutlich.

Im ersten Bewertungsfall wurde aus Eigentümersicht eine nachhaltige Pacht von rund:

9.400 € jährlich

betrachtet.

Im späteren Bewertungsfall wurde die Gemeinde als zukünftige Eigentümerin und Betreiberin unterstellt.

Hier wurden jährliche Parkgebühreneinnahmen von:

30.000 €

modelliert.

Daraus folgt aber nicht:

Das Grundstück erzielt als Immobilie 30.000 € Reinertrag jährlich.

Denn vom Betreiberumsatz sind unter anderem Betriebs-, Unterhaltungs- und Instandhaltungskosten abzuziehen.

Außerdem kann ein Teil des wirtschaftlichen Vorteils gerade aus der besonderen Betreiberposition der Gemeinde entstehen.

Betreiberumsatz ist nicht automatisch Immobilienertrag. Für die Grundstücksbewertung muss geklärt werden, welcher Ertrag dem Eigentum am Grundstück und welcher Ertrag der aktiven Bewirtschaftung zuzurechnen ist.

Zwei Bewertungsfälle – zwei Perspektiven

Im ersten Gutachten bestand ein Pachtvertrag.

Die Gemeinde war:

Pächterin und Betreiberin

Der private Eigentümer erhielt:

Pacht

Im späteren Bewertungsfall wurde unterstellt:

Die Gemeinde wird:

Eigentümerin und Betreiberin

Damit ändert sich die wirtschaftliche Perspektive grundlegend.

Erste Perspektive: Eigentümer mit Pachtvertrag

Der bestehende Vertrag sah vor:

• Pachtbeginn 2022
• Vertragsende 2029
• 30 % der jährlichen Parkgebühreneinnahmen als Pacht
• Mindestpacht 8.000 € netto jährlich
• Indexierung
• wesentliche Betriebskosten bei der Gemeinde

Für die Bewertung wurde die indexierte Mindestpacht überschlägig mit rund:

9.200 bis 9.400 € jährlich

eingeordnet.

Warum dieser Betrag aus Eigentümersicht wichtig war

Der private Grundstückseigentümer musste den Parkplatz nicht selbst betreiben.

Sein wirtschaftlicher Ertrag bestand im Wesentlichen aus:

Pachteinnahmen

Die aktive Parkplatzbewirtschaftung lag bei der Gemeinde.

Zweite Perspektive: Gemeinde als Eigentümerin und Betreiberin

Im späteren Gutachten wurde unterstellt, dass die Gemeinde das Grundstück erwirbt.

Dann entfällt die bisherige Trennung zwischen:

• Grundstückseigentümer
• Betreiber

organisatorisch.

Die Gemeinde vereinnahmt künftig selbst die Parkgebühren.

Modellierter Betreiberumsatz

Als Ausgangswert wurden angesetzt:

30.000 € Parkgebühreneinnahmen pro Jahr

Diese Zahl ist deutlich höher als die bisherige jährliche Pacht.

Das ist logisch.

Denn:

Pacht ist nur ein Anteil beziehungsweise Entgelt für die Grundstücksnutzung.

Die Parkgebühren sind dagegen:

Bruttoeinnahmen des Parkplatzbetriebs.

30.000 € Parkgebühren sind noch kein Reinertrag

Vom Betreiberumsatz müssen laufende Aufwendungen getragen werden.

Im Gutachten genannt werden unter anderem:

• Strom für Parkscheinautomaten
• öffentliche Lasten
• Winterdienst
• Verkehrssicherung
• laufender Unterhalt
• Instandhaltung

Damit lautet die wirtschaftliche Grundrechnung:

Parkgebühren

minus:

Betriebs- und Unterhaltungskosten

gleich:

nachhaltiger Betreiber-Nettoertrag

Betreiberertrag und Immobilieneinkommen unterscheiden

Bei einfachen vermieteten Immobilien fällt diese Trennung häufig weniger auf.

Bei Betriebsimmobilien ist sie dagegen zentral.

Beispiele:

• Hotel
• Gaststätte
• Parkplatz
• Pflegebetrieb
• Freizeitbetrieb

Der Umsatz des Betriebs entsteht nicht ausschließlich durch das Grundstück.

Er entsteht auch durch:

• Organisation
• Personal
• Preisgestaltung
• Marketing
• Betriebsführung
• Auslastung

Übertragung auf den Parkplatz

Die Parkgebühren hängen beispielsweise ab von:

• Gebührenhöhe
• Besucherfrequenz
• Saison
• Kontrollen
• digitaler Bewirtschaftung
• Auslastung

Damit sind die 30.000 € nicht nur eine Eigenschaft des Bodens.

Besonders deutlich bei kommunalem Betreiber

Die Gemeinde kann zusätzlich Vorteile besitzen, die ein privater Erwerber nicht in gleicher Weise hätte.

Zum Beispiel:

• Integration in die kommunale Parkraumpolitik
• Steuerung der Gebühren
• Verknüpfung mit Tourismus und Verkehr
• langfristige Sicherung der Fläche

Diese Vorteile können wirtschaftlich real sein.

Sie sind aber nicht automatisch Bestandteil des allgemeinen Grundstücksverkehrswerts.

Grundstückswert bleibt eigene Größe

Im späteren Gutachten wurde der marktbezogene Grundstückswert mit:

78.000 €

vor Asphaltabschlag bestimmt.

Nach:

4.000 €

objektspezifischem Abschlag ergaben sich:

74.000 €

und gerundet:

75.000 € Verkehrswert

Warum nicht 30.000 € kapitalisieren und zum Bodenwert addieren?

Weil dadurch teilweise derselbe wirtschaftliche Nutzen doppelt erfasst werden könnte.

Der Bodenwert berücksichtigt bereits die vorhandene Parkplatznutzung.

Die Parkgebühren entstehen wiederum gerade aus dieser Nutzung.

Eine einfache Addition von:

Bodenwert + kapitalisiertem Betreiberumsatz

wäre deshalb methodisch problematisch.

Der Betreiberwert kann trotzdem wichtig sein

Für die Kaufentscheidung der Gemeinde ist es sehr sinnvoll zu untersuchen:

Welchen wirtschaftlichen Nutzen hat der dauerhafte Eigenbetrieb?

Diese Frage ist aber eine andere als:

Wie hoch ist der allgemeine Verkehrswert?

Verkehrswert und Investitionsentscheidung

Eine Gemeinde könnte beispielsweise feststellen:

Verkehrswert: 75.000 €

aber:

wirtschaftlich tragfähiger Kaufpreis aus eigener Nutzung: höher

Das kann rational sein.

Voraussetzung

Die beiden Größen müssen klar bezeichnet werden.

Nicht:

Der Betreiberwert erhöht den Verkehrswert automatisch.

Sondern:

Ein höherer Kaufpreis kann aus dem besonderen wirtschaftlichen Nutzen des Erwerbers gerechtfertigt sein.

Eigentümerertrag bei Pacht

Im ersten Bewertungsfall erhält der Eigentümer nur einen Teil der wirtschaftlichen Wertschöpfung.

Die Gemeinde trägt den Betrieb.

Damit lässt sich die Pacht als Preis dafür verstehen, dass der Eigentümer das Grundstück zur Verfügung stellt.

Betreiberertrag bei Eigenbetrieb

Nach Erwerb entfällt diese Pachtzahlung zwischen den Parteien.

Die Gemeinde erhält dafür den vollständigen Betriebserfolg beziehungsweise trägt auch das vollständige Betriebsrisiko.

Risiken verschieben sich

Vor Erwerb trägt der private Eigentümer insbesondere:

• Vertragslaufzeitrisiko
• Pachtentwicklung

Die Gemeinde trägt bereits weitgehend:

• Betrieb
• Instandhaltung
• Auslastung

Nach Erwerb liegen alle Risiken bei der Gemeinde.

Deshalb verändert sich auch der passende Zinssatz

Im ersten Gutachten wurde für die Pachtbetrachtung ein Zinssatz von rund:

4,5 %

diskutiert.

Begründet wurde dies unter anderem mit:

• kommunaler Pächterin
• Netto-Pachtcharakter
• Indexierung
• begrenzter Vertragslaufzeit

Im späteren Gutachten wird für die langfristigen Betreiber- und Barwertbetrachtungen dagegen:

5,0 %

verwendet.

Die Risikostruktur ist eine andere.

Kein Widerspruch

Der Zinssatz bezieht sich jeweils auf unterschiedliche Zahlungsströme und Risiken.

Typische Fehler

• Parkgebühren mit Pachteinnahmen gleichsetzen.
• Brutto-Betreiberumsatz als Grundstücksreinertrag behandeln.
• Kapitalisierten Betreiberertrag einfach zum Bodenwert addieren.
• Den besonderen kommunalen Betreibernutzen als allgemeinen Verkehrswert behandeln.
• Betriebskosten bei der Betreiberbetrachtung ignorieren.
• Pacht- und Betreiberperspektive mit demselben Zinssatz bewerten, obwohl sich die Risikostruktur verändert.
• Den höheren wirtschaftlichen Nutzen eines bestimmten Erwerbers als Beweis für einen höheren allgemeinen Marktwert verwenden.

Vorgehensweise

Zunächst ist festzustellen, wer Eigentümer und wer Betreiber ist.

Danach sind die jeweiligen Zahlungsströme zu trennen:

Eigentümerebene: Pacht oder Miete.

Betreiberebene: Umsätze beziehungsweise Gebühreneinnahmen.

Anschließend sind auf Betreiberebene die tatsächlich notwendigen laufenden Kosten abzuziehen.

Erst danach kann ein nachhaltiger Betreiber-Nettoertrag bestimmt werden.

Schließlich ist zu prüfen, welcher Teil des wirtschaftlichen Vorteils marktüblich und welcher nur käuferspezifisch ist.

Formulierungsbaustein

Die aus der aktiven Bewirtschaftung des Parkplatzes erzielten Parkgebühren sind nicht mit dem Grundstücksertrag beziehungsweise der bisher vom Eigentümer erzielten Pacht gleichzusetzen.

Während die Pacht den Ertrag aus der Überlassung des Grundstücks beschreibt, stellen die Parkgebühren zunächst Bruttoeinnahmen des Parkplatzbetriebes dar. Von diesen sind die laufenden Betriebs-, Verwaltungs-, Unterhaltungs- und Instandhaltungskosten abzusetzen.

Soweit der Erwerber zugleich Eigentümer und Betreiber wird, können sich zusätzliche wirtschaftliche Vorteile aus dem Wegfall der bisherigen Pachtstruktur und der unmittelbaren Vereinnahmung zukünftiger Betreibererträge ergeben. Diese Vorteile sind für die wirtschaftliche Kaufpreisentscheidung relevant, jedoch vom allgemeinen Verkehrswert des Grundstücks abzugrenzen.

Eine schematische Addition eines kapitalisierten Betreiberertrags zum bereits die Parkplatznutzung berücksichtigenden Bodenwert ist zu vermeiden.

Kernaussage

Pacht, Betreiberertrag und Grundstückswert messen unterschiedliche wirtschaftliche Ebenen. Im ersten Bewertungsfall erhielt der Grundstückseigentümer rund 9.400 € nachhaltige Jahres-Pacht, während die Gemeinde den Parkplatz betrieb. Im zweiten Bewertungsfall wurde die Gemeinde als künftige Eigentümerin und Betreiberin betrachtet und mit rund 30.000 € jährlichen Parkgebühreneinnahmen gerechnet. Diese 30.000 € sind jedoch kein Grundstücksreinertrag, sondern zunächst Betreiberumsatz. Erst nach Abzug der laufenden Kosten entsteht ein Betreiber-Nettoertrag. Der besondere Nutzen dieses Eigenbetriebs kann einen höheren wirtschaftlich tragfähigen Kaufpreis rechtfertigen, darf aber nicht automatisch mit dem allgemeinen Verkehrswert gleichgesetzt oder zusätzlich zum Bodenwert kapitalisiert werden.

Verwandte Themen

• Pachtertrag und Betreiberertrag
• Parkplatz im Ertragswertverfahren
• Betreiberimmobilien
• Sonderwert eines Erwerbers
• kommunaler Eigenbetrieb
• Verkehrswert und wirtschaftlicher Kaufpreis
• Kapitalisierung von Betreibererträgen
• Doppelberücksichtigung von Erträgen