Kurzantwort

Eine Aufwertungs- oder Mehrerlösbeteiligungsklausel kann wirtschaftlich einen erheblichen Wert besitzen.

Sie ist jedoch zunächst eine:

vertragliche Zahlungsverpflichtung

und nicht automatisch eine Eigenschaft des unbelasteten Grundstückswerts.

Im Praxisfall wurde untersucht, was passiert, wenn ein früherer Eigentümer nach dem Verkauf noch über Jahre an zukünftigen Erhöhungen der Parkgebühren beteiligt wird.

Modellannahmen:

Ausgangseinnahmen: 30.000 € jährlich

jährliche Steigerung: 2,0 %

Beteiligungsquote: 2/3 des Mehrertrags

Diskontierungszinssatz: 5,0 %

Bei einer Laufzeit von:

15 Jahren

ergab sich ein Barwert der Beteiligungsverpflichtung von rund:

27.500 €

Bei:

20 Jahren

waren es rund:

44.100 €

Die zusätzliche Belastung der längeren Laufzeit betrug damit rund:

16.600 €

Der zentrale Grundsatz lautet:

Eine Mehrerlösklausel kann für den Käufer wirtschaftlich sehr relevant sein, sollte aber getrennt vom unbelasteten Verkehrswert des Grundstücks analysiert werden. Grundstückswert und vertragliche Kaufpreisfolgen sind unterschiedliche Ebenen.

Was ist eine Aufwertungsklausel?

Bei einem Grundstücksverkauf kann vereinbart werden, dass der Verkäufer später nochmals am wirtschaftlichen Erfolg beteiligt wird.

Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn sich nach dem Verkauf:

• Nutzungsintensität
• Einnahmen
• Bodenqualität
• Baurecht
• Verkaufspreise

verbessern.

Im Praxisfall: Beteiligung am Mehrertrag

Hier wurde kein zukünftiger Weiterverkauf betrachtet.

Stattdessen sollte der bisherige Eigentümer möglicherweise an zukünftig steigenden:

Parkgebühreneinnahmen

beteiligt werden.

Ausgangsbasis

Die Gemeinde sollte das Grundstück erwerben und dauerhaft als Parkplatz betreiben.

Für die wirtschaftliche Modellrechnung wurden angesetzt:

30.000 € Einnahmen im Ausgangsjahr

Was ist der Mehrertrag?

Entscheidend ist die Definition.

Im Gutachten wurde der Mehrertrag modellhaft als Differenz zwischen:

indexierten zukünftigen Einnahmen

und

konstant 30.000 € jährlichen Einnahmen

verstanden.

Beispiel 2 % Steigerung

Aus 30.000 € werden bei jährlicher Steigerung von 2 % nach einigen Jahren höhere nominale Einnahmen.

Über 15 Jahre ergaben sich insgesamt rund:

519.000 €

Ohne Steigerung wären es:

450.000 €

Differenz:

rund 68.800 € Mehrertrag

Beteiligung des bisherigen Eigentümers

Davon sollten:

2/3

an den früheren Eigentümer fließen.

Nominal ergaben sich damit rund:

45.900 €

Warum nominal nicht gleich wirtschaftlicher Wert ist

45.900 € werden nicht sofort am Bewertungsstichtag gezahlt.

Die Beträge entstehen erst über viele Jahre.

Deshalb müssen zukünftige Zahlungen auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst werden.

Barwert

Bei:

5,0 % Diskontierungszinssatz

ergab sich für 15 Jahre ein Barwert von rund:

27.500 €

20-jährige Variante

Über 20 Jahre betrugen die modellierten Gesamteinnahmen rund:

729.000 €

Bei konstant 30.000 € wären es:

600.000 €

Mehrertrag:

rund 128.900 €

Davon 2/3:

rund 85.900 € nominal

Barwert:

rund 44.100 €

Wirkung der Laufzeit

Vergleich:

15 Jahre: 27.500 €

20 Jahre: 44.100 €

Differenz:

16.600 €

Damit wird sichtbar:

Schon fünf zusätzliche Beteiligungsjahre können den wirtschaftlichen Wert einer Klausel erheblich verändern.

Laufzeit ist ein zentraler Vertragsparameter

Je länger eine Beteiligung besteht, desto länger gibt der Käufer einen Teil zukünftiger Wert- beziehungsweise Ertragssteigerungen ab.

Zweiter entscheidender Parameter: Preisentwicklung

Das Gutachten untersucht zusätzlich:

• 1 %
• 2 %
• 3 %

jährliche Entwicklung.

15 Jahre

Bei 1 %:

ca. 13.200 € Barwert

Bei 2 %:

ca. 27.500 €

Bei 3 %:

ca. 43.000 €

20 Jahre

Bei 1 %:

ca. 20.800 €

Bei 2 %:

ca. 44.100 €

Bei 3 %:

ca. 70.100 €

Die Bandbreite ist erheblich

Bei 20 Jahren reicht die modellierte wirtschaftliche Belastung damit von rund:

21.000 € bis 70.000 €

Allein abhängig von der unterstellten jährlichen Entwicklung.

Sensitivität ist deshalb wichtiger als eine einzelne Zahl

Der Barwert von 44.100 € ist keine sichere zukünftige Belastung.

Er ist das Ergebnis konkreter Modellannahmen.

Ändert sich:

• Preisentwicklung
• Laufzeit
• Beteiligungsquote
• Diskontierungszinssatz

ändert sich auch der Barwert.

Besonders wichtig: Was bedeutet „Mehrertrag“?

Eine Klausel muss möglichst präzise definieren, welche Einnahmen erfasst werden.

Denkbar wären beispielsweise:

nur indexbedingte Gebührenerhöhungen

oder zusätzlich:

höhere Auslastung

zusätzliche Stellplätze

neue Sondernutzungen

verändertes Bewirtschaftungskonzept

Das sind wirtschaftlich völlig unterschiedliche Regelungen.

Beispiel höhere Auslastung

Angenommen, die Gebühr bleibt unverändert.

Die Einnahmen steigen aber, weil mehr Fahrzeuge parken.

Dann stellt sich die Frage:

Ist dieser Mehrumsatz ebenfalls beteiligungspflichtig?

Ohne klare Vertragsdefinition entsteht erhebliche Unsicherheit.

Gleiches gilt für Investitionen des Käufers

Wenn die Gemeinde später:

• zusätzliche Automaten
• bessere Beschilderung
• neue Stellplätze
• Wohnmobilangebote

finanziert und dadurch der Ertrag steigt, wäre zu klären, ob der frühere Eigentümer auch an diesem investitionsbedingten Mehrertrag beteiligt werden soll.

Verkehrswert und Vertragsbelastung trennen

Der unbelastete Verkehrswert beantwortet:

Was ist das Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wert?

Die Mehrerlösklausel beantwortet dagegen:

Welche zusätzlichen zukünftigen Zahlungsverpflichtungen übernimmt der konkrete Käufer aufgrund des Vertrags?

Deshalb nicht automatisch vom Bodenwert abziehen

Eine vertragliche Verpflichtung kann zwar den wirtschaftlich tragfähigen Kaufpreis des Erwerbers beeinflussen.

Das bedeutet aber nicht zwingend:

Der unbelastete Grundstückswert ist um denselben Betrag geringer.

Zwei Ebenen

Ebene 1 – Grundstück

Marktwert ohne individuelle Transaktionsgestaltung.

Ebene 2 – Vertrag

Kaufpreis, Nachzahlungen, Beteiligungsklauseln und sonstige Verpflichtungen.

Diese Ebenen sollten getrennt dargestellt werden.

Beispiel wirtschaftliche Kaufentscheidung

Angenommen:

Verkehrswert Grundstück: 75.000 €

Zusätzlich übernimmt der Käufer eine Mehrerlösverpflichtung mit Barwert:

27.500 €

Dann kann die wirtschaftliche Gesamtbelastung des Erwerbs deutlich über dem nominellen Kaufpreis liegen.

Genau deshalb Klausel barwertig betrachten

Ein Kaufpreis von beispielsweise 80.000 € ist nicht vollständig beschrieben, wenn zusätzlich eine langjährige wirtschaftlich relevante Nachzahlungsklausel besteht.

Barwert macht Vertragsvarianten vergleichbar

15 und 20 Jahre lassen sich sonst schwer gegenüberstellen.

Der Barwert übersetzt die zukünftigen Zahlungsströme auf einen gemeinsamen Stichtag.

Diskontierungszinssatz ebenfalls begründen

Im Praxisfall wurden:

5,0 %

verwendet.

Dieser Wert ist eine Modellannahme der wirtschaftlichen Analyse.

Er ist nicht automatisch auf andere Nachzahlungsklauseln übertragbar.

Keine Prognosegarantie

Auch die angenommene Steigerung von:

2 % jährlich

stellt keine Garantie dar.

Sie dient der Szenariobetrachtung.

Deshalb Sensitivitätsanalyse

Gerade langfristige Klauseln sollten nicht nur mit einem einzigen Entwicklungspfad bewertet werden.

Typische Fehler

• Nominale zukünftige Zahlungen mit ihrem heutigen wirtschaftlichen Wert gleichsetzen.
• Laufzeit der Klausel unterschätzen.
• Nur ein einziges Steigerungsszenario rechnen.
• „Mehrertrag“ vertraglich unklar definieren.
• Indexsteigerung und auslastungsbedingtes Wachstum ungeprüft vermischen.
• Investitionsbedingte Mehrerträge des Käufers automatisch einbeziehen.
• Barwert der Klausel mit dem unbelasteten Grundstückswert gleichsetzen.
• Die Vertragsbelastung einfach vollständig vom Bodenwert abziehen, ohne die Bewertungsbasis zu klären.
• Einen Modellbarwert als sichere zukünftige Zahlung darstellen.

Vorgehensweise

Zunächst muss die Klausel wirtschaftlich eindeutig beschrieben werden.

Danach sind festzulegen:

• Ausgangsertrag
• Definition des Mehrertrags
• Beteiligungsquote
• Laufzeit
• mögliche Indexentwicklung
• Diskontierungszinssatz

Anschließend werden die zukünftigen Beteiligungszahlungen modelliert und auf den Bewertungsstichtag abgezinst.

Mindestens mehrere Entwicklungsszenarien sollten miteinander verglichen werden.

Danach ist klar zu trennen zwischen:

Verkehrswert des Grundstücks

und

wirtschaftlicher Belastung aus der konkreten Vertragsgestaltung.

Formulierungsbaustein

Die untersuchte Aufwertungs- beziehungsweise Mehrerlösbeteiligung stellt eine mögliche vertragliche Zahlungsverpflichtung des Erwerbers dar und ist von der Ermittlung des unbelasteten Verkehrswerts des Grundstücks zu unterscheiden.

Zur wirtschaftlichen Beurteilung werden die zukünftig erwarteten Beteiligungszahlungen unter Annahme einer definierten Ausgangsgröße, einer modellhaften jährlichen Entwicklung, einer Beteiligungsquote und einer bestimmten Laufzeit auf den Bewertungsstichtag abgezinst.

Der ermittelte Barwert stellt keine garantierte zukünftige Zahlung dar. Er hängt wesentlich von der tatsächlichen Entwicklung der zugrunde liegenden Erträge, der Laufzeit der Klausel sowie der konkreten Definition des beteiligungspflichtigen Mehrertrags ab.

Insbesondere sollte vertraglich eindeutig festgelegt werden, ob ausschließlich preis- beziehungsweise indexbedingte Mehrerlöse oder auch Ertragssteigerungen aus höherer Auslastung, zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten oder Investitionen des Erwerbers erfasst werden.

Der Barwert der Verpflichtung ist im Rahmen der wirtschaftlichen Kaufpreisentscheidung zu berücksichtigen, ohne ihn ohne weitere Prüfung mit einer entsprechenden Minderung des unbelasteten Grundstücksverkehrswerts gleichzusetzen.

Kernaussage

Eine Aufwertungsklausel kann wirtschaftlich beinahe so wichtig sein wie der Kaufpreis selbst. Im Praxisfall führte eine Beteiligung des bisherigen Eigentümers von zwei Dritteln am zukünftigen Mehrertrag bei 2 % jährlicher Gebührensteigerung zu einem Barwert von rund 27.500 € bei 15 Jahren und rund 44.100 € bei 20 Jahren. Allein fünf zusätzliche Jahre erhöhten die wirtschaftliche Belastung damit um rund 16.600 €. Die Sensitivitätsanalyse zeigte zugleich eine erhebliche Abhängigkeit von der tatsächlichen Preisentwicklung. Entscheidend ist deshalb eine präzise Definition des „Mehrertrags“ sowie die klare Trennung zwischen unbelastetem Grundstückswert und der wirtschaftlichen Wirkung der konkreten Kaufvertragsgestaltung.

Verwandte Themen

• Mehrerlösbeteiligung im Grundstückskaufvertrag
• Aufwertungsklausel
• Nachzahlungsklauseln
• Barwert zukünftiger Verpflichtungen
• Verkehrswert und Kaufvertragsgestaltung
• Indexierung
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• wirtschaftlicher Kaufpreis
• Sonderwert eines Erwerbers
• Betreibererträge bei Parkplatzflächen