Kurzantwort

Eine landwirtschaftliche Fläche kann unmittelbar am Ortsrand deutlich wertvoller sein als eine vergleichbare Fläche in freier Feldlage, ohne deshalb Bauland oder Bauerwartungsland zu sein. Im Praxisfall lag das Grundstück:

• direkt am Siedlungsrand
• unmittelbar neben bestehender Wohnbebauung
• zugleich aber weiterhin im Außenbereich
• ohne Bebauungsplan
• ohne konkrete städtebauliche Entwicklungsabsicht

Der landwirtschaftliche Bodenrichtwert von 17 €/m² wurde deshalb nicht unverändert übernommen. Für die besondere siedlungsnahe Lage wurde ein wertsteigernder Faktor von 2,0 angesetzt.

Wichtig ist jedoch:

Die Wertsteigerung beruhte auf der tatsächlichen Ortsrand- und Siedlungsnähe, nicht auf einer unterstellten zukünftigen Bebaubarkeit.

Genau darin liegt die entscheidende Abgrenzung zu Bauerwartungsland.

Worum geht es?

Landwirtschaftliche Grundstücke werden oft nach einem durchschnittlichen Bodenrichtwert für Acker- oder Grünland bewertet. Dieser Richtwert bezieht sich regelmäßig auf gebietstypische landwirtschaftliche Flächen. Solche Richtwertgrundstücke können beispielsweise gekennzeichnet sein durch:

• freie Feldlage
• typische Flächengröße
• übliche Bewirtschaftbarkeit
• normale Wegeerschließung
• keinen besonderen Siedlungsbezug

Ein konkretes Grundstück kann davon erheblich abweichen.

Ortsrandlage als besonderes Grundstücksmerkmal

Im Praxisfall lag die Fläche unmittelbar am südöstlichen Rand eines Ortsteils. Westlich beziehungsweise nordwestlich schloss bestehende Wohnbebauung an. Nach Süden und Osten öffnete sich die Fläche dagegen zur freien Feldflur. Damit entstand eine typische Übergangssituation:

Siedlung auf der einen Seite – Landwirtschaft auf der anderen.

Diese Lage kann marktlich attraktiver sein

Eine solche Fläche kann für einen anderen Käuferkreis interessant sein als eine weit außerhalb gelegene Landwirtschaftsfläche. Denkbar sind beispielsweise:

• Eigentümer angrenzender Grundstücke
• Tierhalter
• kleinere landwirtschaftliche Betriebe
• sonstige Erwerber mit besonderem Ortsbezug

Dadurch kann sich eine höhere Zahlungsbereitschaft ergeben.

Aber höhere Zahlungsbereitschaft ist noch keine Bauerwartung

Genau hier liegt die häufigste Fehlinterpretation. Aus der unmittelbaren Nähe zur Wohnbebauung folgt nicht automatisch:

Hier wird wahrscheinlich bald gebaut werden können.

Für Bauerwartungsland ist mehr erforderlich als bloße räumliche Nähe zum Siedlungsrand.

Im Praxisfall keine konkrete Entwicklungsperspektive

Nach der vorliegenden kommunalen Auskunft war das Grundstück weiterhin Fläche für die Landwirtschaft und bauplanungsrechtlich dem: Außenbereich gemäß § 35 BauGB zuzuordnen.

Bereits früher war eine planerische Einbeziehung nicht umgesetzt worden. Auch zum Bewertungsstichtag bestanden keine konkreten Hinweise auf:

• Bebauungsplan
• Innenbereichssatzung
• Ergänzungssatzung
• sonstige städtebauliche Entwicklung

Deshalb keine Bauerwartungslandbewertung

Das Gutachten hat ausdrücklich keine zukünftige bauliche Nutzung eingepreist. Das Grundstück blieb bewertungstechnisch:

landwirtschaftliche Fläche mit besonderer siedlungsnaher Lage

Landwirtschaftlich, aber nicht gewöhnlich

Das ist die eigentliche Besonderheit. Die Fläche bleibt in derselben Entwicklungsstufe. Aber innerhalb dieser Entwicklungsstufe können Lageunterschiede erheblich sein.

Ausgangspunkt: landwirtschaftlicher Bodenrichtwert

Der Gutachterausschuss wies für landwirtschaftliche Flächen im Gemeindebereich einen Bodenrichtwert von 17 €/m² aus. Dieser bezog sich auf typische landwirtschaftliche Grünland- und Ackerflächen.

Vorläufiger Bodenwert

Bei:

1.113 m²

ergibt sich zunächst:

1.113 m² × 17 €/m² = 18.921 €

also rund:

19.000 €

Danach objektspezifische Anpassung

Die Besonderheiten des Grundstücks wurden anschließend gesondert berücksichtigt.

Siedlungsnähe

Der Gutachterausschuss nennt für siedlungsnahe landwirtschaftliche Flächen ohne Bauerwartung eine Orientierungsgröße vom:

1,5- bis 5-Fachen

des landwirtschaftlichen Bodenrichtwerts.

Wichtig: keine starre Regel

Diese Bandbreite ist keine automatische Rechenvorschrift für jedes Ortsrandgrundstück. Sie dient als Orientierung. Der konkrete Faktor muss aus den tatsächlichen Grundstücksmerkmalen abgeleitet werden.

Im Praxisfall Faktor 2,0

Für das Bewertungsgrundstück wurde ein Faktor von:

2,0

gewählt.

Damit:

17 €/m² × 2,0 = 34 €/m²

Warum nur im unteren Bereich der Bandbreite?

Weil die Lage zwar einen deutlichen Siedlungsbezug aufwies, aber:

• keine konkrete Bauleitplanung bestand
• keine erkennbare Entwicklung eingeleitet war
• frühere Bemühungen ohne Erfolg geblieben waren
• das Grundstück weiterhin klar dem Außenbereich zugeordnet wurde

Gerade diese Zurückhaltung ist wichtig

Der Faktor honoriert die Lagequalität. Er honoriert nicht eine spekulative Baulandhoffnung.

Danach weitere Anpassungen

Die Ortsrandlage war nicht das einzige besondere Merkmal.

Geringe Grundstücksgröße

Das Bodenrichtwertgrundstück bezog sich auf typische landwirtschaftliche Flächen. Das konkrete Grundstück war mit:

1.113 m²

vergleichsweise klein.

Landwirtschaftliche Bewirtschaftung dadurch eingeschränkt

Für klassische maschinelle Landwirtschaft entstehen bei kleinen Flächen Nachteile:

• höherer Bearbeitungsaufwand
• geringere Flächeneffizienz
• eingeschränkter Geräteeinsatz
• geringere Attraktivität für größere Betriebe

Abschlag im Praxisfall

Hierfür wurde ein Faktor von:

0,90

angesetzt.

Aus:

34 €/m²

wurden:

30,60 €/m²

Geh- und Fahrtrecht als zusätzliche Belastung

Ein randlicher Grundstücksstreifen war mit einem Geh- und Fahrtrecht zugunsten eines Nachbargrundstücks belastet. Die betroffene Fläche betrug rund:

94 m²

und damit etwa:

8,4 %

der Gesamtfläche.

Belastung war vorhanden, aber nicht zentral

Das Recht verlief randlich. Es zerschnitt die Hauptfläche nicht. Deshalb war die Gesamtbeeinträchtigung begrenzt.

Abschlag

Im konkreten Fall wurde ein Faktor von:

0,95

angesetzt.

Damit:

30,60 €/m² × 0,95 = 29,07 €/m²

Ergebnis

Bei:

1.113 m²

ergab sich ein Bodenwert von rund:

32.400 €

Was zeigt dieser Fall besonders gut?

Dass ein Grundstück gleichzeitig:

• Landwirtschaftsfläche
• Außenbereich
• nicht bebaubar
• nicht Bauerwartungsland

sein kann und trotzdem deutlich oberhalb eines durchschnittlichen landwirtschaftlichen Bodenrichtwerts liegen kann.

Der Wertunterschied entsteht aus der Lage

Nicht aus einer anderen Entwicklungsstufe. Das ist methodisch entscheidend.

Landwirtschaftsfläche ist keine homogene Wertklasse

Zwei Grünlandflächen können denselben planungsrechtlichen Status besitzen und trotzdem sehr unterschiedlich wertvoll sein. Eine Fläche kann liegen:

• weit außerhalb
• an einem Hof
• am Ortsrand
• neben Wohnbebauung
• an einer Straße
• schwer erreichbar

Diese Unterschiede können sich im Marktpreis niederschlagen.

Ortsrandlage darf deshalb berücksichtigt werden

Aber nur innerhalb der rechtlich gesicherten Grundstücksqualität.

Kein verstecktes Bauerwartungsland erzeugen

Problematisch wäre folgende Denkweise:

Wohnhäuser grenzen an, also ist die Fläche irgendwann Bauland.

Eine solche Annahme kann zu erheblichen Überbewertungen führen.

Entscheidend sind konkrete Planungsindikatoren

Für eine weitergehende Entwicklungsannahme wären beispielsweise belastbarere Hinweise erforderlich. Denkbar wären etwa:

• konkrete Bauleitplanung
• kommunale Entwicklungsbeschlüsse
• Planaufstellungsverfahren
• klar erkennbare städtebauliche Einbeziehung

Im Praxisfall fehlten solche Hinweise

Deshalb blieb die Bewertung bewusst innerhalb der landwirtschaftlichen Grundstücksqualität.

Aktuelle Gemeindeauskunft besonders wichtig

Gerade bei Ortsrandflächen sollte eine ältere Einschätzung nicht ungeprüft fortgeschrieben werden. Im Fall wurde deshalb eine aktuelle kommunale Auskunft eingeholt. Diese bestätigte:

Die planungsrechtliche Situation hatte sich gegenüber der früheren Beurteilung nicht geändert.

Das schützt vor Spekulation

Die aktuelle Behördenauskunft trennt:

tatsächliche Marktnähe

von:

rechtlich nicht belegter Entwicklungsfantasie.

Angebotsdaten nur zur Plausibilisierung

Zusätzlich wurden regionale Angebotsdaten betrachtet. Diese lagen für typische landwirtschaftliche Flächen überwiegend deutlich unter dem objektspezifisch angepassten Wert.

Warum trotzdem kein Widerspruch?

Weil die Angebotsfälle überwiegend gewöhnliche landwirtschaftliche Flächen abbildeten. Das Bewertungsgrundstück hatte dagegen den besonderen Ortsrandbezug.

Gleichzeitig sind Angebote keine Kaufpreise

Die Angebotsdaten wurden deshalb nur ergänzend verwendet. Vorrangige Grundlage blieb der amtliche Bodenrichtwert.

Die Reihenfolge ist wichtig

1. Entwicklungszustand bestimmen.
2. Geeigneten Bodenrichtwert wählen.
3. Abweichende Lage- und Grundstücksmerkmale untersuchen.
4. Anpassung vornehmen.
5. Ergebnis mit Marktdaten plausibilisieren.

Nicht umgekehrt.

Siedlungsnähe und Bauerwartung sauber trennen

Eine hilfreiche Systematik ist:

Landwirtschaftliche Fläche in freier Feldlage

typischer landwirtschaftlicher Bodenrichtwert

Siedlungsnahe Landwirtschaftsfläche

landwirtschaftliche Grundstücksqualität bleibt bestehen, aber Lagezuschlag kann gerechtfertigt sein

Bauerwartungsland

weitergehende Entwicklungserwartung muss hinreichend konkret und marktlich nachvollziehbar sein

Bauland

entsprechende rechtliche Grundstücksqualität ist vorhanden

Diese Stufen dürfen nicht ineinander verschwimmen

Der Übergang von einer Stufe zur nächsten kann enorme Wertunterschiede erzeugen.

Kleine Fläche kann doppelte Wirkung haben

Die geringe Größe war im Fall landwirtschaftlich nachteilig. Gleichzeitig kann eine kleine Ortsrandfläche gerade für:

• Nachbarn
• Tierhalter
• private Ergänzungsnutzungen

interessanter sein.

Trotzdem keine automatische Wertsteigerung

Entscheidend ist, welche Wirkung der Markt tatsächlich erwarten lässt. Im Praxisfall wurde die geringe Größe insgesamt als nachteilig für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung bewertet.

Geh- und Fahrtrecht nicht pauschal bewerten

Auch die Dienstbarkeit zeigt eine wichtige Bewertungsregel. Nicht allein die Existenz eines Rechts bestimmt den Abschlag.

Entscheidend sind:

• Lage
• betroffene Fläche
• Intensität
• Einfluss auf die Gesamtverwertbarkeit

Randlage des Rechts mildert die Wirkung

Da das Geh- und Fahrtrecht nicht durch die Mitte der Fläche verlief, blieb die Hauptfläche zusammenhängend nutzbar. Deshalb wurde kein überproportionaler Abschlag vorgenommen.

Keine Doppelberücksichtigung

Die eingeschränkte Marktgängigkeit der kleinen Außenbereichsfläche wurde bereits über die konkreten Bodenwertanpassungen erfasst. Ein zusätzlicher pauschaler Marktabschlag wäre nur gerechtfertigt, wenn noch eine eigenständige, nicht bereits erfasste Wertwirkung bestünde.

Typische Fehler

Ortsrandlage automatisch mit Bauerwartungsland gleichsetzen

Siedlungsnähe allein genügt nicht.

Landwirtschaftlichen Bodenrichtwert unverändert übernehmen

Besondere Lagemerkmale können einen Zuschlag rechtfertigen.

Baulandrichtwert als Vergleich verwenden

Ohne gesicherte Baulandqualität ist das methodisch problematisch.

Einen hohen Faktor allein mit angrenzender Wohnbebauung begründen

Auch fehlende Planungsabsicht und bestehender Außenbereich müssen berücksichtigt werden.

Die 1,5- bis 5-fache Orientierung als starre Tabelle verwenden

Der Faktor muss objektspezifisch begründet werden.

Entwicklungshoffnungen des Eigentümers bewerten

Subjektive Erwartungen sind keine gesicherte Grundstücksqualität.

Alte Planungsbemühungen mit aktueller Bauerwartung gleichsetzen

Maßgeblich ist die Situation am Qualitätsstichtag.

Dienstbarkeit pauschal mit einem Standardsatz abschlagen

Die tatsächliche Flächen- und Nutzungswirkung ist entscheidend.

Vorgehensweise

Bei einer landwirtschaftlichen Ortsrandfläche empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – Entwicklungszustand klären

Ist die Fläche tatsächlich:

• Landwirtschaft
• Bauerwartungsland
• Bauland?

Schritt 2 – aktuelle Planungslage erheben

Nicht nur alte Aussagen verwenden.

Schritt 3 – Bodenrichtwertgrundstück analysieren

Welche Lage und Grundstücksmerkmale liegen dem Richtwert zugrunde?

Schritt 4 – tatsächlichen Siedlungsbezug untersuchen

Wie unmittelbar grenzt die Fläche an Bebauung?

Schritt 5 – Marktreaktion einordnen

Ist ein höherer Käuferkreis als bei freier Feldlage plausibel?

Schritt 6 – Zuschlag nur innerhalb der bestehenden Grundstücksqualität vornehmen

Keine zukünftige Bebauung vorwegnehmen.

Schritt 7 – Größe und Bewirtschaftbarkeit prüfen

Kleine Flächen können landwirtschaftlich Nachteile besitzen.

Schritt 8 – Rechte und Belastungen untersuchen

Nicht nur Existenz, sondern tatsächliche Wirkung bewerten.

Schritt 9 – Angebotsdaten nur ergänzend verwenden

Angebote nicht mit Kaufpreisen gleichsetzen.

Schritt 10 – Ergebnis sprachlich sauber bezeichnen

Nicht „Bauerwartungswert“, wenn tatsächlich nur eine siedlungsnahe Landwirtschaftsfläche bewertet wurde.

Formulierungsbaustein

Das Bewertungsgrundstück ist planungsrechtlich weiterhin als landwirtschaftliche Fläche im Außenbereich einzuordnen. Eine hinreichend konkretisierte Erwartung einer zukünftigen baulichen Nutzung besteht zum Qualitätsstichtag nicht. Eine Einstufung als Bauerwartungsland oder Bauland erfolgt daher nicht. Gegenüber einer durchschnittlichen landwirtschaftlichen Fläche in freier Feldlage weist das Grundstück jedoch einen deutlich ausgeprägten Siedlungs- und Ortsrandbezug auf. Dieser Umstand kann von Marktteilnehmern unabhängig von einer konkreten Bauerwartung honoriert werden und rechtfertigt daher eine objektspezifische Anpassung des landwirtschaftlichen Bodenrichtwerts. Die wertsteigernde Wirkung beruht ausschließlich auf der tatsächlichen Lagequalität und dem erweiterten möglichen Interessentenkreis. Eine zukünftige bauliche Entwicklung wird hierdurch nicht vorweggenommen. Weitere Abweichungen des Bewertungsgrundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück, insbesondere Grundstücksgröße, landwirtschaftliche Bewirtschaftbarkeit sowie bestehende Rechte und Belastungen, sind gesondert und nachvollziehbar zu berücksichtigen.

Kernaussage

Siedlungsnähe und Bauerwartung sind zwei unterschiedliche Wertmerkmale. Im Praxisfall blieb das Grundstück trotz unmittelbarer Nachbarschaft zu Wohnbebauung planungsrechtlich Landwirtschaftsfläche im Außenbereich. Eine konkrete bauliche Entwicklung war nicht vorgesehen. Trotzdem war die Ortsrandlage gegenüber einer gewöhnlichen Fläche in freier Feldlage marktlich vorteilhaft. Deshalb wurde der landwirtschaftliche Bodenrichtwert von 17 €/m² objektspezifisch erhöht, ohne die Fläche als Bauerwartungs- oder Bauland zu behandeln. Genau diese Trennung verhindert sowohl eine Unterbewertung durch starre Übernahme des Landwirtschaftswerts als auch eine Überbewertung durch spekulative Baulandannahmen.**

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