Kurzantwort

Ein Grundstück kann planungsrechtlich als baureifes Land einzustufen sein und trotzdem wirtschaftlich deutlich weniger wert sein als der Bodenrichtwert vermuten lässt.

Der Grund:

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein typisiertes Richtwertgrundstück mit durchschnittlichen wertrelevanten Merkmalen.

Das konkrete Bewertungsgrundstück kann davon erheblich abweichen.

Im Praxisfall lag vor:

• baureifes Land
• Grundstücksgröße nur 283 m²
• stark unregelmäßiger Zuschnitt
• vorhandene Garagen- und Carportnutzung
• nach der im Gutachten zugrunde gelegten Beurteilung keine sinnvolle eigenständige Wohnbebauung über den Bestand hinaus
• zusätzliche Verkehrs- und Schienenimmissionen

Der Bodenrichtwert betrug:

1.000 €/m²

Der objektspezifisch angepasste Bodenwertansatz betrug dagegen nur rund:

581 €/m²

Der zentrale Bewertungsgrundsatz lautet:

Baureifes Land beschreibt den Entwicklungszustand. Es sagt noch nicht, dass das konkrete Grundstück dieselbe wirtschaftliche Nutzbarkeit besitzt wie das Bodenrichtwertgrundstück.

Worum geht es?

Bodenrichtwerte werden für eine Vielzahl von Grundstücken innerhalb einer Bodenrichtwertzone abgeleitet.

Sie beziehen sich auf ein typisiertes Bodenrichtwertgrundstück.

Dieses Richtwertgrundstück besitzt bestimmte durchschnittliche Merkmale.

Dazu können gehören:

• typische Grundstücksgröße
• üblicher Zuschnitt
• normale Erschließung
• durchschnittliche Lage
• marktübliche bauliche Nutzbarkeit

Das konkrete Bewertungsgrundstück kann davon abweichen.

Die häufige Fehlannahme

In der Praxis hört man oft:

Das Grundstück liegt im Bauland und der Bodenrichtwert beträgt 1.000 €/m². Also ist jeder Quadratmeter 1.000 € wert.

Das ist zu pauschal.

Der Bodenrichtwert ist kein automatisch anzuwendender Einzelgrundstückspreis.

Er muss auf die tatsächlichen wertbeeinflussenden Merkmale des Bewertungsgrundstücks übertragen werden.

Planungsrechtliche Ausgangslage im Praxisfall

Für das Bewertungsgrundstück bestand kein rechtskräftiger Bebauungsplan.

Die Zulässigkeit von Vorhaben war deshalb nach:

§ 34 BauGB

zu beurteilen.

Das Grundstück wurde im Gutachten als:

baureifes Land

eingestuft.

Damit war grundsätzlich eine Baulandqualität vorhanden.

Trotzdem keine vollwertige Nutzbarkeit

Das Grundstück war lediglich:

283 m²

groß.

Hinzu kam ein stark unregelmäßiger Grundstückszuschnitt.

Die wirtschaftliche und bauliche Nutzbarkeit wich damit deutlich von einem normal geschnittenen Wohnbaugrundstück ab.

Abstandsflächen als wesentliche Einschränkung

Das Gutachten stellte darauf ab, dass eine eigenständige Wohnbebauung wegen der geringen Größe und der erforderlichen Abstandsflächen praktisch nicht sinnvoll realisierbar sei.

Damit bestand eine wesentliche Differenz zum Bodenrichtwertgrundstück.

Baureif ist nicht gleich voll ausnutzbar

Das ist der Kern des Falls.

Zwei Grundstücke können beide formal als:

baureifes Land

gelten.

Trotzdem kann das eine:

• regulär bebaubar
• gut geschnitten
• marktgängig

sein,

während das andere:

• zu klein
• ungünstig geschnitten
• funktional eingeschränkt

ist.

Genau dafür gibt es Bodenrichtwertanpassungen

Der Bodenrichtwert dient als Ausgangspunkt.

Danach werden Abweichungen untersucht.

Ausgangswert

Im Praxisfall:

1.000 €/m²

zum Bodenrichtwertstichtag.

Marktanpassung

Im Gutachten wurde zunächst eine marktbedingte Anpassung auf:

900 €/m²

vorgenommen.

Wichtig zur Einordnung

Dieser Schritt wurde im Gutachten mit einer Marktabkühlung und später veröffentlichten Bodenrichtwerten begründet.

Für die Wissensdatenbank ist dabei weniger die konkrete Höhe entscheidend als der methodische Grundsatz:

Ein Bodenrichtwert kann stichtagsbezogen anzupassen sein, wenn belastbare Marktinformationen dies rechtfertigen.

Danach objektspezifische Anpassungen

Im Gutachten folgten weitere Abschläge.

Eingeschränkte bauliche Nutzbarkeit

Faktor:

0,80

Begründung:

• geringe Grundstücksgröße
• eingeschränkte Abstandsflächensituation
• keine wirtschaftlich sinnvolle zusätzliche Wohnbebauung

Grundstückszuschnitt

Faktor:

0,85

Begründung:

• schmale und unregelmäßige Geometrie
• mehrere Knicke und Versprünge
• eingeschränkte Rangiermöglichkeiten
• ineffiziente Flächennutzung

Verkehrs- und Schienenimmissionen

Faktor:

0,95

Begründung:

• unmittelbare Nähe zu einer stärker frequentierten Straße
• Nähe zur Bahntrasse
• geringere Marktattraktivität

Ergebnis

Aus:

900 €/m²

wurden nach den objektspezifischen Anpassungen rund:

581 €/m²

Bodenwert

Bei:

283 m²

ergab sich ein Bodenwert von rund:

165.000 €

Die entscheidende Erkenntnis

Der deutliche Abstand zum ursprünglichen Bodenrichtwert entstand nicht dadurch, dass die Baulandqualität aufgehoben wurde.

Das Grundstück blieb baureifes Land.

Aber seine konkrete wirtschaftliche Nutzbarkeit war deutlich eingeschränkt.

Entwicklungszustand und Nutzungsqualität trennen

Diese beiden Begriffe werden häufig verwechselt.

Entwicklungszustand

beschreibt, ob ein Grundstück beispielsweise:

• Landwirtschaft
• Bauerwartungsland
• Rohbauland
• baureifes Land

ist.

konkrete Nutzungsqualität

beschreibt:

• wie gut es tatsächlich bebaut werden kann
• welche Nutzung wirtschaftlich möglich ist
• wie marktgängig es ist

Beide Ebenen müssen zusammen betrachtet werden

Ein Grundstück kann deshalb:

baureif

und zugleich:

wirtschaftlich nur eingeschränkt bebaubar

sein.

Kleine Grundstücke sind nicht automatisch teurer pro Quadratmeter

Auch das ist ein häufiger Irrtum.

Bei normalen Wohnbaugrundstücken kann eine geringere Grundstücksgröße teilweise zu höheren Quadratmeterpreisen führen.

Aber nur, wenn die Fläche funktional gut nutzbar bleibt.

Wird die Fläche zu klein, kann sich die Wirkung umkehren

Wenn:

• Abstandsflächen nicht sinnvoll eingehalten werden können
• die Grundrissgestaltung massiv eingeschränkt ist
• kein wirtschaftlich nutzbarer Baukörper realisierbar ist

kann ein kleines Grundstück deutlich an Wert verlieren.

Grundstücksform separat betrachten

Im Praxisfall war nicht nur die Größe problematisch.

Auch der Zuschnitt war ungünstig.

Warum Zuschnitt eigenständig wertrelevant sein kann

Ein unregelmäßiges Grundstück kann:

• Rangierflächen verschlechtern
• Stellplatznutzung erschweren
• Baukörperpositionen einschränken
• Restflächen erzeugen

Keine Doppelberücksichtigung

Wichtig ist dabei:

Der Abschlag für eingeschränkte Bebaubarkeit darf nicht denselben Nachteil nochmals vollständig über den Zuschnitt erfassen.

Die einzelnen Anpassungen müssen unterschiedliche Wertmerkmale betreffen.

Im Praxisfall wurde getrennt

Die eingeschränkte bauliche Nutzbarkeit wurde separat bewertet von:

• Zuschnitt
• Immissionen

Das ist methodisch sinnvoll

Aber nur dann, wenn die Abgrenzung tatsächlich nachvollziehbar bleibt.

Bestehende Garagen ändern die Bodenwertfrage nicht automatisch

Der Bodenwert ist grundsätzlich so zu bestimmen, wie er sich im unbebauten Zustand darstellen würde.

Deshalb muss zunächst die Grundstücksqualität unabhängig vom Zeitwert der Garagen betrachtet werden.

Trotzdem kann der Bestand die wirtschaftliche Realität prägen

Im Fall bestand eine Garagenanlage mit Carport.

Die vorhandene Nutzung war funktional möglich.

Eine intensivere Nutzung war dagegen stark eingeschränkt.

Das führt zu einer interessanten Situation

Der Bestand kann wirtschaftlich sinnvoll sein, obwohl das Grundstück für eine neue Wohnbebauung kaum geeignet ist.

Deshalb nicht automatisch Liquidationslogik

Aus der Aussage:

Die vorhandenen Garagen sind alt.

folgt nicht:

Abriss und Wohnhausneubau ist die wirtschaftlich beste Alternative.

Wenn eine Neubebauung tatsächlich nicht sinnvoll möglich ist, fehlt gerade diese Alternativnutzung.

Bodenrichtwertzone nicht mit individueller Grundstücksgarantie verwechseln

Auch innerhalb derselben Zone können Grundstücke erheblich voneinander abweichen.

Zum Beispiel durch:

• Größe
• Form
• Abstandsflächen
• Zugänglichkeit
• Topografie
• Immissionen
• Rechte und Belastungen

Besonders relevant bei Restgrundstücken

Der Fall ist gut übertragbar auf:

• Restflächen
• Hinterliegergrundstücke
• schmale Grundstücksstreifen
• ehemalige Garagengrundstücke
• Arrondierungsflächen
• geteilte Grundstücke

Solche Flächen liegen häufig in hochwertigen Baulandzonen

Trotzdem kann ihre tatsächliche Nutzung stark eingeschränkt sein.

Marktteilnehmer kaufen Nutzbarkeit

Ein Käufer zahlt nicht allein für die planungsrechtliche Bezeichnung.

Er zahlt für das, was sich wirtschaftlich mit dem Grundstück machen lässt.

Beispiel

Zwei Grundstücke liegen in derselben Bodenrichtwertzone.

Grundstück A:

• 700 m²
• rechteckig
• gut bebaubar

Grundstück B:

• 280 m²
• schmal
• verwinkelt
• kaum sinnvoll bebaubar

Es wäre nicht plausibel, beide ohne Anpassung mit demselben Quadratmeterwert zu bewerten.

Immissionen nur nutzungsbezogen bewerten

Straßen- und Bahnlärm wirkten im Praxisfall wertmindernd.

Bei einer Garagennutzung ist diese Belastung jedoch weniger gravierend als bei einer hochwertigen Wohnnutzung.

Deshalb differenziert betrachten

Der Abschlag muss zur tatsächlichen Nutzung und Marktreaktion passen.

Keine starre Abschlagstabelle

Die im Praxisfall verwendeten Faktoren:

• 0,80
• 0,85
• 0,95

sind Einzelfallansätze.

Sie dürfen nicht als allgemeine Standardwerte übernommen werden.

Maßgeblich ist immer die konkrete Marktreaktion

Andere Grundstücke können:

• stärker
• schwächer
• oder gar nicht

betroffen sein.

Typische Fehler

Bodenrichtwert ungeprüft mit Grundstücksfläche multiplizieren

Der Bodenrichtwert ist ein Ausgangswert, kein automatischer Einzelgrundstückspreis.

„Baureifes Land“ mit „vollwertig bebaubar“ gleichsetzen

Die tatsächliche Nutzbarkeit kann erheblich eingeschränkt sein.

Kleine Grundstücksgröße automatisch als wertsteigernd behandeln

Bei zu geringer Nutzbarkeit kann das Gegenteil eintreten.

Abstandsflächen nur als baurechtliches Thema sehen

Sie können erheblichen Einfluss auf den wirtschaftlichen Bodenwert haben.

Ungünstigen Zuschnitt ignorieren

Flächeninhalt allein beschreibt die Nutzbarkeit nicht.

Mehrere Abschläge ohne Trennung kumulieren

Doppelberücksichtigung vermeiden.

Einzelfallfaktoren verallgemeinern

Die verwendeten Abschläge sind nicht automatisch auf andere Grundstücke übertragbar.

Bestehendes Baurecht mit gesicherter optimaler Neubebauung verwechseln

Die konkrete Realisierbarkeit muss geprüft werden.

Vorgehensweise

Bei einem kleinen oder ungewöhnlichen Baugrundstück empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – Entwicklungszustand bestimmen

Ist tatsächlich baureifes Land vorhanden?

Schritt 2 – planungsrechtliche Zulässigkeit prüfen

Zum Beispiel:

• Bebauungsplan
• § 34 BauGB

Schritt 3 – bauordnungsrechtliche Realisierbarkeit untersuchen

Insbesondere:

• Abstandsflächen
• Zufahrt
• Stellplätze

Schritt 4 – Grundstücksgröße würdigen

Ist eine wirtschaftlich sinnvolle Bebauung möglich?

Schritt 5 – Zuschnitt analysieren

Wie effizient ist die Fläche tatsächlich nutzbar?

Schritt 6 – Lage- und Immissionsmerkmale prüfen

Welche Nachteile bestehen gegenüber dem Richtwertgrundstück?

Schritt 7 – Bodenrichtwertgrundstück vergleichen

Welche Merkmale sind im Richtwert bereits enthalten?

Schritt 8 – Anpassungen voneinander abgrenzen

Jeder Faktor sollte ein eigenes Wertmerkmal erfassen.

Schritt 9 – Marktreaktion plausibilisieren

Würde ein typischer Käufer tatsächlich weniger zahlen?

Schritt 10 – Ergebnis nicht als neuen Bodenrichtwert bezeichnen

Es handelt sich um einen objektspezifisch angepassten Bodenwertansatz.

Formulierungsbaustein

Das Bewertungsgrundstück ist dem Grunde nach als baureifes Land einzuordnen. Der für die Bodenrichtwertzone veröffentlichte Bodenrichtwert bezieht sich jedoch auf ein typisiertes Grundstück mit durchschnittlicher wirtschaftlicher Nutzbarkeit.

Das konkrete Bewertungsgrundstück weicht hiervon aufgrund seiner geringen Grundstücksgröße, der eingeschränkten baulichen Ausnutzbarkeit und des ungewöhnlichen Grundstückszuschnitts wesentlich ab.

Die Einstufung als baureifes Land wird durch diese Besonderheiten nicht aufgehoben. Sie führen jedoch dazu, dass die tatsächliche wirtschaftliche Nutzbarkeit deutlich hinter derjenigen eines durchschnittlichen Richtwertgrundstücks zurückbleibt.

Der Bodenrichtwert wird deshalb objektspezifisch angepasst. Die einzelnen Anpassungen sind danach zu differenzieren, ob sie aus der baulichen Nutzbarkeit, dem Grundstückszuschnitt, der Lage oder weiteren wertrelevanten Merkmalen resultieren. Doppelberücksichtigungen sind zu vermeiden.

Der so abgeleitete Wert stellt einen objektspezifischen Bodenwertansatz dar und ist nicht mit einem eigenständigen Bodenrichtwert gleichzusetzen.

Kernaussage

Baureifes Land ist nicht automatisch vollwertiges Bauland zum Bodenrichtwert. Im Praxisfall lag ein nur 283 m² großes Grundstück innerhalb einer Baulandzone mit einem Bodenrichtwert von 1.000 €/m². Wegen der konkreten Abstandsflächensituation, der geringen Grundstücksgröße, des stark unregelmäßigen Zuschnitts sowie zusätzlicher Verkehrs- und Schienenimmissionen wurde die wirtschaftliche Nutzbarkeit jedoch deutlich geringer eingeschätzt als beim typisierten Bodenrichtwertgrundstück. Daraus wurde ein objektspezifischer Bodenwert von rund 581 €/m² abgeleitet. Entscheidend ist deshalb nicht allein der Entwicklungszustand, sondern die Frage, welche Nutzung ein typischer Marktteilnehmer auf dem konkreten Grundstück tatsächlich wirtschaftlich realisieren kann.

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