Kurzantwort
Ein Gebäude kann wirtschaftlich abbruchreif sein und trotzdem einen positiven Wertbeitrag zum Grundstück leisten.
Das klingt zunächst widersprüchlich.
Im Praxisfall standen sich gegenüber:
rechnerischer Gebäudesachwert vor objektspezifischer Wertminderung: rund 76.000 €
und
überschlägig erfasster Sanierungs-, Erneuerungs- und Risikobedarf: rund 235.000 €
Rein aus bautechnisch-wirtschaftlicher Sicht spricht eine solche Konstellation deutlich gegen eine umfassende Sanierung.
Normalerweise könnte daraus die Überlegung folgen:
Gebäude beseitigen und Grundstück anschließend neu bebauen.
Genau diese Alternative war im Bewertungsfall aber nicht ohne Weiteres vorhanden.
Das Grundstück lag im Außenbereich. Nach der im Gutachten zugrunde gelegten planungsrechtlichen Einordnung war die Nutzung im Wesentlichen an den vorhandenen Bestand gebunden. Ein vollständiger Abbruch hätte deshalb die bestehende Nutzungsmöglichkeit gefährden beziehungsweise beseitigen können, ohne dass anschließend eine gleichwertige Ersatzbebauung sicher unterstellt werden konnte.
Damit erhielt selbst stark verbrauchte Bausubstanz einen besonderen wirtschaftlichen Restnutzen:
Nicht weil das alte Gebäude technisch besonders wertvoll war, sondern weil sein Fortbestand eine Nutzungsmöglichkeit vermittelte, die nach vollständigem Abriss möglicherweise nicht mehr vorhanden wäre.
Worum geht es?
Bei stark sanierungsbedürftigen Gebäuden wird häufig zunächst technisch gedacht:
- Wie hoch sind die Sanierungskosten?
- Wie hoch ist der Zeitwert des Gebäudes?
- Ist eine Sanierung noch wirtschaftlich?
Das ist sinnvoll, reicht für eine Verkehrswertermittlung aber nicht immer aus.
Insbesondere bei Gebäuden im Außenbereich muss zusätzlich gefragt werden:
Welche rechtliche und wirtschaftliche Grundstückssituation besteht nach einem vollständigen Abbruch?
Denn ein wirtschaftlich vernünftiger Abriss setzt voraus, dass die anschließende Grundstücksnutzung ebenfalls sinnvoll und rechtlich tragfähig ist.
Wirtschaftliche Abbruchreife
Von wirtschaftlicher Abbruchreife kann gesprochen werden, wenn der vorhandene Gebäudebestand aus Sicht typischer Marktteilnehmer keine wirtschaftlich sinnvolle Grundlage für eine umfassende Sanierung mehr bildet.
Das kann insbesondere der Fall sein, wenn:
- erheblicher Instandhaltungsstau besteht
- wesentliche technische Anlagen fehlen oder verbraucht sind
- umfangreiche Feuchte- und Substanzschäden bestehen
- eine Kernsanierung erforderlich wäre
- die erforderlichen Investitionen den verbleibenden Gebäudewert deutlich übersteigen
Wirtschaftlich abbruchreif bedeutet nicht zwingend technisch einsturzgefährdet
Diese Begriffe müssen getrennt werden.
Ein Gebäude kann:
- noch standsicher
- teilweise nutzbar
- grundsätzlich erhaltungsfähig
sein und dennoch wirtschaftlich weitgehend verbraucht sein.
Die Aussage:
wirtschaftlich abbruchreif
bedeutet daher nicht automatisch:
Das Gebäude muss sofort abgebrochen werden.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein älteres Bauernhaus mit umfangreichen land- und forstwirtschaftlichen Flächen.
Das Wohn- und Wirtschaftsgebäude stammte im Kern aus der Zeit um 1900.
Teile des ehemaligen Wirtschaftstrakts waren später zu Wohnraum umgebaut worden.
Das Gebäude war nicht wesentlich modernisiert worden.
Technischer Zustand
Im Gutachten wurden unter anderem festgestellt beziehungsweise als notwendige Maßnahmen angesetzt:
- wirtschaftlich verbrauchte Fenster
- Fassaden- und Putzschäden
- Feuchtigkeit
- Schimmelbefall
- überaltertes Dach
- schadhafte Kamine
- überalterte Elektroinstallation
- überalterte Sanitärinstallation
- fehlende Heizungsanlage
- erneuerungsbedürftige Bodenbeläge
- Schadstoffverdacht bei einem Bodenbelag
- fehlende beziehungsweise mangelhafte Abdichtung
- nicht mehr ausreichende Abwasserlösung
Hinzu kam ein stark sanierungsbedürftiges Nebengebäude.
Abwasser als zusätzlicher Investitionsbedarf
Das Objekt war nicht an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen.
Die vorhandene Dreikammergrube wurde im Gutachten als nicht mehr den zugrunde gelegten Anforderungen entsprechend eingeordnet.
Für eine nachhaltige Nutzung war deshalb eine neue Abwasserlösung zu berücksichtigen.
Überschlägige Maßnahmenkosten
Für die Vielzahl der Maßnahmen wurde eine überschlägige Größenordnung von rund:
235.000 €
angesetzt.
Wichtig:
Diese Summe war keine detaillierte Baukostenschätzung nach DIN 276.
Sie diente der wirtschaftlichen Größenordnung.
Gebäudesachwert dagegen nur rund 76.000 €
Der rechnerische vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen lag bei rund:
76.000 €
zuzüglich untergeordneter Außenanlagen.
Damit war der angenommene Sanierungsbedarf mehr als dreimal so hoch wie der rechnerische Gebäudesachwert.
Klassische Schlussfolgerung
Rein technisch-wirtschaftlich könnte man daraus ableiten:
Eine vollständige Sanierung ist nicht marktüblich wirtschaftlich.
Das Gutachten bezeichnete den Bestand deshalb als:
wirtschaftlich abbruchreif.
Jetzt beginnt aber erst die eigentliche Bewertungsfrage
Bei einem normalen innerörtlichen Baugrundstück könnte die Konsequenz lauten:
- Gebäude abbrechen
- Grundstück freilegen
- Neubau errichten
Bei einem Außenbereichsgrundstück ist diese Logik nicht automatisch übertragbar.
Außenbereich verändert die Entscheidung
Das Bewertungsgrundstück lag planungsrechtlich im Außenbereich.
Nach der im Gutachten zugrunde gelegten Situation bestand keine freie bauliche Entwicklungsmöglichkeit.
Die Nutzung war im Wesentlichen an den vorhandenen Bestand gebunden.
Damit wird der vorhandene Baukörper selbst zum wertrelevanten Faktor
Nicht aufgrund seiner:
- modernen Ausstattung
- hohen technischen Qualität
- hervorragenden Gebäudesubstanz
sondern aufgrund seiner:
Existenz.
Bestand kann eine Nutzungsmöglichkeit vermitteln
Solange das vorhandene Gebäude besteht, kann eine bestehende Nutzung unter bestimmten rechtlichen Voraussetzungen fortbestehen.
Wird das Gebäude vollständig beseitigt, kann diese Ausgangssituation verloren gehen.
Deshalb ist Abriss nicht automatisch die wirtschaftlich beste Alternative
Ein Käufer muss vergleichen:
Variante A – Bestand erhalten
- alte Bausubstanz
- erhebliche Investitionen
- eingeschränkte Nutzung
- aber vorhandener baulicher Bestand
Variante B – vollständiger Abriss
- Bauschäden beseitigt
- Abbruchkosten
- Grundstück freigelegt
- aber möglicherweise Verlust der bisherigen Nutzungsperspektive
Der Abriss kann damit gleichzeitig Vorteil und Nachteil sein
Vorteil:
Das wirtschaftlich verbrauchte Gebäude ist beseitigt.
Nachteil:
Die bauliche Nutzungsmöglichkeit kann sich verschlechtern oder ganz entfallen.
Genau das unterscheidet diesen Fall von einer normalen Abrissimmobilie
Bei einem gewöhnlichen Baugrundstück besteht nach Abriss regelmäßig weiterhin eine bauliche Nutzungsmöglichkeit.
Bei einem Außenbereichsobjekt kann gerade das fraglich sein.
Bestandswert statt reiner Gebäudewert
Der verbleibende Nutzen des Gebäudes lässt sich deshalb nicht ausschließlich aus:
- NHK
- Alter
- Restnutzungsdauer
- technischer Substanz
ableiten.
Es kann zusätzlich ein rechtlich und funktional vermittelter Bestandsnutzen bestehen.
Technisch wenig wertvoll – funktional dennoch bedeutsam
Ein Gebäude kann bautechnisch weitgehend verbraucht sein und dennoch für einen Käufer interessant bleiben, weil der vorhandene Bestand:
- Wohnnutzung ermöglicht
- einen vorhandenen Gebäudestandort sichert
- eine bestehende Hofstelle erhält
- überhaupt erst eine bauliche Nutzung des Grundstücks vermittelt
Restnutzungsdauer wird dadurch besonders schwierig
Das Gutachten setzte für das Gebäude trotz des sehr schlechten Zustands noch eine Restnutzungsdauer von:
12 Jahren
an.
Warum nicht null Jahre?
Die Argumentation lautete sinngemäß:
Das Gebäude ist wirtschaftlich stark erschöpft, aber noch vorhanden und nicht zwingend sofort vollständig außer Nutzung zu stellen.
Damit wurde zwischen:
wirtschaftlicher Erschöpfung
und
sofortigem vollständigem Nutzungsverlust
unterschieden.
RND ist bei solchen Objekten keine reine Altersrechnung
Das Gebäude war rund ein Jahrhundert alt.
Eine bloße Rechnung:
Gesamtnutzungsdauer minus Gebäudealter
würde deshalb keinen sinnvollen positiven Wert mehr ergeben.
Sachverständige wirtschaftliche Einschätzung erforderlich
Bei sehr alten Außenbereichsgebäuden muss die Restnutzungsdauer die tatsächliche wirtschaftliche Situation abbilden.
Zu berücksichtigen sind insbesondere:
- technischer Zustand
- Modernisierungsgrad
- aktuelle Nutzbarkeit
- notwendige Investitionen
- rechtliche Rahmenbedingungen
- Marktverhalten
235.000 € Sanierungskosten wurden nicht als 235.000 € Wertminderung angesetzt
Das ist ein weiterer wichtiger Punkt.
Die vollständige überschlägige Maßnahmensumme wurde nicht vom Sachwert abgezogen.
Warum nicht?
Weil Sanierungskosten und Verkehrswertminderung nicht dasselbe sind.
Ein Käufer wird möglicherweise gar keine vollständige Sanierung durchführen.
Er könnte beispielsweise:
- nur Teilbereiche sichern
- Maßnahmen zeitlich staffeln
- einen niedrigeren Standard wählen
- einzelne Gebäudeteile zunächst weiter nutzen
Zusätzlich besteht der Bestandsnutzen
Ein vollständiger Kostenabzug würde möglicherweise unterstellen:
Das Gebäude besitzt überhaupt keinen wirtschaftlichen Nutzen mehr.
Gerade das war im Fall nicht die sachverständige Einschätzung.
Marktwertminderung deutlich geringer
Statt rund 235.000 € wurde im Sachwertverfahren eine besondere objektspezifische Wertminderung von rund:
38.000 €
angesetzt.
Das entsprach ungefähr:
50 % des rechnerischen Gebäudesachwerts.
Das ist kein allgemeiner 50-%-Faktor
Sehr wichtig:
Daraus darf keinesfalls die Regel entstehen:
Bei wirtschaftlich abbruchreifen Außenbereichsgebäuden sind immer 50 % des Gebäudewerts abzuziehen.
Der Ansatz gehört ausschließlich zum konkreten Bewertungsfall.
Vielmehr wurde ein Spannungsfeld bewertet
Auf der einen Seite:
- wirtschaftlich stark verbrauchtes Gebäude
- sehr hoher Sanierungsbedarf
- geringe technische Qualität
Auf der anderen Seite:
- vorhandener baulicher Bestand
- verbleibende Nutzungsmöglichkeit
- eingeschränkte beziehungsweise fehlende Ersatzbebauung
Der Marktwert muss beide Seiten berücksichtigen.
Liquidationsbetrachtung
Im Gutachten wurde ergänzend auch über einen Abbruch nachgedacht.
Die überschlägigen Abbruchkosten wurden mit rund:
65.000 €
angesetzt.
Bodenwert der Hofstelle
Der Bodenwert des rund:
800 m²
großen baulich geprägten Umgriffs wurde mit rund:
60.000 €
ermittelt.
Rein rechnerisch problematische Situation
Wenn man isoliert rechnen würde:
60.000 € Bodenwert
minus
65.000 € Abbruchkosten
ergäbe sich ein negativer Betrag.
Diese Rechnung greift aber zu kurz
Denn sie unterstellt:
Der wirtschaftliche Zweck des Erwerbs besteht ausschließlich darin, das Gebäude sofort abzureißen.
Das war gerade nicht zwingend.
Der Marktteilnehmer besitzt Handlungsoptionen
Ein Käufer kann:
- weiter nutzen
- teilweise sichern
- schrittweise modernisieren
- Abriss zurückstellen
- nur Teilbereiche erneuern
Damit ist der sofortige vollständige Abriss nur eine von mehreren möglichen Strategien.
Kein automatischer Liquidationswert
Eine Liquidationsbetrachtung ist besonders dann überzeugend, wenn:
- der Bestand wirtschaftlich verbraucht ist,
- der Abbruch tatsächlich marktüblich zu erwarten ist,
- anschließend eine wirtschaftlich sinnvollere Grundstücksnutzung möglich ist.
Fehlt Punkt 3, wird die Liquidationslogik wesentlich schwieriger.
Gerade der Außenbereich ist dafür ein typischer Sonderfall
Denn ein freigelegtes Grundstück kann dort wirtschaftlich schlechter dastehen als ein Grundstück mit altem, aber noch vorhandenem Gebäudebestand.
Der vermeintliche Schrott kann die Nutzung sichern
Das ist die besondere Pointe dieses Bewertungsfalls.
Technisch betrachtet kann ein Gebäude fast nur noch Probleme verursachen.
Planungsrechtlich kann dasselbe Gebäude jedoch der Grund dafür sein, dass überhaupt noch eine wertrelevante bauliche Nutzung vorhanden ist.
Abrissreife und Restnutzen können gleichzeitig bestehen
Das ist kein Widerspruch.
Es sind zwei unterschiedliche Betrachtungsebenen.
technische und wirtschaftliche Gebäudeebene
Sanierung unwirtschaftlich.
Grundstücks- und Nutzungsebene
Bestand weiterhin wertrelevant.
Vergleich mit normalem Baugrundstück
Innerörtliches Baugrundstück
Altes Haus: wirtschaftlich verbraucht
Abriss: möglich
Neubau: regelmäßig möglich
Folge: Liquidationsbetrachtung kann naheliegen.
Außenbereichsgrundstück
Altes Haus: wirtschaftlich verbraucht
Abriss: technisch möglich
Neubau: nicht ohne Weiteres gesichert
Folge: Bestand kann trotz schlechten Zustands einen erheblichen Restnutzen haben.
Bestandsschutz nicht pauschal unterstellen
Wichtig ist allerdings:
Aus einem bestehenden Gebäude darf nicht automatisch geschlossen werden:
Jede beliebige Sanierung, Erweiterung oder Wiedererrichtung ist rechtlich zulässig.
Die konkrete Rechtslage muss geprüft werden
Zu unterscheiden sind beispielsweise:
- Instandhaltung
- Modernisierung
- Umbau
- Nutzungsänderung
- Teilabbruch
- vollständiger Abbruch
- Ersatzbau
Diese Maßnahmen können rechtlich unterschiedlich zu beurteilen sein.
Verkehrswertgutachten ersetzt keine verbindliche Baurechtsauskunft
Wenn die Werthaltigkeit wesentlich davon abhängt, welche Maßnahmen mit dem Bestand noch zulässig sind, sollte die planungsrechtliche Situation besonders sorgfältig geklärt werden.
Gerade vor Kauf oder Sanierung
Ein Erwerber sollte möglichst wissen:
Welche baulichen Maßnahmen sind noch möglich, ohne die wertbestimmende Nutzungsmöglichkeit zu verlieren?
Das kann den Kaufpreis massiv beeinflussen
Denn es macht einen erheblichen Unterschied, ob ein Käufer:
- das Gebäude umfassend sanieren darf
- Teilbereiche ersetzen kann
- einen Ersatzbau errichten darf
- nach Abriss keine neue Wohnnutzung mehr realisieren kann
Wirtschaftliche Abbruchreife ist deshalb keine reine Baukostenfrage
Sie ist bei Außenbereichsobjekten eine Kombination aus:
- Gebäudetechnik
- Sanierungskosten
- Bodenwert
- Baurecht
- Bestandsschutz
- Marktgängigkeit
Hofstelle und übrige Flächen trennen
Im Praxisfall umfasste das Gesamtgrundstück rund:
32.910 m²
Davon wurden wirtschaftlich unterschieden:
- ca. 800 m² Hofstelle
- ca. 26.610 m² Grünland
- ca. 5.500 m² Wald
Warum diese Trennung wichtig ist
Das alte Bauernhaus beeinflusst nicht automatisch den Wert sämtlicher land- und forstwirtschaftlicher Flächen.
Die einzelnen Teilbereiche besitzen unterschiedliche Nutzungs- und Wertstrukturen.
Wert der Hofstelle
Für die bebaute Hofstelle wurde ein Bodenwert von:
75 €/m²
angesetzt.
Bei:
800 m²
ergaben sich:
60.000 €
Auch dieser Bodenwert ist kein normales Wohnbauland
Der Ansatz wurde ausdrücklich aus Außenbereichswerten und der besonderen Qualität der bestehenden Hofstelle abgeleitet.
Bestehende Bebauung schafft qualitativen Mehrwert
Die Hofstelle besaß gegenüber einer gewöhnlichen unbebauten landwirtschaftlichen Fläche:
- vorhandene Bebauung
- Erschließung
- befestigte Hofflächen
- bestehende Wohnnutzung
Trotzdem kein freies Bauland
Dieser qualitative Mehrwert durfte nicht mit einem normalen innerörtlichen Wohnbaulandwert gleichgesetzt werden.
Bestandsgebundener Bodenwert
Damit zeigt sich nochmals dieselbe Besonderheit:
Auch der wirtschaftliche Wert des Bodens kann teilweise an die vorhandene Bestandsnutzung gekoppelt sein.
Doppelberücksichtigung vermeiden
Wenn das fehlende Entwicklungsrecht bereits im Bodenwert der Hofstelle berücksichtigt wurde, darf dafür nicht nochmals ein vollständiger zusätzlicher Abschlag vorgenommen werden.
Gleiches gilt für den Gebäudewert
Wenn der sehr schlechte Zustand bereits über:
- geringe Restnutzungsdauer
- niedrigen Gebäudestandard
- boG
berücksichtigt wurde, müssen zusätzliche Abschläge sorgfältig abgegrenzt werden.
Gerade bei Extremfällen ist Doppelzählung gefährlich
Ein wirtschaftlich verbrauchtes Gebäude kann schnell gleichzeitig belastet werden durch:
- geringe RND
- niedrige NHK
- Sachwertfaktor
- hohe boG
- Abbruchkosten
Werden dieselben Nachteile mehrfach vollständig berücksichtigt, kann die Bewertung künstlich zu stark absinken.
Deshalb Wirkungsbereiche trennen
Restnutzungsdauer
wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes
NHK / Standard
Qualität und Ausstattungsniveau
boG
besondere noch nicht anderweitig berücksichtigte Schäden und Risiken
Bodenwert
Qualität und rechtliche Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks
Liquidationsbetrachtung
wirtschaftliche Alternative des vollständigen Abbruchs
Typische Fehler
Sanierungskosten vollständig vom Verkehrswert abziehen
Technische Kosten und Marktwertminderung sind nicht identisch.
„Sanierung teurer als Gebäudewert“ mit „Gebäude wertlos“ gleichsetzen
Der Bestand kann weiterhin einen funktionalen oder rechtlich vermittelten Nutzen besitzen.
Wirtschaftliche Abbruchreife mit sofortigem Abrisszwang verwechseln
Die Begriffe sind nicht identisch.
Abbruch unterstellen, ohne Ersatznutzung zu prüfen
Gerade im Außenbereich kann dies die entscheidende Fehlannahme sein.
Bodenwert eines bebauten Außenbereichsgrundstücks als frei verfügbaren Baulandwert interpretieren
Die Wertqualität kann am Bestand hängen.
Bestandsschutz mit beliebiger Wiedererrichtungsmöglichkeit gleichsetzen
Die konkrete planungsrechtliche Situation muss geprüft werden.
Vollständige Sanierung als einzige Käuferstrategie unterstellen
Marktteilnehmer können Maßnahmen zeitlich und technisch anders strukturieren.
Restnutzungsdauer, boG und Abbruchkosten doppelt ansetzen
Jede Wertwirkung muss methodisch abgegrenzt werden.
Aus dem Einzelfall einen festen 50-%-Abschlag ableiten
Der konkrete boG-Ansatz ist nicht verallgemeinerbar.
Vorgehensweise
Bei einem wirtschaftlich weitgehend verbrauchten Außenbereichsgebäude empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – technischen Zustand erfassen
Welche Gebäudeteile sind tatsächlich verbraucht oder geschädigt?
Schritt 2 – Sanierungsbedarf überschlägig einordnen
Nicht Scheingenauigkeit erzeugen.
Schritt 3 – Gebäudesachwert bestimmen
Wie hoch ist der verbleibende rechnerische Substanzwert?
Schritt 4 – wirtschaftliche Sanierbarkeit prüfen
Stehen Investitionsbedarf und Gebäudenutzen noch in einem marktüblichen Verhältnis?
Schritt 5 – planungsrechtliche Situation untersuchen
Welche Nutzung vermittelt der vorhandene Bestand?
Schritt 6 – Abbruchfolgen prüfen
Was wäre nach vollständiger Beseitigung des Gebäudes tatsächlich zulässig?
Schritt 7 – Ersatzbebauung nicht automatisch unterstellen
Gerade im Außenbereich bedarf dies besonderer Prüfung.
Schritt 8 – Bestandsnutzen bestimmen
Welchen wirtschaftlichen Vorteil vermittelt die bloße Existenz des Gebäudes?
Schritt 9 – boG marktgerecht ableiten
Nicht automatisch sämtliche technischen Kosten vollständig abziehen.
Schritt 10 – Liquidationsalternative plausibilisieren
Nur wenn Abriss und anschließende Nutzung tatsächlich eine realistische Marktalternative bilden.
Formulierungsbaustein
Der vorhandene Gebäudebestand weist einen erheblichen Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstand sowie substanzielle Schäden auf. Die überschlägig zur Herstellung eines zeitgemäßen Zustands erforderlichen Aufwendungen stehen in keinem wirtschaftlich angemessenen Verhältnis zum verbleibenden rechnerischen Gebäudesachwert. Aus rein gebäudewirtschaftlicher Sicht ist der Bestand daher als weitgehend verbraucht beziehungsweise wirtschaftlich abbruchreif einzustufen.
Hieraus kann jedoch nicht ohne Weiteres auf einen fehlenden positiven Wertbeitrag des Gebäudes geschlossen werden. Das Grundstück befindet sich in einer planungsrechtlichen Situation, in der die vorhandene bauliche Nutzung wesentlich an den bestehenden Gebäudebestand gebunden ist. Eine vollständige Beseitigung des Gebäudes kann deshalb mit dem Verlust oder einer erheblichen Einschränkung der bisherigen Nutzungsmöglichkeit verbunden sein.
Ein typischer Marktteilnehmer wird daher nicht ausschließlich die technischen Sanierungs- oder Abbruchkosten betrachten, sondern zugleich berücksichtigen, welchen Nutzungs- und Optionswert der vorhandene Bestand vermittelt.
Die überschlägig ermittelten Sanierungsaufwendungen werden deshalb nicht automatisch in voller Höhe als Verkehrswertminderung angesetzt. Maßgeblich ist vielmehr die marktliche Wirkung des schlechten Zustands unter Berücksichtigung der verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten und der konkreten planungsrechtlichen Rahmenbedingungen.
Vor einer endgültigen Entscheidung über Abbruch, grundlegende Sanierung oder Ersatzbebauung ist die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der jeweiligen Maßnahme gesondert zu überprüfen.
Kernaussage
Wirtschaftliche Abbruchreife und Wertlosigkeit sind nicht dasselbe. Im Praxisfall standen einem rechnerischen Gebäudesachwert von rund 76.000 € überschlägig rund 235.000 € Sanierungs-, Erneuerungs- und Risikokosten gegenüber. Rein gebäudewirtschaftlich war eine umfassende Sanierung damit kaum marktüblich darstellbar. Trotzdem besaß der vorhandene Bauernhausbestand weiterhin einen wirtschaftlichen Restnutzen, weil die Nutzung des Außenbereichsgrundstücks nach der zugrunde gelegten planungsrechtlichen Situation wesentlich an den vorhandenen Bestand gebunden war. Ein vollständiger Abriss hätte damit nicht nur ein schlechtes Gebäude beseitigt, sondern möglicherweise zugleich die wertbestimmende bauliche Nutzungsmöglichkeit. Bei solchen Objekten muss deshalb nicht nur gefragt werden, was die Sanierung oder der Abriss kostet, sondern vor allem, welche Nutzung nach einem Abriss überhaupt noch verbleibt.
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