Kurzantwort
Bei einer gewachsenen Wohn- und Gewerbeimmobilie entscheidet nicht allein, wie viel Grundstück, Wohnfläche, Lagerfläche oder Gebäudesubstanz vorhanden ist.
Entscheidend ist vielmehr:
Wie viele typische Marktteilnehmer können das Gesamtobjekt in seiner vorhandenen Struktur wirtschaftlich sinnvoll nutzen?
Genau hier liegt bei vielen Handwerkeranwesen und gemischt genutzten Betriebsgrundstücken das eigentliche Bewertungsproblem.
Im Praxisfall bestand das Grundstück aus:
- einem Wohngebäude mit Alt- und Erweiterungsbau
- rund 186 m² Wohnfläche
- betrieblich eingebundenen Bürobereichen
- geschlossenen Garagen- und Lagerflächen
- offenen Unterstellflächen
- rund 1.600 m² Betriebs-, Hof- und Freilagerflächen
- weiteren einfachen Nebengebäuden
Auf den ersten Blick besitzt damit nahezu jeder Grundstücksteil einen eigenen Nutzwert.
Trotzdem war das Objekt nicht ohne Weiteres in mehrere unabhängig vermarktbare Einheiten zerlegbar.
Altbau und Erweiterungsbau verfügten über gemeinsame technische Einrichtungen.
Wohn- und Bürobereiche waren baulich miteinander verflochten.
Die Lager- und Betriebsflächen waren einfach ausgestattet und auf den bestehenden Garten- und Landschaftsbaubetrieb zugeschnitten.
Auch die großen Freiflächen waren nicht wie eine moderne, ebene und universell nutzbare Gewerbefläche zu behandeln.
Der entscheidende Bewertungsgrundsatz lautet deshalb:
Bei gewachsenen Mischimmobilien entsteht der Verkehrswert nicht durch bloßes Addieren theoretischer Einzelwerte. Maßgeblich ist, welchen Preis der Markt für das tatsächlich vorhandene, funktional verflochtene Gesamtobjekt zu zahlen bereit ist.
Worum geht es?
Viele Immobilien lassen sich relativ klar einem Marktsegment zuordnen.
Zum Beispiel:
- Einfamilienhaus
- Mehrfamilienhaus
- Bürogebäude
- Lagerhalle
- Produktionsimmobilie
Schwieriger wird die Bewertung, wenn mehrere Nutzungsarten über viele Jahre zu einem Gesamtobjekt zusammengewachsen sind.
Typische Beispiele sind:
- Wohnhaus mit Handwerksbetrieb
- Wohnhaus mit Werkstatt
- Hofstelle mit Gewerbenutzung
- Bauunternehmen mit Wohngebäude und Lagerhof
- Garten- und Landschaftsbaubetrieb
- kleinere Familienbetriebe mit Betriebsleiterwohnen
Hier greifen Wohn- und Gewerbenutzung häufig so stark ineinander, dass die üblichen Teilmärkte nur eingeschränkt passen.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Das Bewertungsgrundstück umfasste:
3.941 m²
und war mit einem Wohngebäude sowie mehreren betrieblichen Nebenanlagen bebaut.
Die Nutzung bestand aus:
- Wohnen
- Büro beziehungsweise Verwaltung
- Garagen
- Lager
- offenen Unterstellflächen
- befestigten Hof- und Rangierflächen
- Freilagerflächen
Das gesamte Anwesen wurde im Zusammenhang mit einem Garten- und Landschaftsbaubetrieb genutzt.
Wohngebäude mit Alt- und Erweiterungsbau
Das Wohngebäude bestand aus einem älteren Gebäudeteil und einem Erweiterungsbau aus dem Jahr 1991.
Die gesamte Wohnfläche betrug rund:
185,75 m²
Einzelne Räume wurden zugleich betrieblich als Büro- beziehungsweise Verwaltungsflächen genutzt.
Keine selbstständigen Büroeinheiten
Diese betrieblich genutzten Räume waren aber nicht:
- separat erschlossen
- technisch unabhängig
- als eigenständige Gewerbeeinheit ausgebildet
Sie waren vielmehr Bestandteil des Wohngebäudes.
Auch Altbau und Erweiterungsbau waren nicht unabhängig
Beide Gebäudeteile verfügten nach den Feststellungen über gemeinsame:
- Heizungsanlage
- Stromversorgung
- Wasserversorgung
Eine getrennte Vermietung oder Vermarktung wäre daher nicht ohne zusätzliche bauliche und technische Maßnahmen möglich gewesen.
Der erste Bewertungsfehler wäre deshalb
Altbau separat bewerten + Erweiterungsbau separat bewerten + Büro separat bewerten.
Diese theoretische Zerlegung bildet den tatsächlichen Markt nicht zwangsläufig ab.
Wirtschaftliche Einheit statt bloßer Flächensumme
Wenn mehrere Gebäudeteile:
- gemeinsam erschlossen
- gemeinsam beheizt
- gemeinsam versorgt
- funktional miteinander verbunden
sind, kann daraus eine wirtschaftliche Einheit entstehen.
Dann ist zu prüfen:
Besteht für genau diese Einheit ein Markt?
Betriebliche Nebenflächen
Zusätzlich bestanden rund:
56,84 m²
geschlossene Garagen- beziehungsweise Lagerflächen.
Hinzu kamen etwa:
100,50 m²
offene beziehungsweise überdachte Lager- und Unterstellflächen.
Diese Flächen hatten einen Nutzwert
Sie konnten verwendet werden für:
- Maschinen
- Fahrzeuge
- Werkzeuge
- Materialien
- Betriebsmittel
Aber keine modernen Gewerbehallen
Die Gebäude waren überwiegend:
- einfach ausgeführt
- teilweise offen
- unbeheizt
- hinsichtlich Andienung eingeschränkt
- mit einfachen Toren beziehungsweise Öffnungen ausgestattet
Damit waren sie nicht ohne Weiteres mit modernen Lager- oder Logistikflächen vergleichbar.
Nutzbar bedeutet nicht universell vermarktbar
Das ist einer der wichtigsten Punkte dieses Bewertungsfalls.
Eine Fläche kann für den gegenwärtigen Betrieb sehr gut funktionieren und trotzdem für einen beliebigen Nachnutzer nur eingeschränkt interessant sein.
Betriebsbezogener Nutzwert
Für einen Garten- und Landschaftsbaubetrieb sind beispielsweise wertvoll:
- offene Unterstände
- Maschinenstellplätze
- Schüttgutflächen
- große Hofflächen
- Freilager
Ein anderer Gewerbebetrieb benötigt möglicherweise:
- beheizte Halle
- größere Raumhöhe
- ebene Lkw-Andienung
- Ladezonen
- Büroflächen
- Sozialräume
Genau daraus entsteht eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit
Drittverwendungsfähigkeit beschreibt vereinfacht die Frage:
Wie gut kann eine Immobilie von einem anderen typischen Nutzer übernommen und wirtschaftlich verwendet werden?
Je spezialisierter ein Objekt ist, desto schwieriger kann diese alternative Nutzung sein.
Große Freiflächen als Besonderheit
Das Objekt verfügte über rund:
1.600 m²
betriebliche Frei-, Lager-, Fahr- und Hofflächen.
Diese Flächen hatten einen erheblichen wirtschaftlichen Nutzen für den bestehenden Betrieb.
Aber auch hier nicht nur Fläche zählen
Eine 1.600-m²-Freifläche ist nicht automatisch mit jeder anderen 1.600-m²-Gewerbefläche vergleichbar.
Entscheidend sind beispielsweise:
- Befestigung
- Gefälle
- Zufahrt
- Rangiermöglichkeiten
- Grundstückszuschnitt
- rechtliche Nutzungsmöglichkeiten
Im Praxisfall bestanden deutliche Nachteile
Das Grundstück wies eine bewegte Topografie auf.
Die Zufahrt war stark geneigt.
Über eine Messstrecke von rund:
52,5 m
wurde im Gutachten ein Höhenunterschied von rund:
4,8 m
beschrieben.
Das entspricht durchschnittlich etwa:
9 % Geländeneigung.
Abschnittsweise war die tatsächliche Zufahrt noch steiler.
Für einen Betrieb ist das kein nebensächliches Merkmal
Gerade bei:
- Transportern
- Anhängern
- Lieferfahrzeugen
- Maschinen
- größeren Betriebsfahrzeugen
kann eine solche Zufahrt die praktische Nutzbarkeit einschränken.
Zusätzlich Lage an der Staatsstraße
Das Grundstück lag unmittelbar an einer stärker frequentierten Staatsstraße.
Diese Situation hatte zwei Seiten.
Positiv für den Betrieb
- direkte Verkehrsanbindung
- gute Auffindbarkeit
- regionale Erreichbarkeit
Negativ
- Verkehrslärm
- erschwertes Ein- und Ausfahren
- Konflikt mit der steilen Zufahrt
- Nachteile für die Wohnnutzung
Lagequalität kann je Nutzung unterschiedlich wirken
Das ist bei Mischimmobilien besonders wichtig.
Ein Standortmerkmal kann:
für Gewerbe positiv
und gleichzeitig:
für Wohnen negativ
sein.
Deshalb keine einheitliche Wohnhauslogik
Die Immobilie konnte nicht wie ein gewöhnliches Einfamilienhaus behandelt werden.
Dafür waren:
- Grundstück
- Nebengebäude
- Betriebsflächen
- Nutzungsstruktur
zu stark gewerblich geprägt.
Aber auch keine klassische Gewerbeimmobilie
Ebenso wenig war das Objekt eine typische:
- Lagerhalle
- Produktionshalle
- Logistikimmobilie
Denn ein erheblicher Teil des Werts und der Nutzung entfiel auf das Wohngebäude.
Genau zwischen diesen Märkten liegt das Bewertungsproblem
Der potenzielle Käufer muss idealerweise mehrere Bedürfnisse gleichzeitig haben:
- großes Wohnhaus
- betriebliche Lagerflächen
- Freilager
- Maschinenstellplätze
- große Hofflächen
- Bereitschaft zur ländlichen Lage
- Akzeptanz der steilen Zufahrt
- Akzeptanz des vorhandenen Gebäudezustands
Je mehr dieser Merkmale gleichzeitig erforderlich sind, desto kleiner wird der Käuferkreis.
Ein kleiner Käuferkreis ist wertrelevant
Nicht jeder Interessent für ein großes Wohnhaus möchte:
1.600 m² Betriebs- und Lagerflächen.
Und nicht jeder Gewerbebetrieb benötigt gleichzeitig:
rund 186 m² Wohnfläche.
Das Objekt kann deshalb für beide Standardmärkte „zu speziell“ sein
Für den Wohnkäufer:
zu gewerblich.
Für den Gewerbekäufer:
zu wohnwirtschaftlich und funktional speziell.
Genau hier liegt die eingeschränkte Marktgängigkeit
Der Markt für das Gesamtobjekt ist kleiner als:
- der allgemeine Wohnimmobilienmarkt
- der allgemeine Gewerbeimmobilienmarkt
Eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit bedeutet nicht Wertlosigkeit
Das Anwesen besaß durchaus erheblichen wirtschaftlichen Nutzen.
Für einen Käufer mit ähnlichem Nutzungsprofil konnte es sogar besonders attraktiv sein.
Zum Beispiel:
- Garten- und Landschaftsbauer
- Handwerksbetrieb
- Bauunternehmen
- kleiner regionaler Dienstleistungsbetrieb
Aber Käufer mit passendem Profil sind seltener
Der Wert wird deshalb nicht nur durch die Qualität für den passenden Käufer bestimmt.
Auch die Wahrscheinlichkeit, einen solchen Käufer überhaupt zu finden, beeinflusst die Marktgängigkeit.
Verwertbarkeit und Wert unterscheiden
Eine Immobilie kann:
- hohen Substanzwert
- hohe Herstellungskosten
- große Grundstücksfläche
besitzen und trotzdem schwer verkäuflich sein.
Das ist kein Widerspruch.
Genau das zeigen Sachwert und Ertragswert
Im Praxisfall ergab sich:
Sachwert rund 640.000 €
Demgegenüber stand:
Ertragswert rund 515.000 €
Der Ertragswert entsprach damit rund:
80 % des Sachwerts.
Verkehrswert
Der Verkehrswert wurde schließlich mit rund:
520.000 €
angesetzt.
Damit orientierte sich die abschließende Wertableitung sehr deutlich am Ertragswert.
Warum führte nicht der höhere Sachwert?
Der Sachwert bildet stärker ab:
- Boden
- Gebäudesubstanz
- Herstellungskosten
- Alterswert
- Marktanpassung
Beim Objekt war erhebliche Substanz vorhanden.
Der Markt kauft aber nicht nur Substanz
Ein Käufer fragt:
Was kann ich wirtschaftlich mit dieser Immobilie anfangen?
Genau diese Frage beantwortete das Ertragswertverfahren im Fall besser.
Ertragswert bildet die Nutzungsstruktur ab
Für die einzelnen Bereiche wurden unterschiedliche nachhaltige Mietansätze verwendet.
Wohngebäude
8,00 €/m² monatlich
geschlossene Garagen-/Lagerflächen
2,50 €/m² monatlich
offene überdachte Lagerflächen
2,00 €/m² monatlich
betriebliche Freilager- und Hofflächen
1,00 €/m² monatlich
Das ist ein entscheidender Vorteil des Ertragswertverfahrens
Die unterschiedliche wirtschaftliche Qualität der Teilbereiche wird nicht nur über ihre Fläche abgebildet.
Jeder Bereich erhält einen eigenen marktbezogenen Nutzwert.
Große Fläche heißt nicht automatisch hoher Ertrag
Besonders deutlich wird das bei den 1.600 m² Freifläche.
Flächenmäßig war dies der größte ertragsrelevante Bereich.
Der Mietansatz betrug jedoch nur:
1,00 €/m² monatlich.
Warum?
Weil die Fläche gegenüber besser geeigneten gewerblichen Freiflächen Nachteile aufwies.
Im Gutachten genannt wurden insbesondere:
- starke Geländeneigung
- steile Zufahrt
- eingeschränkte Rangiermöglichkeiten
- Lage an der Staatsstraße
- nur teilweise hochwertige Befestigung und Einfriedung
Nutzfläche und Nutzungsqualität trennen
Das ist auf viele Bewertungsfälle übertragbar.
Nicht entscheidend ist allein:
Wie viele Quadratmeter sind vorhanden?
Sondern:
Wie wirtschaftlich nutzbar sind diese Quadratmeter?
Einheitlicher Liegenschaftszinssatz bei gemischter Nutzung
Auch die Ableitung des Liegenschaftszinssatzes war aufgrund der Mischimmobilie anspruchsvoll.
Für reine Wohnobjekte lagen wesentlich niedrigere Marktdaten vor.
Für einfache Gewerbeimmobilien lagen deutlich höhere Zinssätze vor.
Keiner dieser Märkte passte unmittelbar
Ein reiner Wohnliegenschaftszinssatz hätte das gewerbliche Risiko unterschätzt.
Ein reiner Gewerbezinssatz hätte dagegen den Wohnanteil nicht sachgerecht abgebildet.
Deshalb sachverständige Mischbetrachtung
Für das Gesamtobjekt wurde ein Liegenschaftszinssatz von:
6,0 %
angesetzt.
Damit wurden unter anderem berücksichtigt:
- Wohnanteil
- Gewerbeanteil
- eingeschränkte Drittverwendung
- einfache Nebenflächen
- ländliche Lage
- besonderer Erwerberkreis
Auch das ist kein allgemeiner Mischsatz
Die 6,0 % sind keine allgemeine Regel für Wohn-/Gewerbeobjekte.
Der Ansatz gehört zur konkreten Objekt- und Marktsituation.
Sachwertfaktor ebenfalls nur näherungsweise übertragbar
Im Sachwertverfahren bestand ein ähnliches Problem.
Der Gutachterausschuss stellte Sachwertfaktoren insbesondere für typische Ein- und Zweifamilienhäuser zur Verfügung.
Das Bewertungsobjekt wich davon erheblich ab.
Abweichungen
Insbesondere:
- 3.941 m² Grundstück
- umfangreiche Gewerbeflächen
- Lager- und Unterstellgebäude
- große Betriebsfreiflächen
- Mischstruktur
Deshalb Sachwertfaktor angepasst
Für ein modellkonformes Wohnobjekt wäre nach den im Gutachten herangezogenen Daten zunächst ein Faktor von ungefähr:
0,94
ableitbar gewesen.
Für das konkrete Mischobjekt wurde sachverständig:
0,90
angesetzt.
Auch hier wirkt die Marktgängigkeit
Das Rechenergebnis der Substanz musste an den tatsächlichen Käufermarkt angepasst werden.
Bodenwert ebenfalls nicht einheitlich
Auch das 3.941 m² große Grundstück wurde wirtschaftlich differenziert.
Unterschieden wurden:
Wohnhaus / Gewerbegebäude mit unmittelbarem Umgriff
ca. 1.305 m²
Ansatz:
180 €/m²
Lager- und Betriebsfläche
ca. 1.603 m²
Ansatz:
90 €/m²
hofnahe, nicht bebaubare Grünfläche
ca. 1.033 m²
Ansatz:
29 €/m²
Warum diese Teilung wichtig ist
Würde man die gesamte Fläche mit:
180 €/m²
bewerten, würde man unterstellen:
Alle 3.941 m² besitzen dieselbe bauliche und wirtschaftliche Qualität.
Das war gerade nicht der Fall.
Mischimmobilie beginnt damit bereits beim Boden
Nicht nur die Gebäude waren unterschiedlich nutzbar.
Auch das Grundstück selbst bestand wirtschaftlich aus verschiedenen Wertzonen.
Das verstärkt die Komplexität
Das Anwesen bestand damit gleichzeitig aus:
- unterschiedlich wertigen Bodenflächen
- unterschiedlich alten Gebäuden
- Wohnnutzung
- betrieblicher Nutzung
- unterschiedlichen Mietqualitäten
Trotzdem muss am Ende ein Gesamtverkehrswert entstehen
Der typische Käufer erwirbt nicht:
- 1.305 m² Bauland separat
- 1.603 m² Betriebsfläche separat
- 1.033 m² Grünfläche separat
- Wohnhaus separat
- Garage separat
- Unterstand separat
Er erwirbt:
das Gesamtanwesen.
Genau deshalb reicht die Summenlogik nicht
Ein häufiger Fehler bei Mischimmobilien ist:
- Wohnhaus bewerten
- Gewerbehalle bewerten
- Freifläche bewerten
- alles addieren
Das kann rechnerisch richtig aussehen.
Marktwirtschaftlich kann es trotzdem falsch sein.
Voraussetzung für eine Addition
Die Einzelbestandteile müssten tatsächlich:
- selbstständig nutzbar
- selbstständig vermietbar
- selbstständig veräußerbar
oder zumindest weitgehend unabhängig sein.
Im Praxisfall war das gerade eingeschränkt
Wohn-, Büro- und Betriebsfunktionen waren miteinander verbunden.
Deshalb muss die Gesamtmarktgängigkeit geprüft werden
Die richtige Kontrollfrage lautet:
Würde ein typischer Käufer für das Gesamtpaket tatsächlich die Summe der theoretischen Einzelwerte bezahlen?
Häufig lautet die Antwort: nein
Denn der Käufer muss möglicherweise Flächen mit erwerben, die er gar nicht benötigt.
Beispiel
Ein Handwerker benötigt:
- Lager
- Hoffläche
aber vielleicht keine:
186 m² Wohnfläche.
Ein privater Wohnkäufer benötigt:
- Wohnhaus
- Garten
aber keine:
1.600 m² Betriebsfläche.
Überschüssige Fläche ist nicht automatisch wertlos
Sie besitzt weiterhin einen wirtschaftlichen Wert.
Aber die Zahlungsbereitschaft für diesen Wert kann geringer sein, wenn der Käufer die Fläche nicht optimal nutzen kann.
Das ist der Unterschied zwischen Nutzwert und Marktwert
Nutzwert
Was kann die Fläche grundsätzlich leisten?
Marktwert
Was ist der durchschnittliche Markt bereit, für diese Nutzungsmöglichkeit zu zahlen?
Eigennutzung darf nicht ungeprüft fortgeschrieben werden
Der bisherige Eigentümer kann ein Objekt über Jahrzehnte optimal an seinen Betrieb angepasst haben.
Das bedeutet nicht:
Jeder Erwerber kann diese Struktur genauso gut nutzen.
Gerade bei Familienbetrieben wichtig
Gewachsene Betriebsanwesen sind häufig:
- individuell erweitert
- pragmatisch umgebaut
- auf bestimmte Maschinen angepasst
- technisch miteinander verbunden
Das kann für den aktuellen Nutzer ideal sein.
Für den Markt kann genau diese Individualisierung ein Nachteil werden
Je stärker ein Gebäude auf einen konkreten Betrieb zugeschnitten ist, desto höher können:
- Anpassungskosten
- Umnutzungsaufwand
- Vermarktungsdauer
für einen Nachfolger sein.
Drittverwendungsfähigkeit ist deshalb Marktmerkmal
Sie beschreibt nicht nur technische Nutzbarkeit.
Sie beeinflusst unmittelbar:
- Käuferzahl
- Vermietbarkeit
- Risiko
- Renditeforderung
- Preisverhandlungen
Bauplanungsrecht ebenfalls berücksichtigen
Das Grundstück lag innerhalb einer Außenbereichssatzung.
Diese erleichterte gegenüber dem unbeplanten Außenbereich bestimmte:
- Umnutzungen
- Nachverdichtungen
Aber keine freie Gewerbeentwicklung
Das Gutachten stellt ausdrücklich klar, dass daraus keine uneingeschränkte:
- Neubebauung
- Betriebserweiterung
- Nutzungsänderung
abgeleitet werden konnte.
Konkrete Vorhaben blieben einzelfallabhängig.
Das begrenzt die Drittverwendung zusätzlich
Ein Käufer kann deshalb nicht selbstverständlich sagen:
Die vorhandenen Flächen passen nicht – dann baue ich einfach etwas anderes.
Auch diese Alternative ist nicht uneingeschränkt gesichert.
Bestand und Planungsrecht greifen zusammen
Damit ergibt sich eine typische Spezialimmobilienkonstellation:
Bestand
stark auf einen konkreten Betrieb zugeschnitten.
alternative Nutzung
nur eingeschränkt möglich.
bauliche Änderung
ebenfalls nicht frei verfügbar.
Das verkleinert den Markt weiter
Und genau dieser Effekt muss in der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden.
Mehrfachberücksichtigung vermeiden
Die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit kann an verschiedenen Stellen auftauchen.
Zum Beispiel:
- niedrigere Mieten
- höherer Liegenschaftszinssatz
- niedrigerer Sachwertfaktor
- abschließende Verfahrensgewichtung
Dadurch entsteht Doppelzählungsgefahr
Man darf nicht denselben Nachteil an jeder Stelle vollständig nochmals berücksichtigen.
Im Praxisfall wurde die eingeschränkte Verwertbarkeit insbesondere berücksichtigt über
- objektspezifische Mietansätze
- erhöhten Liegenschaftszinssatz
- Sachwertfaktor
- stärkere Orientierung am Ertragswert
Unterschiedliche Funktionen beachten
Mietansatz
bildet die konkrete Nutzungsqualität der Fläche ab.
Liegenschaftszinssatz
bildet das Markt- und Investitionsrisiko ab.
Sachwertfaktor
passt die Substanz an den Markt an.
Verfahrensgewichtung
entscheidet, welche Perspektive für die Kaufpreisbildung stärker relevant ist.
Keine zusätzlichen pauschalen Abschläge ohne Prüfung
Wenn die eingeschränkte Marktgängigkeit bereits in diesen Parametern angemessen enthalten ist, sollte nicht noch ein beliebiger weiterer Prozentsatz abgezogen werden.
Sanierungszustand als zusätzlicher Faktor
Im Objekt bestand außerdem erheblicher Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf.
Überschlägig wurden technische Maßnahmen von rund:
170.000 €
zusammengestellt.
Aber auch diese Kosten wurden nicht vollständig als Wertminderung angesetzt
Viele Maßnahmen führten gleichzeitig zu:
- Modernisierung
- Qualitätsverbesserung
- energetischer Verbesserung
- längerer wirtschaftlicher Nutzungsdauer
Marktwertrelevanter Abschlag
Als boG wurden rund:
65.000 €
angesetzt.
Auch dies zeigt:
Nicht die technische Kostensumme allein bestimmt den Marktwert.
Dasselbe Grundprinzip wie bei der Drittverwendung
Verkehrswertermittlung fragt immer:
Wie reagiert der Markt?
Nicht nur:
Welche technischen oder rechnerischen Werte lassen sich addieren?
Ertragswert und Sachwert 24 % auseinander
Im Praxisfall:
Ertragswert: 515.000 €
Sachwert: 640.000 €
Differenz:
rund 24 %
Diese Differenz ist fachlich aussagekräftig
Sie zeigt:
Die vorhandene Substanz ist stärker als ihre wirtschaftliche Verwertbarkeit.
Anders als bei einer vollständig marktgängigen Standardimmobilie
Bei einem normalen Wohnhaus könnten Sachwert und Ertragswert möglicherweise näher beieinanderliegen.
Beim Mischobjekt zeigt der niedrigere Ertragswert:
- begrenzte Vermietbarkeit
- spezialisierte Nutzung
- erhöhtes Marktrisiko
Verkehrswert deshalb nahezu beim Ertragswert
Der endgültige Verkehrswert von:
520.000 €
liegt nur geringfügig über dem Ertragswert von:
515.000 €
und deutlich unter dem Sachwert von:
640.000 €
Das ist keine rechnerische Mittelung
Der mathematische Mittelwert läge deutlich höher.
Das Gutachten folgt aber nicht einer Durchschnittsrechnung.
Entscheidend war die Marktteilnehmerperspektive
Die Immobilie wurde als Objekt betrachtet, dessen Kaufpreis stärker von:
- nachhaltiger Nutzung
- Vermietbarkeit
- Drittverwendbarkeit
- Käuferkreis
abhängt als von der reinen Reproduktionssubstanz.
Besonders gut übertragbar auf Handwerkeranwesen
Dieser Bewertungsfall ist typisch für:
- Schreiner
- Bauunternehmen
- Landschaftsbauer
- Installationsbetriebe
- Landmaschinenbetriebe
- kleinere Transportbetriebe
- sonstige inhabergeführte Gewerbebetriebe
Solche Objekte sind häufig individuell optimal
Aber marktlich schwierig.
Die wichtigste Frage lautet deshalb
Nicht:
Wie viel Fläche ist vorhanden?
Sondern:
Wie viele Marktteilnehmer benötigen genau diese Flächenkombination?
Typische Fehler
Wohn- und Gewerbeteile einfach separat bewerten und addieren
Die funktionale Verflechtung kann die Summe der Einzelwerte relativieren.
Eigennutzungsqualität mit Drittverwendungsfähigkeit gleichsetzen
Was für den bisherigen Betrieb ideal ist, muss für andere Nutzer nicht attraktiv sein.
Große Freiflächen automatisch hoch bewerten
Topografie, Zufahrt und tatsächliche Nutzbarkeit sind entscheidend.
Ein Wohnhaus-Liegenschaftszins für das gesamte Objekt verwenden
Der Gewerbe- und Betriebsanteil kann ein wesentlich höheres Risiko verursachen.
Einen reinen Gewerbezinssatz verwenden
Damit kann wiederum der Wohnanteil falsch abgebildet werden.
Wohn-Sachwertfaktor ungeprüft übernehmen
Bei großen gemischten Betriebsanwesen kann die Modellübertragung begrenzt sein.
Kleinen Käuferkreis mit Wertlosigkeit gleichsetzen
Spezialisierte Immobilien können durchaus werthaltig sein, aber weniger liquide.
Eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit mehrfach vollständig abschlagen
Mieten, Liegenschaftszins, Sachwertfaktor und boG müssen sauber abgegrenzt werden.
Sachwert als automatisch führendes Verfahren behandeln
Hohe Substanz bedeutet nicht automatisch entsprechende Kaufpreisbereitschaft.
Ertragswert nur bei tatsächlich vermieteten Objekten anwenden
Auch eigengenutzte Mischimmobilien können über nachhaltig marktüblich erzielbare Erträge wirtschaftlich analysiert werden.
Vorgehensweise
Bei einer gewachsenen Wohn- und Gewerbeimmobilie empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – alle Nutzungsbestandteile erfassen
Zum Beispiel:
- Wohnen
- Büro
- Lager
- Werkstatt
- Garage
- Freilager
- Hoffläche
Schritt 2 – funktionale Verflechtung prüfen
Welche Bereiche sind technisch und räumlich voneinander abhängig?
Schritt 3 – selbstständige Vermietbarkeit untersuchen
Bestehen:
- eigene Zugänge
- eigene Technik
- eigene Zähler
- funktionale Trennbarkeit?
Schritt 4 – Drittverwendung der Gewerbeflächen beurteilen
Wie universell können Lager, Hallen und Hofflächen genutzt werden?
Schritt 5 – Käuferkreis bestimmen
Welche typischen Erwerber benötigen diese Nutzungskombination?
Schritt 6 – Grundstück in wirtschaftliche Teilflächen gliedern
Nicht alle Quadratmeter besitzen dieselbe Wertqualität.
Schritt 7 – nachhaltige Erträge je Nutzungsart ableiten
Wohnfläche, Lager, Unterstand und Freifläche getrennt analysieren.
Schritt 8 – passenden Liegenschaftszinssatz ableiten
Wohn- und Gewerberisiken gemeinsam würdigen.
Schritt 9 – Sachwert als Kontrollperspektive verwenden
Welche Substanz steht dem Ertragswert gegenüber?
Schritt 10 – Verkehrswert aus Marktverhalten ableiten
Nicht automatisch mitteln, sondern das marktprägende Verfahren bestimmen.
Formulierungsbaustein
Das Bewertungsobjekt stellt aufgrund der Kombination aus Wohngebäude, betrieblichen Nebenanlagen sowie umfangreichen Lager-, Hof- und Freiflächen eine gewachsene gemischt genutzte Immobilie dar.
Die einzelnen Nutzungsbereiche weisen jeweils einen eigenständigen wirtschaftlichen Nutzen auf, sind jedoch baulich, technisch und funktional in erheblichem Umfang miteinander verflochten. Eine vollständige Aufteilung in unabhängig vermiet- oder veräußerbare Wohn- und Gewerbeeinheiten ist ohne zusätzliche bauliche beziehungsweise technische Maßnahmen nicht ohne Weiteres möglich.
Die vorhandenen gewerblichen Neben- und Freiflächen sind darüber hinaus in besonderem Maße auf die derzeitige beziehungsweise bisherige Betriebsstruktur zugeschnitten und hinsichtlich Ausstattung, Erschließung und Andienung nicht mit standardisierten modernen Gewerbeflächen gleichzusetzen.
Hieraus ergibt sich eine gegenüber marktüblichen Wohn- oder Gewerbeimmobilien eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit und ein entsprechend kleinerer potenzieller Erwerberkreis.
Diese Besonderheit wird nicht durch einen isolierten pauschalen Abschlag berücksichtigt, sondern entsprechend ihrer jeweiligen Wirkung insbesondere bei den nachhaltig erzielbaren Mieten, dem objektspezifischen Liegenschaftszinssatz, der Marktanpassung im Sachwertverfahren und der abschließenden Gewichtung der Wertermittlungsverfahren gewürdigt.
Maßgeblich für den Verkehrswert ist damit nicht die bloße Summe theoretischer Einzelwerte der verschiedenen Nutzungsbestandteile, sondern die Kaufpreisbereitschaft des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs für das tatsächlich vorhandene Gesamtobjekt.
Kernaussage
Bei gewachsenen Wohn- und Gewerbeimmobilien kann die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit wertbestimmender sein als die reine Grundstücks- und Gebäudesubstanz. Im Praxisfall standen rund 186 m² Wohnfläche, zahlreiche Lager- und Unterstellflächen sowie etwa 1.600 m² betriebliche Frei- und Hofflächen zur Verfügung. Diese Bestandteile waren jedoch technisch und funktional eng miteinander verflochten und in erheblichem Maß auf einen bestehenden Garten- und Landschaftsbaubetrieb zugeschnitten. Für einen typischen Wohnkäufer war das Objekt damit zu gewerblich, für viele Gewerbekäufer wiederum zu wohnwirtschaftlich und speziell strukturiert. Der Sachwert von rund 640.000 € bildete die vorhandene Substanz ab; der Ertragswert von rund 515.000 € spiegelte die eingeschränkte wirtschaftliche Verwertbarkeit stärker wider. Der Verkehrswert wurde deshalb mit rund 520.000 € nahezu am Ertragswert orientiert. Entscheidend ist bei solchen Mischimmobilien nicht, was die Einzelbestandteile theoretisch wert sind, sondern welchen Preis der Markt für das schwer teilbare Gesamtobjekt tatsächlich zu zahlen bereit ist.
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