Kurzantwort
Rückwärtige Grundstücksflächen eines Wohnhauses sind nicht automatisch vollwertiges Wohnbauland, nur weil sie zum selben Flurstück gehören.
Sie sind aber ebenso wenig automatisch wie gewöhnliches Acker- oder Grünland zu bewerten.
Im Praxisfall wurde ein verbleibendes Wohngrundstück mit insgesamt rund:
1.221,63 m²
wirtschaftlich in zwei Bereiche gegliedert:
wohnbaulich nutzbarer Bereich: 580 m²
und
rückwärtiges Hinterland: 641,63 m²
Der vordere Grundstücksteil lag im unbeplanten Innenbereich und wurde als wohnbaulich nutzbare Fläche behandelt.
Das rückwärtige Hinterland lag dagegen nach der im Gutachten zugrunde gelegten planungsrechtlichen Einordnung im Außenbereich und besaß:
keine eigenständige Baulandqualität.
Trotzdem diente die Fläche unmittelbar dem Wohnhaus als:
- Gartenfläche
- Freizeitfläche
- Abstandsfläche
- Grünbereich
- Privatsphärenreserve
Deshalb war sie wirtschaftlich deutlich mehr wert als gewöhnliche landwirtschaftliche Nutzfläche.
Im konkreten Fall wurde der Wert sachverständig mit:
20 % des Wohnbauland-Bodenrichtwerts
angesetzt.
Bei einem Wohnbauland-Bodenrichtwert von:
360 €/m²
ergaben sich:
72 €/m²
für das Hinterland.
Der zentrale Grundsatz lautet:
Hinterland ist weder automatisch Bauland noch automatisch Landwirtschaft. Entscheidend ist, welche eigenständige rechtliche und wirtschaftliche Nutzungsqualität die Fläche tatsächlich besitzt.
Worum geht es?
Große Wohngrundstücke bestehen häufig nicht aus einer einheitlich nutzbaren Fläche.
Gerade bei:
- tiefen Grundstücken
- Ortsrandlagen
- Hanggrundstücken
- historischen Grundstückszuschnitten
- Grundstücken mit rückwärtigem Gartenland
kann nur ein Teil tatsächlich wohnbaulich nutzbar sein.
Der übrige Bereich besitzt möglicherweise keine eigene Bebauungsmöglichkeit.
Trotzdem kann er für das vorhandene Wohnhaus erheblich wertvoll sein.
Die häufige Fehlannahme
Ein Grundstück hat beispielsweise:
1.200 m² Gesamtfläche
und liegt teilweise in einer Wohnbaulandzone.
Dann wird schnell gerechnet:
1.200 m² × Bodenrichtwert.
Das kann zu einer erheblichen Überbewertung führen.
Warum?
Weil nicht jeder Quadratmeter dieselbe Grundstücksqualität besitzen muss.
Entscheidend sind unter anderem:
- Planungsrecht
- tatsächliche Bebaubarkeit
- Erschließung
- Lage innerhalb des Grundstücks
- selbstständige Verwertbarkeit
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Vor dem Verkauf eines Einfamilienhauses sollte aus dem ursprünglichen Grundstück zunächst eine seitliche Teilfläche herausgemessen werden.
Nach dieser vorgesehenen Teilung verblieben beim Bestandswohnhaus rund:
1.221,63 m²
Diese Fläche wurde weiter differenziert.
Hauptgrundstück
Dem bestehenden Wohngebäude wurden unmittelbar:
580 m²
wohnbaulich nutzbare Grundstücksfläche zugeordnet.
Dieser Bereich wurde mit dem örtlichen Wohnbauland-Bodenrichtwert als Ausgangsbasis bewertet.
Hinterland
Die verbleibenden:
641,63 m²
lagen rückwärtig hinter dem Wohnhaus.
Diese Fläche war überwiegend als:
- Garten
- Wiese
- Grünfläche
genutzt.
Planungsrechtlich andere Qualität
Der Bereich des bestehenden Wohngebäudes wurde im Gutachten dem unbeplanten Innenbereich nach:
§ 34 BauGB
zugeordnet.
Der rückwärtige Bereich dagegen dem:
Außenbereich nach § 35 BauGB.
Damit keine eigenständige Wohnbaulandqualität
Für das Hinterland wurde keine zusätzliche selbstständige Wohnbebauung unterstellt.
Das ist der entscheidende Unterschied.
Gleicher Eigentümer bedeutet nicht gleiche Grundstücksqualität
Dass Hauptgrundstück und Hinterland:
- dasselbe Flurstück bilden
- denselben Eigentümer haben
- unmittelbar aneinandergrenzen
führt nicht dazu, dass beide Flächen denselben Quadratmeterwert besitzen.
Wirtschaftliche Teilflächen sind zulässig und oft notwendig
Bewertungstechnisch können unterschiedliche Grundstücksbereiche getrennt betrachtet werden, wenn ihre:
- rechtliche Qualität
- Nutzungsmöglichkeit
- Marktgängigkeit
wesentlich voneinander abweichen.
Keine katastermäßige Teilung erforderlich
Die wirtschaftliche Differenzierung bedeutet nicht:
Das Grundstück wurde tatsächlich in zwei neue Flurstücke geteilt.
Sie dient ausschließlich der Wertermittlung.
Warum Landwirtschaftswert trotzdem zu niedrig wäre
Für den Außenbereich standen landwirtschaftliche Bodenrichtwerte zur Verfügung.
Im Gutachten genannt wurden:
Ackerland: 17,50 €/m²
und
Grünland: 13,50 €/m²
Hinterland ist aber keine gewöhnliche Landwirtschaft
Die Fläche wurde nicht primär wegen ihrer:
- landwirtschaftlichen Ertragsfähigkeit
- Ackergüte
- großflächigen Bewirtschaftbarkeit
erworben oder genutzt.
Sie gehört funktional zum Wohnhaus
Gerade darin liegt ihre höhere Wertigkeit.
Das Hinterland schafft:
- Abstand zur Nachbarbebauung
- Gartenfläche
- Freizeitfläche
- Privatsphäre
- großzügigen Grundstückseindruck
Wohnhausbezogenes Zuerwerbsinteresse
Ein typischer Käufer des Wohnhauses würde diese Fläche nicht wie irgendeine entfernt gelegene Wiese betrachten.
Für ihn besitzt sie einen zusätzlichen persönlichen und funktionalen Nutzwert.
Marktteilnehmer zahlen deshalb häufig mehr als Landwirtschaftspreise
Das bedeutet aber nicht:
Der Käufer zahlt denselben Preis wie für vollwertiges Bauland.
Zwischenwert
Genau daraus entsteht die typische Zwischenstellung:
Landwirtschaft
niedriges Wertniveau
wohnhausbezogenes Hinterland
mittleres Wertniveau
vollwertiges Wohnbauland
deutlich höheres Wertniveau
Im Praxisfall: 20 % des Wohnbaulandwerts
Der Bodenrichtwert für Wohnbauland betrug:
360 €/m²
Davon wurden für das Hinterland angesetzt:
20 %
Damit:
360 €/m² × 20 % = 72 €/m²
Bodenwert Hinterland
Bei:
641,63 m²
ergaben sich:
46.197 €
also rund:
46.200 €
vor weiteren objektspezifischen Besonderheiten.
Wichtig: 20 % sind keine allgemeine Hinterlandregel
Aus dem Praxisfall darf nicht die Formel entstehen:
Hinterland ist immer 20 % vom Bodenrichtwert wert.
Das wäre fachlich falsch.
Der Prozentsatz hängt vom Einzelfall ab
Zum Beispiel von:
- Größe
- Lage
- Gartenqualität
- Zugang
- Topografie
- Bewuchs
- selbstständiger Verwertbarkeit
- Planungsrecht
- Nachfrage nach zusätzlicher Gartenfläche
Warum hier nicht nur 13,50 bis 17,50 €/m²?
Weil die Fläche unmittelbar:
- zum Wohnhaus gehörte
- dessen Freiraumqualität erhöhte
- zusätzliche Privatsphäre bot
Diese Nutzung hatte für Wohnkäufer einen eigenständigen Marktwert.
Warum aber auch nicht 360 €/m²?
Weil das Hinterland:
- nicht eigenständig bebaubar
- nicht frei als Wohnbaugrundstück vermarktbar
- wirtschaftlich deutlich eingeschränkter
war.
Genau zwischen diesen Polen muss bewertet werden
Das ist die eigentliche Aufgabe.
Gartenwert ist nicht gleich Baulandwert
Ein großer Garten kann den Kaufpreis eines Einfamilienhauses erheblich unterstützen.
Das bedeutet aber nicht:
Jeder zusätzliche Gartenquadratmeter besitzt den vollen Wohnbaulandwert.
Abnehmender Grenznutzen großer Grundstücke
Gerade bei sehr großen Grundstücken nimmt der zusätzliche Nutzen weiterer Fläche häufig ab.
Die ersten Quadratmeter um das Haus sind für:
- Gebäude
- Terrasse
- Zufahrt
- Stellplätze
- normalen Garten
besonders wichtig.
Weitere rückwärtige Flächen
besitzen häufig nur noch einen ergänzenden Nutzen.
Zum Beispiel:
- zusätzlicher Garten
- Spielbereich
- Obstwiese
- Sichtschutz
- Abstandsfläche
Deshalb unterschiedliche Wertzonen
Eine sachgerechte Bodenwertermittlung kann ein großes Grundstück beispielsweise unterteilen in:
Kernbereich
voll wohnbaulich nutzbar
Garten- oder Hinterland
nicht eigenständig bebaubar, aber wohnhausbezogen werthaltig
weitere Außenbereichsfläche
gegebenenfalls nur landwirtschaftliche Qualität
Das ist keine künstliche Aufteilung
Sie bildet vielmehr die tatsächliche wirtschaftliche Nutzung ab.
Der Gutachterausschuss kann wichtige Hinweise geben
Im Praxisfall wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass siedlungsnahe beziehungsweise wohnhausbezogene Flächen mit Gartenlandcharakter in den landwirtschaftlichen Bodenrichtwerten gerade nicht zwingend abgebildet sind.
Landwirtschaftlicher BRW daher nur Untergrenze
Er kann zur Orientierung dienen.
Er bildet aber nicht automatisch den Markt für:
wohnhausbezogenes Hinterland
ab.
Rückwärtige Lage kann sogar einen positiven Wohnwert schaffen
Im Praxisfall wurden als Vorteile beschrieben:
- Distanz zur weiteren Bebauung
- großzügiger Grünbereich
- Baum- und Strauchbestand
- Freizeitwert
- Privatsphäre
Damit war die Nichtbebaubarkeit nicht ausschließlich negativ
Das klingt zunächst ungewöhnlich.
Für einen Eigennutzer kann gerade die Freifläche attraktiv sein
Ein Käufer kann bewusst Wert legen auf:
- großen Garten
- Ruhe im hinteren Bereich
- Abstand zu Nachbarn
- Grünbestand
Trotzdem eingeschränkte wirtschaftliche Verwertung
Der Käufer kann die Fläche nicht einfach separat als Bauplatz verkaufen.
Das begrenzt ihren Marktwert deutlich.
Eigenständige Verwertbarkeit ist ein Schlüsselkriterium
Die wichtigste Kontrollfrage lautet:
Kann die Fläche selbstständig auf dem Grundstücksmarkt veräußert und sinnvoll genutzt werden?
Wenn nein
Dann kann der Wert deutlich unter Baulandniveau liegen.
Wenn zusätzlich unmittelbarer Wohnnutzen besteht
Dann kann er zugleich deutlich über Landwirtschaftsniveau liegen.
Genau daraus entsteht Hinterlandwert
Grundstücksteilung kann Hinterland überhaupt erst sichtbar machen
Im Praxisfall wurde vor dem geplanten Verkauf eine seitliche Grundstücksteilung vorbereitet.
Dadurch musste ausdrücklich untersucht werden:
Welche Grundstücksfläche verbleibt wirtschaftlich beim bestehenden Wohnhaus?
Nicht die gesamte Restfläche war gleichwertiges Bauland
Die nach der Teilung verbleibenden:
1.221,63 m²
wurden deshalb nicht einheitlich mit dem Baulandwert bewertet.
Nur 580 m² als wohnbaulich nutzbarer Kernbereich
Der übrige Bereich wurde separat als Hinterland angesetzt.
Das verhindert Überbewertung
Ohne diese Differenzierung wäre bei 360 €/m² ein sehr viel höherer rechnerischer Bodenwert entstanden.
Gleichzeitig verhindert die Methode Unterbewertung
Würde man die 641,63 m² nur mit dem Grünlandwert von 13,50 €/m² bewerten, wäre der erhebliche wohnhausbezogene Zusatznutzen nicht angemessen erfasst.
Hinterlandwert als sachverständiger Zwischenwert
Das ist der wichtigste methodische Gedanke:
Der Wert muss zwischen den verfügbaren Marktankern eingeordnet werden.
Altgarage als zusätzliche Besonderheit
Auf dem Hinterland befand sich außerdem eine stark überalterte Garage aus den 1940er-Jahren.
Kein positiver Gebäudewert
Das Gutachten unterstellte keine wirtschaftlich sinnvolle Instandsetzung.
Deshalb wurde:
kein positiver Gebäudewert
angesetzt.
Stattdessen Abbruchkosten
Geschätzt wurden:
15.000 €
für:
- Abbruch
- Abtransport
- Entsorgung
- einfache Wiederherstellung
Dadurch reduziert sich der Hinterlandwert
Aus:
46.200 €
wurden nach Abbruchkosten:
31.200 €
Auch das ist methodisch interessant
Der Bodenwert der Fläche und die Kosten für die Beseitigung eines wirtschaftlich verbrauchten Gebäudes sind getrennte Ebenen.
Bodenwert zunächst unbelastet ableiten
Zuerst wird gefragt:
Was ist die Fläche aufgrund ihrer Grundstücksqualität wert?
Danach:
Welche objektspezifischen Kosten muss ein Erwerber zusätzlich übernehmen?
Nicht den Hinterlandwert künstlich niedriger wählen
Statt beispielsweise den Quadratmeterwert willkürlich zu reduzieren, wurden die konkreten Abbruchkosten separat ausgewiesen.
Transparenter Bewertungsweg
Dadurch bleibt nachvollziehbar:
Grundstücksqualität
72 €/m²
Bodenwert
46.200 €
Abbruchbelastung
−15.000 €
resultierender Wertanteil
31.200 €
Hinterland kann den Verkehrswert eines Wohnhauses deutlich beeinflussen
Im Praxisfall beträgt der Wertanteil nach Abbruchkosten noch rund:
31.200 €
Das ist kein völlig untergeordneter Betrag.
Gleichzeitig ist er viel kleiner als ein voller Baulandwert
Wären die 641,63 m² vollwertiges Wohnbauland mit 360 €/m², ergäbe sich rechnerisch ein Vielfaches.
Genau deshalb Grundstücksqualität so wichtig
Ein einziger falscher Entwicklungszustand kann den Bodenwert massiv verzerren.
Typische Fehler
Gesamtes Grundstück mit Wohnbauland-Bodenrichtwert bewerten
Bei unterschiedlich nutzbaren Teilflächen kann das deutlich überhöht sein.
Hinterland automatisch mit Landwirtschaftswert ansetzen
Der wohnhausbezogene Garten- und Freizeitwert kann erheblich höher sein.
Gartenland und Bauland gleichsetzen
Ein großer Garten besitzt nicht automatisch eigenständige Bebauungsqualität.
Feste Prozentregel verwenden
20 % des Baulandwerts sind ein Einzelfallansatz, keine allgemeine Norm.
Teilflächen nur nach Katastergrenzen bewerten
Wirtschaftliche Wertzonen können innerhalb eines einzigen Flurstücks liegen.
Grundstücksübergröße ignorieren
Zusätzliche Fläche besitzt nicht zwangsläufig denselben Grenznutzen wie der Kernbereich.
Bewuchs nur als Nachteil behandeln
Bäume und Grünbestand können Pflegekosten verursachen, zugleich aber Freizeit- und Privatsphärenwert schaffen.
Abbruchreife Garage positiv bewerten
Wirtschaftlich verbrauchte Nebengebäude können statt eines Zuschlags eine Kostenbelastung darstellen.
Abbruchkosten im Quadratmeterwert verstecken
Eine separate Darstellung ist häufig transparenter.
Vorgehensweise
Bei einem großen Wohngrundstück mit rückwärtigem Hinterland empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – planungsrechtliche Grenze bestimmen
Welche Bereiche liegen tatsächlich im Innen- beziehungsweise Außenbereich?
Schritt 2 – eigenständige Bebaubarkeit prüfen
Kann das Hinterland separat baulich genutzt werden?
Schritt 3 – wohnbaulichen Kernbereich bestimmen
Welche Fläche ist dem Wohnhaus als üblicher Bau- und Grundstücksumgriff zuzuordnen?
Schritt 4 – tatsächliche Hinterlandnutzung erfassen
Zum Beispiel:
- Garten
- Freizeit
- Wiese
- Obstgarten
- Grünfläche
Schritt 5 – wohnhausbezogenen Zusatznutzen würdigen
Wie stark verbessert die Fläche:
- Privatsphäre
- Abstand
- Freizeitwert
- Grundstückscharakter?
Schritt 6 – Marktanker bestimmen
Zum Beispiel:
- Wohnbauland-Bodenrichtwert
- landwirtschaftliche Bodenrichtwerte
- Gartenlandverkäufe
- örtliche Vergleichsfälle
Schritt 7 – sachverständigen Zwischenwert ableiten
Keine automatische Prozentregel verwenden.
Schritt 8 – Größe und Grenznutzen berücksichtigen
Je größer die zusätzliche Fläche, desto stärker kann der Grenznutzen abnehmen.
Schritt 9 – bauliche Altlasten der Fläche separat betrachten
Zum Beispiel:
- abbruchreife Garage
- alte Schuppen
- sonstige Rückbaukosten
Schritt 10 – Teilwerte erst anschließend zusammenführen
Hauptgrundstück und Hinterland getrennt ermitteln und anschließend zum Gesamtwert zusammenführen.
Formulierungsbaustein
Das Bewertungsgrundstück weist Teilflächen mit unterschiedlicher planungsrechtlicher und wirtschaftlicher Grundstücksqualität auf. Der dem Wohngebäude unmittelbar zuzuordnende Bereich ist wohnbaulich nutzbar und wird auf Grundlage des einschlägigen Wohnbauland-Bodenrichtwerts bewertet.
Der rückwärtige Grundstücksbereich besitzt dagegen keine eigenständige Baulandqualität. Eine unmittelbare Übertragung des Wohnbauland-Bodenrichtwerts auf diese Fläche wäre daher nicht sachgerecht.
Gleichwohl ist das Hinterland aufgrund seiner unmittelbaren funktionalen Zuordnung zum Wohnanwesen nicht mit gewöhnlicher landwirtschaftlicher Nutzfläche gleichzusetzen. Die Fläche vermittelt einen eigenständigen Garten-, Freizeit-, Abstands- und Privatsphärenwert und kann deshalb von typischen Erwerbern eines Wohnhauses deutlich höher bewertet werden als gewöhnlicher Acker- oder Grünlandboden.
Mangels unmittelbar geeigneter Vergleichsdaten ist der Hinterlandwert daher sachverständig zwischen dem landwirtschaftlichen Wertniveau und dem Wert vollwertigen Wohnbaulandes einzuordnen. Der konkrete Ansatz ist unter Berücksichtigung von Lage, Größe, Nutzbarkeit, Bewuchs, Marktgängigkeit und selbstständiger Verwertbarkeit zu begründen.
Soweit sich auf der Fläche wirtschaftlich verbrauchte bauliche Anlagen befinden, sind deren Beseitigungs- beziehungsweise Abbruchkosten gesondert zu berücksichtigen.
Kernaussage
Hinterland eines Wohnhauses ist eine eigene Grundstücksqualität. Im Praxisfall waren von der nach einer geplanten Teilung verbleibenden Grundstücksfläche nur 580 m² unmittelbar wohnbaulich nutzbar. Die rückwärtigen 641,63 m² lagen dagegen im Außenbereich und besaßen keine eigenständige Baulandqualität. Trotzdem waren sie wegen ihrer unmittelbaren Zugehörigkeit zum Wohnhaus, ihres Garten- und Freizeitwerts sowie der zusätzlichen Privatsphäre deutlich mehr wert als gewöhnliches Grünland. Deshalb wurde sachverständig ein Zwischenwert von 72 €/m² beziehungsweise 20 % des Wohnbauland-Bodenrichtwerts angesetzt. Die 20 % sind dabei keine allgemeine Regel. Entscheidend ist stets die konkrete wirtschaftliche Stellung der Fläche zwischen Landwirtschaft und vollwertigem Bauland.
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