Kurzantwort
Ein ruinöses Grundstück kann einen Verkehrswert besitzen, der deutlich unter seinem zunächst rechnerisch abgeleiteten Bodenwert liegt.
Der Grund ist einfach:
Der Bodenwert beschreibt zunächst die Grundstücksqualität. Der Verkehrswert muss zusätzlich berücksichtigen, welche Belastungen, Risiken und Unsicherheiten ein typischer Käufer mit dem Grundstück tatsächlich übernimmt.
Im Praxisfall umfasste der Grundbesitz insgesamt:
9.795 m²
Der zunächst abgeleitete Bodenwert betrug rund:
13.200 €
Der endgültige Verkehrswert lag dagegen nur bei:
3.000 €
Die Differenz beruhte vor allem auf der besonderen Kombination aus:
- ruinösem Gebäudebestand
- möglichen Sicherungs- und Rückbaukosten
- Beräumungs- und Entsorgungsrisiken
- Altlastenverdacht
- Überschwemmungsgebiet
- Landschaftsschutz
- schwieriger Topografie
- Gewässer- und Grabenstrukturen
- eingeschränkter Zugänglichkeit
- sehr kleinem Erwerberkreis
Wichtig ist dabei:
Die Risiken wurden nicht mit erfundenen Einzelkosten belegt. Mangels belastbarer Untersuchungen wurde vielmehr abgeschätzt, wie ein gewöhnlicher Marktteilnehmer diese Unsicherheit in seiner Kaufpreisbildung berücksichtigen würde.
Worum geht es?
Bei außergewöhnlich belasteten Grundstücken reicht es nicht aus, nur den Bodenwert zu ermitteln.
Ein Käufer erwirbt nicht:
unbelasteten Grund und Boden.
Er erwirbt das Grundstück in seinem tatsächlichen Zustand.
Dazu können gehören:
- Ruinen
- Bauschutt
- alte technische Anlagen
- Wildwuchs
- Altlastenverdacht
- schwierige Erreichbarkeit
- wasserrechtliche Einschränkungen
- Schutzgebiete
Diese Merkmale können den wirtschaftlich erzielbaren Kaufpreis erheblich reduzieren.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein ehemaliger Mühlen- und Gewerbestandort in einem ländlich geprägten Talbereich.
Der Grundbesitz bestand aus zwei Flurstücken mit insgesamt:
9.795 m²
Davon entfielen:
6.045 m²
auf den ehemaligen Mühlenstandort
und:
3.750 m²
auf überwiegend Wald-, Hang-, Unland- und Gewässerbereiche.
Historische Nutzung
Auf dem größeren Flurstück befand sich früher eine Mühlen- und Gewerbeanlage.
Die historische Nutzung umfasste unter anderem:
- Mühlenbetrieb
- Sägewerk
- gewerblich genutzte Gebäude
- technische Anlagen
- Mühlgraben
- wasserbauliche Einrichtungen
Der Betrieb war bereits seit Jahrzehnten aufgegeben.
Heute nur noch Ruinenbestand
Zum Zeitpunkt der Besichtigung waren wesentliche Teile der ehemaligen Gebäude:
- eingestürzt
- stark geschädigt
- ohne Dach
- ohne funktionsfähige Decken
- von Vegetation überwuchert
Teilweise bestanden nur noch:
- Mauerwerksreste
- Stützmauern
- technische Restanlagen
- Rohrleitungen
- Fundamente
Kein positiver Gebäudewert mehr
Das Gutachten kam deshalb zu dem Ergebnis:
Die vorhandenen baulichen Anlagen besitzen keinen eigenständigen positiven Gebäudewert.
Eine Bewertung über Normalherstellungskosten wäre bei diesem Zustand nicht sachgerecht gewesen.
Ruine kann wirtschaftlich sogar negativ wirken
Denn der vorhandene Bestand erzeugt mögliche Verpflichtungen und Risiken.
Zum Beispiel:
- Sicherung
- Rückbau
- Abbruch
- Beräumung
- Entsorgung
- Schadstoffuntersuchung
Damit wird aus früherer Bebauung nicht automatisch ein Wertvorteil.
Historische Bebauung bedeutet nicht automatisch Bauland
Das ist ein weiterer wichtiger Punkt.
Der ehemalige Mühlenstandort war früher umfangreich bebaut und gewerblich genutzt.
Daraus folgt aber nicht:
Das Grundstück ist heute automatisch Bauland.
Planungsrechtliche Situation
Das Grundstück lag nach der zugrunde gelegten Einordnung im:
Außenbereich nach § 35 BauGB
Im Flächennutzungsplan war der Bereich als:
Fläche für Landwirtschaft
dargestellt.
Ein Bebauungsplan bestand nicht.
Keine gesicherte Wiederaufbaumöglichkeit
Das Gutachten unterstellte ausdrücklich keine gesicherte:
- Wiedererrichtung
- Folgenutzung
- umfassende Neubebauung
aus der historischen Nutzung.
Bestandsschutz nicht einfach annehmen
Ob einzelne frühere Nutzungen oder Baukörper einen fortwirkenden Bestandsschutz besaßen, war nicht durch eine förmliche Bauakten- oder Bauvoranfragenprüfung geklärt.
Deshalb wurde daraus kein positiver Wertansatz abgeleitet.
Das ist methodisch wichtig
Ein typischer Fehler wäre:
Dort stand früher eine große Mühle, also muss das Grundstück heute besonders wertvoll sein.
Das kann falsch sein.
Frühere Nutzung und heutige Grundstücksqualität trennen
Historische Bebauung kann für die Einordnung wichtig sein.
Sie ersetzt aber nicht die Prüfung:
- heutiger Planungsrechtslage
- heutiger Nutzbarkeit
- heutiger Erschließung
- heutiger Marktgängigkeit
Unterschiedliche Grundstücksqualitäten
Auch die Gesamtfläche von 9.795 m² durfte nicht mit einem einheitlichen Quadratmeterwert bewertet werden.
Flurstück 1 – ehemaliger Mühlenstandort
Fläche:
6.045 m²
Qualität:
besondere Außenbereichsfläche mit ruinösem Altbestand
Flurstück 2 – Wald, Hang, Unland und Gewässer
Fläche:
3.750 m²
Das Grundstück bestand tatsächlich aus einer Mischung aus:
- Waldflächen
- steilen Hangbereichen
- Unland
- Mühlgraben
- Wassergraben
- sonstigen Gewässerflächen
Keine scheinpräzise Teilflächenzerlegung
Eine exakte Aufteilung dieser 3.750 m² auf:
- Wald
- Unland
- Wasser
war anhand der vorhandenen Karten nicht belastbar möglich.
Deshalb wurde bewusst auf eine scheinpräzise Quadratmeteraufteilung verzichtet.
Stattdessen gewichteter Mischwert
Für dieses Flurstück wurde ein sachverständiger Mischwert von:
0,30 €/m²
angesetzt.
Damit:
3.750 m² × 0,30 €/m² = 1.125 €
gerundet:
1.100 €
Warum kein positiver Holzbestandswert?
Auf dem Grundstück war zwar erheblicher Baum- und Gehölzbestand vorhanden.
Aber:
- starke Hanglage
- Waldbruch
- Totholz
- schwierige Zugänglichkeit
- Gewässerdurchzüge
begrenzten die wirtschaftliche Nutzbarkeit.
Ohne forstwirtschaftliche Bestandsaufnahme wurde deshalb kein gesonderter positiver Aufwuchswert angesetzt.
Bodenwert des ehemaligen Mühlenstandorts
Für die 6.045 m² große ehemalige Mühlenfläche bestand ebenfalls kein unmittelbar passender Bodenrichtwert.
Landwirtschaft wäre zu niedrig
Die landwirtschaftlichen Bodenrichtwerte lagen ungefähr bei:
1 €/m²
Eine reine Gleichsetzung mit Landwirtschaft wäre jedoch zu undifferenziert gewesen.
Denn der ehemalige Mühlenstandort verfügte unter anderem über:
- historische gewerbliche Prägung
- Straßenanbindung
- befestigte beziehungsweise ehemals betriebliche Flächen
- Stützbauwerke
- technische Restanlagen
Bauland wäre dagegen deutlich zu hoch
Gegen einen baulandnahen Wert sprachen:
- Außenbereich
- keine gesicherte Baulandqualität
- keine gesicherte Folgenutzung
- ruinöser Gebäudebestand
- Hochwasserlage
- Landschaftsschutz
- Altlastenverdacht
- eingeschränkte Marktgängigkeit
Sachverständiger Zwischenwert
Deshalb wurde ein objektspezifischer Bodenwertansatz von:
2,00 €/m²
abgeleitet.
Damit:
6.045 m² × 2,00 €/m² = 12.090 €
gerundet:
12.100 €
Wichtig: 2 €/m² sind kein Bodenrichtwert
Der Wert wurde ausdrücklich als:
sachverständig abgeleiteter Bodenwert
bezeichnet.
Nicht als:
amtlicher Bodenrichtwert
Gesamtbodenwert
Damit ergab sich zunächst:
12.100 €
plus:
1.100 €
gleich:
13.200 €
Warum Verkehrswert dann nur 3.000 €?
Weil der Bodenwert erst die Ausgangsebene darstellt.
Danach mussten die erheblichen objektspezifischen Belastungen berücksichtigt werden.
Ruinenbestand
Ein Käufer muss mit möglichen Aufwendungen rechnen für:
- Sicherung
- Abbruch
- Beräumung
- Bauschutt
- technische Restanlagen
Altlastenverdacht
Aufgrund der langjährigen gewerblichen Nutzung und vorhandener Ablagerungen bestand ein Altlastenverdacht.
Wichtig:
Es lag kein Nachweis einer konkreten Bodenverunreinigung vor.
Verdacht ist nicht bestätigte Kontamination
Deshalb durfte nicht einfach eine konkrete Sanierungssumme erfunden werden.
Keine belastbaren Untersuchungen
Es fehlten insbesondere:
- Bodenuntersuchungen
- Schadstoffanalysen
- Massenermittlungen
- Abbruchkonzepte
- Unternehmerangebote
Genau deshalb keine scheinpräzisen Abbruchkosten
Das Gutachten verzichtete bewusst darauf, beispielsweise zu behaupten:
Der Abbruch kostet exakt 80.000 €.
Eine solche Zahl wäre ohne belastbare Grundlage nicht sachgerecht gewesen.
Statt Kostenfiktion Marktreaktion bewerten
Die entscheidende Frage wurde deshalb anders gestellt:
Wie würde ein typischer Käufer mit dieser Unsicherheit umgehen?
Käufer kalkuliert Risiko
Ein Marktteilnehmer weiß:
- Abbruch kann teuer werden.
- Schadstoffe können vorhanden sein.
- Altlasten können zusätzliche Kosten verursachen.
- Sicherungsmaßnahmen können nötig sein.
- genaue Kosten sind vor Erwerb nicht bekannt.
Diese Unsicherheit beeinflusst seine Zahlungsbereitschaft.
Risikoabschlag statt fiktiver Kostenrechnung
Für den ehemaligen Mühlenstandort wurde deshalb eine Wertminderung in einer Größenordnung von:
70 % bis 90 %
des zuvor abgeleiteten Bodenwertes diskutiert.
Wichtig: keine allgemeine 70- bis 90-%-Regel
Dieser Ansatz gehört ausschließlich zum konkreten Extremfall.
Er ist nicht auf andere Ruinengrundstücke übertragbar.
Wertspanne für Flurstück 1
Aus rund:
12.100 €
Bodenwert ergab sich nach diesem Risikoansatz eine verbleibende Größenordnung von etwa:
1.200 € bis 3.600 €
Hinzu kommt Flurstück 2
Mit rund:
1.100 €
Gesamtspanne
Damit wurde für den gesamten Grundbesitz eine Größenordnung von etwa:
2.300 € bis 4.700 €
abgeleitet.
Verkehrswert
Innerhalb dieser Bandbreite wurde schließlich ein Verkehrswert von:
3.000 €
angesetzt.
Bodenwert ist also keine automatische Untergrenze
Das ist einer der wichtigsten Lehrsätze des Falls.
Manchmal wird angenommen:
Ein Grundstück kann nicht weniger wert sein als sein Bodenwert.
So pauschal ist das nicht richtig.
Warum?
Weil der Bodenwert häufig zunächst einen Zustand ohne bestimmte objektspezifische Belastungen beschreibt.
Der konkrete Marktwert muss dagegen berücksichtigen:
- tatsächlichen Zustand
- Risiken
- Kostenbelastungen
- Nutzungsbeschränkungen
Extremfall
Wenn der Käufer mit erheblichen Verpflichtungen und unbekannten Folgekosten rechnen muss, kann seine Zahlungsbereitschaft deutlich unter dem zunächst abgeleiteten Bodenwert liegen.
Bodenwert und Verkehrswert sind verschiedene Ebenen
Bodenwert
Wert des Grund und Bodens aus seiner Grundstücksqualität.
Verkehrswert
Preis, den ein typischer Marktteilnehmer für das Grundstück im tatsächlichen Gesamtzustand zahlen würde.
Hochwasser als weiterer Risikofaktor
Teile des Grundbesitzes lagen im festgesetzten Überschwemmungsgebiet.
Nach den vorliegenden Unterlagen bestand Hochwassergefährdung bereits ab:
HQ 25
Auswirkungen können vielfältig sein
Zum Beispiel auf:
- bauliche Nutzung
- Genehmigungen
- Unterhaltung
- Sicherungsmaßnahmen
- Versicherbarkeit
- Marktgängigkeit
Kein isolierter pauschaler Hochwasserabschlag
Auch hier wurde nicht einfach ein fester Prozentsatz angesetzt.
Das Hochwasserrisiko ging in die Gesamtwürdigung der eingeschränkten Grundstücksqualität ein.
Landschaftsschutz
Das Grundstück lag zusätzlich im Landschaftsschutzgebiet.
Damit konnten:
- bauliche Maßnahmen
- Geländeveränderungen
- Eingriffe in Gehölze
- Eingriffe in Gewässerbereiche
zusätzlichen Anforderungen unterliegen.
Auch Artenschutz konnte relevant werden
Aufgrund des langjährigen Leerstands und der Ruinenstrukturen wurden mögliche artenschutzrechtliche Belange angesprochen.
Insbesondere wurde das mögliche Vorkommen von Fledermäusen als plausibel bezeichnet.
Eine konkrete Fachkartierung lag aber nicht vor.
Wieder dieselbe Bewertungsregel
Nicht behaupten:
Es gibt geschützte Arten.
Sondern:
Aufgrund der Situation kann zusätzlicher Prüfungsbedarf bestehen.
Schwierige Topografie
Besonders das zweite Flurstück war:
- steil
- zerklüftet
- schwer zugänglich
- teilweise von Waldbruch geprägt
Topografie kann Kosten verstärken
Eine schwierige Geländesituation beeinflusst nicht nur die Nutzung.
Sie kann auch:
- Abbruch
- Materialtransport
- Beräumung
- Waldpflege
- Sicherungsarbeiten
erschweren.
Gewässer und Gräben
Hinzu kamen:
- Gottleuba
- ehemaliger Mühlgraben
- weiterer Wassergraben
Diese Strukturen machten das Grundstück zusätzlich heterogen und eingeschränkt nutzbar.
Marktgängigkeit als zentrale Größe
Der vielleicht wichtigste Punkt des gesamten Falls ist:
Die Grundstücke waren nicht nur technisch schwierig, sondern auch marktlich extrem schwer vermittelbar.
Käuferkreis sehr klein
Ein typischer Erwerber müsste bereit sein, gleichzeitig zu akzeptieren:
- Außenbereich
- Ruinen
- unbekannte Rückbaukosten
- Altlastenverdacht
- Hochwasserrisiko
- Schutzgebiet
- schwierige Topografie
- geringe Nutzbarkeit
Dadurch sinkt die Nachfrage erheblich
Und mit sinkender Nachfrage sinkt regelmäßig auch die erzielbare Kaufpreisbereitschaft.
Marktgängigkeit ist kein abstrakter Begriff
Sie wirkt konkret auf:
- Vermarktungsdauer
- Zahl potenzieller Erwerber
- Risikoabschläge
- Preisverhandlungen
Fehlgeschlagener Verkaufsversuch nur Plausibilisierung
Nach den vorliegenden Angaben soll bereits versucht worden sein, den Grundbesitz für rund:
3.000 €
zu verkaufen, ohne einen Käufer zu finden.
Wichtig: kein Vergleichskauf
Diese Information durfte nicht verwendet werden als:
Marktpreisnachweis.
Denn:
- kein Kaufvertrag kam zustande
- es handelte sich nur um eine Verkaufsinformation
Trotzdem Plausibilisierung möglich
Die Information unterstützt aber die Einschätzung:
Der Käuferkreis ist außergewöhnlich klein.
Genau richtige Rolle solcher Informationen
Nicht:
wertableitend
sondern:
plausibilisierend
Ruine besitzt keinen positiven Wert – aber auch keine exakt bekannte negative Zahl
Das ist die methodische Besonderheit.
Der Gebäudebestand war wirtschaftlich wertlos.
Gleichzeitig waren seine negativen Auswirkungen nicht exakt quantifizierbar.
Zwei falsche Extreme vermeiden
Fehler 1
Ruine mit:
0 €
ansetzen und danach ignorieren.
Fehler 2
beliebige hohe Abbruch- und Altlastenkosten schätzen und vollständig abziehen.
Der bessere Weg
Die Unsicherheit marktteilnehmerorientiert würdigen.
Was würde ein Käufer tun?
Ein vorsichtiger Käufer könnte beispielsweise:
- zusätzliche Untersuchungen verlangen
- Risiko im Kaufpreis einpreisen
- Sicherheitsabschläge kalkulieren
- vom Erwerb vollständig Abstand nehmen
Diese Marktreaktion ist selbst wertrelevant.
Wann ist ein Risikoabschlag sinnvoll?
Insbesondere wenn:
- Risiko eindeutig vorhanden oder plausibel ist
- konkrete Kosten aber nicht belastbar bestimmbar sind
- der Markt diese Unsicherheit erkennbar preisrelevant findet
Wann reicht ein pauschaler Abschlag nicht?
Wenn bereits belastbare Informationen vorliegen.
Zum Beispiel:
- Schadstoffgutachten
- Bodengutachten
- verbindliches Abbruchangebot
- konkrete Entsorgungsplanung
Dann sollten diese Informationen möglichst konkret verarbeitet werden.
Bandbreiten statt Scheingenauigkeit
Bei hoher Unsicherheit kann eine Bandbreite sachgerechter sein als ein vermeintlich exakter Einzelbetrag.
Im Praxisfall:
2.300 € bis 4.700 €
Der Endwert liegt innerhalb dieser Bandbreite
Mit:
3.000 €
Sehr niedriger Verkehrswert bedeutet nicht automatisch Nullwert
Auch das ist wichtig.
Trotz der erheblichen Belastungen wurde kein Wert von:
0 €
angesetzt.
Warum?
Weil weiterhin ein positiver, wenn auch sehr geringer Grundstücksnutzen vorhanden war.
Negativer Verkehrswert nicht automatisch ableiten
Aus hohen möglichen Kosten folgt ebenfalls nicht ohne Weiteres:
Der Verkehrswert ist negativ.
Dafür müsste noch genauer geklärt werden, welche tatsächlichen Verpflichtungen ein Erwerber zwingend übernimmt und wie der Markt damit umgeht.
Im Praxisfall wurde ein positiver Restwert angenommen
Der Marktwert wurde deshalb bei:
3.000 €
gesehen.
Größe allein sagt wenig über Wert aus
Fast:
10.000 m²
Grundstücksfläche klingt zunächst erheblich.
Trotzdem betrug der Verkehrswert nur:
3.000 €
Das zeigt
Fläche allein ist kein Wertmaßstab.
Entscheidend ist:
- was mit ihr wirtschaftlich möglich ist
- welche Risiken bestehen
- welcher Käuferkreis vorhanden ist
Ein Quadratmeter kann nahezu wertlos sein
wenn er:
- kaum nutzbar
- schwer erreichbar
- wasserbeeinflusst
- stark geneigt
ist.
Ein bebauter Quadratmeter kann sogar belastender sein
wenn darauf:
- einsturzgefährdete Ruinen
- schadstoffverdächtige Anlagen
- Beräumungsbedarf
vorhanden sind.
Typische Fehler
Grundstücksfläche mit Wert gleichsetzen
9.795 m² bedeuten nicht automatisch einen hohen Verkehrswert.
Historische Bebauung automatisch als Bauland behandeln
Frühere Nutzung ersetzt keine heutige Baurechtsprüfung.
Ruinen mit positivem Gebäudewert ansetzen
Wirtschaftlich verbrauchte Substanz kann keinen positiven Marktbeitrag mehr besitzen.
Ruinen mit 0 € ansetzen und Folgekosten ignorieren
Der Bestand kann erhebliche wirtschaftliche Belastungen verursachen.
Altlastenverdacht wie bestätigte Kontamination behandeln
Verdacht und Nachweis müssen getrennt werden.
Fiktive Sanierungs- oder Abbruchkosten erfinden
Ohne belastbare Grundlagen entsteht Scheingenauigkeit.
Landwirtschaftliche Bodenrichtwerte auf alle Flächen anwenden
Wald, Unland, Gewässer und historische Gewerbeflächen können andere Qualitäten besitzen.
Jede Fläche auf den Quadratmeter genau aufteilen
Wenn die Datengrundlage das nicht zulässt, ist ein gewichteter Mischwert oft ehrlicher.
Hochwasser, Schutzgebiet und Topografie mehrfach vollständig berücksichtigen
Doppelberücksichtigungen vermeiden.
Fehlgeschlagenen Verkaufsversuch als Vergleichskauf behandeln
Eine nicht zustande gekommene Transaktion ist kein Kaufpreis.
Bodenwert als absolute Untergrenze verstehen
Objektspezifische Belastungen können den Verkehrswert deutlich darunter drücken.
Vorgehensweise
Bei einem stark belasteten Ruinengrundstück empfiehlt sich folgende Reihenfolge:
Schritt 1 – Grundstücksqualitäten differenzieren
Welche Teilbereiche sind:
- historische Betriebsfläche
- Wald
- Unland
- Wasserfläche?
Schritt 2 – planungsrechtliche Situation klären
Nicht aus früherer Bebauung automatisch heutiges Baurecht ableiten.
Schritt 3 – Bodenwert zunächst unabhängig ableiten
Geeignete Marktanker und Bodenrichtwerte verwenden.
Schritt 4 – Ruinenbestand separat würdigen
Besteht überhaupt noch ein positiver Gebäudewert?
Schritt 5 – konkrete Risiken identifizieren
Zum Beispiel:
- Abbruch
- Entsorgung
- Altlasten
- Hochwasser
- Artenschutz
Schritt 6 – vorhandene Datentiefe prüfen
Gibt es belastbare Kosten oder nur Verdachtsmomente?
Schritt 7 – Scheingenauigkeit vermeiden
Keine erfundenen Einzelbeträge ansetzen.
Schritt 8 – Marktreaktion einschätzen
Wie stark würde ein typischer Käufer seine Zahlungsbereitschaft reduzieren?
Schritt 9 – Wertspanne ableiten
Bei großer Unsicherheit kann eine Bandbreite sachgerechter sein.
Schritt 10 – Verkehrswert aus der Gesamtmarktgängigkeit ableiten
Nicht nur rechnerischen Bodenwert betrachten.
Formulierungsbaustein
Die vorhandenen baulichen Anlagen befinden sich in einem weit fortgeschrittenen ruinösen Zustand und besitzen nach sachverständiger Einschätzung keinen eigenständigen positiven Gebäudewert mehr. Aus dem Gebäudebestand können vielmehr wirtschaftliche Belastungen insbesondere durch Sicherungs-, Rückbau-, Beräumungs- und Entsorgungsmaßnahmen entstehen.
Aufgrund der historischen gewerblichen Nutzung und vorhandener Ablagerungen besteht darüber hinaus ein Altlastenverdacht. Mangels bodenschutzfachlicher, schadstofftechnischer oder abbruchbezogener Untersuchungen können konkrete Sanierungs-, Abbruch- oder Entsorgungskosten nicht belastbar bestimmt werden.
Auf den Ansatz scheinpräziser fiktiver Einzelkosten wird daher verzichtet. Maßgeblich ist vielmehr die Frage, in welchem Umfang ein gewöhnlicher Marktteilnehmer die vorhandenen Unsicherheiten und möglichen Folgekosten bei seiner Kaufpreisbildung berücksichtigen würde.
Der zunächst aus den unterschiedlichen Grundstücksqualitäten abgeleitete Bodenwert stellt damit lediglich die Ausgangsbasis dar. Die vorhandenen Ruinen, die eingeschränkte Zugänglichkeit, Hochwasser- und Schutzgebietslage, der Altlastenverdacht sowie die insgesamt sehr geringe Marktgängigkeit führen zu einer erheblichen zusätzlichen Wertminderung.
Der Verkehrswert kann deshalb im Einzelfall deutlich unter dem zuvor rechnerisch abgeleiteten Bodenwert liegen, ohne dass hierfür zwingend jede mögliche zukünftige Belastung kostenmäßig exakt beziffert werden muss.
Kernaussage
Bei stark belasteten Ruinengrundstücken ist der rechnerische Bodenwert nicht automatisch die Untergrenze des Verkehrswerts. Im Praxisfall betrug der zunächst aus unterschiedlichen Grundstücksqualitäten abgeleitete Bodenwert rund 13.200 €. Gleichzeitig bestanden erhebliche Unsicherheiten aus ruinöser Bebauung, möglichen Abbruch- und Entsorgungskosten, Altlastenverdacht, Hochwasser, Landschaftsschutz, schwieriger Topografie und eingeschränkter Zugänglichkeit. Da konkrete Kosten mangels Fachgutachten nicht belastbar beziffert werden konnten, wurde auf Scheingenauigkeit verzichtet und stattdessen die Kaufpreisreaktion eines typischen Marktteilnehmers bewertet. Daraus ergab sich eine marktgerechte Wertspanne von rund 2.300 € bis 4.700 € und schließlich ein Verkehrswert von 3.000 €. Entscheidend ist somit nicht nur, welchen rechnerischen Wert der Boden besitzt, sondern welche tatsächlichen Risiken und Nutzungshindernisse der Käufer mit dem Grundstück übernimmt.
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