Kurzantwort
Ein großes Grundstück ist nicht automatisch deshalb weniger wert, weil es größer als ein typisches Einfamilienhausgrundstück ist.
Entscheidend ist vielmehr:
Welchen zusätzlichen wirtschaftlichen Nutzen hat die Mehrfläche und kann sie selbstständig verwertet werden?
Im Praxisfall umfasste das Grundstück:
1.259 m²
Der Bebauungsplan sah eine Mindestgrundstücksgröße von:
650 m²
vor.
Für zwei eigenständige Grundstücke wären damit rechnerisch mindestens:
1.300 m²
erforderlich gewesen.
Das Grundstück lag also nur:
41 m²
unter dieser rechnerischen Schwelle.
Trotzdem konnte ein zweiter selbstständig bebaubarer Bauplatz nicht ohne Weiteres unterstellt werden.
Die Mehrfläche war deshalb:
- deutlich mehr wert als gewöhnliches Hinterland
- aber weniger wert als voll selbstständig verwertbares Bauland
Genau diese Zwischenstellung ist bewertungsrelevant.
Worum geht es?
Bei großen Einfamilienhausgrundstücken stellt sich häufig die Frage:
Ist die gesamte Grundstücksfläche mit dem vollen Bodenrichtwert zu bewerten?
Die Antwort lautet:
nicht automatisch.
Denn der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Bodenrichtwertgrundstück mit bestimmten typischen Eigenschaften.
Weicht das Bewertungsgrundstück davon ab, muss geprüft werden, welche Auswirkungen diese Abweichung tatsächlich auf den Marktwert hat.
Grundstücksübergröße ist nicht automatisch ein Abschlagsgrund
Ein häufiger Bewertungsfehler lautet:
Großes Grundstück = geringerer Quadratmeterwert.
So pauschal ist das nicht richtig.
Eine größere Grundstücksfläche kann sehr wohl wertvoll sein.
Zum Beispiel durch:
- größere Gartenfläche
- mehr Privatsphäre
- bessere Freiraumnutzung
- zusätzliche Stell- und Nebenflächen
- künftiges Entwicklungspotenzial
Entscheidend ist der Grenznutzen
Die zentrale Frage lautet:
Wie viel zusätzlichen Nutzen stiftet jeder weitere Quadratmeter?
Die ersten Grundstücksflächen rund um ein Wohnhaus sind meist besonders wichtig.
Sie dienen beispielsweise:
- dem Gebäude selbst
- Zufahrt und Stellplätzen
- Terrasse
- üblichem Garten
- Abstandsflächen
Weitere Flächen können weiterhin wertvoll sein, ihr zusätzlicher Nutzen nimmt jedoch häufig ab.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein freistehendes Einfamilienhaus auf einem Grundstück mit:
1.259 m²
Das Grundstück war nahezu rechteckig und für ein Einfamilienhaus vergleichsweise großzügig.
Der Bodenrichtwert betrug:
670 €/m²
Bebauungsplan als entscheidender Rahmen
Das Grundstück lag im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.
Dort war unter anderem eine Mindestgrundstücksgröße von:
650 m²
festgesetzt.
Rechnerisch interessante Situation
Zwei Grundstücke mit jeweils mindestens 650 m² würden erfordern:
650 m² + 650 m² = 1.300 m²
Vorhanden waren aber nur:
1.259 m²
Damit fehlten:
41 m²
Knapp daneben ist trotzdem nicht gleich teilbar
Gerade bei solchen Grenzfällen entsteht schnell der Gedanke:
Wegen 41 m² wird eine Teilung schon irgendwie möglich sein.
Für die Wertermittlung darf das aber nicht einfach unterstellt werden.
Verkehrswertermittlung bewertet gesicherte Eigenschaften
Maßgeblich ist, was zum Stichtag:
- rechtlich gesichert
- tatsächlich vorhanden
- marktlich belastbar
ist.
Nicht gesicherte Entwicklungsmöglichkeiten nicht voll einpreisen
Eine mögliche:
- Befreiung
- abweichende Grundstücksteilung
- zusätzliche Bebauung
kann denkbar sein.
Solange sie aber nicht hinreichend gesichert ist, sollte sie nicht wie ein fertiger zweiter Bauplatz bewertet werden.
Genau hier liegt der Unterschied zwischen Potenzial und Baurecht
Gesicherter zweiter Bauplatz
klar selbstständig verwertbar
Mögliches Entwicklungspotenzial
interessant, aber unsicher
bloße Mehrfläche
zusätzlicher Nutzwert ohne eigenständige Verwertbarkeit
Im Praxisfall: 750 m² Hauptgrundstück
Für die bestehende Einfamilienhausnutzung wurde eine Fläche von:
750 m²
als angemessene Hauptgrundstücksfläche behandelt.
Diese Fläche erhielt den vollen Bodenrichtwert von:
670 €/m²
Mehrfläche
Darüber hinaus verblieben:
509 m²
Diese Fläche war nicht wertlos
Sie bot weiterhin:
- zusätzlichen Garten
- Freiraum
- Privatsphäre
- großzügiges Grundstücksgefühl
- allgemeines Entwicklungspotenzial
Aber kein voller Bauplatz
Mangels gesicherter selbstständiger Verwertbarkeit wurde die Mehrfläche nicht mit dem vollen Bodenrichtwert angesetzt.
Reduzierter Ansatz
Für die Mehrfläche wurden im konkreten Fall angesetzt:
60 % des Bodenrichtwerts
also:
402 €/m²
Wichtig: 60 % sind keine allgemeine Regel
Dieser Wert ist ausschließlich ein objektspezifischer Ansatz.
Daraus darf nicht abgeleitet werden:
Mehrfläche bei Einfamilienhäusern ist immer mit 60 % des Bodenrichtwerts zu bewerten.
Warum keine pauschale Größenkorrektur?
Besonders interessant ist:
Der Gutachterausschuss hatte für Grundstücke dieser Größenordnung keinen belastbaren allgemeinen negativen Größenfaktor festgestellt.
Für Grundstücke zwischen:
1.101 m² und 1.600 m²
ergab sich sogar ein mittlerer Faktor von etwa:
1,03
Das ist methodisch sehr wichtig
Der Abschlag erfolgte deshalb gerade nicht wegen:
Grundstück ist groß.
Sondern wegen:
Die zusätzliche Fläche ist nicht eigenständig als vollwertiger Bauplatz verwertbar.
Grundstücksgröße und Verwertbarkeit trennen
Das sind zwei unterschiedliche Bewertungsfragen.
Grundstücksgröße
Wie groß ist das Grundstück?
Verwertbarkeit
Was kann wirtschaftlich mit der zusätzlichen Fläche gemacht werden?
Große Fläche kann voll wertig sein
Wenn ein großes Grundstück beispielsweise:
- teilbar
- bebaubar
- selbstständig veräußerbar
ist, kann die zusätzliche Fläche sehr wertvoll sein.
Große Fläche kann aber nur Ergänzungsnutzen haben
Wenn die Mehrfläche:
- nicht separat bebaubar
- nicht separat erschlossen
- nicht eigenständig verwertbar
ist, sinkt ihr Grenznutzen.
Der richtige Bewertungsansatz ist deshalb zweistufig
Hauptgrundstück
vollwertige wohnbauliche Kernfläche
Mehrfläche
reduzierter Ansatz entsprechend dem zusätzlichen Nutzwert
Berechnung im Praxisfall
Hauptgrundstück
750 m² × 670 €/m² = 502.500 €
Mehrfläche
509 m² × 402 €/m² = 204.618 €
Zwischensumme
707.118 €
Durchschnittlicher Bodenwert
Bezogen auf die Gesamtfläche entspricht dies rund:
562 €/m²
beziehungsweise rund:
84 %
des zonalen Bodenrichtwerts.
Warum dieser Ansatz besser ist als ein pauschaler Gesamtabschlag
Man hätte auch rechnen können:
1.259 m² × 84 % des Bodenrichtwerts.
Das Ergebnis wäre ähnlich.
Methodisch ist die Teilflächenbetrachtung aber transparenter.
Sie zeigt nämlich, warum der Wert reduziert wird
Nicht:
weil das Grundstück insgesamt schlechter ist.
Sondern:
weil verschiedene Flächenteile unterschiedliche wirtschaftliche Funktionen besitzen.
Mehrfläche ist nicht gleich Hinterland
Auch das ist wichtig.
Die Mehrfläche im Praxisfall wurde ausdrücklich höher eingeschätzt als gewöhnliche:
- Gartenrestfläche
- Hinterlandfläche
- kaum nutzbare Ergänzungsfläche
Warum?
Weil sie:
- gut in das Gesamtgrundstück integriert
- funktional nutzbar
- marktlich attraktiv
war.
Gleichzeitig keine volle Baulandqualität
Der volle Bodenrichtwert setzt eine entsprechend marktübliche selbstständige Nutzbarkeit voraus.
Genau diese fehlte hier.
Potenzial darf berücksichtigt werden
Auch wenn keine konkrete zusätzliche Bebauung angesetzt wird, kann die Grundstücksgröße positiv auf die Marktgängigkeit wirken.
Im Praxisfall
Das Gutachten berücksichtigt:
- großzügige Grundstücksfläche
- grundsätzliches Entwicklungspotenzial
als positive Merkmale.
Aber ohne den Wert eines zweiten Bauplatzes vorwegzunehmen
Das ist die richtige Abgrenzung.
Entwicklungspotenzial ist kein gesicherter Mehrwert in voller Höhe
Ein Marktteilnehmer kann sagen:
Vielleicht ist später mehr möglich.
Das kann Kaufinteresse erzeugen.
Aber:
vielleicht
ist nicht dasselbe wie:
genehmigt.
Deshalb keine spekulative Vollbewertung
Verkehrswertermittlung soll den Marktwert zum Stichtag abbilden.
Nicht den bestmöglichen zukünftigen Projektwert.
Teilbarkeit ist mehr als reine Flächenarithmetik
Ein weiterer wichtiger Punkt:
Selbst wenn rechnerisch genügend Fläche vorhanden wäre, wären zusätzlich zu prüfen:
- Grundstückszuschnitt
- Zufahrt
- Erschließung
- Abstandsflächen
- Baufenster
- GRZ
- Baugrenzen
- topografische Situation
Mindestgrundstücksgröße allein reicht nicht
Die Rechnung:
2 × 650 m²
ist nur ein erster Prüfpunkt.
Sie ersetzt keine vollständige planungsrechtliche Prüfung.
Im Grenzfall besonders vorsichtig
Je näher ein Grundstück an einer theoretischen Teilungsgrenze liegt, desto größer ist die Versuchung, ein Entwicklungspotenzial zu überschätzen.
Genau hier ist sachverständige Zurückhaltung wichtig
Der richtige Satz lautet:
Eine zusätzliche Bebauung kann denkbar sein, ist aber nicht gesichert.
Das schützt vor Überbewertung
Denn ein Käufer würde für einen sicheren zweiten Bauplatz mehr zahlen als für eine bloße Entwicklungschance.
Zusammenhang mit Bodenrichtwertanpassung
Der Bodenrichtwert betrug:
670 €/m²
Dieser Wert konnte nicht ungeprüft auf alle 1.259 m² übertragen werden.
Warum?
Weil der Bodenrichtwert ein typisiertes Richtwertgrundstück beschreibt.
Das Bewertungsgrundstück wich davon unter anderem ab durch:
- Grundstücksgröße
- Immissionslage
- Hanglage
Mehrere Anpassungen getrennt berücksichtigen
Im Gutachten wurden deshalb verschiedene Merkmale separat gewürdigt:
- Mehrfläche
- Immissionen
- Topografie
Keine Doppelberücksichtigung
Gerade bei großen Grundstücken ist wichtig:
Wenn die Übergröße bereits im Bodenwert berücksichtigt wurde, darf sie später nicht nochmals vollständig über einen Sachwertfaktor oder zusätzlichen Abschlag berücksichtigt werden.
Im Praxisfall ausdrücklich relevant
Das Gutachten weist darauf hin, dass die Grundstücksübergröße bereits in der Bodenwertermittlung verarbeitet wurde.
Deshalb wurde der Sachwertfaktor nicht nochmals wegen derselben Grundstücksgröße reduziert.
Das ist methodisch sauber
Ein wertbeeinflussendes Merkmal soll:
einmal
und an der richtigen Stelle berücksichtigt werden.
Typische Fehler
Gesamte Fläche mit vollem Bodenrichtwert ansetzen
Das kann bei eingeschränkt verwertbarer Mehrfläche zu hoch sein.
Großes Grundstück automatisch pauschal abwerten
Ein statistisch belastbarer Größenabschlag muss nicht existieren.
Mehrfläche wie Hinterland behandeln
Gut nutzbare zusätzliche Gartenfläche kann deutlich wertvoller sein.
Potenziellen zweiten Bauplatz voll einpreisen
Nicht gesicherte Entwicklungsmöglichkeiten dürfen nicht wie genehmigtes Baurecht behandelt werden.
Nur Mindestgrundstücksgröße prüfen
Teilbarkeit hängt von mehreren planungsrechtlichen und tatsächlichen Merkmalen ab.
60-%-Ansatz verallgemeinern
Der konkrete Wert ist ein Einzelfallansatz.
Grundstücksübergröße doppelt berücksichtigen
Wenn sie bereits im Bodenwert steckt, nicht nochmals im Sachwertfaktor abziehen.
Restfläche als wertlos behandeln
Zusätzliche Grundstücksfläche kann einen erheblichen Nutz- und Marktwert besitzen.
Vorgehensweise
Bei einem großen Einfamilienhausgrundstück empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – Bodenrichtwertgrundstück verstehen
Welche typische Grundstücksqualität bildet der Bodenrichtwert ab?
Schritt 2 – Gesamtfläche analysieren
Wie groß ist das Bewertungsgrundstück?
Schritt 3 – Teilbarkeit prüfen
Nicht nur rechnerisch, sondern planungsrechtlich.
Schritt 4 – Hauptgrundstück bestimmen
Welche Fläche ist für die vorhandene Nutzung marktüblich?
Schritt 5 – Mehrfläche abgrenzen
Welche Fläche geht darüber hinaus?
Schritt 6 – selbstständige Verwertbarkeit untersuchen
Kann die Mehrfläche separat bebaut oder verkauft werden?
Schritt 7 – zusätzlichen Nutzwert beurteilen
Zum Beispiel:
- Garten
- Privatsphäre
- Nebenanlagen
- Freizeitwert
Schritt 8 – Entwicklungspotenzial gesondert würdigen
Potenzial nicht mit gesichertem Baurecht verwechseln.
Schritt 9 – Wertansatz differenzieren
Hauptfläche und Mehrfläche getrennt bewerten.
Schritt 10 – Doppelberücksichtigung vermeiden
Das Merkmal Grundstücksgröße nicht mehrfach vollständig ansetzen.
Formulierungsbaustein
Das Bewertungsgrundstück weist gegenüber typischen Einfamilienhausgrundstücken eine deutlich überdurchschnittliche Grundstücksfläche auf. Eine vollständige Bewertung der Gesamtfläche mit dem Bodenrichtwert ist jedoch nur dann sachgerecht, wenn die zusätzliche Grundstücksfläche eine mit dem Bodenrichtwertgrundstück vergleichbare wirtschaftliche Qualität besitzt.
Die planungsrechtlichen Festsetzungen lassen eine selbstständige Verwertung der Mehrfläche als weiteren vollwertigen Bauplatz nicht ohne Weiteres zu. Gleichwohl besitzt die zusätzliche Fläche aufgrund ihrer funktionalen Einbindung in das Wohngrundstück einen erheblichen Nutz- und Gebrauchswert.
Die Mehrfläche wird deshalb weder wie vollwertiges selbstständig verwertbares Bauland noch wie geringwertiges Hinterland behandelt. Vielmehr erfolgt ein sachverständig reduzierter Wertansatz, der die eingeschränkte selbstständige Verwertbarkeit und zugleich den vorhandenen wohnbezogenen Zusatznutzen berücksichtigt.
Ein möglicher zukünftiger Entwicklungsspielraum wird als positives Merkmal der allgemeinen Marktgängigkeit gewürdigt, jedoch mangels gesicherter planungsrechtlicher Grundlage nicht wie bereits vorhandenes zusätzliches Baurecht bewertet.
Die Reduzierung des Wertansatzes beruht damit nicht pauschal auf der großen Grundstücksfläche, sondern auf dem geringeren Grenznutzen und der eingeschränkten selbstständigen Verwertbarkeit der Mehrfläche.
Kernaussage
Grundstücksübergröße ist kein automatischer Minderungsgrund. Im Praxisfall umfasste das Grundstück 1.259 m², während der Bebauungsplan eine Mindestgrundstücksgröße von 650 m² vorsah. Für zwei selbstständige Grundstücke wären damit mindestens 1.300 m² erforderlich gewesen. Die fehlenden 41 m² reichten aus, um einen zweiten Bauplatz nicht ohne Weiteres als gesichert anzusetzen. Die zusätzliche Fläche besaß trotzdem einen erheblichen Garten-, Frei- und Entwicklungspotenzialwert. Deshalb wurde sie weder mit dem vollen Bodenrichtwert noch wie geringwertiges Hinterland bewertet. Entscheidend ist bei solchen Fällen nicht die Grundstücksgröße allein, sondern der wirtschaftliche Grenznutzen und die selbstständige Verwertbarkeit der Mehrfläche.
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