Kurzantwort

Eine große und vermietete Bebauung muss nicht automatisch einen hohen eigenen Gebäudewert besitzen.

Im Ertragswertverfahren wird der Grundstücksreinertrag zunächst aufgeteilt in:

• den Reinertragsanteil des Bodens
• den Reinertragsanteil der baulichen Anlagen

Ist der Bodenwert hoch und der nachhaltig erzielbare Reinertrag vergleichsweise niedrig, kann die Verzinsung des Bodens nahezu den gesamten Grundstücksertrag aufzehren.

Dann bleibt für das Gebäude nur noch ein geringer eigener Ertragsanteil.

Im Praxisfall betrugen ungefähr:

Bodenwert: 446.000 €

jährlicher Reinertrag des Grundstücks: 16.702 €

Bodenwertverzinsung: 15.610 €

Gebäudereinertrag: 1.092 € pro Jahr

Damit entfielen rechnerisch mehr als 90 % des Reinertrags allein auf die Verzinsung des Bodens.

Der zentrale Bewertungsgrundsatz lautet:

Nicht die Größe oder bloße Existenz einer Bebauung bestimmt ihren Ertragswert, sondern der nachhaltig erzielbare Ertrag, der nach Verzinsung des Bodens wirtschaftlich noch der baulichen Anlage zugerechnet werden kann.

Worum geht es?

Bei vermieteten Immobilien entsteht schnell der Eindruck:

Das Gebäude ist groß, es wird genutzt und es fließen Mieten – also muss auch das Gebäude einen erheblichen Wert besitzen.

Im Ertragswertverfahren ist diese Schlussfolgerung nicht zwingend.

Entscheidend ist vielmehr:

Welcher Teil des nachhaltig erzielbaren Reinertrags entfällt tatsächlich auf die baulichen Anlagen?

Denn auch der Boden besitzt einen wirtschaftlichen Wert.

Dieser Bodenwert muss im Ertragswertmodell verzinst werden.

Erst der danach verbleibende Ertrag wird der Bebauung zugerechnet.

Grundprinzip des Ertragswertverfahrens

Vereinfacht läuft die Rechnung folgendermaßen:

Rohertrag

minus

Bewirtschaftungskosten

ergibt:

Grundstücksreinertrag

Davon wird abgezogen:

Bodenwert × Liegenschaftszinssatz

Übrig bleibt:

Gebäudereinertrag

Dieser Gebäudereinertrag wird über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer kapitalisiert.

Anschließend wird der Bodenwert wieder hinzugerechnet.

Warum wird der Boden verzinst?

Der Boden wird im Ertragswertverfahren als eigenständige Wertkomponente betrachtet.

Ein Erwerber bindet mit dem Grundstückskauf Kapital sowohl in:

• Boden
• Gebäude

Der Bodenwert beansprucht daher einen Teil des erzielbaren Reinertrags.

Dieser Anteil wird als:

Bodenwertverzinsungsbetrag

bezeichnet.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde ein älteres Wohn- und Geschäftshaus.

Die vorhandene Bebauung umfasste rund:

456 m² Wohn- und Nutzfläche

Die Brutto-Grundfläche betrug ungefähr:

700 m²

Das Grundstück hatte eine Größe von:

823 m²

Gemischte Nutzung

Das Objekt bestand aus mehreren baulich miteinander verbundenen Gebäudeteilen.

Die Nutzung umfasste unter anderem:

• Wohnen
• Büro
• Lager
• Werkstatt
• Nebenflächen
• Garage

Die einzelnen Gebäudeteile waren funktional und wirtschaftlich miteinander verbunden.

Eine getrennte Verwertung der einzelnen Baukörper erschien daher nicht ohne Weiteres sachgerecht.

Nachhaltig erzielbare Mieten

Für die unterschiedlichen Nutzungsbereiche wurden differenzierte Mietansätze verwendet.

Für den überwiegend wohnwirtschaftlich genutzten Teil:

4,65 €/m² monatlich

Für den stärker gewerblich beziehungsweise gemischt genutzten Teil:

3,30 €/m² monatlich

Für die Garage:

55 € monatlich

Daraus ergab sich ein Jahresrohertrag von rund:

20.877 €

Warum sind diese Mieten vergleichsweise niedrig?

Das Gebäude war kein marktübliches modernes Wohn- und Geschäftshaus.

Es bestanden unter anderem:

• unterschiedliche Baualter
• verwinkelte Grundrisse
• einfache Gewerbeflächen
• erheblicher Modernisierungsstau
• überalterte technische Ausstattung
• funktionale Einschränkungen
• eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit

Deshalb konnten allgemeine Wohnraummieten des örtlichen Markts nicht einfach auf sämtliche Flächen übertragen werden.

Marktübliche Miete statt Wunschmiete

Für das Ertragswertverfahren zählt nicht:

Welche Miete wäre theoretisch bei einem vollständig sanierten Gebäude erreichbar?

Sondern:

Welche Miete ist für das Bewertungsobjekt in seinem tatsächlichen Zustand nachhaltig erzielbar?

Das ist besonders bei älteren Mischobjekten wichtig.

Vom Rohertrag zum Reinertrag

Vom Jahresrohertrag von rund:

20.877 €

wurden Bewirtschaftungskosten von rund:

4.176 €

abgezogen.

Damit verblieb ein Grundstücksreinertrag von ungefähr:

16.702 € pro Jahr

Jetzt kommt der entscheidende Schritt

Der Bodenwert betrug rund:

446.000 €

Der angesetzte Liegenschaftszinssatz lag bei:

3,50 %

Damit ergab sich:

446.000 € × 3,50 % = 15.610 €

als jährlicher Bodenwertverzinsungsbetrag.

Fast der gesamte Reinertrag entfiel damit auf den Boden

Vom Grundstücksreinertrag:

16.702 €

mussten:

15.610 €

dem Boden zugerechnet werden.

Für die baulichen Anlagen verblieben nur rund:

1.092 € pro Jahr

Was bedeutet das?

Nicht:

Das Gebäude erwirtschaftet keine Einnahmen.

Denn tatsächlich wurden über die vorhandene Bebauung Mieten erzielt.

Sondern:

Nach wirtschaftlicher Verzinsung des wertvollen Grund und Bodens verbleibt nur ein sehr geringer Ertragsanteil, der der vorhandenen Bebauung zugerechnet werden kann.

Das ist ein wesentlicher Unterschied.

Gebäudereinertrag wird kapitalisiert

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde mit rund:

15 Jahren

angesetzt.

Bei einem Liegenschaftszinssatz von 3,50 % ergab sich ein Kapitalisierungsfaktor von rund:

11,517

Damit betrug der vorläufige Ertragswert der baulichen Anlagen nur ungefähr:

1.092 € × 11,517 = 12.600 €

Trotz rund 700 m² Brutto-Grundfläche

Genau darin liegt die Besonderheit.

Das Gebäude war:

• groß
• vermietet
• tatsächlich genutzt

und besaß trotzdem nur noch einen vergleichsweise kleinen eigenständigen Ertragswert.

Größe ist nicht gleich Wert

Eine große Gebäudefläche kann wirtschaftlich schwach sein, wenn:

• die Mieten niedrig sind
• Flächen schlecht nutzbar sind
• erheblicher Investitionsbedarf besteht
• die Restnutzungsdauer kurz ist
• der Bodenwert hoch ist

Bodenwertdominanz

In solchen Fällen kann man wirtschaftlich von einer starken Bodenwertdominanz sprechen.

Das bedeutet:

Der Verkehrswert wird überwiegend durch den Grund und Boden getragen, während die vorhandene Bebauung nur noch eine vergleichsweise geringe zusätzliche Wertkomponente bildet.

Das Gebäude ist deshalb nicht automatisch wertlos

Diese Unterscheidung ist wichtig.

Ein geringer Gebäudereinertrag bedeutet nicht zwingend:

• technischer Totalschaden
• sofortiger Abbruch
• Nutzlosigkeit
• fehlende Vermietbarkeit

Im Praxisfall bestand weiterhin eine reale Nutzung.

Das Gebäude erzielte laufende Erträge.

Wirtschaftlich aber nur noch begrenzte Perspektive

Gleichzeitig war die wirtschaftliche Restnutzungsdauer auf lediglich:

15 Jahre

begrenzt.

Diese kurze Restnutzungsdauer spiegelte unter anderem wider:

• wirtschaftliche Überalterung
• Modernisierungsrückstand
• schlechten Gebäudezustand
• funktionale Nachteile
• eingeschränkte langfristige Nutzbarkeit

Technische Lebensdauer ist nicht wirtschaftliche Restnutzungsdauer

Ein Gebäude kann technisch noch stehen und genutzt werden.

Trotzdem kann seine wirtschaftliche Restnutzungsdauer relativ kurz sein.

Entscheidend ist:

Wie lange kann die vorhandene Bebauung unter wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen voraussichtlich noch sinnvoll genutzt werden?

Bestehende Vermietung verlängert nicht automatisch die Restnutzungsdauer

Auch das ist wichtig.

Der Umstand:

Das Objekt ist aktuell vermietet.

bedeutet nicht automatisch:

Das Gebäude hat noch eine lange wirtschaftliche Zukunft.

Bestehende Mietverhältnisse zeigen zunächst nur, dass aktuell eine Nutzung und Ertragserzielung vorhanden ist.

Ertragswert nahe am Bodenwert

Im Praxisfall ergab sich ein unbelasteter Ertragswert von rund:

444.000 €

Der Bodenwert allein betrug rund:

446.000 €

Die Ergebnisse lagen damit nahezu auf gleichem Niveau.

Warum kann der Ertragswert sogar leicht unter dem Bodenwert liegen?

Weil zusätzlich besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt wurden.

Für kurzfristig relevante Bauschäden wurde ein gesonderter Abschlag von:

15.000 €

angesetzt.

Dadurch kann das Gesamtergebnis rechnerisch geringfügig unter dem zuvor ermittelten Bodenwert liegen.

Kein allgemeiner Bodenwert als absolute Wertuntergrenze

Aus einem solchen Fall darf deshalb nicht der Satz abgeleitet werden:

Der Verkehrswert kann niemals unter dem Bodenwert liegen.

Das wäre zu pauschal.

Der Bodenwert wird modellhaft so ermittelt, wie er sich grundsätzlich bei unbebautem Grundstück darstellen würde.

Ein tatsächlich bebautes Grundstück kann jedoch mit:

• Abbruchkosten
• Rechtsbindungen
• Altlasten
• wirtschaftlich nachteiliger Bebauung
• sonstigen objektspezifischen Belastungen

verbunden sein.

Bodenwertdominanz bedeutet deshalb nicht Bodenwertgarantie

Die Aussage lautet nur:

Der Boden ist wirtschaftlich die dominierende Wertkomponente.

Nicht:

Der Verkehrswert muss mindestens exakt dem rechnerischen Bodenwert entsprechen.

Sachwert bestätigt die Situation

Auch das Sachwertverfahren führte im Praxisfall zu rund:

445.000 €

Damit lagen:

• Ertragswert
• Sachwert
• Bodenwert

außergewöhnlich dicht beieinander.

Warum ist das interessant?

Normalerweise erzeugt die vorhandene Bebauung einen deutlich sichtbaren zusätzlichen Wertbeitrag.

Hier wurde dieser Beitrag jedoch weitgehend aufgezehrt durch:

• hohes Alter
• kurze Restnutzungsdauer
• geringe Erträge
• erhebliche bauliche Defizite
• eingeschränkte Drittverwendung

Hohe Sanierungskosten nicht einfach vollständig abziehen

Für eine umfassende Modernisierung des gesamten Gebäudekomplexes wurde überschlägig ein sehr hoher Investitionsbedarf ermittelt.

Dieser lag größenordnungsmäßig sogar deutlich über dem Verkehrswert des Grundstücks.

Trotzdem wurden diese theoretischen Gesamtkosten nicht vollständig vom Wert abgezogen.

Warum nicht?

Weil wesentliche Nachteile bereits berücksichtigt waren durch:

• kurze Restnutzungsdauer
• niedrige Mieten
• Marktanpassung
• Gebäudestandard

Ein zusätzlicher vollständiger Abzug sämtlicher Sanierungskosten hätte dieselben wirtschaftlichen Nachteile teilweise mehrfach erfasst.

Gesondert berücksichtigt wurden kurzfristige Schäden

Anders wurden konkret erkennbare, kurzfristig relevante Bauschäden behandelt.

Beispielsweise:

• Dachschäden
• Schäden an Brandmauern
• Brandabschottungen
• Schneefangeinrichtungen

Für diese wurde ein zusätzlicher objektspezifischer Abschlag angesetzt.

Das zeigt einen wichtigen Bewertungsgrundsatz

Allgemeine wirtschaftliche Überalterung gehört in die grundlegenden Modellparameter. Konkrete, darin noch nicht enthaltene Besonderheiten können anschließend gesondert berücksichtigt werden.

Wann tritt Bodenwertdominanz häufig auf?

Typische Konstellationen sind:

• innerörtliche Grundstücke mit hohem Bodenwert
• sehr alte Bestandsgebäude
• geringe Marktmieten
• kurze wirtschaftliche Restnutzungsdauer
• umfangreiche, schlecht nutzbare Gebäudestrukturen
• ehemalige landwirtschaftliche Gebäude
• alte Gewerbe- oder Mischobjekte
• stark sanierungsbedürftige Wohn- und Geschäftshäuser

Besonders kritisch bei gewachsenen Mischobjekten

Ein über Jahrzehnte erweitertes Gebäude kann zwar eine große Fläche besitzen.

Diese Fläche ist aber häufig nicht mit moderner, flexibel vermietbarer Fläche vergleichbar.

Typische Nachteile:

• lange Verkehrswege
• Durchgangsräume
• unterschiedliche Raumhöhen
• verschiedene Baukonstruktionen
• schlechte Trennbarkeit
• gemeinschaftliche technische Anlagen
• fehlende Barrierefreiheit
• komplizierte Erschließung

Drittverwendungsfähigkeit zählt

Für einen Investor ist wichtig:

Was kann ich mit dem Gebäude machen, wenn der heutige Mieter auszieht?

Je spezieller die vorhandene Nutzung und je schwieriger die Anpassung an andere Nutzer, desto geringer kann die nachhaltige Ertragskraft sein.

Ein bestehender Mieter kann Probleme verdecken

Solange eine historisch gewachsene Nutzung funktioniert, erscheint das Objekt möglicherweise wirtschaftlich stabil.

Bei einem Mieterwechsel kann sich jedoch zeigen, dass:

• Flächen schwer teilbar sind
• Marktteilnehmer andere Grundrisse erwarten
• hohe Investitionen nötig wären
• Nachvermietungsrisiken entstehen

Deshalb muss die Bewertung über die momentane Nutzung hinausblicken.

Typische Fehler

Große Fläche automatisch mit hohem Gebäudewert gleichsetzen

Entscheidend ist der nachhaltig erzielbare Ertrag.

Tatsächliche Miete ungeprüft übernehmen

Sie muss marktüblich und nachhaltig sein.

Bodenwertverzinsung unterschätzen

Bei hohem Bodenwert kann sie den überwiegenden Teil des Reinertrags beanspruchen.

Gebäudereinertrag mit Gesamtmiete verwechseln

Die Miete steht wirtschaftlich nicht vollständig der Bebauung zu.

Kurze Restnutzungsdauer ignorieren

Sie begrenzt die Kapitalisierung des Gebäudereinertrags.

Hohe Sanierungskosten vollständig zusätzlich abziehen

Das kann zu Doppelberücksichtigungen führen.

Bodenwert als absolute Wertuntergrenze behandeln

Besondere Belastungen können das Grundstück wirtschaftlich zusätzlich beeinträchtigen.

Aktuelle Vermietung mit langfristiger Marktgängigkeit verwechseln

Bestehende Nutzung und nachhaltige Drittverwendbarkeit sind unterschiedliche Fragen.

Vorgehensweise

Bei vermieteten Alt- und Mischobjekten empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – nachhaltige Mieten differenziert ableiten

Wohn-, Gewerbe-, Lager- und Nebenflächen nicht pauschal gleich behandeln.

Schritt 2 – Bewirtschaftungskosten ermitteln

Nur der verbleibende Reinertrag ist wertbestimmend.

Schritt 3 – Bodenwert sachgerecht bestimmen

Die Bodenwertkomponente kann bei guten innerörtlichen Lagen erheblich sein.

Schritt 4 – Bodenwertverzinsung berechnen

Bodenwert × Liegenschaftszinssatz.

Schritt 5 – Gebäudereinertrag bestimmen

Grundstücksreinertrag minus Bodenwertverzinsung.

Schritt 6 – wirtschaftliche Restnutzungsdauer beurteilen

Nicht nur das technische Alter betrachten.

Schritt 7 – Gebäudereinertrag kapitalisieren

Nur über den verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungszeitraum.

Schritt 8 – Drittverwendungsfähigkeit prüfen

Wie gut kann das Gebäude künftig anderweitig genutzt oder vermietet werden?

Schritt 9 – besondere objektspezifische Merkmale abgrenzen

Welche Schäden oder Belastungen sind noch nicht im Modell enthalten?

Schritt 10 – Doppelberücksichtigung vermeiden

Modernisierungsstau nicht gleichzeitig vollständig in Miete, Restnutzungsdauer und zusätzlichem Kostenabzug erfassen.

Formulierungsbaustein

Das Bewertungsobjekt weist trotz seiner erheblichen Gebäude- und Nutzfläche nur eine vergleichsweise geringe nachhaltige Ertragskraft auf. Nach Abzug der marktüblichen Bewirtschaftungskosten entfällt ein wesentlicher Anteil des Grundstücksreinertrags bereits auf die Verzinsung des vergleichsweise hohen Bodenwerts.

Der verbleibende Reinertragsanteil der baulichen Anlagen ist daher gering. Unter zusätzlicher Berücksichtigung der kurzen wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ergibt sich für den vorhandenen Gebäudebestand nur noch ein untergeordneter eigenständiger Ertragswert.

Dies bedeutet nicht, dass die vorhandene Bebauung technisch wertlos oder gegenwärtig nicht mehr nutzbar wäre. Das Objekt wird weiterhin vermietet und erzielt laufende Einnahmen. Wirtschaftlich wird der Grundstückswert jedoch zunehmend durch den Grund und Boden geprägt.

Der erhebliche Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstand wird bereits durch die nachhaltig erzielbaren Mieten, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und die objektspezifische Marktbeurteilung berücksichtigt. Ein zusätzlicher vollständiger Abzug theoretischer Gesamtsanierungskosten würde daher zu einer mehrfachen Berücksichtigung derselben wertbeeinflussenden Umstände führen.

Kernaussage

Auch ein großes und vollständig vermietetes Gebäude kann nur noch einen geringen eigenen Ertragswert besitzen. Im Praxisfall erzielte das Wohn- und Geschäftshaus einen jährlichen Grundstücksreinertrag von rund 16.702 €. Allein 15.610 € davon entfielen rechnerisch auf die Verzinsung des rund 446.000 € hohen Bodenwerts. Für die gesamte Bebauung verblieben damit nur rund 1.092 € Gebäudereinertrag pro Jahr. Zusammen mit einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von nur 15 Jahren führte dies dazu, dass der Verkehrswert nahezu vollständig vom Bodenwert geprägt wurde. Entscheidend ist daher nicht, wie groß oder wie intensiv ein Gebäude aktuell genutzt wird, sondern welcher nachhaltige Ertrag nach Bodenwertverzinsung tatsächlich noch der baulichen Anlage zugerechnet werden kann.

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