Kurzantwort

Ein notariell vereinbarter Kaufpreis ist nicht automatisch mit dem Verkehrswert gleichzusetzen.

Das gilt besonders dann, wenn der Erwerber neben dem Geldkaufpreis weitere wirtschaftliche Leistungen übernimmt.

Dazu können beispielsweise gehören:

• lebenslange Wohnungsrechte
• Mitbenutzungsrechte
• Pflege- oder Versorgungsverpflichtungen
• Erhaltungs- und Sanierungspflichten
• die Übernahme erheblicher Modernisierungsrisiken
• sonstige Gegenleistungen außerhalb des reinen Kaufpreises

Der zentrale Grundsatz lautet:

Für die Bewertung eines früheren Erwerbsvorgangs ist nicht nur der beurkundete Geldbetrag entscheidend, sondern die gesamte wirtschaftliche Gegenleistung.

Ein Kaufpreis von 200.000 € bedeutet deshalb nicht automatisch, dass das Grundstück zum damaligen Zeitpunkt einen unbelasteten Marktwert von 200.000 € hatte.

Worum geht es?

Bei der Plausibilisierung eines Verkehrswerts wird häufig gefragt:

Was wurde für das Objekt früher bezahlt?

Ein tatsächlicher Kaufpreis kann grundsätzlich eine wertvolle Information sein.

Er ist aber nur dann gut vergleichbar, wenn der damalige Erwerbsvorgang marktüblich und wirtschaftlich transparent war.

Problematisch wird es, wenn neben dem Geldbetrag weitere Leistungen vereinbart wurden.

Dann kann der sogenannte nominelle Kaufpreis deutlich von der tatsächlichen wirtschaftlichen Gesamtbelastung des Erwerbers abweichen.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Ein Einfamilienhaus wurde im Jahr 2020 für einen beurkundeten Kaufpreis von:

200.000 €

erworben.

Auf den ersten Blick könnte daraus geschlossen werden:

Das Grundstück war damals 200.000 € wert.

Diese Schlussfolgerung wäre jedoch zu einfach.

Denn zusätzlich zum Geldkaufpreis wurde zugunsten des früheren Eigentümers ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht bestellt.

Das Wohnungsrecht war umfangreich

Das Recht betraf nicht nur einen kleinen einzelnen Raum.

Es umfasste einen wesentlichen Teil des rückwärtigen Wohnbereichs.

Hinzu kamen Mitbenutzungsrechte unter anderem an:

• Küche
• Doppelgarage
• Schuppen
• Kellerraum
• Garten
• Einfahrt

Damit war die Nutzungsmöglichkeit des Erwerbers deutlich eingeschränkt.

Zusätzlich bestanden Verpflichtungen des Eigentümers

Der Eigentümer war nach der vertraglichen Regelung verpflichtet, die vom Wohnungsrecht betroffenen Räume:

• bewohnbar
• beheizbar

zu erhalten.

Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen waren grundsätzlich vom Eigentümer zu tragen.

Damit bestand die wirtschaftliche Gegenleistung nicht nur aus dem Geldkaufpreis.

Wirtschaftliche Gesamtbetrachtung

Vereinfacht bestand der Erwerbsvorgang aus mehreren Komponenten:

1. Geldkaufpreis

200.000 €

2. Einräumung des Wohnungsrechts

Der Erwerber erhielt das Grundstück nicht vollständig frei verfügbar.

3. Mitbenutzungsrechte

Auch weitere Grundstücks- und Gebäudeteile standen nicht ausschließlich dem Eigentümer zur Verfügung.

4. Erhaltungs- und Sanierungspflichten

Bestimmte zukünftige Aufwendungen verblieben beim Eigentümer.

5. Bestehender Modernisierungsbedarf

Bereits beim Erwerb bestanden bauliche Mängel und Modernisierungserfordernisse.

Warum der Kaufpreis allein irreführend sein kann

Ein gewöhnlicher Kaufvertrag kann wirtschaftlich vereinfacht so aussehen:

Grundstück gegen Geld.

Bei besonderen Vertragsgestaltungen lautet die wirtschaftliche Gleichung dagegen eher:

Grundstück gegen Geld + Nutzungsrecht + Verpflichtungen + Risikoübernahme.

Wer nur den Geldbetrag betrachtet, lässt einen Teil der Gegenleistung außer Acht.

Kaufpreis und Verkehrswert sind unterschiedliche Größen

Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter marktüblichen Bedingungen erzielbar wäre.

Der konkrete Kaufpreis kann dagegen durch individuelle Vertragsbestandteile beeinflusst sein.

Zum Beispiel durch:

• persönliche Beziehungen
• Wohnungsrechte
• Leibrenten
• Pflegeverpflichtungen
• Nutzungsrechte
• Sanierungsvereinbarungen
• sonstige Gegenleistungen

Kaufpreis deshalb nicht ungeprüft als Vergleich verwenden

Ein häufiger Fehler wäre:

Das Objekt wurde vor wenigen Jahren für 200.000 € gekauft, also kann es heute nicht 500.000 € wert sein.

Diese Aussage kann falsch sein.

Zunächst muss geklärt werden:

• Was genau wurde damals erworben?
• Welche Belastungen bestanden?
• Welche zusätzlichen Leistungen wurden vereinbart?
• Welche Investitionen waren erforderlich?
• Welche Rechte verblieben beim Veräußerer?

Wohnungsrecht als Teil der wirtschaftlichen Gegenleistung

Im Praxisfall wurde das Wohnungsrecht bei der aktuellen Bewertung rechnerisch kapitalisiert.

Der reine Barwert des Nutzungsrechts lag bei rund:

26.000 €

Die gesamte wertrelevante Belastung wurde aufgrund zusätzlicher:

• Mitbenutzungsrechte
• Erhaltungspflichten
• Sanierungsverpflichtungen
• eingeschränkter Marktgängigkeit

höher angesetzt.

Das zeigt:

Der wirtschaftliche Wert einer solchen Vereinbarung kann über den reinen Mietwert des Wohnungsrechts hinausgehen.

Nomineller Kaufpreis und wirtschaftlicher Kaufpreis

Für die Analyse ist eine begriffliche Trennung hilfreich.

Nomineller Kaufpreis

Der im Vertrag ausgewiesene Geldbetrag.

Wirtschaftliche Gegenleistung

Die Gesamtheit aller Leistungen, Belastungen und Verpflichtungen, die der Erwerber übernimmt.

Diese beiden Größen können deutlich voneinander abweichen.

Auch Modernisierungsbedarf gehört in die Analyse

Im Praxisfall bestanden bereits beim Erwerb:

• bauliche Mängel
• Modernisierungserfordernisse
• weiterer Investitionsbedarf

Der Erwerber musste also nicht nur den Kaufpreis aufbringen.

Er musste zusätzlich mit erheblichen künftigen Aufwendungen rechnen.

Aber Vorsicht vor Doppelzählungen

Nicht jede zukünftige Ausgabe darf einfach zusätzlich zum Kaufpreis gerechnet werden.

Entscheidend ist:

War die Verpflichtung Bestandteil des Erwerbsvorgangs und beeinflusste sie die damalige Kaufpreisbildung?

Es muss also zwischen gewöhnlicher Eigentümerverantwortung und vertraglich übernommener zusätzlicher wirtschaftlicher Belastung unterschieden werden.

Der frühere Kaufpreis bleibt trotzdem nützlich

Ein ungewöhnlicher Kaufpreis ist nicht wertlos.

Er kann weiterhin zur Plausibilisierung beitragen.

Allerdings nur nach wirtschaftlicher Bereinigung.

Richtige Fragestellung

Nicht:

Wie hoch war der Kaufpreis?

Sondern:

Welche wirtschaftliche Gegenleistung stand dem Grundstückserwerb tatsächlich gegenüber?

Vergleichskaufpreis nur bei ausreichender Vergleichbarkeit

Ein Kaufpreis ist besonders aussagekräftig, wenn:

• Kauf und Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erfolgten
• keine ungewöhnlichen persönlichen Verhältnisse bestanden
• keine besonderen Rechte oder Verpflichtungen vereinbart wurden
• Objektzustand und Nutzung bekannt sind
• der Kaufpreis die tatsächliche wirtschaftliche Gegenleistung weitgehend vollständig wiedergibt

Bei ungewöhnlichen Vertragsgestaltungen

muss der Kaufpreis analysiert und gegebenenfalls relativiert werden.

Typische Sonderfälle

Neben Wohnungsrechten können beispielsweise relevant sein:

• Nießbrauch
• Leibrente
• Pflegeverpflichtung
• Rückübertragungsrechte
• dauerhafte Nutzungsrechte
• außergewöhnliche Instandhaltungsverpflichtungen
• mitübernommene wirtschaftliche Lasten

Warum das für Vergleichswertverfahren wichtig ist

Vergleichswerte funktionieren nur dann gut, wenn tatsächlich Vergleichbares verglichen wird.

Ein Kaufpreis aus einem Sondervertrag kann deshalb ungeeignet sein, wenn er nicht bereinigt oder zumindest richtig eingeordnet wird.

Beispielhafte Fehlinterpretation

Angenommen:

Ein Haus wird für 250.000 € verkauft.

Zusätzlich erhält der Verkäufer:

• ein lebenslanges Wohnrecht
• die kostenlose Nutzung einer Garage
• dauerhafte Heizkostenübernahme
• Renovierungsleistungen

Dann wäre es falsch, diesen Verkauf einfach als:

250.000-€-Kauffall

in eine Vergleichspreissammlung einzustellen.

Was müsste stattdessen geprüft werden?

Welchen wirtschaftlichen Wert besitzen die zusätzlichen Leistungen?

Erst danach kann beurteilt werden, ob und wie der Erwerbsvorgang als Vergleich herangezogen werden kann.

Zeitliche Preisentwicklung zusätzlich berücksichtigen

Selbst wenn die wirtschaftliche Gegenleistung eines früheren Erwerbsvorgangs bekannt ist, kann der Kaufpreis nicht ohne Weiteres auf einen späteren Stichtag übertragen werden.

Zusätzlich können sich verändert haben:

• Bodenpreise
• Baukosten
• Finanzierungskosten
• Nachfrage
• Marktniveau
• Objektzustand

Der frühere Kaufpreis ist deshalb immer nur ein Marktanker.

Formale Kaufpreisnähe ersetzt keine inhaltliche Prüfung

Ein fünf Jahre alter Kaufpreis kann schlechter geeignet sein als ein neuerer marktgerechter Vergleich, wenn der damalige Vertrag außergewöhnliche Bestandteile enthielt.

Typische Fehler

Nur den Geldkaufpreis betrachten

Zusätzliche Gegenleistungen bleiben unberücksichtigt.

Kaufpreis automatisch mit Verkehrswert gleichsetzen

Der konkrete Vertrag kann von marktüblichen Verhältnissen abweichen.

Wohnungsrecht nur als rechtliche Randnotiz behandeln

Es kann einen erheblichen wirtschaftlichen Wert besitzen.

Verpflichtungen des Erwerbers ignorieren

Erhaltungs-, Sanierungs- oder sonstige Leistungspflichten können kaufpreisrelevant sein.

Früheren Kaufpreis ungeprüft hochrechnen

Zunächst muss der damalige Erwerbsvorgang verstanden werden.

Jede spätere Investition dem damaligen Kaufpreis zuschlagen

Nur tatsächlich kaufpreisrelevante Verpflichtungen gehören in die wirtschaftliche Erwerbsanalyse.

Nominellen Kaufpreis als Vergleichskauf in Marktdaten übernehmen

Bei Sondervereinbarungen kann dies zu verzerrten Vergleichswerten führen.

Vorgehensweise

Bei einem früheren Erwerbsvorgang empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – Kaufvertrag auswerten

Welcher Geldkaufpreis wurde vereinbart?

Schritt 2 – zusätzliche Gegenleistungen erfassen

Zum Beispiel:

• Wohnungsrechte
• Nießbrauch
• Leibrenten
• Pflegeverpflichtungen

Schritt 3 – Mitbenutzungsrechte prüfen

Welche Teile des Grundstücks oder Gebäudes stehen dem Erwerber nicht uneingeschränkt zur Verfügung?

Schritt 4 – Verpflichtungen analysieren

Wer trägt:

• Erhaltung
• Renovierung
• Sanierung
• Betriebskosten?

Schritt 5 – Objektzustand beim Erwerb untersuchen

Welche Investitionen waren bereits absehbar?

Schritt 6 – wirtschaftliche Gesamtbelastung würdigen

Nicht nur den Geldbetrag betrachten.

Schritt 7 – Marktkonformität prüfen

Handelte es sich um einen gewöhnlichen Geschäftsverkehr?

Schritt 8 – erst danach Plausibilisierung vornehmen

Der frühere Kaufpreis darf erst nach dieser Analyse mit dem aktuellen Verkehrswert verglichen werden.

Formulierungsbaustein

Der frühere Erwerbspreis kann grundsätzlich als ergänzende Information zur Plausibilisierung der Verkehrswertermittlung herangezogen werden. Der im Kaufvertrag ausgewiesene Geldkaufpreis bildet jedoch nicht zwingend die vollständige wirtschaftliche Gegenleistung des Erwerbsvorgangs ab.

Neben dem vereinbarten Geldbetrag sind daher sämtliche weiteren vertraglichen Leistungen und Belastungen zu berücksichtigen. Hierzu können insbesondere Wohnungs- oder Nutzungsrechte, Mitbenutzungsrechte, Erhaltungs- und Sanierungsverpflichtungen sowie sonstige wirtschaftlich relevante Vereinbarungen gehören.

Soweit der Erwerber im Zusammenhang mit dem Kauf zusätzliche Verpflichtungen übernimmt oder das Grundstück aufgrund fortbestehender Rechte nur eingeschränkt nutzen kann, ist der nominelle Kaufpreis nicht ohne weitere Analyse mit dem unbelasteten Verkehrswert gleichzusetzen.

Der frühere Erwerbsvorgang ist deshalb in seiner wirtschaftlichen Gesamtheit zu würdigen. Erst danach kann beurteilt werden, in welchem Umfang der damalige Kaufpreis für die Plausibilisierung des aktuellen Verkehrswerts geeignet ist.

Kernaussage

Ein notarieller Kaufpreis ist nicht automatisch die vollständige wirtschaftliche Gegenleistung eines Immobilienerwerbs. Im Praxisfall betrug der nominelle Kaufpreis 200.000 €. Gleichzeitig wurde jedoch ein lebenslanges Wohnungsrecht mit umfangreichen Mitbenutzungsrechten eingeräumt, und der Erwerber übernahm zusätzliche Erhaltungs- und Sanierungsverpflichtungen sowie ein Objekt mit bestehendem Investitionsbedarf. Der frühere Kaufpreis konnte deshalb nicht ungeprüft mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden. Für eine sachgerechte Vergleichs- oder Plausibilitätsprüfung ist immer der gesamte wirtschaftliche Erwerbsvorgang zu analysieren – nicht nur die Zahl im Kaufvertrag.

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